如何写关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书建筑工程竣工验收备案表的责任确认函
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09-11-16 &匿名提问
商品房的交付是商品房买卖合同履行中的关健环节，商品房开发商应当按照合同的约定和〈商品房销售管理办法〉的规定，将符合交付条件的商品房交付给买受人；首先，商品房开发商在交付日的七日前书面通知买受人办理交付手续，逾期交付的应承担违约责任。其次、当事人双方要到现场对商品房进行交接，买受人要按照合同条款和商品房开发商的承诺对房屋进行现场验收，需要维修，更换的设备、设施和房屋表面的质量问题由双方确认，经开发商维修、补正和更换之后，买受人才能在交接单上签字，否则开发商应承担相应的责任；最后，双方当事人还要办理相关文件的交接，商品房开发商应当向买受人出具证明房屋具备交付条件的文件。你在提问中提到的是住宅用途的商品房，开发商应提供四份文件；建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书和住宅使用说明书，同时买受人还应当要求开发商提供商品房保修单，要求开发商提供保修条件和保修期不得低于建筑商的承诺条件。对于买受人来讲相关文件交付是商品房质量保证的重要条件。你在问题中提到商品房装饰装修部分，这是合同中未约定的，开发商应在装饰装修完工以后，才能办理房屋交接。开发商仅有《建设工程质量竣工验收意见书》，没有《建设工程质量竣工验收备案表》和〈〈商品房面积实测技术报告书〉〉应视为不具备交付条件。在开发商不具备交付条件时，你可以用书面形式通知对方，并在通知中明确拒绝接受的理由和原因。
一般情况取得竣工验收备案表即可.除非有另外约定.
在双方进行验收交接时，甲方应当出示本合同第十一条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。所购商品房为住宅的，甲方还须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》。　　甲方提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》应不低于建设行政主管部门制定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》的最低要求。　　 如果甲方不出示上述证明文件及有关资料或出示不齐全，乙方有权拒绝接受交付，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。　　
受人才能在交接单上签字，否则开发商应承担相应的责任；最后，双方当事人还要办理相关文件的交接，商品房开发商应当向买受人出具证明房屋具备交付条件的文件。你在提问中提到的是住宅用途的商品房，开发商应提供四份文件；建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书和住宅使用说明
在双方进行验收交接时，甲方应当出示本合同第十一条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。所购商品房为住宅的，甲方还须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》。首先，商品房开发商在交付日的七日前书面通知买受人办理交付手续，逾期交付的应承担违约责任。其次、当事人双方要到现场对商品房进行交接，买受人要按照合同条款和商品房开发商的承诺对房屋进行现场验收，需要维修，更换的设备、设施和房屋表面的质量问题由双方确认，经开发商维修、补正和更换之后，买受人才能在交接单上签字，否则开发商应承担相应的责任；最后，双方当事人还要办理相关文件的交接，商品房开发商应当向买受人出具证明房屋具备交付条件的文件。你在提问中提到的是住宅用途的商品房，开发商应提供四份文件；建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书和住宅使用说明书，同时买受人还应当要求开发商提供商品房保修单，要求开发商提供保修条件和保修期不得低于建筑商的承诺条件。对于买受人来讲相关文件交付是商品房质量保证的重要条件。
根据《商品房销售管理办法》规定 ，第十六条  商品房销售时，房地产开发企业和麦收人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下内容：1.当事人名称或者姓名和住所；2.商品房的基本状况；3。商品房的销售方式；4。商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5。交付使用条件及日期；6。装饰、设备标准承诺；7。供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。8。公共配套建筑的产权归属；9。面积差异的处理方式；10。办理产权登记的有关事宜；11。解决争议的其他事项；12。违约责任；13。双方约定的其他事项。根据你的陈述，现在你的问题应该出在弟 5.和第 6.上。要是那两点你们没有明确的约定，甲方就可以按《建设工程质量竣工验收意见书》经验收合格交付。
　  开发商在商品房交付过程中的4大义务　　义务一：将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人　　根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。”　　“将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人”包含两层含义：　　1.开发商有义务向购房人交付符合交付使用条件的商品房，这里的交付使用条件应包括法定的交付使用条件和合同约定的交付使用条件。　　目前来说，《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律、法规中制定了相应的商品房交付应具备的法定条件，但总的来说，这些规定尚不够具体明确，实践中，对于商品房交付使用条件主要根据合同约定。　　开发商应按照与购房人签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的约定标准向购房人交付商品房，合同约定的交付使用条件一般包括：①商品房的面积、户型、尺寸、朝向；②商品房的装饰、装修、设备标准；③上下水、电、燃气、暖气等；④小区道路、绿化、会所等配套设施，上述各项均应具备交付使用条件。　　2.开发商还有义务按期向购房人交付商品房。　　开发商未能按期交付的，应根据合同约定承担违约责任；超过合同约定的期限，开发商仍不能交付商品房的，购房人还有权解除合同。　　义务二：向购房人出示商品房竣工验收合格的文件及房屋实测面积数据　　1.开发商在交付商品房时应向购房人出示该商品房经竣工验收合格的文件。　　根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条“工程竣工验收工作，由建设单位(开发商)负责组织实施。”　　根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，开发商应当自竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。备案机关收到开发商报送的齐全的竣工验收备案文件后，向其发放该商品房的《建设工程竣工验收备案表》。　　从以上规定可知，商品房经竣工验收合格的文件既可以是建设单位(开发商)、勘察、设计、施工、监理等各方对竣工工程进行验收后出具的《竣工验收报告》，也可以是《建设工程竣工验收备案表》。一般的说，后者为政府建设行政主管部门出具，其公信力更强。　　若开发商和购房人在合同中约定商品房交付时必须具备《建设工程竣工验收备案表》，则开发商在商品房交付时必须向购房人出示，否则，购房人有权拒绝接收房屋，开发商应承担逾期交付房屋的违约责任。　　2.开发商交付商品房时，还应向购房人出示该商品房的实测面积数据。　　依据《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”　　对于期房来说，《商品房买卖合同》约定的商品房面积是根据设计图纸测出来的，商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据有差异，商品房交付时，开发商与购房人应对面积差异根据合同约定进行结算；另外，物业管理公司也是依据商品房的实测面积数收取物业管理费的。　　义务三：向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》　　根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”　　开发商交付房屋时，若未向购房人提供上述两项文件的，购房人有权拒绝接收此房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。　　义务四：通知购房人办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋　　开发商应当在合同约定的交付日期前向购房人发出《入住通知书》，书面通知购房人前来接收房屋。《入住通知书》一般应包括以下内容：①办理入住手续的时间、地点；②购房人需携带的文件、资料；③购房人需交纳费用的说明；④提醒购房人因购房人自身原因未能在规定的期限和地点办理入住手续的法律后果；⑤基本流程及相关注意事项。　　《入住通知书》以挂号信或特快专递的形式发出为宜。购房人在入住通知书规定的时间前来办理入住手续时，开发商应组织相关人员配合购房人查验、接收房屋。查验房屋符合合同约定的，开发商应与购房人签署《交付合验单》；查验房屋发现问题的，开发商应请购房人填写《返修单》，组织人员及时返修并将返修结果通知购房人。　　商品房交付过程中3大问题及其解决方法　　货不对路，收到“毛病房”怎么办？　　这里所说的“毛病房”包括两个方面，一是商品房存在质量瑕疵，二是商品房存在权利瑕疵。　　1.商品房存在质量瑕疵是指商品房质量存在问题。目前，商品房交付过程中，购房人以此为由，拒绝接收商品房的情况较为普遍。　　购房人能否以此为由拒收房屋，首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房人有权拒绝接收房屋或解除合同，则购房人可以拒绝接收房屋。　　若合同中没有明确约定，根据《合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”　　《商品房销售管理办法》第三十五条规定“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。”　　根据上述法律规定，笔者认为，对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水，门窗损坏等质量瑕疵的，因其一般不会导致购房人不能实现合同目的，购房人不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付存在这样质量瑕疵的房屋就无须承担责任，开发商对于交付质量瑕疵的房屋，视具体情况不同，应承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房人造成损失的，开发商还须向购房人赔偿损失。　　2.商品房存在权利瑕疵是指交付的商品房存在抵押权等他项权利。　　《合同法》第一百五十条规定'出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。”　　《合同法》第一百五十一条规定“买受人订立合同时知道或应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条的义务。”　　因此，对于开发商交付的商品房存在抵押权等他项权利的，若开发商在销售该商品房时未明确告知已设定了抵押权等他项权利，商品房交付时该瑕疵仍然存在的，购房人可以拒绝接收房屋。　　入住时没交管理费，开发商不给钥匙怎么办？　　实践中，开发商将商品房的钥匙交给物业管理公司，让购房人从物业管理公司领取房屋钥匙，而物业管理公司往往把购房人是否交纳物业管理费作为领取房屋钥匙的前提，由此也产生了大量纠纷。　　笔者认为，此种做法是错误的。购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并依据合同向开发商支付了房价款，开发商应按合同的约定向购房人交付商品房(即交付房屋钥匙)。从法律关系来说，物业管理公司只是开发商的代理人，购房人只要不存在合同中约定的开发商可拒绝交付房屋的情形，物业管理公司就不能拒绝向购房人交付房屋钥匙。　　物业管理公司收取物业管理费是基于《房屋使用、维修、管理公约》和《物业管理委托合同》，购房人不交纳物业管理费，物业公司可依据上述合约的相关条款，追究购房人相应的法律责任，而不能以此为由拒绝向购房人交付房屋钥匙。　　购房人未按规定时间办理入住怎么办？　　在不少项目中，购房人因自身原因，未按入住通知书规定的时间前来办理入住手续，致使商品房未能按期交付，双方对此期间发生的物业管理费等费用的承担以及商品房毁损、灭失的风险责任的承担发生争议，由此产生了纠纷。　　依据《合同法》第一百四十二条规定“标的物损毁、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”(楷体)　　因此，因购房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期间发生的物业管理费等费用应由购房人承担，商品房毁损、灭失的风险责任也由购房人承担。为减少因此而发生的纠纷，建议开发商在签订合同时与购房人进行明确约定。
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买房时律师陪购有什么作用？ http://home.本地宝房产网日信息来源：[本地宝整理]
【导语】：看到很多人说买房子时找个律师一起去，这样有哪些好处吗？有什么作用？律师陪购的作用是什么? 在房产交易中，房产律师对购房者的帮助和起到的作用，主要体现在以下几个方面： 1、提供法律、房地产、投资、建筑、信贷等方面的咨询 购房过程中，每个环节都涉及很多专业性问题，稍有不慎，就会带来惨重的经济损失。房产律师可以用自己的专业知识，从选房、签合同一直到拿到房产证的整个过程提供专业的法律知识咨询，告知购房者可能存在的风险、风险大小、出现问题的解决办法及处理方式，以助于购房者作出正确判断，少走弯路，避免或减少交易风险。 2、审查房屋交易的合法性 房地产项目上市销售必须具备许多法定条件，必须履行政府建设开发主管部门行政审批手续，如立项许可、规划许可、土地使用许可、施工许可和销售许可等，与购房者最密切的就是常说的“五证”。律师可以协助购房人审查“五证”的真实性和合法性，并结合购房人拟购买的房屋了解可能存在的交易风险。另在二手房交易中，二手房的权属、他项权利、共有权利和可能存在的债权债务纠纷也是房产审查交易合法性的重要工作内容。 3、合同谈判 有些开发商和房屋中介机构利用交易上和专业知识上的优势，事先并不与购房者商量，单方决定选择对自己有利的条款或对某些条款加以修改，或拟定补充协议，减轻自己应承担的责任，加重购房者的义务甚至使用不合规范自行单方印制的格式合同。如果购房者自己聘请了律师，那么律师就可以有效协助购房者规避以上风险，从而使购房人明明白白地消费，轻轻松松地购房。 4、房屋验收时法律文件的审查和对房屋进行验收 商品房验收的前提条件是开发商应在合同约定的期限内书面通知购房人办理交接，提供了《房屋竣工验收备案表》、《商品房项目交付使用许可证》、实测面积、《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》才能交付。律师参与验收，审查这些文件的真实性、合法性，协助购房人进行房屋验收，逐一核对合同附件中有关设备及装修的情况是否与交房时一致。交接验收的前提条件是房屋产证齐全，房屋质量及合同约定的配套设施、设备与合同一致，房屋的物业及其他应交费项目结清等，房产律师协助购房人依照合同进行房屋的交接验收。 5、监督合同的履行及时处置争议 房屋交易合同的履行时间短则数月，长则1~2年，合同双方当事人较易产生争议。为保障合同得到全面合理的履行，房产律师协助购房人监督和督促合同的履行，及时提出法律意见和进行法律交涉，调解双方争议。 6、房地产权属证书的办理 房屋所有权证、土地使用权证的办理周期为房屋交付之后的3个月或6个月左右，但前提条件开发商或房屋出卖人必须按规定办理产权登记的备案手续，且购房者按时交纳相关税费，并积极配合。如果是因开发商的原因造成购房人不能在法律规定和合同约定的期限内取得房地产权属证书，律师可及时监督和调查有关情况进行法律交涉。 相关阅读：
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新房交接时,业主要注意哪些事项?
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新房交接时，业主不能什么都不管就接手房屋，这样容易引发纠纷。那么，新房交接时,业主要注意哪些事项？业主在弄清哪些事项时，才能够接手房屋？新房交接时,要注意房产的哪些方面？新房交接时,业主要注意哪些事项：【事项一】按照开发商通知的时间办理交接手续若商品房已经符合合同约定的交付条件，开发商应当在合同确定交付房屋的日期前书面通知人办理交接手续。若开发商的通知书中已经明确了办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，买房人应当按时办理交接手续。买房人如果拒绝收房或未如期办理交接手续，则必须承担逾期交接的。此外，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日期起将转由买房人承担。【事项二】办理交接时应当要求开发商出示相关的证明文件现行的《》示范文本规定，商品房交付时通常要符合下列条件：已取得建设工程规划验收合格证和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料;已取得用于房屋权属登记的房屋测绘成果;商品房上存在的权利瑕疵已消灭;商品房为住宅的，开发商还应当提供住宅质量和住宅使用说明书(“两书”)。买房人在进行商品房交接时，可以要求开发商出示合同中约定的证明文件。如果开发商拒不出示或者出示的证明文件不齐全，买房人则有权拒绝接受该商品房，并可要求开发商按照约定承担迟延交付的责任。【事项三】及时书面催告开发商交付房屋法律规定，如果开发商迟延交房，买房人主张解除必须先催告，催告后经过3个月开发商仍然不交房的，方可以。所以在办理交接时，一旦开发商拒不出示相应的证明文件，买房人应当及时书面催告开发商交付房屋。其方法是：写好书面催告交房通知函，交由开发商签收(注意要求对方盖章);或者用邮政特快专递形式寄给开发商，在邮寄单据上注明所寄为催告交房通知函，并注意保存好回执以备查询。如果开发商在收到催告交房通知函后3个月仍然不能交房的，买房人可以要求退房，并可要求退还款，同时追究开发商的。【事项四】不要轻易接受房屋有些买房人在办理交接时，明知开发商没有相应的证明文件，因为急于装修入住，仍然接受房屋，此种行为在法律上被视为交付。此后，若买房人再以开发商长时间没有出示相应证明文件要求，法院将不接受。所以，实践中，有些狡猾的开发商在办理交接时，会要求买房人签署房屋交接单。我们提醒买房人注意的是：在签署这类文件时，一定要看清房屋交接单上的内容。如果买房人仅仅是为了领取钥匙进行验房，并不表示接受房屋的，应当在交接单上明确批注。【事项五】认真检验房屋有无严重质量问题一般来说，房屋交付时，如果开发商已经取得建设工程规划验收合格证和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，则意味着房屋质量基本没有什么问题。但因为现在的房屋竣工验收主体已变更为开发商，这就可能导致通过竣工验收的房屋并不符合验收标准情况的发生。所以，买房人在交接房屋时，应当认真对房屋质量进行检验，若在验房时发现轻微质量问题，可要求开发商进行整修。【事项六】发现质量问题及时委托专业检测机构检测如果买房人在验房时发现房屋存在严重质量问题，应当及时委托有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测。经检测发现商品房主体结构质量确属不合格的，或因商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，买房人有权解除合同，同时要求开发商返还购房款，并承担相应的违约责任：
吉安土地房产律师
律所：江西智桥律师事务所
区域：江西/吉安/青原区
擅长合同事务
律所：江西文冠律师事务所
区域：江西/吉安
擅长婚姻家庭
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【开发商交房】购房者须知
随着房价的高涨，购房已经成为购房者人生中的一件大事。然而很多开发商为了追求暴利，在房屋买卖过程中，常常违反合约规定，出现各种各样的问题。在尚不完善的房地产市场，购房者的法律意识淡漠，只要最终交了房，对于开发商在交房中的行为不会过多追求，这种行为不但损害了自身利益，同时也纵容了开发商的不法行为。下面就来看下在开发商交房时，我们应该注意些什么？
在开发商那里买的房子马上就要交房，您应该会欣喜不已。只不过，面对开发商的交房，作为购房者的您也要做好必要的准备工作，让交房过程更加顺利安心。下面为您介绍应对开发商交房的六大注意事项！
按照开发商通知的时间办理商品房交接手续
&&&&&& 若商品房已经符合合同约定的交付条件，开发商应当在合同确定的交付房屋的日期前书面通知卖方人办理交接手续。若开发商的通知中已经明确了办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，开发商通知确定的交付日期已经给买房人必要的准备时间和必要方便的，买房人应当按时 办理交接手续。如果买房人拒绝收房或未如期办理交接手续的，则必须承担逾期交接的违约金，同时房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起将转由买 房人承担。
办理交接时应当要求开发商出示相关的证明文件
&&&&&& 现行的《商品房买卖合同》示范文本规定商品房交付时通常要符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格证》和《房屋建筑工程竣工验收备案证明》；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；商品房上存在的权利瑕疵已消灭；满足甲方承诺的其他条件；商品房为住宅的，甲方还应当提供 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（即通常所谓的&两书&）。买房人在进行商品房交接时，可以要求开发商出示合同中约定的证明文件。如果开发商拒不 出示或者出示的证明文件不齐全，则买房人有权拒绝接受该商品房，并可要求开发商按照约定承担迟延交付的责任。
及时书面催告开发商交付房屋
&&&&&& 法律规定如果开发商迟延交房的，买房人主张解除购房合同必须先催告，催告后经过三个月开发商仍然不交房的，买方可以退房。所以在办理交接时一旦开发商拒不出示相应的证明文件，则买房人应当及时书面催告开发商交付房屋。方法是：写好书面《催告函》，交由开发商签收（注意要求对方盖章）； 或者用邮政特快专递形式寄给对方，在邮寄单据上注明《催告交房通知函》，并注意保存好回执以备查询。如果开发商在收到《催告函》后三个月仍然不能交房的，则买房人可以要求退房，并可要求退还购房款，同时追究开发商的违约责任。
不要轻易接受房屋
&&&&&& 有些购房者在办理交接时，明知开发商没有相应的证明文件，因为急于入住，仍然接受房屋的，在法律上则被视为交付。此后再以开发商长时间没有出示相应证明文件要求解除合同的，将不被法院接受。
认真检验房屋有无严重质量问题
&&&&&& 一般来说，如果房屋交付时开发商已经取得《建设工程规划验收合格证》和《房屋建筑工程竣工验收备案证明材料》，则房屋质量基本没有 什么问题。但因为现在的房屋竣工验收主体已由原来的建设局变更为开发商，建设局则转换为所谓的监督主体，这就可能导致通过竣工验收的房屋并不符合验收标准 情况的发生。所以买房人在交接房屋时，应当认真对房屋质量进行检验。若在验房时发现轻微质量问题的可要求开发商进行整改。
发现质量问题及时委托专业检测
&&&&&& 如果买房人在验房时发现房屋存在严重质量问题的，应当及时委托有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测。经检验发现商 品房主体结构质量确属不合格的，或因商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，买房人有权据此解除合同，同时要求开发商返还购房款，并承担相应的 违约责任。
&&&& 总结：以上是对开发商交房六大注意事项的介绍。相信您看了以上介绍以后，一定对入住新房更加期待。小编在这里祝您入住愉快！如果你还有想知道的信息，请关注美乐乐网之装修攻略！这里有很多你想知道的信息！
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泉水叮咚响：
大家记住，一定不要轻易接受房屋，要认真检验房屋有无严重质量问题，上次朋友就是赶时间，人家说交就直接交了，现在房子出现问题，别人根本不认账。
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