暖气漏水泡坏电梯 业主赔偿物业1.6万维修费
　　业主家中暖气片漏水导致公用电梯损坏，物业公司将业主诉至法院要求赔偿，业主则称漏水系房屋质量问题导致，拒绝赔偿。近日，房山法院一审判决业主赔偿物业公司1.6万余元电梯维修费。
　　原告北京市某物业公司诉称，日晚，业主李先生家中暖气漏水外溢，致使业主共用的电梯受损停运，修复费用需要16438.5元。物业公司认为李先生擅自改动暖气是导致事故发生的原因，所以找到李先生，要求李先生赔偿损失共计16438.5元。
　　业主李某辩称，日他去交供暖费，同时验收装修。当时物业工作人员在场，而且是由物业工作人员打开的暖气。李某说，暖气热了后他就走了。没多久物业给他打电话说跑水了。李某赶紧回家，发现地上有水，楼道里也有水。经查看，李某发现是卫生间的暖气管道上有裂缝导致漏水。事后，李某找人对暖气管进行了维修。
　　李某认为，他只是改动了客厅的暖气，并没有改动卫生间的暖气。漏水是因为物业交给他的房屋质量不合格，因此物业也有责任。李某还表示，事发后第二天电梯才坏。但对此李先生并没有提供证据予以证明。
　　法院经审理查明，日，李先生家中暖气管漏水外溢至楼道，导致楼道内两部电梯受损停运，其中一部已由原告修复恢复运行。两部电梯共需修复费用16438.5元。
　　法院认为，李某室内暖气管漏水导致电梯损坏，其作为产权人存在管理不善的责任，应承担相应的赔偿责任。李某认为是房屋质量问题导致事故发生并认为物业公司有责任，但未提供证据，对此法院不予支持。最终，房山法院一审作出上述判决。(记者杨凤临)
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物业公司维修不及时，应赔偿业主损失
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房屋漏水造成装修损坏 如何维权索赔？
&&楼上漏水造成装修损坏等问题，不仅给家居生活造成不便，处理起来麻烦很多。发生这些纠纷该怎么办？对此，本报特邀请两位律师为业主们厘清问题的本质，并总结出解决问题的方法流程，供广大业主们学习借鉴。&&案例1.楼上水管破裂楼下住户遭殃&&今年5月，一件烦心事让家住天庆嘉园小区的邵先生懊恼不已。由于楼上住户私自改装造成管道破裂，水渗到楼下造成邵先生家饭厅严重漏水，整个屋内电路短路。邵先生多次找楼上业主商议，可对方声称漏水不是自家责任。几次后，竟然躲着不见人。无奈下，邵先生又找到物业公司。可物业公司表示，此纠纷只能两家协商解决，他们也没办法。就这样，拖来拖去，邵先生过了一个多月黑灯瞎火的生活。随后，经过多次投诉，物业公司找对邵先生家电路进行维修并答应协助解决问题。&&案例2.楼上建生态园楼下成&泽国&&&7月12日，家住新港城的李女士向记者反映：她家已经漏水好几天，多次向物业反映，可是却无人问津。7月14日早上，记者在李女士家看到，客厅、主卧、客卧和厨房都出现漏水，最严重的是两间卧室。卧室贴的墙纸已经被水浸泡得变了颜色，而桌子上面、衣柜里也全是斑斑水迹。李女士说，7月13日早上10时多就开始漏水，直接往外&喷水&，整个家里都在漏水。就连衣柜里面也全是水，晚上只能搭个简易帐篷睡觉。7月13日，李女士与物业找到楼上的住户，经过排查发现，原来是楼上卫生间的水阀坏了。楼上的住户是复式楼，他们在自家弄了一个生态园，最近老下雨，生态园上面也是积水，所以才会渗到李女士家。目前，李女士正在和物业寻找漏水原因，协商解决。&&主持人：本报记者 李 升&&嘉 宾：甘肃金城律师事务所律师 宋小方 吴春燕&&主持人：楼上住户装修、改造管线导致楼下业主房屋漏水，小区物业公司要不要承担责任？&&宋小方：《物业管理条例》第五十三条规定：&业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。&如果业主遇到了此类问题，应该及时向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。&&吴春燕：如果房屋漏水属于房屋质量问题，应该由承担责任。案例中造成两家房屋损失前，如果物业管理公司已经进行了告知的业务，且本身也不属于质量问题，那么物业公司就依法履行了自己的管理义务，需要做的是积极协助和协调与相邻业主的关系，其不承担法律责任。根据《物业管理条例》的规定，物业管理单位的管理范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。房屋维修责任，&室内部分，由业主负责维修&，房屋损失属于上层业主不当行为所致，应由上层业主负责维修。&&主持人：出租房漏水殃及邻居，业主需要承担责任吗？&&宋小方：我国《民法通则》第八十三条规定：&不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。&如果案件系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。对于邻居因为漏水而造成的损失，可以双方酌情商定，商定不成可以委托专业机构进行损失评估。业主也可以估计评估的数额赔偿邻居的损失。&&吴春燕：此外，《合同法》第二百一十九条规定：&承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。&这个问题还涉及到相邻权。具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。&&同时，《物权法》第八十五条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。&&主持人：发生漏水造成损失，责任方故意躲避不处理问题，受害方应如何处理？&&宋小方：遇到此类问题，第一，如经鉴定，漏水因房屋质量不符合国家标准引起，在保修期内，受损害业主可要求开发商对房屋漏水进行维修，并赔偿业主因此造成的损失。第二，如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户&受水&，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。《物权法》第92条规定：&不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。&第三，如果漏水因楼下住户装修而导致，则楼下业主不能以此为由要求楼上业主赔偿。如果给楼上业主造成了损害，楼下业主还应承担民事侵权责任。第四，如果因房屋建筑材料自然老化而导致漏水，楼上、楼下业主应共同承担共有部分的维修责任。&&如果楼上漏水，房子还在质保期内，又确信不是人为破坏的时，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补处理。当开发商按业主要求，派人来修补后，还是不行或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商来出。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部门进行投诉，或直接将开发商告到法院。&&吴春燕：如果漏水原因确为楼上造成，受损业主可向楼上或邻居讲清情况，提出修补要求及修补期间对自己造成损害的赔偿问题。如果邻居不配合或不及时修补的话，受损业主可根据《民法通则》第八十三条之规定，将争议提交到法院处理。如果邻居不理会法院的判决，受损方可以先自己请施工队进行修补，所花费的费用依据有关法律法规，再通过法院要求楼上邻居进行赔偿。并且，当楼上邻居不主动进行赔偿时，受损害方可以申请法院强制执行。&&遇到此类问题一般处理程序如下，当发现自家楼上漏水时，可先找小区物业，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。也可请社区干部和警察协助解决，并应做好拍照、录像留言等证据收集工作以便起诉至法院后于已有利。此外，如果是单位房，可以找单位进行协调解决。&&主持人：购买的新房，遇到漏水、大面积起沙等问题，如何维权？&&宋小方：根据城市开发企业经营管理条例的规定，房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购房者提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，住宅质量保证书中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。正常情况各部位、部件的保修内容和保修期分别是：屋面漏水，保修3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修1年；墙面、顶棚抹灰脱落，保修1年；墙面空鼓开裂、大面积起沙，保修1年；供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期；卫生洁具保修1年；灯具、电器开关保修六个月；其它部位、部件的保修由房地产开发企业和用户自行约定。保修期从房地产开发企业将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发企业免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求房地产开发企业承担赔偿责任(因用户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发企业不承担保修责任)。&&吴春燕：入住后，经检验确属不合格，购房者有权退房，房地产开发企业除退还购房款本息外，还应支付一定比例的违约金。可以要求退房的情况：第一，房屋主体质量不合格。我国法律规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二，房屋质量导致严重影响使用。根据我国相关的司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。可见，对于主体结构质量问题，或者问题严重导致影响居住，比如顶层漏雨修了多次还是漏雨不能居住，使用不符质量标准的建筑材料致使隔音效果很差，影响了业主正常居住使用等问题，购房者可以退房。但是对于墙皮脱落、屋内漏水等由于工程质量而出现的问题，只能要求开发商承担维修责任，但不能因此而要求退房。
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【案例】管道漏水，业主储藏室受损，物业赔偿业主损失
专业提示1、管道漏水，业主储藏室受损，物业公司应承担相应责任。2、物业对于扩大的损失应举证证明，否则将承担举证不能的法律后果。案例描述2012年12月，A物业公司与B业主签署物业服务协议，服务内容包括共用上下水管道、落水管等共用设施的维护。& & & & 2012年10月，B业主储藏室内的厨房排水管出现溢水，造成业主的735双女鞋受损。经B申请，法院委托第三方资产评估公司进行了评估鉴定，鉴定结论为735双女鞋经济损失的评估鉴定价值为17.72万元，B为此支付了3000元司法鉴定费。& & & & 另，（1）B将相邻两个储藏室打通，导致损失扩大；（2）B未缴纳物业费。裁判结果判决：被告物业公司A于本判决生效之日起10日内支付原告业主A赔偿金元。实务分析本案的焦点在于物业服务企业的维修维护责任范围。& & & & 1、A作为B的物业服务公司，应对小区内的共用上下水管道、落水管等共用设施设备进行维护。本案中发生溢水的排水管道虽然位于涉诉储藏室中，但该管道系业主共用的厨房排水管道，并非业主的专用部分，A应对该管道负有管理维护义务。因A未尽到物业服务的管护义务导致该管道发生溢水，其应对B因此造成的财产损失承担赔偿责任。& & & & 2、未付物业费能否成为A不承担赔偿责任的抗辩理由。A主张：B不交物业费，A不应再向B提供物业服务，也就不应承担本案赔偿责任。因本案的溢水管道属于共用管道设施，即时B未按时支付物业服务费，也不能免除A对物业公共设施设备的管护义务，故对于A的此项辩解，不予采纳。对于相应的物业服务费，A可以另案主张权利。& & & & 3、扩大损失能否适用减损规则。A称B“住改商“，将住宅的储藏室改为商用，负有过错，应承担相应的民事责任，但A未提供B应承担民事责任的事实与法律依据，法院亦不予支持。对于打通三间储藏室，导致损失扩大，A亦未提供证据予以佐证，在此情况下，法院对其主张不予支持。更多案例1、物业服务费调整纠纷案例2、欠物业费纠纷案例3、物业费催缴案例4、物业费起诉与损失赔偿抗辩案例5、物业费诉讼时效案例6、物业费及违约金纠纷案例7、物业费纠纷中的缺席判决案例8、物业服务项目移交引起的电费结算及资料移交案例......更多案例见推荐的《物业管理风险防范实务》一书提示通过案例我们物业人可以学到很多物业管理知识、技巧、方法，多熟悉案例，好似：读万卷书不如行万里路。好书推荐& & & &《物业管理风险防范实务》【济南市物业管理行业协会】集中了全市物业管理行业的实践经验，是济南市物业管理行业的第一部具有指导意义的法律风险防范读本。里面的全部案例均是已经判决过的，极具借鉴意义。
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