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二手房买卖合同：这两个容易被忽视的隐患要看清楚
日 10:04:09　浙江在线-住在杭州网
【摘要】如果向银行贷款购买二手房，在贷款条款中存在着很容易被忽视的两个“坑”，一个针对着卖家，另一个针对着买家。如果当事人签约时没注意，再遭遇贷款不顺利，就极可能引发纠纷。
　　[编者按]
　　如果向银行贷款购买二手房，在贷款条款中存在着很容易被忽视的两个&坑&，一个针对着卖家，另一个针对着买家。如果当事人签约时没注意，再遭遇贷款不顺利，就极可能引发纠纷。杨文战律师提供的这篇文章，值得所有需要通过银行贷款进行二手房买卖的当事人认真阅读。
　　购买二手房，很多买家都要办理贷款。而买卖合同中关于贷款的约定，有两个条款是极易被买卖双方忽视的。而这两项条款所代表的含义，中介很少主动向买卖双方作详细解释。如果贷款过程顺利，它们就不会造成影响，但如果贷款因各种原因受阻，买卖双方就可能因此而发生纠纷，直到这时，当事人双方才注意到这两项条款原来是跳不过去的坑。
　　&当初不是这么说的！&&我之前根本就没看到这个条款！&作为一名律师，我在处理此类相应纠纷时经常听到这样的话。但是，打官司肯定要看证据，双方签字的合同，就是双方权利义务的依据，你自己没有注意到问题，绝不能成为免责的条件。
　　这两个一个针对买家，一个针对卖家的坑，究竟是怎样的呢？
　　一、对贷款次数及贷款办理时间如没限制，坑卖方
　　在房产交易中，任何一个卖方都希望尽快拿到全部房款，尤其是那些准备通过卖房改善住房需求者，其在卖房的同时还往往在买房，急着卖了房后去交购房款。在这种情况下，贷款如果受阻，事情会变得很麻烦。
　　必须知道一个常识：银行对于购房人的贷款申请是很可能不批的。不批的原因可能有很多，如买方信用不够、银行近期没有额度、贷款政策调整等等，很多时候银行对于为何不批贷款，甚至不会作出解释。
　　还有的时候，因为银行不批贷或者虽然批贷，但额度没有达到买家的理想要求，就可能出现买家需要向第二家甚至更多家银行申请贷款的情况，而每多做一次贷款申请，获取贷款的时间显然就要延后一段。
　　那么，买家在向一家银行申请贷款被拒后，有没有权利再次申请贷款？如果再次被拒，有没有权利再换一家银行提出申请？这样的申请到底可以进行多少次？
　　对于这些问题，很多人在签订二手房买卖协议时根本不会想到，如果买家提出的贷款申请顺利获批，自然没问题，但如果买家向第一家银行申请贷款被拒，再向第二家申请，卖家可能就不同意。
　　此时，如果双方发生纠纷怎么办？看合同！
　　合同会怎么约定呢？这并没有法定标准，但如果签约时没有特别要求，中介提供的合同对于贷款的次数和时间通常是不会做限制的，很可能会约定&向一家银行申请不成，再向另一家申请，直到贷款批准为止&。
　　也就是说，在理论上，买家一次申请贷款不成，可以多次向不同银行申请贷款。如果真的经历向三五家银行申请贷款，那么长的时间和过程有几个卖家愿意呢？
　　但卖家即使不愿意似乎也没办法，因为合同约定可以多次贷款，没有任何限制，这时，如果不配合买家申请贷款或者毁约，卖家是要承担违约责任的。发生这种情况，卖家只能捏着鼻子认了，否则，一定会引起纠纷。
　　在现实生活中，经常出现因买家一次贷款不成，而急于用款的卖家因此想解除协议的情况，他们甚至会大声喊冤：&当初没告诉我贷款要这么长时间，还说很快就能办好，而且我确实急用钱呀！&但卖家所说的&很快办好&，在书面合同里是没有的。
　　作为卖家，应怎么防止和避免这种情况的发生？
　　其实很简单，如果卖家急需用款、对余款短时间支付有较强期待，最好要求在合同中明确贷款次数限制或贷款时间限制，比如&贷款最多不得超过两次&，再比如，&在某年某月某日前，如卖方不能收到买家的贷款，买家有义务自筹款项支付余款&等。这样一旦发生贷款不顺利的情况，就能按合同设定的条款要求处理了。
　　二、对不能取得贷款怎么办没约定，坑买方
　　前面说过了，贷款可能会因为各种原因不获批准，有时换家银行申请就批了，但也可能换很多家银行都不被批准。如果卖家一直在配合但挑不出毛病来，这时，就要轮到买家来解决问题了。
　　如果根本就无法获得贷款审批，或者因为各种原因银行不能足额批贷，此时，买方有无能力自行支付余款？很多买方在签约时可能根本没想过会出现这种情况，在此，我想告诉大家，这种可能确实会发生。
　　有些买方这时可能会这样对卖家说：&是银行不批贷款，不是我不想买，现在钱贷不到，就不能算我违约了，所以，我们只能解除合同，请把钱退给我。&
　　现实生活中还出现过更奇葩的事：有个买家，明知自己信用原因贷不了款，也不肯自筹款项支付余款，仍然与人签约买房。因为房价已上涨，卖家同意不追究其违约责任，只想赶快解除协议另找买家。没想到这个贷款申请被银行拒绝的买家竟然不同意：&房价上涨了另卖肯定赚钱，你要分点给我，我才同意与你解约。&卖家一怒之下起诉到法院，买家被判赔偿后仍然不服气：&是银行不批贷，这能怪我吗？凭什么让我承担责任？&
　　通过贷款购房只是买方筹集房款的一种渠道，对卖方来讲，不管通过什么渠道筹集房款，买方都有义务付款。而且事先如果没有特殊协商和约定，在二手房买卖书面合同或补充协议中，通常会约定如果贷款不成，买方有义务自筹款项支付余款的条款。
　　对于这一点，很多买方在签约时根本就没看到，或者虽然看到了，但轻信自己能取得贷款而忽视了这项约定。一旦贷款出了问题，买方才重视此事，如果这个买方恰好又没有能力自行筹集余款，就会面临窘境。比如最近很多地方出台二手房贷款比例限制政策，就可能导致即使能批贷也会影响额度的问题。
　　这时，如果房价在上涨，卖家不是特别难说话的人，也许会同意不追究或少追究责任，双方解除责任。但如果卖家一定要严格按照规定追究违约责任，或者碰到房价下跌，买家就会比较尴尬和被动。
　　作为买家，怎么防范这个风险呢？
　　我的建议是，买家如果确认自己只能通过贷款购房，绝对不能自筹款项，最好在签订合同时，要求增设一个解除协议的条款，明确&在不能取得贷款时买家有权提出解除合同，并约定不承担责任解约，或约定以比较低的代价作为解除条件。&
　　如果担心银行只批部分贷款额度，不能自筹款项补足房款，那么，在前面那句话的&贷款&前面再加两个字，约定为&足额贷款&就可以了。合同里有了这样的条款，就可以直接解决问题而不至于引发争议了。
来源：宁波日报 　作者：杨文战 　编辑：张筱
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浙江在线新闻网站、杭州市建设委员会 联合主办　　浙江在线新闻网站版权所有　　我是卖家　　房产证快下来了　　因为之前就和买家签了合同　　中介就告诉我　　房产证下来后就去办过户　　我觉得有点奇怪　　因为与我对过户程序的理解有巨大偏差　　我的理解：　　拿到房产证→到银行去办按揭→银行评估→通过审核出具批贷函→过户→放款　　以下是中介告诉我的程序：　　拿到房产证→到银行去申请办按揭→先过房产证户→通过初审，贷款合同下来→再过土地证户→银行评估　　（中介先是一直说的先去办过户，在我反复追问银行评估和批贷函在哪个程序下来的情况下，他才说去银行先申请办按揭，但是他的意思是去申请贷款过后，马上就过房产证户）　　我反复强调我要见到批贷函才过户　　他说没有听说过批贷函这个东西（四川没有这个？），只有贷款合同，贷款合同上要写贷款金额。　　我现在很搞不懂中介是个什么意思了　　因为我也是第一次卖房　　求诸位大哥大姐帮我分析分析
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　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。
　　不靠谱，不能同意
　　没过户怎么放贷？
　　我是上海的，和lz你理解的一样。
　　你不过户，人家怎么抵押办贷款，你代还是买家代啊
　　哦，补充一下　　买家是办二手房贷款，不是抵押贷款的哦　　名字过给买家，肯定只有办抵押贷款了　　现在是办二手房贷款　　还有，我感觉，我钱没收到，倒是先把房子过给对方，我就完全就没有任何保障了，这点很纠结　　另外，我是外地人，感觉买家和中介挺熟的，他们一个村的。
　　好吧,我是二手房的买家.我来告诉你吧　　我们是先去银行申请贷款,银行审批通过后通知房东去办网签,当天付了首付,然后等几天去交的税,当天去过户,等我拿到证后抵押给银行做贷款,房东拿到全款,就是这么个流程,你应该是跟中介签好合同的,买房没拿到证是没法放贷款的
　　@wuqiling888 6楼
16:58:03　　哦，补充一下　　买家是办二手房贷款，不是抵押贷款的哦　　名字过给买家，肯定只有办抵押贷款了　　现在是办二手房贷款　　还有，我感觉，我钱没收到，倒是先把房子过给对方，我就完全就没有任何保障了，这点很纠结　　另外，我是外地人，感觉买家和中介挺熟的，他们一个村的。　　-----------------------------　　是过户后放款，不是贷款。过户前买家已经在银行进行贷款审核可以批贷了，等到过户后买家把房本抵押给银行给你放款（卖房后你可以直接跟着买家去银行看着他把房本抵押给银行，验证放款的卡是不是你的）。 过户前必须是已经通过贷款审核才行。
　　我也是上海的，觉得你原来的理解是正确的，zj的危险
　　上海的理解；已经取得房产证，再向申请银行贷款，银行不受理。
　　哦，谢谢楼上几位大哥大姐提醒　　我再问一下　　就是这个银行的“批贷函”是全国都有的吧？是给卖方收，还是给卖方看一下？
　　@wuqiling888 11楼
17:53:55　　哦，谢谢楼上几位大哥大姐提醒　　我再问一下　　就是这个银行的“批贷函”是全国都有的吧？是给卖方收，还是给卖方看一下？　　-----------------------------　　到卖方账户。
　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。
　　@八月霜2010 13楼
18:14:36　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　-----------------------------　　这就是业内人士。
　　回复第13楼，@八月霜2010　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　--------------------------　　厉害　　
　　回复第13楼，
@八月霜2010　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　--------------------------　　@glcht0 15楼
07:02:44　　厉害　　-----------------------------　　过奖！我不是业内人士，只是自己既卖又买瞎想来着。我还想提醒各位要买房的同学，其实现在就是正规中介在走的程序，也存在着一个很大的漏洞——现在在卖的二手房普遍都有按揭或抵押，房东大都要拿你的首付是撤消抵押权后再过户，那么如果房东撤消抵押权后不再进行过户，咋办？你的首付不是危险啦！他认欠不还你告上法院也没用啊！所以在签补充合同时加一条卖方以本合同卖买的房产来保证本合同的履行。这样一发现问题即可向法院申请诉前财产保诠——查封已撤消抵押权的房子。房东是无法比你更快抵押掉房子的。
　　@八月霜2010
18:14:36　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　-----------------------------　　@3dmxcad 14楼
18:18:21　　这就是业内人士。　　-----------------------------　　呵呵，不是的：
　　合同要明确:全款到账再交付房屋
　　@八月霜2010
18:14:36　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　-----------------------------　　@3dmxcad
18:18:21　　这就是业内人士。　　-----------------------------　　@八月霜2010 17楼
19:40:43　　呵呵，不是的：　　-----------------------------　　这才是真正房屋市场的经纪人！
　　回复第13楼，
@八月霜2010　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　--------------------------　　@glcht0
07:02:44　　厉害　　-----------------------------　　@八月霜2010 16楼
19:39:33　　过奖！我不是业内人士，只是自己既卖又买瞎想来着。我还想提醒各位要买房的同学，其实现在就是正规中介在走的程序，也存在着一个很大的漏洞——现在在卖的二手房普遍都有按揭或抵押，房东大都要拿你的首付是撤消抵押权后再过户，那么如果房东撤消抵押权后不再进行过户，咋办？你的首付不是危险啦！他认欠不还你告上法院也没用啊！所以在签补充合同时加一条卖方以本合同卖买的房产来保证本合同的履行。这样一发现问题即可向......　　-----------------------------　　善意的房屋买卖是没有问题，恶意的房屋买卖连法院都执行不了。这里面有个技巧，避免恶意交易。
　　@午夜红茶是狗 1楼
16:39:11　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。　　-----------------------------　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海
　　@午夜红茶是狗
16:39:11　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。　　-----------------------------　　@xiaogou1129 21楼
20:11:43　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海　　-----------------------------　　过户之后一般多久才能放款？总觉得还没拿到房款就过户，不太安心。
　　回复第13楼，
@八月霜2010　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　--------------------------　　@glcht0
07:02:44　　厉害　　-----------------------------　　@八月霜2010
19:39:33　　过奖！我不是业内人士，只是自己既卖又买瞎想来着。我还想提醒各位要买房的同学，其实现在就是正规中介在走的程序，也存在着一个很大的漏洞——现在在卖的二手房普遍都有按揭或抵押，房东大都要拿你的首付是撤消抵押权后再过户，那么如果房东撤消抵押权后不再进行过户，咋办？你的首付不是危险啦！他认欠不还你告上法院也没用啊！所以在签补充合同时加一条卖方以本合同卖买的房产来保证本合同的履行。这样一发现问题即可向......　　-----------------------------　　@3dmxcad 20楼
20:07:00　　善意的房屋买卖是没有问题，恶意的房屋买卖连法院都执行不了。这里面有个技巧，避免恶意交易。　　-----------------------------　　如何避免恶心交易？
　　我们这边是先办贷款手续，后办过户　　过户当天早上去房产局过户，办完过户手续双方直接去银行，银行就会放贷款直接到卖家账户上。
　　@午夜红茶是狗
16:39:11　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。　　-----------------------------　　@xiaogou1129
20:11:43　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗 22楼
08:58:05　　过户之后一般多久才能放款？总觉得还没拿到房款就过户，不太安心。　　-----------------------------　　都是跟银行约好，比如后天能放款，就后天当天过户，过完户几个人直接去银行坐等银行放款
　　@午夜红茶是狗
16:39:11　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。　　-----------------------------　　@xiaogou1129
20:11:43　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
08:58:05　　过户之后一般多久才能放款？总觉得还没拿到房款就过户，不太安心。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西 25楼
09:20:51　　都是跟银行约好，比如后天能放款，就后天当天过户，过完户几个人直接去银行坐等银行放款　　-----------------------------　　没有这么快吧？我上次和中介聊过，中介说过户后最快要一个多月才能放款。
　　@午夜红茶是狗
16:39:11　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。　　-----------------------------　　@xiaogou1129
20:11:43　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
08:58:05　　过户之后一般多久才能放款？总觉得还没拿到房款就过户，不太安心。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西
09:20:51　　都是跟银行约好，比如后天能放款，就后天当天过户，过完户几个人直接去银行坐等银行放款　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗 26楼
09:28:04　　没有这么快吧？我上次和中介聊过，中介说过户后最快要一个多月才能放款。　　-----------------------------　　半个月到一个月吧。所以过户时间都是约好的。约的就是那个时间点
　　@午夜红茶是狗
16:39:11　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。　　-----------------------------　　@xiaogou1129
20:11:43　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
08:58:05　　过户之后一般多久才能放款？总觉得还没拿到房款就过户，不太安心。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西
09:20:51　　都是跟银行约好，比如后天能放款，就后天当天过户，过完户几个人直接去银行坐等银行放款　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
09:28:04　　没有这么快吧？我上次和中介聊过，中介说过户后最快要一个多月才能放款。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西 27楼
09:30:14　　半个月到一个月吧。所以过户时间都是约好的。约的就是那个时间点　　-----------------------------　　你是商业贷款还是公积金贷款？中介当时对我说先办理过户手续，然后等一个多月后银行就会放贷。
　　@午夜红茶是狗
16:39:11　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。　　-----------------------------　　@xiaogou1129
20:11:43　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
08:58:05　　过户之后一般多久才能放款？总觉得还没拿到房款就过户，不太安心。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西
09:20:51　　都是跟银行约好，比如后天能放款，就后天当天过户，过完户几个人直接去银行坐等银行放款　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
09:28:04　　没有这么快吧？我上次和中介聊过，中介说过户后最快要一个多月才能放款。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西
09:30:14　　半个月到一个月吧。所以过户时间都是约好的。约的就是那个时间点　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗 28楼
10:34:45　　你是商业贷款还是公积金贷款？中介当时对我说先办理过户手续，然后等一个多月后银行就会放贷。　　-----------------------------　　当时我也是卖方，对方办商业贷款。前期的贷款手续不需要你的啥东西的，所以不需要过户，银行放款的时候需要已经过户。所以就是问清楚银行那天可以放款，那天去办过户，办了直接去银行等放款就好了。
　　因为新国五条的即将出台，各地二手房产交易现在都在抢时间过户，可以先向房管局递件，但不交税，等贷款审批通过再交税过户，可以避免税费增加，户其实是没有过到别人的名下的
　　@午夜红茶是狗
16:39:11　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。　　-----------------------------　　@xiaogou1129
20:11:43　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
08:58:05　　过户之后一般多久才能放款？总觉得还没拿到房款就过户，不太安心。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西
09:20:51　　都是跟银行约好，比如后天能放款，就后天当天过户，过完户几个人直接去银行坐等银行放款　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
09:28:04　　没有这么快吧？我上次和中介聊过，中介说过户后最快要一个多月才能放款。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西
09:30:14　　半个月到一个月吧。所以过户时间都是约好的。约的就是那个时间点　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
10:34:45　　你是商业贷款还是公积金贷款？中介当时对我说先办理过户手续，然后等一个多月后银行就会放贷。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西 29楼
10:36:27　　当时我也是卖方，对方办商业贷款。前期的贷款手续不需要你的啥东西的，所以不需要过户，银行放款的时候需要已经过户。所以就是问清楚银行那天可以放款，那天去办过户，办了直接去银行等放款就好了。　　-----------------------------　　看来你是遇到了一个好中介和一个很配合的买家，所以放款很顺利。想要买我房子的人是要公积金和商业贷款组合，估计比较麻烦，放款时间也较长。而中介要求我先过户，说是过户后一个月就能放款。下家只肯付30%的首付，我感觉我只拿到30%的房款就和他过户不安全，而且也不知道过多久才能拿到剩下的钱，所以我就不想卖给他了。
　　我刚买了房，广州这边。　　过程同楼主理解的程序。　　先签合同交订金，然后申请贷款。等银行的同贷书（广州这边的叫法，也就是楼主说的批贷函）下来了才交首付，首付和过户在同一天完成。之后就等银行放款给卖家。放款后房屋交接。　　先过户再报贷款审批，个人觉得不安全啊。现在银行分分钟能有理由不给你批贷款。到时房产证已经是别人的了。你钱收不到。找谁要去？
　　@午夜红茶是狗
16:39:11　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。　　-----------------------------　　@xiaogou1129
20:11:43　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
08:58:05　　过户之后一般多久才能放款？总觉得还没拿到房款就过户，不太安心。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西
09:20:51　　都是跟银行约好，比如后天能放款，就后天当天过户，过完户几个人直接去银行坐等银行放款　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
09:28:04　　没有这么快吧？我上次和中介聊过，中介说过户后最快要一个多月才能放款。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西
09:30:14　　半个月到一个月吧。所以过户时间都是约好的。约的就是那个时间点　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
10:34:45　　你是商业贷款还是公积金贷款？中介当时对我说先办理过户手续，然后等一个多月后银行就会放贷。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西
10:36:27　　当时我也是卖方，对方办商业贷款。前期的贷款手续不需要你的啥东西的，所以不需要过户，银行放款的时候需要已经过户。所以就是问清楚银行那天可以放款，那天去办过户，办了直接去银行等放款就好了。　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗 31楼
10:55:31　　看来你是遇到了一个好中介和一个很配合的买家，所以放款很顺利。想要买我房子的人是要公积金和商业贷款组合，估计比较麻烦，放款时间也较长。而中介要求我先过户，说是过户后一个月就能放款。下家只肯付30%的首付，我感觉我只拿到30%的房款就和他过户不安全，而且也不知道过多久才能拿到剩下的钱，所以我就不想卖给他了。　　-----------------------------　　我当时是找了个中介朋友给看的程序，事后给了1000块茶钱
　　楼主小心别上当　　顺序应该是　　签订房屋买卖合同----买家凭买卖合同申请贷款-----银行出批贷函-----房屋办理过户----凭过户手续银行房款给卖家-----交易结束
　　你说的是对的，先银行评估批贷再过户放款，至少北京是这样的。
　　回复第6楼，@wuqiling888　　哦，补充一下 　　买家是办二手房贷款，不是抵押贷款的哦 　　名字过给买家，肯定只有办抵押贷款了 　　现在是办二手房贷款 　　还有，我感觉，我钱没收到，倒是先把房子过给对方，我就完全就没有任何保障了，这点很纠结 　　另外，我是外地人，感觉买家和中介挺熟的，他们一个村的。　　--------------------------苏州的，刚买房。我是网签，资金托管，贷款，过户，办房产证土地证买方房产证下来，卖方拿钱。　　
　　今天就开到一个卖家被骗的新闻，就是先过户的
　　@我支持您是猪
12:41:31　　今天就开到一个卖家被骗的新闻，就是先过户的　　-----------------------------　　中介要承担联带责任的.除非中介是一伙的.
　　顶 一下 mark　　
　　北京我爱我家中介事件，楼主搜搜看吧
　　我在上海，今天银行告诉我贷款通过审批，给了一些材料，要拿到房产交易中心过户，过户后出具一部分材料，然后等拿到产证之后，一起送到银行，然后银行通常会在收到材料之后一周左右放款给上家。下家的产证是做了抵押的，在还清贷款之前没法卖房子。而且银行的贷款会直接打到上家提供的帐户，不经过下家手的。
　　@八月霜2010 13楼
18:14:36　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　-----------------------------　　专业人士，今天银行的人也是这么和我说的。
　　不用银行监管吗?
　　我曾经问过房管中心的，还以买家的身份去质询过中介，答复是只有过户给买家后，他才能贷款。我是卖家，很担心的，但是人家说了只能这样，当然最后钱还是到帐了。　　虽然不合理，但是我猜银行这么做没风险。房子还是卖家的，就给买家放贷款，银行不干。过户给了买家，房子都是买家的了，银行再贷给买家，银行没风险。　　难道不同城市做法还不一样？
　　实在走贷款，一定要注意资金监管的服务，做房贷的银行都有这个服务。　　别怕慢。这个安全。
　　楼主还是小心为妙吧，你最好搜索一下3月16号的北京新京报的报道，你就都明白了！现在有买家先付你一部分房款，以用房产证办贷款，然后付房款的理由，让你先过户！过户后，买家就用这个房子去做抵押贷款，是贷款好多家呀！然后拿钱跑路，倒霉的是房东！和中介签的那个担保合同无效。有的卖家发现了，去法院申请财产保全，都做不来的，因为房产证已经是别人的名字，是人家的房，没给够你钱，和这个房子属性已经一点关系都没有了！！　　北京我爱我家 房产中介出了好几起这个事情了，看来骗子是转到上海去骗了，一定要小心呀！！
　　我也是过户后办的贷款，我是买家。买家有了房产证后才能做抵压贷款。不过要是我是卖家，这么办我也担心，但程序上确实是这样的。　　
　　@八月霜-26 18:14:36　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　-----------------------------　　我想问下买方的三证是哪几个证？谢谢！
　　@_一韵
10:36:57　　因为新国五条的即将出台，各地二手房产交易现在都在抢时间过户，可以先向房管局递件，但不交税，等贷款审批通过再交税过户，可以避免税费增加，户其实是没有过到别人的名下的　　-----------------------------　　说的有道理，但不知道政策以哪个为准。我广州的
　　@shepearl
12:02:59　　我刚买了房，广州这边。 　　过程同楼主理解的程序。 　　先签合同交订金，然后申请贷款。等银行的同贷书（广州这边的叫法，也就是楼主说的批贷函）下来了才交首付，首付和过户在同一天完成。之后就等银行放款给卖家。放款后房　　-----------------------------　　我也是广州的，你说的没错，一定是要银行出同贷款书才能过户的，我现在户过完了在等新房证下来，
　　@随便看看瞧瞧
16:57:00　　我曾经问过房管中心的，还以买家的身份去质询过中介，答复是只有过户给买家后，他才能贷款。我是卖家，很担心的，但是人家说了只能这样，当然最后钱还是到帐了。 　　虽然不合理，但是我猜银行这么做没风险。房子还是卖家的，就给买家　　-----------------------------　　节点是银行的同贷书，银行都同意给买家贷款了那卖家还用去担心钱不会给么，银行的信誉是不用担心的，你肯定能得到钱，卖家要看到同贷书才能过户，所以是买家先拿到银行的同贷书后卖家再过户
　　即便银行同贷，买家可以不办手续，卖家仍有被坑的可能。我认为关键点是：合同中一定要约定，不收到全部房款不交付房屋。这样，只要款未收到，即使过户，你仍然是房屋的合法占有者。
　　@八月霜2010
18:14:36　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　-----------------------------　　@singh1984 49楼
21:27:22　　我想问下买方的三证是哪几个证？谢谢！　　-----------------------------　　房产证（有二本，一本共有权证）、土地使用证、契证。
　　@furanger 44楼
15:48:08　　不用银行监管吗?　　-----------------------------　　第三方监管就是银行呀
　　回复第13楼，
@八月霜2010　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　--------------------------　　@glcht0
07:02:44　　厉害　　-----------------------------　　@八月霜2010
19:39:33　　过奖！我不是业内人士，只是自己既卖又买瞎想来着。我还想提醒各位要买房的同学，其实现在就是正规中介在走的程序，也存在着一个很大的漏洞——现在在卖的二手房普遍都有按揭或抵押，房东大都要拿你的首付是撤消抵押权后再过户，那么如果房东撤消抵押权后不再进行过户，咋办？你的首付不是危险啦！他认欠不还你告上法院也没用啊！所以在签补充合同时加一条卖方以本合同卖买的房产来保证本合同的履行。这样一发现问题即可向......　　-----------------------------　　@3dmxcad
20:07:00　　善意的房屋买卖是没有问题，恶意的房屋买卖连法院都执行不了。这里面有个技巧，避免恶意交易。　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗 23楼
08:59:33　　如何避免恶心交易？　　-----------------------------　　除了以上讲要签订严密的合同外，还有一点要注意——卖方在归还贷款、注销他项权证时中介要全程陪同并保管好三证，防止卖方把资金挪作他用。　　做到我以上所说的，应该没有漏洞了吧？　　请各位指教！
　　回复第13楼，
@八月霜2010　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　--------------------------　　@glcht0
07:02:44　　厉害　　-----------------------------　　@八月霜2010
19:39:33　　过奖！我不是业内人士，只是自己既卖又买瞎想来着。我还想提醒各位要买房的同学，其实现在就是正规中介在走的程序，也存在着一个很大的漏洞——现在在卖的二手房普遍都有按揭或抵押，房东大都要拿你的首付是撤消抵押权后再过户，那么如果房东撤消抵押权后不再进行过户，咋办？你的首付不是危险啦！他认欠不还你告上法院也没用啊！所以在签补充合同时加一条卖方以本合同卖买的房产来保证本合同的履行。这样一发现问题即可向......　　-----------------------------　　@3dmxcad 20楼
20:07:00　　善意的房屋买卖是没有问题，恶意的房屋买卖连法院都执行不了。这里面有个技巧，避免恶意交易。　　-----------------------------　　是的，害人之心不可有但防人之心不可无！
　　@八月霜2010
18:14:36　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　-----------------------------　　@3dmxcad
18:18:21　　这就是业内人士。　　-----------------------------　　@八月霜2010
19:40:43　　呵呵，不是的：　　-----------------------------　　@3dmxcad 19楼
19:54:10　　这才是真正房屋市场的经纪人！　　-----------------------------　　兄弟，真不是。只因自己对房地产比较有兴趣且投入了全部家当——不敢冒险啊。
　　@八月霜2010
18:14:36　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　-----------------------------　　@3dmxcad
18:18:21　　这就是业内人士。　　-----------------------------　　@八月霜2010
19:40:43　　呵呵，不是的：　　-----------------------------　　@3dmxcad
19:54:10　　这才是真正房屋市场的经纪人！　　-----------------------------　　@八月霜2010 58楼
11:07:41　　兄弟，真不是。只因自己对房地产比较有兴趣且投入了全部家当——不敢冒险啊。　　-----------------------------　　望你的资产保值，楼市总是这样；买房时希望价跌 买了又希望涨或平稳。
　　@八月霜2010
18:14:36　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　-----------------------------　　@3dmxcad
18:18:21　　这就是业内人士。　　-----------------------------　　@八月霜2010
19:40:43　　呵呵，不是的：　　-----------------------------　　@3dmxcad
19:54:10　　这才是真正房屋市场的经纪人！　　-----------------------------　　@八月霜2010
11:07:41　　兄弟，真不是。只因自己对房地产比较有兴趣且投入了全部家当——不敢冒险啊。　　-----------------------------　　@3dmxcad 59楼
11:15:49　　望你的资产保值，楼市总是这样；买房时希望价跌 买了又希望涨或平稳。　　-----------------------------　　多谢！
　　@wuqiling888
17:53:55　　哦，谢谢楼上几位大哥大姐提醒 　　我再问一下 　　就是这个银行的“批贷函”是全国都有的吧？是给卖方收，还是给卖方看一下？　　-----------------------------　　交易中心收着。批贷函?首付汇款记录＝房屋总价，这时候交易中心才给过户。否则就算你愿意，没有批贷函，交易中心也不给过户的　　
　　@午夜红茶是狗 1楼
16:39:11 　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。 　　----------------------------- 　　@xiaogou1129 21楼
20:11:43 　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海 　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
08:58:05 　　过户之后一般多久才能放款？总觉得还没拿到房款就过户，不太安心。　　-----------------------------　　过户后拿到产证交给银行，一般一天到两周之间，就放款了。但是什么时候产证交给银行，是买家行为。他晚点交，银行就晚点放款的。或者他交给银行了，但是告诉银行先不要放款，银行也可以配合先不放款。不能无限期，但是晚个一两个月没问题　　
　　@午夜红茶是狗 1楼
16:39:11 　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。 　　----------------------------- 　　@xiaogou1129 21楼
20:11:43 　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海 　　----------------------------- 　　@午夜红茶是狗 22楼
08:58:05 　　过户之后一般多久才能放款？总觉得还没拿到房款就过户，不太安心。 　　----------------------------- 　　@你们这些坏东西 25楼
09:20:51 　　都是跟银行约好，比如后天能放款，就后天当天过户，过完户几个人直接去银行坐等银行放款 　　----------------------------- 　　@午夜红茶是狗 26楼
09:28:04 　　没有这么快吧？我上次和中介聊过，中介说过户后最快要一个多月才能放款。 　　----------------------------- 　　@你们这些坏东西 27楼
09:30:14 　　半个月到一个月吧。所以过户时间都是约好的。约的就是那个时间点 　　----------------------------- 　　@午夜红茶是狗 28楼
10:34:45 　　你是商业贷款还是公积金贷款？中介当时对我说先办理过户手续，然后等一个多月后银行就会放贷。 　　----------------------------- 　　@你们这些坏东西 29楼
10:36:27 　　当时我也是卖方，对方办商业贷款。前期的贷款手续不需要你的啥东西的，所以不需要过户，银行放款的时候需要已经过户。所以就是问清楚银行那天可以放款，那天去办过户，办了直接去银行等放款就好了。 　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
10:55:31 　　看来你是遇到了一个好中介和一个很配合的买家，所以放款很顺利。想要买我房子的人是要公积金和商业贷款组合，估计比较麻烦，放款时间也较长。而中介要求我先过户，说是过户后一个月就能放款。下家只肯付30%的首付，我感觉我只拿到30%的房款就和他过户不安全，而且也不知道过多久才能拿到剩下的钱，所以我就不想卖给他了。　　-----------------------------　　除非你的下家全款，否则肯定是这个流程。从银行的角度，房产证没有变成你的下家之前，是不可能放款的。所以你要先过户（过户时有银行的同意放贷书），然后20天出产证，再之后产证送到银行抵押，银行收到产证后一般1天到2周内放款。至于产证是否即使送到银行，或者下家是否对银行有什么特殊交代，你要合同里注明，以免吃亏　　
　　没有中介，谁来把控风险啊。不要觉得什么都那么容易，业主要价100，你就给个70。这叫砍价吗？直接送你好啦！
　　楼主，你前面手续 跑完，需要过户时，可以过了户你拿着房本，然后和买家一起去银行贷款，然后银行应该会押你们的房本，买家办房贷，然后打款给你。如果他拿了房本不贷款你不怕他，因为本在你手里。
　　很麻烦，宁愿全款卖少个几万块，省心！　　
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