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价格已经这么高了 2017年我们还能买房吗？
来源：宁波住宅与房地产网 &&发布时间：
如果问中国这么多年到底什么投资品比较赚钱？股票吗？对不起，2016年年初才有熔断。艺术品吗？那个价格鬼都不知道。银行理财的收益率都已经跌到不足4%，前两年还有6%的余额宝现在也就只能在3左右徘徊，少有一个在上涨的投资品就剩下了。有很多朋友都在问笔者，现在这么高还能买房吗？从住房自有率来看，中国已经达到了高位，相比于西方发达国家，的住房自有率为65%，英国为66%，德国仅为53%，但是中国大陆的城镇居民住房自有率达到了87%,农村居民更是高达96%，面对着如此高昂的住房自有率数据，可以说，房地产最为黄金的年代已经过去了，在很多三四线城市，房地产的库存比例较高，对于这些地区而言，去库存远比调房价更有现实意义。一是经济的发展状况从最为宏观的角度来说，经济增长了，所有人的收入都会提升，居民的财富也增加了，自然房地产价格也会上涨。举个简单的例子，早在1996年的时候，中国的全国GDP大概是6万亿元，到了2016年中国的GDP超过了60万亿元，前后的涨幅超过了10倍以上。中国经济从长期的增长角度来看，经历了改革开放前三十年的超高速增长之后，中国经济已经进入了新常态，L型增长的态势非常明显，未来中国经济正在由高速向中高速换挡，因此，由经济增长带来的房地产价格的普涨可能会是一个不太现实的情况了。那么最有可能出现的现象是：中国经济在不同区域上出现经济分化，有些地区经济发展水平较快，从而经济具有了较高的发展力，这些经济快速增长的地区，就有着房价上涨的经济基础，举例来说，扣除北上广深四个一线城市不说，西南地区的经济发展水平较高，成都的房价就有上涨的基础，但是同为四川的凉山地区经济发展水平相对落后，其房价上涨的基础可能就不显著，这是最为宏观的判断，也是我们所有判断的基础。二是全社会的利率水平利率可以说是撬动房地产市场发展的重要杠杆，因为除了少数的土豪以外，大多数人想要做到全款买房都是不现实的，这么就需要一件事，那就是，我们能够看到的是，在过去的20年中，中国的经济增长速度在很长时间内都超过了10%，而房贷的利率呢？却一直在6%-7%左右徘徊，这就意味着只要你能借到钱来买房，那么赚钱就是一个大概率事件。并且，在房地产价格高涨的近几年，我们看到的正是因为国家处于一个下降的利率走廊内，所以低水平的利率让大家从银行借款的成本极低，再加上市场的流动性很大，这就导致了一个明显的效果，各地银行都很有钱，那么对银行而言较低风险的信贷是什么呢？肯定是居民的，抵押物充足，风险较低。因此，在某种程度上，低利率起到了推高房地产价格的作用。转播到腾讯微博但是，我们看到一个问题，随着经济进入2016年的尾声，各地资金荒、钱荒的报道不绝于耳，一个信号告诉我们，流动性不是那么充裕了，甚至有部分学者提出，低利率时代的拐点可能会来临，既然如此，那么未来对于房地产价格的影响因素就不得不加上一条：利率。判断房价上涨不上涨，先看看未来利率的走势如何吧。三是土地供应量前面两个问题都比较宏观，大家看了之后也就看看新闻联播就能够了解到到底发生了什么，但是这些都是大趋势，对于个人选择在自己住的城市买房的借鉴意义并不大，那么我们现在就来说第三个因素，土地。对于一个城市来说，他的房地产价格会不会上涨，重要的原因就是这个城市能够供应的土地有没有变多。北上广深为什么房地产价格会上涨的那么厉害呢？因为，作为一线城市，土地永远是处于一个供不应求的状态，城市的面积就这么大，能够开发的土地也就这么多，在某种程度上来说，一线城市的土地是卖一块就少一块了。因此，只要去看看最近2年内这个城市土地交易的情况，的价格，当时土地出让的时候的房子的价，再比较一下现在的房价，就能够发现房地产有没有上涨的可能了。转播到腾讯微博举例来说，现在的新供应土地往往都是前海地区的土地，甚至是填海造地，都已经到了填海的地步，土地供应的紧张也就可想而知了，在这么紧张的土地供应情况下，房地产是有价格上涨的趋势的，但是会不会上涨，再比较一下土地的价格和楼板价，就能够预知深圳房地产的未来走势情况了。四是人口的增长水平在一般的意义上我们一直都把中国分成一线、二线、三线、四线城市。为什么这么称呼呢？一个很重要的原因就是城市对于人口的吸引力，像一线的北上广深等城市，他们可以源源不断的将周围甚至是全国的人口吸引进来，比如说吸引着东北、华北、西北的人口，吸引着江浙皖乃至长江流域的人口，、深圳共同吸引着珠三角，甚至整个华南地区的人口，这也就导致了一线城市有着很大的人口吸引能力。同样，二线城市，都是区域中的相对核心城市，他们吸引着整个区域的人口。但是，都在吸引人了，那么人口又从哪里来呢？就是从三四线城市，以及广大的农村出来。转播到腾讯微博那么，判断一个城市的房价会不会上涨，也有一个简单的办法，看人。如果一个城市是人口快速增长的城市，这些多出来的人就会毫无疑问的需要住房，这种需求越大房地产价格的上涨也就越有可能，而人口流出的城市，房地产的价格不跌都算是好的了。五是城市的发展状况。一座城市并不是说光有土地和人口就可以的了，还需要有城市的发展规划，和城市的发展方向，我们看到的是，一座城市他能否给其居民带来足够的就业机会，基础设施，教育医疗都会对城市的发展有着显著的影响。从经济学上来说，判断一个城市的发展水平，往往用第1二三产业的比重来看，由于中国应该不存在纯粹的农业城市，所以我们也就不用来讨论第1产业的影响了，那么我们就从第2、第三产业看看城市的发展水平。转播到腾讯微博如果两座城市，人口差不多，GDP也差距不大，第2产业比重较高的一般较低，第三产业比重较高的城市房价却也较高。举例来说，长三角有很多的城市其人均GDP可能都比上海高，但是这些城市的房地产价格却都没有超过上海的，有一个重要的原因就是，以制造业为核心的长三角城市，流水线的工人往往收入提升的水平有限，但是从事金融、互联网等第三产业较为集中的城市，往往人均的收入水平就很高，这样房地产的价格也就会被相应抬升。
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手机请访问2017年该不该买房？来听听任志强怎么说！
来源：地产中国网
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伴随着2017年的到来，关于房地产的讨论始终都没有停止，今年的房地产市场是不是真的会如越来越多的经济学家、业内专家们预计的那样，低迷到无可救药？这房子，是不是今年真的就不能买了呢？在当下的市（zheng）场（ce）环境下，做任何具体的预测都是不负责任和没什么nuan用的。但是，作为一个动辄买房就得拿出几百上千万来的投资者来说，买房全靠所谓的专家指点，那就太low了，自己掌握一些判断常识那是必须的（土豪可以自动飘过~~）。
今天，弹房君给大家带来的是素有“大炮”之称的任志强在钜派投资集团2017年上海宏观经济展望暨投资策略会上的分享。听话听音，大家主要来看看他判断房价的维度和分析逻辑，具体的结论，请自行判断和联想！（为方便大家阅读，弹房君为大家做了一些核心观点的归纳）
1、房地产不管怎么调也不能让它掉下去，不能让它没了。
从对GDP的贡献来讲，2015年 GDP的增长率是6.9%，你要是扣除了房地产和基础设施建设带来的增长，就剩……4.8%了；2016年前3季度的GDP增长是6.7%，扣除房地产和基建就剩4.4%了；如果单独计算房地产，占0.8%，房地产相关投资，包括钢铁水泥木材等，占0.7%。今年如果没有房地产，GDP的增速就剩5.2%了。所以，如果没有中国房地产投资的增长，16年的GDP增速就掉下去了。
从对税收的贡献来看，房地产在税收增长中贡献是最大的，占29%。
所以，房地产不可或缺，在整个国民经济的增长中作用是巨大的。不管你怎么骂房地产，你还是得求着它，它要是没了经济就惨了。
2、一是政策变化，二是基础供求数据，如果二者相吻合那就会涨价。
房地产与土地和政策产生直接关系，和货币不产生直接关系。
土地供应短缺，你就不能埋怨房价总是涨。2016年全国的地价总体上涨了很多，但它的供应量总增长还是负的。2015年是-33%，所以很多城市土地出现短缺，包括上海北京。以北京为例，2016年北京土地出让收入是800多亿，但2015年是1960亿，去年仅有前年的差不多40%。
如果土地不供应，你还老埋怨房价涨，它可不就得涨嘛，因为土地供应短缺。所以这是预测将来的一个重要指标，土地是两年开工，你今年供应少，一定会对接下来两年的房地产市场产生影响。如果上一轮土地负增长，那这一轮房子肯定是得涨价。凡事土地供应负增长，下一轮就是一个高峰。
房价上涨和货币政策和经济增长状况都没太大关系
去年房价涨的多，很多人说是因为我们的货币政策导致的，我个人觉得是瞎说，房价上涨和货币政策没有任何关系。如果说有关系，那货币多了，都跑到房地产市场，那为什么有的城市涨有的不涨，三线四线那么便宜反而不涨呢？所以和货币没有关系，严格说起来，我们历年的房价变化都和政策有关系，和经济无关。因为去年经济增长是从6.9%降到6.7%，它是个下台阶的过程，那为什么房价猛涨呢？所以我们说房价上涨和经济增长无关。
宏观经济周期和房地产经济周期不是对等的，不是同上同下，完全是按政策周期。我们看看以前，任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上，想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市。
我们要预测都是根据现有政策做决定，但是实际结果一定会根据未来的新的政策。周期是多少？很多人说十几个月，这是政策变化的周期，通常18个月变一次，12个14个也有，一年半左右。政策周期决定了房地产经济的增长情况。
3、住宅的销售竣工比（销售量/竣工量）数据得看！
月，房地产市场的全部销售竣工比是1:1.763，住宅的销竣比是1:2.12，库存到底是多少？房子会不会涨价？如果年年都这样，还有多少房子给你卖呢？
4、小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市
城市的发展潜力和人口吸引力是判断一个城市房价是否会上涨的重要因素，人口的净流入量也是重要的参考依据。另外，有个特别的指标，小学生的增长率。小学生一来，说明一家子在这生根了，小学中学12年跑不掉的，这个是真实的人口增长。孩子大了得买大房子，再长大还要买房。我们光看人口增长数据很难判断它是农民工进来了还是高水准人员进来了，但是看小学生是最容易判断的。所以小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市，因为它延续十几年，而这一定是供求关系恶化的过程。
5、现在的房价指数为什么不代表真实的房价，有人为控制的因素存在。我个人觉得房价中位数的数据更好。
很多城市接到住建部指示，要求把房价涨幅控制在2%以内，那么怎么办呢？地方政府没办法，就看那个报表，你要网签涨的很快就不让你签，不给你发销售证。
6、当价格不能成为信号的时候，就要靠历史经验来判断，或靠城市来判断，城市房屋的自有化率是个重要指标。
我们认为目前城市房屋的自有化率是下降的。因为，一人户增加了。上海目前一人户占比是26%，北京是27%多点。一个人的户口可能还在家庭里，但他一人住着一套房子。因此，一人户的增加会导致整体数据的增长。全国最近一次人口普查时，一人户增加了11%。人口的老龄化和人口数量的减少结果是需要的房子更多了。原因在于，老人越多需要房子越多，上海每户家庭的人口指数是2.64，北京是2.48，什么意思？一个家庭里不到三个人，导致什么呢？三个人得要两套房子。
举个例子，1960年德国7300万人口，1900万家庭；到了2010年德国有8100万人，4000万家庭。什么意思呢？一个家庭只有平均2个人了，换句话说，之前2000万套房还富裕，现在需要4000万套了。为什么用德国举例子，德国是全世界人口老龄化排第二的国家，中国排第十位。德国的例子告诉你，不要以为老人会死掉，他不死，就算两个死了一个，那房子还是他的。
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