评论：违建房变保障房有不少难题待解
来源：法制日报
　　违建房在多年的争议与批评中终于在石家庄有望“转正”。河北省石家庄市根据本市实际，近日出台了《关于加快保障性安居工程建设的实施意见》，采取铁腕手段，在全国率先出台了将强制没收违规建设的住宅用房，作为保障性住房的新举措(5月9日《人民日报》)。
　　在全国违建房泛滥的情况下，石家庄是全国第一个明确提出把违建房变保障房的城市。不久前，有媒体披露过深圳有关文件透露：将部分征收、没收、非法买卖的住宅类违法建筑纳入到保障性住房的供应体系当中。但这仅仅是透露的未经明确的消息，没有像石家庄这样旗帜鲜明。
　　违建房在当前中国主要有三种形态：一是，很多地方监管者睁一只眼闭一只眼，违建房活得好好的；二是，部分违建房遭遇查处之后罚款了事；三是，个别严重违规的违建房被强制拆除。总之，违建房处于一种混乱的状态，石家庄此举也算是为违建房找到了一条出路。
　　从新闻报道来看，石家庄把违建房变保障房有两种手法，一种手法是把违规建设的住宅用房没收之后变成保障房，产权归政府所有；另一种手法是，没收的其他建筑物、构筑物，通过拍卖，所得收入全部用于保障房建设。也就是说，违建住宅用来弥补保障房房源；其他违建房用来弥补保障房建设资金。
　　在笔者看来，石家庄的做法更像是被逼出来的：要落实保障房任务缺土地少资金，就想到了用违建房来增加保障房房源；同时，面对不断冒出的违建房不好处置，违建房变成保障房就是一种理想的处置办法。此举可谓是“一箭双雕”，既对违建房是一种震慑，还能解政府住房保障之忧。
　　不过，设想不错，但实施起来未必会一帆风顺。其一，城市数量不少的小产权房从现有制度来说属于违建房，但小产权房如何变保障房有很多挑战。比如，对于未销售入住的小产权房，土地与房屋性质需要改变；对于已经入住的小产权房，不仅土地与房屋性质如何改变是个难题，更难的是居住者如何变成保障对象。
　　其二，有权力背景的违建房恐怕很难变成保障房。比如，像河南省虞城县供电公司所建的违规别墅以及其他地方违规建设的官员别墅群，这类高档违建房显然很难变成保障房，不可能让保障房是别墅，也不可能让保障对象住在别墅中。更重要的是，高档违建房要变成保障房难过权力这一关，因为居住其中的多是“牛人”。
　　其三，不少违建房是位于城乡接合部的民房，即农民私自加盖的房屋，想通过强制手段让民房变成保障房，产权归政府所有，几乎是一个不可能完成的任务。因为涉及到农民利益是相当复杂的问题，轻则关乎到农民个人生计，重则关乎到社会稳定。
　　其四，违建房开发建设过程由于缺少各个环节的监管，大多属于“残次品”，不仅很多房屋本身的建筑质量不符合规定要求，而且小区的水、电、暖等基本设施存在不少设计和施工问题。如果让住房保障对象居住在“残次品”中显然说不过去。
　　尤其需要警惕的是，这种把违建房变保障房的“魔术”，最后不排除变成地方政府糊弄上面的一种“把戏”，即把部分违建房直接划入保障房建设计划中“滥竽充数”，以便让地方政府在纸面上完成住房保障任务。笔者注意到，一些地方政府已经把企业自建房、棚户区改造房、拆迁房以及其它无法归类的房子纳入到保障房规划中“滥竽充数”，这种做法并没有增加保障房供应量。
　　笔者以为，尽管违建房变保障房有许多挑战，也要警惕违建房变保障房是“滥竽充数”，但依然希望石家庄的违建房变保障房能摸索出一条路来——如果说这样的探索有意义，真正的意义是为占比不小的小产权房探寻出路，这种探索值得鼓励，因为小产权房讨论多年出路难觅，笔者也曾最早建议把小产权房变成保障房。(冯海宁)
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大家都在看城镇化提档升级 中国房地产“白银十年”可期
来源：重庆晚报
　　去年11月开始，在经历了两年多严厉的宏观调控后，房地产市场出现了难得一见的暖冬行情，绝大多数房企提前完成年度目标，且嗅觉敏锐地在二三线城市土地市场动作频频。市场普遍认为，这与中央关于城镇化新政的推进有关。
　　中国房地产在经历了十数年的“黄金时代”以后，借由国家推进新型城镇化战略的机遇，或将迎来行业转型升级、市场巨大发展的“白银十年”。
“新型城镇化”
唤醒最强“刚需”
　　伴随着中小城市的进一步崛起，集中爆发的存量需求与城镇化快速推进所引发的同步飙升的增量需求相叠加，房地产发展史上最大规模的“刚需”人群有望被唤醒，成为扩大房地产市场容量、推进中国房地产市场发展的主要因素。
　　有报告显示，城镇化进程的推进为未来住宅市场提供广阔的发展空间，预计未来十年，我国住宅新增需求（包括保障房）约为157亿平方米，其中，新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米，旧房更新换代需求近60亿平方米。这将给多个行业带来巨大发展空间，房地产将成为直接受惠的主要行业。
抢占二三线城市
　　在中国某研究院发布的《2012年中国房地产市场总结与2013年展望》报告指出：月，各类城市成交量均有所增长，其中二、三线城市同比分别增长28.6%和15.3%。
　　业内人士普遍认为，城镇化的重点显然是城镇化率低的区域和城市，人口的聚集和产业转移是关键性因素。未来受益城镇化的地区会在中西部二三线城市和一线城市周边的三线城市。
　　在调控持续深入的背景下，标杆房地产企业的应对策略也日趋分化，万科、保利、中海和恒大等依托在全国二三线城市广泛的市场布局、成熟丰富的产品系列，继续强化对主流市场的覆盖，并适时优化价格与推盘策略，取得了良好业绩。
　　有数据显示，自去年四季度以来，恒大地产股价一路上涨，从日的3.13港元，一直上涨到今年1月7日收盘价4.66港元，涨幅高达48.9%。因此有权威评级机构和投行预估，由于恒大在二、三线城市土地充足，预计其于2013年将继续为城镇化的最大受惠者。
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15372元/平经济适用房或择时取消 不会给楼市造成太大影响
来源：中国广播网
　　据经济之声《天下财经》报道，有媒体报道说，住建部已经开始考虑将“公租房并轨”作为调整现有住房供应体系的突破口，择时取消经济适用房。
  “公租房并轨”是指公租房与廉租房并轨运行，由国家财政分别对“城市低保人群”和“城市中低收入人群” 制定与之对等的租金补贴政策，发放补贴，从而完成对应人群的住房保障。那么，“公租房并轨”是否已经成为了趋势？由此增加的地方财政压力，应该如何解决？中国国际经济交流中心专家马庆斌对此做独家点评，他认为“公租房并轨”具有一定的可信性
  马庆斌表示，公租房的定位是一个大的方向。事实上住建部、发改委等围绕住房的一些主导部门，在过去一年内多次鼓励公租房的并轨问题。从部分地方层面来看，郑州、烟台也开始做了一些试点的工作，效果也不错。从经济社会发展的需要来看，人口一方面是往大层次聚集，另一方面，中西部人口还是以往东部转移集聚为主，人口的流动是一个常态。马庆斌说，有房子住而不是有自己的房子住，这才是未来的一个大的方向。
  马庆斌说，经济适用房是我们国家在住房市场化改革初期推出的，但最近几年我们国家的廉租房、公租房、包括限价房，政策其实都在试图根据不同收入群体的地方需求推出更加细化的政策，这个时候，经济适用房的退出应该是一个趋势。
  马庆斌认为，取消经济适用房不会对现有的房地产市场带来太大的影响。
  马庆斌：太大的影响不会有，因为本身经济适用房的建设规模都不太大，历史的功能已经慢慢被现有的很多保障房政策给分解掉了。应该享受经济适用房的群体，其实可以在新的保障房的政策体系内找到自己的位置。这对促进房地产市场健康发展，应该会起到积极的作用。
  全都转变成公租房和廉租房后，地方财政由此增加的压力，应该如何解决？
  马庆斌：资金问题不仅是建设的问题，还有维护的问题，是不是可以搞一些建设基金，用财政来撬动社会资金。另一方面，保障房周边结合商品房来开发，结合商业项目的开发，包括园区的开发，这都可以解决资金的问题。保障房债券的发行是不是也可以探讨？最关键的问题不是社会资金想不想进入保障房领域的问题，而是说资金进入以后，它的收益水平能不能保障。另外一个，资金能不能退出，以什么方式退出。最重要的是要把这个接口和通道打通。
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