城市旧改：房地产开发商的下一个“蓝海”?(图)_网易新闻
城市旧改：房地产开发商的下一个“蓝海”?(图)
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（原标题：城市旧改：房地产开发商的下一个“蓝海”?(图)）
在土地供应缩减和价格增长乏力的情况下，市场嗅觉灵敏的房地产开发企业纷纷把眼光盯上了旧城改造。　　在北上广深一线城市的房地产市场，这厢是土地供应愈加有限，那厢是旧城改造、旧工业区改造、公共服务更新等城市更新需求日渐强烈。于是，一些房企纷纷抓住“城市更新”这个机遇来扩充规模。
　　“旧改”俨然成为了行业的下一个战场。
　　城市更新需求量巨大
　　不久前，北京市西城区2015年首个棚户区改造工程——宣西北项目正式启动。居民除选择安置房外，还可得到一定的补偿金。据悉，今年西城区计划改善全区1万户居民的住房条件。
　　不仅是北京，近几年来北上广深一线城市面临城市战略更新的全新任务。2月18日，深圳市规土委公布《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，共涉及20个单元更新项目，旧改面积达71.998公顷，其中改造方向为居住、商业功能的更新单元有7项，涉及土地面积38.89公顷。
　　在去年底的新闻通气会上，上海市政府也披露，上海会重点在中心城区推开“拆除重建”的旧城改造计划，“十三五”期间，上海要实施5000万平方米的各类旧住房修缮改造。
　　眼下，国内城市更新的潜在需求量十分惊人。根据中国指数研究院报告显示，参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法，年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。
　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，现在一线城市多在划定城市界限，控制人口，所以如何处理好存量土地成为重要问题。“过去城市中工业用地占地太高，现在则通过盘活工业用地、产业用地来变成住宅用地，或者通过棚户区改造、旧城改造来增加土地供应量。在大城市控制人口的基础上应该好好分析怎么样来增加土地供应量，缓解市场供需矛盾。”
　　房企多元化参与旧改
　　城市旧改背后自然少不了开发商的身影。在宣西北项目中，居民定向安置的合顺家园便是由北京市保障性住房建设投资中心和北京广安置业投资公司共同出资组建的北京燕广置业有限责任公司开发。而在深圳、上海，则有更多民营企业参与到城市旧改项目中。
　　在北京，首开董事长潘利群曾表示，棚户区改造将成为首开在北京的重要业务组成部分之一。同时首开也希望在其他城市开展类似于棚户区改造的项目。
　　去年底，富力地产董事长李思廉透露，公司可能会以收购企业、项目的方式进入深圳，已经有三四个项目在谈，包括总占地面积数十万平方米的旧城改造项目。
　　无独有偶，阳光城集团董事局主席林腾蛟也对外宣布，公司今年在收购兼并方面做了大量工作，包括深圳的3个项目在内。年内累计有1000亿元货值储备，有一半是通过收购兼并得来。
　　业内人士介绍，目前旧改的合作方式有政府主导型和市场主导型两种。由政府小组牵头实施是目前的主流模式。而在具体工作上，除了上述的开发安置项目、旧住宅区修缮外，现在也更多元化。
　　克而瑞研究中心沈晓玲介绍，城市的旧商业区同样面临着改造。“在上海，最成功的旧改案例非瑞安新天地莫属。”沈晓玲表示，瑞安发家于上海太平桥旧改项目，历经近20年的旧改历程，打造了一个集商务、旅游、商业、住宅等物业于一体的多重物业组合，在运营上形成了“先盘活商业、后销售物业”的独特模式，并将新天地旧改模式成功复制到杭州、重庆、武汉、大连、佛山等城市。
　　多元化的参与空间让房企看到了城市更新项目背后隐藏的巨大潜力。这其中表现最突出的是深圳市场。2011年，深圳存量土地供应首超新增供应，4年来，深圳本地开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。继恒大、碧桂园、远洋等企业后，富力地产、阳光城也尝试加入到深圳的城市更新中。
　　房企为什么爱上旧改？
　　房企参与城市更新的背后，是土地供应缩减和价格增长的无奈。亚豪机构数据显示，2015年北京共出让109宗土地，同比减少了32宗，土地成交量创下近8年的新低。而另一方面，土地出让金却创下8年来新高。今年这种态势仍在持续。2月23日，绿地在黄村以39亿元拿下大兴区黄村镇地块，楼面价约4.7万元/平方米，溢价率50%。
　　“现在地价这么高，有钱才能任性。今年我们也计划从城市旧改里边寻找合作机会。毕竟仅凭招拍挂市场拿地，生存空间只能被进一步挤压。”一家在北京布局诸多项目的国资背景房企相关负责人坦言。
　　此外，潘利群曾多次公开表示，位于大中型城市内城的存量建筑的产品升级，既有广阔的市场前景，又有国家棚户区改造战略的背书。
　　上述资金实力雄厚的国企、央企都在对旧改这块蛋糕跃跃欲试，一些外地房企更是将参与旧改作为跻身一线城市的蹊径。
　　去年12月底，湖北福星股份通过下属公司，签订了参与到通州永顺镇小圣庙村棚户区改造项目的合作意向书。
　　而在去年10月，东华实业也宣布签订了收购北京丰盛胡同旧改项目的意向书。通过收购北京万联中天房地产开发有限公司100%股权，东华实业将获得开发建设北京市西城区丰盛胡同危改（旧改）西区D、E地块权利。该地块临近西城区金融界，地处北京核心商圈，开发前景毋庸置疑。
　　旧改业务只是看上去很美？
　　然而，城市更新的业务或许只是看起来很美好。
　　就在东华实业签订收购意向书仅10天后，这笔高达77亿元的北京旧改项目收购案即宣告流产。
　　去年11月1日晚间，东华实业公告宣布终止收购北京丰盛胡同旧改项目。其理由是，“收购项目金额较大，牵涉收购难度较大，公司无法明确收购具体时间及计划安排”。
　　在不少投资者看来，此次收购失败在意料之中。记者查阅公开资料发现，今年前三季度，东华实业营业收入为4.5亿元，净利润2571万元，公司经营活动产生的现金流净额为-2.11亿元。
　　沈晓玲表示，参与旧改需要巨额的前期投入，如果是以长期培育物业增值后再售卖来盈利，期间的资金沉淀十分厉害。对于中小型企业来说，参与旧改时，必须先整合集团资源，打通融资渠道，铺好资金来源之路。
　　而熟知旧改操作流程的业内人士表示，旧改审批流程相对复杂，甚至要盖上超过百个章才能完成。同时，由于多方利益纠缠，旧改项目的时间周期存在各种不确定性，开发商甚至将面临半途退场的可能。
　　一位长期从事土地市场研究规划的资深人士也表示，对于开发商来说，现在可以把资金用到房地产上下游产业或者非房地产领域上产生收益，利润率相对较低、操作周期较长的旧改项目或许不会成为房企的主战场。(方王洋)
　　方王洋
本文来源：金羊网-广东建设报
责任编辑：王晓易_NE0011
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企业改制后房产是属于转移登记还是变更登记？
来源：互联网整理仅供参考
在改革开放之后，企业进行改制的现象在我国市场上是十分常见的，由于企业在存续期间，与多方都建立了关系，为了保护多方的经济利益，需要进行资产评估，偿还，追回，房产属于企业的固有资产，故而随着企业的改制，也是需要将房产进行变更登记或者转移登记的，具体来说，企业改制后房产是属于转移登记还是变更登记?一、企业改制后房产是属于转移登记还是变更登记?由于企业改制的复杂性和多样性，不少房屋登记机构的工作人员对于企业改制引起的房屋登记是属于转移登记或变更登记有不同的理解。在本文中我将结合相关规定对该问题进行探讨。办理房屋登记要明确企业改制引起的房屋登记是属于转移登记或变更登记，首先要了解转移登记和变更登记有什么区别。《房屋登记办法》第32条规定，发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记：(一)买卖;(二)互换;(三)赠与;(四)、受;(五)房屋分割、合并，导致所有权发生转移的;(六)以房屋出资入股;(七)法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的;(八)法律、规定的其他情形。第36条规定，发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的;(二)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的;(三)房屋面积增加或者减少的;(四)同一所有权人分割、合并房屋的;(五)法律、法规规定的其他情形。从上述两条规定，我们可以看出，判断企业改制引起的房屋登记究竟是属于转移登记或变更登记的难点在于，企业改制的结果是否导致企业法人主体发生变化，或者仅仅只导致所有权人的姓名或者名称发生变更。根据《》，民事主体包括公民(自然人)和法人。所谓转移登记，简单地说，就是指房产由一个民事主体转移到另一个民事主体。而企业改制引起的变更登记，则是房产登记前后并没有发生转移，只不过是房屋所有权人民事主体的姓名或者名称发生了变更。以自然人的情况举例来说，房屋原所有权人名字叫张大，张大觉得名字不好听就到公安机关申请改名叫张二，办理房屋登记后，原房屋所有权人名字虽然发生了改变，由张大改为张二，但房屋的所有权人并没有发生变化，仍是同一个民事主体，这种房屋登记就是典型的变更登记。因此，企业改制引起的房屋登记应为转移登记或者变更登记，关键就是判定企业改制前后登记的房屋所有权人是否为同一民事主体，若为同一民事主体应为变更登记，若为不同民事主体则应为转移登记。对于房屋登记来说，转移登记和变更登记的另一个重要区别在于，转移登记由于涉及房地产在两个不同民事主体之间转移，根据国家的相关规定应该缴交相关的税收，如契税、营业税、等。《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照该条例的规定缴纳契税。从该规定可以看出，只有转移登记才需要缴纳契税，而变更登记由于不涉及土地、房屋权属的转移，是不需要缴纳契税的。因此，研究税务部门对于企业改制过程引起的土地、房屋权属登记是否需要缴交契税，有助于房屋登记机构更好地判定该房屋登记是属于转移登记还是变更登记。对于企业改制如何缴交契税，财政部和国家税务总局先后出台了几个规定进行规范。日，颁布了财税[号文件《财政部、国家税务总局关于企业改革中有关契税政策的通知》，其中规定，本通知发布前，属免征事项的应纳税款不再追缴，已征税款不予退还。日，颁布了财税[号文件《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》，该通知的有效期为日起至日止执行，同时将[号文停止执行。日，颁布了《财政部、国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》，将该通知的执行期限延长为日至 日。日，国家税务总局单独颁布了国税函[号文件《国家税务总局关于企业重组改制契税政策有关问题解释的通知》。日，财政部国家税务总局又联合颁布了财税[号文件《关于企业改制重组若干契税政策的通知》，执行期限从日至日。二、从不同的企业改制看具体分析根据以上思路，我们认为企业改制由于其复杂性和多样性，其引起的房屋所有权登记可能是转移登记，也可能是变更登记。下面根据房屋登记前后的房屋所有权人是否为同一民事主体以及财政部和国家税务总局的相关文件规定，将企业改制引起的房屋登记进行逐一分析。(一)股权重组。股权重组是指企业股东持有的股份或出资发生变更的行为，主要包括和增资扩股两种形式。1、股权转让是指企业的股东将其持有的股份或出资部分或全部转让给他人。在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，应按变更登记办理。这里所说的股权转让包括单位、个人承受企业股权，同时变更该企业法人代表、投资人、等法人要素的情况。在办理相关的房屋登记时，可以根据工商管理部门进行的企业登记认定，即：企业办理变更登记的，按变更登记办理;企业办理新设登记的，新设企业承受原企业的土地、房屋权属的应按转移登记办理。2、增资扩股是指公司向社会公众或特定单位、个人募集出资、发行股票。在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，应按转移登记办理。(二)企业分立。企业分立是指企业依照法律规定、约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业的行为，有存续分立和新设分立两种形式。1、原企业存续，而其一部分分出、派生设立为一个或数个新企业的，为存续分立。对存续的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应按变更登记办理，而对派生设立的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应按转移登记办理。这里所指的“企业分立”仅指新设企业、派生企业与被分立企业投资主体完全相同的行为，若不完全相同则都应按转移登记办理。2、原企业解散，分立出的各方分别设立为新企业的，为新设分立。对派生新设方承受原企业土地、房屋权属的，应按转移登记办理。(三)企业合并。企业合并是指两个或者两个以上的企业，依照法律规定、合同约定改建为一个企业的行为，有和新设合并两种形式。1、一个企业存续，其他企业解散的，为吸收合并，对吸收合并中存续的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应按变更登记办理，而承受被解散企业的土地、房屋权属的，应按转移登记办理。2、设立一个新企业，原各方企业解散的，为新设合并。企业合并引起的房屋登记，应按转移登记办理。(四)国有资产划转。政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，资产在不同国有主体之间转移虽然不征收契税，但仍应按转移登记办理。(五)同一投资主体内部的划转。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转。此类企业改制引起的房屋权属转移虽然不征收契税，但由于划转前后的民事主体不同，应按转移登记办理。(六)企业公司制改造。非公司制企业，按照《》的规定，整体改建为(含国有独资公司)或，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属的。此类企业改制引起的房屋登记应按转移登记办理。(七)企业注销、破产。此类企业改制引起的房屋权属转移由于原房屋所有权人法人主体资格已灭失，此类企业改制引起的房屋登记应按转移登记办理。(八)债权转股权。对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属的，此类企业改制引起的房屋登记应按转移登记办理。在实际操作中，不少地方房屋登记过程中需要缴交的相关税收是由登记机构工作人员进行代征的。在房屋登记工作中，登记机构如何更好地完成房屋登记过程中的税收代征工作?本人认为，若相关文件规定不征契税的业务，可以不征收契税，若规定免征契税，登记机构工作人员还是应该要求申请人到税务征收部门开具免税证明后予以办理。这是因为企业改制的情况较为复杂，是否符合相关的税收优惠政策，需要较为专业的知识。比如[号文规定，对于企业注销、破产引起的企业改制，企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，(包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税;对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。就此规定而言，要判断非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属过程中是否按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工等，需要对企业改制过程进行更深入的了解、审查和判断。因此，对于一个具体的企业改制行为而言，要由房屋登记机构工作人员来判断该企业改制形式是否符合减免税的相关规定，无疑存在着较大困难，不仅需要较高程度的专业水平，而且需要投入较多的人力、物力。因此，判断企业改制是否符合减免税的规定，建议由税务征收部门予以核定并出具证明后，房屋登记机构工作人员直接根据完税或减免税证明予以办理房屋登记为妥。综上所述，企业改制引起的房屋登记大部分应按转移登记办理，仅企业分立中的存续分立过程中存续方、企业合并中的吸收合并过程中的存续方承受原企业的土地、房屋权属引起的房屋登记及股权重组中的股权转让引起的房屋登记应按变更登记办理。对于企业改制引起的房屋登记，可根据以下两个标准进行判别：第一，登记前后房屋所有权人是否为同一民事主体，若为同一民事主体，应按变更登记办理;若为不同民事主体，则应按转移登记办理。第二，结合财政部、国家税务总局先后颁发的几个有关企业改制重组若干契税政策的内容进行判断。规定免征契税和应征契税的，应按转移登记办理;规定不征契税的，根据不同情况分别按转移登记和变更登记办理。由以上信息我们可以看出，企业改制后房产是属于转移登记还是变更登记，需要根据具体的企业改制情形来看，诸如股权重组、企业合并等，需要办理转移登记，从市场改制情形来看，企业改制后房产多数属于转移登记，变更登记的情形是十分罕见的。延伸阅读：
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