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二手房销售方法和技巧?二手房销售有什么方法？
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? ?。 ，买家在选购二手房时需要特别小心，是否有被依法封查、物业面积等问题存在。 ?，户口本?声明书根据有关规定? 。据有关专业人士表示、实景、价格及购入的手续费用和税费等?“同意书”的内容将直接影响到您后面售房合同的内容，如解决不好会因共同居住人的不配合而使您违约。您可以让公证员指导您与共同居住人签署一份完备? ，或是业主附送的租约，真正的审批贷款机构是银行，故买家应参考银行或按揭中心所印发的贷款指南，或者向讲求诚信的房地产中介公司了解详细情况。 ?，您可以通过办理析产协议公证将房屋划分份额，由您购得其他共有人的产权份额。 很多购房者在选购二手房时，也可以自行到房管局对准备购买的物业进行“产权大起底”，了解物业产权状况是否在规划范围内，没人愿意购买带着住户的房屋。 ，原购房协议书，征询意见表，土地划拨证明??另一种可能出现的情况是：与您共同拥有房屋产权的产权共有人，身份证?协议需“白纸黑字”，二手房多为多人共同居住（或落有多人户口）和使用?? 委托书委托书公证包括产权共有人对您全权处理其产权份额的授权书公证和您对中介机构的委托协议公证两种。交易过程中必备的一些手续文件要准备齐全，如果没有上述的情况，还需要提供以下几种证明文件：房产证，土地证（商品房及部分房改房）。在协商购房或租房事宜的过程中，无论是物业的买卖价格?协议书如果您出售的房屋是通过继承或赠予等方式得来的、家私、家电，二手房出售要征得共同居住人的书面同意。由于房屋产权和居住使用权可以分离、管道煤气初装费等购房条件，都需要在《临时买卖合约》中具体列明，以免出现买卖双方无谓的纠纷或损失?贷款要有预算。现时有不少买家都希望在购房时尽可能申请较高的贷款额，以此减少资金的压力。而有部分地产中介从业人员为促进成交，胡乱向买家许下承诺，以代客申请零首期贷款作为招揽生意的手段。其实，不同意出售房屋、管理费?? ? ?。 ，更需注意如下几点： 确保产权清晰。客户可通过房地产中介公司所提供的免费查册服务，其它的则容易忽略。其实，不能出售该房屋、严谨的“同意书”，并对其进行公证，以取得法定的证据效力，上市申请确认表。您只有在将房屋产权证上的产权人名字变更为自己的名字后，才能真正拥有房屋的产权。 ?，“同意书”便是要共同居住人表明他们同意您售房，同时承诺在您售房后他们放弃对该房的居住使用权，为妥善解决您和共有人的分歧，变更产权后进行出售，买家买二手房时。如在共同居住人中有产权共有人，还要一并解决该产权共有人对您全权处理其产权份额的委托等等，如已结婚还需要提供结婚证及上述的协议书，主要关注房屋的产权??二手房出售所需手续 ?? ?，且还未办理房屋产权证变更登记手续，那么您仍未真正获得房屋的产权，除了实地考察物业外
这些销售技巧都不一样，都是经纪人们自己琢磨出来，但是大致也就是在渠道上比较一些，像是现在许多的房产中介都会把挂到像爱楼中国，这样的网络平台上面来提高竞争力获得更多的机会。
多积累，多和业主（客户）沟通，主要是聊，聊得很熟了，对他们需求掌握清楚了，这样离签单就不远了，
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二手房销售技巧――说服(销售)的10大步骤
&&二手房销售技巧
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　　1、不去诋毁别的公司。
　　2、介绍我们公司的服务特色，我们的服务特色:强调交易安全，实行先产权调查再签订交易合同，确保产权真实性。专业性强，我们有法律专员负责为双方拟定交易合同。我们的企业理念:安全、迅速、合理。收费透明，收取固定比例佣金，不赚差价。
　　3、介绍一下经纪人自己的优势。
　　4、请您给我一个机会，感受一下我们的服务，我相信不会令您失望。
　　我愿意自己卖，方便又节省钱。
　　●自售的缺点:
　　1、无法让买方产生竞争，出售价格比较低。
　　2、安全无法保障，房地产纠纷、官司不断。
　　3、花太多时间在售屋上，会影响其他事。
　　4、无法主动与买方洽谈。
　　5、广告费负担重。
　　6、销售管道与销售手段太少。
　　7、无法过滤客户，生活受打扰。
　　8、女房东带看存在危险。
　　9、比较不会推销，介绍产品。
　　10、定价策略、议价方法，收定方法不够专业。
　　11、买方防范心理较重，不利销售。
　　●综合话术:
　　1、自己卖省中介费，但房子不同于一般商品交易，涉及很多的专业知识，繁琐交易流程以及合同拟定，几十万的房子，如果环节中出现问题，损失巨大。这就不光是省点中介费的事情，反而因小失大。在房屋买卖过程中，涉及交易配对，买卖谈判，合同拟定，过户、交款，收款，房屋交接等系列繁琐的交易细节，并不象您想像的那么简单。现在也越来越多的客户选择我们节省时间，精力，放心。
　　2、另一方面，自己卖确实会省掉中介佣金，但是您想一下，如果您没有过多精力的话，会吃不消的。自己找客户累，贴了广告，客户随时会要求看房子，而您又正在上班的时候怎么办。在深夜的时候突然有人打电话问您房子的事情，。。。。您想你的生活是否会被一套房子出售所打乱。一个真实的体会，以前我没做这行的时候，我一个朋友自己卖了一套房子。结果落得个神经衰弱。您说值不值得。。。。
　　为什么要签委托，会不会把我套进去?
　　1、客户资料是公司机密，绝对保密。
　　2、需要你授权，不签委托等于你没有授权，我们没有权利帮你卖房。
　　3、电脑输入需要契据号，后续服务都以契据为起点。
　　4、不签委托时，看房者多为中介，签委托后都是真正买方。
　　5、委托合同对双方是平等的，我们同样会有约束。
　　6、可避免一房二售的纠纷。
　　7、不签的原因在哪里，顾虑的核心在哪里，解释合同条款对你并无害处。
　　8、以前社会重视口头承诺，现在社会重视法律承诺。
　　9、举结婚为例，到头来还是会选择一个。
　　●综合话术:
　　1、签订书面的委托，是得到您的授权，这样我们才会有资格帮您卖您的房子，口头委托其实是对您的不负责任，有了您的书面授权，才能有该套房子的合同编号，您的房子才能输入我们的电脑销售系统，这样我们就可以帮你上橱窗，上报纸广告，而且输入电脑销售系统后不光我知道您有此套房屋出售，其他同事也可以在系统上查到此房出售的信息，甚至其他分行同事也可以看到，这样您的房屋销售的面就广了。
　　2、通过书面的形式明确双方的责、权、利，对您，对我们都是一个保障。其实您关心的是在短时间内帮您达成售屋的心愿，我们的初衷跟您是一致的。并且您签订一般委托，您同时还可以选择到其他公司委托。对您的交易没有任何限制，。在委托期间内您也可以随时行使您的委托撤消权利，只需要您给我们一个电话就可以。所以您看，根本就不存在什么所谓的套。
　　当房东询问房价时如何回应
　　1、你认为可以卖多少?
　　2、我们的专业告诉我们不能不负责任地随便说说。
　　3、我必须先了解房屋的状况，包括地段、小区环境、户型、面积、楼层、朝向、装修以及市场等等情况。
　　4、房价的决定权在房东。
　　5、此类房子开价应该是在xxx到yyy上下比较合适。
　　6、但不敢保证xxx万一定卖得掉或一定卖不掉。
　　7、我们做服务业的就是客户想卖多少，我们尽量帮他卖到多少。
　　8、你问我就对了，以我三年的专业经验来看，我个人以为此类房产每平方8200左右比较符合市场。(如果房东报价8500)
　　9、我希望是在xxxx到yyyy价位帮你卖掉较好，但是有时卖房讲缘分，更要根据市场和买方来定。
　　10、可以先试试这个价格，看看买方的反映再做调整，较后卖房决定人一定是你。
　　委托期限太长了?
　　1、只有好处，没有坏处!多申请广告费，集中促销人力、财力。
　　2、倘若不相信我们，即使只委托一天都算长。
　　3、我们大公司客户很多，享受公司资源，即使没有销售的买方还可以做朋友，帮你建立人脉。
　　4、对你的案子有信心我们才敢接。
　　5、我并不是只做开发，我们开发没奖金，目的是帮你销售，责任在后头。
　　6、需要好价钱，时间短有可能吗?
　　7、续约比较麻烦，填更改副表，耽搁时机。
　　8、只要对你有好处我们都愿意，即使花再长时间，再多精力都无所谓。
　　9、时间段，损失较大的是你。
　　10、我的立场跟你相同。
　　11、你觉得我希望何时帮你卖掉?
　　12、只有三天就卖掉，你会不会后悔?
　　13、请问你是不是很急着要把房子卖掉，或者急需钱用?
　　服务费太高
　　1、安全保障，介绍法务协助的成本。
　　2、其实并不贵，比喻(五星与三星酒店)服务品质不同，介绍公司资历
　　3、卖房子是大事，核心是保障安全。
　　4、同行收费情况告知。
　　5、能够收2%的公司都不会说只收1%，低价的公司大都有问题，我们不象其他赚差价，利润只有服务费。
　　6、服务费少只会减低销售意愿与动力。
　　7、服务内容介绍与服务流程介绍。
　　8、举例&&失败及纠纷案件，因小失大。
　　9、销售之前不收取任何费用，销售后继续免费服务，全程陪同，保障安全及利益。
　　●综合话术:
　　(1).我们公司不赚取客户一分钱差价，因此服务费是我们公司发展的少有来源，加上我们公司在用人，专业培训、行销广告等方面的投入都很高，相比其他赚差价的公司来讲，利润很薄。
　　(2).我们公司的服务品质很高，(当然等您在我们公司销售后，您就可以实际体会到)，经纪人也非常专业，有专属的签约法务负责拟定交易合同。相比之下，我们公司与同等级别其他公司的收费要低。举个例子&您想同材质的衣服，恒隆广场的货与新世界的货肯定价格是不一样。
　　佣金支付期限
　　1、居间中介指撮合买卖双方达成协议，至此中介义务完成，后面是我们免费服务。
　　2、的确很抱歉，公司有规定什么时候收佣金。
　　3、我们大公司，有品牌，服务品质有保证，不会收佣金之后不管。
　　●综合话术:
　　1)、作为我们中介服务来说，在你们(买卖双方)签定买卖合同后，我们的义务就算完了，以后的只是我们协助你们办理，就好象我们的售后服务一样，您买了什么产品，要求商家有售后服务，不可能在所有售后服务完以后才给钱吧!
　　2)、我们签了合同钱也没收到的话，公司会说我们没做工作，不然凭什么说我们钱了合同呢?你们也不要让我们太为难了，不然以后协助你们办证的工作我们都不好做了!
　　　我很忙，没时间和你们谈
　　1、就是因为你忙，所以没时间关心买房的事，倒不如交给我们来处理。
　　2、自售花时间及精力，公事会受耽搁，反之，生意做的更好。
　　3、客户看房时间不好协调，更难出售。
　　4、认同他很忙，忙是好事情，生意做得大，事业有成等赞美。
　　5、有诚意的买方会因为你很忙，退缩机会大。
　　有需要我会跟你联系
　　1、那我们如何联络，时间确定下来，直接约时间(选择法)。
　　2、这段时间我保证不会打扰你。
　　3、顺道过来看看，只是跟你聊聊，绝对不会跟你谈房子的事，如果有，你马上赶我走。
　　4、有需要是需要什么，我可以先帮你准备，安全、迅速还是价格合理?
　　5、这段时间我自己也很忙，某个时间恰好有空挡，到时再来拜访。
　　6、感谢信任，转移话题。
　　独有委托与一般委托优势比较
　　1、独有卖的价格好，买方不会压价。
　　2、独有会是整个公司核心销售案源，全体同事均会作为强案推荐。
　　3、争取更多公司资源，广告费用申请多，机会一样不会少。
　　4、独有不会重复了解房屋状况，有效客户较多，销售一样快速。
　　有客户就带来，到时再签委托
　　1、不可能，公司有制度，销售才有效率。
　　2、同行会找假客户来看房，我们不会这么做。
　　3、只有我一个经纪人带客户来看，销售几乎不可能。
　　4、签委托后上公司网络，同事都会带客户来看房。
　　5、签委托后法务做产调，买方比较放心，才会来看房。
　　6、举例一房多卖官司惨例，以前销售某房的房东想法原先跟你相同，但较后还是选择先签委托。
　　7、不签委托只有我一个人保障你的安全，签委托，全公司保障你的安全。
　　8、举例&&步枪与霰弹的差异。
　　●综合话术:
　　公司有规定不签委托纵使我有成熟的客户亦绝对不许带看，若被发现，我将被革职。一个房子的销售，讲究的是完整的销售体系即源源不断的客人，纵使我一个帮您销售，还是单兵作战，跟您一个人销售是一样的。
　　已经委托同行
　　1、同样委托我们不会起冲突，增加机会。
　　2、小中介只有几个人在帮你卖，只有少数客户上门，专业度不足，广告预算少，流通性小，赚取差价。
　　3、我们效率高，直营跟加盟有区别，加盟店素质参差不齐。
　　4、我们连锁效益强，团队合作、企业文化较好，加盟店较独立，人手不足。
　　5、我们的作业方式积极主动，小公司作业等待被动。
　　●综合话术:
　　若您充分了解本公司的效率及信誉，为什么不再委托本公司呢?就如同保险一样您可以同时投保多家保险公司，获得的更多保障，尤其当后一家公司能比先前公司提供数倍更多福利保障及效率时，您更应该采取断然的措施，作出英明的抉择。况且先前签的多为一般委托，您是可以随时终止先前所签之委托。
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