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转正传闻刺激市场供销两旺 北京小产权社区生存调查
来源：新京报
　　尽管近期政府部门有关清理小产权房的表态不断，在北京昌平仍然存在宏福苑、白各庄新村等多个以新农村建设名义利用宅基地和农村集体建设用地的小产权社区。
　　虽然中央早已要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，对小产权房违法用地不予确权登记发证，不受法律保护。然而这些依托村办企业、村委会等利益集团的小产权房社区，至今仍然供销两旺。
　　9月4日中午，在白各庄新村售楼处，记者注意到，尽管并非双休日，仍然有二三十位看房者在售楼处选房，现场的10余位售楼人员甚至应接不暇。
　　而号称全北京最大小产权社区的宏福苑，将通过补缴1.2亿土地出让金和罚金来寻求转正的传闻更是成为这些小产权项目的强心剂。
　　筹谋转正？
　　从京藏高速公路北七家出口车行十几分钟，就可以达到有着北京最美乡村之称的北京市昌平区郑各庄村。这座村子大名鼎鼎的村办企业宏福集团，在当地除了开发建设了温都水城外，还建设了号称北京最大规模的小产权项目――宏福苑社区。
　　按照宏福苑社区交易中心、当地村民和中介机构的介绍，宏福苑小区自1998年最早开始开发，已经分三四批建设了80余栋住宅楼，社区内配套齐全，已有数万人居住在此。
　　有关宏福苑小区产权性质转正的传言从未平息，又有消息称，宏福集团已经补缴了土地出让金及相应的罚金总计1.2亿元，“温都水城”所在的地块正在办理集体土地国有化，如果操作顺利在2015年至2020年包括宏福苑在内的宏福集团在郑各庄的建筑产业也会按图索骥。
　　对此，记者也多方联系宏福集团，但采访未果。
　　一位熟悉当地市场的原某房地产公司内部人士向记者透露，由于有着宏福苑做比照，相邻的白各庄也有成规模的小产权小区，周围零零散散的小产权项目还有很多。当地市场内人士普遍认为，这里的小产权社区已经有七八万人居住，当地居民混杂其中，背后的村办企业、村集体利益共同体盘根错节，随着整体的社区规模进一步扩大，国家既不可能听之任之，也不可能拿出财力精力去拆除，最有可能按照一定的“规则和路线”，让这里的小产权社区转正。
　　“一旦宏福苑的属性转正，像白各庄新村这样的项目也没理由不转成大产权。”该人士向记者表示，有关这种建在农村宅基地和集体建设用地上的小产权项目有着清晰的转正路线，即第一步由村办企业或者背后利益集团出面补缴土地出让金及相应的罚金，第二步将土地性质转为国有建设用地，完成内部转让，第三步即由购买小产权的业主补缴一部分费用，然后再逐步办理房产证。
　　“算下来最后购房者每平方米至多也就再补缴个一两千元，一套房加上十几万也比商品房便宜多了。”不过该人士同时表示，据其了解，包括宏福苑在内，当地的小产权社区还没有转正先例。
　　尽管宏福苑是否斥资1.2亿元在谋求转正仍是未知数，但多方信息显示，宏福集团和郑各庄村委会等有关方面似乎一直在为转正进行多方努力。
　　“政府把土地从农民手中拿走，再以招牌挂的形式入市，从中获得高达几十倍的收益，这是对农民的不公平，也是对农民利益和感情的伤害。希望国家给农民的资产证明，摘掉小产权的帽子。”去年3月，郑各庄村党总支书、宏福集团董事长黄福水在参加2011“十二五”城镇化发展高层论坛时还曾公开呼吁为新农村小产权房正名。
　　社区交易生态链完善
　　“中介收取2%手续、交易中心按照最初销售价收取5%交易管理费，再由交易中心出具"购房转让合同"。”在宏福苑小区的几个出入口和小区内社区街道上，房屋出租、出售的展示牌随处可见。尽管有关宏福苑小产权房可以转为大产权的说法还仅限于传言，但由宏福苑社区交易中心和当地二手房中介构建的完整产业链，让此地的小产权交易市场繁盛依旧。
　　记者了解到，在宏福苑社区即便是2000年以后没有电梯的老楼二手房每平方米价格也早已过万，一些年份新有电梯朝向好的两居室价格已经达到每平方米1.3万元以上。
　　而无论是宏福苑社区交易中心、当地中介、社区物业保安，还是准备售房的房主，都从不避讳这个庞大小区的小产权属性。相比距离城区更远，位于昌平沙河南丰路的高教新城目前的均价也已经达到了1.6万元至1.65万元/平方米，和无论新房二手房都在每平方米两三万元的回龙观社区，宏福苑的小产权属性并不影响其在购房者眼中的性价比。
　　“虽然不能贷款，但是也没有限购。”一位已经在此居住了七八年的居民告诉记者，她全家从南方来北京务工，全家人已经陆续在此买了3套、卖了1套房产，最早的一套两居室已经从当初每平方米五六千的价格，卖出了每平方米1.1万元的价格，自己家人的住房更新到有电梯的三居室。
　　对于产权问题，这家人已经释然，在她看来，几万人已经住了十几年，买卖也顺畅有序，这里俨然已经是一个独立王国，即便是小产权再住上十几年也一定能变成正规产权。
　　“现在就算明确说不能转成大产权，但只要价格比其它地方便宜，住的人多让大家放心，就有很多人会买这的二手房。”当地的中介人士对此表示。
　　紧邻宏福苑小区的白各庄村，正在建设一个名为“白各庄新村”的项目。售楼处设在一个名为“白各庄新村指挥部”的建筑内，在这个内部装修豪华的新村建设指挥部，小区沙盘、区位图、户型模型一应俱全，售楼人员也衣着统一佩戴售楼胸卡。即使是工作日，售楼处内的来访客户依旧络绎不绝。
　　指挥部的一侧即是施工现场，亦是在建的二期项目。销售人员称，白各庄新村一期已经建成入住，目前二手房售价要1万元/平方米，而在售的二期为期房，2013年年底或2014年年初交房，目前每平方米售价8500元左右。
　　有了宏福苑的先例，白各庄新村的销售人员并不隐瞒其小产权身份。“我们是村委会开发的旧村改造项目，就是俗称的小产权房，没有大产权证，但是市政水电等一般商品房有的配套这里都有。”一位销售人员告诉记者，购买白各庄新村的购房者50%以上都不是本地村民，大户型较受青睐，150平方米的户型已经售完。
　　治理之困
　　事实上，政府高层对类似郑各庄、白各庄这样在新农村建设过程中利用宅基地和农村集体建设用地的小产权房的态度一直很明确，对违法用地项目的查处整改力度亦在不断加大。
　　在我国，小产权房种类、形态很多，总体而言，可分为三类：新农村建设过程中以宅基地形式建造的小产权房；村镇基层政府集中建设、投资并面向社会销售的小产权房；开发商违法建设以商品房名义出售的小产权房。相比后两种，第一种小产权房由于涉及农村土地流转问题而尤为难以处理。
　　今年6月，北京市国土资源局已挂牌督查两起集体土地违法建设重大典型案件，其一便是由郑各庄村委会非法占地建设的天价小产权项目水城御墅案，该项目单套售价曾高达5000万元。据了解，涉事的宏福集团已对水城御墅进行了整改。目前，中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，对小产权房违法用地不予确权登记发证，不受法律保护。
　　国家对小产权房的清理政策由来已久，态度并非摇摆不定，但背后依托村办企业、村委会的宏福苑、白各庄新村们已经成为尾大不掉之势。
　　在业界看来，城乡二元土地制度以及相关部门监管滞后是造成我国新农村小产权房治理困难的根本原因。
　　“一般的商品住宅是指在城市国有土地上开发建造的住宅，可以卖给所有国民。但是农村集体用地上建造的住宅，不能出售给非本集体内的成员，包括城市居民农民。”
　　对此，中国房地产学会副会长陈国强表示，应该考虑对农村集体用地进行一些合理的流转，让农民能够分享改革发展的成果。在陈国强看来，北京的情况较为特殊，小产权房规模大、总量多，若能将北京纳入小产权房清理试点则有很高的代表性，对其他城市有借鉴意义。
　　清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明同样表示，新农村小产权房的出现根源在于我国当前的城乡二元土地制度，以及由此衍生出的住宅二元制。
　　蔡继明分析认为，城市化进程中，凡是需要占用农村集体土地的，一律采取政府征收的形式变成国家所有，而政府对被征地农民的补偿，基本是单方面垄断定价，其水平远远低于被征地的真实价值或机会成本，二者的差额被地方政府攫取。
　　而目前的局面是，这种征地制度，一方面带来了城市房地产行业的繁荣，另一方面也让失地农民失去了平等分享土地增值收益的权利。
　　“早日建立一个城乡统一的建设用地市场，允许农村集体建设用地进入市场，才是从根源上解决小产权房的制度性途径。”蔡继明说。
　　(作者：徐妍 刘晨 )
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房价飞涨，钱不够
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323深圳小产权房转正? 官方:难!
发布时间： 09:09:55
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　　5月25日，深圳正式启动以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为核心原则的土地管理制度改革。国土资源部部长徐绍史说：“这是我国土地管理制度改革历史上又一次里程碑式的重大抉择。”因而有深圳新土改之称。该信息一经发布，坊间以为新土改可使小产权房“转正”有望。然而，在新土改总体方案近期实施方案中，涉及小产权房的处理措施中，提到最吸引人的字眼为“确权”二字，但却没有任何实施细则，只是启动试点探索处理道路。　　　　市委常委、常务副市长吕锐锋针对小产权房“确权”一说明确表态：“这一解读是不正确的”,并回应称深圳不存在通常意义上的“小产权房”。他表示，对于非法房地产和违法建筑，深圳将坚决打击，不给出路。他同时要求各区进一步加大对违法建筑的查处和打击力度，保持对违法建筑的高压态势。　　　　市规土委工作人员则表示，要想给小产权房“转正”、上市，只有一个字：难！　　　　“新土改”或让小产权房“转正”　　　　原则上说，深圳已经没有小产权房，深圳只有原农村集体经济组织建造的不合法、不规范的统建楼，以及一些非法房地产，也就是常说的违法建筑，但坊间仍习惯以“小产权房”统称。此次深圳新土改方案涉及将依据“依现状、依改造”的原则，对土地、房产进行分开确权，或在“房地合一”框架下，通过土地权益书、作价入股等方式进行确权。对此，有评论称，对小产权房将不再一拆了之，而可能通过“赎买”的方式，让其有机会“转正”。　　　　但早在新土改消息正式发布以前，在坊间已有所传闻。宝安区沙井街道共和社区某新盖统建楼的营销人员拉住记者，在说到购房保障时，“插播”了这则消息。“你现在买了房子，说不定将来就能转为保障性住房，同样合法。”该销售人员称，从小产权房到保障性住房的合法化转身过程中，只需现有业主补办相关手续及税费。　　　　5月29日，记者在宝安区沙井街道发现，多个性质不明的在建楼盘均已停建，不知这一现象是否与土改新政有关。据当地地产中介介绍，沙井是深圳小产权房最具有标本意义的地区之一。据称，沙井辖区内目前90%以上的楼盘都属于小产权房，正规商品房屈指可数。据了解，近期发生的几起针对土地纠纷、居民维权事件就发生在该街道内。　　　　当深圳新土改政策正式发布后，便如一颗炸弹，立刻引发了小产权房“业界”震动：在售或准备出售的小产权房业主欢欣鼓舞，已购买了小产权房的业主吃了定心丸，房地产中介称将迎来又一春，而房地产开发商则有些担忧了。　　　　业主支持转正　　　　又担心得不偿失　　　　记者走访了龙岗区布吉、龙岗街道和宝安区的沙井街道，多处统建楼的业主对深圳此次土改新政表示关注。业主们尤其关注文件中提到的“确权”字眼。一位业主表示，一旦对统建楼一类的“小产权房”进行确权，业主们将更有保障，“小产权房也是有保障的了”。　　　　虽如此，但是多数业主仍旧担心，如果转正，要补交多少钱？“要确权，肯定就会补交地价、税费。”采访中，受访的多数“小产权房”业主担心，如果交纳的各种费用加起来太高的话，就算转正也得不偿失。“除非通过上市交易获利，自住的话转正与否都不是很重要。”业主黄先生的观点代表了相当一部分“小产权房”业主的看法。　　　　也有业内人士提醒，目前发布的土地新规在针对小产权房方面尚无明晰的操作细则，尽管目前西乡、松岗等地已有迹象表明，政府部门正开始将部分统建楼编入保障性住房目录中。但在目前政策未明朗之际，谁也不敢对此妄加评论。　　　　受访者中多数人认为，对小产权房的处理应该不会出现大面积清拆。深圳土改新政的出台，虽未明确提及拆或不拆，但却在相当程度上给小产权房业主吃了一颗定心丸。一些正在暗地里进行小产权房交易的人则喜笑颜开，因为“忽悠”购买者时有了依据。　　　　龙岗、宝安等原关外地区的在售楼盘中，许多售楼人员提及最近小产权房“转正”传闻时，多少有些担忧：“现在房子已经很不好卖了，小产权房多便宜啊。”他们担心如果小产权房真能够转正，商品房市场可能就会面临又一个寒冬。　　　　相对而言，房地产中介们则盼望着小产权房早日“转正”，因为对于他们来说，“小产权房是一个巨大的市场”。　　　　小产权房都“转正”　　　　几乎不可能　　　　采访中，无论是否愿意主动申报小产权房转正，但支持小产权房转正的市民占近80%的比例。同时，许多专家学者也都在媒体上公开发言，列举小产权房“转正”的诸多利处。但是，小产权房真的可以如坊间期待的那样“转正”并上市交易吗？　　　　在深圳土改新政中，涉及小产权房的处理措施，目前刚刚启动试点工作，具体实施细则尚处于研究阶段。但有基层查违执法人员表示，占用国有土地，但符合土地利用总体规划和城市规划一类的，政府应当没收；占用集体土地的，应当采取土地所有权与物权分离的措施，但不能上市交易或转让；私自建设的违建民房，符合消防安全与安监要求的可以发证，可用来出租但不能上市交易或转让；存在安全与消防隐患的应拆除。　　　　坊间都在猜测小产权房的将来，但市规划和国土资源委员会内部人员透露，让深圳市所有小产权房都“转正”几乎不可能，因为深圳小产权房占据了深圳房产的半壁江山。“如果小产权房全部转正，上市交易流通，那么将会对深圳的房地产市场带来什么样的后果？”该内部人员称，如果小产权房的转正导致深圳房地产市场动荡，不仅地方财政会垮掉，社会秩序也会随之混乱，同时更会陷入违法建筑蜂起的恶性循环，这样的后果没人承担得起。　　　　但该内部人员表示，深圳土改新政实施细则或会通过补交地价等方式，让社区的统建楼绿本转红本，用来盘活社区股份公司经济。让社区厂房办证，可以让承租人办理营业执照，利于这些厂房的出租。
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