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拆迁方说我家的房子是违法建筑，是否可以补偿?
作者:赵健　　时间:　　浏览量 0　　
近期，很多被拆迁户打来咨询电话，有的说“我家的房子已经盖好并且住了好几十年了，现在拆迁方说我们的房子没有房产证，是违法建筑，给我们很低的拆迁补偿”，还有被拆迁人说“我这房子有一部分是有房产证的，可是后来我们扩建了一部分是没有房产证的，现在拆迁方说我们扩建部分是违法建筑，不给补偿，这合理吗?”现在笔者就违章(法)建筑的认定、法律依据、适用条件做一个梳理，以此帮助广大被拆迁户正确应对在征收过程中遇到的上述问题。
目前我国法律并没有明确“违章(法)建筑”的含义，在学术界目前比较认可的一种说法是：违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律法规的规定而建造的建筑物和其他工作物。这个词之所以在拆迁过程中会频繁出现，主要是涉及到拆迁的补偿利益问题。征收实践当中确实有一部分被拆迁户抱着侥幸心理，在拆迁之前快速地新建、扩建部分房屋，在拆迁过程中想以此来要价获得更多的拆迁补偿款，殊不知，这是自欺欺人的小聪明，最后的结果必然是竹篮子打水一场空。因为现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条明确规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。”然而，还有一种情况是，拆迁方为了达到一个低成本征收的目的，不管三七二十一上来先给你定个违章(法)建筑，将被拆迁人打懵，然后再用破例“适当补偿”让被拆迁人感觉是占了大便宜而顺利搬迁。此外，实践中还存在“小产权房”的提法，所谓小产权房，是指违反法律规定，通过租赁、占用等方式在农村集体所有土地上建设的房屋，小产权房并非法律术语，它实际上就属于违章(法)建筑的类型，即没有取得建设用地使用权而建设的房子,面对这样的房子拆迁，拆迁方自然不愿意补偿，但如果站在被拆迁方的角度，对房子进行了较大投入后一分补偿没有必定是接受不了的。面对拆迁方的种种说法，广大的被拆迁人法律意识强的还知道咨询咨询律师，核实一下拆迁方的说法是否正确，但是更多的被拆迁人因为自身法律意识浅薄，也就稀里糊涂地被“拆”了，事后发现事情不对，再来咨询律师寻求法律帮助的时候，已然是十分被动了。那么，被拆迁人就要注意了，遇到拆迁方主张你的房屋是违章(法)建筑的时候，首先你要看看先以下几个关键点，判断一下你的房子到底是不是违章(法)建筑。
第一：时间节点。《中华人民共和国城乡规划法》是2008年才开始实施的，然而目前拆迁方对2008年以前的违章(法)建筑的认定基本都是依据《中华人民共和国城乡规划法》作出的，这显然就是有问题的。我国法律遵循“法不溯及既往”原则，对一部法律实施前的行为，是不能适用这部法律认定其违法的。因此，被征收人首先要想想自己的房子是哪一年建的，如果是在08年之前就修建好的，那么拆迁方以违反《中华人民共和国城乡规划法》为由认定你的房子是违章(法)建筑就不能成立，至于拆迁方依据其他的法律法规认定违章(法)建筑的情况，就需要具体问题具体分析，由专业律师来帮你抗辩了。其次，08年以后建设的房子，即使是违章(法)建筑，也不代表在拆迁中就一定拿不到补偿，但这就要借助律师的专业技能去帮助你争取!总之，2008年是按照《中华人民共和国城乡规划法》来认定违章(法)建筑的一个重要的时间节点。
第二：认定主体及依据。违章(法)建筑的认定不是随便哪个部门都可以的，例如在实践中，很多拆迁公司或者拆迁办就直接说人家的房子是违章(法)建筑不予补偿，这是不对的，认定一栋房子是违章(法)建筑，必须是法律授权即有权的执法机关才可以作出，一般是县级以上人民政府责成建筑物所在地的相关部门来认定。那么违章(法)建筑的认定也必须有法律依据，没有相应的法律依据就作出认定肯定是不行的，目前实践中一般是以违返《中华人民共和国城乡规划法》作出认定的居多，08年之前也有依据《中华人民共和国城市规划法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》作出违法认定的。
第三：行政强制程序。《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”这个法律条文就说明了，违章(法)建筑在相关部门认定为违章(法)建筑后，首先要公告，限期自行拆除，自己不拆除的，作出强制拆除的决定书，催告履行，最后才是相关部门进行强制拆除，针对这些环节，当事人都可以提起行政复议或者行政诉讼。当然，前提是你要正视这些文件，及时地请律师介入，如果一直盲目自信，对相关部门的法律文件无动于衷的话，肯定是要付出代价的。
分析了以上这三点，你就应该可以判断出自己的房子到底是不是拆迁方所谓的违章(法)建筑了，也可以发现在认定违章(法)建筑的过程中，拆迁方是否存在违法行为。要明白的很重要的一点就是：不予补偿的“违章(法)建筑”是指依照法律规定应当无偿拆除的建筑，而不能以是否具有产权证或者批准文件作为判断是否是违章(法)建筑的唯一标准。没有相关的产权证明很多时候是因为社会历史遗留原因造成的，并不是产权人主观之过。经过以上的分析，如果你的房子事实上并不是违章(法)建筑，但是拆迁方就是给你定性为违章(法)建筑的时候，您就不要犹豫也不要再浪费时间了，尽早请律师介入，帮助你去获取合理的拆迁补偿。如果确实是违章(法)建筑，也可以尽量争取补偿，当然，这个争取是需要专业技巧的。
执业机构：北京京平律师事务所补偿款没拿到手，房子也能被合法拆除吗？
导读：随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》在征收中的深入人心，越来越多的被征收人懂得了“先补偿，后搬迁”这一征收领域的基本原则。这一原则甚至被一些人解读为“先给钱，后拆房”，虽不准确严谨，但也差不很多。但是，被征收人未拿到补偿，房子也有可能被合法拆除，这是为什么？征收中时不时会冒出来的补偿款被“提存”，又是怎么回事呢？
对此，北京在明律师事务所的青年律师陈丽芳表示，提存的问题首先要从对“先补偿，后搬迁”原则的正确理解开始讲起。《条例》第27条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。紧接着第28条，逾期就是申请法院强拆。这里面提到的征收补偿决定，就是提存一事的来源。
简言之，被征收人在签约期限内与征收方就补偿安置事宜无法达成协议，或者存在房屋产权不明确，所有权人下落不明等情形，征收方就会依法下达征收补偿决定。此时，如果实行的是货币补偿，货币补偿需要专户存储，被征收人可以随时支取即可视为对被征收人进行了补偿；实行现房产权调换的，征收方可以确定安置房源，待被征收人搬迁完毕或得以确定后再实际办理交付手续；实行期房产权调换的，征收方则可以在决定确定安置房源后要求被征收人搬迁，待安置房竣工后再按约定交付房屋。
也就是说，在上述特殊情形下，即使被征收人未拿到征收补偿，征收项目仍要继续推进下去，其房屋也能在上述条件满足的前提下被征收方合法拆除。
对于2011年《条例》出台前即实施的拆迁项目，提存便是此时拆迁方常见的处理方式，其目的是为了履行债务。《合同法》第101条规定，有下列情形之一，难以履行债务（支付补偿款）的，债务人（拆迁方）可以将标的物提存：
（一）债权人无正当理由拒绝受领；（如根据补偿决定或拆迁行政裁决确定了补偿数额的）
（二）债权人下落不明的；
（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；
（四）法律规定的其他情形。
在征收补偿被提存后，征收方应当及时通知被征收人领取（领取地点是公证处）。被征收人可以随时领取提存的征收补偿，但自提存之日起五年内不领取的，提存物扣除提存费用后就归国家所有了。当然实践中这种极端的情况一般不会发生。
需要指出的是，提存这种情况的出现对于被征收人而言是不利的。这就意味着征收方所打算给出的补偿就是提存的那么多，再想增加补偿数额难度较大，且法院通常也不会支持。而提存出现的前提是补偿决定或拆迁裁决的合法有效，故被征收人的维权关键就在于及时针对补偿决定提起复议或者诉讼，从而令博弈的平台继续存在下去，避免征收方通过“提存”解套进而推动强拆的进程。
在明律师想提示广大被征收人的是，提存一事的存在告诉我们，拆迁维权切忌一味消极等待、拖延，而是要积极作为、行动，采取合理有力的步骤来持续搭建协商、谈判平台，没了一个就要再续上一个。要始终保持棋局是“活”的而不被走“死”，靠的就是不等不靠，依靠法律。须知，在你不动的时候，征收的推进脚步一刻也不会停止。
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北京在明律师事务所坚持“只为被被拆迁人维权”,帮助被拆迁人获取更多合理补偿。
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父母的房子拆迁补偿款怎么分配
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9月18日，山西正清和律师事务所渠标律师如约来到本报权威在线，接听了关于经济类合同、房屋买卖的法律咨询。两个小时内，共有20多位读者打进热线与渠律师进行交流，在此摘取几例。
村里凭什么拆了我家的老房子？
刘先生：老家有一套房子，大概有三十多年了。父母留给我后，地契也一直在我手里。我一直在太原生活，很少回去。2011年村里把老房子拆了，盖了新房，但房子没有分给我而是给了别人。我想问一下村里这么做依据是什么？我怎么要回我的房子呢？
渠律师：我分析村委会这么做的原因有两点：首先，这套房子有可能涉及到城镇居民继承农村宅基地的问题或者历史的遗留问题。其次，可能是村里的“土政策”。具体情况要先去找你们村的村委会，让他们给一个理由，然后再决定该如何解决。
租住的公产房如何继承？
刘女士：我公公有一套房子，是租住的原来单位分给他的公产房，因为每年交的房租很少，他的四个儿子都想继承这套房子。现在他和大儿子住，房产证的名字经常更改，从老大变老二，现在又改成老三的名字。我想问一下，我们应该怎么做，这房产证上的名字才能确定，不再更改了？
渠律师：首先，单位的出租房屋能不能进行继承，值得商榷。其次，如果要办理租赁房屋的使用权人变更，公房管理部门通常有这样的要求：如一处住房内多个家庭成员具有使用份额的，家庭内部应出具书面协议。经公证处公证后，方可办理租赁变更。协商不一致，儿子可以持《租用公房凭证》和其他相关资料向出租人提出变更承租户名的申请，经出租人审查后予以确认。如认为出租人变更承租户名的行为侵犯自身合法权益的，可以依法向人民法院提起诉讼。
公房租赁关系是一种特殊的合同关系，是国家在计划经济时代实施的一种政府福利行为。由此决定了合同双方的权利义务具有非自由、非等价的特点。
公房承租人变更，有两个条件：一是户口必须在册，二是直系亲属优先。如承租人死亡，在承租房屋处有本市常住户口的共同居住人应当协商确定承租人；协商不一致的，出租人应当在原承租人的配偶、子女、父母、其他直系亲属之间按顺序确定承租人。
老人的房子拆迁，儿女如何分配？
蔡女士：我公公家的房子拆迁了，他有三个孩子，是不是按户口上的人头分这拆迁款？孩子多，一套房子不够怎么办？
渠律师：所有私有房屋的拆迁都是有预案的，都有一定的规则。拆迁补偿款不按人头算，一般按面积算。拆迁预案中回迁的不尽相同，例如，拆1补1,拆1补2等。孩子多，要多分一套房子，可以与开发商协商，并提出你的拆迁方案，但这需要在拆迁前和开发商沟通好。
哥哥独占了补偿款，我该怎么办？
杨先生：父亲有一套房子，拆迁分了20万，但被我哥哥拿走了。我觉得这笔钱我应该也有份，但是哥哥不同意，父亲也不愿出面向哥哥要，我该怎么办？
渠律师：父亲在世期间，这笔钱是属于你父亲的财产，怎么分配应该按照他的意愿。如果你哥哥在违背老人意愿的情况下，强占了这笔钱，你父亲可以举证并起诉。但如果是他赠给了你哥哥，你就没有权利要求分割。如果父亲在去世前立下遗嘱，将钱做出分配，明确了有你的份额，你就有权利要这笔钱，但前提是这笔钱属于你父亲。
如果要立遗嘱的话必须符合以下条件：一是立遗嘱的人神志清楚，有行为能力。二是遗嘱的内容要合法，不能剥夺无行为能力或无独立生活能力的人的继承权。三是遗嘱中的财产是个人的合法财产。
遗嘱的效力，在形式上讲，公证遗嘱效力最高。生命垂危时立遗嘱,应有两个以上无利害关系的公证人证明,公证机关可在审查其合法性后,予以公证。公证员对遗嘱有保密义务。进行遗嘱公证,可向立嘱人提供法律上的保障,即其在生前按自己的意志,处分其财产,对预防和减少纠纷都有积极的作用。（本栏目由太原市律师协会协办)
本报记者赵琴实习生周晨
作者：赵琴周晨
本文来源：山西新闻网-山西晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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