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为什么我买二手房要交土地出让金？
　　编者按：近年来，武汉楼市如火如荼，供不应求。中心城区断供现象时有发生，不少购房者买不到新房，便开始有了买二手房的打算。但是购买过程中，也许部分购房者会接触到“土地出让金”。那么，土地出让金到底是怎么回事?这笔钱到底谁来交，交多少?　　如果你在买房过程中遇到疑难，欢迎加入武汉购房交流群参与讨论，群号：，搜狐焦点武汉站官方微信(微信号：whfocus)，政策解读、购房问答、折扣信息每日发送，期待您的关注。　　搜狐网友：我看中了一套单位房，最近在计算费用的时候，中介告诉我需要付土地出让金。这钱还不少，计算下来将近六千块。我看我朋友买房的时候没说过要付土地出让金啊，我想问问这土地出让金到底是怎么回事?　　值班编辑解答：土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。　　需要交付土地出让金的房屋主要有三种类型，即私房、单位房和超过70年产权的商品房。你的情况是需要交付土地出让金的。因为是单位房，土地性质为“划拨用地”，一般都没有缴纳过土地出让金，所以后期进行房改私产，就必须缴纳这笔土地出让金了。　　一般来说，如果合同无特别约定，土地出让金应由买方缴纳。缴纳金额通常为成交价或评估价(高者)×1%。　　那么，什么时候交土地出让金呢?根据你的情况，涉及二手房买卖时，土地出让金必须在过户前一次性付清(请注意，土地出让金不可分期付款)。付清之后，才能进入办证等余下流程。　　另外，因为大多数朋友购买二手房时涉及的是商品房而非单位房。所以在此，小编也说几句关于商品房的土地出让金的事儿。一般来说，开发商在土地转让时会一次性付清土地出让金，买受方并不需要再缴纳。但是有些超过了70年的老商品住房，业主如果还想继续使用，就必须缴纳土地出让金了。& & &&上期回顾：
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证140737号　　中国税收从来都是ZF的一家之言，弄上几个砖家胡说一通，看看效果，如果反对厉害，赶紧再缩回去，然后过段时间，在跑出来，然后就开始征税，收税没有立法怎么办，没关系啊，咱们不是有个条例么，先拿过来用啊，中国近20种税，只有3个是有立法的，其他的全是条例，出了问题，还得税务部门出文解释，中国百姓，你何其苦啊，ZF解决的办法永远都是征税，没有人能监督，中国税负痛苦指数世界第一，一个房子，三分之一是土地出让金，相当于租金了，为什么还要交房地产税，交了房地产税，那土地出让金怎么办，土地又不是个人所有，凭什么叫房地产税，即便房地产税能降房价怎么样，ZF这种办事粗糙坚硬的作风，难道不值得警惕么，征税，征税，征税，现在又抛出遗产税观点了，太可悲了？
楼主发言：5次 发图：0张 | 更多
　　如果70年后楼主愿意把房子无偿还给政府，没必要征税了。难道你不交出让金，那房子就原来是你的？　　
　　那就换个名称？囤房奢侈税？过度占用土地的罚金？是不是更加名符其实？满意了？
　　支持楼主，加油！天涯交友专业版开通了，600万同城男女在等你 www.tianyajiaoyou.com
　　哈儿嘿多，征房产税是为了降房价？智商是硬商。
　　土地和房产是一回事？楼主你自己把标题弄清楚点吧。
　　党拿枪指着你，说收你就收你，用得着跟你讲道理？　　
　　党说收就收。就忽悠你了
　　因为他有枪
　　一房四吃。财产公开是开征房产税的前提条件吧。房价涨，涨价的是房子下面的土地，我们的房子不但没涨还贬值呢。房产税的开征理应扣除预缴70年的土地使用税。扣除房屋折旧后的残值计算缴纳房产税。为啥政府收的是税而不是保护费？因为收税是要讲法理基础的，但是收保护费耍横就行了。
　　@江湖一入岁月催
13:48:29　　那就换个名称？囤房奢侈税？过度占用土地的罚金？是不是更加名符其实？满意了？　　———————————————　　银行存款89%是贪官污吏富人的，他们占总人口的5%。他们上囤钱睡。贪官污吏富人把持官位，囤官睡。贪官污吏上贪钱睡。法律是统治阶级的意志。老百姓哭吧。　　
　　把房子卖了，不然就跟党走。。。
　　@红袖添香Sw 11楼
14:33:49　　因为他有枪　　-----------------------------　　+
　　收税是为了政府能正常运转，庞大的军队要不要军费？国防健身要不要钱？　　国家上大的项目要不要钱？修一条京沪高铁要不要钱？　　不交税，那是想吃牢饭的。　　当年赖昌星走私汽油，就是因为偷税，国家损失了税收。肯定要收拾他，就算跑到加拿大也不行。　　美国听说最厉害的就是收税的部门，谁也逃不掉。　　税收取之于民，用之于民。关键要监督，不能进了私人腰包。
　　@墨林秋霜 2楼
13:10:00　　如果70年后楼主愿意把房子无偿还给政府，没必要征税了。难道你不交出让金，那房子就原来是你的？　　-----------------------------　　房子是自己的，地是政府的，地上的附加物是自己的，房子到期后，ZF想要征地得赔偿的，这就是拆迁
　　@我从未 16楼
17:29:31　　收税是为了政府能正常运转，庞大的军队要不要军费？国防健身要不要钱？　　国家上大的项目要不要钱？修一条京沪高铁要不要钱？　　不交税，那是想吃牢饭的。　　当年赖昌星走私汽油，就是因为偷税，国家损失了税收。肯定要收拾他，就算跑到加拿大也不行。　　美国听说最厉害的就是收税的部门，谁也逃不掉。　　税收取之于民，用之于民。关键要监督，不能进了私人腰包。　　-----------------------------　　哎，你最后这句话亮了，前面就是砖家之言，每开个税种，都说怎么怎么样，然后就关键是怎么样，最重要的就是这个关键，然后就没然后了，ZF真能把税收使用公开用之于民，老百姓还能生活这么酷么
　　@司马文越
19:33:34　　房子是自己的，地是政府的，地上的附加物是自己的，房子到期后，ZF想要征地得赔偿的，这就是拆迁　　—————————————————　　竟然你说地是政府的，70年后你的房子还赖在不是你土地上，还要别人补偿你？　　
　　@墨林秋霜 21楼
02:10:31　　@司马文越
19:33:34　　房子是自己的，地是政府的，地上的附加物是自己的，房子到期后，ZF想要征地得赔偿的，这就是拆迁　　—————————————————　　竟然你说地是政府的，70年后你的房子还赖在不是你土地上，还要别人补偿你？　　-----------------------------　　你傻逼吗，谁赖这不走了，到期了地肯定ZF要收，房子是自己的，你懂不懂啊，找你这样说，那拆迁，你直接走就行了，房子也不是你的
　　@司马文越
09:44:27　　你傻逼吗，谁赖这不走了，到期了地肯定ZF要收，房子是自己的，你懂不懂啊，找你这样说，那拆迁，你直接走就行了，房子也不是你的　　—————————————————　　你逻辑混乱　　
　　@墨林秋霜 23楼
09:53:01　　@司马文越
09:44:27　　你傻逼吗，谁赖这不走了，到期了地肯定ZF要收，房子是自己的，你懂不懂啊，找你这样说，那拆迁，你直接走就行了，房子也不是你的　　—————————————————　　你逻辑混乱　　-----------------------------　　没有啊，土地是土地，房子是房子，土地是ZF的，土地上面的房子是自己的，ZF如果收土地，土地上的房子他肯定得赔，你不信你查查
　　地铁，公交，环保，教育和医疗，哪个不需要钱，买了房子就等于享受了城市福利，就得多缴税。这个必须谁受益谁买单。大城市病的治理和城市的运作需要高昂的成本，不应该让全体人民为之付费　　
　　任志强说不会收房产税，这大概是真的。因为土地还没有卖完，这不是农场城镇化，又有很多地可以卖了。　　土地差不多卖完了，就该收房产税了。税率多少看要吃鱼翅的人胃口有多大。
　　@司马文越 　　——————————————————　　如果这样，70年后政府就可以无偿收回房屋下面的土地！你愿意这样？你觉得这可行吗？其实吧，你买了房子，实际上是获得了永久产权！只不过，国家在措辞上比较谨慎，没有说土地私有！当然，他们的另一目的或私心在于一旦明确房屋土地的私有属性，就等于彻底束缚住了他们手脚，一个实际上还不受民众监督与约束的政府是不会自我束缚的！只有中国彻底民主化后，土地私有的问题才可以解决！
　　@不想散散步1 26楼
10:12:47　　任志强说不会收房产税，这大概是真的。因为土地还没有卖完，这不是农场城镇化，又有很多地可以卖了。　　土地差不多卖完了，就该收房产税了。税率多少看要吃鱼翅的人胃口有多大。　　-----------------------------　　我靠！你眼镜瞎了还是耳朵聋了？！决定已经清清楚楚表明开征房地产税了，你还在这狐假虎威谈论可能不可能！中国人要懂中国语言文化，决定措辞已经清楚告诉你开征房产税老大已经决定，板上钉钉的事情！（除非有人把老大推翻！）那个所谓的适时立法只是配合已经定下来的事情的演出！
　　@沙枣树叶子 28楼
10:50:57　　我靠！你眼镜瞎了还是耳朵聋了？！决定已经清清楚楚表明开征房地产税了，你还在这狐假虎威谈论可能不可能！中国人要懂中国语言文化，决定措辞已经清楚告诉你开征房产税老大已经决定，板上钉钉的事情！（除非有人把老大推翻！）那个所谓的适时立法只是配合已经定下来的事情的演出！　　-----------------------------　　共地主说了多少又做到多少？没有成为事实的事先不要当真。
　　@WANGYIGUIJIAN 12楼
15:46:48　　一房四吃。财产公开是开征房产税的前提条件吧。房价涨，涨价的是房子下面的土地，我们的房子不但没涨还贬值呢。房产税的开征理应扣除预缴70年的土地使用税。扣除房屋折旧后的残值计算缴纳房产税。为啥政府收的是税而不是保护费？因为收税是要讲法理基础的，但是收保护费耍横就行了。　　-----------------------------　　+
　　今后20年不拍卖土地也够用，吃土地即将变成吃房子　　.　　.　　.　　一、今后20年不拍卖土地也够用，多数城市卖出的土地基本上是在制造过剩　　.　　城市住房用地过剩是明白无误的。2013年11月，大开发商王健林说的是：“两年之后，除了这五七六个城市还需要调控，大多数城市土地现在已经过量售卖，很多地方都已经是处于一个供不应求的状态，消化原来存量土地就需要时间了。现在很多城市的房地产卖的都非常困难，住房现在卖的非常困难，不再像以前，因为这个，现在土地财政就说这个路子可能真就是走不下去了，需要改革。”“减少卖地这是必然趋势，不然再卖几十年可能子孙后代的事就很难办。”　　.　　2013年6月，接受“搜狐财经”采访的清华大学某研究中心主任王丰说：现在城市里有2.2—2.5亿只有一个孩子的家庭。　　因为城市普遍是独生子女家庭，呈现“421”结构，所以二十年后90％以上的老居民户的人口都是净减少，所以二十年后的城镇人口可能不超过8亿人。2012年，全国城镇大约有2.7亿套住房。平均每套住3.5人，就够9.5亿人居住。　　.　　从总体看，低矮的房子还有很多，拆迁9.5亿人的住房足于盖起12亿人的住房，加上正俯、商品房开发商、小产权开发商、企业、事业单位手里的土地还有很多，所以，2012年城市住房用地够盖13亿人居住的房。　　.　　二、没有需求就没有供给　　.　　2013年，城镇空置房已经达到8000万套，而且每年增多500套空置房。计划生育使得人少房多越来越明显，加上一线城市的人口规模有极限（否则是环境自杀），说明2013年之后多数城市卖出的土地基本上是在制造过剩。　　对有效需求的土地供给是赚取“利润”。对无效需求的土地供给是“吃白粉”，损伤身体，得不偿失。也就是说，土地财政已经穷途末路，不得不改弦更张了。　　.　　三、地方政俯卖地何其多，不仅没有减轻地方债务，反而债台越筑越高。　　.　　2013年8月，&人民日报&的文章写道：“不少地方一哄而上，新城四起，大片良田被圈占，大笔财政资金注入，大量人力物力投入，一些地方更是寅吃卯粮、透支未来，借新债还旧债，‘地都卖到20年后了’”。　　2013年，地方政俯的欠债，比较可信的数字是20万亿元。　　.　　一些大中城市的当年的土地出让收入，全部用于对银行的还本付息。2013年6月审计署公布的数据。2012年底，4个省本级、17个省会城市本级承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元，占这些地区政府负有偿还责任债务余额的54 .64%。这些地区2012年以土地出让收入为偿债来源的债务需偿还本息2315 .73亿元，为当年可支配土地出让收入的1.25倍。　　.　　.　　四、土地财政将逐步转化为“住房财政 + 土地财政”　　.　　2013年08月，广东省社会科学综合开发研究中心主任、境外热钱研究专家黎友焕说：“现在房地产泡沫不破意味着未来破裂的惨烈程度更高，更吓人，摧毁的程度更大。什么时候爆破，这是时间上的问题。不管从房地产发展规律来看，还是全世界房地产发展情况来看，乃至中国历史发展情况来看，这个都不可能不破。”　　土地财政已经走上穷途末路，地方政俯债台高筑，当然不得不普遍开征房产税。　　房产税的胃口有多大？目前需要的100堆钞票有50％来自土地财政，今后需要120堆钞票有50％来自“住房财政 + 土地财政”。　　养房成本越来越多，将使得住房价值越来越小。这种情况就像一个服装店，店租高和税费多导致你每月亏钱3000元，沦为亏本生意。.　　.　　.　　五、恶性循环后政俯半破产，许多炒房囤房者彻底破产　　.　　美国汽车城底特律“大房子挂牌1美元 + 政俯申请破产”的主要原因，一是经济下滑使得住房各种价值基础崩塌，二是税费过多使得住房沦为普通消费品和亏损性资产。　　.　　一旦住房的税费越来越多，养房成本越来越高　　→ 房价就会下跌　　→ 导致经济危机　　→ 金融危机持续不断　　→ 城市化倒退，城市的集聚效应下降　　→ 劳动人口减少　　→ 房价进一步下跌　　→ 债台高筑的政俯加税　　→ 房价不断下跌　　→形成恶性循环后，底特律的情况就出现了　　六、熊市不言底，不卖就会死 　　.　　时至今日，媒体已经曝光几十个城市出现鬼城现象，还不相信空置率很高，还认为供不应求，还在炒作城市化刚需论，就是鸵鸟埋头，掩耳盗铃。　　都在寻找抵御纸币贬值的投资品种，找到的却是泡沫度远远大于纸币的住房、黄金，真的是上帝令疯狂，真的是忽悠。　　.　　为什么“好汉不提当年勇”？因为“骄兵必败”。炒房囤房者就是1947年的蒋介石，光宗耀祖，高朋满座，八面威风。房市空军就是1947年被嘲笑的共军，一点面子也没有。但是，三十年河东后三十年河西，风水轮流转，这是历史的必然。　　不管是哪国的人，人心都是肉长的，都会贪心，都会恐惧。贪心导致牛市不言顶，之后是，恐惧导致熊市不言底，所以各国的房价最终都是回归理性。　　不要以一时成败论英雄，要看退潮的时候谁在裸泳，要看兵败如山倒的时候你是不是沦为负翁的狗熊。　　.　　二手房每年折旧损失和平均每年税费损失4％，这是每年都不可避免的成本。在房熊市的第一年总是遇到大利空，总是下跌超过30％，例如日本、香港、温州、鄂尔多斯、神木。假设第一年一手房下跌30％，二手房就是损失34％。　　张三拥有总市值1000万元的非自住房 × 第一年损失34％ = 总市值损失340万元 / 扣除负债后属于自己的只有500万元的价值 = 第一年就亏钱68％。再不止损卖出，一二年后就会沦为负翁。于是市场就会出现亏钱效应，就会“上帝令恐惧”，就会竞相抛售。　　.　　一朝被蛇咬，二十年怕井绳。亲历房熊市的二代人（包括高层、银行、大众）不敢再炒房了，就像二代人对文革深恶痛觉一样。二十年后城市化已经完成，已经是老龄化社会，已经人少房多，于是永别了高房价。　　.
　　人均60以上才征税，不瞎吧
　　因为他们就是土匪
　　大家读文件要认真一点，收的是房产税啊！——全世界独一份儿！！！古往今来第一份儿！！！！！！
　　中国5000的土地从来就是老百姓的...　　结果....后来都收归国有了...　　所以, 楼主先说清这个理, 再来说为啥收房产税.
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)购买“房改房”是否需要补交土地使用权出让金？原划拨土地是否转化为出让地？
欢迎大家关注张庆华律师的微信公众平台（扫描下面二维码即可）：
问：我通过中介准备购买一套二手房，该房是卖方以成本价购买的公房，即“房改房”，土地使用权取得方式是划拨，没有使用期限。听中介说，购买房改房要由买方交纳土地使用权出让金，土地性质也由“划拨”改为“出让”，是这样吗？改为出让以后，土地使用是否就是有期限的？该期限会如何确定呢？
答：“房改房”建设用地的取得方式都采用划拨，不仅建设用地采用无偿方式供应，建设投资也大多由国家财政负担。许多公房建设、投资主体，就是政府或者公有制单位。按照国家和地方有关公有住房购买的政策性规定，城市居民可以“成本价”、“标准价”或者“市场价”购买公有住房，按“成本价”和“标准价”购买的公有住房，房价中并不包含土地成本，因此，已购公有住房上市交易时，需要补交土地使用权出让金。但对于由谁交纳？交纳比例和数额，各地的规定并不一致。比如北京的规定是由房屋买受人按照房屋所在地标定地价的10%或者成交价的3%交纳。而青岛的规定则是按售价的1%收取。不过在如今的房产交易市场，一直是“卖方市场”，规定的税费最终大多会通过提高房价等方式转嫁给买方。
对于是否需要办理土地出让手续，交易后土地性质是否由“划拨”转为“出让”，出让期限如何确定等，国家有关部委和许多地方政府出台的规定不尽一致。比如国土资源部1999年发布的《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资厅发【1999】31号）第二条规定：“已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拔土地的，从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，确定出让土地使用权截止日。此后其它各套房屋上市时，其土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。土地出让年期可根据各地具体情况确定，但最高不超过70年。”这一规定意味着，已购公有住房上市交易后，原划拨土地不仅要转化为出让土地，而且还要重新确定土地使用期限。但实际情况是，大多数省、市人民政府出台的已购公有住房上市交易的地方性规定，对这一问题都未加规定，实践中也没有按照国土资源部31号令执行，已购公有住房上市交易后，土地使用性质仍然维持划拨，即土地的使用仍然是无期限的。
之所以在政策的制定和交易实务中存在不同的规定和操作方法，大概主要是对《城市房地产管理法》第40条规定的理解不同。该条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”根据这一规定，划拨土地上的房产转让时，土地手续的办理方法有两种选择：一是按照该条第一款的规定，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金；二是按照该条第二款规定，有批准权的人民政府可以按照国务院的规定决定不办理土地使用权出让手续，由转让方将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。即土地使用仍然维持划拨方式，由政府划拨给新的受让人。显然，国土资源部31号令所依据的是该条第一款的规定，而大多地方政府的规定所依据的则是该条第二款的规定。由于国务院对以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，在何种情况下需办理出让手续，并无明确规定，所以实务中是否需要办理出让手续，就成为有批准权的人民政府“自由裁量”的范围。
其实，问题的关键不在于是否需要补办土地使用权出让手续，重新规定土地使用年限，而在于应不应当在所购公房转让时收取土地使用权出让金？立法者的本意是，城市居民按照“成本价”或者“标准价”购买的公有住房不含土地成本，但其上市交易时的售价当中却包含有土地成本，这部分收入不能归个人，只能归国家所有。可是，为什么不能归个人所有？比如以某种优惠价格甚至赔本销售的商品，购买人如果再行转让，如果销售所得中包含了原出售人给予的优惠和让利，难道还要返还给原出售人吗？据说主张售价中的土地成本应收归国有的主张，依据的是所有权与使用权分离的理论，即土地所有权归国家，受让人只有使用权，且受让主体也是特定的为有资格承租公房的公民。可是，作为交易标的的仍然是土地使用权，而新的受让人，也仍然是中国公民。收回土地成本意味着原使用人依法享有的优惠并不及于新的受让人。法律和政策的制定者的思维就是，购买人自住，不管他自住多久，都可以享受这种优惠，但只要你不自住，你要转让，这种优惠就要被收回。可是，法律和政策的制定者是否想过，为什么原使用人可以享受这种免交土地出让金的优惠？要知道，这种优惠并不是国家的施舍，这些城市居民本来就是国家的主人，是国家财产的所有者，他们享受优惠，是因为他们以长期的低工资、低福利的方式为国家积累了财富，以这种方式换来的的国家给予的购房优惠与他们的房屋是自住还是转让有何关系？所以，问题的答案就是，已经给予城市居民的优惠（土地出让金的减免），本来就是他们应当享有的，因此，无论其自住还是转让都不应当再收回。本来不应当收取的费用通过行政权力强制收取，在逻辑上也难以自圆其说。国土资源部31号令的规定显然是想刻意让规定本身符合逻辑——既然收取出让金，那么转让房地产后就应重新按出让程序办理，并重新规定使用期限。但这样的规定显然不具有可操作性，假如划拨土地上的房屋在确定的“土地使用权截止日”之后再转让，是不是新的受让人使用期限就成为负数了？再者，一经转让就办理出让手续也存在程序和工作量方面的难题。所以，大多数地方政府采用了相对简单和务实的做法——房改房转让后，土地仍然维持划拨方式，但要收取土地使用权出让金（或称收益金），转让之后，新的受让人仍然可以享受划拨“待遇”，可无期限使用土地。
&&《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》第十条规定：“本市东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山等城近郊八区的已购公有住房和经济适用住房上市出售，房屋买受人应当按照房屋所在地标定地价的10%缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款；房屋所在地没有标定地价的，按照房屋买卖成交价格的3%缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款。本市远郊区、县已购公有住房和经济适用住房上市出售，应当缴纳的土地出让金或者相当于土地出让金的价款的具体标准由区、县人民政府制定，报市人民政府备案。应当缴纳的土地出让金或者相当于土地出让金的价款由办理房屋转让和变更登记手续的房屋所在地的房地产交易管理部门代收代缴，并按照规定上缴中央财政或者市财政，或者返还房屋原所有权单位。”
《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》第十一条第一款规定：“已购、可购公房上市出售的，对售房人按有关规定征收税费（含营业税、城市维护建设税、教育费附加等），并按售价的1％征收土地收益金。已购、可购公房上市交换的，对取得交换差价收入的一方以差价为基数按上款规定征收税费。已购公房赠与他人或因抵押而发生权属变更的，按本条第一款规定对受赠与人或抵押人（按房屋评估价，下同）征收税费。已购公房上市出租的，其税费征收按有关规定执行。”
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