小区被盗物业公司是否承担赔偿责任-北京搜狐焦点
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小区被盗物业公司是否承担赔偿责任
小区被盗物业公司是否承担赔偿责任
业主家中财物被盗，物业服务企业是否要承担赔偿责任？根据《物业管理条例》第2条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就主，物业服务企业从事物业管理的依据是业主与其签订的物业服务合同。业主与物业服务企业双方均应按照合同约定履行各自的义务。任何一方没有尽到应尽的义务，均要承担违约赔偿责任。《物业管理条例》第36条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第47条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。从上述规定可以看出，物业服务企业是否应对业主人身、财产受到损害予以承担相应的法律责任，就要看物业服务企业是否履行了物业合同约定的服务义务。结合问题来看，物业服务企业无法提供日常巡视记录，及当日的相关巡视记录。业主居住的房屋离物业服务公司很近，在其可视范围内。在这种情况下，业主家中的财物仍然被盗，可见物业服业企业在日常物业管理中存在疏忽。没有对小区的安全防范尽到谨慎合理的注意义务，应对业主家中财物被盗的损失，承担相应的赔偿责任。当然，业主家中财物被盗，属于刑事案件，应由公安机关破案，追究犯罪分子的的法律责任。只要物业服务企业按照物业服务合同的约定履行了物业管理服务义务，一般不承担赔偿责任。物业公司承担的是合理安全义务，这个义务并不是无限的。举个不恰当的例子：你是纳税人，警察是靠税金养活的，但你受到伤害能找警察索赔吗？大家一致在强调说小区保安少，可是物业服务合同中却没有规定小区应配有多少保安。更何况人数的多少每个人都有不懂的看法，不能你说少就少呀！另外，小区门禁以前启用过，但是有很多业主（尤其是老年人）嫌麻烦，不带卡出入。物业保安不给开门就破口大骂，弄得保安很无奈！试想如果你是保安，你能怎么办？还有，我们园区很多业主把卡给了外边的人（如：中介的，装修的），这样能保证小区安全吗？大家要一出事就骂物业，也应该从自身想想，是不是有做的不到位或过分的地方！毕竟园区安全是靠大家共同维护的！还有，现在又有人提出不交物业费了，不知道你的居心何在？不缴费物业公司拿什么去雇保安？拿什么支付各项支出（维修养护、人员开支、公共区域用水用电难道都不花钱？）？没有成本支出只能降低服务水平，这样就是恶性循环！叫嚣不缴费的人真的是在为广大业主考虑吗？还是为自己不缴费找借口？还有，有不少人说不缴费可以起诉呀！但是你们不知道，物业公司起诉业主的案件法院立案很谨慎（和谐社会），判决就更难了！！大家好好想想吧，我们园区的现状就单单是物业公司的责任吗？我们业主（当然不是你）就没责任吗？
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小区业主被盗案中物业管理公司之责任承担
作者：成都市新都区法院 王瑜&&发布时间： 10:34:46
& & & &&随着我国城镇化进程的加快及房地产行业的兴起，人们越来越多的愿意选择小区模式的居住环境，物业管理行业也随之迅速发展起来，但相伴而生的物业管理纠纷也呈现出井喷的态势。现在进入法院的物业管理纠纷类型多样，其中因盗窃引发的此类纠纷占比较重，笔者拟通过对一起案例的分析来理清小区业主被盗案中物业管理公司在什么情况下应当承担赔偿责任，以及如何承担责任的问题。
一、问题的提出&
新都区某高端小区内，一业主家中失窃，被盗走笔记本电脑两台、液晶电视一台，手机及现金等共计价值30000元左右。业主认为自己财产被盗是因为物业管理公司的安保工作不到位，故向法院起诉，要求物业管理公司赔偿被盗财物的损失。该案经承办法官协调，双方当事人达成一致协议，以调解方式结案，物业管理公司同意赔偿被盗业主人民币8000余元，并承诺对业主提出的小区监控系统、小区灯光、保安巡逻等事项进行全面整改。&
目前我国尚未有一部完整而权威的关于物业管理方面的法律规范，对类案的审理法官拥有很大的自由裁量权，很大程度上只能运用法律原则和自己对法律的理解，在公平公正的基础上进行处理。其他法院也受理过业主被盗后诉小区物业管理公司要求赔偿损失的案件，不同的法官对类案的裁判思路和标准也不尽相同。随着新建小区不断增多，业主与物业管理公司的摩擦纠纷也不断增多，由于法律规定的缺失以及行业管理的不规范，导致类案的调解难度增大，业主与物管公司的对立情绪也渐浓。虽然前述案例以调解结案，但笔者认为有必要通过本案来理清小区业主被盗案中，业主与物业管理公司法律责任关系。&
二、本案中物业管理公司的责任认定
（一）正确理解物业管理公司的保安义务
在业主与物业管理公司签订的物业管理合同中，物业管理公司除了提供清洁、维修、绿化养护等服务外，一项最重要也是最模糊的一项服务就是保安服务。目前业主与物业管理公司之间对其认知出现矛盾的现象相当普遍，尤其是发生失窃后，关于&什么是保安服务&、&保安应提供什么样服务&以及&发生事情后保安有没有责任&难以明确。但笔者认为正确理解物业管理公司所承担的安保义务是认定其是否应在业主被盗案中承担责任的关键因素。
有观点认为物业管理的公共服务并不仅仅是由物业管理公司给小区找个老头或老太来看门，而应是要对住户人身财产安全承担责任。笔者认为从社会责任公平的角度看，这种理解具有片面性，理由如下：一是保持社会稳定，开展社会治安综合治理是全社会的共同任务，物业管理公司的保安服务实际上是配合公安机关的社会治安综合治理的活动，要物业管理公司来承担起对整个小区住户的人身财产安全保障有强人所难之嫌。二是在实际操作过程中，物业管理公司也很难达到保护财产的要求，物业管理中的保安服务只能起到群防群治的社会治安综合治理作用，是一种&治安防范服务&，而不是&治安保障服务&，其工作只能降低物业管理范围内的犯罪率，不能也不可能完全杜绝物业管理范围内的犯罪现象。三是从保安的权利义务上看，保安虽然着统一制服，在管理上比一般行业更严格，更规范，但他们在法律上绝没有任何超越于普通公民的权利和义务，更没有任何意义上的&执法权&。四是目前物业管理的经费来源是向业主、住户收取物业管理服务费，考虑到业主、住户的承担能力，收取这些费用的原则是收支平衡，略有节余，这些费用只能够维持公共设施的运行和保养维修以及管理人员的薪酬等费用开支。在这种低收费的情况下，一旦要求失窃一户物业管理公司就如数赔偿一户，那么，物业管理公司就根本无法正常运行下去，整个物业管理行业无利可图，最后物业管理行业的出路只能是夭折。物业管理行业夭折后损失利益最大的当然是全体业主，住户。故笔者认为物业管理公司承担的人身财产安全保护责任应当是有限的。
（二）物业管理公司是否应承担责任
我国《物业管理条例》第三十六条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。根据该条例可知，物业管理公司的保安措施是否达到职业所要求的标准是判断其是否承担责任的关键。诚如前述，物业管理公司承担的人身财产安全保护责任应当是有限的，故笔者认为只要物业管理公司的管理人员履行了正常的安全防范义务且不存在失职情形，业主家中财产失窃并不能要求物业管理公司承担赔偿责任。如果物业管理公司有明显的失职情形，且这种失职与业主家中被盗存在一定因果关系，则物业管理公司很可能要承担一定的赔偿责任。对于物业管理公司是否履行了正常的安全防范义务且不存在失职情形的判断，则要根据业主或业主委员会与物业管理公司签订的物业管理服务合同以及业主公约、住户手册等规则载体依据具体的案件情况进行综合判定。如果业主家中财物被盗，物业管理公司的管理人员疏于履行职务，没有对来访的人员进行登记，监控录相没有监录，门卫也没有发现，说明物业管理公司在人防和技防方面都没有尽到责任，因此被盗的业主可以向物业管理公司主张权利，要求物业管理公司承担一定的经济损失。
（三）物业管理公司应承担何种责任
如前所述，在一定情形下物业管理公司需要对业主被盗承担责任，但具体承担何种责任首先要对其进行定性&&是合同之责，还是侵权之责？物业管理公司在有能力履行合同约定的义务情况下而不履行，属于不作为行为。物业管理公司既应该承担违约责任，同时又应该承担侵权责任，便构成了违约责任与侵权责任的竞合，依照我国《合同法》第122条的规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法请求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。从法理上来说，违约责任和侵权责任有诸多方面的差别，由此也导致其承担责任的方式不同，在业主被盗的案件中，业主可以要求物管承担违约责任，也可以要求其承担侵权责任，即业主可以选择要求承担违约或侵权责任。但是现实中侵权责任的赔偿往往比违约责任多，因为侵权责任的赔偿还包括精神赔偿的费用。对物业管理这个微利的行业来说，如此做法无疑有失公平，也不利于物业管理行业的生存和发展。笔者认为，业主和物业管理公司的关系是合同关系，且业主被盗的直接侵权者是小偷，被盗业主应对自己的财物承担最大的保管责任，物业管理公司仅仅承担次要的保管责任，让其承担完全侵权责任太过严苛。故在司法实践中，将此类案件的责任认定为违约责任为宜。
三、举证责任的划分及赔偿金额的计算
（一）举证责任的划分
在审理中，即使认定了物业管理公司应该承担一定责任，也存在着业主举证难的问题。作为不可预知的失窃案件，业主很难拿出证据证明丢失东西的数量和价值，要找到证据，就必须通过刑事案件的审理来确定，刑事案件没有侦破，就谈不上刑事案件审理，更谈不上民事赔偿案件的最终处理。现实中类似案件大多数被迫中止审理，进入漫长的等待期。这无疑给业主索赔增加了难度。一般而言，简单案件还能分清物业管理公司的责任，但稍微复杂的案件，其责任区分就相对困难。关于类案举证责任的分配，笔者认为认为业主应举证证明被盗的物品及价值，物业管理公司举证证明自己在职责范围内尽到了安全防范义务或配置了应有的安全防范设备，如不能证明自己尽到义务，则推定没尽到义务。这样的分配方式也许能较好地平衡双方的利益关系。
（二）赔偿数额的计算
在确由物管保安失职造成盗窃事件，物业管理公司应该承担责任的情况下，赔偿金额如何计算呢？是按物业管理费征收标准还是按受损金额赔付？在现有的案例中，对赔偿比例一般以财物损失的10%-30%为准，但具体的赔偿比例并没有有相应的法律规定。笔者认为可将赔偿标准分为主要过错、次要过错和一般过错，如盗窃主要是因物业管理公司失职造成，最高可赔偿业主三成损失；如物业管理公司承担次要过错，可赔偿两成左右；如物业管理公司是一般过错，则赔偿一成左右。当然在具体的判决中，还要法官结合物业管理公司的过错程度、业主所交物业管理费的多少以及业主与物业管理公司签订的物业管理合同来定夺。但有一点可以肯定：业主的财产被盗是因为犯罪分子行为而引起的，物业管理公司即使依据法律的规定应当承担法律责任，通常也不可能是全额赔偿。按照合同法的规定，物业管理公司违反物业管理合同约定义务所承担的法律责任不能超出它对履行本合同时对合同风险的理解，这个理解范围在案件当中取决于法官的自由裁量权。
在现实生活中，住户被盗绝大多数情况下难以追究物业管理公司责任，法院判决物业管理公司承担赔偿责任必须具备两个前提，一是业主损失能够确认，二是物业管理公司有明显失职过错。面对小区业主财产被盗引发的纠纷，笔者建议有关部门尽快出台相关法规规章，具体规定物业管理公司的责任承担，以便更好地解决这一纠纷。
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通过三则小区车辆被盗案例分析看物业公司法律责任
　　通过三则小区车辆被盗案例分析看物业公司法律责任
　　在小区里车被盗，物业公司需担责吗?这是大多数业主、物业公司关注的话题，下列几则案例告诉大家什么情况下应该赔，什么情况下物业无需担责。
　　案例一：
　　市民刘某将汽车停放在小区物业公司管理的停车场，结果被盗。刘某认为，物业公司疏于管理、未尽保管义务，应当赔偿。物业公司则认为自己收取的是车位租赁费，不同意赔偿。
　　案例分析：
　　刘某与物业公司虽未向法院提供书面合同，但依据刘某向物业公司交纳的停车服务管理费的发票，可以认定双方存在事实上的服务合同关系。
　　根据我国消费者权益保护法规定：消费者在接受服务时发生物品毁损、灭失的结果，除非损害是物品自身原因造成的或消费者自身原因造成的，经营者作为附义务的保管人就应当承担民事赔偿责任。
　　刘某作为消费者在接受物业公司的停车管理服务时，物业公司应认真履行停车管理义务和职责，并妥善看管刘某的车辆，保障刘某的车辆安全不受损害，物业公司作为经营者应当承担这种安全保障义务。现刘某将车停放在物业公司经营的停车场内接受停车服务期间，该车辆丢失，物业公司未能证明车辆丢失系刘某自身原因造成的，故物业公司作为安全保障人，应承担损害赔偿责任。
　　案例二：
　　某小区业主将自行车停放在地下车库里，第二天却发现车子不见了，“放车的地方是专门停放非机动车的区域，业主平时把自行车、电动车都放在这儿。”该业主称，自己按期交纳物业费，物业公司应负看管责任。
　　物业工作人员表示，小区地下车库均有停放非机动车的区域，免费提供给业主使用，保安人员2小时巡逻一次。物业不向业主收取看管费，物业费中也不涵盖该项费用，且服务协议中没有约定看管义务，车辆如果丢失，业主可报警处理。
　　案例分析：
　　如果业主与物业签订的服务协议中，未说明对方承担对非机动车的看管责任，且未收取看管费用，物业公司不担责，另外，还需看物业在管理方面是否存在过错，比如监控有没有开启等。《中华人民共和国合同法》第三百七十四条规定：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。”在此案中，由于没有看管费及合同约定，物业不负责看管非机动车，且物业在此过程中没有重大过失，物业公司无须担责。
　　案例三：
　　某业主的车辆在小区内被盗，该业主认为交纳了车辆占道费，物业公司就承担了保管车辆的义务，要求物业公司承担赔偿责任。
　　案例分析：
　　物业服务企业的基本义务是保障物业的合理使用、维护住宅的公共秩序。如把保护、保管全体业主及非业主使用人的人身、财产保护保管义务视为附随义务，则违背了物业服务合同的性质、目的、交易习惯，因为该附随义务的责任远比物业服务合同中的主义务责任重大，违背了合同的诚信等价原则。
　　物业公司不具有对全体业主及业主使用人的人身、财产保护、保管的权利和能力，不具有公安、司法机关依职权打击违法犯罪的基本职能。对犯罪行为造成的危害结果，根据罪责自负的原则，应由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。由于刑事犯罪的突发性、不可预见性、隐蔽性和犯罪分子有目的作案，尽管物业公司按服务合同认真履行义务，也不可能完全避免本案例中此类犯罪事件在服务区域内的发生。物业公司人员的行为并不构成违约，且该行为与损害结果的发生亦无因果关系，物业公司不承担赔偿责任。
　　《中华人民共和国合同法》第三百六十六条规定：“寄存人应当按照约定向保管人支付保管费。保管合同可以是有偿的，也可以是无偿的。”
　　本案例的关键在于物业服务委托合同能否证明物业服务企业负有保管责任。这其中“停车费”还是“保管费”，“车辆停放秩序的管理”还是“车辆保管管理”，对于最终判决具有决定性的作用。物业公司在日常服务中，常常有一些与业主的书面沟通往来，以及公告、发票、收据等上面的文字说明等。在这些行文中，如何正确表述物业公司应负的责任，是一个很值得研究的问题。
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学习学习，谢谢楼主
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好好学习，天天向上
法官的职业素养，也是不可忽视的因素，哈哈哈
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&一、无加害人的意外伤害案件，物业的责任分析
1、因管理范围内的公共设施设备及其他公用物品导致的意外伤害案件责任分析
案例一消防通道门把手伤害龚迪案件
案例二、护栏伤害小女孩，物业承担赔偿责任；
某天，小区内11岁小孩与同学打羽毛球，在通过护栏捡羽毛球时，被铁护栏带尖部分刺伤，花费治疗费3万元。该女孩向法院诉讼，要求物业赔偿医疗费、营养费、父母护理误工费、精神损失费共计20万元。
法院现场勘察和审理后认为：除女孩及其父母应该承担责任外，物业公司安装的钢筋护栏70厘米高，留有10厘米的尖头，目的是保护栏内草坪，但应考虑却没有考虑居民特别是小孩的安全，埋下了安全隐患，对女孩受伤应付一定责任，判决赔偿1万元。
案例三、水泥雕像跨塌致人死亡，判物业赔偿
一男孩经爷爷带领，到小区内公共地段玩耍，突然设置在附近的水泥狮子雕像倒塌，当即将该男孩砸死。后男孩父母以物业公司没尽到管理职责给付赔偿为由诉讼到法院。
法院审理认为：物业单位作为小区内公共区域管理人，负有管理设施、保证设施安全的义务，但物业没有尽到管理职责，设置的水泥狮子像仅以腿内一根钢精固定，
明显存在安全隐患，水泥狮子像倒塌导致男孩被砸致死，物业承担90%的责任，孩子的爷爷是当时的监护人，承担10%的责任。
关联问题：
（1）管理区配套的健身器材安全问题；
（2）管理区树木、电线支架、广告牌、外墙砖等安全问题；
（3）管理区公用通道、公用道路、消防通道安全问题（地面、地砖、积水、光线、指示标志、护栏等）；
对物业的提醒：物业公司在管理小区过程中，免不了要设置一些附属设施，包括喷水池、园林风景、宣传栏、垃圾箱等，如果这些设施的设置或管理不当，可能给小区居民人身、财产造成损害，而物业公司往往因设置管理不善原因面临赔偿，见于此，物业公司在设置和管理中特别注意以下几点：
（1）对可能危急小区业主或其他居民人身安全的设施实质明显标志，并采取防范措施；
（2）根据设施设置的目的，选择合适的位置设置；比如健身器不要太靠近住宅，以免影响低层住户；宣传栏要设置在光线充足且易引起人们注意的地方，便于阅读；垃圾箱应避免紧挨住户窗户，对低层住户造成环境污染等；
（3）应注意设施的质量；
（4）注意对设施使用功能的日常检查，及时维修维护，排除使用中的安全隐患。
案例四&&&儿童命丧废弃鱼缸，判物业公司赔偿
某日，小区8岁儿童与另一儿童在争抢球的过程中，不慎摔倒在小区一堆建筑垃圾上的废弃玻璃鱼缸上，被割断股大动脉，抢救无效死亡。据查：该建筑垃圾是一位
余姓业主房屋装修时临时堆放，余姓业主在前一天委托环卫清运后遗留下来的。儿童父母将余姓业主、物业公司及一同玩耍的儿童父母告上法庭，要求赔偿经济损
法院审理认为：余姓业主在小区内任意堆放垃圾，是造成事故发生的直接原因，物业公司管理不善，即没有督促业主及时清运，也没有组织人员清运，致使安全隐患始终存在。一同玩耍的儿童因在互相抢球过程中有作用力，导致悲剧最终发生。判决余姓业主承担60%责任，物业公司承担30%，一同玩耍儿童父母承担10%
对物业的提醒：在日常管理过程中，由于建筑垃圾存在许多安全隐患，比如碎玻璃、碎瓷片、铁丝、钉子之类，很容易造成人员伤害，无论是否由物业公司负责垃圾清运，物业公司都应当作到以下以下几点：
（1）指定专门的垃圾堆放场所；
（2）专责合适的垃圾装载容器供业主堆放垃圾，并注意对遗留在场所外的垃圾及时收集、清理；
（3）将房屋装饰装修中的禁止行为止和注意事项告知业主；
（4）即使清理垃圾或提醒业主及时清理垃圾，以防建筑垃圾造成危险。
2、其他意外伤害案件责任分析
案例五：业主坠楼死亡，物业免责
某小区六楼业主经物业批准装修，但在装修中，违反物业许可范围，擅自将客厅靠阳台处向外延伸，将原先阳台铁花栏杆拆掉，重新砌成1米高的砖墙，物业发现
后，进行现场制止和下发了整改通知书。5楼业主王某吃完午饭，带着酒气到该屋内找装修工人说在装修中的水泥浆抛洒在他的空调外机上，要求清洗，一边说一边
走向前一天刚砌成的砖墙，并双手及身体靠在阳台墙上，弯腰向下看，此时墙体突然跨塌，王某随同墙砖一同落到地面，因抢救无效死亡，此时间发生后，物业立即
采取积极措施：拨打110、120，对业主王某就地急救，同时派人查清楚系6楼阳台跨塌造成，限制该屋内的装修工人离场，最后交给了派出所。王某家属向法
院诉讼，要求：房屋装修公司、6楼业主、物业公司共同承担赔偿责任。
法院审理认为：
（1）6楼业主违反规定，擅自改变房屋内部结构，是事故发生的前置原因；
（2）装修公司明知没有经过批准而按照业主意愿改变结构，且王某来到6楼家中，向刚砌成的阳台靠近时没有立即制止是导致事故发生的直接原因；
（3）5楼业主王某明知自己饮酒后自我控制能力和保护能力、事物辨别能力有所下降，而在此时到楼上与人论理，切王某系完全民事行为能力人，对还没有完全达到凝固的砖砌墙有所防范而没有防范，是导致事故发生的原因之一。
（4）物业公司按照房屋设计批准装修，发现6楼业主违规装修时以书面整改形式制止，且在事故发生后，积极履行了通知、救护、协助取证等所有义务，从法律上没有任何过错，至于主动给付慰问金，不属于法定责任，但法律并不禁止。
法院判决：6楼业主与房屋装修公司连带承担90%的责任，5楼业主自行承担10%的责任，物业不承担任何责任。
关联问题：
（1）物业在房屋装修中的审批、检查和发现问题的整改；
（2）业主发生意外伤害，物业公司对事件的处置方法和态度；
二、有加害人的伤害案件，物业的责任分析
案例六&业主停车被抢，家属状告物业失职；
某业主在车库停放车辆时，遭到抢劫，不兴身亡，车辆也被抢走。因犯罪分子触动了被抢车辆旁边车辆报警器，该车主发现向物业报警，物业立即向公安报警，后犯罪分子被抓获。但被抢业主家属以物业公司管理松懈为由诉致法院，要求物业承担30万元赔偿。
法院审理认为：物业在业主遇害并遭抢劫后及时报案，尽到了一般注意义务，履行保安职责无过错，不应该承担过失责任。
案例七&业主家中遇害，状告物业公司
某天，两凶犯，携带尖刀等凶器进入某小区，冒充物业管理人员，以检查煤气为由进入某业主家中实施抢劫并杀死业主，事后逃逸，案件没有破获。被害业主亲属认
为：物业没有按照管理合同约定，提供闭路电视监控，、磁卡机控制出入、24小时楼宇保安巡逻等服务，并且案发前很长时间，小区的闭路电视、磁卡机、可视对
讲系统均损害且无人修理，致使两名罪犯轻易进入小区作案，物业公司应当承担一定责任，向法院诉讼，要求赔偿30万元。
法院审理认为：物业与业主之间签署有合同，合同约定“访客或其他相关人士凭有效证件在楼宇保安处登记，并通过可视对讲系统经业主确认后方可进入楼宇”的条款。当两名罪犯进入小区时，保安员未对其盘查，且安全设施损害，因此，业主死亡的损害与物业疏于管理行为具有明显的关联性，物业违反约定的保证楼宇安全的义务，是造成业主受害的原因之一，应该承担赔偿责任，物业赔偿16万元。
案例八、罪犯夜入业主家中，致人死亡案件
徐某夫妇购商品房一套，与物业签署合同约定：物业负责小区内的安全、保卫、巡查、警戒等，如物业违约，应承担赔偿责任。某日凌辰，某罪犯从小区一小铁门进
入小区，从该业主北阳台如室作案，致使该夫妇女儿死亡，当时，物业发现红外线报警系统发觉徐宅附近有异常，但经保安前往查看，没有发现异常情况。徐夫妇以
物业没按约履行保安职责，致使其女儿遇害为由向法院诉讼，要求赔偿50万元。
法院审理认为：（1）事发前，小区居民对小区安全已经提出质疑，在不能确保监控系统发挥正常的安全防范作用的情况下，（2）物业公司对居民提出在自家门窗
上安装防盗铁门窗的要求未予重视和解决，（3）事发当晚，物业又没有理应锁闭的小铁门锁闭，使罪犯轻易进入小区，这些行为充分表明物业在安全防范中疏于管
理，未能切实履行安全防范义务，已经构成违约。判决赔偿4万元。
针对业主采取安全防范措施的启示：
（1）在物业服务中，合同约定是基础，没有相反约定的情况下，物业公司不能随意干涉业主为维护自身安全所采取的安全防范措施；业主采取的安全防范措施，对小区外貌及他人权利没有明显影响下，物业公司不能加以制止；
（2）为避免业主个人安全保障与小区管理秩序冲突，出于小区环境美观、整洁考虑，物业有义务对业主安装防范措施进行位置、规格、款式进行指导和监督。
三、小区内发生盗窃案件，物业的责任分析
安全保障义务是指物业公司承担的对小区业主的人身、财产负有的合理限度内的安全保护义务。如果在被盗时，物业保安人员失职了，从而使业主被盗，遭受损失，这时物业公司就有责任，就必须赔偿业主的损失。如果物业保安人员坚持岗位了，尽责了，那么物业就不用赔偿损失了。
六大认识误区：
认识误区一：物业公司和业主容易高估技防设备（闭路电视监控等）的防盗功能，忽视人防工作的作用。
认识误区二：业主认为在保安室视线以内的物业一定是安全的。保安要频繁地离开保安室在社区里巡逻，才能更好地抑制小偷的作案&&&
认识误区三：物管公司往往认为有保安人员，安装了技防设备就算提供了安全防范服务，忽视了因提供了不周到的安全防范服务后自身应承担的责任。物业必须提供比较完整周到的安防服务，否则物业公司有赔偿业主损失的责任。人防、技防、物防结合的好，发生安全事故的概率才会小。
认识误区四：高层住宅不易被盗。
认识误区五：物业公司和业主往往将保安工作（人防）和自家防盗（物防）分割开来考虑。其实光靠保安来进行安全防范，以一个小区的保安人数是不可能防住这么多家的生命财产安全的。
认识误区六：人们往往认为越高档的小区，物业公司提供的安全防范服务约好，出安全事故的概率小。
重要提示：
1、充分明白物防是业主家居的最后防线，因该支持业主安装防盗门，防盗窗，防盗网。还应该提高业主自身的安防意识；
2、正确看到技防设备的功能和局限，正视技防设备的工具地位，让保安熟悉这些工具的操作和使用细节，提高保安和技防设备之间的人机结合程度；
3、正视保安在安全防范系统中的主要地位，认识保安才是安防系统中最重要的部分。提高保安的职业素质和敬业精神，走精兵路线，充分挖掘保安人员的防范能效；
保安的素质决定了保安的安全防范能力，建议公司加强对保安的工作技能培训，吸引有职业素质和敬业精神的优秀保安；同时通过管理手段加强对保安工作的监督管理，奖惩分明；
4、科学安排保安巡逻，坚持对巡逻工作进行监督检查
因为巡逻工作可以将保安的防范能力提到最大，也是保安最主要的工作。只有在巡逻的时候，保安才能看到更多的区域，能防范的空间范围才能覆盖整个社区，才能
不给小偷充分的作案时间，减小小偷成功作案的机会。巡逻中的保安比在保安室值班的保安防范能效大得多，也给业主更大的安全感。
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