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商铺投资怎么选 来看看高手经验
来源：搜房南京商铺网 &&发布时间：
近几年，宏观调控不断加码使得越来越多的投资客从住宅投资转向了商业地产。但商铺高回报也伴随着高风险，因此，不能怕麻烦，要提前做好功课。相比旧商圈新商圈价格更有优势在商铺投资中，如何选择新旧商圈是投资者关心的问题之一。一位商铺的策划代理商坦言，对商业地产而言，位置非常重要，因为商业地产不是独立发展的，而是与商业紧密结合在一起。一般而言，成熟的商圈各种业态已非常丰富，易于经营；但新商圈或未来的商圈，从价格、选择性方面而言，则更具优势。如果布局规划到位、配套跟进，新商圈利润较成熟商圈更大。商铺楼层如何选择，也是许多投资者面临的困惑。一位做投资的朋友谈起他的经验时表示，商铺楼层的选择要根据投资者的目的来决定。如果希望获取长期的稳定回报，在看准商铺后可以选择负一层、地上二层或三层。如果要求收益很高并且回报快，那应该选择一层，但投入也会随之增大。一般来说，一层会比二层的商铺价格高出一倍，也就是说如果一层5万元/平方米，二层则为2万/平方米-3万/平方米。投资商铺类别多旅游商铺潜力大、受青睐一位专门从事投资的专家传授自己的宝典：投资商铺就要了解商铺的分类，比如像东大街两边的商铺属于街铺，像富力城、紫薇田园都市这类住宅项目的商业为社区商铺，像旺座国际这类写字楼下面的商业属于商业裙房，像万达这样的综合体项目内的商业属于专业商业物业。商铺的价值体现在两方面，第1是房地产价值升值，第2是个体经营的商业价值，如自营的商业回报、出租的租金回报。由于专业商业街同类商家竞争严重，尤其是市场容量趋于饱和，往往有些经营不善的商铺其商业价值并不佳。而随着旅游业的蓬勃发展，旅游商铺颇得投资者的青睐。如果旅游地产配套到位、并拥有明晰化的商业模式，其巨大的增值潜力将聚集更多商铺投资者的目光。
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房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素，因而也存在着风险。由于市场上各种不确定因素的作用，使投资可能会朝着与投资者愿望相反的方向发展。 房地产理财理念 房地产理财不是花钱，只是资产的一种转移，是资产的一种表现形式。 房地产有资产的储备、保值、增值、创收的功能。 从古到今，真正意义的资产只有房地产和金银珠宝 银行里的钱只能是过河钱，绝对不能做资产的储备 房地产理财是一种保守式安全性的理财方式
房地产需求实质
住宅（刚需）
商业地产 房地产增值分析 增值的三要素：
通货膨胀、土地资源、地域价值的挖掘潜力 房地产的“洼地”理论 “洼地” 论影响房地产增值速度和增值幅度 房地产增值的12个条件 地域优势 区位优势 政府支持与政策扶持 周边环境优势 交通优势 项目定位优势 楼盘的功能优势与发展潜力 投资的时机优势 项目的经营优势与潜力 项目的影响力 项目成熟度及挖掘潜力 项目定价与区域成熟度的匹配性 房地产增值的四大形态 自然增长型 运营增长型 刚性需求型 炒作增长型
投资房地产关注要点 安全性 增长速度 增长空间
房地产增长速度的条件 与周边环境渗透力的速度有关 与项目进展速度有关 与项目起价有关 1、看楼盘的规模； 2、看品牌； 3、看地理位置； 4、看政府的关注度。 5、分析投资底线：收益底线、使用底线、安全底线 6、看土地使用权。 如何判断房产投资项目的安全性？ 住宅 价格 物业管理 使用价值 学区 医院 商圈 购物 周边配套 出行 交通 商业地产的实质 商业地产 价格 物流 投资价值 交通
商圈 发展 地段 区域经济 周边经营性硬件 商业地产的实质 商铺投资 商铺不会随着房龄的增长而降低其投资价值，相反好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值 商铺投资具有高回报率，据权威部门统计，商铺比住宅平均要高出五个百分点，一般八至十二年便可收回成本
电子商务对于商业地产的冲击 马云和王健林的战争 一切皆有可能，一切皆有风险。。。。 跟着首富好发财？
你吃肉，我啃点小骨头？
首富 未必 是首善 马云是首富了，可是淘宝的卖家发财了吗？貌似只有10%的商家盈利可观，其余均是做他人嫁衣。 淘宝600万以上的卖家，真正能赚钱的淘宝店不足30万，5%的比例。 天猫商城，6万以上的卖家，不亏本的，10%都不到，2014年双十一当天，1%的商家占了90%以上的交易额。
万达金街模式
菱角湖金街2010年底开业，至今已走过近3年的市场培育期。
但目前菱角湖金街的商铺空置率仍不低于40%，且商铺扎堆空置现象严重，内街一处竟有30余商户集中撤走，近百米金街杳无人烟。 商铺租金低至30元/平米。
广州万达 广州白云区的万达广场，主力店生意不错，但室外的街铺却十分冷清，入驻的商户流失率至少30%。
上海万达 开业两年的江桥万达广场，百余套金街街铺中至少有一半空置； 江桥万达的部分商铺开业6天就停业，此后数次改造，几次复业依然未能实现持久运营。小商铺出售后无法保证统一管理与运营，给后期带来管理上的极大问题。 宝山万达广场开业一年多，室外步行街同样大半空置，玻璃门窗上贴着都是招租的告示，与商场内形成鲜明的对比。
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Thanks! 投资理财与房地产投资理念 维富 即维护、维持财富，这是理财的起点、立足点，核心就是规避风险 创富 即创造财富，在保值的基础上，寻求科学的投资机会和组合 传富 即传承和转移财富，就是想办法让
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