类：部门文件
发布机构：深圳市地方税务局 深圳市规划和国土资源委员会
发布日期：
称：深圳市地方税务局 深圳市规划和国土资源委员会关于修改存量房交易计税价格核定工作有关文件适用范围的通告
号：深地税告〔2013〕23号
主 题 词：
深圳市地方税务局 深圳市规划和国土资源委员会关于修改存量房交易计税价格核定工作有关文件适用范围的通告
信息来源：深圳市地方税务局 深圳市规划和国土资源委员会
信息提供日期：
【字体： 】
　　为进一步做好存量房交易计税价格核定工作，根据有关规定，决定对《深圳市地方税务局深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》（深地税告〔2011〕5号）及《深圳市地方税务局深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量非住宅类房产交易计税价格核定工作有关事项的通告》（深地税告〔2012〕9号）作如下修改：
　　一、《深圳市地方税务局深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》（深地税告〔2011〕5号）第一条修改为：本《通告》适用于本市范围内住宅部分的计税价格核定。
　　二、《深圳市地方税务局深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量非住宅类房产交易计税价格核定工作有关事项的通告》（深地税告〔2012〕9号）第一条修改为：本《通告》适用于本市范围内非住宅部分房产的计税价格核定。
　　三、上述两份文件除适用范围修改外，其他内容维持不变（详见附件1、附件2）。
　　四、本通告自日起施行。
深圳市地方税务局 深圳市规划和国土资源委员会
深圳市地方税务局 深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告
深地税告〔2011〕5号
　　为加强我市房地产交易环节税收征管，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，自日起，我市范围内的存量房（即二手房）交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。现将有关事项通告如下：
　　一、适用范围
　　本《通告》适用于本市范围内住宅部分的计税价格核定。
　　二、计税价格的确定
　　存量房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据。但申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的，按计税参考价格核定计征存量房交易环节各项税款。
　　存量房交易计税参考价格，由市地税局和市规划国土委委托市国土房产评估发展中心根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。该价格作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。存量房交易计税参考价格将根据深圳市房地产市场交易的情况定期进行更新，并经市财政委员会、市地税局和市规划国土委确认后使用。市场情况发生重大变化的，市国土房产评估发展中心应及时进行更新调整，并经市财政委员会、市地税局和市规划国土委确认。
　　三、异议处理
　　纳税人对核定的计税价格和应纳税额有异议的，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条第二款的规定，可向房地产所在地区地税局提出复核申请并提供证据资料；区地税局经核查后出具复核结果，征收单位根据复核结果确定的计税价格和应纳税额征税。
　　根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十八条及其《实施细则》第一百条规定，纳税人也可在依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。
　　四、实施时间
　　本《通告》自日起执行，有效期5年。具体时间以纳税人在市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。
深圳市地方税务局 深圳市规划和国土资源委员会
二一一年五月二十五日
深圳市地方税务局 深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量非住宅类房产交易计税价格核定工作有关事项的通告
深地税告〔2012〕9号
　　为加强我市房地产交易环节税收征管，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，自日起，我市范围内的存量非住宅类房产交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。现将有关事项通告如下：
　　一、适用范围
　　本《通告》适用于本市范围内非住宅部分房产的计税价格核定。
　　二、计税价格的确定
　　存量非住宅类房产交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据。但申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的，按计税参考价格核定计征交易环节各项税款。
　　存量非住宅类房产交易计税参考价格，由市地税局和市规划国土委委托市房地产评估发展中心根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。该价格作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。存量非住宅类房产交易计税参考价格将根据深圳市房地产市场交易的情况定期进行更新，并经市财政委员会、市地税局和市规划国土委确认后使用。市场情况发生重大变化的，市房地产评估发展中心应及时进行更新调整，并经市财政委员会、市地税局和市规划国土委确认。
　　三、异议处理
　　纳税人对核定的计税价格和应纳税额有异议的，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条第二款的规定，可向房地产所在地区地税局提出复核申请并提供证据资料；区地税局经核查后出具复核结果，征收单位根据复核结果确定的计税价格和应纳税额征税。
　　根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十八条及其《实施细则》第一百条规定，纳税人也可在依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。
　　四、实施时间
　　本《通告》自日起执行，有效期5年。具体时间以纳税人在市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。
深圳市地方税务局 深圳市规划和国土资源委员会
二一二年八月二十二日
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“价格明显偏低”行为如何进行涉税处理
&&土地增值税
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土地增值税清算收入如何认定“价格明显偏低且无正当理由”？
来源：税屋网
​土地增值税暂行条例
第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告
苏地税规[2012]1号 &
房地产转让价格明显偏低的收入确定
对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：
1、法院判定或裁定的转让价格；
2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；
3、政府物价部门确定的转让价格；
4、经主管税务机关认定的其他合理情形。&
海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知
琼地税函〔号
各市、县、区地方税务局，各直属稽查局，省局各部门：
为规范土地增值税清算审核，省局根据现有税收政策规定，在搜集整理近年来各地遇到的各类土地增值税政策问题的基础上，印发土地增值税清算有关业务问答，请遵照执行。
　　海南省地方税务局
如何认定房地产转让价格明显偏低?
纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产转让价格明显偏低，主管税务机关应根据《中华人民共和国税收征收管理法》(中华人民共和国主席令第四十九号)及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财税字〔1995〕6号)的规定核定其房地产转让价格。
符合下列条件之一的房地产转让价格明显偏低，视为有正当理由：
(一)人民法院判定或裁定的转让价格;
(二)以公开拍卖方式转让房地产的价格;
(三)政府有关部门确定的转让价格;
(四)经主管税务机关认定的其他合理情形。
“价格明显偏低且无正当理由”和“未按照独立企业之间业务往来作价的关联业务往来”是税务机关重新核定计税价格的理由，是纳税人的梦魇。
一、价格明显偏低的量化判断标准
“价格明显偏低且无正当理由”有量化判断标准吗？找到两个。
1、30%指标
这个量化指标首先出现于最高法院的司法解释，至少从法律上具有普遍的适用性。最高院于2009年4月发布的法释[2009]5号文规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。
琼地税函〔号如何认定房地产转让价格明显偏低?
纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产转让价格明显偏低，
2、10%指标
河南地税2010年6月下发的豫地税函[号文规定：《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）第三条第二款第6小项中：“申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，按核定征收率8%征收土地增值税”，该处的“明显偏低”是指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%，如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算；无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。
江苏地税2012年8月下发的苏地税规〔2012〕1号文规定：对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
这两个都是省级地税发布的土地增值税方面的文件。
二、哪些理由是正当理由
什么是“正当理由”？这个只能因时因事的寻找了，应该合情合理，自己都不相信就别拿去忽悠税务局了。看两个明确的规定。
对于自然人转让股权对价明显偏低的正当理由，国税总局公告2014年第67号文列举了以下几项：（一）能出具有效文件，证明被投资企业因国家政策调整，生产经营受到重大影响，导致低价转让股权；（二）继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）相关法律、政府文件或企业章程规定，并有相关资料充分证明转让价格合理且真实的本企业员工持有的不能对外转让股权的内部转让；（四）股权转让双方能够提供有效证据证明其合理性的其他合理情形。
对于土地增值税清算时房地产转让价格明显偏低的正当理由，苏地税规〔2012〕1号文列举了以下几项：1、法院判定或裁定的转让价格；2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；3、政府物价部门确定的转让价格；4、经主管税务机关认定的其他合理情形。
转让价格明显偏低计税收入视情而定
在房地产转让过程中，会遇到转让价格明显偏低的情况，对于隐瞒、虚报房地产成交价格，提供扣除项目金额不实的，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，税务机关应按照房地产评估价格计算征收。
在操作中，如何判定“转让价格明显偏低”一直是困扰主管税务机关的难点问题。在认真总结实践经验并充分征求各方意见的基础上，部分省市地税机关规定了“房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”这一可操作性较强的标准。
目前，部分省市地税机关明确了对低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。
其中，主管税务机关在计算“同期同类房地产平均销售价格”时，应当优先采集同一企业销售日当月同类房地产销售价格。如果不存在当月价格的，可采集同一企业销售日前后3个月内的同类房地产销售价格。如果不存在前后3个月内的销售价格的，可采集相同或者近似地段其他企业销售日当月或者前后3个月内的同类房地产销售价格。
为了保障纳税人的合法权益，即使主管税务机关能够确定“纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”，也不能直接根据同期同类房地产平均销售价格核定其转让价格，而应当委托有资质的房地产评估机构评定交易价，并考虑其是否存在正当理由。如果纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，则应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
与此同时，如果房地产价格符合法院判定或裁定的转让价格，以公开拍卖方式转让房地产的价格，政府物价部门确定的转让价格以及经主管税务机关认定的其他合理情形时，可视为正当理由，即便转让价格明显偏低也可按转让价格确认收入。
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二手房交易是否必须按房产评估价计税，如何认定成交价明显偏低又无正当理由
谢新民律师
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二手房交易是否必须按房产评估价计税，如何认定成交价明显偏低又无正当理由
&&&&读懂此文掌握计税标准大有好处，明明白白缴税&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&导读：我国《税收征收管理法》第35条纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税管部门有权核定应纳税额。税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。深圳市自日起，对全市范围内的二手房交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。自此之后，深圳所有二手房交易都要按评估价计税，是不是据此认为所有的房屋交易者都需按评估价计税，不可以按房屋成交价或登记原价交易，其实并非如此。&&&&&&&&&&&&&&&广东德纳律师事务所谢新民律师指出，目前国税总局对计税依据明显偏低又无正当理由无具体的认定标准，在税务具体执行中易造成纳税人理解上的偏差，造成税务争议。比如我们交易中常见的，父母将房子卖给子女，可否可以房屋登记价格计税还是要以税务评估价计税？&法院判决继续履行强制过户的房屋买卖案件，是以成交价计税还是要以税务评估价计税？买家通过拍卖市场成交确认的房产，是要拍卖成交价计税过户还是要以房屋评估价计税过户？买家购买的凶房，危宅，旧楼，低于计税评估价，是以实际成交价计税还是要以税务评估价计税&？这些在生活中常见的交易，但却易引起税务争议，税务部门却习惯性地不加区别要以税务评估价核税，是否正当，合法，值得思考。近些年反映出来的税务争议，突出表现对成交价格明显偏低如何认定，正当理由采用何种标准，缺乏统一的操作适用标准，由此造成各地税务部门在理解和执行上的偏差。&&&&&&&&&&&&&&广东德纳律师事务所谢新民律师认为，我国税法及税务总局的规范性文件中对认定成交价明显偏低又无正当理由未作明确规定，但我们可以结其他民事法律的规定以及地方税务部门的文件精神去理解和适用。&&&&&&&&&&&&&&成交价明显偏低如何认定，在税务执行中常把成交价低于税务计税评估价或市场评估价就认为明显偏低，这是有失偏颇，缺乏法律依据的。&&&&&&&&&&&&&&谢新民律师认为对于成交价明显偏低，可以从以下几个方面去衡量认定：&&&&&&&&&&&&&1、法释&#91;号文规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。&&&&&&&&&&&&&2、琼地税函〔号如何认定房地产转让价格明显偏低?&纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产转让价格明显偏低。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&从最高法院的合同法解释二和海南省地方税务局的意见，认定成交价低于市场价百分之三十的，认定价格明显偏低，具有正当合理性，可以作为核定计税的参考依据。有的地方税务部门认为成交价低于市场平均价百分之十的就认为明显偏低，这是不公允的，这只能说价格偏低，而不能认为明显偏低。深圳地税部门统一对二手房交易核定评估价通常也是接近市场成交价30%，这是符合税收法律精神的。&&&&&&&&&&&对于成交价明显偏低有正当理由的认定标准，税法及税务总局没有作规定。谢新民律师认为有正当理由可以结合其他法律及经验常识从以下几个方面去衡量判断：&&&&&&&&&&1、成交价是通过法院判定或裁定的转让价格；&&&&&&&&&&2、成交价是通过公开拍卖方式确认房地产成交价格；&&&&&&&&&&3、政府物价部门确定的转让价格；&&&&&&&&&4、&直系亲属之间，赡养之间的买卖；&&&&&&&&&&5、危房，旧房，凶房等影响交易价格情形的。&&&&&&&&&&以上可参见物权法，拍卖法，国税总局公告2014年第67号和苏地税规〔2012〕1号文件。&&&&&&&&&&&&&&&&&律师意见：目前税法规定太笼统，缺乏具体统一执行标准，各地执行规定可能都有所不同，全凭税务人对法律、政策、生活经验常识的把握理解，难免会造成税企双方的之间的争议。对于二手房交易并不是所有成交价低于评估价的都要按地税评估价核定计税，也有例外。对于成交价低于税务评估价，但又确实有我上面陈述的正当理由情形的，是可以主张成交价计税过户的。纳税人对税务部门计税不服的，可以先缴税完成过户登记，后提起行政复议，或行政诉讼。&&&
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