买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？
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买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！本公众号作者：张春光律师电话：微信：chinazhang2014&物业用房很难变更用途，开发商将物业用房违规出售给买房人，一般是不能办理产证的。即便开发商协助买房人办理了产证，也存在交房不能的风险——物业用房可能已经被物业实际使用中（且该使用是合法的）。这样，开发商就会因不能协助办理产证或者不能交房而违约。那么，违约责任如何承担呢？双方的责任承担比例如何分配呢？&&& 首先说说双方的过错。开发商的过错是很明显的——开发商明知物业用房不能当做商品房出售还为了牟利将之出售；买房人也有一定的过错——买房人在与开发商签订房屋买卖合同（一般表现为《预售合同》等形式）之前应当在当地的房产管理部门查询该房屋的用途，如果其没有查阅或查阅后明知其为物业用房还仍然购买，都是存在过错的，而且这种过错的背后往往有利益的驱动，如房价较低等。&&& 在开发商和买房人都有过错的前提下，似乎按照过错比例来分担损失是最合理的，也是最公平的。但是，违约责任一般是无过错责任，如果依据过错来分担违约损失似乎没有法律依据。那么，怎么样找到一条合法的以过错比例分担责任的依据呢？&&& 《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……” 依照法律（广义的法律）的规定，物业用房是不能办理产证的，这就导致该物业用房在法律上不能履行。如果该物业用房已经被业主委员会等实际使用（且这种使用时合法的），则会导致事实上履行不能（不能交房）。开发商履行不能，买房人不能要求开发商继续履行。但是，开发商要承担责任，这个责任类似于（注：严格讲，缔约过失责任只存在于合同成立之前，因此我说是类似于）缔约过失责任【《合同法》第42条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。】可以参照缔约过失责任的规定分配损失责任。而缔约过失责任是过错责任，这样，就可以依据双方的过错来分配双方的损失了。&&附：上海新谊房地产开发有限公司诉杨某某等房屋买卖合同纠纷案&案情简介：2002年10月23日，杨某某与上海＊＊＊＊置业有限公司（以下简称＊＊＊＊置业）签订了《上海市商品房预售合同》，约定杨某某向＊＊＊＊置业购买上海市平江路＊＊＊弄＊＊＊＊公寓＊＊＊＊房屋，政府批准的规划用途为办公房；该房屋建筑面积为345.73平方米，单价为每平方米人民币（下同）7，809.57元，总价为270万元。合同订立后，双方均按约履行，杨某某支付了全部房款，＊＊＊＊置业交付了系争房屋，杨某某并于2004年初取得系争房屋的房地产权证［沪房地徐字（2004）第0＊＊＊＊号］，其上记载：权利人为杨某某，建筑面积为345.73平方米，房屋类型为办公楼。另经查，2009年7月案外人戴＊＊＊＊、高＊＊＊＊、戴＊＊＊＊不服上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局向本案杨某某核发系争房屋房地产权证的具体行政行为，向法院提起行政诉讼。法院以（2009）徐行初字第49号行政判决书确认在＊＊＊＊公寓小区的建设工程规划总平面图纸上标明系争房屋为物业管理用房，但在系争房屋的建设工程规划许可证上工程名称标明为办公楼；该行政判决书并认定根据系争房屋所在的＊＊＊＊公寓小区规划总平面图及其他相关材料综合反映，系争房屋的规划性质具有物业管理用房部分属性，故判决撤销上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局于日作出的向杨某某核发沪房地徐字（2004）第0＊＊＊＊号《上海市房地产权证》的具体行政行为。其后，上海市第一中级人民法院以（2010）沪一中行终字第5＊＊＊＊行政判决书维持了一审判决。日，上海市高级人民法院以（2011）沪高行监字第126号通知书，驳回了杨某某的再审申请。又经查，日，法院作出了（2012）徐民四（民）重字第4号民事判决书，该判决书确认：日，上海市徐汇区城市规划管理局向＊＊＊＊置业核发“沪徐规建（2001）＊＊＊＊号”《中华人民共和国建设工程规划许可证》，该证附件2《建筑工程位置地形图》显示系争房屋标注为“办公楼二层”（手写字迹），附件3《建筑工程总平面图》显示系争房屋标注为“物业管理2层”（打印字迹）；日，上海市徐汇区房屋土地管理局向＊＊＊＊置业核发“徐汇（2002）预字第＊＊＊＊号”《上海市商品房预售许可证》，该证显示系争房屋类型为办公，预售建筑面积为345.73平方米，计划预售单价为6，500元；日，加盖“上海市徐汇区建设和管理委员会竣工验收备案专用章”的《建设工程竣工验收备案表》显示系争房屋的工程名称为“＊＊＊＊公寓办公楼”、建筑面积为“295平方米”、工程用途为“物业办公”。该民事判决书认定系争房屋属于＊＊＊＊公寓全体业主的物业管理用房，并判决本案双方应办理将系争房屋的性质在房地产登记部门的房地产登记簿上登记为物业管理用房的登记。上海市第一中级人民法院于日以（2013）沪一中民二（民）终字第2426号民事判决书维持了一审判决。还经查，＊＊＊＊置业于日成立，日注销工商登记，工商档案中的《注销清算报告》显示：股东会确认清算报告，股东承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东（即本案两上诉人）愿意承担责任。杨某某于日诉诸原审法院，请求判令要求新谊公司、张向东作为＊＊＊＊置业的股东共同返还杨某某购房款270万元，并赔偿其房屋价值损失1，450万元和房屋租金损失7，592，999元。新谊公司、张向东反诉要求确认双方间《上海市商品房预售合同》无效，杨某某应将租金2，102，912元返还之。原审审理中，经杨某某申请，法院依法委托上海科东房地产土地估价有限公司对房屋价值进行评估，结论系争房屋目前的市场价值为1，450万元。另根据杨某某申请，法院依法委托上海国衡房地产估价有限公司对房屋租金进行评估，结论为系争房屋2004年12月至2008年6月的日租金为3.1元／天.平方米，2008年7月至2009年12月的日租金为3.21元／天.平方米，2010年1月至2013年11月的日租金为3.89元／天.平方米。另日起，系争房屋由案外人上海市徐汇区＊＊＊＊公寓业主委员会实际控制并使用。&&裁判原文节选：一审【案号：上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第1479号】杨某某与＊＊＊＊置业就上海市平江路＊＊＊弄＊＊＊号房屋所签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且交易的标的合法，故该买卖合同系有效合同。从表面上看，系争合同签订后杨某某支付了购房款，＊＊＊＊置业交付了房屋，杨某某也取得了系争房屋的房地产权证，系争合同已履行完毕。但实际上＊＊＊＊置业是在明知系争房屋的规划用途的情况下申请了该房预售许可证后将其出售给杨某某，＊＊＊＊置业的行为导致2009年起在一系列诉讼后，相关主管部门向杨某某核发系争房屋房地产权证的行政行为被撤销，上诉人、被上诉人也被判决要求办理将系争房屋的性质在房地产登记部门的房地产登记簿上登记为物业管理用房的登记，系争房屋也由案外人上海市徐汇区＊＊＊＊公寓业主委员会实际使用，故系争合同已回复到了签约时的状态：＊＊＊＊置业收取了杨某某的购房款，但无法交付系争房屋，故系争合同实际并未履行完毕；考虑系争合同已无法继续履行，现杨某某要求解除合同，并无不当，可予准许；＊＊＊＊置业在明知系争房屋的规划用途的情况下擅自将其作为商品房申报并进行销售，造成了目前系争合同无法继续履行的法律后果，对此＊＊＊＊置业应承担相应的过错责任；现＊＊＊＊置业已注销，则应由新谊公司、张向东共同承担相应的民事责任；杨某某主张返还购房款270万元，并无不当，可予准许；同样由于＊＊＊＊置业的过错使杨某某丧失了继续持有系争房屋的可能，从而使杨某某丧失了房屋增值的利益，该利益则应由新谊公司、张向东予以赔偿，现杨某某按照目前系争房屋的市场价值（评估价）主张权利，并无不当，可予准许；至于杨某某主张的房屋租金损失，因该损失并非因系争合同所造成的直接损失，故杨某某的该项诉讼请求法院难以支持。新谊公司、张向东反诉主张系争合同属无效合同，没有法律依据，法院不予采信；杨某某的丈夫虽是＊＊＊＊公寓小区的施工者，但作为施工者与是否明知系争房屋是物业用房之间并不存在法律上的因果关系，故新谊公司、张向东以此认为杨某某也存在过错，没有依据，法院不予采信；至于新谊公司、张向东反诉要求杨某某返还租金收入，于法无据，法院不予支持。&&二审【案号：上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第2956号】本院认为，被上诉人杨某某与＊＊＊＊置业日签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容未违反强制性法律规定。经查，本案标的房屋系经合法规划、建设批准，销售亦为合法，即使房屋性质经司法、行政程序确定变更，但并无法律规定及事实表明其对双方房屋买卖合同关系的合法性具有否定性影响，上诉人新谊公司、张向东以之主张合同无效，缺乏基本依据，本院不能采信。被上诉人杨某某与＊＊＊＊置业建立的房屋买卖合同关系依法应属有效。因上述标的房屋业经生效判决及房屋登记管理部门确定为物业管理用房，系争房屋也实际由房屋所在的小区业主委员会占有、使用，原审在履行不能状态下确定上述合同解约符合法律规定，本院予以确认。＊＊＊＊置业应依法返还上诉人购房款及赔偿损失，因前者业经清算歇业，两上诉人作为歇业（清算）保结人依法应按承担＊＊＊＊置业上述责任。本案上诉争议焦点有二，一为损失金额的确定，二为双方过错责任承担比例。关于损失金额，本案标的房屋业经原审委托鉴定（评估）综合专业条件确定其价值，但两上诉人否认评估结果的证明力。经查，本案原审鉴定程序合法、鉴定结论业经庭审质证，上诉人上述异议，在原审中已经鉴定质证，其一、二审中均未能举证证明其主张，该部鉴定结论及其形成的事实依法应予维持。关于解约责任的确定。＊＊＊＊置业在明知系争房屋的规划用途的情况下擅自将其作为商品房申报并进行销售，造成了目前系争合同无法继续履行的法律后果，其应承担主要过错责任。但值得注意的是，杨某某的丈夫唐＊＊＊＊系本案标的房屋所在小区的实际施工人，而杨某某在工程施工中甚至签收过施工工程款，唐＊＊＊＊作为施工人应该知道本案标的房屋所处位置、规划及房屋性质，杨某某对此亦应明知。本案买卖交易标的金额巨大，“物业用房”是否能变更性质为可销售商品房并最终维持其合法性确存风险，作为具有正常民事行为能力的房屋买受人享有房屋价值上涨的利益而不承担基本的社会、商业风险并非客观、合理。同时考虑到本案买卖中房屋变性之风险对＊＊＊＊置业并无相应利益，本院综合考虑，确定两上诉人、被上诉人分别承担70％、30％的过错责任为宜，即两上诉人应承担支付赔偿损失为826万元。&&评析：本判决只有按过错承担责任的结论，没有按过错承担责任的法律依据。法律依据见本文正文。&&&本微信公众号相关文章延伸阅读【点击标题即可链接到原文，对没做超链接的标题可在关注本公众号后在“查看历史消息”中查看原文】：连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？转让有抵押的房屋，合同有效吗？买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？国企违反法定程序出售房地产，合同无效？附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护计算房屋买卖中实际损失的时间点虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？警惕！买房人限购，卖房人违约买房人没有违约，就一定能拿到房子？《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？ “房屋买卖合同”指哪一版？买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题 不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？中介有违法行为，就不能主张佣金了？“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？转按揭办不了，买房人要承担违约责任？离婚，房产如何分割？买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果 以房产出资却未办理过户手续的法律后果不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？警惕！房屋在网签后被查封怎么办？“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？二手房买卖中的细节法律问题二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定 房屋两次过户，但前一合同无效，所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋？ 房价疯涨，卖房人的权利如何保护？ 房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？ 房价疯涨专题：10个相关法律问题 聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识 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担保人要承担补充偿还责任或连带偿还责任；债务人的刑事责任一般的说和担保人没有多大关系，除非构成共同犯罪比如诈骗等。
回答者：g***0 |
当然有关系，这个还可能牵涉到欺诈
回答者：g***0 |
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3秒自动关闭窗口二手房买卖合同（范本）
合同当事人
卖方（以下简称甲方）：
买方（以下简称乙方）： 中介 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方出售的房产事宜，签订本合同，以资共同遵守执行。 在签订本合同之前，买卖双方当事人可要求对方出示身份证明、企业法人营业执照、购房合同等有关证明文件，并认真审阅合同内容，仔细确认其中的选择性、补充性、修改性内容。中介机构有义务核实买卖双方所提供的所有证明文件的真实性以及整个交易过程的安全性、合法性。在交易过程中由于双方证明文件的不真实或者交易安全、交易合法性所造成的不能顺利交易以及对买卖某一方或者买卖双方造成的损失由中介承担。
第一条 甲方同意出售甲方所有的位于______市_____区_______路______号_______号楼_________单元_______户的房产给乙方。房屋 □建筑面积___________平方米。房地产权证号为_____________________。 甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产所有权人同意出售。同时物业交接前需付清甲方产生的物业管理费、水电、有线、通讯费及___________________费用。 乙方对本房屋房产证尚未办理完成的事实以及对甲方所出售的房屋已充分了解，乙方愿意购买上述房屋。 第二条 甲、乙双方同意上述房产的成交价格为：总价：人民币___________元（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。
第三条 付款时间及方式。 甲、乙双方同意，按照以下方式付房款： 1（第一种付款方式）、甲方尚未通知乙方办理房屋过户手续前乙方将上述房屋价款按照以下方式付给甲方，具体付款日期、金额如下： （1）甲、乙双方约定在本合同签定当日，支付购房款（其中含定金人民币____万元整）人民币______元（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。 （2）甲、乙双方约定在_______年_____月_____日前，支付购房款人民币______元（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。 （3）甲、乙双方约定在_______年_____月_____日前，支付购房款人民币______元（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。 （4）甲、乙双方约定在_______年_____月_____日前，支付购房款人民币______元（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。
（5）甲、乙双方约定于办结房屋过户手续当日支付给甲方全部剩余购房款（即房屋总价减去已付房款减去已付定金）。
1 声明：本合同由***律师事务所拟定。交易中存在各种法律风险，本合同仅供参考。 2（第二种付款方式）、甲、乙双方同意在乙方接到甲方关于办理房屋产权过户书面通知后结束第一种付款方式执行第二种付款方式，具体付款日期、金额如下： （1）甲、乙双方约定于办结房屋过户手续当日乙方支付给甲方全部剩余购房款（即房屋总价减去已付房款减去已付定金）。
甲、乙双方约定由__________（建设银行）设立第三方监管账户，由乙方在双方约定过户日期之前将全部剩余购房款（即房屋总价减去已付房款减去已付定金）汇入第三方监管帐户。第三方在收到全部剩余购房款后，于办结房屋过户手续当日，根据甲方出具的房屋过户受理单将房款汇入甲方账户。 第四条
办理过户及房屋交付 1、甲方应在收到购房款(含定金) 人民币______元（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）之日起____日内将交易的房产全部交付给乙方使用。 2、甲方取得房产证后，应通知乙方办理房屋过户手续，乙方应在接到甲方书面通知之日起______日内与甲方共同到房管局完成产权过户。 第五条
税费承担（可选多项） 经双方协商，在交易过程中产生的所有交易税费、中介费、垫资费、第三方监管费用等全部由_______方承担（即甲方不再承担交易过程中产生的任何税费及其它费用）。 第六条
风险转移，配套设施及费用承担 乙方已对房屋构造、装饰及配套设施等情况，做充分了解。房屋及配套设施的风险自房屋交付之日起转移给乙方。 本合同第二条所列交易成交价格，不包括房屋内的家具、家电以及其他私人物品。 房屋交付后乙方装修或者居住过程中应遵守物业有关规定，并承担相应的责任。虽然尚未完成产权过户但是在房屋交付后物业要求甲方支付的费用或者承担的责任甲方有权要求有乙方来承担。 第七条
权利义务 甲方确保本合同项下的房产水、电、通讯、排水等设施完好、畅通可正常使用。 甲方应协助乙方办理房产过户以及银行按揭贷款手续。 乙方应按照合同约定支付购房款 。 在尚未完成产权过户前甲、乙双方在本合同下方的所留的电话号码发生变更时应及时通知对方。 第八条
协议的变更、终止 1、本合同生效后，未经双方协商一致，达成书面协议，任何一方不得擅自变更本合同。如需变更本合同条款或就未尽事项签署补充协议，应经双方共同协商达成一致，并签署书面文件。 2、在下列条件发生时，任何一方均有权书面通知另一方终止本合同： 发生不可抗力事由，一方在超过
天期限后仍无法履行其主要义务时；或双方经协商一致同意终止本协议；或法律、行政法规及本协议约定的其他情形。 发生上述情形之一的，任何一方有权向另一方发出书面终止通知，本协议自书面终止通知到达对方时终止。 凡在本协议终止前由于一方违约致使另一方遭受的损失，另一方仍有权提出索赔，不受本协议终止的影响。
第九条 违约责任 1、本合同签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在_____日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起的_______日内将双倍定金及已付款返还给乙方。 2、甲方逾期交付的，自逾期之日始，按日向乙方承担房屋价款_______%的违约金；逾期超过 _______ 日的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按本款约定支付违约金，返还已付转让价款及同2 声明：本合同由***律师事务所拟定。交易中存在各种法律风险，本合同仅供参考。 期银行利息。
3、乙方逾期付款的，每逾期一日，应向甲方承担价款_______%的违约金；逾期超过_______日的，甲方有权选择下列第_______项处理： （1）甲方有权要求乙方立即支付全部未付的转让价款，并按本款规定主张违约金。 （2）甲方有权解除本合同，乙方应承担赔偿责任。 4、任何一方逾期____日以上未履约的，视为悔约。违约方应按本条第一款之规定承担责任，但双方另有约定的除外。 5、因甲方原因（虚假承诺）导致合同无效或者无法继续履行的，应双倍返还定金并赔偿乙方因此遭受的损失。 6、因乙方原因（虚假承诺）导致合同无效或者无法继续履行的，甲方有权扣除定金并要求乙方方对因此遭受的损失进行赔偿。 7、由于中介原因（虚假承诺）导致合同无效或者无法继续履行的，甲乙双方有权要求中介对因此遭受的损失进行赔偿。 8、由第三方提供帐户监管时，甲方或乙方违反约定的或者因违反约定导致合同解除的，由另一方向第三方出具违约确认函，第三方根据约定处理监管账户资金。 第十条
不可抗力 1、本协议所指不可抗力系指:地震、风暴、水灾或其他自然灾害、瘟疫、战争、暴乱、敌对行动、公共骚乱、公共敌人的行为、政府或公共机关禁止、国家法律法规变更、政策调整等任何一方无法预见、无法控制和无法避免或克服的事件。 2、若不可抗力事件导致任何一方不能履行其任何的契约性义务，该义务应在不可抗力事件存在时暂停，而义务的履行期应自动按暂停期顺延。 3、遭遇不可抗力的一方应在发生不可抗力事件后的____日内书面通知对方，并向对方提供发生不可抗力和其持续期的适当证明， 4、发生不可抗力事件时，各方应立即磋商以寻求一个公平的解决方法，并应尽其最大努力终止不可抗力事件或减少其影响。
第十三条 争议的解决 甲、乙双方就本合同的解释和履行发生的任何争议，应通过友好协商方式解决。未能通过友好协商解决的争议，甲乙双方选择如下第
种争议解决方式： 1、将争议提交
仲裁委员会按其仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方具有约束力。 2、向___________________________人民法院提起诉讼。 本协议的有效性、解释、履行和争议解决应适用中华人民共和国现行法律、行政法规之规定。
第十四条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同具有同等法律效力。
第十五条 本合同主体 1、甲方是____________。 2、乙方是____________。
第十六条 本合同及补充条款经双方签（章）后生效。
第十七条 本合同一式
份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份，
市房地产3 声明：本合同由***律师事务所拟定。交易中存在各种法律风险，本合同仅供参考。 交易中心一份、________ 律师事务所（参与买卖见证时）各一份。
出卖方(甲方)：_________________
购买方(乙方)：__________________
身份证号码： __________________
身份证号码： ___________________
址：___________________
址：____________________
编：___________________
编：____________________
话：___________________
话：____________________
身份证号码：___________________
身份证号码： ___________________
见 证 方： _________________ 地
址：_________________
编： _________________ 电
话：_________________
法人代表：_________________
表：_________________
经 办 人：_________________ 日
期：_______年____月____日
鉴证日期：_______年____月____日
共有人意见：___________________________________________________________________________ 共有人（签章）：_________________________ 地
址：___________________ 邮
编：___________________ 电
话：___________________ 4 声明：本合同由***律师事务所拟定。交易中存在各种法律风险，本合同仅供参考。}