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我十年前买了二手房,但没过户,现在要拆原房主想反悔我怎么办
我十年前买了二手房,但没过户,现在要拆原房主想反悔我怎么办
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你好,协商不成的,诉讼解决纠纷,,,,,,,,,,,,,,,
不知道下面这条知识能否帮助到您
在二手房交易市场中,常常会有这样的案例出现,即买卖双方已经签订了二手房房屋买卖合同,但是当快要交房的时候,原房主却反悔,拒绝交付房屋。那为什么会出现这种情况?对于购房者来说,应对房主反悔的对策是什么,该怎么办呢?
二手房交易签约后房主反悔怎么办?
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　　 今年3月，市民张女士经中介公司牵线，与房主陈某签订了一份房屋买卖合同：陈某将其位于锡城南禅寺附近的一处房屋，以105万元的价格出售给张女士。几天后，张女士向陈某支付了5万元购房定金，其余房款双方约定进托管账户。后双方办理过户手续时，陈某反悔了，并称该房屋所有权人是其在大学读研究生的儿子，所以，他与张女士签订的合同是无效的。这让张女士感到十分恼火。昨天，张女士特地致电本报，希望通过咨询律师“讨个说法”。
　　为此，小编请求开源律师事务所何江律师作出解答。何律师表示，该案实则是房主陈某不愿卖房。因此，他以该房屋所有权人是其在大学读书的儿子为借口反悔。但即便如此，张女士可通过法律途径维护自己的权益。
　　何律师认为，此房屋的所有权归陈某儿子所有，陈某儿子在读研究生，一般应满18周岁，具有完全民事行为能力，一般情况下，其父母对其财产无处分权。但是，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”由此可见，张女士与陈某的房屋买卖合同应该是有效的，若陈某儿子不同意过户，张女士可要求陈某承担违约责任或要求解除合同，并要求陈某对其损失承担相应的损害赔偿责任。
昨天起，南京市主城六区二手房住房公积金贷款实行无纸化预审批。...【二手房过户后卖方反悔】- 融360
二手房过户后卖方反悔
&&&&&&买房贷款是大家现在买房的主要途径，房贷利率的高低是大家较为关注的一个点，房贷利率通常包括商贷的利率和公积金贷款的利率，各地方执行怎样的利率大多数一定的，具体还需咨询当地银行或者公积金中心。
二手房过户后卖方反悔－攻略
过户前卖方能否反悔
&&日，房主吴先生与廖先生签订了一份房屋买卖协议。双方约定：吴先生将其所有的一套房屋，以65万元的价格出售给廖先生。廖先生于协议签订......
&&日，房主吴先生与廖先生签订了一份房屋买卖协议。双方约定：吴先生将其所有的一套房屋，以65万元的价格出售给廖先生。廖先生于协议签订之日预付房款20万元，余款45万元于同年6月10日在交付房屋时一次性支付，同时吴先生承诺在全额支付房款的15日之内协助廖先生办理房屋过户手续。
&&协议签订后，廖先生按约定付清了全部房款，吴先生也将房屋交付给了廖先生。正当廖先生高高兴兴地装修房屋时，吴先生感觉房子卖便宜了，因此拒绝协助廖先生办理过户手续并要求归还房屋。廖先生当然不同意。他认为自己已经付完全款并且开始进行装修，现在吴先生无故反悔，实在没有任何道理。他要求吴先生按照协议约定，将房屋过户到自己名下。吴先生则认为，房子没过户前就是自己的，自己现在不想卖了，当然也不用协助廖先生办理过户手续。无奈之下，廖先生来到律师事务所向专业律师进行法律咨询。
&&律师说法
&&律师事务所专业律师告诉廖先生，根据《合同法》相关规定：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，包括履行通知、协助等附随义务。
&&同时，《物权法》规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"
&&本案中，吴先生与廖先生之间签订的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示。根据前述法律规定，该房屋买卖协议自成立时生效；未办理产权转移登记手续，不影响合同效力。因此，涉案的房屋买卖协议合法有效，对买卖双方具有约束力，应当继续履行。
&&既然吴先生与廖先生签订的房屋买卖协议合法有效，且已实际履行，那么作为合同当事人的吴先生和廖先生就要受到该合同的约束，双方都应该遵守诚实信用原则，按照协议的约定全面履行合同义务。现吴先生拒绝协助廖先生办理房屋过户，属于违约，应当承担相应的法律责任。廖先生可以通过法律手段维护自己的合法权益。
&&当然，在这里，律师提醒，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力。任何一方都要按照合同的约定全面履行自己的义务，否则就要承担相应的法律责任。
签完卖房合同后卖方欲反悔 先看看违约后果！
由于房价上涨，许多卖家在签订完二手房交易合同之后会心有不甘，于是走上违约之路，殊不知违约造成也是会造成巨大损失的。以下三个案例均是二手房交易过程中，卖方违约的后果，一起来看看吧！
由于房价上涨，许多卖家在签订完二手房交易合同之后会心有不甘，于是走上违约之路，殊不知违约造成也是会造成巨大损失的。以下三个案例均是二手房交易过程中，卖方违约的后果，一起来看看吧！
【案例一、房屋被查封卖方违约 被判赔偿20万元】
2015年11月，昆山的胥先生把自己的一套房屋出售给毕先生、王先生，总价款为140万元，并在合同中约定若有违约按房款20%赔偿。签合同当天，毕先生和王先生两人向胥先生支付购房定金1万元，并于2016年1月支付了29万元。但是之后胥先生表示不再继续卖房并将购房款29万元转至毕先生账户，原因竟然是由于其与前妻存在财产纠纷，房屋在12月已被法院查封。毕先生和王先生将胥先生告上法庭，要求其解除合同并支付赔偿。
法院最终判决胥先生返还原告定金1万元之外，还要赔偿违约金20万元。这是因为原告按照合同约定支付了1万元定金及第一笔房款29万元，但是被告胥先生在明知房屋被查封却未能如实相告，导致合同无法继续履行。根据合同中的相关约定，原告并没有违约行为因此有权要求解除合同，要求赔偿。
【案例二、业主拒绝卖房 被判赔偿违约金89万元】
2016年2月，北京的翟女士与高先生签订房屋买卖合同，约定以448万元购买高先生的房屋一套，并与签约当日支付定金30万元。但就在一个月后，高先生表示该出售该房屋未征得其配偶同意，现在配偶不同意出售，因此提出双方合同无效，并要求终止履行合同。由于协商未果，2016年6月翟女士起诉至法院，请求法院判决解除双方买卖合同，并赔偿违约金、中介费及其他损失。
最终法院经审理后判决解除双方签订的房屋买卖合同，判决高先生退还定金30万，并赔偿翟女士违约金89.6万元和中介费12.096万。
这是因为双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容并没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。但由于高先生未取得房屋所有权，致使房屋不能过户，因此存在违约行为。
【案例三、卖家违约 双倍退定金 损失142万】
日，南京市民张先生与浙江的王先生通过中介签订二手房买卖合同，约定由张先生购买王先生的一幢房屋，该房屋建筑面积为191.2平米，总价高达710万元，先付定金142万元。合同签订后，张先生如期交了定金，然而却发现王先生的房子仍有贷款未还清，处于抵押状态。为了是交易顺利进行，需卖方王先生配合办理各项事宜，然后王先生多次推脱。中间还提出加价10万的要求，几经考虑王先生表示同意之后，王先生仍旧未按约定进行解抵押。甚至在4月20日，王先生认为合同履行期限已经超过合同约定时间，张先生构成违约。
尽管在5月3日、4日，王先生退还了张先生的购房定金142万元。但张先生为了维护自己的合法权益，一纸诉状将王先生告上法院要求王先生继续履行合同，并支付违约金。法院经过调查取证做出审判，双方合同解除。除了王先生已经返还张先生定金142万元，仍应返还张先生剩余款项142万元。对于王先生的反诉请求，法院予以驳回。
这是因为张先生不构成违约，王先生构成根本违约，应承担违约责任。因双方均同意解除合同，因此双方之间的房屋买卖合同解除。同时根据合同法的规定，收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。
从上述三个案例中我们可以看到，在二手房交易中如果因卖方原因导致买卖合同无法继续履行，卖方见面临着巨大的经济赔偿。那为什么现在的二手房交易市场中还会存在这种情况呢？这是因为现在房屋价格变化快，房屋差价举证难度很大，导致当事人对于合同违约承担的责任预期不明确，违约方存在一定侥幸心理。因此这里需要提醒二手房交易双方，在做出房屋交易的决定前应对市场有所了解。
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二手房过户后卖方反悔-问答
二手房过户
房子过户时必须是干净的房子才可以
买二手房过户后 可以继续用房产证贷款按揭吗？
依旧可以贷款，只是贷款利率，贷款额度，贷款年限，相应的有所不同！
本公司代办房产过户，缴税，融资贷款！欢迎来电咨询！
二手房过户房证下来后，如果中介跟买方的关系特别好的情况下，拖延时间或不去怎么办？
你们私底说好就行了。
所有手续已完成车贷银行未放款能反悔吗
你好，没放款都可以
二手房过户要交多少税
据了解，二手房交易中买房人应缴纳税费包括：
　　1、契税：房款的1.5%(面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)；
　　2、印花税：房款的0.05%；
　　3、交易费：3元/平方米；
　　4、测绘费：按各区具体规定；
　　5、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。
　　卖房人应缴纳税费包括：
　　1、印花税：房款的0.05%；
　　2、交易费：3元/平方米；
　　3、营业税：差价*5.5%(房产证未满2年的)；
　　4、个人所得税：房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满2年并且是唯一住房的可以免除)。
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买了二手房房主反悔咋办
　　作为我们老百姓来说衣食住行，买房子应该是头等大事，尤其是在大城市一套房子动辄几百万上千万，所以买房子时就更要小心谨慎了。
　　由于房价经常受市场还有政策的影响，所以许多时候我们签了合同付了款了，房主却突然告诉我们这房子不卖了，那么遇到这种情况我们应该怎么办呢?四川坤弘律师事务所律师教大家如何遇到该问题，可以通过以下几个方面进行维权。
　　(四川坤弘律师事务所)
　　一、如果您确实看上了这个房子，比方说它的位置价格都合适，那么在符合法律规定的条件下是可以要求房主继续履行合同的，也就是通常所说的“强制过户”。
　　根据我国《合同法》第107条规定;“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者要求赔偿损失等违约责任。”
　　所以从法律的角度来看买房人要求强制过户完全是可行的，但是，要求强制过户必须满足一定条件才行。
　　那么，强制过户具体需要什么条件呢?
　　条件一：房子没有被抵押;
　　如果房屋已经被抵押了，那么买房人需要帮助房主把欠款还上，解除了抵押后才能过户，还款解押的这笔钱会算作房款。
　　条件二：买房人能支付全款;
　　如果通过贷款买房，一旦原房主不想卖了，不给过户也不配合办理贷款手续，那么买房人很难获得贷款审批，法院也不能要求银行必须放贷，所以人民法院一般判决强制过户的前提是买房人有能力支付全款。
　　条件三：房屋没有被人民法院查封;
　　在起诉之前建议大家先到房管局去查一下这个房子是否因为其他案子已经被查封了，如果已经被法院查封了，在解封之前是不能办理过户的。
　　二、除了强制过户还有其他办法吗?
　　买房人还可以采取以下几步措施要求房主承担违约责任或者赔偿损失：
　　第一步：及时聘请律师取证;
　　如果房主违约不卖了，买房人可以通过向房主发书面文件、电话录音、短信、微信等形式取证，拿到这些证据之后依法向人民法院起诉。
　　第二步：确定损失;
　　通常在房屋买卖合同里都会约定违约一方要承担10%-20%的违约金，这种有明确约定的当然可以依照约定。若房价上涨过快，房屋差价这部分损失人民法院是可以酌情支持的。
　　第三步：及时采取保全措施
　　大家要及时对于被告的房产或其他财产采取查封、冻结等保全措施防止被告转移资产，这样法院的判决下来后，买房人才能顺利拿到钱。
　　最后，四川坤弘律师事务所律师温馨提示大家：买房子不仅要选好房，也要看对人，大家一定要增强法律意识，保护自己的合法权益。
编辑：蔡炜
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