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浅谈在招标过程中应把握的几个问题
　　近年来企业厂房工程建设随着经济的发展和国家发展形势的需要，规模逐年增加。厂房建设作为企业发展的重要组成部分，在国家经济高速发展之际而显得尤为突出和紧迫。给工程建设管理者提出了新的挑战。厂房建设项目规模大、标准高、工期紧、任务重，要确保优质、高效、及时地完成建设任务，选择一流的专业化施工队伍极为关键。通过招标这一竞争机制，我们可以引进装备精良、技术上乘、管理先进、工程质量和投资及进度都得到良好保证的施工队伍。本文就招标过程中应把握的几个问题提出自己粗浅的看法。 中国论文网 /9/view-4074392.htm　　1.摸清市场行情和建安企业实际情况，是选择投标单位的基础 　　招标前期必须摸清国内和本地区的建筑市场行情和建安企业的实际情况，掌握了这些基本情况才能为最终选择好城建单位奠定基础。目前国内建安企业数量庞大，面对不同类型的建设项目各有千秋，同时，在市场经济条件下企业重组、兼并和挂靠较多企业组成形式非常复杂，有些企业实际施工水平与企业等级相差悬殊，就是在同一企业内部的不同施工队伍之间，施工水平也是参差不齐。所以招标前的市场调研工作尤为重要。笔者在实际招标工作中就遇到了类似的情况。 　　某工程项目，在招标前期调研过程中，我们接触的都是公司本部人员，了解到他们曾承建了国家特大型重点企业的的厂房建设工程以及国内外许多大型工程等，建安施工力量雄厚，经深入调查了解情况属实。但该施工企业中标进场后以及在实际施工过程中，我们却发现该队伍的实际建设施工水平与调研所得的情况大相径庭。经深入了解，该企业下辖三个分公司，每个分公司下辖十几支施工队伍，这就是说该公司共有40多支施工队伍。如此之多的施工队伍，怎么能全部达到统一的建设施工及管理水平呢！因此，只有安排优秀的施工队伍承担建设任务，工程建设的质量、投资、进度、施工安全与现场管理才能得到保证，反之可想而知。 　　由此可见，建筑市场情况调研和建安企业实际状况摸底工作是何等重要！因此，在调研过程中，我们不但要掌握投标法人单位的情况，而且更要掌握其所辖的各个施工队伍的实际施工能力和施工水平。这样，我们在编制招标文件时就可以要求某单位必须承诺中标后选用我们中意的施工队伍进场承建，为招标工作把好第一关。 　　2.根据项目特点组织招标确保引进一流的施工队伍 　　一流的工程必须要靠一流的施工队伍承建。能否把一流的施工队伍引进来，关键取决于招标工作的组织是否科学、严谨和规范。招标工作要从实际出发，根据项目特点严格按照招标程序和有关规定组织实施。 　　2.1严格按规定程序组织招标工作 　　工程招标必须依法进行，严格执行《中华人民共和国招标投标法》，认真贯彻国家和地方职能部门的有关规定，落实好每个程序每个环节的工作。为抓好落实，首先要明确责任-项目的负责人就是工程招标责任人；其次是成立招标工作领导小组，经资格预审集体研究确定投票邀请单位并编制和审定招标文件，制定招标程序和评标办法，并按程序向上级主管部门报批；第三是把握重点做好每项工作，如资质审查、发放招标文件、勘察现场、标前答疑、编制标底、开标、评标以及定标等都要严格规定的程序进行。第四是做好保密工作，尤其要采用在固定时间和封闭地点编制标底，可以有效防止防止标底泄露。 　　2.2根据项目的特点采取不同的招标方式 　　施工招标方式有二种：（1）公开招标—由招标单位通过适当的方式在媒体上发布招标公告，接受符合招标文件要求的建筑安装法人单位投标；（2）邀请招标—由招标单位向具有承担工程建设施工能力的3至6家建安法人单位发出招标邀请函。 　　在实际招标过程中，不能拘泥于一种招标形式，而是要根据工程项目的特点选择合适的招标方式。 　　2.3引入动态管理和风险管理理念，合理设置招标价格体系 　　2.3.1在招标阶段要树立动态管理的理念 　　首先，因为大型项目工程的建设周期较长，为减少建设过程中通货膨胀的影响，应在招、投标阶段引入并弄清“原值”、“现值”和“终值”三个不同的概念。所谓“原值”是指在编制工程初步设计概算时根据当时的通货水平预计的工程造价；“现值”和“终值”的概念，相信读者能够理解，于此不再赘述。因此，为尽量减少通货膨胀对项目建设投资控制的影响，在招、投标过程中，招标方（或业主方）和投标方均应充分地预测评估项目建设过程中通货胀缩的走向，对投资风险管理做到心中有数，已达到消弭风险于发端之目的。 　　其次，由于厂房工程建设工期要求紧，前期准备比较仓促，尤其是地下工程建设受到许多不确定的地质自然因素的限制，必然会导致大量的技术调整和设计变更，它始终处于动态建设管理过程中—动态设计、动态施工以及造价的动态管理与控制等等。因此，招、投标双方在编制标底时都要充分考虑到这些不确定的地质自然因素的影响。行之有效的做法是：根据工程的复杂程度和可以预见的自然地质条件，在编制标底时，于标底预算书中设置预算造价5%～15%的预留金，作为工程在动态建设管理过程中洽商签证使用并不得突破上限。这样，才能把工程造价切实地控制在投资额度内。这一做法的成效已在某地下工程建设中得到了实际检验。 　　2.3.2切实把握好招标形式，合理设置招标价格体系 　　工程的招标与投标双方都要认真分析建筑市场动态，切实把握好招标与投标的形式。在招、投标工作中均应坚持公开、公平与公正的原则，正确处理双方的利益关系，做到尽力规避风险与风险共担。为充分适应目前的计划及经费管理体制和设计管理体制，提高项目建设管理水平，真正达到“动态管理”的目的，有效控制投资风险，可以采用“工程量清单计价”的招标形式。具体方法是：招标单位在招标文件中按国家有关规范提供“工程量清单”，并指定“工程建设费用定额”和“工程预算定额”；招标单位和投标单位都要根据招标文件做出综合单价分析表；根据“工程量清单”和综合单价进行汇总，按规范规定计入技术措施费后分别作为招标方和投标方的标底价。结算时，综合单价和技术措施费不变，而总价可以随工程量变化（由设计变更和洽商签证控制）而变化。由此可以看出：工程造价的动态变化受制于工程量的动态变化，而工程量的增减是根据工程总投资和限额设计的额度而调整的，这样做，既可以做到不突破投资额度又充分顾及了招、投标双方的利益，体现了公开、公平和公正的原则。 　　2.4根据工程项目特点，合理确定报价 　　2.4.1用标底控制投标报价的上限和下限 　　标底是建设单位对拟建工程的预测价格，依据设计施工图及有关资料，招标文件和其他技术，经济标准定额及规范，由建设单位经批准自行编制或委托有编制标底资格和能力的中介机构编制而成。他既是上级主管部门核实预期投资和建设单位明确拟建项目所需资金的依据，更是一个评标定标的重要尺度。《中华人民共和国招标投标法》的第四章第四十条规定：“评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较；设有标底的，应当参考标底。” 　　近些年来，工程施工建设招标比较成熟的做法是：招标入围的范围是以招标方标底为基准，上限不能超过3%，下限不能低于5%。由于目前建筑市场竞争激烈和国防工程建设资金紧张，往往投标报价的上限就是招标方的标底价，下限应根据工程项目的特点和性质合理确定，一般应控制在低于标底价的5%左右。为确保工程质量，不鼓励投标单位过低压价竞标，坚决反对恶意压价竞争。 　　2.4.2要相对合理地确定让利幅度 　　现行的工程造价是由直接费、间接费和技术措施费等组成的，通过市场竞争—招标与投标形成现实的工程造价。企业面对激烈的市场竞争应重视技术革新和加强管理，从各个方面挖掘潜力、节约开支从而降低成本，通过这种途径来降低工程报价符合招标投标制度择优的目的，应该鼓励和支持投标企业不断提高自己的经济技术管理水平和加大科技含量，以争取更多的企业利润。企业建立在科学筹划基础之上的让利是竞标中标的要件，但让利的幅度一定要合理，因为工程造价中所含利润有限。如果招标时无限度地要求投标单位让利，将会导致恶性竞争。给工程建设和管理带来诸多隐患。近年来的工程实践证明：根据工程的复杂程度其让利的幅度宜应控制在5%～8%之间。关于让利过高，我们已有过深刻的教训。 　　例如某工程项目招标采用邀请招标的方式，邀请三个符合条件的建安法人单位参加议标。招标方在招标文件中明确规定：投标单位的投标报价让利不低于8%，该工程招标方标底为3182万元；甲公司投标报价2690万元，低于标底价15.48%；乙公司不再降低报价，成为废标，退出竞争；甲公司投标报价过低，经双方核对标底，发现投标书让利偏高且有漏项，追加37万元后中标，仍低于标底14.32%。当时招、投标单位都很满意；招标单位节省了投资，中标单位承接了工程。但在实际施工建设过程中，随着工程进度投标报价不合理的影响逐渐暴露出来。承包单位由于生产成本高于投标报价，不但无利可图，反而越干越赔，导致承包单位不是把主要精力放在抓工程质量、进度和安全管理上，而是把主要精力放在寻找索赔机会、如何减少亏损上造成工程质量上不去，工程进度严重滞后的恶果。究其原因，主要是投标让利过高，报价不合理所致。 　　所以无论是招标单位还是投标单位都要把让利控制在可行的范围内，按客观经济规律办事。工程实践告诉我们：工程建设商品和其它商品一样，要质量优良必须价格合理，不能一味地追求低价而忽视质量。更不能用降低工程质量标准来减少工程投资。让利必须是在保证工程质量、进度和安全的前提下，减少工程投资，让利必须科学合理，不能盲目确定让利幅度。更不能坐视恶性竞争。实践证明，工程让利应控制在5%左右，最高不宜超过8%。 　　2.5科学设置评标办法 　　目前常用的评标方法是百分制法，投标文件由技术标和商务标组成。所谓评标就是对投标文件的技术标和商务标的评定。评定本身是为了在技术标和商务标之间寻求最 佳结合点，也就是从几个投标单位中选出一个施工组织管理能力强、技术措施切实可行同时报价合理的施工队伍。通常的百分制评分标准是：技术标分值占30%～40%，商务标分值占60%～70%。技术复杂施工难度高的工程项目可以把技术标分值提高到50%～60%，这样有利于选中技术力量强、技术标准高，施工管理科学合理的中标单位。商务标的评审要以招标单位的标底（已经过严格评审）为参照系，坚持合理低价中标的原则；技术标的评审主要是要确认投标者完成工程的技术能力，以及施工组织设计的可靠性，其中包括施工方案的可行性、施工进度计划的准确性、工程材料与机械设备的技术性能、分包商的技术能力与施工经验等。总之，评标工作要做到耐心细致、科学操作，并坚持公开、公平和公正的原则，最后要选择到一家施工能力强、技术和管理水平高、信誉好而又合理低价的单位中标。 　　3.业主管理要与招标工作相结合 　　招标与投标文件是施工合同的重要组成部分，是业主管理的重要依据；是处理施工中出现纠纷的依据；是办理工程结算的依据。同时，它们在工程建设工程中始终对甲乙双方具有约束力。所以，在招标工作中要注意克服招标只是单纯地选择承包单位的思想，必须科学合理地编制招标文件，为业主工程建设管理打下坚实的基础。为此，我们必须注意以下两点： 　　首先，必须依照《中华人民共和国招标投标法》以及有关政策法规及其实施细则的规定，严格按规定的程序组织招标工作—邀请投标单位、资格预审、编制招标文件以及评标定标。尤其是编制招标文件这一环节必须慎之又慎，在依法和公平公正的原则下，应最大限度地维护业主的利益。这就要求我们在编制招标文件时用词用句必须字斟句酌，严谨稳妥，不能出现歧义和漏洞；招标文件要具体细腻，外延完整，内涵充实。总之，招标文件要经得住有关各方面的推敲。 　　其次，在评标定标时要严格审查投标单位（尤其是中标单位）的技术标和商务标。技术标的审查主要看其是否切合本工程的实际，不妥之处要建议其修改并记录在案，作为以后施工管理和结算的依据。商务标的审查主要看中标价与综合单价和工程量是否平衡对称，以避免投标方钻空子—高报综合单价，少报或故意低报工程量，为以后洽商索赔打下埋伏。 　　总之，建设单位要通过加强招投标工作和严格的合同管理，坚决遏制“低价中标，高价索赔”的现象发生。 　　4.结束语 　　目前在工程建设的招标中尚存在一些不完善之处，需要我们去认真探索和加以改进，以便使其日臻完善。以上论述只是我们在工程建设招标工作实践中悟出的一些体会，仅供读者参考并欢迎批评指正。
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农民不签字 征地就非法
农民不签字 征地就非法
17:35| 发布者: 农民权利| 查看: 21386| 评论: 124
摘要: 在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农 ...
& & 在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。
本文转载自（农权网）：http://qiuzhu.nmql.org/article-182-1.html
拆迁许可五要件
16:22| 发布者: 农民权利| 查看: 16310| 评论: 101
摘要: 领取拆迁许可证必备的五要件，缺一不可。被拆迁者有权查阅五要件并验明其是否真实可信。五要件是申请领取房屋拆迁许可证的单位应当向被拆迁房屋所在地的区、县房屋行政管理部门提交的资料。（一）建设项目批准文件 ...
领取拆迁许可证必备的五要件，缺一不可。被拆迁者有权查阅五要件并验明其是否真实可信。五要件是申请领取房屋拆迁许可证的单位应当向被拆迁房屋所在地的区、县房屋行政管理部门提交的资料。
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）银行出具的拆迁补偿安置资金存款证明。
本文转载自（农权网）：http://qiuzhu.nmql.org/article-183-1.html
农村土地95%属于村民小组，占地时村民小组说了算
17:00| 发布者: 农民权利| 查看: 8283| 评论: 21
摘要: 农村土地到底归谁所有？对此农民朋友存在很多误区。有人认为是国家所有，有人认为是村委会所有，还有人知道是集体所有，但具体怎么个集体所有就不清楚了。土地管理法第10条对于这个问题有明确的规定，但很多人看到其 ...
& && &农村土地到底归谁所有？对此农民朋友存在很多误区。有人认为是国家所有，有人认为是村委会所有，还有人知道是集体所有，但具体怎么个集体所有就不清楚了。土地管理法第10条对于这个问题有明确的规定，但很多人看到其表述仍然是一头雾水，甚至会曲解其含义。就连法律工作者，也十有八九搞不明白。有一次我参加一个会议，当我问到有关土地是归村民小组农民集体还是村农民集体所有时，北京某有名律师过来质问我“哪有什么村民小组，村民小组不是一个主体。”我在办理土地所有权争议的案件时至少两次碰到县级国土局的主管副局长称“村民小组根本不是一个土地所有权主体，只是村委会的下级。村民小组与村委会产生土地所有权归属争议，就好比儿子与老子打官司”。
& && & 由此种种现实笑话使我不得不想，怪不得农民的土地受到这样那样的侵害如此严重，社会各界，特别是农民自身缺乏土地所有权的概念是一个重要原因。本来属于村民小组的土地，但大家都不清楚这一点，又怎么去维护土地权利呢？就好比本来是你的手机，但你还以为是别人的，你还会关心和维护好它的权利吗？
& && &有鉴于此，我要大声疾呼并再三强调一个基本常识和现实存在：农村的土地属于农民集体所有。其中95%以上属于村民小组农民集体所有；有少量归村级农民集体所有；极少数归乡级农民集体所有。人民公社时期所概括的“三级所有，队为基础”基本没有改变。只不过生产小“队”的称谓变成了村民小“组”而已。
& && &&&土地维权首先应该从掌握这个基本概念开始，土地是你这个村民小组（几户或几十户）农民的，不是全村所有人的，更不是属于村委会乡政府的。一旦要征收占用，有说话决定权的是你们小组，取得补偿的也只能是你们小组的农民。有关政府部门和执法司法部门更应该清楚这一点。不要占地征地拆迁，都让村委会说了算，却把主人甩到一边。（农权律师所 王焕申）
& && &&&附：1、《土地管理法》第10条：“ 第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 ”
& && && &2、日国土资源部在国土资发〔号《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》中明确指出“凡是土地家庭联产承包中未打破村民小组（原生产队）界线，不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给村民小组农民集体所有。”
本文转载自（农权网）：http://qiuzhu.nmql.org/article-184-1.html
解决补偿费数额的前提是占地拆迁合法性问题
09:20| 发布者: 农民权利| 查看: 13154| 评论: 34
摘要: 农民朋友，遇占地或拆迁时，你们总是问补偿标准应该是多少，应该怎么才能提高补偿。而我们总会说你不要先谈补偿问题，而是只谈或重点谈合法性问题。这是为什么？
& & 农民朋友，遇占地或拆迁时，你们总是问补偿标准应该是多少，应该怎么才能提高补偿。而我们总会说你不要先谈补偿问题，而是只谈或重点谈合法性问题。这是为什么？
& & 说的简单直白一点，农民朋友的目的并不想管非法合法问题，而是得到合理的补偿。但要达到这个目的使用的技巧和方法就是：“不能说补偿问题，如果对方属于非法占地或拆迁，我们就要在非法问题上较真较量，让对方主动提出给予合理补偿，以此达到获得合理补偿的目的。”这就叫“声东击西”！
& & 如果您还没有明白就接着看下面的解释。如果看完解释再不明白那就打电话。
& & 一是法律规定应该如此。
& & 现实中的占地拆迁十有八九都是违法的。而在违法的情况下，就谈不上补偿标准问题，因为法律规定的标准是具有合法手续的前提下的补偿标准。如果是没有合法手续，就是不能占地拆迁的问题，而不是补偿多少的问题。
& & 二是这样才能取得好的效果。
& & 就好比说，有人想要砍你一刀，你当然要拒绝阻止他砍，而不是问如果砍了补偿多少钱？如果已经砍完了，那也不能只说补偿问题，而要说他砍的非法性问题，要追究他刑事责任，再谈补偿问题，这样才压力大效果好。所以说，我们这样告诉你是一种非常重要的策略，关系到维权的成败，关系到你能否得到合理的补偿。
& & 你知道“声东击西”的道理吗？很多事情是不能简单的直接去要，而是要讲点技巧的。您不要认为这无所谓。只有从非法问题上较真，对方才会有压力，最后才能让对方主动谈补偿问题，这时候你再说你的补偿数额方案，才会有效。只谈补偿不谈非法，等于默认了对方合法，对方肯定会好高兴好高兴啊！原因就是你把对方最怕的合法非法问题给避开了，这样一来，对方就没有弱和怕的地方了。
& & 对方（地方政府或开发商）不会怕你谈补偿低的问题的。因为他会有一万个理由说补偿不低，其中最有力的理由是评估报告或政府规定的标准。再者即使低也需要法院或政府部门来判断，他怎么会怕呢！这样一来本属于主动的我们就陷入了被动。而当你避开补偿问题，说非法问题时，对方就无力还击了，因为所谓评估报告和补偿标准，在非法拆迁占地的情况下是完全无效的！
& & 怎样判断是否合法？对于农村的集体土地而言，没有省级政府或国务院的征地批文，或虽然有批文，但报批材料中的《征地调查结果确认表》未经你们土地承包人或房主签字就属于非法。不管是修公路铁路还是城中村改造，都可能是非法的，您千万不要再用不信任的语气质问我们律师----政府干的国家重点工程怎么可能违法！事实上，大部分重点工程就是违法建设的。当然，这些工程可能会有一些手续，比如立项、规划等等。但最重要的征地用地手续却十有八九没有，而这才是与我们农民最相关的东西。
本文转载自（农权网）：http://qiuzhu.nmql.org/article-193-1.html
　　农村土地到底归谁所有？对此农民朋友存在很多误区。有人认为是国家所有，有人认为是村委会所有，还有人知道是集体所有，但具体怎么个集体所有就不清楚了。土地管理法第10条对于这个问题有明确的规定，但很多人看到其表述仍然是一头雾水，甚至会曲解其含义。就连法律工作者，也十有八九搞不明白。有北京某有名律师也说“哪有什么村民小组，村民小组不是一个主体。”我们要大声疾呼并再三强调一个基本常识和现实存在：农村的土地属于农民集体所有。其中95%以上属于村民小组农民集体所有；有少量归村级农民集体所有；极少数归乡级农民集体所有。人民公社时期所概括的“三级所有，队为基础”基本没有改变。只不过生产小“队”的称谓变成了村民小“组”而已。&&
土地维权首先应该从掌握这个基本概念开始，土地是你这个村民小组（几户或几十户）农民的，不是全村所有人的，更不是属于村委会乡政府的。一旦要征收占用，有说话决定权的是你们小组，取得补偿的也只能是你们小组的农民。有关政府部门和执法司法部门更应该清楚这一点。不要占地征地拆迁，都让村委会说了算，却把主人甩到一边。谁是农村土地的真正主人？
谁是农村土地的真正主人
——揭开农村土地到底归谁所有的谜团，还原农村土地95%归村民小组集体所有的真相
核心提示：在中国农村土地到底归谁所有这个问题上，自人民公社解体30年以来一直被曲解（故意的歪曲或无知的误解）：三类集体土地（组所有、村所有和乡所有），本来其中大部分（约95%）土地归组所有（村民小组农民集体所有），却被众多官员、学者、媒体、律师等等曲解为全部归村所有（村农民集体所有）。更为荒唐的是，土地真正的主人农民甚至认为土地属于村委会所有，或国家所有。
今天，农权网试图通过这个专题揭示事物的本来面目，还原真相。这对于农民朋友维护自己最大的财产（土地）权利将十分重要。
第一、现在地方政府大搞圈地运动，农民明白真相后就知道占地时应该是村民小组说了算，而不是村委会说了算。
第二、目前全国正在搞农村土地确权发证，农民明白真相后，就知道这个发证问题与自己实在关系重大（现在很多农民以为与自己无关）。必须紧紧盯住，让证书土地所有权主体一栏写上“某某组农民集体”，而不是“某某村农民集体”。
第三、历史遗留的农村土地所有权的争议案件很多，国家未经征用占用农民土地建设企业、农场、监狱、机关等，村委会乡政府占用村民小组土地搞企业、学校，或出租买卖、搞承包调整等等。农民明白真相后，也可以拿起法律武器维权。
下面是农权网与北京市农权律师事务所律师王焕申的对话。
农权网：请您介绍一下农村土地到底归谁所有。
王焕申：中国土地所有权分为国有（一般在城市）和农民集体所有（一般在农村）两种。农民集体所有的土地又分为三类（也称三级）：村民小组农民集体所有、村农民集体所有和乡农民集体所有。
农权网：这三类土地的数量和比例是怎样的呢？
王焕申：因我国自2001年搞农村土地所有权发证工作至今一直没有完成，所以三类土地所有权数字及其比例也无法统计。不过，根据土地所有权形成的历史和有人抽样的不完全分析数据及个人经验，可以肯定，村级农民所有和乡级农民所有的土地只占极少部分，绝大部分属于村民小组农民所有一类，大约应不少于95%。但实际上一部分村民小组的土地被非法侵占，而政府部门采取承认既成事实的态度，违法变合法。这样当然会使这个数字减少一些。
日中共中央《关于改变农村人民公社基本核算单位问题的指示》明确了农村“三级所有，队为基础，是现阶段人民公社的根本制度”。日发布的《农村人民公社工作条例修正草案》（简称《60条》。注意，不是61年6月发布的《农村人民公社工作条例修正草案》60条）更进一步明确了农村“三级所有，队为基础”的基本制度，明确生产队是最基本的核算单位，其他生产大队等核算单位只占极少数，充其量只占百分之几。“60条”第21条明确规定“生产队范围内的土地，都归生产队所有”“生产队所有的土地，不经过县级以上人民委员会的审查和批准，任何单位和个不得占用” 因为核算单位也就是土地所有权的主体，所以，生产队一级核算单位所拥有的土地比例自然占到近100%。其余百分之几属于“生产大队”和“人民公社”所有，一般是良种场、农场、村办乡办企业等特殊用地。
此时中国农村土地所有权的格局（概括地说就是“三级所有，队为基础”）已经形成并固定下来，直到现在也没有改变。直到今天，除了因违法乱占或调整导致比例稍稍改变外，基本格局并没有变化。只是随着人民公社体制的终结，在土地所有权主体的称谓上有所变化：“生产队所有”变成了“村民小组农民集体所有”；“生产大队所有”变成了“村农民集体所有”；“人民公社所有”变成了“乡（镇）农民集体所有”。
相应的，行使管理三类土地所有权的主体也就变成了村民小组（或组级集体经济组织）、村委会（或村级集体经济组织）和乡级集体经济组织（事实上一般乡镇根本没有什么集体经济组织）。概括地说就是“三类所有，组为基础”。
农权网：既然如此明确的事情，为什么又说存在一个天大的误区（或叫曲解）？
王焕申：我们说存在一个误区，可以从以下几方面来说明：农民自己不清楚，不知道自己日日耕作的土地到底是谁所有。据一个调查结果，农民中近50%认为农村土地归村所有，近50%认为归国家所有，几乎很少有知道土地归村民小组农民所有的；学者中也存在误区，刚刚在百度上随便搜索两篇分析农村集体土地所有权的论文，看样子好像非常专业，但主要观点完全错误，有的称村民小组一级土地所有权根本不存在，有的不知道“村内两个以上农民集体所有”其实就是“村民小组农民集体所有”；法律工作者也有很多不知道村民小组的土地所有权是怎么回事。一个有名律师甚至在一个法律会议上称根本没有村民小组这个主体；更可怕的是主管部门政府官员的错误认识。我至少两次遇到两个县级国土资源局的主管副局长对村民小组一级土地所有权予以否定。一个村民小组提出土地所有权确权申请，要求确定村委会占用的某块土地归他们村民小组所有，主管局长竟称村民小组只是村委会的内部机构，哪有什么权利向村委会要土地。
你看，如此重大宝贵的土地财产权利的归属竟混乱到如此地步，这难道还不是天大的曲解？
农权网：曲解是怎样形成的？
王焕申：形成的原因是多方面的，有体制变化遗留的问题，有法律规定的问题，有主管部门的倾向性问题，有地方政府的自身利益问题，也有舆论宣传的混乱问题，当然也有农民自身的维权意识问题等等，情况非常复杂。
1983年左右，随着人民公社体制的终结，生产队解散，其机构、房屋、所有动产全部变卖，土地也“分给”（承包给）农户，而且几年一次不断地重新承包，行使发包权利的可能是村委会。唯一与生产队有一丁点联系的是新出现的名词--“村民小组”，因为村民小组所属的农户人口就是原来生产队所属的农户人口。
我想，自这个时候开始，人们的曲解就已经开始逐渐形成了。按照一般的逻辑和朴素经验，既然生产队没有了，怎么还会存在生产队的土地？
但是一个最重要的问题却被忽略了：人民公社体制的改革，在农村土地方面，只是经营方式和土地使用方式的变化，并不触及土地所有权。生产队虽然好像什么都没有了，可最重要的东西—土地—的界线没有变，仍然按照原生产队的界线被保留。而且其所有权也仍然属于原来生产队的农民集体，只不过有了个新名称“村民小组农民集体”。然而作为土地的主人农民来说，对这些法律或理论上的概念好像并无兴趣，他们只关心有承包地使用就行了。一切曲解就从这里开始了...[阅读全部]
农民集体土地所有权有关规定
(1)《土地管理法》相关规定
《土地管理法》第10条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”
(2)农村人民公社工作条例
二十一 、生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一 律不准出租和买卖。
生产队所有的土地，不经过县级以上人民委员会的审查和批准，任何单位和个人都不得占用。要爱惜耕地。基本建设必须尽可能地不占用或者少占用耕地。...[阅读全部]
(3)最高人民法院关于村委会与所属村民小组的土地纠纷案应如何适用政策法律问题的复函
如根据国务院国发（１９８０）１３５号文件批转广西壮族自治区关于处理土地山林水利纠纷的情况报告中第三点第（二）项中“一般以土改、合作化、四固定时的定论为依据”的规定，则应确认该岭为安怀村公所所有；如根据国家土地管理局（１９８９）国土（籍）字第７３号文件关于确定土地权属问题的若干意见中第十一条“农民集体使用其他农民集体所有的土地，凡连续使用已满２０年的，应视使用者所有”的规定，则应确认该岭归三家二队所有。但国土（籍）字第７３号文件既未公布，又未经国务院批转，也未与最高法院会签...[阅读全部]
(4)国务院批转广西壮族自治区关于处理土地山林水利纠纷的情况报告
关于证据问题。根据中央和自治区的各项政策、规定、法律、法令，一般应以土改、合作化、四固定时的定论为依据。对于解放后党政机关的处理决定和双方商定的协议，应当维护...[阅读全部]
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最高法：房屋征收补偿不公平禁止强拆
13:35| 发布者: 阳光普照| 查看: 2899| 评论: 9
摘要: 最高人民法院出台司法解释，确立了“裁执分离”为主导的强制执行方式。规定：人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市县人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。日实施。
征收补偿决定明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益的，法院应当不准予执行。昨日，最高法出台司法解释，明确了法院应裁定不准予执行的七种情形。
2011年1月国务院公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，废除了行政强拆，改由行政机关向法院申请强制执行。
昨日，最高法发布《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，对法院如何受理行政机关申请强制执行房屋征收、受理后如何进行审查和裁定等问题进行了规范，并确立了“裁执分离”为主导的强制执行方式。自日起施行。
强执原则 强制执行实行“裁执分离”
【法释原则】
最高法介绍，司法解释在充分考虑对被征收人合法权益的多重保护、确立“裁执分离”为主导的强制执行方式的基础上，从案件受理、审查、执行等方面，对法院办理非诉行政执行案件作出了具体规范。
中国政法大学副校长马怀德：在《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台前，政府征地通常自行确定补偿标准，并强制被拆迁者接受，行政机关则是自裁自执。行政机关既是裁判员，又是运动员，行政机关的权力不能被控制。这往往会引发被拆迁者与拆迁者之间的暴力对抗。
“裁执分离”是指做出裁决的机关与执行的机关应该分离，从而体现权力的监督与制约，防止权力滥用。
北京大学法学院副院长王锡锌：司法解释将原来征收补偿条例的第28条，从法院强制执行角度，做了具体规定。法院在房屋征收补偿过程中，主要是审查的角色，而不是主要负责组织实施的角色。通俗地说，在强制拆迁问题上，法院做“文官”，而不做“武官”。
法院审查 申请强执法院可组织听证
【法释摘要】
人民法院在审查期间，可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查。
马怀德：询问当事人、组织听证是法院在审查过程中的一种方式，也是普通案件法院办案的方式之一。确立这种方式，有助于法院更客观地了解被征收人的诉求，更公正合理地做出裁定。
法院裁定 七种情形法院不准予强执
【法释摘要】
征收补偿决定存在下列情形之一的，法院应当裁定不准予执行：（一）明显缺乏事实根据；（二）明显缺乏法律法规依据；（三）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；（四）明显违反行政目的，严重损害公共利益；（五）严重违反法定程序或者正当程序；（六）超越职权；（七）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。
王锡锌：原来法院对行政行为的审查，主要是看行政行为是否违反法定程序，这次新加入了“或者正当程序”，大大加强了审查的强度。另外，“明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障。”这充分体现了执行中对个人权益的保障。
马怀德：不予政府执行的七种情形，实际上都是针对行政机关现实存在的违法的情形。根据现实生活中行政机关经常容易犯的错误，来确定法院的审查标准，这个标准对于相对人来讲是保护性的；对行政机关是一种制约、监督性的标准。
执行主体 强拆一般由市县政府实施
【法释摘要】
法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由法院执行。
王锡锌：从立法语义表述来说，前者是原则。法院之所以不去组织实施拆迁，一是因法院能力问题；第二，社会稳定风险的评估是由市、县人民政府来做的，由法院实施风险较难控制。
从立法文字的背后来看，这种所谓的留个“尾巴”，可能反映了行政部门和司法部门之间，在“谁来组织落实”这个“烫手山芋”的问题上是有博弈的。
马怀德：如果法院更具有执行条件或更便于执行的话，那么法院也可以实施。比如说拆迁补偿款。做出了拆迁补偿决定，当事人既没有起诉也没有申请获益，那么行政机关就此可以申请法院来强制执行。法院做出准予裁定的决定后，通常情况下比如说把款项由行政机关付给被拆迁人。如果法院方便的话或者法院条件具备的话，法院可以直接将这笔补偿款打入被拆迁人的账户，或者可以提存，放在一个公共账户里。实际上，只是在例外情况下，由法院自己来实施征收补偿决定的执行。
拆迁法规沿革
当地政府可组织拆迁
国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》，自日起施行。条例规定：当地人民政府可以组织统一拆迁，也可以由拆迁人自行拆迁或者委托拆迁。
行政机关可自行强拆
国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》，自日起施行。条例规定：建设单位是拆迁人；行政机关可自行强制拆迁；政府既可以责成有关部门强制拆迁，也可以申请法院强制拆迁。
暴力拆迁可追究刑责
国务院公布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，国有土地房屋征收必须“补偿先行”；暴力迫使被征收人搬迁可追究刑事责任；征收范围确定后“违建”不补偿；新条例改“拆迁”为“征收”，突出保障被征收者权益。
行政强执由法律设定
全国人大常委会通过《行政强制法》，自日起施行。
该法第13条规定：“行政强制执行由法律设定。法律没有规定行政机关强制执行的，作出行政决定的行政机关应当申请人民法院强制执行。”
强执实行“裁执分离”
最高人民法院出台司法解释，确立了“裁执分离”为主导的强制执行方式。规定：人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市县人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。日实施。
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拆迁组内部人员谈判技巧　　古人云:“知己知彼,百战不殆”动迁工作无疑是和平年代的“战争”。战役的双方是不对等的，一方是散兵游勇，一方是机械化军队。一般情况，动迁人员熟知法律法规，熟知每一户情况，而对于每一户该具体如何说，如何做，每一句话都会进行认真安排，如同战争前的部署。常规做法先易后难，选择突破口，突破口的选择原则是该户人家位置关键，最好能够起到割断分裂房屋的作用，其次该户在当地有些影响，面积亦不宜过大，便于操作，能起到“以点带面”的作用。被拆迁户要想在这场“战争”中立于不败，就要知道什么是拆迁？对拆迁的程序、动迁人员的手段及战术要有基本的了解。抓住每一环节，找其漏洞。
　　首先我们来分析拆迁过程中被拆迁户的心理状态，说实在话，当拆迁公告出来时,相信每个人心里都发毛,不知道怎么办好，比较典型的有下列四种心理状态：
　　一、如意心理&&这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现出一种愉快和兴奋的行为特征。形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦和对新居的向往。当拆迁实施单位进入现场时，被拆迁户一般都是态度和蔼、热情主动、积极配合。拆迁工作人员与其相处也比较和谐。
　　二、恐惧心理&&当房屋拆迁工作进入实质性阶段时，部分被拆迁户怀有一种恐惧心理状态。他们在不同程度上关心自己利益的实现，主要特征是表现出忧虑和慌张，在这种情况下，被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感，生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。凡事总是斤斤计较、举棋不定。
　　三、消极心理&&有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准、和原则与自己所要求的条件不一致时，就处于一种消极心理状态，通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。
　　四、横缠心理&&当房屋拆迁工作进入实施阶段时，部分被拆迁户认为这是实现个人利益的关键时刻，力求经济利益或其他利益最大化，以拒不拆迁为筹码，表现为横扯和要挟行为。上述消极心理和横缠心理就是通常所说的“钉子户”，前者表现软拖，后者表现硬抗。但二者对房屋拆迁工作的影响基本一致，也是本文论述重点。下面从7个方面分别说明如何做一个“合格”的钉子户。
　　一、钉子户的分类：
　　1、漫天要价型：漫不讲理，把动拆迁视为捞一票的机会，撒无赖。翻手为云，覆手为雨，自以为老子天下第一，这一类人，一般没有后台，没有关系，但有三四个狐群狗党，给他当狗头军师，自己并没有多少文化，也不懂多少政策、法规，这类人中，地痞、流氓，无业人员、刑满分子居多。一般武来！
　　2、后台撑腰型：有一定的社会关系，自持无恐，有文化、懂政策，喜欢钻政策的空子，其背后往往有高人的指点。他们以利润为目标。当他们的目标没有达到的时候，高层的电话、条子纷纷涌来。他们会见好就收，只要达到目的。一般文来！
　　3、自我保护型：他们是社会的弱势群体，收入较低。以下岗工人、回城知青、帮困人员为主。他们的生活磨练太多了，以至不信任任何人，他们的信念是坚持到底就是胜利，他们对今后的生活顾虑太多了，对生活没有多少信心，他们计算补偿能不能买套房以后，还节余一点生活费。他们会耍无赖，会点小聪明，他们惧怕权威，对政府不信任，喜欢听小道，他们信奉只有自己才能保护自己。动迁中，最会漠视他们的利益，因为动迁人员喜欢豆腐挑嫩的吃，柿子捡软的捏。
　　二、产生钉子户的原因：
　　钉子户除了主观原因以外，客观上，当事人双方没有完全体现平等、自愿、等价的交易原则。其次，工作方式简单、粗暴，在政策面前不能人人平等，都是钉子户产生的原因。
　　三、钉子户的目的：
　　要知道绝对正确的拆迁之上还有一个绝对正确的人道主义。要给对方压力以获得最大的经济利益或其他利益。不过见好就收，戏不能演过头。
　　四、钉子户的条件：
& & 其一：吃透各种法律法规 。其二、皮要厚、嘴要凶、脾气要大、会耍赖。其三、要有“良好”的心理素质，大风面前不弯腰，天塌下来撑得住，遇事不慌乱，钉子户的成功与否，在于最后一分钟。如果家中有见风即倒的老人，则是王牌，因为谁也不敢动。所以不是每个人都可以当钉子户的。　　五、钉子户的手段：
　　要文斗，不要武斗；要斗法，不要斗狠；要智斗，不要力斗！
　　老百姓和拆迁利益集团的斗争一直血光不断。跳楼、自焚、服毒、斗殴、上访、拦车、示威、静坐、绝食、阻断路桥、冲击国家机关……不一而足！自杀壮烈，但代价太大，效果不大。暴力反抗，拆迁集团人多势众，且有黑白（所谓“白道”更可恶）协助，明摆着是吃亏。尤其不可以采取阻断路桥、冲击国家机关等手段。因为这是卑鄙的利益集团最希望出现的情况。一旦如此，他们即可将简单的拆迁经济事件上纲到治安事件，甚至政治事件，顺理成章地通过他们掌握的一部分国家机关轻而易举地将被拆迁户“名正言顺”“合法”解决。
　　大量的案件证明：1.掌握证据，抓住拆迁集团违法违纪把柄这实在简单，一抓一大把），2.吃透各种法律法规（这最要紧），一定可以打垮利益集团！调查发现：在拆迁官司中，知识分子几乎没吃亏的，而吃亏的大多是文化不高的劳苦大众。只要被拆迁户掌握以上两条，在加上紧扣《宪法》以及党和国家领导人对拆迁的言论，就胜券在握……
　　记住：要达到目的有时不可以用直接手段，间接手法更有效，这就是有的象36计中的“围魏救赵”。
　　六、钉子户的措施：
　　1 拖：生病住院，离家出走，找不到人，都可以。在拆迁的每一个环节上尽可能拉长时间，给他反反复复。时间就是胜利。
　　2撤：面对官府和暴力机关、医院１２０－殡仪馆，单个被拆迁户是弱小的无力的，注意：要文斗不要武斗。和他们去拼是一定吃亏的。拿好所有的房产文件，拒绝在任何文件上签字（当然，写上他们反对《宪法》，批判他们是法西斯之类的谴责文字还是可以的。），拒绝任何所谓”安排“。收集好一切证据，不能签任何字。尤其在我们江苏，公正的那一天为期不远了。
　　3 抓：你的拆迁对手们一定有大量的弱点，抓住它们不放。尤其是他们大量违反的“公开公平公正”的拆迁原则：比如说：给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用，你可以要求同等待遇呀！
　　4 访：一去上级机关或者直接北京去上访。二找人大代表，&&人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得满意的结果就需要人大代表的支持，给邻居每个人分配一项任务，就是找人大代表，并且让他们在你写的上访材料上签字，这就意味着政府的有关机构必须以某种姿态来回复，这种回复有时可以作为有利证据；希望大家想办法能够说服他们。三找律师咨询，在接触过程中，律师有时会陷于矛盾之中，为了代理案件就要展示自己的风采，他如果将案件的全部解决方法都说出来，可能你们就不请他了，如果不说呢你们可能不信任他，所以最好想出一个办法来解决这些矛盾，具体的方法我也在探索之中。&&
　　5 谈：告诉他们，你们支持拆迁，但反对违法拆迁，一定要把违法问题理顺才可以进行。记住，永远不谈补偿问题，决不可以。只谈他们的违法乱纪问题，告诉他们，名不正则言不顺。一定要他们解决所有违法乱纪（不违法乱纪，怎么搞拆迁）后才谈拆迁。一定要逼他们主动和你谈条件，不满意永远和违法拆迁做斗争，绝对自己不先谈条件。以上5字诀应当贯穿整个拆迁过程，适时合理利用。
　　七 钉子户的步骤：（关键哦）
　　要做一个“合格”的钉子户，在拆迁的每一时段要要有不同的对策。
　　当一个人可以给你一种感动，让你想和他手牵手走一辈子的路，那就该坚定的抓紧这只手！
　　第1阶段 公告阶段& &
　　当拆迁公告出来时,看清楚拆迁公告内容并最好进行拍照加以证据保全。作为拆迁公告它是拆迁的法律依据,出了公告也表明了它已具备拆迁的条件并领出了拆迁许可证,拆迁公告一般内容写着建设项目名称、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁安置补偿标准、拆迁期限、拆迁范围、立项和立项文号,规划和规划文号,土地定点和土地批准文号。你可去对照一下公告是否缺少这些要素,特别是缺少拆迁许可证五要素中的三要素:立项,规划,土地批准书。缺的话你就要小心了。拆迁公告的日子和有效期你也得看清楚,过了有效期还没拆的话,他必须去补办。此阶段对策要点是装聋作哑；背后鼓动。　　　第2阶段&&商谈、协议阶段& &
　　房屋拆迁都以土地为中心而进行拆迁，所以必须对拆迁后所建设的项目要了解,是作为公用事业还是以经营性的商业开发,土地性质是划拨土地还是出让土地，以划拨方式取得土地使用权的的必须符合国土资源部颁布的第9号令《划拨用地目录》，不符合此目录取得划拨土地，将追究国土资源局领导责任。国土资源部第11号令（日起施行）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的第四条明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。未经招标、拍卖或者挂牌方式出让取得的土地,此项目不合法,追究国土资源局领导责任,拆迁行为不成立属违法。
　　房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。另外还应该了解拆迁实施单位资质情况，是否超资质拆迁，（3级资质为3万平方米以下）是否持证上岗，拆迁资金是否到位。
　　此亦为拆迁双方互相试探、互相摸底阶段。动迁补偿弹性也很大，被拆迁户要忍耐，示弱，采用“拖”字诀，逼迫对方主动抬高补偿水准。别急~，你急他们就开心~；要沉住气~，让他们急~！！！！！不能随便签字，因为一旦你签了字，就视为认可，一定要盯住自己的心理价位，不到万不得已不降价；你没偷没抢，只是在争取自己的合理要求，一定要心平气稳……心理素质一定要好噢~，千万不能怕他们的恐吓~~。要知道拆迁就是一种心理战,就看你有多大的忍耐度, 拆迁工作人员手段不外就是以关心骗人、拿文件压人、以小利哄人、以强制吓人等等，采用轮翻轰炸，甚至有时间动用流氓、涉黑分子，很多被拆迁户经不起这样心理上折磨。投降了！能挺过这一关的人就是基本“合格”的钉子户。要坚信，大闹多给；小闹小给；不闹不给的方针。团结就是力量！这里要注意闹事情不能有头头，因为最出挑头的人往往是对方收买的对象，如果被买通了，大家就象散沙一样团结不起来了。有事情就私下集体讨论，单独去谈,谈完后再进行集体讨论，团结加互通信息很重要。有想法以挂号信的形式最好,因为你跟对方说过的话都可赖的,。寄出去的信对方不理你,你可告知他,不是你不要和他们商量,是你们不跟我谈,把皮球踢给对方。挂号寄给哪些地方呢？拆迁办,建设局,对方当事人,,信要留底,和寄出去的信一起敲上骑缝章,信封和信件也要骑缝章。此阶段对策要点是漫天要价；满足就签。
　　第3阶段&&听证调解、行政裁决阶段
　　1、了解是否拆管理分离。现在好多拆迁管理部门和拆迁实施单位为两块牌子，一套班子。既是“运动员”，又是“裁判员”，没有做到政事、政企分开。这个是违规的！&&
　　2、对方一发裁决通知就寄挂号信给拆迁办,建设局,对方当事人,并将裁决通知复印留底后一并连挂号信退给裁决机关,要求查看五项文件和拆迁许可证，并且对照一下相互间有没有矛盾。记住！这是你的权利！拿不出就有问题，不能拆！五项文件为：（一）建设项目批准文件；一般由地方计划委员会批准立项。（二）建设用地规划许可证（附红线图）；一般由地方城市规划行政主管部门核发。（三）国有土地使用权批准文件；一般由地方土地行政主管部门颁发。（（四）拆迁计划和拆迁方案；是指拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定的计划和方案。（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明；由拆迁人开设房屋拆迁补偿安置资金专用帐户，一般由拆迁人、金融机构、房屋拆迁管理部门三方监管。
　　地方政府不得违反法定程序和法律规定，以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变更，擅自扩大拆迁规模。详见（国办发［2004］46号国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》）。
　　不要以为拆迁管理部门颁发拆迁许可证就一定五项文件齐全。现在好多项目证件不齐全照发拆迁许可证。胆好大的！
　　违法办理拆迁许可证,资料显示目前全国好多城市都有此现象,例如：& && && && && &
　　1、上海的周正毅(号称资产有150个亿)的房屋开发也出现了拆迁补偿安置资金不到位和土地问题.&&
　　2、嘉禾事件，嘉禾县珠泉商贸城是一个以商业营业用房为主的房地产开发项目。现已查明，嘉禾县在未进行规划项目定点的情况下，为开发商发放《建设用地规划许可证》；先办理《建设用地批准书》，再补办土地使用权挂牌出让手续；在开发商未缴纳土地出让金的情况下，发放《国有土地使用证》。在缺乏拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金足额到位证明等要件的情况下，为拆迁人发放《房屋拆迁许可证》；在没有按规定程序举行听证的情况下，对11户被拆迁人下达强制拆迁执行书。在项目实施过程中，县委、县政府滥用行政权力强制推进房屋拆迁，去年12月份以来，先后对11名公职人员进行了降职、调离原工作岗位到边远乡镇工作等错误处理，并错误拘捕李会明等3人。
　　被拆迁户要认真核查5项文件，特别注意土地的取得和是否足额拆迁补偿安置资金存入专用帐户。肯定会有所收获。这样和拆迁人谈判也就游刃有余.在没有协商好前不能签任何字，保管好所有的房屋证件,因为这是你的原始股票!
　　3、抓住要害：“公开”“公平”“公正”********一招致敌。例如，评估单位没有选择、评估结果没有公示 、暗箱操作、给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用.............等等。数不胜数，你可以要求同等待遇呀！强烈要求上榜公布已经走人的被拆迁户补偿，按规定，这是必须的！现实中几乎每户被搬的人家都被要求保密补偿费（否则，奖金、补助没有.............等等）。为什么他们要如此。因为只有不让被拆迁户互通信息，才可让其他人心中无底，无法参照，才可以进一步压底其他被拆迁户的补偿费。既然你不敢根据国家要求“公开”“公平”“公正”，那么，咱们就好好聊聊价钱！！！！！不要钱只要房子的人家，要求同一家评估单位对自己的原有住房和给的住房一齐评估。--其中奥妙自己体会。
　　能挺到第3阶段的被拆迁户都是好样的，也是团结的关键时刻，坚信成功在于最后一分钟，要相互支持，大家一起撑；要有强迁也一起的信念！！！！此阶段对策要点是老生常谈；对天鸣冤 ！
　　第4阶段 执行、行政救济阶段
　　1、现行政策环境下，行政强拆的可能性小了，司法强拆多了。现在行政救济进入谎谬的司法怪圈，例如，建设局通过单方面的裁决进行拆迁，双方当事人对裁决不服在三个月内可进行起诉，现实情况是对方当事人（拆迁人）在作出裁决后也对裁决不服进行起诉（房屋拆迁管理部门），恶人先告状，一起诉就进入了司法程序，就可强制拆迁，在法院的帮助下甩掉被拆迁户进行强拆，把被拆迁户带入被告缺位的怪圈中。简直就是猪八戒倒打一耙。强拆目的达到后对方当事人再进行撤诉，这样就免去了法院的责任。受害人不服你去告吧，拆了就不怕你告了。受害人起诉，法院审理，一审谎唐的判决下来：举证证实非法颁发拆迁许可证，但拆迁合法性与本案无关，裁决合法，安置合理，维持原裁决。这种情况发生我们怎么办？应该同时向人民法院提起诉讼，状告房屋拆迁管理部门非法颁发拆迁许可证。由于拆迁许可证案件审理结果可能影响拆迁裁决案件的最终胜负，人民法院在审理许可案件时有可能中止裁决案件的审理。事实上按现有法律法规来讲在城市房屋拆迁中根本领不出一张合法的《拆迁许可证》。其中重要原因违反了《土地管理法》，当然领不出合法的《拆迁许可证》。法律规定开发商的土地使用权取得必须通过招标、拍卖、挂牌。但土地证还在老百姓手里没有经过注销和变更土地登记,是受法律保护的,不能进行招、拍、挂，按《土地管理法》规定不能办理国有土地批准书,也不可能和开发商签定国有土地使用合同书，这就好比一女不能嫁两夫。同时《拆迁条例》规定具有拆迁人资格的拆迁人，必须持有国有土地批准文书才能办理拆迁许可证，一方面国土局不能办理国有土地批准书，另一方面必须具有国有土地批准书，所以按现有法律法规来讲是永远办不出一张合法的拆迁许可证，永远办不出,办出来的话全都是不合法的。说得简单点，假如土地证在老百姓手上，国土局发出国有土地使用证给开发商，国土局直接违反《土地管理法》和“一物一权”的民法基本原则；假如国土局没有发出国有土地批准书，建设局发出拆迁许可证，建设局就违反《拆迁条例》。没有拆迁的合法性，哪来裁决合法性，更哪来安置合理性！不过到现在还没有听到多少拆迁户赢了官司的！（难啊）
　　2、君不见哪个城市的拆迁最后不是靠拆迁双方的谈判解决的，经过以上数个回合较量，当钉子户肯定比听话搬迁能得到更多的实惠，谁能坚持到最后，谁就获得胜利。
　　3、以上如果所有招术不行的话，就只有漫漫上访路了，保管好所有的房屋证件及对方所有违规违法证据（看了这么多，相信你会找到好多证据...............）记住！要有信心、决心和恒心。胜利终会属于你!!!!!!此阶段对策要点是全家动员，老弱病残齐上阵。
　　后记&&本人从事拆迁工作多年，深知动迁工作其中奥妙， 本文目的：为完善我国现行的拆迁方面的法律法规做贡献。毕竟，对中国来说，只有真正依法拆迁了，钉子户自然就少了，这也是本文的初衷和目的，也只有这样才能真正代表最广大人民群众的利益。其中引用了不少网友观点，限于知识水平，有些想法难免天真，对法律、法规的认识难免有误。尽请指正！涂鸦之作，仅着饭后笑！
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国务院下发《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》。通知要求尚未按照有关规定公布新的征地拆迁补偿标准的省区市，必须在6月底前公布实施。
一些地区在征地和城镇房屋拆迁中，命案连连，半年来，以血抗争的恶性事件经常发生。因拆迁纠纷引发的恶性事件，引起网民和群众的强烈不满。如何保障人民群众的切身利益成了最需要解决的问题之一。
　　2月12日，国务院法制办修改后的《国有土地上房屋征收与补偿条例》征求意见结束，到现在已有三个多月，尚无最新进展。
& & 严格按照人民政府公布的征地补偿对拆迁户进行补偿。尚未公布新的征地以及拆迁补偿标准的省区市，在6月底前必须公布实施。已公布实施，但标准偏低地区，必须尽快调整提高。
　　另外，对于程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制订应急预案的，一律不得实施强制拆迁。
& &国务院出台的“拆迁紧急通知”，要求征地拆迁管理工作，维护群众合法权益。拆迁紧急通知中规定，因工作不力引发征地拆迁恶性事件，有关领导和直接责任人将被追究责任。可见，高层坚决纠正侵害人民群众利益的问题，切实维护社会稳定的决心和力度。
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