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美国的每年房产税竟然是房子价值的百分之三！实在高的离谱！收藏
美国买房不能说的秘密 天上地下资源都归你？美国的房子不仅是永久产权，而且房子上面的天空、房子下面800米以内的地也是属于房主的；只有高于一定的高度之后，天空才是国家的，如果在地下800米 以内发现了石油或者其他矿产，这些资源都归房主所有。乍 听之下仿佛十分吸引，但私有制下买的房子，“国王的军队”真的不能进么？美国的房产税是1%～3.3%，假如你花100万美元买了一栋房子，房产税率3%，那 么你每年要为这栋房子缴纳3万美元的房产税：100/3＝33.3年，也就是说你每33.3年就要重新把自己的房子买一遍。如果你什么时候交不起了，不好意思这房子就不是你的了，你以前交的房产税是没退的哦，你100万买了套房子，每年交房产税1万的，OK，你交了今年年，不小心什么原因破产了，吼吼亲你的100万+每年交的房产税打水漂了哦。房产税的征收是根据你所拥有房 子的实际价值来征收的，如果在这33.3年里你的房子升值了，比如从100万美元升值到300万美元，那么恭喜你，你每年就要为这栋房子支付9万美元的房 产税。若你是一个钉子户漫天要价，确实是可以不搬，但是你的房子的估价可是会随着周边的建设大大增值，你要缴纳的房产税也就随之爆增——在房产税模式下， 钉子户难当啊！在 纽约的曼哈顿区，90％以上的居民甚至一辈子都租房而住，为何？就是因为该区3%的房产税让很多人觉得不愿或难以承受。当年宋美龄女士居住在中央公园边上 的那套Penthouse，价值约为七八千万美元，每年要缴纳200多万美元的房产税，这样的豪宅就是白送给普通人也住不起。而同时，由于当地政府规定每 年房租上涨幅度不得超过3％，将房租控制在普通百姓可以承受的价格，也是当地居民更愿意去租房而不是买房的原因。美国还有一个很有意思的制度，就是社区居 民自治。比如你喜欢一个小区，光有钱还不行，还必须这个小区的居民同意，你才能搬进去。而所谓的在你家地底下发现了石油也是你的，这样的说法也是一种忽悠 人的说法。一 方面在这样浅层难以有石油，更主要的就是即使有油，你要开采也必须要先征得邻里的同意，尤其是政府道路主管部门的同意，因此这样的所谓的所有权私有，实际 上是口惠而实不至，连你想在自家院里打口水井，也必须先经过政府的批准和邻居的同意才可以进行，全然不是一些人想当然的“在我自家的地上想怎么干就怎么 干”的做法。因此这种所谓的“所有权地下资源也归私有”的说法，在相当大的程度上只是一个名义化。美国68%的家庭拥有住房, 房产税是美国地方政府的主要的财政来源之一. 所以除了政府的办公楼,学校,公共设施,教堂,慈善机构,所有的私人住宅,商业建筑都要交税.不同的州,不同城市的税率也不同,纽约的房产税就高过某个内 陆小城市的房产税.一般的税率是根据当年的政府预算来计算的.在首都华盛顿附近,都是政府官员集中的地区,房价大概在50万到100万之间, 今年的税率是1.09/100美元, 如果我的房子是60万美元, 我的税就是大概6000多美元.一般都是分两次交清.到了指定的时间如果还没有付清房产税, 政府就要发通知, 告诉你限令什么期限内立即上缴.如到了指定的期限还是不能付税, 政府就要拍卖你的房产税权, 就是告诉别人,你欠了多少税,谁愿意替你支付,但是你要付利息,你在一定期限内还清这个人的费用, 如果到了指定时间,大概是半年,你还是还不上的话,你的房子就要拱手相让了. 而且即便是你的房子一百万美金买的, 你欠了1万美金的税,那你的房子就只能以1万美金的价格给了这个买家.目前美国很多人投资买这种税书,tax certificate, 回报率通常是18% 左右. 如果遇到了真的连这点税都交不上的房主, 这个房子就是你的啦.总而言之,美国的房产税高于其他的一切税收, 不缴税, 政府就拍卖你的房子.很多人都以为美国很民主，很自由，可就是没想到这些自由民主后面所要付出的代价。那些说美国房子真正属于你的醒醒吧，这只是他们推销美国房产的一个手段而已，你以为他会把美国房产税后面的麻烦告诉你吗。
美狗，最好到美国人举办的网站上发言。
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别为美国房地产操心！
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（原标题：别为美国房地产操心！）
在宏观环境不发生巨变时，基本面条件足以保证美国房价继续上涨一段时间。
（截至5月11日，美国30年期和15年期住房按揭贷款利率分别为4.05％和3.29％，远高于2013年的历史性低点3.35％和2.62％。受利率上涨影响，近期抵押贷款债券（MBS）市场明显降温。图/视觉中国）
钟正生 夏天然/文 苏琦/编辑
次贷危机以来，美国房地产市场复苏速度和持续性均超市场预期，房市火热间接带动了消费、就业和通胀的好转。但房地产市场最大的威胁&&货币政策收紧&&已经出现，不论是美联储2013年的&口头收紧&，还是2015年和2016年的两次加息，都曾造成美国房地产市场的恐慌，较为敏感的REITs（房地产投资信托）指数均出现明显下跌。美联储3月突施加息&冷箭&，现又频繁讨论&缩表&，政策变动可能会给目前欣欣向荣的美国房地产市场带来风险。当前美国房地产到底是否存在泡沫？美联储加息是否会再次刺穿泡沫？我们不妨从多个角度来进行分析。
研究美国房地产市场，不可避免需要研究其基本面情况。我们首先跳脱出宏观经济政策，仅从偏微观或中观的房价、库销比等最根本要素来加以考察。
一、美国房地产市场应无虞
1.美国房价没那么高
单从房价指数来看，美国房地产市场似乎确实存在不小的泡沫。无论是标普/CS指数，还是NAHB住房市场指数等指标，都已接近次贷危机前的高位。虽然近几年美国房价上涨放缓，但依然保持在5％左右的高增速（2015年下半年，北京上海房价同比增速达到5％，此后快速攀升）。如此之高的房价和增速，难免让人担忧房地产泡沫再现。
不过，如果考虑了次贷危机后这么多年美联储&大水漫灌&式的量化宽松，所有资产价格的上涨可能都要打个折扣。经通胀调整后，当前美国房价离2006年的高点还较远。从这个角度看，至少当前的美国房价还算合理。不仅如此，美国大型房地产机构均看好美国房市，平均预测未来五年美国房价还将上涨20％左右。这意味着，市场预期未来美国房价增速会进一步放缓，而温和上涨正是健康市场的重要特征之一。
2.美国房屋供不应求
考虑库存，2011年以来，美国的房屋供应不断增加，但仍处历史较低水平。即便新开工不断加速，房屋库存也远远不足，目前仍低于历史均值。考虑销量，美国新建住宅量价齐升。由于库存有限，整体销量受限，所以房价上涨更快。NAHB销售指数在50以上就表示市场较为乐观，目前该数值为78，建筑商信心已经恢复至2005年的水平。综合来看，美国房地产市场仍处供不应求状态，未来几年，这一情况难有改变，房价有望继续上涨。
3.美国房贷违约率不断下降
2004年-2006年期间，美联储快速加息导致大面积房贷违约出现，并最终引发次贷危机。危机洗礼后，美国房贷市场异常谨慎，严格的放贷条件以及经济的平稳复苏促使房贷违约率不断降低。至少从最近几次美联储加息的影响来看，房贷违约率并未上涨，反而继续下行。若美联储继续保持相对迟缓的加息节奏，房贷违约率料不会快速上涨。值得注意的是，近几年银行对购房贷款的审批已经逐渐放松，美国抵押贷款银行协会公布的贷款可获得性指数已达八年来最高。这意味着，更多的人能够达到购房门槛，或者能买到更贵的房子。当然，房贷审核的条件还远远不及次贷危机前的宽松程度，&一朝被蛇咬&的银行仍旧谨慎有加。
4.美国住房自有率极低
美国居民的住房自有率极低，目前已经低于历史最低水平，仅为64％。然而，这并非因为大多数住房被闲置，目前美国的住房空置率也接近历史最低。根据美国房地产经纪人协会的统计，目前全美有1500万年轻人与父母共同居住，而十年前只有1000万。其中，1982年-2000年出生的&千禧一代&，与父母同住的比例高达40％，为1975年以来最高。这部分人将达到35岁，并可能拉升住房自有率，是美国房市的一个较大利好。
此外，美国购房出租的回报率依然较高，平均租售比达到6％，远高于十年期美国国债的收益率。能够&以租养贷&甚至&以租养房&，无疑会吸引更多有条件的人从租房转向买房。这也是美国房地产吸引很多外国投资者的原因。
综上所述，从房价看，剔除货币放水因素，美国房价离危机前高点还有距离；从库销比看，美国房地产市场仍处于供不应求状态，未来几年这一情况难有改变； 从房贷看，美国房贷投放逐渐放开，但审核依然偏严，贷款整体健康；从自有率看，美国住房自有率极低，高租金回报率和人口年龄结构均对后续购房需求有所支撑。以上几点均勾画出美国房地产市场健康繁荣的图景，至少在宏观环境不发生巨变时，这样的基本面条件足以保证美国房价继续上涨一段时间。
二、美国房地产市场有&隐忧&
由于目前美国房地产市场基本面良好，真正风险还是来自于外部环境。我们认为，汇率波动以及货币政策调整是最主要的影响因素。
1.美联储加息的影响
利率上涨是房地产市场最大的敌人。历史上，多次经济危机均与加息造成的地产泡沫破灭有关。当前，美联储正走在货币政策正常化道路上，基准利率上调将带动各种证券利率的上行。2015年底和2016年底，美联储各加息一次，每次加息均造成抵押贷款利率上涨。去年底以来，美国抵押贷款利率上涨尤为明显。截至5月11日，美国30年期和15年期住房按揭贷款利率分别为4.05％和3.29％，远高于2013年的历史性低点3.35％和2.62％。受利率上涨影响，近期抵押贷款债券（MBS）市场明显降温。
目前，美国大多数房贷都是固定利率贷款，已买房的人还款负担不会受到利率上升的影响，但对新购房者来说压力自会增加很多。但毫无疑问，房地产市场降温会影响已有房产的价值。
另外，美国人购房杠杆率依然较高。次贷危机前，美国购房首付比例极低，甚至有零首付的现象。如今银行放贷相对谨慎，但平均首付水平仅略有提高，为15％左右，购房杠杆依然较高。高杠杆率增加了美国房地产市场的脆弱性。
2.美联储缩表的影响
不远的将来，美联储不仅要加息，还要&缩表&。从美联储公布的会议纪要和官员们的讲话中都能确认，&缩表&已被正式提上日程。如果考虑到美联储计划加息的节奏（年内再加两次），以及市场对于美联储首次缩表时利率中值的预期（1.38％），那么今年底或明年初美联储可能就会正式启动&缩表&。
目前，美联储持有资产中MBS占比高达40％，且依然通过到期再投资来维持资产负债表稳定，这支撑了MBS发行量的平稳。根据美联储主席耶伦此前的说法，美联储希望手中仅仅持有国债，这就意味着这个市场的最大买方将停止购买新的MBS。这势必会造成抵押贷款债券收益率的大幅上升，进而冲击美国房地产市场。
&缩表&冲击到底有多大，我们只能从历史情况中来推演。然而，美联储&缩表&历史本就寥寥可数，且次贷危机以前的时期，美联储并未持有MBS资产，参考意义更是不大。唯一值得对比的是，2013年的Taper Tantrum（缩减恐慌）。当时美联储并未停止QE，但市场反应足以体现美联储退出QE的效果。
2013年Taper Tantrum时，美国抵押贷款利率短时大幅飙升近1％，房地产市场出现较大震荡。2013年5月到2014年3月，美国成屋签约销售指数下跌近11％；MBA综合指数从2013年5月的高位一路下滑至历史低位，抹去了次贷危机后的全部涨幅。
但当时美国房价依然保持坚挺，甚至都未出现短暂回调。究其原因，可能是因为美国房地产市场的基本面依然健康。虽然MBS市场在Taper Tantrum后一直低迷，但房屋销量一年后已逐渐恢复至前期高点，从而对房价形成有效支撑。若以Taper Tantrum时期作为参考，当美联储正式缩表后，美国房地产市场短期内可能会震荡不居，但房价仍可能在强劲基本面的支撑下保持稳定。
3.海外投资者热情下降
海外投资者对美国房地产热情较高。我们用美国商务部公布的新屋销售数据和全美地产经纪商协会公布的成屋销售数据简单加总，可以得出美国全年房屋成交总额，该数值自2011年以来不断增加。与此同时，外国投资者购房金额不断上涨，其占比一直稳定在8％左右。在海外购房群体中，来自中国、加拿大、墨西哥、印度和英国的投资者占比较高，其中又以中国和加拿大投资者为多，二者合计占比接近30％。由于中国投资者比较青睐在加拿大投资入籍，所以从加拿大流入美国的资金或许也与中国有关。
影响海外投资者行为的一个重要因素在于汇率。美元指数自2014年下半年开始上涨，目前已经上涨至100左右，为近14年来最高水平。强势美元会打击海外投资者的积极性，未来即便美联储加息节奏缓慢，货币政策正常化的大方向也不会改变。对中国投资者来说，近两年来人民币兑美元贬值10％，等于无形中将美国房价提高了10％（按人民币计价），这必然会阻挡一部分投资者。鉴于未来人民币兑美元仍有进一步下行的可能，以及美国对投资移民门槛的逐渐提高，中国买家的占比可能还会继续走低。
美联储连续加息会造成抵押贷款利率跟随上涨，并打击杠杆率较高的房地产市场；美联储开启缩表可能造成美国房屋销量快速下滑，并压制抵押贷款债权市场；美元维持相对强势也会压低海外投资者的热情。以上是目前美国房地产市场的一些&隐忧&。但我们认为，美联储肯定不希望重蹈次贷危机的覆辙，不会快速收紧货币政策，加息节奏和缩表时点均可能慢于市场预期。同时，&特朗普行情&基本成为&明日黄花&，未来美元指数上涨动能不足，汇率变化不会成为海外投资者竞相涌入美国房地产市场的主要掣肘。
当然，除去宏观政策的节奏，以及美国房地产市场的体质外，还需考虑自然灾害和地缘战争等外部冲击的影响。当前，欧洲政局尚未&柳暗花明&，朝鲜半岛依然&硝烟未散&，当这些不可抗力爆发时，美国房地产并非合适的投资标的，那些&避险天堂&中的避险资产方是首选。
（作者钟正生为莫尼塔研究董事长兼首席经济学家，夏天然为莫尼塔研究宏观分析师）
（本文首刊于日出版的《财经》杂志）
(编辑：songshaohui)
(原标题：别为美国房地产操心！)
本文来源：财经网
责任编辑：王晓易_NE0011
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2017年美国房产税报告出炉！美国人就算买得起房也养不起房
筋斗云房产
在美国购房每年都需要缴纳一定的房产税。房产税并非由美国联邦政府统一征收，而是以地方政府为单位的县、郡或市来征收。征收后的房产税主要用于当地政府的教育、基础设施以及治安维护等。在美国不同的州，房产税的税率会有很大的不同。一般情况下，美国大部分地区的房产税率都在1%到1.5%之间。但是在经济、教育和科技比较发达的热门地区，或者相对于落后且人口较少的冷门地区，房产税也会有非常大的差别，购房者需要缴纳的房产税也相差很多。例如，2016年全美房产税率最高的三个周分别为新泽西2.38%，伊利诺伊2.32%，新罕布什尔2.15%；而全美房产税率最低的三个地区为夏威夷0.28%，阿拉巴马0.43%，路易斯安娜0.51%。所以如果投资购房者需要购买一套100万美元的房产，在新泽西需要缴纳高达23800美元的房产税，而在夏威夷只需要缴纳2800美元的房产税，两个地区的房产税相差了8倍之多。所以在美国投资购房之前，我们应该搞清楚所买房屋区域的房产税情况。下面我们fang88.me就来为大家分析一下，2017年美国房产税的排名情况！2017年全美房产税排名前10名从fang88统计的图表中可以看出，新泽西以1.89%荣登了2017年全美房产税最高的地区。接下来是新罕布什尔的1.86%，德克萨斯州的1.81%，内布拉斯加州和威斯康辛州的1.76%，伊利诺伊州的1.73%，康涅狄格州的1.63%，密歇根州的1.62%，佛蒙特州的1.59%，北达科他州的1.42%。以一套100万美元的别墅为例，如果是在新泽西，每年就需要缴纳高达1.86万美元的房产税，约合人民币24万元！而新泽西家庭年收入的中位数仅为7万美元，每年都需要缴纳的房产税无疑成为了当地家庭的一个沉重负担。2017年全美房产税排名后10名fang88.me2017年全美房产税的排名中，路易斯安那州超越了夏威夷州，以0.18%的房产税率成为美国今年房产税最低的地区，而夏威夷的房产税为0.26%。之后是阿拉巴马州的0.33%，特拉华州的0.43%，哥伦比亚特区的0.46%，西佛吉尼亚州的0.49%，南卡罗莱纳州的0.5%，阿肯色州和密西西比州的0.52%，以及新墨西哥州的0.55%。以一套100万美元的别墅为例，如果是在路易斯安那州，每年仅需要缴纳1800美元的房产税，约合人民币1万元。但是分析房产税最低的10个城市，不难发现都以经济、教育和科技水平相对落后的州为主。
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然后，他到了每个房间的门口，在那里反复开门关门，以检查房子的地基有没有移动。如果地基在几十年的时间里发生了移动，那么门就会关不上。这个地区地基移动是常见的是，但是所幸的是，这个房子没有发生。如果地基变动了，那么必须花很多钱往里面注入水泥，否则房子会倒掉。
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高先生还告诉我，卖方的屋顶的瓦是20年寿命的，不是一般的30年的。但是我不担心这个问题，因为这个瓦是房主在去年6月刚换的。房主几年前还处理过一次白蚁，不过现在没有了。一个卫生间的洗脸池有些裂痕，可以花几十美元换一个新的。阁楼上的热水器的阀门拧不动了，可能必要的时候需要找人来换一个。高先生说，总的来说，这个房子保养得不错。由于面积是200平方米，他检查房屋质量的收费是285美元。
高先生当天晚上给我发了电子邮件，给了我这个报告的电子版。我把报告发给我的购房代理，并强调，房子空调的噪声是不可接受的。我的代理告诉我，不要因为一个小部件的问题就否定了这个房子。但是，她还是把我的意见告诉了卖方。
卖方首先也是拒绝接受空调是个问题，因为他们找人专门看过，人家觉得不值得修。我只好再次强调这个问题，并且写了一个列表，要求卖方处理，或者给我们一些钱，一共有几百块钱。同时，我上网查了空调的价格，大约800美元到1500美元之间。考虑到冬天还用不到制冷，我们其实可以自己到春天再买个新的。
不久，卖方回信说，他们给我们几百块钱的让步，并买了价值500美元的房屋保险，在一年内，如果房子有需要维修的地方，可以由保险公司来维修。我以前在新泽西州工作的时候，在公司附近租了一套民房中的一间，房东是一位台湾同胞。房子安装的空调坏了，一开始，房东请人来修理，修理几次，花了上千美元也没有修好。后来房东参加了这种保险，结果只交了几百美元，空调就修好了。看来这种房屋保险也是有用的，所以，我和妻子商量后，同意了他们的方案。
（未完待续）
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