一次性把買房的事情說清楚，很全面的購房常識
從1995年開始，我在一家國營企業做房地產開發。如今，房子成了完全商業化的東西。我從一個小職員到某集團華北大區的副總裁，從月薪450元整到年薪幾十萬。我的15年基本是中國地產最風雲波詭的15年。我的這15年也是整個時代超速發展的15年。3個月前回老家過年，和朋友喝酒吹牛的時候，我說，我不幹了。所有人都瞪大了眼，一個人能有幾個15年，我從22歲的毛小夥到如今人到中年。怎麽說不幹就不幹了呢？到今天，也算是一般的成功人士了。所有人紛紛以為我喝大了開玩笑。卻不知我是真下了決心。因為，我明白，我這些年在地產業做了幾乎所有的職位，從銷售到策劃，從打字員到總裁助理，從工程監理到營銷副總。房地產這個越來越被唾罵甚至充滿了神秘的行業，我涉足過所有的環節。我卻累了，在人到40的時候決定不做了。我說，我不能再做了，這些年，到處送禮，送來送去，我早晚得把自己送進去。我又說，世界上有兩大經濟泡沫，第一個是美國國債，第二個是中國的房地產。　我再說，我不做這個行業了，我退出後，寫一本書，把和房子有關的事情說得清清楚楚。希望對在買房的人、已經買房的、打算買房的、不打算買房的、一輩子買不起房的、一輩子不用買房的、還有二次改善住房的人，能有一點用處，能多長一個心眼。我做得不多，只想把這15年中國地產的黑幕一一揭露出來。寫得詳細點，啰嗦點不要緊，但是不嚴肅，不說教。而是要通俗的、有趣的、詼諧的、幽默的、嘲諷的、無聊的、娛樂的、把房子這玩意兒弄個明明白白。
再次警告，本書兇猛：房地產商、炒房團以及XX請繞行。歡迎咬牙！ 是為序。
第2節：住宅結構的初級掃盲
01 住宅結構的初級掃盲
　　都說地球在開會，調成振動模式了。先前的幾次大地震，讓國人對房子的質量備加關註，為什麽有的建築如同錫紙，有的建築如同磐石？咱們小老百姓，覺得結實就成，哪考慮過房子是用什麽材料建的。
　　我們選房子，把太多的目光放在了開發商的名氣、樓盤的地段、小區的建設、物業是否完善等上面，很少去考慮這個自己幻想擁有70年的“籠子”是用什麽建的、是怎麽建的。
　　房子的建築形式多種多樣，結構卻不外乎幾種：磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。這些名字你也許耳熟能詳，我簡單說說，咱是買房不是蓋房，略懂一二即可。
　　磚混結構
　　通俗點講，就是磚+土。承重的是磚，磚的強度決定了墻的強度，墻的強度又決定了房子的結實程度。換句話說，磚的好壞在一定程度上決定你和家人的安全系數。裝修的時候你可以親力親為，建材啊耗材啊花錢買個安心。可是房子咱是買現成的，你要是沒有個當包工頭的朋友，這中間的貓膩你就別自個兒琢磨了。（地基呢？不重要嗎？）
　　磚木結構
　　按字直譯，就是磚+木。承重的還是磚，樓板結構、屋架用木頭，國內中小城市中非常普遍，（大城市的奢侈別墅另說）。空間分隔較方便，自重輕。你要真在農村有個一畝三分地，愛怎麽折騰怎麽折騰，什麽環保什麽低碳都邊兒去，非得把盯著房價走勢的大夥眼紅死。又扯遠了。
　　鋼筋混凝土結構
　　顧名思義，磚+鋼筋混凝土。鋼筋聽起來多堅韌不摧啊，“混凝”聽起來多密不透風啊，這種結構也是目前國內大眾商品房最為牢靠的結構了。柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料建造。你現在去買房，售樓小姐一定會加上這句——“我們的房子抗震性能好，能抗幾級幾級地震。”以此來慰藉國人極沒安全感的小心靈。
第3節：不能不研究的房子的建築形式
　　從洞穴到草棚，從平房到樓房，我們賴以居住的房子，其建築形式可謂一變再變。於是，在這變化的過程中，原來選個地兒就立馬建房的時代一去不復返了，取而代之的就是70年有限的房產關系。這話怎麽說？聽我給你簡單聊一聊。
也就是70年的事兒　　
要說咱們買房子第一想的是什麽啊？是建築面積。但是問你建築面積是怎麽算出來的，很少人能說明白。很多人以為自己拿了房產證，有了上面的條條框框就是爺了。其實呢，你是孫子了，因為在打算買房前你就被涮了。這其中的原因，咱先說大的，小點的不說你都明白。
　　房地產商在拿地時，有個文書，其中的兩條就是規劃用地面積，以及規劃建築面積。
　　什麽是規劃用地面積？就是規劃批準的紅線內占地的面積。這就好比清朝初期，那些立功大臣跑馬轉了一個圈，好，這圈裏的地是你的了。可惜那是清朝，咱們現在是現代社會，社會主義社會。這地還是地，可惜不能把樓蓋滿了。於是，內地的咱不說，去看看香港的樓靠靠。那叫一個打開窗戶就是對窗的內褲。所以開發商得在這個用地面積上告訴我你的建築面積是多少。開發商不是清朝的立功大臣，你花錢圈了地也不是讓你在上面隨意塗抹玩的。
　　什麽是規劃建築面積？建築面積在法規上的意思是規劃批準的項目總建築面積。這就好比你去餐廳吃飯點菜的技巧。你點多了吧，吃不了，剩了就餿了。“餿了”這詞好玩，有一次我去廣州，看見一大片地就餿了。你點少了吧，自己餓著對不對？做地產的人都是壞心眼，一個比一個壞，他們總想著花最少的錢買最大的地，用最少的地搞最大的建築面積。你別急，有國家管著他們呢。國家讓他們隨意亂畫嗎？不能。
　　於是國家就給房地產商個數字，這個地啊，靠近商業區，高層啊，建築面積要在多少以上，你如果使用必須控制在多少以下。
　　這麽一看，其實地產商也挺憋屈的，但他們的壞心眼不少。比如，競標的時候，你一看，哪一家的建築面積都是最少的，全是綠化面積，只有兩根形似柱子的建築戳在那裏。不懂的人以為是建球場呢。然後呢，只要地拿下來了，你再去一看，足球場變臺球廳了，密密麻麻的樓盤出來了。
　　你能讓拆了重建嗎？
　　我說這些就是給大家提個醒兒，其實這個建築面積與規劃面積的多少是與房主有很大聯系的。你問有多大？其實也不大，就70年的事兒。
　　低層、多層和高層樓房之間的PK
　　咱接著說建築形式的層數問題。這一說到住宅的層數，就讓人想起高層、中層、低層之說。可謂是名堂繁多。這“層數”前加了那麽多不同的名堂，到底是什麽意思呢？先看看國家的規定。
　　按《國家住宅設計規範》規定：低層住宅是指層數在1到3層的住宅，多層住宅是指4到6層的住宅，中高層住宅為7到9層的住宅，高層住宅為層數在10到30層的住宅。曾經有上限不超過30層的規定，但隨著《高層民用建築設計防火規範》的修訂，高層建築突破了樓高100米的限制，所以市場上也出現了30層以上的超高層公寓，像華亭嘉園等。關於這些名目不同的樓房後面的奧秘，讓我來為大家說道說道。
　　所謂“遠近高低各不同”，那自然“層高層低也不同”了。我朋友說，站得高，看得遠；我媽說，住得低，少爬樓梯。到底這些樓層都有哪些優點和不足呢？一起來盤點一下吧。
　　1.低層住宅
　　別看低層住宅層數低，恰好這層數低成了它的優勢。因為層數少，所以樓群密度低、周邊環境好。同樣的道理，建築層數較低，樓梯的坡度不大，用起來就方便，尤其是咱們那些大伯大媽們，那叫一個喜歡。還有一個原因，低層住宅結構單一，平面布置緊湊，組合靈活，可謂雅俗共賞。你看，城市的低層住宅，既有Townhouse、別墅、獨門獨院的標準四合院，也有大量的平房、大雜院。農村裏的低層住宅就是普通的民居，可謂遍地都是，這也是民風民情。
　　目前，低層住宅在我國城市住宅的建設中，所占比重較小，在小城鎮和鄉村的住宅建設中所占的比重較大。如今在城市中，新的低層住宅因地價、環境等原因，大部分都集中在城鄉結合的地區。
　　2.多層住宅
　　多層住宅在市場占有相當大的比例，但在北京，因為成本原因，即使擁有一套普通標準的多層住宅，只要地段不太差，那你就是在享受一種高標準的生活了。多層住宅的優點到底好在哪兒？咱們來看看：
　　首先，與低層住宅比，多層住宅可以提高土地的利用率；與高層住宅相比，工期短，工藝簡單。你不服不行，看看那些多層住宅，每一層少說也住4家。一次我去一朋友那兒，楞在他住的那層轉了半天兒才找到他家的門。
第4節：不能不研究的房子的建築形式
　　其次，多層住宅不需要電梯、泵房等輔助設施，因此，像公共走道等公攤的面積就比較小。自然物業管理費和修護費用相對就較低了，這可是讓咱尋常百姓省下不少錢。
　　第三，多層住宅在建房時，建材沒有特殊要求，建築構件可以大規模工業化生產。因此，總體來說，造價也比較低。那相對來說房價自然要便宜多了。當然，目前市場上也有框架結構的高標多層住宅。這又是另一碼事兒了。
　　當然了，普通的多層住宅一般壽命比較低，加上大部分沒電梯，那人要是老了，爬這樣的樓梯是夠受的。
　　3.高層住宅
　　高層住宅是城市化、工業現代化的產物，它滿足了像我朋友他們那些人想站得高，看得遠的心願。這個龐然大物，由於形狀不同，被美其名曰為塔式、板式和墻式、蝶式。又由於內部空間組合的方式不同，可分為單元式和走廊式。
　　高層住宅因為高，所以電梯成了必配的硬件。於是，在眼界開闊的基礎上，它又多了一個優點，就是只要不停電，就不用爬樓梯。對於國家和開發商來說，高層住宅可以節約土地，增加住房和居住人口。同一面積的土地如果采用高層住宅，將住宅向高空發展，就可以實現較高的容積率，換句話說，就是可以多住幾戶人家。在對於目前建設用地緊張、寸土寸金的一線城市，像北京、上海來說，實在是一種最適宜的建築方式。
　　當然了，高層住宅也有一些不足之處：住在這樣的樓房裏，大家不說做到老死不相往來，至少鄰裏之間的交流可是惜話如金了。再有，由於配置電梯、水泵，維持設備的正常運轉，物業費和維修費自然就高了，公攤面積也不小。加上高層住宅連片建築，追求低碳生活自然就難點兒了。
　　不過，從目前房地產市場上看，很多高層住宅社區，在設計方面都各顯其能，有了一些獨特的設計，使高層住宅的舒適度大幅度提高。
　　披著馬甲的板式小高層
　　為啥把小高層單獨拿出來說呢？這是因為一提到小高層，我就想起那句“披上馬甲就不認識你了”。
　　作為住宅中的新品種，板式小高層目前沒有明確的定義。一般說來，8至14層、板式結構、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。這種房子好啊。好在哪兒？你來看看：
　　1.朝向好，多是南北朝向的，采光通風充分。
　　2.看著小，用著不小，就是說容積率小，但視野開闊。
　　3.安全可靠，入口集中，安全；多是一梯兩戶，私密性較好。
　　4.實惠，公攤面積少，使用率高，當然，這是和塔樓相比。
　　5.空間結構靈活，戶型富於變化。
　　看看，這正應了俗語“小的是美好的”的一說。現如今，這板式小高層，搖身一變，一件馬甲披在身，頓時成了樓市點金石，與“e”並肩，成就新的時尚。為什麽這麽說呢？讓咱們看看小高層現在在上海、北京樓盤的風雲變幻吧。
第5節：不能不研究的房子的建築形式
　　小高層在上海、武漢首先成為“主流樓盤”，可謂星途亨通。緊接著，進軍京城也漸成氣候。過去，高層塔樓曾經是高檔物業的要件，相對於普通的五六層樓房，帶地下車庫、花園小品、錯落有致的高層塔樓的確使人們的居住品質大大提升。但隨著人們對於居住的舒適度要求越來越高，高層塔樓的弱點就暴露出來了。像通風、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質下降等。就這樣，獨具中國特色的板式小高層就輕扭腰肢俘獲了人心。
　　這腰肢可不是白扭的，好處也在那兒擺著呢。板式小高層則充分揚“板式”之長，補“多層”之短，一般保持在8至14層，最高的達到18層，以一梯兩戶居多，私密性可謂強矣，戶型均好性明顯。同時，小高層設有電梯，方便出行，並且吸取了許多高層塔樓的設計經驗，建有地下車庫和組團綠地等。
　　最重要的是板式小高層建築成本較高層為低。咱來算筆賬，根據有關建築設計規範，一臺電梯的使用戶數最多是90戶，而14層以上要建兩個樓梯，因此一般的塔樓都要建兩個樓梯，配置至少兩部電梯，此外，建安費用也隨著樓高而水漲船高。但小高層的樓高和戶數，決定了它的成本要遠遠低於塔樓。所以，目前北京市區的許多小高層售價30000余元，與塔樓相當甚至略低。
　　當然啦，前面咱也說了，開發商的心眼都是壞的。在板式小高層的建築上，他們也想出了餿辦法。什麽辦法？開發商想“多出面積”，於是使進深太長，面寬又不擴大，房間呈狹長性，中部的采光通風就受到了影響，並就此產生了暗間。
第6節：選套合適的房子其實很簡單
　　在房地產業中混了這麽多年，常聽到的就是有人說：“選套房子咋這麽難。”可不是，對於不知道房子的選購方法的人來說，那就跟娶個稱心如意的老婆一樣，難啊，不是一般的難。可你要是掌握了選房的技巧，那就是再簡單不過的事兒了。
　　讓實用掀起概念的蓋頭來
　　買房子幹什麽用，自然是用來住，用來過日子的，這是首先需要記住的原則，在這個大原則的指導之下，你需要把那些花裏胡哨的什麽概念啊、環境啊、配套啊這些詞用“實用”這個標準來衡量一下，就會發現其實很簡單，表面的這麽多層修飾剝去之後，要想選一套適合自己的、物有所值的房子，還是很簡單的。
　　1.概念＝什麽人買什麽房
　　什麽叫概念，這詞聽著很玄，現在什麽古典主義風格啊，什麽未來的房子啊，聽得人是一楞一楞的，其實你把這些詞都套上實用主義這個原則，就會發現，其實很簡單，概念就是市場定位。從這個概念中，你可以看出開發商這房子是想賣給誰，這直接決定著你將來的鄰居都是些什麽樣的人，你要和這個居住環境和感覺貼合，才能住得舒服。要不符合，那就是自己找罪受了，你想啊，要是一傳統觀念很強的人，住進了一個很潮流、行為很現代的人居住的環境中，那還不得憋屈死，整天不是看這個不舒服，就是看那個不順眼，這不是自己給自己下絆子嘛，所以，概念這玩意兒雖然不能太過追求，不能盲從，但還是要稍微註意一些，要把概念當成一種標簽，來判斷一下這個標簽適不適合你。
　　2.期房＝海市蜃樓
　　期房，真的就是一個海市蜃樓的存在，因為你看不到實物，所以就有了許多的風險存在，在“變現”的時候，有很多不確定的因素，面積可能有誤差，規劃設計可能被人修改了，本來該用的好的建築材料也成了次的，種種這樣的風險不能不防。就算開發商很有良心，這些方面都保持著你想象中的樣子，那時間呢，是否能保證，在規定的時間內，能否如期交房。這些都是極有可能出現的問題。因此，作為一個實用主義者，在售樓小姐天花亂墜地向你宣傳這個期房有多好，將來會怎麽怎麽樣時，要把握好一個原則，想象中的永遠是美好的，要想將來不接受殘酷的現實，就需要在買房合同中把開發商限定死，讓他不能輕易地變更，要麽，就放棄期房，幹脆選套現房，這些問題就可以有效地避免。
　　3.樣板間＝時裝表演
　　模特兒在T型臺上做“秀”穿的衣服，大家都喜歡，但恐怕沒有多少人會真正買來穿在自己身上，為什麽，不實用，真正穿在大街上，肯定得被人當成怪物，因此，這玩意兒是沒有實際的市場空間的，樣板間也是同樣的道理。這樣的擺設工程為了能夠達到吸引人眼球的效果，一般會請著名的設計師設計、一流的施工單位嚴格地按照圖紙裝修、請專業的燈光師打光，使得每一片兒的燈光、線條都很富有美感，甚至就連犄角旮旯也處處體現細節，然而，這樣的房子要想真正地搬到自己家中實用，是很難的，單不說造價很高，我知道有些人有錢，不在乎這個，但實際卻是，這樣的樣本搬到屋子裏，根本就派不上用場，甚至還會是阻礙。看著造型很美的旋轉樓梯事實上連床都沒法搬上樓，地面凹凸動感的設計根本就沒法擺家具……看到這樣的差異，你就得明白一個深刻的道理，樣板間這玩意兒是不能作為參考的，一切只是為了表演而存在。什麽時間樣板間撇去了那些豪華，真正與交到你手上的實物差不多的時候，才能作為選房時候的參考，否則，還是敬而遠之吧。
　　4.使用率＝房價“系數”
　　使用率這個說法，這些年，被挑得很高，某某小區85%，某某家園84%，然而，很多人並沒有真正地重視這個“高”，沒有把使用率和房價掛上鉤，實際上，這是極其錯誤的。你想想，同樣是花50萬買一套50平的房子，使用率是70%，還是80%，平均到房價上，那每平米得差出好幾百塊，因此，不要走過場一樣問問使用率的問題，最好弄清楚你為多少面積掏了錢，然後自己家可以使用的面積是多少，這樣，你會得出真正有效的房價。
　　5.戶型＝功能空間的組合方式
　　房、廳、衛的數目、房間的大小、形狀、朝向，這些在戶型圖上可以一目了然的東西對每個人都有著不同的意義：他認為糟糕的戶型，在你那裏可能正合適。所以，戶型的實質其實是：在你的需要之下，空間可被賦予什麽功能？它的組合方式是否能最大限度地體現這些功能？
　　比如，早出晚歸的上班丁克族不必講究房子的朝向；很少引客進門的人不需要40平方米的客廳；經常在家辦公的人不能把電腦搬進臥室，要有工作間；花200萬元以上買房子的人，三大一小的概念就要作廢：一間放不下10平方米衣櫥的主臥，怎麽安放她浩如煙海的衣服？
　　把自己放在房子中假想著生活一下，你將會發現戶型中掩藏最深的劣勢。
　　6.環境＝升值或享受的空間
　　環境這個東西，是商品房衍生出來的一個價值，也是必須要考慮到的因素。周圍環境好了，才能住得舒服。當然，這個環境也有大小之分，大環境就是指小區外部的環境、整體氛圍和設置如何、小區處在一個什麽樣的位置。小環境就是指社區內部的環境規劃和整體布置。如果這兩個方面，能夠兼得，那是最好，否則的話，就需要區別對待了，看看你具體需要的是什麽樣的，一切從需求出發，不要被售樓小姐的介紹牽著鼻子走。
　　在考察小環境的時候，實用主義的標準就更為重要了，什麽歐陸風情、新加坡格調，你盡可以把它就當成一個口號，口號之後是否有貨真價實的東西才是最重要的，比如說，給孩子、老人專設的活動區，就比那些羅馬風格的雕塑啊、柱子啊，要人性化很多，真正滿足需求；在你走累了的時候，能找到些小凳子、小石墩什麽的，也比那些高高低低的、有錯落感的隔斷墻要好很多。
　　7.配套＝門當戶對的設施
　　配套這個東西，只有和你買的這個房子真正能配得上，才有實際作用，否則的話，不是錦上添花，而是畫蛇添足了。不信，你想想看，一個檔次比較低的房子用得上每戶一個的地下車位？如果都用這種實用的觀點來看房子，這些配套設施就可以擺脫無謂的攀比，真正做到適合就好。
　　到工地去一定要到工地去
　　外行看熱鬧，內行看門道。你要是恰好有做過工程的朋友，他會告訴你“抽查”的必要性。所謂抽查，就是在適當的時間，去看看工地重要節點的施工狀況，以此來判斷施工的質量。往往一般人到了工地，就像二傻子進城，哪兒哪兒都覺得新鮮，亂花漸欲迷人眼，估計北在哪兒都不知道了。說話更是說不到點子上，盡說白話。
　　我陪客戶去看過房，那個假行家抱怨：“唉，怎麽鋼筋都是生銹的啊，不行不行，這房敢買嗎？”內行的人就會告訴你，工地上用鋼筋就是要用帶點銹的，帶銹的鋼筋表面粗糙有紋理，這樣和混凝土的粘結才更易更牢固。不懂不要裝懂，鬧了笑話不說，更暴露了你容易被宰的本質。
　　記住我這句話，衛生狀況不可小覷！
　　衛生檢查各行各業都有，為什麽？說明“面子”的重要性。越是有經驗的項目經理，越會註重工地的整潔。你想啊，工地是個什麽地方，在你印象中一定是嘈雜瑣碎，雜七雜八的建築材料遍地都是，民工們灰頭土臉，攪拌機一刻不停地轟隆作響。其實不然，幹凈利索的工地有幾個比較明顯的特點：建築材料碼放得井然有序，這是效率的保證；地面也都經過了硬化處理，別說垃圾了，應該說浮土都很少；另外，用於防塵的護網，就是那種類似紗窗的把整個建築籠在其中的東西，一般都是藍綠色居多，你註意了，那種材料即使是風吹雨打，變化的頂多是色澤，不該是大面積的撕扯破爛；還要看施工區內，工人們是不是都按規定佩戴安全帽和掛牌。這些基本的表征不是小題大做，一個施工團隊的素質很大程度上決定了施工的質量。
　　我有過這樣的經歷，有次到一個工地，看到A建築公司的一個項目經理，為了相鄰工地（B建築公司）飄過來的塑料屑和人爭執。我覺得至於嘛這，可後來兩邊的活一比較，A工地的總體質量高出B一大截。還有我註意了B工地的防塵護網，爛得像使用多年的蒼蠅拍，果不其然，那個工程成本高、效率低、工期長還質量差。
　　你別以為工地的衛生狀況是可以像辦公室那樣突擊一下應付檢查足矣，其實不然，工地與其他地方的大掃除完全是兩個概念。要是沒有多年的施工經驗、嚴格的施工管理、高素質的施工團隊、嚴密的施工組織，想要工地井井有條幹凈利落，那簡直是不可能的。道理很簡單，所謂熟能生巧，經驗足了才會知道施工到哪一步需要做些什麽具體工作，需要什麽建築材料，同時進行的幾道工序會不會產生相互幹擾，如何避免這些幹擾。
　　工地布局怎麽安排才經濟合理高效，從而避免施工進程中臨時的變動以及設施的搬移造成的勞動力損耗。建築施工不是紙上談兵，只有通過嚴格嚴密的管理，藍圖才能得以落實，而高素質的施工隊伍，才能真正領會你的意圖，知道活要怎麽幹，幹得恰到好處，不該幹的活，盡量避免。
　　單說建築垃圾吧，一層樓下來廢棄物怎麽都得有個百八十噸，工人素質高的隊伍，垃圾絕不會隨手丟棄，而差勁兒的隊伍，剛清理的場地，先是一小撮雜土，10分鐘後，就能發展到一手推車那麽多，轉天再過來，一座假山就拔地而起了，所以，在那種工地，你不到最後，也別清理。工地的整潔度其實最終應該歸結為施工前嚴密的組織規劃，也就是在這地兒還是一塊空地的時候，就得把今後的事想個八九不離十，不能走一步看一步。這是什麽？這就是水平！
　　當然，咱是去買房的，不是去挑刺兒的，專業上的事兒咱不用操心，也確實操不上什麽心，咱就去檢查個衛生，就我之前說的這些細節，你該註意的都註意下，基本該了解的也了解得差不多了。另外給你個提醒，工地越狹小，做到整潔就越難。還有就是去檢查的時機，一定要在整體建築結構封頂，而外裝修結束以前，其他的時間，人也不見得能讓你進去，施工重地，閑人免進嘛！
　　選樓座要向曹雪芹學習
　　你在選房時一定要有最優樓座的理念，要縱觀全局。你要知道，房子在樓座中的位置，樓座在社區中的位置優劣，和戶型、面積大小等“局部”問題同樣重要。你看曹雪芹的《紅樓夢》裏每個人物的出現都是有一定原因的，甚至每一句話都是有布局的。如果老曹來買房子，絕對是房精。當然我是說他得把寫書的精神頭拿到買房子上來。
　　現在有不少項目采用了“賣完一個再開一個”這樣的方法，如果樓盤賣得火的話，恐怕你還沒機會縱觀全局呢，房子都沒了。但是如果整體開盤的話，是絕對有必要整體看一下，選擇整體的“最優樓座”的。
　　選房如何眼觀全局，應先從總平面圖或沙盤入手，當然，前提是這個規劃圖和沙盤基本屬實，無欺詐現象，然後綜合以下要素，方能在一個位置理想的樓座中選擇出滿意的房子。
　　出行便利絕對是首要考慮的問題。“衣食住行”，住後面緊跟著行，充分說明兩者不容置疑的緊要關系。任何一種家庭架構的組成，無論上班族、孩子或是老人，出行的人便利都是至關重要的。如果一個社區很大，你從自己家出門到走出小區，要走超過5分鐘甚至10分鐘，那這麻煩了，當然，你要是每天純把這段路當健身，那沒問題，只是萬一有急事的話，這段路可就是個考驗了。當然，如果家裏有老人、小孩這種“坐家族”或者說是很潮流地選擇在家辦公的話，就需要考慮遠離噪聲了。根據上面的這兩個原則來進行判斷，就要求選的樓不能離大門太遠，也不能挨著小區道路、地下車位的出入口、地上停車位、運動場所、學校等。
　　另外，安全因素也絕對不容小視。要全面了解社區情況，看是否處於安防“盲點”。如果對一個小區的物業管理有疑問，那選樓時你最好註意一下安全距離，對多層樓來說尤應如此。背靠區外馬路或位於邊邊角角上的樓，可能因為保安的疏忽被“外來人口”鉆空子。別為了圖個清靜反而沒有安全保障。
　　另一個要考慮的是社區內的交通隱患。雖然多數社區號稱人車分流，但仍然會保留很多地上車位，這些停車場所以及地下車位的出入口可能對孩子的安全造成威脅，如有可能，盡量遠離。從規劃圖上看，地下車庫出入口、地上車位一般都會標明，選樓的時候要看清楚。
　　再者，心理舒適度也不容忽視。小區的變（配）電站一般不會對居民有威脅，但在設計中，它一般都被要求有一個“安全距離”。現在的很多小區都會把配電房等用鐵、木柵欄等圍起來，甚至還蓋個小屋子來裝飾一下，使它不至於直接暴露在人前。另外，化糞池也是必須要註意的，它雖然不至於有什麽安全隱患，但是成天看著這個東西，總是會心裏不舒服，因此，選樓的時候，就要問清楚，它設置在哪裏，有沒有圍擋。當然，如果是現房的話，實際去看一下，才會比較安心。如果是期房，你就只能把這些細節都寫進合同裏，否則的話，出了差錯，連個說理的地兒都找不著。
　　戶型就是你的隱秘情人
　　長期以來，人們對戶型的關註和了解就像過去娶老婆——“給什麽，要什麽”，媒婆給你說個臉上有痣的，你就睜只眼閉只眼；房子人家給改成什麽樣無所謂，反正有個地兒生老病死就成。現在早不這樣了，爺們兒都知道，買個房遠比娶個老婆要貴多了，而且你還誓死要和這房扛上70年，說是找個情人這比喻的力度都還嫌不夠。所以無論如何得買個稱心如意的，歸結到實際生活中，戶型絕對是你需要好好琢磨的。
　　這個“情人”究竟什麽樣的好呢，我給你支支招。房子的功能設計、質量優劣以及面積的科學測量，這些你以前忽略的方方面面現在都要重視起來了。
　　1.大不見得就好
　　大戶型當然顯得氣派，不過並不能簡單地理解為大戶型就是中小戶型圖紙的放大，它應該是一種全新理念上的設計，房屋層高的合理高度一般在2.7米以上；新型的采光設計，比如景觀落地窗等。否則，簡單的面積擴大會顯出住房的低矮，從而使人產生“大而無當”的壓抑感。
　　2.忌一覽無遺
　　許多老的戶型，進入戶門後沒有玄關設計，廳內景象一覽無遺，房屋整體缺乏層次感，臥室、書房的私密性和安適度受到影響。現在一般采用的玄關有“密閉式”和“屏風式”兩種設計，“密閉式”會侵占一定的空間，本身房子就比較小的話，就不適合用這種了。“屏風式”實際上就是用玻璃啊，鏤空的木板啊等材質，做出各種造型，不僅美觀，還有實際的功用。
　　3.忌廚廁紮堆
　　在不少蹩腳的戶型設計中，廚房和衛生間緊連在一起，隨著人們生活品位的提高，這種設計應棄用。如果套房的面積較小，兩房間保持較長的距離，其房門也最好別設計成相對或並列的形式。
　　4.忌廳內多門
　　起居室（廳）內的戶門過多，形成了對廳實際面積的擠占。過去的設計往往忽略了這一點，在實際使用當中，起居室往往變成了走廊和過道，而人們都願意在廳中擺放沙發、電視，多門的起居廳使得以上家具難以擺放。
　　5.忌光線暗淡
　　采光是選房子時必須要考慮的一個因素，否則，屋子整日不見光，是非常不好的。當然，在現在的戶型設計中，也不可能所有的屋子都向陽，就需要有一個權衡了，一般來說，臥室、客廳、廚房、衛生間的采光依次減弱就可以了。
　　如果說房子裏，不可能所有的臥室都朝陽，那最起碼要有一間朝向正南，差一點的，也必須要朝向東、西，不見光絕對是個大忌。
　　6.忌動靜相擾
　　所謂動靜結合，就是要把房間的各項功能組合好。臥室屬靜，就要求位置要深一些，並且最好不要把門直接對著客廳，否則的話，不可能做到安靜的要求。相對來說，客廳裏就屬動，人來人往的，而且還有電視、音箱這類的發聲設備，應該盡量地和臥室離開一定的距離，以免相互幹擾。
　　廚房和餐廳最好相連，這樣既方便生活，也有利於室內的衛生。
　　7.忌廚房深藏不露
　　廚房在使用中要排放煙氣、產生噪音，所以切忌把廚房設計在單元房的深處。
　　8.忌房屋通透性差
　　房間之間的公共活動區域的通風狀態的好壞，也是衡量戶型設計成功與否的重要標誌之一。過於曲折的戶型設計往往使室內空氣受阻，夏日室內溫度偏高。戶內的空氣對流是一項很重要的環保指標，只不過長期以來不太被人重視罷了。
　　親愛的，到底哪層好（一）
　　早些年我們這邊流行的順口溜是“一樓臟，二樓亂，三樓四樓住高幹，五樓六樓住混蛋……”聽起來未免偏激卻無比直觀。我那時候理解五樓六樓相當於那時候的頂樓，因為高，所以大多是年輕人在住，年輕人嘛，被說是混蛋也沒什麽不妥，哈哈。不是也有“三金四銀”或者“四金三銀”的說法嗎？無疑確定了三樓和四樓在眾樓層間的王者地位。
　　但是現在大中城市皆是高層，小高層反而更貴了。說到頭，咱小老百姓買房，可能絕大多數是把價格放在計劃的第一位。我敢說，要是一幢高樓不分樓層先到先得都是一個價錢的話，絕對是越往上越爭搶得厲害。
　　就實際來說吧，家裏有老人和孩子的，還是不要選太高的樓層，有人說了，不是有電梯嗎？不是電梯的事兒，你要明白個小常識，無論酷暑還是嚴寒，底層和頂層相對底層溫差變化要小點。再說樓層低點，老人孩子包括不服老的你，都可以爬樓健身，另外也避免了突發狀況，如火災啊地震啊啥的，逃掉的機會大點，翹辮子的機會就相對小點。話糙理不糙，各位可以琢磨一下。
　　補充一點，很多人覺得一樓臟，二樓亂，一到四樓噪音不斷，此類擔憂其實沒有那麽誇張。樓盤若在鬧市，噪音難以避免，臟亂的問題就要和樓盤結構以及社區物業有關聯了，關鍵還有業主素質，這些都是你在入住後才能體會到的。
　　據我所知，近年來底層越來越走俏，這並不是完全因為價格相對比較便宜，而是因為有些人認定，這裏某一天可以做小賣店、作坊、停車房、庫房等，升值潛力極大；也有的人認為底層能種花植樹、更接近自然、“腳踏實地”、方便進出；有些人專門看中底層則因為更喜歡泥土氣息，在條件允許的範圍內還可圍成一個小小的庭院，設一處假山盆景，置一池魚遊淺水，種一方蔥蒜香菜，真是別有一番情趣。
　　頂層也有頂層不可忽略的優勢，視野開闊自不必說，“更上一層樓”從古至今都是國人骨子裏作祟的遺傳基因，哪管它“高處不勝寒”啊，此理放之四海，放之各行各業皆準。在有關建築審批部門嚴格的審批手續和物管部門統一、規範的綠化措施限制之外，頂樓的利用價值在不斷提高，這和人們對生活質量的要求日益增高也不無關系。比如說，樓頂可以單獨或聯合開辟成小園林或休閑、活動、娛樂場所，仿佛世外桃源，別有洞天，成為喧鬧都市中難得的一塊凈土寶地，養花種草、觀魚下棋、品茶打牌、葡萄園、薔薇園、奇石園；有的則為練音、繪畫、休閑、待人接客等辟成一獨特景觀而令人驚羨不已……此時，房主那怡然自得的滿足和津津樂道的情趣，不知為生活平添了多少金錢之外難以尋覓的樂趣！
　　生活情趣對你選房的影響一定遠不如價格來得有分量。大家都有概念，開發商比較青睞的高層定價法則大同小異：最底層的房源最便宜，然後逐步往上加價，幅度一般是每高一層，平均加10～100元左右不等，少數品牌樓盤可能會幅度更大；同一樓層的房子，則一般是東邊套最貴、西邊套次之、中間套再優惠些。
　　這就不難看出朝向這個定價的標準也是選房要考慮的，而且是要著重考慮的。在我國廣闊無垠鱗次櫛比的樓盤中，“坐南朝北”簡直是金科玉律，這個你趕緊記下來，絕對沒錯。
　　所謂“坐南朝北”，一是中國傳統的風水傳統，二是南北向可以不夕曬。較真兒的人會拿全世界整個地球和我說事，別，你可千萬別，我只說中國這960萬平方公裏的土地，您要到國外置業得找外籍的房老祖。風水暫且不說，最後我會專門寫寫中國人在房子風水上的死磕情結。
　　接下來咱班門弄斧一下地理知識。太陽的直射點，只有在赤道附近地區來回移動，最北只能到達23°27&N，那就是我們所謂的“北回歸線”。而向南移動只能到達23°27&S，也就是所謂的“南回歸線”。“北回歸線”以北的地區，太陽是不可能跑到頭頂上來的。所以，太陽總是掛在南邊的天空。而中國絕大部分的領土都在北回歸線以北，就因為如此，在中國，向陽的房屋，大部分都是朝南這個說法是比較科學的。廣東廣西雲南的南部有些地方不在這個範圍內。
　　親愛的，到底哪層好（二）
　　有人可能要說，5～8層有點矮，會看不到陽光。其實這種憂慮大可不必有。為什麽？這還是朝向的問題。我家就住5樓，光線好得不得了，這跟小區規劃分不開。樓盤布局合理了，自然不存在看不到陽光的問題。有些城市的城中村那才叫恐怖呢，就某個有名的古城，我有次拜訪一個朋友，彼時他在城中村租了個套間，那些房子大多是給外來打工者住的，基本上是樓靠靠，對面家裏做什麽菜你一清二楚，誇張的是人家醬油沒了，伸手到你家窗子來借，瞧這鄰裏關系多和諧！話說回來，要是有個小摩擦什麽的，人直接登堂入室拍你，你就慘了……
　　眾所周知，9～12層是揚沙層，據說還是生態學家研究發現的，若是高層建築周圍有公交幹道或者各類工廠，在高層之間就會形成“峽谷效應”，那些含有灰塵的氣流在高樓之間的某個區間左沖右突上下徘徊，這個區間大概離地30米左右。要說這些懸浮物會和住在9～12層的你親密接觸多久，這個科學家也沒有定論。我所了解的是，這些樓層的房子並不會因為是揚沙層而空置，還是綜合考慮比較實際。因為你不能忽略的還有電梯費，現在的高層一般從3層開始收取電梯費用，當然，有些是從1層就開始收的，這沒地兒說理去。每往上1層相應增加3～5元不等的電梯費用（請參考當地電梯費用的標準）。還有，電梯也有使用壽命，20年後，我是說你有幸擁有這個房子20年後，電梯更換的費用該由誰來付呢？從這個角度來說，還是高度適中比較合適，不然後期費用誰也保不齊你是不是還要多掏腰包。考慮長遠點總沒有錯。
　　這麽說來，樓層太高是不好。同時，高層到達一定層數後，給水設施都和普通的住宅是有區別的，這部分費用也不可小覷。我的建議是，打算買30層往上的，還是要慎重考慮下的，別只盼著“一覽眾樓小”。那高上去的層數都是錢！再說了，老人們不是常說，房子要接地氣，太高了估計就接到“天氣”了。這個話題咱最後講風水的時候會再提到。
　　總之，樓層“各有利弊”，過去單位分房，還不是分你哪層你住哪層嗎？別人的話你可以作為參考，關鍵還是自己有點想法有個計劃！（關於這個樓層的問題，你還得把眼睛放亮點，搞清楚這棟樓，開發商到底有資格建多少層，也就是說，弄清楚開發商報審的時候，這樓的層數和最後蓋起來的是不是一樣，別以為他建個十幾二十層都是合法的，有可能上面的幾層就是違建。根據粗略的計算，這多蓋出來的幾層，利潤會高達300%以上。馬克思他老人家早就說過，如果有300%的利潤，資本家們就會踐踏世間的一切。這正驗證了這句話的正確性。你別以為這種加蓋起來的違法建築最後要被拆除，那是不可能的，基本上都是以罰款了事，這點罰款和真正的利潤比起來，那差了能有幾十倍上百倍，開發商當然不會在乎。但是買房的人，你得在乎，假如這棟樓原本是規劃20層，那地基啊，打樁深度啊，就都是按照20層去做的，後期再在上面加蓋上幾層，這個安全問題誰來保障？沒人會給你答案，所以，放聰明點，別一不小心，把自己搭在這不安全的房子裏。）
　　別小瞧細節那玩意兒
　　前面咱們說了，選房子，要多看多聽多問，這回，咱要說一說選房子還要時刻保持著對細節的關註。這又是為什麽？
　　先說綠化帶。如果你選中的樓盤周圍是大片的空寂或是大面積的綠化帶，可別高興得太早，這未必是好事。一般來說，臨近社區邊緣的樓、靠近道路的房子，毗鄰空地的都是危險系數高的。至於小區內的綠化帶，就要看它是否能滿足對外界的隔音作用，以及綠化帶與樓群間的分布是否合理、滿意，因為這涉及到一個隔音的問題。
　　稍具物理知識的人都知道，只有樓群不封閉，不密集，才不會形成一個回音的空間。這樣計算下來，樓距按有關的規定是要有一倍樓高才算合格的。至於小區邊緣的樓房，如果是商鋪或是寫字樓的話，相對噪音會小很多。
　　從戶型結構上看，戶與戶之間形成風車型或蝴蝶型的就比較合理，在增加景觀，擴大視野的同時，也能盡可能地減少鄰裏間的相互影響。每一戶內部的娛樂區與休息區分離開來，臥室區域不要靠近相鄰單位的“發聲區”。
　　再來看看細節的第2個——內部配設。先來看窗戶玻璃。一般的樓房都有夾層玻璃，它們既能隔音，又能防紫外線、保溫隔熱節能。最為重要的一條是它們還可以當防盜網用。即使受到外力的猛烈撞擊，這種夾層玻璃也可以阻止沖擊物穿透，而破損的玻璃則形成蜘蛛網狀的裂紋，有時還可以增添觀感。在這方面，前幾年廣州某花園小區在這方面做得比較到位。這個小區在臨近黃州大橋的區域，所有的窗戶都安裝上了中空玻璃，以每平方米160元的高造價（當時造價）獲得了很好的隔音和隔熱的效果，降低了30～40分貝的噪音，夏日高溫天氣還可以隔熱50％以上。那個樓盤價高卻賣得很好。為什麽？為業主考慮得周到唄。
　　另外，樓板也是不可忽視的問題。當然了，我們一般人不可能關註得那麽專業，我在這裏說一說，讓你知道一下。一般樓板的厚度要求是10～12厘米，在建造中，如果用16厘米厚的無梁樓板，就會大大增強樓房的隔音能力，減少撞擊聲，延長使用壽命和增加抗震能力。
　　總之，別小瞧樓盤內的細節，這些玩意兒不定哪天就讓你後悔半天。
第7節：期房？現房？購房時好糾結的一個問題
　　這是個讓很多人糾結的問題，一句各有利弊不足以服眾，今兒咱就好好做個比較，最後拍板的是你，你自己多琢磨琢磨。
　　讓人歡喜讓人憂的期房
　　當前各大城市的房事，開發商賣房幾乎全是期房。期房，顧名思義就是遠期交工的房子。其優點有如下幾點：
　　1.先期訂購，戶型、位置都比較容易選擇到合適的。由於房子沒蓋好，也剛剛開始賣，開發商所能提供的所有房屋都有，這其中不乏一些好的位置，好的戶型的屋子，有比較多的選擇機會。
　　2.價格上優惠比較大，一般在10％左右，有的還更多。因為這房子到手還需要一到兩年的時間，為了滿足這中間的落差，開發商會選擇價格低一點出售，這樣方便更多的人接受，當然，也能有效地回籠資金。
　　3.付款比較靈活，一般可分為3次。第1次是在開工時，一般只付定金和首付款；第2次是施工進行到一半時，付房款的60%左右；第3次是在房屋完工後，交齊費用。當然，這主要針對的是付全款的情況，如果是按揭貸款，那就需要每月還銀行了。
　　4.工程質量能看得見，可以實地監督，提出意見。一般來說，從交完定金的那一刻，買房者就有權利去查看工程進度了，可以就發現的問題詢問開發商，要求得到解決。
　　當然，期房也有缺點，而且那還不是一點點呢：
　　1.交房日期不確定。雖然說合同上有明確規定是哪一天，但是有的樓房就是到期無法交付，不管是由於什麽原因造成的吧，對買房人來說，都是個損失。
　　2.實際交付的房子與宣傳的差很遠。這就是期房可能存在的最大問題了，有可能前期宣傳給你的是個美女，實際交付的卻是不折不扣的醜女。
　　3.如果開發商實力不行，在交房前就倒閉了，那買房人絕對會是最大的受害者。
　　看，這真是個讓人歡喜讓人憂的期房啊。怎麽辦？再看看現房吧。
　　踏實放心的現房
　　現房，就是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售房屋的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同後，立即可以辦理入住並取得產權證。你要記住了，只有擁有房產證和土地使用證才能稱之為現房。
　　相對期房，現房具有較強的安全性和直觀性。優點如下：
　　1.所見即所得。由於現房是已經立在那兒的一棟建築，你可以就房子的質量、裝修、位置、室內格局等各個方面進行實際的調查，並且可以把具體調查結果與廣告進行比較。
　　2.不必擔心房子是否能夠按時交付，避免購買期房可能帶來的時間風險，具有較大的安全性。
　　3.能夠避免因為購房時機不適當，房地產市場出現泡沫，價格下跌帶來的損失。
　　相當於期房那種僅僅憑著一張圖紙，一個沙盤，一些美好的描述就敢拿出來忽悠人的形式，現房的優勢那可謂是顯而易見了。但是現房也不是說完全沒有任何缺點的，我得先和你說一說，免得你過後罵我。
　　首先，留存的現房除了開發商個別保留的之外，就全部都是別人前期（在還是期房的時候，或者剛開盤的時候）挑剩下的，戶型和位置可能都不是特別理想，能夠選擇的余地比較小；再者，在現在的市場大環境下，現房的價格要比期房貴很多，要承擔比較大的經濟壓力。
　　不能忽視的二手房
　　當市區的房價毫無疑問地居高不下時，要在市區買二手房，過戶費就是筆不小的數目。算一算，還真是讓人肉疼啊。所以，當新樓盤居高不下，你不妨將眼光轉到那些地段、環境、戶型、配套俱佳的高性價比現房，即二手房上。
　　二手房也叫次新房，是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它相對開發商手裏的商品房而言，是房地產產權交易二級市場的俗稱。
　　從客觀層面分析，二手房的性價比不比期房差,而且二手房的價格較期房更趨於多元化,房源選擇面也更大。另外二手房都是現樓，采光、戶型、層高、通風性、周邊的配套設置、交通情況以及娛樂休閑場所等更為直觀，心理保障性較強，和期房不同，不必擔心出現“爛尾”現象，期房雖然首付少，但安全系數相對較小，交房時往往和效果圖有一定的偏差，甚至很多出現層高偏低的情況，這樣自住的話，令感覺很壓抑且空氣流通不夠。關鍵一點，二手房房產證通常較期房齊全。
　　當然了，一提到二手房，有人可能說了，二手房的過戶費是個龐大的數字啊。沒錯，這也是二手房令許多人畏懼的很重要的一個因素。很多人心裏想：明明買的是二手房，可過戶費相比新房的交房費用更高。真的是這樣嗎？讓我們來算一筆賬吧。
　　某二線城市期房：
　　交房時間為2010年，以該樓盤4號樓10層一套142平方米的戶型為例：本套房源為期房銷售，開盤售價為每平方4688元，總房價為142m2*4688
元/m2= 665696元。
　　在這裏我們不妨詳細地算下這套戶型在交房時需交的費用。2010年交房時，買房者需交費用明細為：契稅(3%)加上維修基金(2%)和水、電、燃氣、土地證費用以及裝修垃圾運費、房產證工本費等等。
　　其中，契稅3%相當於總房價665696元乘以0.03，得出結果為19970.88元；維修基金2%為總房價665696乘以0.02，即得出結果為13313.92元；水立戶費1200元、電立戶按365元/戶(有的開發商收取100元/平方米或不等)、燃氣立戶費3000元；土地證費用約500元;其它如裝修垃圾運費、房產證工本費等等共600元。
　　如此算來，你在交房時總需房屋附屬合計：38584.8元（電立戶費按最低365元/戶算，不過有的開發商收100元/平方米或不等。）
　　某二手現房：
　　該項目已於07年交房，本房源為3號樓10層一套142平方米的戶型，二手房過戶按地段評估為2100元/平方米，總房價為298200元。交易過戶時所要交納的過戶稅費為：契稅(3%)加上營業稅及附加稅(5.55%)，還有印花稅(0.1%)和個人所得稅(1%)以及土地增值稅(1%)，交易費6元/平方米，登記費80元/本，水電門牌證過戶費20元，土地證過戶費用約500元。
　　如此算來，該房源總過戶稅費為：33228.3元
　　最後我們可以總結一下：
　　期房的交房總附屬費用為38584.8元（最低交納），而現房二手房的總過戶稅費為33228.3元，期房交房費比現房二手房過戶費最少多出了5356.5元，通常期房在電立戶費方面，開發商收費情況下同等地段要多出萬元以上。哪一種稅費更合算，相信大家心裏都有了底。
　　當然，各個城市樓市的情況有所出入，還請具體情況具體分析。
　　準現房才是好的
　　在廣州、深圳等房地產相對成熟的地區，有“準現房”這個說法，現在這個詞也不新鮮了。準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。
　　相對於期房，準現房自有其優點：
　　1.入住可以屈指可待
　　準現房與期房相比，最大的優勢就是，它看得見摸得著，下訂購房後，只需要算著日子等著入住就好了，這種感覺可是期房所無法比擬的。
　　2.配套設施一目了然
　　準現房的小區配套設施，是在看房的時候可以直接感受到的，小區內有什麽設施，走在準現房的小區裏，一目了然。
　　3.收房安全可見
　　準現房對於購房者來說，不僅交房時間短，而且安全系數也高，至少看得見了，爛尾的可能性太低了。
　　相對於期房，準現房最大的不足就是價格了。那比起來，可是高出一大截去。如果不綜合考察清楚，那真金白銀是輕易不要拿出來的。
　　所以啊，購買準現房也要慎之又慎，綜合考量樓盤的品質，了解房屋的修建史，問一下施工單位是哪家？設計單位是哪家？施工單位的層次，建築設計單位的層次，這些對於項目整體的建築工藝水平影響甚大，不容小視。畢竟準現房比現房多了個“準”字。
　　總之，對於購房的細節，下面我就用準現房做個總結，不管你買什麽房子，基本上通用。呵呵，看過《愛情呼叫轉移》中寧靜演的那一段的並且牢記於心的，我白活的就不用看了。
　　1.看的時間要會安排，白天晚上都要看。白天要看房子內的布局，看朝向，看采光，看配套設施，看外部環境；晚上則要看照明，感覺一下是否安全，噪聲是否影響休息。
　　2.裏面外面都要看。裏面要看的，前面講過，不再重復，重點強調一下，要看墻面是否平滑，色調是否均勻，不能有裂痕；外面要看外墻是否有剝落、破損現象。
　　3.要運用各種小工具。小錘、打火機之類的都能派上大用場。
　　4.戶型是否做到功能區域劃分明確，動靜是否分區，面積夠不夠，防雨、隔熱、保溫效果怎樣。
　　5.要做到幾看幾不看：不看建材看格局，不看裝潢看做工，不看窗簾看窗外。同時，插座、配電箱等等也是必須要看的。
　　關於這個要看的內容，在後面的驗房篇中，我房老祖再帶著你詳細地研究，這裏就只是提一下，讓你心裏有個準備，知道這看房不是件容易的事兒。
第8節：用追女人的伎倆去挑樓盤的刺
　　都說顧客是上帝，但是上帝往往都是被坑蒙拐騙著長大的。這就是現在的商業社會。選房前最要緊的就是會挑刺，大至樓盤的區域環境，是不是成熟啊，教育，醫療，購物，交通4大項是不是齊備和完善，不要聽售樓員給你吹噓，一年後怎麽樣，兩年後怎麽樣。舉一個最簡單的例子，山東省沿海有個城市叫WH的吧，搞了一個沿海樓盤，名曰某灘。以超低的價格在各大一二線城市進行瘋狂出售，很多人都被價格和沿海環境所迷惑了，確實便宜，只有1500一平方米，現在也就3500一平方米，當時很多客戶去了後，發現周圍荒蕪一片，除了樓盤就是荒草，連道路都是坑坑窪窪的。售樓員怎麽說？一年後肯定完善，要什麽有什麽。你現在去看看吧，夏天還好，有私家車開車去度假，開3個小時的車去買一個冰淇淋。到了冬天就完了，那就是一鬼城，比鄂爾多斯的新城還恐怖。人家鄂爾多斯新城雖然空置率超高，但是政府單位開始陸續搬過去了。你能讓WH的政府也搬去嗎？
　　我舉的這個例子是說區域環境的重要性。你買了房，就得住，就得生活，4大項缺一不可。
　　這是一個挑刺的好方式，你就以這4大項的不健全去挑刺，保準讓售樓員瘋掉。她瘋了，你也沒責任，還不會被忽悠了。
　　再就是樓盤內環境。什麽是樓盤內環境？我記得5年前我做的一個南京的項目。那個樓盤屬於老市區改造，如果是南京的朋友，應該知道這個事情，樓盤很大，房子建得也漂亮，格局也好。四周設施一應俱全，這是不是就沒毛病？有，而且多著呢。那塊地皮有問題，不長樹不長草，栽什麽死什麽。在樓盤入住之前，我當時因為這個事情和老總幹過，但是怎麽解決呢？你不能讓住戶進來後，發現全是黃土地和水泥路吧，怎麽辦？移植！把草皮和樹木先移植過來，等過了入住那段時間，住進來了再看，樹也死了，草也幹了。你想走就走吧，反正錢你已經交了。不走，那就待著唄。樓盤外面是夏天，綠樹蔥蔭，這裏是一片撒哈拉。不起風都有沙塵暴。
　　這就是樓盤內的環境。其實在樓盤內，很多花木啊，草皮啊，健身設施啊，大多都是些不成形的東西。所以，選樓盤，一定要註意，去看看這個草皮是新移植的，還是種上去的。樹木是糊弄的還是健康的。綠化率是不是真的夠分量，停車場是不是寬敞和方便，還有幼兒園啊，老年休閑娛樂室啊，這些人性化設施如何？
　　挑完臉蛋挑內涵
　　前面說了區域環境與樓盤內環境，下面，咱們來說一說房子裏面的問題。
　　先問大家一個問題：“大家選房子的時候第一眼看的是什麽？”答對了，就是格局。格局太重要了，吃哪睡哪，廁所在哪，廚房在哪，空間大不大等等，都是格局的問題。這就好比你第一次去相親，見一個女孩子，臉蛋好不好看很簡單，用眼一看就知道了。但是內涵如何卻是需要慢慢接觸才能發現的，或者自己想法子去試探。
　　其實，挑一個房子，就等於在挑一個自己滿意的女人。不是你選中了這個女人，就是這個女人把你騙到手。格局是什麽？就是室內空間設計、朝向、通風采光、以及景觀等。只要你有心或者明白，你就很能了解地產商的一些伎倆。
　　先說室內空間設計。進門門廳如何，客廳寬敞不寬敞，采光如何，廚房在哪裏，與餐廳之間的過道有沒有問題，衛生間在哪裏，是不是整體感覺舒適。首先有一個大忌，就是洗手間的門盡量不要對著進戶門。如今很多樓盤都是高層，室內空間設計基本上都有問題，不是客廳太大，造成臥室太小，就是臥室太大，客廳快和洗手間差不多了。不是說設計師笨蛋，而是地產商在定方案的時候追求最大的建築空間化造成的結果，建築空間最大化，利益也就最大化了，你想一下，如今高層大多就一個單元，一層樓有5～10戶都是正常的，有人問，為什麽只要一個單元啊，為什麽不和以前多層住宅一樣，設幾個單元呢？因為這樣省錢，省空間：省電梯的錢，省電梯的空間。這些幹嗎了，要麽被房產商吞了，要麽被利益更大化了。
　　當一層樓出現5戶的時候，格局肯定不舒服，肯定有3個不合適的。只有一面朝南和朝東，畢竟有的戶型就是陰暗的，不采光的，不通風的，客廳臥室廚房洗手間比例不協調的。這都是毛病，都可以拿出來和房產商說的，他們一般都是欺負不懂的，說什麽這個設計方案是如今最流行的，國外最時尚的，可以怎麽裝修怎麽裝修。那都是扯淡。這是其一。
　　再說其二，如果你看的是現房，要留意的是房屋的建築用料和裝修質量。建築用料現在一般有3種結構：鋼混結構、框架結構、磚混結構。這個前面我已經介紹過了。其實在這3種中，最好的建築材料還是磚混結構，但是如今的高層和大型樓盤都采用了框架結構。沒辦法，一是省料，二是省人工，三是省事。
　　怎麽了解房子的結構？就是去用硬物敲擊。你聽著敲出來的聲音是“當當”的清脆聲，是鋼混結構，“砰砰”的沈悶聲，是磚混結構，“空空”的空洞聲，是框架結構，框架結構的分隔墻一般都是用空心水泥磚壘砌，說是隔音，其實是最不隔音的。
　　再說下裝修質量。如今房子的銷售，很多都叫嚷著買房送精裝修，其實是不合算的。因為裝修的價格已經給你加進去了，你花了錢卻不知道用的是什麽材料。裝修一般指墻面、頂面、門窗和木制作4大項。墻面用乳膠漆或者墻紙，乳膠漆的價格差別很大，質量就可見了。頂面是吊頂或者異形造型，用石膏板或者木材。門窗分手工制作和訂做兩種，買房送裝修的門窗一般是廠家生產的，質量非常次。木制作就是電視櫃啊衣櫃啊，等等，這些也很重要。差的木工板30元一張，好的木工板300元左右。價格的差別就在於材料是否環保，環保的兩個因素是甲醛和苯。這個地方一定要弄明白，茲事體大，與命有關啊。如今的白血病和癌癥大多是由這兩個玩意兒引起的。
　　所以我不建議大家買那種送裝修的房子，還是自己裝了放心。建議買毛胚房，一是可以自己用心去弄屬於自己的家，因為送的那種裝修風格基本上都是幾個模版，沒意思得很。二是在裝修時，可以自己選擇材料，如果對生命負責的話，還是多花錢買好材料。畢竟那是你要住上幾十年的地方。
　　最後，再提醒一下，選房的時候，不要晴天看了就好了，還要在陰天或者下雨的時候去看一次。北京的朋友，如果你不急，那就下雪了再去看一次。
第9節：詳細地和你嘮嘮房價的五臟六肺
　　買房篇
　　01 詳細地和你嘮嘮房價的五臟六肺
　　中國現在的房價，尤其是熱點大城市的房價，那叫一個高，大有高破天的感覺。不相信？舉個例子，你看啊，北京現在的房價與收入比是27:1。什麽意思，就是一個中等收入的家庭，辛辛苦苦27年才能買得起一套房（這可不是什麽別墅、豪宅，就僅僅夠你一家人住而已）。當然，這個比例的前提還是你要不吃不喝，全力供養房子這個祖宗。如果你要追求生活質量，這個比例就還得再高了。
　　各位可能會問，這不靠譜的房價是怎麽來的呢？是哪個大神決定了這一幢房子該賣多少錢？嘿，這裏邊的門道可多了去了。下面我就跟大家詳細地嘮嘮房子祖宗的五臟六肺。
　　房價=A+B+C+……
　　對於市場而言，房地產是一種商品，而它又有和其他商品不一樣的地方。消費者購買的不僅僅是住房本身，還包括環境、設施等方面。就像你到發廊去消費，哈哈，別想歪了，我是說正規的發廊。洗個頭要10塊吧，這其中包括了洗發水的錢、水費、電費或燃氣費（這個取決於加熱的方式）、老板的利潤、洗頭小工的提成等等，你知道你的錢都消費到什麽地方去了。同樣，了解房價的構成，在購房時就可以判斷出是否物有所值，你付的房款究竟包括哪些項目，你總得了解個大致吧。
　　1.土地出讓金
　　土地對於整個社會而言是一種稀缺資源，也是一種不可再生資源，因此外國投資比國內投資的出讓金高，商業樓的出讓金比住宅樓高。
　　2.前期費用
　　主要包括三通一平費用和專項費用。三通一平費用是指使建築地段的土地平整，達到通上下水、通電、通路等投入的資金，大面積或不成熟的小區建設在此項費用上的投入是可觀的。專項費用指支付給設計公司的總體規劃、房型設計等費用，開發商若重視此方面的投入，將為其本身和消費者帶來利益。
　　3.土建費用
　　很多房子外表看起來差不多，但實際質量卻有很大的差別，這主要就表現在土建費用上，框架結構，多層打樁，現澆樓板雖然使得成本比較高，但是房屋質量也更能保證。俗話說一分價錢一分貨就是這個意思。
　　4.配套設施費用
　　這部分主要包括開發商在水、電、煤氣、綠化、衛生、教育等方面花費的資金。在現在的大環境下，綠化率也成了一個衡量的重要標準。
　　5.經營管理、銷售費用
　　指用於房地產出售到交付使用過程中，開發商管理人員所發生的一切費用等。銷售中諸如廣告宣傳、售樓處搭建、中介代理等費用，也是房地產價格的組成部分。
　　6.利息
　　對於一個項目的資金投入，開發商多數會選擇銀行貸款來解決，這就產生了利息。如銀行向下調息，對於開發商負擔就會減輕，雖然對於房價影響不大，但相對而言可降低成本。
　　7.利潤
　　是房地產開發商得到的收益，是企業擴大再生產的資金來源。
　　以上是構成房地產價格的主要部分，但房地產作為商品進入市場後，其必須適應市場的需求，周邊樓盤的價格，宏觀環境變化，房型設計都將影響其價格，這就需要購房者在購房中整體衡量了。
　　房價是哪個大神定出來的
　　了解了房價的基本構成之後，你知道這其中有哪個或哪些因素起決定作用嗎？別那麽肯定地說是開發商的利潤，你要這麽說，內行的人準得說你傻帽，挨宰了都不知道是誰宰的你。別以為房價的構成和水果、蔬菜什麽的那種定價模式一樣。水果多簡單呀，它的成本是什麽，是樹木以及果農的勞作，而且還有物價局根據市場做出的相應調整。如果今年水果產得不好，那價格就上去了，如果產得好，那價格就下去了。當然前一陣綠豆、大蒜那玩意兒發神經似地瘋漲，只能算個特例，炒作搞的唄。
　　可是房價不是這麽簡單，這才是真的“逗你玩”呢。你經常會郁悶，為什麽房子這麽多，價格卻一直往上爬呢？這裏面就有很大的貓膩。決定價格最主要的是土地費用和拆遷安置費用，其次是房屋開發費用、市政共用設施費用以及各種稅費，最後是開發商的利潤。
　　這麽些決定因素，怎麽個決定法？我簡單點用個例子來說明。
　　如果將房價這個西瓜切成10塊，那麽它的分配大致是這樣的：
　　（1）兩塊給土地；
　　（2）兩塊給拆遷安置使用。您別小瞧墻上白粉刷上去的大大的
“拆”字，就是這個字，不僅僅是開發商掏筆錢這麽簡單，黑幕重重，被拆遷的人配合點拿錢走人還好說，要是想做個釘子戶，那就得應對暴力拆遷了。之前有個拆遷隊長，坦言自己做了12年，撈了900萬，給老婆孩子通通移民到國外，還說自己是很笨的，不然不會就拿這麽點。那他拿這麽多錢，幹的什麽活呢，其實就是專門針對釘子戶來的，手段嘛，不外乎就是以下幾種：最常見的就是恐嚇，攪得你家裏雞犬不寧。斷水斷電那是小事，把房子周圍都給你挖上溝，搞得你進出困難，再在溝裏灌點臟水、汙水，扔點死貓、死狗的，是不是嚇著你，搞得你神經過敏。再不然就是調虎離山，找個和你關系好點兒的，出去辦個事兒，吃個飯，回來房子就被人占了。再狠點的，直接趁你不註意，一把火給你把房子燒了，你又沒什麽證據說是誰幹的，到最後別說房子了，連點渣兒都撈不著。扯太多了，回來繼續說這個費用的事兒；
　　（3）兩塊給房子用來進行建築和基本的配套設施的安裝（你心目中的大頭原來其實就是個冤大頭）；
　　（4）一塊給市政。有可能這個數還是比較保守的，有時會更多些，別夢想著能逃脫出這個，不論是稅費或是其他的什麽名目，你就認了吧，之前《經濟半小時》做的一期節目中，曝光了一個開發商披露的房地產成本清單，上面林林總總列出了一系列的收費項目：人防收費、消防收費、建委收費、規劃收費、土地收費、房管收費、評價收費、安全收費等，在平均售價5000元一平方米的房子中，這些費用加起來就得占到500塊，十分之一。當然，這還不包括道路開口費、建築垃圾管理費、副食品價格調節基金、印花稅、增值稅、城建稅、教育設施建設附加稅等這些數目不是特別大的費用。這數看著多嗎？事實上比這個多的，還有很多；
　　（5）兩塊給稅務。在現在來說，這不逃稅的房地產企業就跟華南虎一樣，都快滅絕了，不信，給你比較兩個數據，“全國年收入12萬以上的個稅自行申報人數是200多萬”，而“私營企業總數則超過600萬家”，這麽比較一下，你就會發現，3家私營企業中，竟然才勉強能夠找得出一個年收入超過12萬的老板？你覺得這可能嗎？尤其是那些房地產商，不逃稅，那簡直就是天方夜譚了；
　　（6）剩下的一塊自然就是開發商的，撈不著錢，誰幹呀。其實這就是個理論上的說法，開發商的利潤絕不止這麽點，建造房子的過程中，開發商逃稅漏稅是再平常不過的事兒，甚至洗錢那也是極有可能的。當然，這都是做得很隱蔽的，除非是內部高層，否則你是不可能知道這些個貓膩的。最常見的，那就是在建築成本上做文章。本來成本也就1000元/平米，但是只要和建築公司的老板搞好關系，商量好了，那就做成2000元/平米的結算單，超出來的部分，也就是在賬目上走個流程，最後還是會回到開發商手裏，再給建築公司點兒回扣、封口費什麽的，這事兒也就結了，但是卻可以逃掉將近30%的稅收款，開發商其實能拿到的利潤要絕對大於理論上的。當然，這個過程中，如果資金來路有點問題，那自然也就有洗錢的說道了。
　　當然，這10塊，我可沒說是均分的，哪部分大，哪部分小，誰拿大塊，誰拿小塊，那就要因時、因地而異了，我們不具體討論，但是最起碼，你要明白，讓你勒緊褲腰帶買的這個西瓜都被誰給瓜分了，花冤枉錢也花得明明白白的。
　　所以，根據這個比例，你看啊，開發商也不是大爺，他就是個孫子，幹了所有10個人的活，卻只能拿1個人的錢，好點的時候拿兩個人的。這還得是房子完全賣出去的情況下，要是最後正好剩下20%沒賣出去，那他只能自己吃虧，賠本了。所以，房價高的時候，你就別罵開發商了，他不值得我們罵。
　　如今，北京以及其他各地頻頻出現“地王”，啥意思，土地費用高唄，這是很危險的事情，土地費用這個基本的要素高了，其他利潤的分配者當然也不甘落後，也想要分得更大的西瓜，你多點，我也多點，最後這房價不高才見鬼了呢。
　　當然，這房價高背後的推手，開發商和中介絕對是大頭，“背房”這個詞聽過沒，這就是最具有代表性的操作方法了。某個樓盤開盤，開發商或者是受委托的中介想把這房子自己買下來，但是沒錢，怎麽辦？那就找人背房唄。具體說，找到你王一了，給你點錢，商量好，用你的名義向銀行貸款，把這個房子買下來。你就出個身份證復印件和單位開的收入證明，就白拿幾萬塊，幹不幹。大多數人都會幹的吧。於是，開發商的第一步就走完了。申請完貸款之後，那貸下來的70%～80%可不就進了開發商的口袋了。這個時候，為了把背著的這個貸款還了，開發商就忽悠著找人來買這套房子了。一兩年之後，這房價漲得很高了，就不能再用王一來背房了，萬一他眼紅，嫌當時給的錢太少了，會鬧騰起來，所以，就找個王二，讓他向銀行貸款把這房子再買下來。雖然說要有一系列的過戶費用，但是相比漲得老高的房價來說，那是太劃算了。這個時候，開發商只需要再給王二一些錢，就可以接著去忽悠了。再漲的話，就再找王三、王四……不停地換人背著，貸款還款用的都是銀行的錢。到什麽時候覺得劃算了，再真正地找個買主賣了它。事實上，那些來買房子的，也都是些炒房客，在他們手裏，這房價又被推高了……一輪一輪地這麽操作，房價會不高嗎？
　　開發商的如意算盤是怎麽打的
　　開發商不是房價最主要的決定者，但他卻是人前的全權代理，因為價位要從他的嘴裏報出來，人們接觸到的也就多是這個報出的價位。那這個價位除了要考慮一下基本的成本外，其中還有開發商的哪些貓膩呢？一般來說，開發商給房子定價時，會手持兩個算盤，它們分別是下面的兩個原則：
　　1.成本加成法
　　要知道成本，必然就涉及到了預算。預算這個詞你不會陌生，會過日子的人一定在消費之前有個預算，娶了敗家老婆的另說。而房子最終的定價和開發商費盡心思的成本預算也是分不開的。什麽土地使用費、公共設施配套費、建築材料和人工費以及多種相關稅費等，這些都是硬性成本，不太可能避免，於是，他們便將這些成本費和想當然的利潤加在一塊，然後分攤在房子的面積上，就成了對外的房價。自然這個利潤有多少，就要看開發商的良心了。所以，不要輕易聽信售樓小姐“我們這已經是成本價，不能再降了”這類的話，只要你找對方法，還是能拿到比這個標價更便宜的價錢的。這個就扯遠了，我們後面詳細再說，現在拉回來說這個房子的定價過程。
　　2.比較定價法
　　除了會將自己的利潤加在房價中之外，開發商還會考慮這整棟樓周邊的環境。他可不是傻子，不比較就貿然給你說個價兒。那這比較，要比較些什麽呢？
　　首先，就要比較我這樓比你周圍那些樓強在哪兒，什麽都能作為比較點，比小區配套啊，房子朝向啊，戶型設計啊，周邊有沒有商場啊體育場啊，還有現在比較關註的綠化啊，等等，能拿出來比較的都要比一比。這一比，於情於理，我這樓都要比你那樓貴，不貴能行嗎？不貴能體現我的優勢嗎？能體現住在這個小區比住在其他小區有身份嗎？你還別撇嘴，現在人買房，除了自家人衣食住行方便之外，還是在親朋好友面前炫耀的資本之一，我家住&&小區，&&小區你知道吧，就是電視上老說的那個某某明星某某商業巨頭住的那個小區。看到別人一臉的艷羨，多花幾個錢你也覺得舒坦不是？
　　其次，就是比較一下這個新盤和周邊的二手房的價位。當然，這點是最近一段時間才出現的一個原則。原來的時候，開發商定價從來不考慮這個，和周圍的樓比比就得了，互相攀比之風盛行，於是也就導致這些新盤的價兒是一個比一個高。近些年，經過一系列的調控之後，這個房價開始不那麽虛了，已經開始參照周邊的二手房的價格，因為這個價格才是比較正常的市場價位，當然，最近在一些中介的挑動和其他因素的影響下，飛漲起來的二手房價格也已經不太正常了，飄啊飄的。又說遠了，還說回參考二手房價格定價的基本情況啊。其實不外乎就是比二手房稍高或一樣、比二手房低兩種情況。比二手房稍高呢，就是抓住了一個心理需求，你想啊，花差不多或者稍微多一點的錢，我就能買個新房，誰買二手房啊，有這種想法的人多了，就能夠增大銷量。至於，另一種，比二手房低呢，幾乎可以說是同業競爭太過激烈的情況下出現的一種現象。舉個例子啊，同樣一個區域，二手房均價是每平方米10000元，一個超級有實力的開發商建的新盤A定價是每平方米1元，那實力不如他的開發商建的新盤B能定多高啊，10000元，或者比10000元還要低，這樣才能有銷量，否則的話，根本賣不出去。別不相信，這個在北京是有實例的。2005年左右。百子灣附近的“金都杭城”的新房定價是每平方米8800元，而周邊某個項目的二手房的均價卻達到了每平方米9000元到10000元。差距啊。
第10節：買套房到底要花多少錢
　　在經過這樣的兩步比較之後，某個樓盤的價格也就差不多定下來了，基本上相對集中在一個區域裏，房價上也差不了多少，只是這差不多的價位之中，其他因素可能就會差不少了，這取決於開發商的良心，我們後面會詳細地再說。
　買套房到底要花多少錢
　　一些性急的朋友可能看到這個標題，就會說了，你傻呀，不就是用單位面積乘以多少平方米嗎，還講啥。嘿，你還真是不懂行，當然沒有這麽簡單了。這話以後可別再說了，不然別人都會說你沒見識。那這不簡單到底包含些什麽費用呢？我們按照買房時各種各樣花費的前後順序來捋一下：首付款、貸款的相關費用（具體繳納過程中，又可以按住房公積金貸款、商業貸款的不同性質分為兩種情況，下面會詳細說）、交鑰匙時的相關費用、合同登記和產權登記費用、房屋裝修費用。下面我就和大家一起來算算賬，看看這買一套房子到底要花多少錢。
　　首付款
　　首付款，自然就是最先給開發商的錢了，說白了，就是你的誠意錢，你的定金，告訴人家，這房子你要了，表達這麽個意思。
　　對於首付款到底要付多少，有不同的規定。最最根本的是國家限定
“居民首次購房最低首付款比例為20%或30%”，在具體操作的過程中，就有一些細化的標準了。
　　1.首套房和二套房、三套房標準不一
　　你也看到了，上面說的這個比例就是第1套房的最低付款比例，那20%呢，就是說建築面積在90平方米以下的，可以付這麽個在現在來說最低的比例。如果是大於90平方米呢，那對不住了，你得付30%了。
　　第2套房的首付款比例，就要高很多了。我們溫總理日前召開的國務院常務會議上，就最終通過決定，要求“貸款購買第2套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%”。至於第3套，甚至是第N套房，那比例就更高了，“要大幅度提高首付款比例”，這大到什麽地步，各個地方就有自己不同的規定了，有一些甚至直接停辦第3套房貸。這些個規定啥意思？限制投資購房唄，你有一套房夠住就行了，不要再買那麽多了，給別人留條生路吧。
　　當然，這些是對於需要貸款的首付款比例的一些規定，如果說你有足夠款兒，直接付全款，也就不存在這麽多彎彎繞了。
　　2.期房和現房的首付款一樣嗎
　　期房和現房，都屬於房子，對不？那期房預售和現房現售自然都屬於銷售了，是房屋銷售就要遵循上面說的房貸比例。不管你是期房也好，現房也罷，要想辦下貸款手續，你就得交足夠比例的首付款。當然，這裏面就還有一個可以轉圜的空間，畢竟期房是摸不著影兒的東西，所以在簽訂預售房合同時，可以先交定金，然後，在規定的時間內，將首付款補齊就行了。你讓一步，我也讓一步，這事就成了。至於這個規定的時間是多少，就得看你怎麽和開發商協商的了，你們最終定的合同上寫的多長時間就是多長時間，你要提前給，沒問題；你要逾期不給，對不住了，你違約了，我催你，你再不給，得，這房我沒收了，定金你也甭要了。這就是開發商的理論了，你不給錢，我就沒有錢，怎麽去蓋房啊，我自然得再去找願意出錢的人了，至於你已經給我的，傻子才往外掏呢，我沒再找你要因為這個耽誤，我損失的停工費、再賣耽誤的時間所造成的損失，你就偷著樂吧。所以，諸位，買前要想好了，到底自己有沒有那個能力，別定金都交了，又給不出剩下的，白白損失一筆。
　　3.住房和商鋪的首付款比例不同
　　你但凡問個人，這自用住宅和商用房人能一樣嗎？所有人都會告訴你，不一樣。這就對了。表現在房屋首付款的比例上，也有明顯的差別，普通自用的住宅就是上面提到的20～30%，而商鋪呢，就完全不一樣了，首付比例高達50%。為什麽呢？很簡單啊。商鋪是經營性的，自然要用來賣東西，風險比自家住，那高了不是一點兒半點兒，誰也保不齊你經營多長時間就黃了呢，貸款給你的銀行承擔的風險就大得多了，為了更好地規避風險，只能是提高首付比例了，合情合理嘛。
　　至於近些年比較流行的披著馬甲的“商住兩用房”，誰也保不準你買這房子幹嘛。得，折中一下，首付比例要達到45%，不過，比起純粹的商品房來，還是要少那麽一點的，求個心理安慰吧。
　　當然，我們要嘮的重點還是自家住房，對於商鋪，只是簡單提一下，其實，住房和商用房除了首付款比例不同，其他的各項收費還是差不多的，該花的錢一樣都缺不了。
　　貸款相關費用
　　隨著貸款，無論是公積金貸款，還是商業貸款的興起，好多人都松了一口氣，覺得自己有能力來買個房子了，最起碼不用一下子全付了，把人給壓扁嘍。但是事實上，這項便利背後也隱藏著經濟的要素，這個是很自然的，沒有收益，誰借給你錢呀。但是，你得清楚，在這個過程中，不僅要還銀行貸款的本金和利息，其他但凡能沾點邊的，都想從你這裏摳點錢出來。別瞪大眼，就是這麽回事，不信咱來具體看看。
　　1.公積金貸款不是萬能的
　　現在人找工作，認個保障問題，覺得給上保險，繳公積金的就是個好單位。這認識倒沒有錯，但是別高興得太早了，公積金不是萬能的，不是啥時候都能用的。關於這點，在貸款篇中我們會詳細再講，在這裏，你只要知道公積金不是萬能的，所以才要用商業貸款來補充就可以了。
　　2.公積金貸款的附帶費用
　　不要以為你申請個貸款，只還給銀行錢就行了，我們前面已經說過了，但凡能沾點邊的，都會從你這裏摳點錢出來，那怎麽個摳法呢？就一起來看看辦理住房公積金貸款的過程中，都會發生哪些具體的費用。
　　（1）委托代理公司辦理貸款的費用：900元。當然，這個費用，如果說你要勤快點，自己去辦各項手續，那就不用掏了。
　　（2）涉及抵押的費用：
　　按照現在的《個人住房貸款管理辦法》，公積金貸款的發放包含4種方式：“抵押加購房綜合險”“抵押加連帶責任保證”“財產質押擔保”和“連帶責任擔保”。這些方式中，前兩種是現在比較常見的，也是不那麽便宜的，要采用這兩種方式，就必須要購買保險（看看，出來了吧，又一個要分一杯羹的家夥）。而且，尤其是第一種方式，它要涉及的各項收費都是比較高的，主要就包含下面這一系列的費用：
　　第一項是評估費。按照現在的相關規定，借款人所購住房為商品房、二手房及貸款受理機構認定的其他需要評估的房屋的，必須提供管理中心認可的具有資質的評估機構出具的《房屋評估報告》。你要請人家做評估，那自然就需要掏票子了，否則，誰白給你幹呀。這個評估費具體收多少，各地的物價局和房管局應該都有發文規定，你要是怕自己多交錢，就去查查這些紅頭文件，準能找到依據。以北京為例啊，1997年頒布的398號文件規定了這個收費的比例是“抵押物評估價值的3&”，也就是說如果你想買的這個房子，經過人家評估，值50萬，你就要交&的評估費，也就是1500元了。不過，也不是什麽時候都按這個比例來算，就如同你到銀行跨行取錢，會收你手續費，有最低限和最高限的規定一樣，這個評估費就限定在300～1500元之間。是不是覺得虧得慌，50萬的房子和100萬的房子交的評估費一樣多，這沒轍，你要覺得虧了，大可以去換成80、100萬的房啊，只要你有這財力。其實吧，完全沒必要，你大頭都出了，這些小錢就別那麽摳了。
　　第二項是擔保服務費。借款申請人申請住房公積金貸款，必須提供管理中心認可的擔保方式。什麽方式才能算是被認可的呢？在目前的北京市場上來說，主要有兩種，一種是連帶責任保證擔保和其他擔保，連帶責任擔保呢，顧名思義，就是要承擔連帶責任，說句不好聽的，你要是沒還完貸款就掛了，得有人替你接著還，現在一般認可的這種擔保人就是和你有直系血緣關系的，具有必須的還款義務的人，簡單點說呢，就是具有穩定的經濟收入的子女。想想啊，這種條件能有幾個人滿足，除非你是50歲了，才打算買房，否則，要達到這個條件，那可是比登天還難啊。如果說你離這要求差了十萬八千裏，那就只能是選擇第二種擔保了，當然了，這也是現在人們最主要的選擇。畢竟年紀輕輕想買房的人，都不具備子女這個條件。再說了，就算是你真有這樣的子女，人家也不一定肯做你的擔保人啊。所以，最最可行的，你還是直接選第二種擔保方式——抵押擔保和質押擔保吧，這兩項擔保服務的收費原來都是與年限掛鉤的。這是很自然的事情，你還款拖的時間越長，人家要承擔的風險就越大，自然就會向你收更多的錢了。但是北京在這方面就走在了前頭，從2007年之後，就廢除了年限這一規定，而是采用一個統一的比例計算。北京之前的擔保服務費是5&，從2009年3月起，就降到3&了。那具體的算法呢，就是用貸款額&3&，如果你是貸了40萬，那這個費用就是&=1200元，當然，這個也有個高低之分，最低要300元，不足300元的，按300元收取。這麽看來，在這一部分，你需要掏的錢實際上少了一些，別不知足，能少一點是一點，你就偷著樂吧，要是一點都不少，你不也得貸，也得交嘛。
　　第三項是抵押登記的手續費，和你的房子大小掛鉤，每平方米0.3元。你就當這是給辦事員的辛苦費就得了，人家辛辛苦苦等你填表，幫你忙這忙那，容易嗎？
　　第四項就是保險費了，也就是購房綜合險，是選擇前兩種貸款方式時附帶的必須同時辦理的，包含房屋的財產保險和人身保險兩部分。很多人無法理解說，為什麽一定要同時購買保險，其實，說穿了，很簡單，我們目前的信用機制不健全，你要買一套房，要貸款，要從銀行這兒借走一大筆錢，我怎麽知道你是個啥人，你能不能還上這錢，這個時候，就必須要找一個擔保單位了，擔保擔保嘛，就是要在你還不上貸款的時候，替你把這錢還上。保險公司就是這其中比較重要的一種選擇，能夠替你解決不能再還錢了的這個爛攤子，風險很大，所以說相應的收費就比較貴。一般來說，要參考下面的比例：
　　房屋財產險＝貸款金額&貸款年限&0.08％。
　　人身險＝貸款金額&（主險保險費率＋附加失業險保險費率）。
　　壽險：每5年交一次。
　　關於這個保費，各地不同的保險公司收費會略有差異。當然，為了能夠給購房者減輕一些壓力，一些地方的政策現在也變得比較人性化了。比如，某些地方就規定，借款人要用自己所買的住房抵押進行貸款，在辦理完成抵押登記手續後，保險公司可以辦理退保，扣除一定手續費後，退還借款人剩余期限的壽險保險費。相對來說，這就能稍微省點兒了。但是你要考慮清楚了，退保之後，萬一出現什麽不測風雲，可就沒有人能替你承擔還貸的壓力了。
　　（3）銀行開戶費：10元。這是無論如何都少不了的一筆費用，就像你到銀行辦個折子，辦個卡開戶要交錢是一樣的道理。
　　3.商業貸款的附帶費用
　　雖然說商業貸款相對於公積金貸款，利息要高一些，你最後要掏的錢加起來要多不少，但是這種方式在現在也比較流行，至於為什麽會流行起來，我們在後面的貸款篇中再詳細講。這裏就是說一下，如果買房選擇了商業貸款，就要涉及到下面的費用問題。
　　（1）律師費：貸款總額的3&-4&，每單最低額100元，由律師事務所收取。
　　（2）保險費：一般來說，商業貸款準許借款人貸款購房的項目，都是已經和銀行簽好了協議的項目，開發商就為貸款購房的人提供了擔保，購房的個人就不一定要購買保險了。但是如果沒有這個協議，保險就還是少不了的。一般來說，是按房價&年費率&繳費系數，各個不同的保險公司收費有差。
　　（3）印花稅：貸款額&0.05％，由稅務部門收取。
（4）銀行開戶費：10元。
　　這麽綜合比較一下，你就會發現，其實費用上差不太多，最大的區別在於商業貸款不用交評估費，在前期交費的時候會少那麽一點點，但是它的利息要比公積金貸款高，你可想想清楚了再決定要用哪種。
　　交鑰匙時的相關費用
　　看到這個標題，別著急發火，好好想想。沒錯，這個交鑰匙時候的費用，其實指的就是你需要繳納的物業管理費用。這個費用可不是說你住進去之後再慢慢交就行的，當然，你在住進去之後是需要時常地交點這費呀，那錢呀，這是少不了的，少了這些，你讓物業公司怎麽維系，拿什麽錢給你修這修那，想都別想。
　　但這裏說的和這些費用不是一回事，而是單指你從開發商手裏拿鑰匙的時候，就必須交給配套的物業公司的費用。別想著省這錢，否則你就拖著吧，拿不著鑰匙，房子到不了手，幹著急。所以，這個錢還是要好好了解一下，然而再根據你買的樓盤的實際規定來規規矩矩地繳吧。
　　1.物業管理費：一般是收半年到一年的費用，1元-2.8元每平方米；
　　2.公共維修基金：房價的2％；
　　3.供暖費：16元-28元每平方米；
　　4.有線電視入網及年收視費：444元；
　　5.裝修抵押款：700元-2000元；
　　6.停車費：150元每平方米，半年到一年；
　　7.物業保證金：一般3個月的物業管理費。
　　當然，我這兒列出的是一些可能涉及到費用，具體你買的房子要交些什麽錢，就看你與物業協商的最終結果了。可能有的要林林總總交一大堆，有的就只需要交個半年的物業管理費就行了，情況不一樣，你就認了吧，都到這份兒上了，再鬧也沒啥意思了。
　　合同登記和產權登記費用
　　你買的房子最主要的憑證是啥？但凡是個聰明點兒的，都知道答案，自然是卡著大紅戳的購房合同和房管部門給發的產權證了。但這兩者也不是那麽輕易拿到了，除了要滿足這樣那樣的要求之外，還得你小小地破費一筆，才能辦理上這個合同登記和產權證。
　　1.契稅
　　一般來說，這個稅費就是房價的2%，但也不排除，你買的是個豪宅這種情況，如果面積超過120平方米，抱歉，這個稅費就要翻倍了，4%。別說我不講理，這也不是我不講理就能定出來的價，我可沒那麽神通廣大，這就是現在的規定，必須要遵守的事項。
　　2.印花稅
　　房價的0.3&-0.4&，雙方均攤。也就是說你買的這套房子要100萬，按照當地規定，印花稅是0.3&，就是要交.3&=300元，你和開發商各自掏150元。
　　3.房屋買賣手續費
　　這項費用其實說穿了，就是你給政府機關上的供，給辦事人員的辛苦費，一般各地都有不同的標準。就以北京為例，北京市《關於房屋買賣手續費收費標準的通知》的規定：120平方米以下的房屋買賣每宗1000元；121平方米-5000平方米的房屋買賣3000元；經濟適用房減半收費。別看這個錢不多，你1000，他3000，買房的人多了，這數就十分龐大了，十分紮眼了。嘿，又扯遠了，繼續回來說這個手續費的問題，交多少錢有了，那這個錢該由誰來付呢？既然涉及買和賣兩方，自然是開發商和購房者各掏一半了，不偏不倚，正好。當然，現在有一些地方，對於個別性質的房屋，已經取消了這項收費，又能省下一筆了。
　　4.房屋產權登記費
　　根據國家計委和財政部2002年頒發的《關於規範房屋所有權登記費計費方式和收費標準等有關問題的通知》，房屋所有權登記的費用有了大的調整，從原來的按房屋價值量定率計收、按房屋建築面積定率或定額計收、按套定額計收等，統一規範為按套收取，每套收費標準為80元。當然，這種行政事業性收費現在正在逐步減少，比如說北京從2003年起，就不再收取這一費用，又為老百姓減負了。
　　5.房屋所有權證工本費
　　這其中就包含一些不同的工本，土地使用權證、房屋所有權證，如果房屋的產權屬於2個或2個以上的人，就還得再辦一個房屋共有權執照。一般來說，前兩個證都是10塊錢的事兒，後一個證就比較靈活了，看你辦理證照的那個房管所對這個是怎麽規定的了，各地會不太相同。
　　房屋裝修費用
　　提到房屋裝修，就要再提一下是我們前面已經講過的所謂“精裝修”的房屋還是毛坯房了。如果是精裝修的，那這部分的費用就可以少一些了，其實仔細算算，也省不下，這個裝修的費用已經算在房價裏面了。羊毛出在羊身上，就是這麽個道理。
　　如果是毛坯房，從一開始的“開荒”，到鋪地磚、打頂子、做隔斷，等等，每一項都缺不了，無論缺了哪塊，這房子就不成樣了。當然，這個費用得看你的預算，看你開始時打算投入多少錢來裝修你的這個窩，少則幾萬，多則幾十萬，完全隨你的意，只要你能承擔得起就沒有任何問題了。（裝修這裏邊的貓兒膩就更多了，只有他裝修隊想不到的辦法，沒有他辦不到的。別不相信，一個幹了很多年裝修的家裝公司經理最近退下來了，還很年輕，原因是什麽？一方面呢，是撈了不少錢了，再一方面呢，就是受不了良心的折磨了，聽聽他講的這些事兒吧。開始入門時，就隨便從老家找了個木匠，倆人就組成了一個裝修隊，掛靠了一個比較有名的裝修公司，成了這公司下屬的一個工程隊隊長，也就是平常人們說的包工頭。一開始的時候，不懂，就老老實實地幹，結果發現工程做完，一分錢都掙不上，後來向有經驗的人學習，才知道可以偷工減料，偷梁換柱，要掙這個昧心錢，本來不想這麽幹，但是仔細算一筆賬，發現自己不僅掙不著，有時候還會虧，瘵個簡單的例子，一筆工程造價8萬，公司包給下面的包工頭是6萬，公司什麽事都不幹，就要掙兩萬，剩下的就6萬，按業主要求的這個材料選購標準，算下來就要4萬8千，這樣也就剩下1.2萬，再給工人們發發工錢，到最後就剩不下幾張了，所以就逼得不得不偷工減料。怎麽個偷減法，自然這能看得著的大面上是不能簡省的，就是看不著的背地裏省著。刷油漆的時候，本來該刷三道乳膠漆，現在就只刷兩道，或者一道，省了人工又省錢。房主要的是特級地板，那就特級和一級混著買，特級的就鋪客廳，大面兒上，一級的就鋪房間裏，床下，櫥櫃下這些地方，這麽隱蔽，也不用擔心會被發現。這些個事兒太多了，基本上是能黑就黑。房主看不出來，可公司派下來的監理會看出來啊，怎麽辦，只能是像佛爺一樣供著，好吃好喝，再塞點，也就混過去了。只要是裝了房子，後期就發現什麽問題，那就更好糊弄了，最簡單的，就是極端重視你提出的問題，然後再從上一級的單位——當地的室內裝飾協會請個專業的工程師，用錢把嘴堵上，就讓他以專家的身份告訴業主，這個怎麽不好修，工程量有多大，會影響正常生活什麽的，一般老實點的業主，也就拿著}