转载]亲身感受房产中介黑幕（绝对真实）【招远吧】_百度贴吧
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估计是篇老文，但是这两天我跑中介的感觉下来，好像中介的伎俩更新的也不是那么及时嘛。此文中都有提到他们的一些惯用伎俩。所以转来这里，或许对大家有帮助。下面的内容可能会涉及到企业的商业秘密，但看到众多被蒙在鼓励的善良乡亲……我保证以下的内容决没有诬陷、造假成分：听我详述，对买房或是卖房的都有好处，免的和中介打交道吃亏上当！ 其实，普通的三方（也就是三方签个协议，只收2%中介费）根本不是房产中介的利润来源，他的主要利润来源说白了就是收购房子，倒手再卖，赚取差价。象大一点的房产中介公司，靠收去佣金根本不能养店，更别说赚取利润了。为了能清楚的理清头绪，分两方面——买房的和卖房的来分析你看看，房产中介是如何玩你的！一、如果你是买房的，从你踏入房产中介店的一刻起，他就打算着要从你身上搞个万而八千的。 房产中介给你推荐房子有个顺序，他们收购的房子－》他们签限时销售的房子－》他们有钥匙的房子－》他们一般代理的房子。这其中的奥妙你一看便知了吧，不管房子是否真正适合你，都首先给你推荐能赚更多钱的房子。我一个一个来分析吧，他们收购来的房子，价格他们自己控制，但你不知道，他们找一个内部人来充当房主，和你谈价，和你签协议，跟你一块过户，就连原房主也不知道房子是被房产中介店收购了（这个后面再谈）。比如，他们称收购来的房子叫A房，因为房产中介店每个房子都有电脑编号，收购来的叫A—****，限时的房子叫X—*****，一般代理的房子叫T—*****或TW—*******，如果你去房产中介店买房，你让工作人员给你打印一张房源出来，在他的右上角的编号你一看便知，房产中介店给你推荐的房子到底是什么性质的房子。据说房产中介店一个收购来的A房，转手就赚了4万多，黑啊！不过不黑在这世道是赚不来钱滴！在北京，一个A房创记录的赚了10多万！如果你确实看中了房产中介店收购过来的房子，尽管死命压价，两三万不成问题，如果最后总出不了手急了，房产中介店不赚钱也会卖。 在说说房产中介店限时销售的房子，如果你看不中他收购来的房子，房产中介人会极力推荐他们限时销售的房源，所谓限时销售，就是房产中介店针对那些急于变现的客户推出来的服务，以低于市场的价格来和房产中介店签一个协议，保证短期内售出，售不出赔1000元。在协议中就会注明，高出签定价格的部分，双方有一个比例来分成，或者55分，或37分，依据房主谈判能力而定。比如房产中介店和客户签来的价格是11万，结果房产中介店将价格卖到了15万，那四万的差价就和房主按协议签定的比例来分，这样的利润也是非常大的。如果以上这些房子你确实不愿意上套，那他们还有另外一套等着你，就是带着你看他们有钥匙的房子（房主在房产中介店登记房子的时候，他们会以种种理由劝说房主留钥匙，以给他们下套留下空间），房产中介店会给你报一个相当高的价，因为你见不到房主，你跟房产中介店还价时，x中介会尽力抬高你的心理价位，然后你说出了一个价位，比如说这个价格是A，随后他们回打电话给房主，告诉房主有一个客户出了一个价，比如说是B，当然这个B价比你给他出的A价格要低很多，如果房主同意B价出售，而你愿意以A价来买，哈哈，那A减B，利润空间就产生了！那他们就告诉你：“这个房子多好多好，房主以你所出的价格确实不愿意出手，你可以下给我们一些诚意金，（通常是万而八千的），我们再发挥出我们浑身解数来劝说房主，我们保证以你所出的价格A来给你买到，买不到退你钱”等等忽悠你的话，如果你按他所想交了诚意金，哈哈，那房产中介店吃定你啦。x中介会赶紧派人，通常是内部的专门做托的人，假扮买主，以B价甚至是低于B价的价格将房子买到（不是真正的买，只是公证一下，以后房产中介店就可以自己和你谈各种事情，而不需要原房主出面），再以A价卖给你，呵呵，空手套白狼。以后和你谈的就是房产中介店自己人了，但他们会说这是房主的表妹呀，大姨啊等等亲戚，你依然蒙在鼓里。 其实，没有钥匙的房子房产中介店依然有很多是这样来操作的，你只是在看房的时候见过房主，随后房产中介店就说房主出差呀等等，将房子委托给某某人来卖（实际是房产中介店自己人）。然后赚取A和B的差价。 其实有时房产中介店使完18般武艺后，确实没大利润可捞，也会老老实实的做个普通三方，赚个2%－5%中介费了事。
二、如果你是卖房的。呵呵，不好意思，你的房子从你进店的一刻起就被房产中介店恶狼似的盯上了，他们会通过各种说辞来探出你的心理底价，同时尽力打压，如果觉得有利可投，房产中介店便会派出自己的评估去看房，但你不知道，房产中介店对你说这是客户，评估如果认为可行，他们就会在找几个托去看你的房子，然后给几个较低的价格，让你怀疑你房子到底还值不值钱。随后他们会和你来谈限时销售，如果你确实不急卖，不和他们签的话，如果确认有相当大的利润空间，呵呵，他们就会收购啦，不过房产中介店称之为暗收，就是以客户的名义买来。所以说你卖房之前一定要多找几家中介讯讯价，不可盲目报价。 同时他们还会劝你留钥匙，如果你不愿意留的话，又有利润空间，又是个空房，考虑到你有留钥匙的可能性，他们会找好几个托陆续看房，把你跑到要死，跑烦，自然就把钥匙留下。 你看前面的一段时可能会有疑问，房产中介店哪来的钱收购房子？？？ 下面就以x中介为例来说说吧！
其实，这正是x中介的聪明之处。x中介在签三方协议时，会尽力劝说买卖双方从x中介过款，买方要在去房管局签买卖契约之前将全款（如果是一次付款的话）打到公司帐上，但x中介退款给房主的时间却是新房本下来后3日内，名义上说是要保护买卖双方的利益。这期间有长达半月甚至一个多月之久的时间差，呵呵，x中介可以拿你卖房子的钱去收购房子啦，连利息都没有，真是无本万利啊！x中介拿这叫资金沉淀。不过他这样霸王的退款约定也只是欺软怕硬，曾经有个店拿这个湖龙一地痞，但被地痞掂着刀子把钱要回来了。普通百姓还不是乖乖就范。
好了，先剥到这里吧，来聊斋的也都是理性的有分析有判断的人吧，不信的值当我胡说灌水吧，但看到很多确实是需要买房的刚毕业几年的年轻人、那些老年人，还有那些下过岗的中年人，真的没什么钱，但依然被房产中介店黑掉几万，心中就有一种难言的痛楚！ 房产中介的业务操作介绍
一、三方业务 三方业务——二手房买卖业务，是房产中介店最基础的业务。 1、内部员工。无论是买方还是卖方都是房产中介店员工最喜爱的客户，成交之前他们可以把客户当成爷爷看待，尤其是买方，但成交之后就不同了，尤其再出现纠纷，反正你中介费交了，“爱怎么样怎么样”是房产中介店员工背地里常说的一句话。房产中介店员工再向客户推荐房子的时候通常会把房主的标价再往高里报5000块，给自己留下缓和的余地。房产中介店一直在教导员工要聚焦客户价值法则，但落实到基层员工身上就变了味道，由于年轻，没有经历过买房的经历，房产中介店的大多数员工并不能完全能够做到换位思考，给客户推荐的房子往往不尽如人意。所以大多数情况下房产中介店的员工是比较郁闷的，只有真正做到理解客户的员工才能真切的把握客户。2、买卖流程。外界对x中介有一种说法：x中介压款，一压一个月。这种说法有一定的道理，但是用x中介自己的话说，我是为了保障买卖双方的利益。在x中介，无论贷款还是不贷款的客户，只要能正常过户，x中介都要要求房款从x中介走，等全部手续办理完毕之后x中介才能把房款全款给房主。它完全不必那么做，过户之后就可以给买卖双方办理交房手续了，房款完全没有必要压那么长时间，如果我们细心的话就可以发现，x中介压款的时间就是房管局承诺过户的20个工作日的时间，x中介利用这一点大做文章，同时把这个时间差内的房款源源不断的输送到总部，至于总部用来做什么，那就不得而知了。至于其他中介如何操作，我想也差不多吧！
二、收购房业务。 收购房——一般中介先把房子从卖方手中买过来，然后加价卖出，从中赚取一定的利润。 特点：价格高于市场价，但一般低于25万；自己有钥匙，见不到房东；有委托书，可以直接过户；在报广上以红色或其它颜色突出显示。 1、买方。对于要买房子的客户来说，他们一般分辩不出房产中介店的那套房源属于收购房,此类房源一般价格较高，房产中介店内部有一句话叫“低来高走，高来也高走”！在此套房源可以看房之后，附近的连锁店便会给手边的所有客户打一遍电话，约来同一时间看房，用房产中介店自己的话说就是形成“聚焦”效应，造成拍卖效果；如果没有客户的话就晚上出去“贴条”，一个晚上x中介的员工可以把一套房子的信息贴满附近的大街小巷，于是连锁店马上就积累起了大量的客户。 对于看房的客户来说，他们会收到这样的信息“房主不在本地，全程委托××代理销售”、“房主买了国际城（蓝郡）的房子，这套房子是用来冲抵房款的，房主全程委托我们代理销售”等等，无论是什么原因，反正你是看不到房主的面；如果客户提出来要看房本，他们会百般阻挠，一般会说你签了合同会给你看房本的。 2、卖方。对于房主来说，要卖房子选择那家中介都是没有意识的，但感觉到x中介的名气，以为会卖一个高价格，所以就到x中介来卖房子，但他们没有想到的另一点，买方也不是傻子，价格高了肯定成交周期要长，如果脱离市场价那就只能苦等了。x中介得到信息之后，如果房子在25万以下就会考虑是否收购这套房子，一旦确定为优质房源，就会安排“假”客户去看房子，趁机打压房主心理价位，直到房主降价到他们理想的价位，之后就开始鼓动房主全程委托x中介代理销售，并承诺30日（或者更长）就可以给房主全款，但条件是房主必须把房本放到x中介，另外再去公证处签订一个委托x中介代理过户手续的公证书，然后要求房主腾房，交钥匙。然后本来是普通房源的这套房子就成为了x中介的收购房，比原来房主卖的价格一般要高20000元以上去销售。知道x中介加价卖出之后，卖方一直蒙在鼓里。别的中介公司如21世纪，中原，龙盛等房产中介据我所知，也是如此操作！3、同行。其实x中介的这项业务是天津乃至全国各个中介普遍采取的赚取利润的方式，本来无可厚非，但是以x中介员工无比偏执的激情大量收购市场上位数很少的优质房源，势必造成其它中介或个人炒房者的利润减少，因此行内痛恨x中介也在情理之中，不过市场竞争，优胜劣汰，只能等待市场的检验。中国的房地产也很不成熟，房产中介更是不成熟，他们中介要想存活，靠收取买卖方的佣金根本就不可能，所以，违规操作（实际上也是违法的，可以起诉他涉嫌欺诈），收房高价卖出，吃差价，骑驴，是房产中介惯用的手段，如果要和他们打交道，一定要小心，要看的东西一定要看全，以避免不必要的麻烦！！[ 本帖最后由 c_cucumber 于
10:43 编辑 ]
是啊，这是与我们大脑叫劲！
我是来水经验的。顺便给你顶顶顶帖子。
讲的太好了
你这说的大城市，招远有差价？招远的房中介卖的都头疼还收购赚差价呢。不差价五万以上哪个中介敢去冒这险收购啊。
这就是中介为什么一方面口口声声：“买涨不买跌，房子涨价了我才好卖！”，另一方面却三番五次广造声势：“房价现在跌了！”：：：自相矛盾的意图。
买的一首房。。没烦恼
那些年 他们唱空的房价谢国忠、魏杰和牛刀，长期坚持唱空楼市。发言一个比一个言辞激烈，牛刀说房地产泡沫会在今年3月破灭，而早在04年谢国忠就已经提出类似观点，魏杰教授甚至发狠话02年楼市不崩盘我就去跳楼。但事实证明他们都不是章鱼保罗，一个个纷纷败下阵来。甚至比起乌鸦嘴贝利都远远不如，至少人家没有把自己往绝路上逼现在已经封口拒绝预测了，而上述三位则始终坚持着自己的观点，丝毫没有收兵的打算。… [详细]楼市唱空者真心不靠谱 信专家损失惨重由于相信“楼市专家”的预测，黄涛担心自己的房子贬值，卖掉了深圳的房子。可是三年后，他浮亏了约六七十万元。肠子都悔青了。像黄涛这样轻信专家预言的人大有人在，面对着不断高涨的房价只有独自黯然神伤。说好的降价呢？兴许没能踏准房价节奏的购房者，才是楼市潮起潮落中真正的输家。… [详细]被死死控制的“供不应求”首先在总体设计上它就被“钉死”在一个极端“供不应求”基础之上。众所周知，被称为人类史上最大“迁徙”的中国城镇化，每年有1000多万人成为新市民。此外，还有数亿城镇“老市民”住房小康（人均住房面积达到30平米以上）的刚性需求。要满足这两者的刚需，每年全国城镇的住房供应量至少要达到15亿-20亿平米。但是翻翻中国统计年鉴就可以知道，过去十年全国城镇总共销售出的商品住房仅仅只有67.26亿平方米，年均不到7亿平方米。这将使全国城镇的住房的实际供应总量，仅仅只能满足正常需求量的三分之一到二分之一。在国家开发土地和住宅总量供应都“极端不平衡市场”下，“用市场的眼光来分析走势”只是奢谈。失当的楼市政策：救市与限购对高房价最大的支撑，还是过去不当的房地产政策。众所周知，在2008年房价刚刚被“市场规律”拉下了一些的时候，受金融危机影响，我国出台了大规模的救市政策，以至于后来三年的调控都没压住房价疯狂的势头。在2004年也出现过类似的情况。由于其前一年推出的“房产新政”，结果使实施新政第一年的全国商品住宅的涨幅，竟然比此前5年的房价涨幅之和还要高出三分之一，超过近6个百分点。此外，后来的限购政策实际上也激化了供需矛盾。面对唱空派与暴涨论 买房者该信谁楼市没有诸葛亮 信专家不如信自己房市没有诸葛亮，信专家不如信自己。我们虽然不能精准把握房价走势，但可以先从了解房价上涨大势入手，看看房价到底为何不停上涨。房价上涨有两个条件作支撑，且供需矛盾贯穿其中起催化作用。第一个是通货膨胀。当所有的物价都在上涨，房子不可能不涨。第二个是地价上涨。开发商为生存拿下高价地，同时，商人并不是做慈善的，没有一个商人不希望利益最大化，无可厚非。如此现状下，应理性看待楼市调控及房价上涨，评估自身购买能力，别被专家们的预测乱了方寸。
于楼市的论战始终都在延续，看空派继续高谈阔论虽然迎合了底层公众的真实呼声，但这样草率下结论，除了哗众取宠之外谁会愿意拿这些专家的话豪赌呢。
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北京某业主房屋三次交易又买回 法院确认有效
编辑：李楠来源：北京晨报发表时间：点击：5281
北京某业主房屋三次交易又买回 法院确认有效
　　北京晨报讯（记者 颜斐）通州区村民杨女士多年前曾将自家5间小平房以4000元价格卖给同村的贾某，后贾某将房屋售给了城镇居民赵女士夫妇。然而房屋在兜兜转转之后，最终又回到杨女士手中，她以15万元的价格从赵女士手中购回。近日，杨女士将赵女士告上法庭，要求确认双方签订的《卖房协议》有效。作为此案第三人的贾某却认为，原被告恶意串通，损害了她的预期拆迁利益。北京晨报记者昨天获悉，通州法院一审支持了杨女士的诉讼请求。
　　1994年，杨女士因急需用钱以4000元的价格将自有的五间小平房卖给了同村村民贾某。不到四年时间，贾某便以1.5万元卖给了城镇居民赵女士夫妇。赵女士的丈夫于1998年去世。2012年，赵女士与杨女士签订了《卖房协议》，约定以15万元的价格将房屋出售。根据约定，如遇拆迁，所得房屋面积与补偿款赵女士占三分之二，杨女士占三分之一。
　　贾某得知后很生气，称直到接到开庭传票，才得知房屋又卖回了杨女士。她说，她才是房屋的被拆迁人，相关部门的住宅房屋评估结果报告中对初始登记人有记载，杨女士也签字予以确认。
　　据贾某说，2016年，她一直在与赵女士协商如何分割拆迁利益，且该房屋一直由对方实际居住至2016年9月，而杨女士称2012年买回房屋，与事实不符。贾某说，杨女士与赵女士恶意串通，损害了她的预期拆迁利益。
　　法官很快锁定了此案的争议焦点：一是杨女士与赵女士是否依约实际交付了房款及房屋；二是双方是否存在恶意串通，损害了第三人贾某的利益。庭审中，杨女士申请同村村民出庭，证实了杨女士给了赵女士15万元现金后，赵女士当即将房屋的权属证交给了对方。
　　法院经审理认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能取得或变相取得该村宅基地使用权。本案中，赵女士与本村集体经济组织成员杨女士签订了《卖房协议》，将房屋出卖给杨女士，该协议系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。贾某虽主张二人存在恶意串通，但并未能提供相应的证据。最终，法院确认杨女士与赵女士签订的《卖房协议》合法有效。
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