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淮北关于供给侧结构性改革房地产去库存的实施方案
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摘要：全面贯彻中央关于深化住房制度改革和提高户籍人口城镇化率的要求，突出分类指导、因城施策，坚持房地产去库存与推进新型城镇化、促进产城融合相结合，与促进房地产市场供需平衡相结合，与加快房地产行业转型升级相结合，统筹做好住宅类商品房和非住宅类商品房去库存工作，切实防控市场风险，提高人民群众宜居水平，保持房地产市场平稳健康发展。
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濉溪县、各区人民*，市*各部门、各直属机构：《关于供给侧结构性改革房地产去库存的实施方案》已经市*第62次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。日关于供给侧结构性改革房地产去库存的实施方案根据*、省决策部署和市委、市*关于推进供给侧结构性改革的意见，为支持居民自住和改善性住房需求，提升住房品质和居住环境，促进我市房地产市场平稳健康发展，现就供给侧结构性改革房地产去库存提出如下实施方案。一、总体要求全面贯彻*关于深化住房制度改革和提高户籍人口城镇化率的要求，突出分类指导、因城施策，坚持房地产去库存与推进新型城镇化、促进产城融合相结合，与促进房地产市场供需平衡相结合，与加快房地产行业转型升级相结合，统筹做好住宅类商品房和非住宅类商品房去库存工作，切实防控市场风险，提高人民群众宜居水平，保持房地产市场平稳健康发展。
　　二、工作目标争取用3年左右时间，去化商品房库存400万平方米。到2016年底，全市商品住房库存去化周期力争控制在16个月内；商业办公等非住宅商品房去化周期控制在45个月以内。到2017年底，全市商品住房库存去化周期力争控制在14个月内；商业办公等非住宅商品房去化周期控制在42个月以内。到2018年底，全市商品住房库存去化周期控制在12个月以内；商业办公等非住宅商品房去化周期控制在38个月以内。到2020年实现供需基本平衡，房价总体稳定，有效控制市场潜在风险。三、主要措施（一）扩大各类商品房需求，促进市场消费。1．鼓励“新市民”购房。（1）保障新市民的合法权益。按照《淮北市人民*关于深入推进户籍制度改革的实施意见》（淮政〔2015〕44号），确保进城落户农民原有农村土地承包经营权、宅基地使用权和集体收益分配权（以下简称“三权”）不变。坚持依法、自愿、有偿的原则，在确权登记颁证的基础上，积极开展农村土地承包经营权的流转，推进农民住房财产权抵押、担保、转让，提高进城落户农民的购房支付能力。对进城落户的新市民家庭在住房、医疗、教育、社会保障等方面享有与城镇居民同等的待遇。（2）创新购房信贷产品。鼓励社会资本参与，设立住房融资租赁公司，为购房者提供融资服务，探索以租代购、租购结合的新型住房金融模式。鼓励金融机构加大对进城农民购房的信贷支持，进一步优化贷款审批流程，缩短办理时限，*首付款比例不高于城镇居民。支持金融机构根据进城农民务工经商收入和“三权”收益的特点，改进还款能力审核要求，实行灵活的还款方式。办理贷款抵押等手续时，为进城农民购房提供一站式便捷服务。建立银行与担保机构之间的贷款风险分担机制，由购房所在县区*为进城农民购房贷款向担保机构购买担保服务。进城农民购房贷款出现不良，处置抵押物变现所得价款不足以清偿的部分，贷款银行承担70%、购房所在地县区*政策性担保机构承担20%、省再担保机构承担10%。担保额在20万元以下的（包括20万元），担保费率0.4%；超过20万元的部分，担保费率0.5%。（3）对退出宅基地农民给予奖励。对退出宅基地进城购房落户的农民，由县区*给予购房奖励。对自愿将宅基地退还给农村集体经济组织的，县区*按每亩不低于5万元给予奖励。对自愿退出宅基地，宅基地复垦为耕地或其他农用地后，由原宅基地使用者承包经营的，县区*按每亩不低于3万元给予奖励。宅基地复垦为耕地后形成的新增耕地面积纳入补充耕地指标储备库，由县区*统筹安排使用。（4）对进城农民购房给予补贴。对农民进城购买住房每平方米补贴100元，给予实缴契税额100%补贴。补贴由县区*实施、受益财政承担，房管、财政、税务、民政、审计、国土等部门予以配合。（5）扩大公共租赁住房保障范围。将已退出宅基地且在城镇无住房的进城落户农民纳入城镇公共租赁住房保障范围。（6）支持政策性迁移群体进城购房。易地扶贫搬迁对象、塌陷区搬迁居民自愿进城购房，享受与进城农民购房同等奖励政策。县区*应将属于补助到户的*和省级补助资金全部发放到户，支持政策性迁移群体自主购房。（7）扩大住房公积金覆盖面。鼓励用人单位为进城务工农民缴存住房公积金。对灵活就业、从事自由职业的人员，可以个人出资缴存住房公积金。连续缴存住房公积金6个月（含）以上的，享有住房公积金提取、贷款等相关权益。2．支持城镇居民住房消费。（1）实施居民购房补贴政策。对个人购买家庭*住房的、*套改善性住房的给予实缴契税额100%补贴。对个人购买商业或办公用房，面积在300平方米及以下的，给予实缴契税额50%补贴。（2）降低公积金贷款条件。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善住房条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，*首付比例由30%降*20%；贷款偿还期限延*借款人法定退休年龄后5年，最长贷款期限为30年。（3）完善房产*服务功能。进一步整合房产*服务功能，提高涉房服务水平。打造能够移动的房产*--房产大篷车，组织房地产开发企业开展进社区、进矿区、进乡镇、进周边地区的“四进”活动。　　
&&（二）加大住房保障货币力度，改善居民居住条件。1．提高棚改货币化安置比例。加快棚户区改造进程，引导棚户区改造居民选择货币化安置，2016年货币化安置率要达到80%以上。其中市辖三区为90%以上，濉溪县为70%以上。2．优化棚改居民购房服务。扩大购房券使用范围，优化购房券资金拨付流程。棚改居民持购房券可以购买新建商品住房或商业办公用房，从文件下发之日起新发放的购房券不得购买二手房。按照《淮北市人民*办公室关于印发淮北市棚户区改造货币化安置实施方案的通知》要求，对购房券资金拨付比例进行调整，由3：5：2调整为8：1：1，10%的尾款在项目办理初始登记后拨付。购房券购买商品房后剩余的金额在首期拨付时拨付。缴存住房公积金的棚改居民，可以提取本人、配偶以及父母、子女住房公积金账户的资金，用于缴纳购房款。3．加强财税政策引导。县区*对选择货币化安置并在规定时限内购买商品房的棚改居民，给予适当奖励。货币化安置补偿款按国家有关规定免征个人所得税，购买商品房享受国家规定的契税优惠政策。允许将按规定提取用于公租房建设的住房公积金增值收益用于棚改货币化安置。4．加快推进公共租赁住房改革。对在城市就业无住房的务工人员或符合公共租赁住房保障条件的家庭，采取发放租赁住房补贴的方式，提高其在房屋租赁市场的支付能力。已经建设的公共租赁住房，进一步完善管办分离、租补分离、租售并举。5．提高公租房使用率。适当放宽公租房保障条件，加大分配力度，在应保尽保的前提下，对闲置的存量公租房，委托专业租赁机构面向社会出租，租金收入专项用于发放公租房保障对象住房租赁补贴或归还公租房建设贷款。（三）实施差别化供给，促进房地产行业转型升级。1．改善供应结构。市国土局要会同市房管局，按照“减、控、供、停”四字方针，根据当地商品房在售、在建、已供地可建规模等，科学编制年度房地产用地供应计划，报省国土资源厅、省住房城乡建设厅备案，作为用地供应依据。通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于支持新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设，促进其他产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。2．加强房地产开发管理。引导房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格。逐步提高预售条件，3年内新出让房地产开发用地所建商品住房逐步过渡到现售，并在土地出让合同中约定。市国土局要会同规划、建设、房管等部门，制定拟供地块出让方案，落实房地产开发项目建设条件意见书制度。市规划局要依据控制性详细规划，提出容积率、公共配套设施等规划条件；建设、房地产部门要依据有关规定，提出房地产开发企业资质、预售条件、房屋装修、装配式建筑技术应用等要求。加强对房地产开发用地竞买人的资格和信用审查，提高对信用等级差、闲置或囤积土地超过实际开发能力的企业或主要股东不按合同约定开发建设、项目*问题较多的企业的竞买准入条件。3．推进商业办公等非住宅商品房结构调整。在符合城乡规划的前提下，鼓励开发企业将库存工业用地改造为科技企业孵化器、众创空间，将库存商品房改造为商务居住复合式地产、电商用房、都市型工业地产等，允许其在缴清土地出让金后分割销售和办理产权登记。通过规划、土地、金融、税收等政策引导，鼓励将商业办公等非住宅商品房转化为开发企业自持物业，鼓励引进专业物业机构运营已建成的商业办公用房。对资金困难的在建项目，支持有实力、信誉好的房地产企业开展兼并重组。4．发展房屋租赁市场。加强房屋租赁市场监管，推行房屋租赁合同示范文本，明确租赁当事人的权利义务，稳定租赁关系，保障租赁当事人权益。鼓励机构投资者投资经营出租房屋，支持房地产开发企业从商品房销售向“售租并举”投资模式转变。
　　（四）优化服务环境，促进企业降本增效。1．落实房地产税收政策。房地产开发项目土地增值税实行先预征、后清算、多退少补。税务机关应当从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台账，做到税务管理与纳税人项目开发建设同步。对普通标准住房、全装修住房土地增值税实行1.5%的低预征率；对装配式建筑和绿色建筑（普通标准住房、全装修住房除外），土地增值税预征率超过1.5%的，要在现行预征率的基础上分别下调0.2个百分点。对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交*部门的*、幼儿园用地，暂不征收城镇土地使用税；对属于房地产企业的待售开发房产，未纳入自有固定资产管理且未使用、未出租的，不征收房产税。通过合并、分立、出售、置换等方式将全部或部分实物资产及其相关债权、债务以及劳动力等一并转让的行为，不属于增值税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让不征收增值税。对纳税确有困难的房地产企业，经省级税务机关依法批准后可以适当延期缴纳税款。对兼并重组的房地产企业，县区*应当按照不增加企业地方税收负担的原则，给予适当支持。2．严格落实涉企收费清单制度。全面清理规范房地产开发过程中的各类收费，*清理与行政审批挂钩的经营性收费和中介服务类收费。落实房地产企业收费清单制度，清单之外一律不得收费。自发文之日起，县以下地区两年内暂不征收防空地下室易地建设费。取消防雷、防震等行政审批技术性服务收费。3．加强房地产市场监管。加快建立覆盖全市的新建商品房和存量房交易管理系统，实现省、市、县联网。健全房地产市场信息公开机制，各地要按月公布商品房成交量、成交价格、批准预售等市场信息，按年公布常住人口数、户籍人口数、人均住房面积、存量商品住房套数及面积等信息。建立房地产企业信用体系，加强房地产开发、中介服务、物业管理行为监管。4．推进房地产业兼并重组。推动房地产开发、建筑施工企业战略协作，鼓励兼并、收购、重组。鼓励支持银行业金融机构与规模大、信誉好的房地产企业开展多种形式的战略合作。落实好国家和省促进企业兼并重组各项政策，市内房地产开发、物业服务等企业，可在项目所在地以分公司名义办理项目审批手续、设立银行账号、按项目独立核算、按规定在当地缴纳相关税费，可不再新设立独立法人资格的子公司。规范物业管理招投标行为，开展物业管理示范项目创建活动，扶持一批骨干物业服务企业。
　　四、保障机制
　　（一）强化组织领导。在市扎实推进供给侧结构性改革工作领导小组统一领导下，市*成立房地产去库存督查组，加强统筹协调和工作指导，确保各项措施落到实处，推进全市房地产去库存工作。（二）强化工作责任。县区*要切实承担房地产市场去库存的主体责任，对存量商品房详细情况开展全面调查，结合实施棚户区改造，抓紧制订商品房去库存实施方案，细化任务分解和措施落实，确保目标任务不折不扣落实到位。市各有关部门要按照各自的职责分工，主动作为，研究制定好去库存的政策措施。县区*的去库存工作方案以及各相关牵头部门的具体实施细则，于2016年8月底前报市*，并在以后每月底报送库存去化工作进展情况，年底前报送年度任务完成情况。
　　（三）强化督查考核。市*实行定期督促检查和情况通报制度。对领导重视、措施得力、成效显著的县区予以通报表彰奖励。对履行去库存、稳市场主体责任不力、效果不明显的县区，给予通报批评，必要时进行约谈，并按有关规定予以追责。（四）强化舆论引导。县区*、各有关部门要加强对房地产市场的正面宣传引导，充分发挥各类新闻媒体的作用，准确宣传房地产去库存政策，客观报道房地产去库存进展情况。对涉及房地产市场的不实信息要及时予以澄清，大力营造有利于化解房地产库存的良好氛围。附件：全市房地产去库存三年目标任务分解表
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[责任编辑：刘忠琛]标签房地产供给侧结构性改革淮北楼市
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||||||||||聚焦“供给侧结构性改革”系列之二：提升去库存品质，激发新常态活力_第一财经
聚焦“供给侧结构性改革”系列之二：提升去库存品质，激发新常态活力
人民网-房产频道 09:56
2015年12月中央经济工作会议以来，以习近平同志为总书记的党中央高瞻远瞩，统揽全局，针对当前经济新常态提出供给侧结构性改革的新战略，并从我国经济发展的阶段性特征出发，形成了&三去一降一补&这一具有重大指导性、前瞻性、针对性的经济工作部署。针对上半年经济运行情况,习近平总书记再次提出供给侧结构性改革，并对改革提出新要求。目前，随着五大任务的持续推进，改革成效已经开始显现，我们必须把握好经济发展新常态这个大逻辑，坚定不移推进供给侧结构性改革，化压力为动力，推动我国经济发展长期向好。
我们该如何客观地看待成绩与难点？如何更好地推进完成五大任务？人民网记者通过专家座谈、基层调研等形式，选择五大领域、七个地市以及多家企业进行深度采访，并就各地取得的经验、成绩进行了全面梳理。从今天起，本网将推出&聚焦供给侧结构性改革系列报道&，全面反映各行各地贯彻落实、精准发力&供给侧结构性改革&的探索实践，以期为改革提供有益的参考。
国家统计局数据显示，2015年年末，商品房待售面积为71835万平方米，2016年2月商品房待售面积增加至73931万平方米，达到历史最高点。而后连续四个月库存降低，累计去化库存总数达到2515万平方米。在财税、金融等政策刺激下，房地产开发投资增速在连续23个月下滑后，今年1月份开始有所回升。
上半年在楼市去库存压力不减的背景下，&地王&的身影有增无减。第三方机构数据显示，2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗，其中溢价率超过100%的地块达到了109宗，溢价率超过50%的地块更是多达167宗。
自2015年12月中央经济工作会议将房地产去库存纳入今年工作重点,至今半年有余，楼市去库存交出&中考&答卷。梳理各地经验表明,只有积极适应经济发展新常态，坚定不移地推进供给侧结构性改革，着力改善产品端供给，才能真正确保楼市去库存，防止房地产泡沫的滋长。
城市分化严重 因城施策避免&一刀切&
今年上半年出现了合肥、南京等热点城市库存不足300万平方米，消化周期已小于3个月，而沈阳、大连、烟台等城市库存有所回落，但总量依然处于高位。供应结构与需求不匹配成为造成库存大量积压的主要原因，特别是商业用房等非住宅类产品库存呈现数量大，消化慢的特征。
&现在合肥买房要找关系、走后门，请政府出台政策让楼市回归正常&，网友在人民网地方留言板一则留言如是。
根据国家统计局公布的5月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，合肥市新建商品住宅价格指数领涨全国，5月份合肥市环比上涨5.1%，仅次于厦门环比涨幅，同比则上涨了23.3%。而在4月份，合肥市新建商品住宅价格环比上涨了5.8%，涨幅全国第一。根据第三方机构5月份监测数据计算，合肥住宅库存消化周期仅剩2个月。
与省会形成鲜明对比，在6月份安徽省政府办公厅印发的《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》中，将全省目标明确为用3年左右时间，去化商品房库存2500万平方米。
对此，中国房地产协会副秘书长胡安东表示，房地产在快速发展的同时，长期积累的问题和矛盾在日益显现，城市分化严重成首要突出问题。
胡安东认为，库存问题不能一概而论，除了部分二线城市和三四线城市库存量过大，变成了城市&负资产&外，一些一线城市写字楼、商业地产、城市综合体库存也尤为严重。在政策供给上，应该分类分区域施策，避免一刀切。
一方面，对所在城市未来人口和住宅需求进行科学测算，按照待建、在建、已建待售分类，摸清各业态库存的成因和底数。二从供给侧营造有利于企业的发展环境。三是加快三四线城市基础设施建设，促进产业发展和配套服务，结合大城市人口疏解计划，在产业搬迁过程中实现人口的迁移居住，逐步盘活库存。四是根据目前保障性住房闲置的情况，部分二线城市和绝大部分三四线城市不再建，加大保障性住房的货币化安置力度，将城中村、城郊村纳入棚户区改造范围。
今年上半年，山西、内蒙古、广西、海南、福建、安徽等16省出台不同力度去库存配套政策，33个市一级政府也出台地方去库存政策。
改善产品端供给 积极推进住宅产业化及绿色科技建筑
今年上半年，一些城市房地产市场供应过剩表现出新特征，产品、设计、质量、配套不足导致无效供应增加，成为延长去库存进度、制约房地产行业发展的主要矛盾。
在库存去化率水平较高的杭州，某别墅项目2013年开盘，2015年全年销售量为零，库存占项目总量的50%，开发企业负债7.6亿元，无奈将项目转手。记者了解发现，原项目设计规划为500平方米左右的大面积、毛坯房别墅，因总价高，后期装修成本高等原因，不受市场认可。新接手开发商将项目改为100平方米以内的精装修别墅，并在周边增加了餐饮购物、休闲娱乐、文化体育、健康医疗和交通等配套服务，使得该项目快速从滞销产品变为畅销产品。
对此，胡安东认为，产品设计升级也是房地产行业与新经济、新技术高度快速融合的最有效途径。
在产品设计上，要将建筑设计与城市设计融合，兼顾室内装修设计。要适应家庭和社区结构的变化，以人为本，创造高品质的居住空间，拓展高质量的服务空间，推动住宅向更高层次发展；要在住宅生产中，体现科技、自然、生态、人文的含量，提升住宅产品的价值；要有效利用新技术促进住宅的升级换代，大力发展绿色建筑、产业化建筑，依托互联网和智能技术整合产业链，促进房地产与现代服务业不断融合，建立智能舒适、健康愉悦的居住环境。
在城市规划与配套上，首先要合理布局，按&加密路网、划小住区、开放公区、组团封闭&的原则，让小区居民享受敞开式的居住文明，方便群众生活。其次要落实配套，商业、公共服务配套设施要与小区同步规划、同步建设、同步使用。
此外，商品房交付仍以毛坯房为主，大量的建筑垃圾和住宅生产使用过程中的高碳排放，对生态环境产生了不良影响，能源浪费严重也是目前我国房地产行业发展体现的问题。
胡安东表示，&十三五&是科技创新在房地产行业突破的关键期，要推进住宅产业化和新型建造，为老百姓建造长寿命、好性能、绿色低碳的百年住宅。要发展支撑体和填充体分离的SI住宅体系，利用集成化技术扩大全装修住宅供应比例。
实际上，早在1999年我国就已经出台住宅产业化纲领性文件，但由于技术短板、成本过高等原因一直推进缓慢。
&随着土地成本、劳动力成本不断上升及新技术的快速出现，参与住宅产业化的市场主体更多，住宅产业化进入快速发展期，长尾效应也将显现，&京投发展总裁高一轩对住宅产业化的发展表现出信心。
新市民市场潜力大，解决配套才能&进得来、留得住&
河北省保定市顺平县，新房平均售价在元左右，居民月平均收入2000元。县城内某6万平米的项目，从2014年开始蓄客，两年时间仅消化了不足50套。
2016年初，房地产行业顾问周亮作向开发商提出几项建议。首先降低门槛，做分期首付。第二，节约成本，控制房价。第三，在产品设计上，以三居室户型为主，适当创造2+1户型和2+2户型，满足业主未来十年的人口增长需求。第四，扶持就业，缓解压力。在开发商物业管理等部门聘用买房业主工作，保证来自农村的业主能够有稳定的收入和持续还贷能力。第五，帮开发商积极联系推动与北京大学合作，为县城经济招商引资，解决当地就业，提高农民收入，从根本上解决新市民城镇化后的收入问题。2016年2月开始，此前蓄客两年销售情况仍然不佳的房子在一个月时间内被预订一空。
周亮向记者表示，县城房地产市场的增长点在农村。只有满足好农村进城青年的需求，才能解决县城库存去化的大问题。
周亮认为，县城房地产去库存的核心是提高农民收入，解决农村青年进城就业问题。这是一个长线工程，需要县级政府的政策倾斜、大力推进。县级政府必须克服依赖土地财政心理，过度依靠房地产来实现GDP，解决就业问题。
&以农村消化城市，以县城疏导产业，可以作为部分县城经济发展的参考范本，&周亮建议。
胡安东表示，在需求端积极引导有意愿、有支付能力的农民到中小城市买房，全国2.7亿农民工将成为新市民。但在解决这类人群购房需求时，有两方面问题值得注意。首先要简化收入证明和担保手续，切实解决农民购房贷款准入难、条件高、费用多、办理慢等问题。其次要通过解决交通、户籍、居住证、子女教育等途径，为新市民买房接触后顾之忧，让他们进得来、留得住、安下心、有发展。
楼市去库存对货币政策依赖度高 继续警惕风险
在货币政策推动下，今年上半年全国商品房销售面积和销售额快速增长，房地产市场表现出回暖迹象。
胡安东指出，一方面部分自住需求及改善型需求被释放，另一方面新旧泡沫可能出现叠加，房地产市场对货币政策依赖度将进一步提升。
从业十年房地产行业顾问的周亮认为，金融政策杠杆效应在房地产去库存中非常关键，应该实施分类引导，否则&该去的库存没去，不该来的泡沫来了&。
周亮建议，在房价涨速过快区域，提高首付减少杠杆。在市场巨大的四五线城市，降低首付比例，同时严格审查客户的还贷能力，防止房地产泡沫的滋长。
编辑：王艺基于供给侧改革分析房地产市场的发展
吴玲霞摘 要：在我国经济面临“三期叠加”的大背景下，国家提出供给侧结构改革的理论，同时针对目前较疲软的房地产市场提出房地产去库存的措施。通过比较分析需求侧管理与供给侧管理理论，着重分析供给侧管理理论，从供给侧角度分析我国房地产市场在发展过程中存在的主要问题，最后有针对性地提出相应对策。关键词：供给侧；房地产；供需结构中图分类号：F2文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16.22.0070 引言供给与需求一直以来是市场经济活动的两大主要因素。当前我国经济运行中暴露出结构的有效供给不足、供需不匹配、传统产业产能过剩、地方政府债务风险累积以及房地产市场库存严重等问题，国家主席习近平就我国供给体系出现的问题于日在中央财经领导小组会议上首次提出“供给侧结构改革”，并强调“在适当扩大总需求的时候，要加强对供给侧结构性的改革，提高工作效率和供求关系，增长经济持续增长的动力”。其中，对于房地产市场的改革，化解房地产市场的库存是该理论提出的主要原因之一。因此，如何化解我国房地产市场的库存问题，促进房地产市场的良性、平稳、健康的发展将成为当前的主要议题之一。1 供给侧改革理论分析供给侧与需求侧是相对的，相互联系又相互影响。需求侧是大家耳熟能详的，是西方经济学的主流学派，其代表人物为凯恩斯，通过消费、投资和出口三驾马车刺激经济增长，主要强调政府的宏观调控，政府根据经济运行情况相机抉择采取反周期操作，即“逆经济风向”而行，经济高度繁荣时采取紧缩的政策，如预算盈余，或提高利率与法定金率等措施以抑制经济过热现象。反之，经济萧条时，则采取相反的政策。需求侧管理理论过分强调有效需求（有支付能力的需求）在经济发展中的作用。所谓“供给侧改革”的理论源于19世纪初法国经济学家萨伊提出的“萨伊定律”，他认为“供给会自行创造需求”。该思想强调了市场的主体地位，所倡导的经济政策为放任自由与不干预，20世纪初在主要资本主义国家占据主导地位。在年资本主义国家发生了空前的经济大萧条，“萨伊定律”受到了挑战，逐渐由凯恩斯为代表的“有效需求不足”论所取代。典型的实践为“罗斯福新政”通过采取凯恩斯的需求管理政策，使美国走出当时的经济萧条。二战后，该政策成为资本主义国家普遍采用的宏观经济调控政策。然而，在20世纪70年代，美国出现了“滞涨”现象，即高失业率与高通货膨胀并存的局面，而凯恩斯的需求管理政策受到严峻的挑战。由此，以罗伯特·蒙代尔（Robert A. Mundell）、亚瑟·拉弗（Arthur B.Laffer）等为代表的供给学派的思想又得以肯定，在实践中，并成为“里根经济学”的理论依据。目前，我国的“供给侧改革”就是基于上述供给学派的理论而提出的，但是又区别于里根政府的经济政策。抑制通货膨胀是“里根经济学”的首要目标。而我国通货膨胀压力较小，首要问题是结构性产能过剩较严重，因此，优化经济结构、转变经济发展方式、提升产品供给质量与效率便成为我国目前改革的重点。我国的供给侧改革主要是要抓好“三去一补一降”即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。其中去库存成为供给侧改革的重要任务之一，而房地产作为我国经济发展的主要支柱产业，且产能过高，因此房地产市场的供给侧改革也迫在眉睫。2 我国房地产市场的发展现状自我国住房制度改革至今，房地产市场的发展历史虽然不足20年，但却得到突飞猛进的发展，并逐渐成为我国经济发展中的支柱产业，然而伴随着房地产市场高速发展的同时也衍生了一系列的问题，例如房价上涨过快（尤其是一二线城市）、市场供求失衡、房地产的投资主体与需求主体具有盲目性、房屋结构不合理等问题应运而生。这些都要求我国政府应制定相应的宏观经济政策以及完善相关法律制度，以促进我国房地产市场健康有序地运行。在2011年政府出台限购、限贷等一系列措施后，虽然当时房价上涨势头在短期内有效控制，但是效果甚微。自2015年以来，中央及各级政府针对我国房地产高库存的现状从土地、财税、金融等方面先后采取了简政放权、减税降费、金融扶持等系列政策，但总体来看，这些政策的收效甚微。2016年开始，我国多地政府针对“去库存”问题拉开战线，推出购房降税、公积金贷款、降低首付比例、购房补贴、租售等方面入手制定一揽子政策。但是房地产市场整体依然不见回暖的迹象。政府出台的上述政策，其实质依然是需求管理的政策，通过上述政策来刺激需求侧，对于改善供给侧的政策几乎为零，而解决我国房地产市场的供需矛盾不仅仅需要需求侧的政策，更重要的是供给侧方面的政策。3 房地产市场发展中存在的问题3.1 供大于求在过去的十多年里，伴随着以城镇化为驱动力的房地产开发迅猛发展，开发商与中介商从中赚取高额利润，加之政府热衷于土地财政，从而助推了我国房地产的过度投机化，过度支柱化。改革开放后的30多年中城市人口增长1倍，建成区面积增加了近4倍。665个城市几乎无一例外地扩大城区建设，2008年世界金融风暴之后尤为严重，政府4万亿的投资，使得房地产业也陷入了“三期叠加”。刺激楼市的一系列政策直接导致房地产存量增加，甚至一些城市出现了“空城”、“鬼城”。据国家统计局数据显示，自2011年以来我国商品房待售面积逐年增长（如表1）。如果以人均住房面积33平方米计算，这些待售住房可供2167万人居住，而且还未计入在建住宅面积。根据表1可绘制我国2011年—2016年6月我国房地产市场商品房待售面积的雷达图，由图2可看出，近6年房地产的供需偏离现象较严重，距离平衡点的中心位置越来越远。因此，要解决这种现象，必须通过相应的措施化解我国房地产高库存。
3.2 缺乏有效供给，供需错位有效供给是一个宏观经济范畴，是指由各个微观主体生产和提供的能最大限度地适应各类购买者需求的总供给和供给结构。它不仅要求产品在品质上适应市场需求，而且要求产品在价格上与购买者的支付能力和现实欲望相适应，价格过高超过了消费者购买欲望的产品便会造成无效供给，无效供给过度带来的“供需错位”现象在房地产业中普遍存在，尤其一二线城市更为严重，随着城镇化速度的加快，房地产市场金融化，导致我国房价多年居高不下，高房价远远超过消费者的购买能力，因此无法形成有效需求。与其他城市相比，一线城市与部分二线城市就业环境较好，配套设施完善，公共服务资源丰富，而其他二线城市及三四线城市在城镇化过程中又缺乏产城融合，导致就业机会少，缺乏相应的配套设施以及公共服务。从而，一线城市与部分二线城市人口聚集，对住房需求增加，而来自农村以及三四线城市的就业者，又被限购政策的约束无法购房，加之城市的原著居民大肆炒房，导致这些城市的房价迅猛增长，抬高房价收入比，城市原有的中低收入者以及外来人口被房地产市场边缘化，限制了合理的刚性需求以及改善型需求。此外，随着生活水平的提高，人们对住房的需求也逐步升级，而我国大多数房地产商依然停留在提供可安身之处的低端供给思维，导致房地产市场供需结构失衡，有供给能力的产品，但是无需求；而有强烈需求，却没有供给能力，无法满足国内一部分消费者的高端需求。一方面是房价过高，百姓无买不起，另一方面却又是房地产开发商库存严重，无力偿还银行贷款，甚至出现资金链断裂。大量低质量的房屋无法及时消化，房地产市场的僵尸企业、跑路企业逐年增多，资源错配现象日益突出。3.3 同质化严重，创新不够目前，国内有九万多家房地产公司，而多数公司还停留在低端供给思维——修房子建小区阶段，仅仅开发商品住房相关的产品，产品品种少，同质产品竞争异常激烈，创新不足。而现阶段需求量大的出租公寓、小规模办公、养老院等产品供应不足。房地产市场不仅产品种类同质化，而且房地产公司在服务、营销、开发模式、风格及理念等方面都十分相似，缺乏自身独特的品质。每套房屋的“独特性”仅仅是体现在楼层、朝向的不同，而产品设计、营销主题、项目规划、售后服务、物业管理等方面都具有趋同性。4 房地产市场供给侧改革4.1 房屋去库存，消化和优化现存供给供给侧结构改革就是对已有的供给要优化并去库存，主要从以下几方面着手：一是加快户籍制度改革，政府应有序推进农业专业人口市民化、城镇基本公共服务均等化。目前大多数一二线城市的落户门槛仍然较高，建议应降低落户门槛，加快实施工作落户政策，使他们与城市户籍的人员享受均等化的就医、入学、就业等社会公共服务，从而使这部分的潜在需求转化为实际需求。二是与棚户区改造相结合，地方政府要解决住房保障性需求，可以通过购买商品住房的方式，避免重复建设拆迁房与安置房，对改造户实施货币化安置，不仅可以去库存，而且对于改造户拥有更多的选择权，同时也缩短了安置时间。三是不断完善现有库存周边的综合配套设施。大多数城市的房屋库存高发区域主要集中在新城区和远郊区县，这些区域相应配套设施不完善，交通不便，产业不发达，很难吸引购房者的眼球。因此，对于这些区域，政府应完善配套设施建设，在附近增加医院、学校、银行、商场超市等基础设施，同时改善交通条件，将产业向这些区域转移。4.2 减少无效供给，提供新供给随着城镇化建设进程的加快，对房地产市场的供给要求会提高。因为城镇化率的提高意味着更多的农民成为市民，市民则需要在城市居有其所，对供给侧产生正向冲击。为配合我国城镇化建设进程，供给侧一方面要想办法，如与政府合作，或提供价格优惠，为市民化的农民提供可以“买得起，划得来，住得下”的住房。同时，供给侧在提供供给时一定要与政府的城镇化战略相配合，在政府规划的区域和功能区开发房地产，方便实现产城融合。政府应增加保障性住房的供给，使住房资源的配置向利于中低收入群体倾斜。虽然目前我国家庭的居民收入在提高，但是远不及房价的增长速度。对于大多数的中低收入家庭，应提供中低价位和中小套型普通商品住房，尤其是要保障经济适用房与廉租房的供应，通过调整商品房市场的供给结构，一方面满足中低收入群体的住房意愿，另一方面有效解决城镇化过程中居民的住房问题。4.3 打造新业态，调整房地产市场供给侧结构开发商应进行产品升级，为用户创造浪潮之尖的生活体验，同时对服务进行升级，为用户打造全新的人居服务产业链，开发商同行间可以组织学习参观活动，提高市场定位能力、产品创新能力、质量监管能力、成本控制能力、市场营销能力等。同时，开发商可根据消费者新的消费理念，有针对性地发展旅游、养老、文化、餐饮、娱乐等地产，形成房地产市场的新业态。例如旅游地产可结合旅游景点，打造高品质的旅游景区，通过旅游地产的开发，带动旅游业的发展，达到“一箭双雕”的效果。为满足老年人的高要求，可开发养老地产。亦可依托城市深厚的文化底蕴，开拓文化地产。在中西部地区还可做好承接产业转移，通过产业发展带动各类产业的地产需求，进而对房产市场供给侧结构产生积极影响。同时可借助人民币加入SDR（特别提款权）事件，打造国际地产，使国外居民亦可在中国置业。参考文献[1]冯志峰.供给侧结构性改革的理论逻辑与实践路径[J].经济问题，2016，（2）.[2]贾康，苏京春.“三驾马车”认知框架需对接供给侧的结构性动力机制构建[J].全球化，2015，（3）.[3]余呈先.我国房地产市场供给侧管理的动因与对策[J].宏观经济研究，2016，（5）.[4]范唯.我国房地产市场现状、问题以及供给侧改革重点[J].理论研讨，2016，（3）.
现代商贸工业
2016年14期
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