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菲律宾投资房产意味着什么
随着中菲两国外交的持续升温，由中国主导的基础设施投资银行“亚洲投资银行”菲律宾投资项目启动，总投资约为5亿美元。
这也吸引了一大批中国投资客来到菲律宾。
根据菲律宾房地产巨头亚耶拉地产公司2017年的数据显示----由外国人和海外菲律宾人（华人）购买的房产数目综合同比上一年增长了32%达到416亿披索相当于占据该公司全年销售额的34%。在购买住宅的外国投资者中，来自中国的投资者占据了49.4%的比例。
根据亚耶拉地产公司提供的数据来看，按照150万披索/套房子来算，单单在亚耶拉公司旗下买房的中国人就花了25亿左右人民币，买下了1600多套房，要知道菲律宾的地产公司前前后后至少有20家。
说完大数据我们再来粗略的看一下菲律宾房产的投资回报率：
菲律宾首都马尼拉商贸中心的黄金地段平均房价在 人民币一平方（当然也有一平方的高档套房）而且菲律宾房地产没有计算公摊，卖你的都是实际面积、永久产权、精装修。 这个价位同比北京真心不贵。但是马尼拉的租金没有道理的贵——一套30平方内的小单间套房都能出租个3000 人民币！
据行业内知名的Global Property Guide（房地产数据研究网站）报告显示，仅在2017年菲律宾在亚的租金收益率排名稳居第二的位置。租金收益率高达6.13%而首都马尼拉的租金收益率更是达到了7%~8%的水平。
当然租金只是一部分，菲律宾本身的房产增值率也是稳定在6%以上，就目前来说菲律宾首都马尼拉金融中心区和马卡蒂（Makati）中央商务区的整体房价已经大涨7.91%，均价约2万人民币每平方米。而靠近CBD附近高端公寓均价也有大幅上涨例如位于Rockwell Center的三室公寓平均价格上涨了11.5%。
拿PBCOM附近的小黑楼Signa来说，在2014年的时候买下来一套小黑楼的公寓花了420万P（约人民币60万），到2017年的时候租金几乎都在4500人民币左右，年收益差不多7.5%左右了。那么截止2017年一套小黑楼的公寓价位到多少了呢？
答案是总价在130万左右！是的你没有看错就是130万，菲律宾本地房产开发商是每个季度涨一次价格且增幅一般是5%左右，1年的增幅就能达到21.55%左右（为了方便计算我们就以20%的增幅来看）。假设一套房开发商报价100万，那么1年后你在找开发商买房，可能他就会给你120万的报价了，当然就算是二手房的业主肯定也不会再第二年在以100万的价格转手，可能就会结合开发商的报价来看，但是普遍不会低于10%。
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新加坡资讯排行2018年07月数据说话,菲律宾马尼拉房产投资为何吸引众多中国人
人口过亿，人口密度3倍于中国，经济正在腾飞的菲律宾，其房地产市场起始于2005年。这里我们就以马尼拉大首都区来做阐述.
1. 人口结构
马尼拉大首都区的人口总量在2016年约为2,200万人；其中，马尼拉市区常住人口为1,300万， &另有20万外国居民。
按照菲 律宾当前的人口年增长率 1.7%，预计到2019年底，人口会将达2,350万；加之由于经济增长带来的发展机会而吸引的海外及菲律宾其它地区人口 &的拥入，预计将会有2,500万人在这里生活。
2. 薪资收入水平
C3: &低工资劳工 – 商场售货员、饭店服务员、司机、保安等
C2: &刚入职的白领和外企制造业生产线上的工人 – 这些员工现在在大马尼拉地区约有60多万人。到2019年底估计增长到100万人
C1: 入职2-5年的白领员工 – 这个员工群体在大马尼拉约有80万人，到2019年底估计增长到120万人
B2: &小的团队领导（Supervisor)/经理助理/IT高级技术员/工程师 – 此类员工有15万人左右，到2019年底人数将达到30万
B1: &中小企业经理/大型企业中层经理/政府中高级雇员/高级工程师 – 此类员工有5万人左右，到2019年底人数将达到7万。
A2: 大型企业高级经理/政府高官/高级医生（律师、会计师、教授、工程师等高级专业技术人 员) – 有1万人左右。到2019年底，此类高收入阶层将达2万人左右。
A1: &大中型企业主 – 到2019年底，此类高收入阶层将达3,000人左右。
F2: &在菲律宾的外企高级雇员/定居菲律宾的外国人/外国领事馆外籍雇员 – 目前有约25万在大马尼拉地区，到2019年底，这个数字可能将达35万以上；
F1: &在菲律宾投资的外商企业主 – 目前有约3,000多人在菲律宾从事商务或者政府工作活动，预计到2019年底这个群层将会大大增加到10,000人左右。
OFW1：海外工作的菲律宾人（持菲律宾护照) – 2015年底统计显示，240万人在全球各地工， 特别是在中东、美国、加拿大、日本、欧洲、澳大利亚、新加坡、香港和新西兰等地工作。
OFW2：移民海外的菲律宾人 – 在上世纪八十年代，为躲避国内的混乱局面不少人背井离乡加入了其它国籍，但是菲律宾人亲情非常浓厚，这批人大多都是当时的社会精英（拥有专业技能），随着菲律宾经济的腾飞和社会发展，他们中一部分人又回国谋求发展
3. 居民购买力分析
马尼拉大首都区的公寓住宅可以分为三类：请搭配上述居民薪资等级
豪华公寓（单价在每平米16万以上）：总价多在1,200万披索以上，F1和A1、A2类阶层是豪华公寓的主力消费人群。这些顶级的高档公寓主要分布在Makati、BGC和Otigas几个核心的CBD里。到2019年底，对此类公寓的总需求估计将达到15,000套以上。
中高档公寓（单价在每平米8-16万）：总价在320万到1,200万左右，是OFW1、OFW2、F2、B1阶层的购买的主要对象。到2019年底，总需求估计将达到50万套以上。
中低档公寓（单价在每平米8万以下）：总价在320万以下，主要的消费者是B2类群体，也有很多学生和C1类群体租住此类公寓。到2019年底，对此类公寓的总需求估计将达到150,000套以上。
到2019年大马尼拉市场对公寓的有效需求将超过66万套。另一方面，到2019年菲律宾的GDP将突破3600亿美元，人均GDP达到3400美元（中国2008年的人均水平），因此66万套的需求量的推算总体是比较保守的估计。
菲律宾在持续改善经济，提高人民生活质量方面，已经找到了自己的发展道路。尽管还存在着这样和那样的问题，但是毕竟由于BPO业务而积累起来的菲律宾国家竞争优势，相信在菲律宾人口红利没有彻底释放出来之前，会吸引越来越多的跨国公司将后台的服务外包到菲律宾。以此推动菲律宾的就业率持续提升，菲律宾的消费和投资因此不断增长。
根据世界银行等预测，到2019年菲律宾的人均GDP将超过3,400美元（与中国2008年的人均水平相当），中产阶级队伍将会壮大很多，国际投资也会显著增多。 前面的数据分析显示出，到2019年底，马尼拉大首都区对公寓住宅的有效需求将达到至少66万套，而届时市场总的供应量不到20万套，远远不能够满足市场需要。可以预见，菲律宾未来房地产市场前景非常明亮菲律宾房产投资需要注意哪方面【海外房产吧】_百度贴吧
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菲律宾房产投资需要注意哪方面
随着中菲关系的改善，越来越多的国人来菲律宾投资房产，本贴简要介绍菲律宾房产买房投资的一些注意事项：1.选择核心地段。虽然这些地段最贵，但是升值潜力也最大，比如金融中心Makati, 新区BGC(the fort), 马尼拉湾周边以及赌场区。2 选择大的开发商。大的开发商往往能带动周边配套。主要开发商有：Ayala, SMDC, Megaworld, Rockwell等。还有一些是大的酒店集团出的楼盘，比如香格里拉，凯悦等等在菲律宾都有一些不错的高端楼盘。3选择适合自己的付款方式。菲律宾的期房楼盘可以分期付款（交房之前付清），有些首付很低或者月供很低，但是要注意总价是否负担得起，总之量力而行。4户型选择。总有很多客户问大户型还是小户型好。其实大小户型都有需求，只要户型方正都是可以的。5朝向。东南西北都可以，但是最好不要朝主干道，很吵。6楼层。高低楼层都有需求，根据各自喜好。7法律方面。如果是二手房交易，又对菲律宾的购房流程不熟悉的，建议找个律师把关流程，一般几千块费用即可。8付款。一手房付款根据开发商的规定即可。如果是二手房，一定要保证付款的时候双方签订好合同，卖家要交房产证和其它必要之文件9其它。还有很多方面可以直接咨询菲律宾房产网
关于菲律宾的产权菲律宾的房子House和土地lot，以及公寓condo都是有产权的基本上都是永久产权都有单独的产权证二手房如果遇到卖家的房产证在银行抵押的，尽量要求卖家先赎回房产证再交易。付款通常都是支票
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菲律宾房产投资中介杨先生表示，在马尼拉见过买房过程中发生的各种事，有人收获很大，也有人因为不懂国外的规矩损失惨重。
很多人来菲买房，是冲着这些发展中国家的房价涨的快，还有回报率高。好地段的房子出租，回报率高于7%，房租每年上涨5%，买套房十年左右就回本了，菲律宾房产回报率目前亚洲*。在MAKATI BGC 机场附近 还有海边的房子都很好出租。
越来越多的人买房，我把自己得到的经验都写下来，也感谢同样来菲多年，曾经是售楼冠军的FREEMAN 帮忙提供的建议。如果你有朋友想买房，可以发给他/ 她
1，凡是提的要求都要写在合同里,否则他们不认账。
盛传房价明年会涨30%，这个多半是中介炒作出来的，查了一下以往的数据，整体涨幅大约在10%左右。要警惕某些不良中介利用我们中国人语言不通来谋利，比如下定金，目前这边地产公司预定金从*（DMCI公司---定金2800人民币）到*（ALVEO公司---定金14000人民币）超过这个数即为不合理，买房过程中，工作人员要是中途跳槽了，你就会很被动。所以选信得过的人很重要。某些派传单的人会巧舌如簧，卖给我们房子的时候答应这个 答应那个，说给配什么家具等等，说的跟花儿一样，但是，记得凡是你要求的或者他答应的，都要在合同里白纸黑字写下来。如果合同里没写，交房的时候地产公司是不认账的。
2，银行开户
目前中国游客不能在本地开银行账户，开户需 要有ACR（外国人登记卡）或者退休移民卡，办这个卡需要额外花钱，ACR 工签要超过1万人民币 退休移民要2万美金。不要听中介说开户没问题，他是肯定不会替你出这个钱滴。到时候还是要自己买单。
3，关于付款。
要保留一切原始文件和单据。非常重要！！
法律不一定保护好人，法律保护懂法律的人
有些业主不能在银行开户，只能交现金给中介或者地产公司，千万记得要找他们要原始收据，去银行存款一定要保留银行存款凭条。每转完一笔账，养成拍照留存的好习惯，万一丢了原件还有照片。
我自己刚来菲律宾的时候曾经有过失误，因为没保留好存款凭条，结果地产公司不认账，损失惨重。另外地产公司的财务管理并没你想象的好，自己保留好一切原始单据，专门用个牛皮纸信封袋装起来。这事的重要性怎么强调都不为过。
我认识一位业主，他很细心，保存了所有原始单据，交房时感觉帐不对，结果一查账，查出来地产公司做账做错50万，所有银行存款凭条他都留着，证据面前地产公司认错，他也挽回了损失，面对一 个庞大的异国地产公司。个人属于弱势群体，要学会保护好自己。
发现问题一定要用电子邮件沟通，这样做的好处是可以留下电子证据。不要靠打电话和发微信，因为微信沟通记录目前法庭上还不能算有效证据。为避免菲律宾人做事拖拉，可以设定回复期限，要是期限内他们不回复，那么出现问题，他们自己也要承担责任的。
如果房子超过3个月没有付款，地产公司有权拍卖你的房子。所以一定要准时付款。逾期交款是要付滞纳金的，建议有支票的就用支票支付。
外国人在本地银行很难贷款。万一贷不下来可以向你买房的地产公司贷款，利率在8%-15%之间，算起来不划算，如果你是汇丰银行（HSBC）贵宾卡，可以在菲律宾申请副卡用来贷款
交钥匙的时候是要全款付清的，一般情况下地产公司可以推迟6个月交房。交房时要带一个工程师去验收确认后你才签字。因为一旦签字证明你已经同意接收这个房子了。有问题要签字前提出来。
这边有不少关于房地产公司的法律条款，很生涩的英文版，看一眼都晕，等我有空把他翻译成“人话”，再发给大家参考。
特别提醒：别在有手机信号发射塔旁边买房或者租房，关于信号塔的电磁辐射污染，虽然官方说这个辐射无害，但我认识的那些临床的肿瘤科医生朋友，他们可不是这么说的，具体危害可以去百度或谷歌。
马尼拉走到街上现在到处都叮叮咣咣建房子，经济飞速发展带动地产的发展。房子建的太快容易贪多嚼不烂，屋子没那么结实。比如有些漏水啊墙体的厚度不够之类的情况，这个国家常有各种小地震，所以，真正靠的住的是经过时间检验的房子。
政府有规定每栋楼必须60%卖给菲律宾人 40%卖给外国人，我个人认为如果没有做很好的准备工作，不建议炒房。凭借着稳步增长的经济，菲律宾已成为东南亚地区最热门的投资地之一。瑞士领先和最有信誉的银行瑞士信贷，亦表示在东南亚国家联盟（东盟）内，菲律宾是最吸引外国直接投资的国家之一。而全球投资者最为青睐的菲律宾投资标的当属房产了，除了其蓬勃发展的经济外，同时也因为其强劲的GDP增速、稳定的货币汇率、先进的法律制度、低生活成本、和巨大的海外房地产投资机会。尽管菲律宾房产越来越受关注，还是有很多人购买菲律宾房产相关的法律和程序不太了解。外国人可以投资菲律宾物业，但是会受到一些规限和限制。所以，如果你是一个有兴趣购买菲律宾物业的海外人士，以下是帮助你未来在菲律宾进行房产投资的海外购买指南：菲律宾房产指南：外国人不能直接拥有和获取菲律宾土地根据法律规定，外国人并没有在菲律宾拥有土地的权利。可是，跟菲律宾人结婚的外国人多数都会以他们的菲律宾配偶代替本人购买土地，而这块土地的所有权都必须是在菲律宾配偶名字的之下。不过，这唯一的例外就是在1935
Constitution之前，通过世袭继承（如果该外国人是法人或自然继承人），并在特殊投资者签证计划下购买的指定项目。菲律宾房产指南：外国人可以在其中6成由菲律宾人拥有的公司中成为股东另一个海外人士可以购买菲律宾房地产和土地的方法就是成为可以直接购买土地的菲律宾公司股东。菲律宾法律规定公司至少需要五名股东，而其中最少六成股东必须是菲律宾人。如果违法的话可能导致公司所拥有的财产被没收。菲律宾房产指南：外国人可以在菲律宾购买公寓式单位根据under the Condominium Act of the
Philippines，外国人亦可以在整个发展项目的外国投资没有超过40%的情况下购买公寓式单位。而共管式联排别墅小区 (Subdivided
townhouse community) 亦被这条菲律宾法律所覆盖。菲律宾房产指南：持有外国国籍的菲律宾人购买的物业都受到法律的规定所限制在这个情况下，他们最多只可以在菲律宾拥有1,000平方米的土地。而已婚夫妻，一方或双方配偶都可能得到特权，但所持有的土地都不应超过菲律宾法律允许的最大面积。菲律宾房产指南：与外国人结婚并保留其公民身份的菲律宾人仍可以在菲律宾购买土地然而，一旦他们放弃了菲律宾公民身份，他们也会失去在菲律宾财产所有权法律下所拥有的特权。菲律宾房产指南：海外投资者可以在菲律宾以长期的方式租赁土地外国人、又或是有超过40%外资持股的海外公司可以用最多50年的方式租赁土地，以及可以在Investor’s Lease Act of the Philippines的规定下扩展多25年租赁年期。
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