买房、卖房怕被坑？中介的这些套路你要知道！
每当房价开始“发疯”，房产中介就成了最忙的群体之一。2016年是房地产市场的黄金年，房产中介趁此机会大赚了一笔。二手房经理人收入翻几番都不稀奇。有媒体报道，北京的一位经理人去年卖了23套房子，挣了40多万，而2015年他的收入只有13万。一、饱受诟病的房产中介但我身边的朋友，不管是买房的还是卖房的，说起房产中介来都有点头疼。有人甚至直言，房产中介在一定程度上成了房价不断飙高的“帮凶”。2017年开年以来，伴随着“去库存”政策的不断实施，加之“3·17”新政靴子的落地，又掀起二手房的购房狂潮。更多刚需人群逐渐将目光投向二手房市场，他们为解决需求问题，避免自己直接办理购买二手房过程中相关的麻烦手续，通过中介买房成了必经之路，本以为省时省力，殊不知中介为了促成交易，制造信息壁垒、提供虚假信息，增加交易杠杆，让消费者在购房过程中蒙受重大损失。巴菲特有句名言，说的是“千万不要问理发师你是否需要理发”，同理，千万也不要问房地产经纪人：什么时候买房最合适？因为他们的回答只有一个：现在最合适。二、中介坑你的十大套路不得不说：买房人和卖房人走得最多的路，大概就是中介的坑人“套路”！下面就是我们根据亲朋好友口述和公开报道整理的房产中介给的九大套路。套路1管它坑蒙拐骗，上了门再说！某房产中介发布信息：“最新房源出售啦！史上最低价格！”某购房小白：“哇塞！快去看看！别被别人抢了！”然而...现实是残酷的，接下来剧情的发展是这样的：“不好意思，这套房子刚刚刚刚刚刚成交，我们还没来得及把您看到的那条消息撤下来呢。”“您对房子有什么要求吗？”“我们这还有类似的房源，您不看看吗？”“要不然，您留个联系方式，有类似的房源我会及时通知您”‘“和您说一下，付全款才能享受一切优惠哦~”您看到了么，就像现在的美发店一样，进了门，还怕忽悠不了你掏钱吗？是不是中枪了。。。天上不会掉下馅饼。另外，低于市场价的房源99%都是假房源，剩下那1%，根本不等你在买房软件上看到，就被秒了。套路2该配合你演出的我演视而不见中介最引以为豪的是，凭借奥斯卡级别的演技，让房主房客全都听自己的。某房产中介对卖家说：“买家说最多出100万，赶紧出手吧！现在不好卖啊！”某房产中介对买家说：“房主说110万就卖了，再不买就被抢了啊！快签吧！”托儿A：“你这房子朝西，客厅小，位置也不好，风水看着也不行，怎么可能值105万呢？”托儿B：“你买不买啊，您要不买我可就要了啊！我多出5万！而且我全款！赶紧的吧”要说现在这忽悠本领都是当年本山大叔言传身教给的啊！再加上现在福尔摩斯的洞察力，一忽悠一个准儿，卖一套签一套！在交易过程中，最坑爹的就是信息不对称，我说啥就是啥！吃多少差价那就看我的心情了，由不得你！套路3为赚更多中介费，怂恿卖家标高价挂牌价低于市场的房源有猫腻，那么，挂牌价明显高于市场价的那些房子是否靠谱？其实，这些高价房背后一般也有中介在捣乱。很多卖房者刚对房产中介表达出卖方意愿，中介就会开始给客户当“军师”。他们会巧舌如簧地劝用户把价格标得高一些。“昨天你们小区一套房刚卖了500万，你要卖就挂550万，就算被人砍价，最后至少也能530万成交，轻轻松松多挣30万。”类似的说法，看似在为卖房者谋利益，实际上是给中介自己谋好处。以链家为例，他们一般按照实际成交金额收取2.7%的中介费（包括2.2%的居间代理费、0.5%的保障服务费）。如果成功怂恿卖家提价50万元，就能多收1.3万元中介费。套路4利用“店海战术”，垄断房源之前看房期间认识的一个资深中介表示，他可能要跳槽到链家了，因为他所在的公司能拿到的房源越来越少了，买房者都在链家上看房源。那么，链家是如何垄断房源的？高价！高价！还是高价！高价对于卖家有利，也能让链家吸引到更多的房源。在二手房中介这个“得房源者得天下”的领域，链家这一手段是有效的，对买家也是够狠。有一个朋友表示，她在换房时曾通过一家房产中介看中了一套房子，已经跟业主达成口头协议。但在即将签约之时，却被链家的中介给“撬”了，只因他们向业主承诺能卖更高。还有一些中介与业主签独家委托，承诺在一定时间（比如一个月内）高价格卖出，并提供赔付。这种承诺对业主很有吸引力，于是愿意将房子独家委托给链家。这种中介独家全代理的形式，很容易形成中介垄断。套路5“0佣金”噱头，未必真便宜“爱屋吉屋相比传统租房经纪，其实没有任何改变，除了把佣金降到了标准的1/2。”我爱我家一家线下门店的经纪人傲娇地表示，神情颇为不屑。不过，佣金虽然降低，但是房价却抬高了不少，羊毛始终出在羊身上。对此，证券时报曾公开质疑爱屋吉屋“同房不同价”的问题，就是同一套房子，爱屋吉屋给出的价格要高于传统中介。据我爱我家一位中介透露，他没有底薪，只拿提成，成交一单收取10%的提成，一个月工资过万，属于业绩很好的。而爱屋吉屋的工资构成是高底薪+低提成，其在网上发布的招聘信息显示，无责底薪6000元。“对于房产经纪人来说，这是很诱人的。至于低提成对于老业务员来说完全不是问题，甚至我可以只要它的底薪，不要提成，但可以保证我在这家公司保持很好的收入，而不给公司带来任何创收。”我爱我家中介坦言。对此，知乎网友的一篇吐槽贴印证了中介的自信。该网友称其在爱屋吉屋上看好房，交完定金之后，被经纪人告知“签约的房子刚上，还没有录入爱屋吉屋系统。”“那怎么办?”“就说房子约过看过了，不满意没成交呗。”那么问题来了，房子没有录入爱屋吉屋租房系统，佣金哪去了?自然是进了中介的私人腰包。套路6两份买卖合同房价不一，玩转买家和卖家赵先生是一名拆迁户，他原计划拿到补偿款后，自己再补一点钱，在市区重新购买一套房子来居住。随后，赵先生某中介机构了解房源信息。“我看中了一套两房一厅的二手房，房子各方面都比较符合我的要求，所以我就让中介人员帮忙与卖家联系，商谈价格。”赵先生说，看完房后，他便与中介人员签订了《续交委托代售合同》。次日，该中介机构的工作人员告知赵先生，中介已与卖家谈好了，交易成功后，赵先生需支付房款的2%作为中介费。赵先生觉得，这个价钱在自己的预算范围内，遂于当天就与该中介公司签订了一份购房合同。在接下来的几天时间内，赵先生先后向该中介机构交付了1万元订金和所需首付款。但是，赵先生与卖家聊起房子交易价格一事时才发现，在他与该中介机构签合同之前，中介人员就已私下与卖方加价签订了买卖合同。赵先生感觉自己被该中介机构“欺骗”了，因此他来到该中介机构与工作人员“理论”。“他们当时解释，这1万元是卖方欠他们的。后来我向卖方求证这件事情，卖方表示并无此事。退一步说，即使这1万元真是卖方欠他们的，也不能用我的钱来填这个坑。”回想起这次交易，赵先生感觉很气愤。套路7“速销房”的秘密链家最凶猛的就是速销房，也就是前面说的独家代理。一方面增加了自己的房源数量，另一方面此消彼长打压竞争对手房源。链家在签订速销房之后会根据用户的特点选择是否再度抬高房价赚取差价，而这是传闻中链家“不能说的秘密”。比如，链家在将卖房者的房产以780万挂牌后，会根据自己的经验联系卖家，与卖家沟通可以将房产以更高的价格卖出，但多余的销售额需要双方按照一定比例分配（一般是各占50%）。对于价格明显低于市场价的房源，链家也会集团采购提前支付房价给予卖房者，然而并不过户，之后再加价以更高的价格卖给用户赚取更多的差价。有朋友亲历的就是，看中一套，但觉得价格虚高，远高于小区近期成交价，链家告知朋友没有讲价空间了。但回头在别的网站一搜，同样的房子挂价就便宜几十万。朋友去问链家，被告知别人的那是假房源。但事实上朋友已经和另外中介去看了，价格的确便宜。套路8费外收费一些中介机构收费标准不透明，普遍收取“贷款服务费”，但如直接在银行办理贷款并无此费用。一些二手房中介以拒绝办理过户或扣押房产证为要挟，过户前恶意提高服务费。此外，一些中介机构还利用市场垄断地位，联手提高中介费。过去天津市曾发生过，我爱我家、中原地产、链家地产等三家房地产中介统一将二手房交易服务费从总房款的2%上调至3%。后来，天津市发改委认定三家公司违反反垄断法相关规定。套路9散播谣言一些中介机构甚至通过传播政策谣言，鼓动购房者“迅速出手”。一些中介机构会不定时在某个节点散播“政策传言”，声称将出台新政策，鼓动大家赶紧买房过户。有网友戏称，中央制定的任何新政、利好，都有可能成为中介炒作的理由。 套路10鼓动买房“假离婚”，甚至亲制假离婚证部分中介机构为促成交易，还诱导购房者办理“假离婚”，以享受首套房利率优惠和更低的首付比例。天津市一位民政工作人员表示，从2016年至今，天津某区离婚登记数量同比增长了73.5%，“按经验判断‘假离婚’估计占一半左右”。有的房地产中介甚至利用民政局婚姻信息不与房管局联网的现状，替买方制作可以以假乱真的“离婚证”和“户口本”以蒙骗房管局，并收取数百元的“工本费”。三、怎么选个靠谱中介？说了这么多，大家是不是对房产中介绝望了？当然了，中介业务员的压力还是巨大的，非常辛苦，庞大的中介业务员队伍中也有相对实诚，摸着良心工作的。房产买卖作为一种特殊的商品交易，因其金额大、交易周期长、交易流程专业复杂(签约、贷款、评估、过户、还贷、付款、交房等)，买卖双方很容易出现纠纷，最好还是要通过专业房产中介公司和置业经纪人来完成，那么如何选择一个好的房产中介机构呢？老编教你五招！看房产中介公司的整体形象。1、资源管理网络系统是否完善。大型的品牌中介具备一定的规模，渠道较广，手中掌握着丰富的客户信息和房源信息，能够满足多样化、个性化、特色化消费者的需求。专业房产中介拥有完善的营销体系，开展房地产中介业务，搜集信息并为客户提供快速、优质服务。2、看有没有专业素质的经纪人为客户提供优质服务。经过系统培训、考核上岗的经纪人，以其所具备的专业知识和丰富的经验，会在第一时间为客户介绍几套或多套符合其条件的房屋。拥有一套完整的员工培训系统，从礼仪形象、房地产知识到实际操作，都一一给予经纪人专业的培训，对他们提出较高的要求，以最完美的形象，最优秀的服务态度，最敬业的专业素质展现给广大客户。3、看是否有完善的服务。像品牌中介交易过程中，针对买卖双方业主的实际情况给出相应新的建议。4、看品牌内外形象是否统一。品牌中具备其加盖章的合法有效合同，能够保障买卖双方的交易安全性并使内外形象统一。5、是否拥有正规的营业执照、房地产经纪机构(或分支机构)备案证书。申办房产中介公司需要符合众多条件，其中介公司必须持有营业执照及经纪机构资质证书，才具备从事经纪业务的资格。不具备此资格的“假中介”存在逃避责任消除隐患。二、看房产经纪人的专业、职业精神。1、从业时间。二手房的交易是长期复杂而专业的商品交易，没有长时间的锤炼肯定谈不上炉火纯青，因此，没有一定从业时间的房产中介和房产经纪人不会是专业的。2、专业度。专业度是选择房产经纪人的首要条件，专业度包括对房价走势判断的专业、对经营区域楼盘出售情况的专业、对交易流程的专业、对贷款税费及合同阐述的专业、推荐房源性价比的专业、优化客户的购房计划方案的专业等。3、历史成交记录。历史代表着曾经的辉煌，了解房产中介及置业经纪人的历史成交记录有助于了解经纪人的综合实力，因为在余下的购房过程中你所选择的经纪人一直是你共战的盟友，没有人会找一个不如自己专业的经纪人做购房盟友的。4、诚信度。房产中介和房产经纪人的诚信度直接决定了你对他的选择度，只有诚信的房产中介及经纪人才能让你把购房的主动权交给他，也只有把购房的主动权交给你信任的房产中介及经纪人才能让你购买到最称心的房子，因为他是用心在帮你买房子，而不是用嘴。5、谈判能力及技巧。经纪人的谈判能力及谈判技巧是能否帮你购买到“物美价廉”性价比高的房子的最关键的因素，不同的经纪人对同一套在卖的房子会谈判出不同的价格，这就是经纪人的最大的魅力所在。7、着装及仪容仪表。着装及仪容仪表与经纪人的素质成正比，一般来说好的经纪人其着装及仪容仪表绝不会差。8、口碑。房产中介及经纪人良好的职业口牌至关重要，在这个极具诱惑的行业，能保持良好的口碑无疑增加了对他的信任度。三、看房产中介机构的实力与知名度。知名度的多少无疑代表了中介公司品牌的好坏。在购买二手房挑选中介之前，应当多方面多角度的询问该公司的成立情况和经营情况，比如实力是否雄厚，品牌形象是否好，相对来说这样的公司损害客户利益的几率会比较小。您可以从下面几个方面衡量中介公司的实力：1、注册资金选择品牌中介公司的目的就是渴望房屋交易过程中的安全和保障，如果注册资金太少，一旦发生房产中介卷款私逃的行为，客户的权益将很难得到保障。2、广告投放量广告投放量无疑也是衡量中介公司实力的标准之一，以正常的宣传方式展示自身品牌及房源信息，比如报纸、电视、网络、大型广告牌等，而不是塞进小区信箱和门缝的宣传单。3、看中介操作是否规范二手房交易中有很多专业术语和行规惯例。在签订相关协议及合同时应特别注意重要条款(如付款方式、付款途径、违约责任、后续服务、中介公司的权利及义务等)，最好是资深房产中介房产经纪人帮忙把关。业内专家表示，职业的房地产经纪人，能及时准确匹配，节约客户时间，同时为购买者控制价外成本，规范操作通过流程控制风险，以最快的时间帮客户办理过户贷款等服务。
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[导读]购房合同是买受人(购房者)和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议……购房合同是买受人(购房者)和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议，内容要合乎法律、合乎法规。但是很多时候我们因为没有律师提供建议，不能真正认识购房合同的重要性，签订了有瑕疵的购房合同，留下了法律隐患。今天小编将目前市场上存在几种购房合同进行法律分析，你一定要仔细阅读哦，不然可能以后就要吃亏了!一、纸质合同这是一种完全手工的合同，购房者在签订纸质合同前，要仔细研究各个条款，按标准合同文本格式要求开发商填写相关内容签订纸质合同，并约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房产局申请登记备案。”这是制约开发商备案的重要条款，购房者一定要留意。二、半网签合同合同文体中如果没有“已备案”水印字样，合同编号为10位阿拉伯数字，没有英文字母，而且是手写，非机打。购房者为规避法律风险，可在签订合同后，要求开发商出示《合同备案登记表》，以证明将办理备案。 三、网签合同网签合同文本中，带有“已备案”的水印字样，其最大的标志是合同首页有“合同编号”，以英文字母E开始，后排10位阿拉伯数字，并且是机打显示，这种合同签订后，开发商在网上输入合同内容即为备案。四、签署购房合同注意事项1、买受人(购房者)应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询，如无异议视为双方同意内容。2、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。3、合同条款应该严格遵守《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，并由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。>
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和开发商打交道，我们得注意这些
19991.9万1175232410.0万86257.7万3.0万2.7万20003.5万16793.2万1194105483932661.1万1.0万11.8万新手买房如何不被坑？谨记这些防坑攻略作者：方丽丽来源：链家网原创文章摘要：买房是件大事，不仅是个人的事，还牵涉到一个家庭，所以务必谨慎。对于首次置业的新手来说，购买新房应该要注意什么呢？怎样绕过买新房的那些“坑”呢？小链整理了防坑攻略，赶紧来看一下吧。
一、检查楼盘开发销售的合法依据
签约前，要检查五证是否齐全，五证包括：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）》，排除所购商品房可能是自建房等非商品房项目的风险，以防将来房屋交付、产权过户登记存在障碍。
1.仔细阅读合同
正式签约时要仔细阅读合同条款，重要条款可以与开发商进行协商，务必在签字前理解所有条款内容。
司法实践中，购房者签约后又以未看清合同条款作为抗辩理由主张合同条款不成立，法院是不支持的。
2.留意精装交付标准
所购商品房为精装交房的，购房者应特别留意精装修交付的标准（含装修价格标准和装饰设备设施标准），并妥善保存相关证据材料，此类纠纷案件正呈现逐年上升的趋势。
3.查验竣工验收备案表
竣工验收备案表是判断楼盘是否符合交付条件的重要文件，购房者在收房前有权要求查验该份文件。
4.查验两份重要文件
收房时不要遗漏查验《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，该两书是开发商对商品住宅承担质量责任的法律文件。
二、关注项目特殊情况及不利因素
除了了解楼盘的基本信息，要留意关注售楼部现场对于项目特殊情况及不利因素的公示，这些公示中往往包含了更多影响你购买决策的重要信息。
1.检查房屋基本信息
签订商品房认购协议时，要检查楼栋号、楼层、房号、房价、面积等基本信息是否准确，这些是合同中最基本却也是最重要的信息，购买时如果标注的信息有误，后面合同条款怎么签都是错的。
2.注意保存楼书等资料
妥善保存开发商发布的楼书等宣传资料，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为合同内容。
所以，对于购房者来说，楼书和合同一样重要。
3.不要轻信销售员口头允诺
谨慎对待销售员的口头说辞，若销售员给出的承诺是决定你购房的关键因素，则应要求其以书面形式确认并加盖公章。
4.注意保留相关证据
若经过最终协商，买卖双方对于合同条款不能协商一致导致无法签约的，购房者应保留签约并协商未果的证据，以利于后续定金返还的处理。
5.看清样板房
若所购商品房为毛坯房的，样板房一般不视作法律意义上的样品，购房者无需过度迷恋于精美样板房；但若所购商品房为精装修房的，如无特别说明，样板房的装修标准即为商品房交付的装修标准。所以，要看清样板房。
三、实地验房
收房前应实地验房，对商品房存在的质量问题，应立即向开发商提出书面意见要求整改，购房者同时有权要求开发商承担因整改而造成的损失。
来源：链家网整理
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