考察地段充分了解 地产“冬天”投资需要注意什么来自: 昆山统领建筑装潢工程有限公司 日分享至 :
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相卫集团发展有限公司总裁& 黄相文男, 出生于1970年12月，温州苍南人，本科学历，相卫集团发展有限公司总裁
&& &作为一家大型集团公司，相卫集团致力于房地产、基础设施建设、酒店、实业投资等领域，现已拥有多家全资和控股子公司，实力雄厚、业绩卓著，总资产超过20亿人民币，项目遍及上海、温州、杭州、青岛、常州、淮安、泰州、江阴、沈阳等地。&&& 相卫集团在各地的项目众多，因其质量好、品质高、运作快、信誉佳赢得社会各界的普遍赞誉，取得了显著的经济效益和社会效益。随着一个又一个重量级项目的登场，“相卫”这一品牌逐渐深入人心。&&& 黄相文担任上海市青年联合会第十界委员会委员，上海市企业信用互助协会副会长等职务
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{"database":{"Post":{"":{"title":"房地产投资岗深度解读！","author":"mrthinkers","content":" 文章发表后收到很多朋友的私信，有问职业发展的，有问行业薪水的，有希望想进一步交流的，在此表示感谢！由于确实工作太忙，大家的私信没办法一一回复，只能挑选一些重点来回复了。如果大家确实有很重要的问题需要交流，那请在“值乎”中给我留言吧！那个地方可以语言回答，省事些~校招期间很多朋友私信问投资岗是做什么的？发展前景如何？职业发展路径如何？等等问题，平时工作忙回复较少，今天借周末的时间来好好说说。首先，本人一直认为非常有幸从事了这样一个岗位。我们就从大家比较关心的问题说起：1、投资岗位是干嘛的？投资岗全称又为投资拓展岗，具体职能为负责为企业履行拿地的职责，我们都知道房地产行业是一个高度依赖土地的行业，没有土地就没办法进行后续的开发，尤其是在现今优质土地越来越少，竞争越来越激烈的市场背景下，优质土地的储备成为了各大房企战略制定的重中之重（近年来频频地王现象足以说明）。巧妇难为无米之炊嘛！投资拓展部无论是在任何一家房企或是房企里的任何一个区域公司大多均由大Boss直接管理，因此说投资岗为任何一家房企的核心岗位毫不夸张。2、投资岗的工作内容有哪些？各大企业投资岗的工作内容大体相同，我把投资工作的内容简单做了一个流程图：①土地信息①土地信息干投资的第一步便是要获取土地信息。获取途径主要有集团/政府/合作单位直接推荐，通过个人资源获得信息，还有一种笨办法就是通过城市的排查进行获得。现在在大型房企里面，土地信息很多都由集团或公司领导直接给到你，对于一个刚毕业的学生或是入行不深的人是很难获取到优质的土地信息的，可以说资源及人脉在这一环节中扮演着极其重要的角色。现在市场上有很多所谓的“串串”，即是通过倒卖土地信息来获取收益的，但层级较低的串串多是不靠谱的，推荐的土地或项目资源也多不靠谱。城市排查的方法虽然比较笨，但一般来说效果还是不错，这个方法即是指你在城市当中看到一块空地，通过各种关系去寻求这块土地信息的归属方，进而去寻求下一步的合作。总的说来，这一步是投资拿地最关键的一步，只有获取好的土地信息才有可能获取到优质土地，这也是极其考验公司和个人的人脉资源的。②项目踏勘获取到土地信息以后，就要动身前往目标地块进行踏勘。踏勘主要包括去熟悉地块所在的城市、区位，并了解地块的现状（有无高压线等不利因素，有条件可以启用无人机），通过踩盘去了解周边项目的产品及销售去化情况，必要的时候还可以去拜访一下当地的政府或者做做客户访谈，侧面打听一下当地人对于这个区位甚至是这个地块的看法。这一步主要是采集地块的信息，越详细越好，以便用于后序的分析所用。③项目研判信息采集回来后，一般都要写一个项目研判报告。怎么写呢？刚入行时往往不知从和说起，怎样才能判断这个地块好不好？有没有项目成功的可能性？做得多了，总结出来一般也就是从以下几个方面去思考：城市分析、区位分析、市场分析、项目分析。城市分析主要看几个指标：GDP、城区户籍人口/常住人口、三产比例、人均可支配收入、汽车保有量等等，判断一下这个城市的基本面。区位分析就很好理解了，李嘉诚常说“区位、区位、区位”，好的区位意味着项目也就成功一半了。市场分析主要时判读当地房地产市场的库存去化情况，如库存周期还有多少年？当地热销的产品户型时什么？销售价格如何？等等，分析以后你就应该去思考这个市场有没有自己公司进入这座城市的机会。最后便时项目分析，主要时看项目内有无高压线、拆迁、地质情况已经土石方量是不是很大等不利因素。这样分析下来，作为一名合格的投资人员你心里也应该能大致得出结论，判断这个项目能不能做了~④营销市调你觉得这个项目初步判断可做以后，向领导汇报争取立项，立项同意以后便可以深入跟进这个项目了，如何才叫深入跟进这个项目？那就得叫上公司各个专业版块的同事专业的来分析各专业条线的问题。比如这一步你需要叫上营销部的同事前往目标地块进行专业的市场调研（简称市调），他们会更深入地对目标地块所在区位所有的竞品进行踩盘了解，最终会形成专业报告。详细分析这座城市的市场库存、去化周期、产品建议、售价建议、客户来源等。⑤设计强排这个时候设计部的大神便可以登场了，设计部同事拿到红线图及地形图（投资提供）以及营销部同事提供的产品建议（会详细罗列建什么样的产品，高层、洋房、别墅各建多少体量；户型有哪些等），进行设计方案强排，最终得出本项目的最终规划指标。⑥投资测算你拿到设计给出的规划指标以后，便可以根据公司的成本数据以及营销给出的销售数据进行投资测算了，当然这中途会要求成本、营销、财务、设计各专业版块的支持。最终便可以得出各大公司比较关心的两大指标：项目净利率、IRR。各个公司对这两个指标的要求往往不同，一般来说项目净利率的要求行业内普遍在10%-20%左右。⑦集团评审投资测算出来，项目净利率及IRR都满足公司基本要求以后，便可以准备相应的资料前往集团进行评审了。最终获得相应的项目授权价。⑧拿地程序集团评审通过以后，就可以进入实际的拿地程序了。招拍挂项目就准备进入招拍挂程序，合作收并购项目就准备进入最终的收并购程序。3、投资岗的发展路径个人认为投资拓展岗的职业发展路径主要有三条：如果一直想从事房地产行业：①若一直从事投资：投资专员-投资主管-投资经理-投资总监-投资副总裁②若想做项目总：投资专员干1-2年升至主管或者经理后，转岗至运营工作1-2年，再转岗至项目做报建/工程，升项目副总分管报建/工程，最终升项目总。如果不一定想一辈子都做房地产，我提供第三条路径：房地产投资干3-5年升到投资经理/总监以后，跳槽到偏财务投资的金融机构，负责不动产投资方向，我想这也是一条光明大道。4、投资拓展岗需要什么样的能力？做一个思维导图可能看得比较清楚一些：投资拓展岗是一个非常综合的岗位，对从业者的要求也非常高。投资拓展岗是一个非常综合的岗位，对从业者的要求也非常高。①首先是专业能力：从上面的工作内容可以看出，如果要做一个合格的投资人员，你必须要懂营销、设计、财务、成本、法务、税务等，不懂这些专业版块的基本内容无法和横向部门沟通！不懂营销无法和别人谈市场、不懂设计无法和别人谈方案、不懂财税无法和别人谈现金流及交易风险！②其次了解政策：既包括房地产政策、也包括其他经济政策；既包括你所在城市的地方性政策，也包括国际宏观政策。③善于沟通：投资工作中你所接触的人太多，你一方面要和横向的营销、设计、成本、财务、法务等部门沟通，同时还要不停地与政府及合作方周旋谈判，不善表达的人很难hold住。④讲究工作方法：协调如此多人来共同做好一件事情，如何保证各部门不相互推诿责任？项目推进过程中遇到瓶颈如何突破？工作繁繁锁锁如何替身效率？等等这些都需要你有一个好的工作方法。⑤会写PPT：不仅要会写，而且还要非常牛逼！⑥坚持运动：投资人员出差多，工作忙碌。但身体是革命的本强，没有强健的身体很难胜任这样一份工作。5、如何进入这样一个行业？前文已经说到，投资岗是一个综合性岗位，只要你是大土木、大房地产、大金融专业方向的童鞋都是可以进入的（包括但不限于土木、工程管理、城市规划、金融、投资管理、暖通、经管、会计等等），具备我上文所提到的能力且对这个岗位有所了解，最好有过相关的工作或实习经历，用心准备都是可以拿到这样一个offer的！6、总结简单总结，地产投资拓展岗就是协调内外部资源共同来共同完成一项工作（拿地），抓住这个本质，一起都引刃而解！","updated":"T09:37:34.000Z","canComment":false,"commentPermission":"anyone","commentCount":121,"collapsedCount":0,"likeCount":341,"state":"published","isLiked":false,"slug":"","isTitleImageFullScreen":false,"rating":"none","titleImage":"/v2-e1dfe2a427eae_r.png","links":{"comments":"/api/posts//comments"},"reviewers":[],"topics":[{"url":"/topic/","id":"","name":"房地产投资"},{"url":"/topic/","id":"","name":"房地产"},{"url":"/topic/","id":"","name":"职业发展"}],"adminClosedComment":false,"titleImageSize":{"width":1054,"height":588},"href":"/api/posts/","excerptTitle":"","tipjarState":"closed","annotationAction":[],"sourceUrl":"","pageCommentsCount":121,"snapshotUrl":"","publishedTime":"T17:37:34+08:00","url":"/p/","lastestLikers":[{"bio":"搞城市经济的在读烟酒生~","isFollowing":false,"hash":"f0a394ad13fc686b45effa06d9a61eb9","uid":32,"isOrg":false,"slug":"pa-pa-xiong-15","description":"对排球、高铁、城市群、地理、NBA啥的都懂一点点，其实呢，啥都不懂~","name":"趴趴熊","profileUrl":"/people/pa-pa-xiong-15","avatar":{"id":"eb560c48a655aa5b9177a9ebcfc50023","template":"/{id}_{size}.jpg"},"isOrgWhiteList":false},{"bio":"","isFollowing":false,"hash":"00f8f5e608a0c701b72ae0e","uid":56,"isOrg":false,"slug":"qu-duo-duo-93","description":"","name":"趣多多","profileUrl":"/people/qu-duo-duo-93","avatar":{"id":"v2-5f787fc8e9d4b5b77ef06d4ba7b7740d","template":"/{id}_{size}.jpg"},"isOrgWhiteList":false},{"bio":"媳妇，你在哪个幼儿园？","isFollowing":false,"hash":"2b910b59fd1a933dab5ae","uid":590700,"isOrg":false,"slug":"xiao-huo-er-2","description":"","name":"小伙儿","profileUrl":"/people/xiao-huo-er-2","avatar":{"id":"v2-3d6d50c1c6acbe961034","template":"/{id}_{size}.jpg"},"isOrgWhiteList":false},{"bio":"","isFollowing":false,"hash":"42296f9fab1eade438f0","uid":60,"isOrg":false,"slug":"lin-xi-43-42","description":"","name":"林夕","profileUrl":"/people/lin-xi-43-42","avatar":{"id":"0a12669c8","template":"/{id}_{size}.jpg"},"isOrgWhiteList":false},{"bio":"社会学专业学生","isFollowing":false,"hash":"e4daeee703e6","uid":471000,"is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