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只租不售！上海楼市出现新“打法”！租售并举的时代要来了？
10:40:37 & &经济日报 &
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈这些房子“只租不售”多城市增加租赁性质用地供应
编辑：杨静涛
今年以来，随着房地产市场租购同权、共有产权、限售限价等一系列政策逐渐落地，更清晰的长效机制正在加快出台。
　　浙江在线11月17日讯（浙江在线编辑 杨静涛）党的十九大报告指出：“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”彰显了让住房回归“居住属性”的改革导向，明确了推进住房制度改革的目标。　　今年以来，随着房地产市场租购同权、共有产权、限售限价等一系列政策逐渐落地，更清晰的长效机制正在加快出台。　　北京计划建设租赁住房50万套　　北京市房山区朗悦嘉园公租房项目管理处门口。中新网 种卿 摄　　11月15日，郑州市政府出台《郑州市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选取郑东新区及其托管区域作为郑州市的第一批试点区域。　　近日，北京市发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，继郑州后，成为第二个试点集体土地用于租赁住房的城市。　　根据部署，北京市计划于2017年-2021年的五年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷。　　“1000公顷集体土地，大约可以建设30-40万套出租房。”中原地产首席分析师张大伟分析称，目前北京市场租赁房源总量接近250万套，而30-40万套的集体产权出租房的增量，相当于未来5年，给北京增加10-15%的租赁房源。　　北京此前曾明确，今后5年计划建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。　　杭州推出“只租不售”地块　　杭州在住房政策方面的探索一直在努力。近段时间，杭州在落实租购并举方面，更是迈出了一大步。　　2017年7月，杭州确定为全国首批住房租赁试点城市。　　8月29日，杭州出台《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，明确提出“未来3年，杭州新增租赁住房总量要占新增商品住房总量的30%”。　　9月29日，全国首个智慧住房租赁平台——杭州市住房租赁监管服务平台正式上线试运行，成为全国住房租赁市场培育的“先行者”，截至10月30日，访问量累计近60万次。截至目前，在平台上，个人申请挂牌660套,发布求租信息304条。已有不少租客通过平台成功租到了房子，住房租赁监管服务平台的上线实实在在地为老百姓带来了便利。　　11月初，杭州又有“重磅炸弹”。继上海、广州之后，杭州也诞生了首宗“只租不售”地块——杭州江干区彭埠单元租赁住房地块正式出让，由杭州市城东新城建设投资有限公司底价竞得，成交楼面价仅5049元/m2。这一地块土地用途标注为“租赁住房”，土地年限70年，从某种意义上来说，需要100%自持70年。这种模式在杭州的土地招拍挂中尚属首次。　　该地块地段极为优越，距离规划地铁4号线明石路站仅约400米，距离在建的江干区人民医院约500米。地块所建房屋全部纳入杭州市房屋租赁信息服务与监督平台管理，杭州市房管局负责房屋租赁监管。　　13个城市试点建设租赁住房　　截至日前，全国已经有北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始增加租赁土地供应规模，超过12个省份的50多个城市出台了有关住房租赁市场的政策内容。　　今年8月21日，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》并下发执行。　　9月26日，国土资源部在湖北省武汉市召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会议，全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，同时就试点工作做出全面部署。　　各类“只租不售” 租赁住房有何区别　　目前政策明确或市场已有“只租不售”住房，有集体租赁住房、公租房、地产商自持商品房等。　　从定义上看，自持型商品房是由开发商自持商品住房面积，并将全部作为租赁住房，不得销售，此类住房出租将被纳入政府监管，开发商“以租代售”将被取消拿地资格甚至注销资质。　　公租房是指由国家提供政策支持，社会各种主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租居住的保障性住房。　　集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业(租赁物业)，可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。北京安排，可由区政府按市场价格整体趸租作为公租房，再向中低收入家庭按公租房价格出租，差价由政府补贴。　　但在“只租不售”的共性下，这些住房在建设上却有着本质区别。　　“公租房和自持商品房多建设在国有土地上。由于此前政策没放宽，集体建设用地上的租赁项目相对较少。”严跃进说，如果要建集体租赁项目，以前是先征地，让集体建设用地变为国有建设用地，才能继续配建。如今，新的政策则可绕过土地变性等环节，提高建设效率。　　（综合中国新闻网、浙江在线、经济参考报消息）对于只租不卖的房子，你是愿意住一阵子还是住一辈子？对于只租不卖的房子，你是愿意住一阵子还是住一辈子？山西楼盘百家号在一二线城市，有很多怀揣这梦想打拼的人，他们一毕业就来到这里，毕竟工资比老家高，就业机会更多。但是，苦苦挣扎多年，攒的钱还是付不起首付。这样的人多如牛毛，于是纷纷选择了租房。涌入大城市的人总比离开大城市的人多，于是就衍生出了一种房子叫租赁住房，只能租不能卖。这种房子开发商自持70年，只租不卖。当起了房东的角色。你去租房直接可以入住新房。比私人租房要更有保障些，不会随时被赶走，而且统一租在市区路段好的地方，离都市商圈也近，生活工作方便。小区也有物业维护。值得一提的是，这种房子优先向高端人才开放的，这种做法还蛮机智的，吸引了那些卖不起房的优质人才，缓解了住房需求。这种房子你愿意住一辈子吗？其实，通过租赁代替房屋买卖，出发点是好的，但是大家最顾虑的还是现实问题，例如户口、孩子入学怎么解决。因为，租和买所享受的权益是不同的。当进入租房时代，房租也会跟着涨起来。所以，最终大家还是会去买房。如果以后租房子的人越来越多了，从侧面来说，未来可售房源就变稀缺了。未来房子升值空间还是比较大的。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。山西楼盘百家号最近更新：简介:山西最全面的楼盘信息 只为你服务作者最新文章相关文章“只租不售”房子来了！这是一盘什么局？
上海定期都会发布土地出让的消息，只是最近上海出让的土地都是商办类型的，所以没有在市场上引起很大的反应，而对于住宅类土地的出让，目前还是处于遥遥无期的状态。
众所周知，房地产开发商主要通过卖房来实现盈利。如今有土地要求不得出售，这是怎么回事?
7月4日晚，上海市规划和国土资源局挂出了位于浦东新区和嘉定区的两宗地块，这两幅地块的土地用途为租赁住房，出让年限均为70年。什么意思，就是房子的土地属性是70年的住宅性质，但是规定只租不售，开发商需要整体持有这样的房子。
这种“只租不售”的运营模式并非首例。6月初，佛山拍卖的一块住宅用地，就附加了“70年不出售”的要求。在其他城市，也有类似关于要求开发商自持的商业用地，只是属于部分自持，自持年限也没有这么久。
首先我们可以先看一下这件事的背景
我简单地查了下租赁用房的背景资料，大概在2016年6月的时候，国务院有过这样一次发文——
对于商用房改租赁后可以转用途为居住。
意见指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
所以从背景出处上来看，上海这样一次的出让应该是响应中央的号召，而且我们也看到，其他的城市也在陆续跟进这样的政策。
广东、贵州、江西等地先后发布文件，允许商业用房改为租赁住房。
而作为一线城市来说，上海跟进这样的政策也非常正常，毕竟这里更加有租房的需求。
同样我们也看到，出让这些政策之前政府也做好了各种铺垫。
对于一个新鲜产物的出让，一定会在前期会有各种试探性的手段，比如2016年上海出让的住宅性质的土地，基本上都要求20%的面积要求开发商全部持有，所以在那个时候开始，不少开发商都会对持有一部分住宅类房子有了心理准备。
目前时间已经过了一年多了，开发商对于产品研发和资源配备也有了准备，对这样的产品认知上是没有抗性的。
另外前阵子对于商住两用房的整改，也暗示了对于土地属性商业、实际用途居住这样的中间过渡类产品希望采取更加明确的标准。
我们看到这两块地的容积率是2.0和2.5，我预测之前可能就是商办类的产品，如今调整属性后开始对外出让。
那么，政府为何推出“只租不售”模式?
最主要的目的是，通过发展长租市场延缓购房需求。
目前，造成楼市泡沫危机有两大原因：一是人们对租房的不满;二是对房价上涨预期的恐慌心理。
近年来随着城市化进程，大量人口涌入城市工作、生活，从而产生了大量的居住需求。但国内的住房租赁市场并不完善，二房东、小中介克扣租房押金等种种乱象，使得人们对租房体验很差。加之房子往往与一个城市的教育等福利相挂钩，这都使得购房成为中国人生活的一个必选项。
另一方面，面对近年来房价的节节上涨，大量刚需族产生了恐慌心理。于是房价越涨，人们越买，加上开发商和炒房客的推波助澜，房价也就越炒越高。
有一个数据可以佐证中国的恐慌性购房现象。首次购房年龄普遍在30岁以上，如英、美为35岁，德、日则为41岁，而中国北京则为27岁。
“只租不售”的出现，有利于延缓这类购房需求，从而维护楼市平稳发展。因为一方面，向市场投放一批出租房源，并交由开发商持有，有利于规范租房市场，解决安居问题;另一方面，发展长租公寓，提高人们对租房的满意度，反过来也能为楼市炒房降温。
那么，对房企来说，“只租不售”模式意味着什么?
只租不售对房企的一大影响是，发展长租业务，从以往单一的项目开发转向存量资产运营管理环节。其盈利模式也将随之从短期销售转向长期服务。这有利于楼市价格的稳定。
不过，也有人指出，开发商只靠租房赚钱并不容易。要想赚钱，要么将租金提高到远超市场价的程度，而这就要面临来自市场和政策的高风险;要么就是寻找租售以外的方式赚钱。这直接影响着开发商参与长租市场的积极性。
那么，“只租不售”模式会推动房价下降吗?
其实谈论“只租不售”对房价的影响，意义不大。影响房价的因素很多，相比增加租房供应，捆绑福利、金融属性等因素对房价的影响更大、也更深远。
“只租不售”最主要的意义在于，属于政府着力建立楼市长效机制的一部分。它的出现，丰富了住房租赁市场，使得人们有了更多选择，一定程度上有利于人们居住品质的提高。而从这一点上看，有利于国内房地产市场的规范与稳定。
文章来源：周知客、真叫卢梭
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楼市出现只租不售现象 房子会越来越便宜吗？
来源：融360
对于这样的公告，其实在预示着一线城市正在加速发力租房市场。这无疑对于生活在一线的普通人是一个大大的利好。未来楼市不仅是一二线和三四线分化，更是城市内部的分化，什么人租房，什么人买房，格局都将越来越明朗
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1、一线租房市场快速发育
近日，上海的一则公告，引起了人们的关注。
这两块地分别在张江和嘉定，用途一栏标注了“租赁用房”，这意味着开发商买了之后必须自持70年。
对于这样的公告，其实在预示着一线城市正在加速发力租房市场。这无疑对于生活在一线的普通人是一个大大的利好。未来楼市不仅是一二线和三四线分化，更是城市内部的分化，什么人租房，什么人买房，格局都将越来越明朗。
不过，开发商是不会甘于安分的，在对待自持面积上，不少开发商的点子简直超出所有人的想象。
举几个例子，在此前要求开发商部分自持的面积中，开发商在设计规划之时，采取了分散的方式，每套房子都同时设计一部分自持面积，它们在使用上是合二为一的，也就是说，购房者要想买房子就必须同时租开发商自持的部分。
还有的开发商将自持部分面积全部盖成了房子，然后租给公司员工，高级员工租了房子就可以在年终奖上免交一大笔个税。这样玩法对高收入员工来说，相当划算。
“兵来将挡水来土掩”，开发商的智慧远比我们想象得要厉害，其实也很好理解，开发商是企业，它不是做公益，而是要赚钱。
目前一线的供应很少，这两块地对开发商来说，虽然压力很大，但基本上还是会照单全收的，但是不是大家所想的那样，还是个问题，开发商的底牌，外界很难看穿。
2、租房会影响房价吗？
一线城市中，二手房租赁房源越来越多，一手房也会越来越多地变成70年纯租赁用房，那么这些增加的租赁房源会把房价拉下来吗？
融360房贷君（fangdai123）的观点是，这种格局一旦形成，当然有好的一面，但也会有不好的一面。
好的一面是，普通人租房时会有更多选择。但不好的一面是，一旦新房越来越多的变成租赁用房，大家都选择租房了，那么已经卖出去的二手房将会和新房的差距越拉越大，简单说，当普通人越来越多地选择租房的时候，二手房会越来越贵，在住人的同时，它们也会越来越表现出一种金融属性。
此外，对打算租房的朋友而言，还得考虑租金成本，因为开发商自持70年压力是很大的，这部分压力开发商不可能自己完全扛下来，势必有一部分要由租房者承担，如果按照目前的租售水平，开发商铁定要亏本的，如果改善租售比，那么只可能是租金上调了。结果就是这部分用来出租的房子租金不便宜，普通人能不能租得起又是个大问题。
就租赁房源增多对房价的影响上，可能不会如大家所想——下跌。
由于我们的租房市场长期发育滞后，我们只能参考一些租赁用房比例更高的案例。
以德国为例，德国楼市向来以完善的租房体系被奉为圭臬，德国有6成人在租房，但近年来，德国楼市也是不断升温的。
德国潘德布雷夫债券银行协会今年4月的VDP（房屋价格指数）报告显示，2016年德国个人住宅价格达到了6.6%的增长。
在过去5年中一些德国城市房价涨幅已经超过30%。据德意志银行统计，年间，汉堡房价以70%的涨幅排名第三，柏林以75%的涨幅排名第二，而排名第一的慕尼黑涨幅竟高达200%多。
而在香港，目前有近30%的人租住在组屋（公共房）里面，这一比例也我们要高不少。而香港的房价大家也看到了，2016年虽然有一个下跌的过程，但今年以来的房价已经收复并创出新高。
而在东京，这座城市有40%以上的人是选择租房的。下图是东京楼市的一个数据：
从2012年到2016年，东京房价实际上也是在稳步上涨的，今年4月份东京的公寓价格同比上升了8.2%，已经连续55个月同比上升。
租房之所以不能让房价下跌，说白了，租赁房本质上是为那些买不起房的人而准备的，从楼市目前的行情来看，他们实际上已经无法对楼市产生多大影响。
混在大城市，几乎所有人都要吐槽自己的租房体验，对于租房市场的发育，未来更可期的是租房体验的改善，至于其他的，只能是奢望了。扫码了解更多楼市资讯
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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