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产权证、消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的效力
作者：北京市第一中级人民法院民一庭 牛旭云 冀东&&发布时间： 18:41:18
　　一、案 情
　　原告（反诉被告）建设公司诉称：日，建设公司与子木公司签订了“房屋租赁协议书”，约定，建设公司（甲方）出租莲花广场西座地上第一至三层和地下一层。自日起至日止，子木公司（乙方）可以进驻现场进行局部改造和精装修，进行设备调试及试营业，自日起计算租期，租赁期为 5年;每年租金为227万元人民币，乙方每年4月1日前和10月1日前各支付一次，每次预付金额为113.5万元，如不能按期支付租金，拖欠期内每日加收欠交租金万分之五的滞纳金;租赁期间, 甲、乙双方均不能无故解除本协议。如确有必要解除合同，违约方要以当年租金总额的两倍作为违约金赔付守约方。
　　协议签订后，建设公司全面履行了协议，如期将房屋交付子木公司，子木公司装修后以“子木大酒楼”的名义开业，并营业至今。但子木公司仅在日向建设公司支付了定金50万元，租金至今未付，己拖欠租金794.5万元。建设公司提出以下诉讼请求:
　　l、判令解除建设公司与子木公司于日签订的《房屋租赁协议书》，子木公司将其承租并已装修的房屋无偿返还给建设公司。
　　2、判令子木公司给付建设公司租金人民币794.5万元。
　　3、判令子木公司给付建设公司滞纳金人民币1966387元 (滞纳金暂计至日，自逾期之日起至实际给付之日止)。
　　4、判令子木公司给付建设公司违约金人民币454万元。
　　5、判令子木公司承担本案诉讼费。
　　被告（反诉原告）子木公司辩称：建设公司未及时取得房屋产权证，同时不能及时提供消防验收合格证，从而导致《房屋租赁协议书》无效，应由建设公司承担全部责任。建设公司没有按照合同约定提供相应的法律文件，拟将设立的“子木酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准，不能营业，试营业亦无法进行。建设公司的不作为已经构成违约和对子木公司权利的侵犯。子木公司没有交纳租金是在建设公司违反合同约定的情况下，依照法律和双方约定，正常维护自身合法权益的行为。同时，子木公司提出如下反诉请求：
　　1、请求人民法院确认建设公司与子木公司之间签订的《房屋租赁协议书》无效。
　　2、请求人民法院驳回建设公司的诉讼请求。　　　　　　　　　
　　3、请求人民法院判令建设公司补偿子木公司经济损失人民币17 404 972.11元 (实际投入6 204 972.11元，双倍租金454万元,三年预期利润666万元)。
　　4、请求人民法院判令由建设公司负担本案诉讼费。
　　二、判 决
　　一审法院认为，本案的争议焦点在于：
　　1、建设公司未及时取得房屋产权证以及消防验收合格证是否影响租赁合同的效力；
　　2、不能全面、及时地履行房屋租赁合同的责任分担问题。
　　一审法院认为，原告建设公司与被告子木公司所签订的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设公司未及时取得房屋产权证，但是产权清晰，并无争议，因此不能直接导致《房屋租赁协议书》无效，但是对于该合同的履行产生一定影响；建设公司应当承担相应的责任。子木公司自日至日止的期间内进行设备调试和试营业，办理相关的公司注册手续，子木公司在此期间内应知晓建设公司未取得租赁物的产权证，但是在两年的诉讼期间内未主张权利，视为放弃相应的胜诉权。
　　其次，由于双方签订租赁合同是在《中华人民共和国消防法》实施之前，因此建设公司未及时取得消防验收合格证也不导致《房屋租赁协议书》当然无效。
原被告双方对《房屋租赁协议书》的履行行为，都存在不同程度的瑕疵，都应当承担一定的违约责任。
　　依照消防管理的相关规定，消防验收可以进行整体验收，也可以进行局部验收。子木公司接收租赁的房屋后，对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业。但子木公司没有提供其已经履行此义务的证据材料。
　　因此，子木公司认为建设公司不能及时提供消防验收合格证，从而导致《房屋租赁协议书》无效，并由建设公司承担全部责任的理由不能成立。子木公司作为准备从事餐饮业的承租方，应当比出租方尽更多的义务了解从事餐饮业的特殊要求和特别程序，本案的事实说明，关于租赁物的消防验收问题，子木公司的过错是主要的，但建设公司作为出租方，也要承担一定的责任。
　　此外，子木公司作为租赁物的承租方，其知道或者应当知道租赁物的产权证或者消防安全验收合格证不能及时取得，建设公司有违约行为而给其造成损失时，子木公司应当及时采取适当措施防止损失的扩大。子木公司在办理公司登记的过程中，就应当知晓上述事实，但是子木公司没有提供证据证明其采取了相应的补救措施。
　　依照《民法通则》第一百三十六条第三款的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，建设公司于2002年3月向子木公司主张自日起的房屋租金，但是没有提供其自日起就向子木公司主张租金的证据材料，因此，本院只支持建设公司向本院起诉之日起前一年至今的租金及相应的滞纳金。
　　对于子木公司对租赁物进行的装饰装修，经评估，装饰装修工程的价格在日的市场价格为351.28万元。《房屋租赁协议书》约定，租赁期满或其他原因终止本协议时，除乙方购置的家具、电器以外其他设施及设备应完整、无偿移交给甲方。根据本案的事实及双方的过错责任程度，就子木公司对租赁物的装饰装修工程，酌定为建设公司应当给付子木公司100万元补偿。
　　一审法院判决：
　　1、解除建设公司与子木公司签订的《房屋租赁协议书》；
　　2、子木公司将其承租并已经装修的房屋于本判决生效后三十日内腾空并移交给建设公司;
　　3、子木公司于本判决生效后十日内给付建设公司房屋租金三百五十九万四千一百六十六元六角七分（其中五十万元已经执行）及滞纳金（以拖欠租金为基数,按照拖欠日期每日万分之五分别计算至实际给付之日）;　　　　　　　　
　　4、建设公司于本判决生效后十日内给付子木公司房屋装修补偿一百万元；
　　5、驳回建设公司的其他诉讼请求。
　　6、驳回子木公司的其他反诉请求。
　　子木公司不服一审判决提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
　　三、分析
　　本案的审理，在处理房屋产权证、消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的案例方面，具有借鉴意义。
　　（一）、出租方没有房屋产权证，是否影响房屋租赁合同的效力。
　　按照《城市房地产管理法》第五十二条的规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
　　在很多案例中，房屋出租方没有产权证，具体的原因很多，相当一部分是土地出让金已经交纳，由于政府职能部门的原因，房屋产权证不能及时下发，但是房屋的产权清晰，没有争议。《合同法》对于合同无效规定的比较严格，结合《合同法》倡导的精神和市场经济的要求，对于房屋出租方没有产权证的房屋租赁合同，不宜认定为无效合同。但是对于违章建筑的出租等情况，应当另论。
　　（二）、消防验收合格证对房屋租赁合同效力的影响。
　　经营性商业用房的消防设施是否完善，是否有重大火灾隐患等，涉及到公共安全和社会利益，消防验收问题与出租房屋能否正式投入使用直接相关，因此，经营性商业用房的消防涉及房屋租赁合同的效力和履行问题。
　　《中华人民共和国消防法》于日正式实施。该法第十规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。第十二条规定，歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。
　　上述规定，应当是法律的强制性规定。如果房屋租赁合同的内容违反了上述规定，应当认定合同的相应内容为无效。
　　联体建筑或者整栋大楼一般情况下是全部竣工后进行整体验收，如果上述整体建筑的竣工时间较长或其他原因，而只对其中部分房屋进行出租时，可以进行局部验收。依照消防管理的相关规定，消防验收可以进行整体验收，也可以进行局部验收，但局部验收必须具备相应的附加条件。（如整幢建筑物的消防水泵、管道等基础消防设施已经具备等）。
　　另外，如果对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业使用。因此，租赁物的消防验收，有时是租赁双方的共同义务。在“消防法”实施之后，对租赁合同内容的效力问题，应当考虑租赁房屋的消防验收问题。
　　四、本案中需要说明的问题
　　（一）有效的房屋租赁合同处于非法履行状态时双方责任的承担问题。
　　由于本案中房屋租赁合同在先，《消防法》实施在后，因此一审法院认定房屋租赁合同有效，但是因为消防验收问题，承租方所开办酒楼的营业执照无法办理，并因擅自营业被处罚，租赁合同处于非法履行状态。
　　本案中出租房屋所在的整栋建筑物需要竣工后进行整体验收，但是已经具备了进行局部验收的附加条件，承租方承租的房屋又进行了局部改造和装修，所以一审法院认为需要进行局部验收，同时也具备了局部验收的条件，所以承租方应当承担没有取得营业执照的主要责任。所以，对于双方的损失应当根据双方在履行合同过程中的过错责任程度确定各自应当负担的份额。对于实际损失，应当注意确定损失的范围。依据合同法的规定，合同当事人有义务采取措施防止损失的扩大。没有采取补救措施，放任损失扩大的部分不应支持。
　　（二）本案中子木公司是否享有不交付房屋租金的抗辩权的问题。
　　子木公司认为，建设公司未及时取得房屋产权证、消防验收合格证，拟将设立的“子木酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准，不能营业，试营业亦无法进行。建设公司的不作为已经构成违约，子木公司没有交纳租金是在建设公司违反合同约定的情况下，依照法律和双方约定，正常维护自身合法权益的行为。
　　依照租赁协议的约定，建设公司要提供相应的法律文件。但是，子木公司对租赁房屋进行改造和装修，应当进行消防验收，从而可以取得进行营业登记所需要的租赁房屋的消防验收合格证，因此，子木公司认为酒楼不能取得营业执照的责任应当全部由建设公司承担并且可以不交付租金的抗辩不能成立。
责任编辑：郭京霞
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3秒自动关闭窗口1.298元/1年/1个账号2.主从账号方便管理3.集中开发票，方便报销南京我爱我家房屋租赁置换有限公司与徐刚、南京悠客置业投资顾问有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书关联公司：关联律所：江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终6290号上诉人（原审被告）：徐刚。委托诉讼代理人：徐莉。被上诉人（原审原告）：，住所地南京市鼓楼区广州路189号13楼。法定代表人：史立斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱军，律师。委托诉讼代理人：金磊，律师。原审被告：，住所地南京市沿江工业开发区新华路148号-1175室。法定代表人：徐刚，该公司总经理。上诉人徐刚因与被上诉人（以下简称我爱我家公司）、原审被告南京悠客置业顾问有限公司（以下简称悠客公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初1360号民事判决，向本院提起上诉。本院于日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐刚上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，改判驳回我爱我家公司对徐刚的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由我爱我家公司承担。事实和理由：1.一审判决认为徐刚未到庭参加诉讼，剥夺了徐刚答辩的权利。2.一审认定事实错误。首先，悠客公司与我爱我家公司签订的租赁合同中明确载明了与产权人的租赁日期，悠客公司违约的前提是我爱我家公司与产权人未能签订租赁合同，但事实上我爱我家公司于日与产权人签订了为期三年的租赁合同，且租金远低于与悠客公司约定的租金标准，悠客公司并不构成违约，一审法院认定悠客公司违约并应支付我爱我家的律师费，系认定事实错误。其次，我爱我家公司提供的法律服务费发票，不能证明是因本案而发生的律师费，我爱我家公司的代理律师系其常年法律顾问，该发票有可能是代理人的顾问费用，或者是其他案件的费用，故一审法院以此发票作出判决，认定事实错误。3.一审判决适用法律错误。一审判决适用公司法第二十条没有依据。公司法第二十条的适用前提系公司股东人格混同，而本案双方签订的《租赁合同》主体明确，并无人格混同。且本案为房屋租赁纠纷，当事人应为合同的相对方，与徐刚并无任何关联。合同中约定租金汇入公司财务人员毛露的账户，也得到了我爱我家公司的认可，房租并未汇入或者转入徐刚个人账户，一审法院在未调查事实和账户往来的情况下就判决徐刚应承担连带责任，没有依据。如果徐刚承担连带责任，那悠客公司的其他股东也应按照股权比例承担连带责任，其申请法院追加其他股东参加诉讼。综上，请求二审法院依法改判。我爱我家公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.关于违约责任的认定。在民事活动中，各方应该遵循诚实信用原则。本案中，房屋产权人于2015年2月即书面告知徐刚，合同到期后不再续租，要求徐刚停止转租。2015年7月，房屋产权人向徐刚提起了诉讼，要求解除租赁合同，并要求其承担违约责任，该案件中我爱我家公司作为第三人参加诉讼，正是迫于此次诉讼，所以我爱我家公司在徐刚续签合同无希望的情况下，才与续签合同，这与徐刚无关。悠客公司和徐刚要求免除违约责任，无事实和法律依据。2.关于连带责任的问题。我爱我家公司认为我国公司法第二十条是对公司股东利用法人独立地位和股东有限责任逃避债务损害债权人利益的行为进行制裁的条款。本案中，徐刚自承租房屋后，由悠客公司对外转租，然后悠客公司与我爱我家公司签订租赁合同，看似是两个独立的合同，但是徐刚系悠客公司的法定代表人和主要股东的事实是客观存在的，而且这两个合同中徐刚要求款项进入非公司账户，最终导致悠客公司收取承租人租金后，并未将所收取的租金给付产权人。徐刚与悠客公司有恶意逃避债务，侵害债权人利益的行为，完全符合公司法二十条的情形。至于徐刚提出其他股东也要承担责任的问题，并非本案审理范围，徐刚在二审中提出此观点，与民事诉讼法的规定不符。3.关于代理费问题。我爱我家公司于一审中提交了日签订的委托代理合同，约定本案的代理费为1.1万元，同时提交了1月15日的税务发票一张，金额也是1.1万元。一审还提交2月4日我爱我家公司向三法律师事务所的付款支付凭证。以上证据从形式上符合证据要件，虽然三法律师事务所是我爱我家公司的常年法律顾问，但个案收费符合法律规定，徐刚的怀疑没有事实依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。悠客公司书面答辩称，一审判决认定事实错误，悠客公司并无违约行为。1.悠客公司与我爱我家公司的租赁合同中明确约定了违约前提，只有我爱我家公司与产权人未能签订合同才构成违约，但事实是我爱我家公司在悠客公司的协调下，于日与产权人签订了租赁合同，而且房屋租金远低于与悠客公司约定的租金标准。2.悠客公司在与我爱我家公司签约前已经将房屋租赁资料交我爱我家公司阅读，我爱我家公司确认并签收，我爱我家公司对此非常清楚。协议签订后至今，我爱我家公司一直在正常经营，悠客公司不存在违约行为，不应支付我爱我家公司的律师费损失。3.悠客公司与我爱我家公司的合同中约定了租金支付至悠客公司员工毛露的账户，悠客公司认可收到我爱我家公司支付的租金，并用于公司开支，并无不当及任何违约行为。综上，请求二审法院依法公正判决。我爱我家公司向一审法院起诉请求：1.我爱我家公司与悠客公司所签订《租赁合同》中“日至日的租赁期限”的约定无效；2.悠客公司返还房屋租金元、保证金30000元、赔偿税费21046元、合计元及利息（自日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.悠客公司赔偿损失50000元；4.悠客公司支付律师费11000元；5.徐刚对上诉2-4项诉讼请求合计元债务承担连带赔偿责任；6.悠客公司与徐刚承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：日，南京纺织企业管理公司城中管理中心（甲方）与徐刚签订《租赁协议》一份，约定：甲方同意将其所属南京市秦淮区（原白下区）游府西街43号一、二层计728.5平方米房屋租赁给乙方作为经营使用；租赁期限为八年，自日至日。南京房产经营总公司作为产权人，南京纺织企业管理公司城中管理中心作为出租人，与承租人徐刚于2007年办理了房屋租赁登记备案证。南京纺织企业管理有限公司城中管理中心将涉诉房屋交由其下属单位管理。日，悠客公司（甲方）与我爱我家公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方位于游府西街43号，面积约为60平方米房屋；租赁期限六年，即日至日；每年租金为248000元，租金支付方式为年付；收款人为甲方指定账户（开户行：南京银行高楼门支行；账号：62×××02；户名：毛露）；合同生效之日起，租金每年提前一个月一次性交清，即每年的2月15日前；乙方缴纳守约保证金三万元证，合同到期终止时，甲方应在乙方结清所有费用后三十日内一次退还乙方，不计利息；在合同期内双方均不得借口解除合同，一方如有特殊情况需提前终止合同的，必须提前两个月书面通知另一方，并按如下约定办理相关手续；甲方提前终止合同的违约责任，支付乙方12个月的房租作为违约金；乙方提前终止合同，支付给甲方12个月的房租作为违约金，放弃装修的固定设施；合同双方发生争议，应友好协商，协商不成，任何一方可向房产所在地的人民法院提出诉讼；违约方应承担对方为实现债权而支付的诉讼费、律师费等相关费用。在合同第四条第14款约定：鉴于甲方与上家的上一期合同于日到期，甲方承诺续签；如因特殊原因，甲方未能完成与上家续签合同并取得该房使用权、收益权，甲方负责乙方与该房屋产权人（房产经营公司或纺织集团）签订租赁合同，否则甲方除退还乙方剩余房屋租金及守约保证金外，并按第五条第一款承担违约责任。同日，潘相廷（甲方）、我爱我家公司（乙方）与悠客公司（丙方）签订《转让协议》，约定：丙方将涉诉房屋出租给甲方，现因甲方原因，丙方同意甲方将上述商铺的使用权转让给乙方，三方达成如下约定：1.甲方与丙方签订的《租赁合同》提前终止，双方互不追究对方违约责任，双方于日办理交房手续并结清相关费用；2.在丙方将上述商铺交给乙方当天乙方一次性支付给甲方转让费12万元，以网银方式支付给甲方；3.甲方与丙方另行签订《租赁合同》，同时生效。当日，我爱我家公司向悠客公司指定账户即毛露的账户支付了一年租金248000元及保证金30000元。同年3月23日，我爱我家公司通过网银向潘相廷支付了转让费12万元。一审法院另查明，南京纺织企业管理公司城中管理中心为的上级主管单位，名称现变更为（以下简称轻纺公司），日，轻纺公司向徐刚发出通知一份，载明涉诉房屋于2015年9月到期，届时轻纺公司将收回房屋，实行公开招标招租，要求徐刚立即停止转租以及房屋装修。日，轻纺公司再次向徐刚发出通知，按照合同徐刚已欠房租19.5万元，请徐刚立即停止目前转租行为以及房屋装修，在本月15日前付清欠租。日，（甲方）与我爱我家公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：乙方承租涉诉房屋，使用期限三年，自日至日止，房屋租金144000元/年。日，我爱我家公司向悠客公司、徐刚发出告知函一份，载明：租赁合同签订以来我爱我家公司已如约履行合同义务，但悠客公司未依照合同约定和上家续签合同，未获得该房屋的使用权和收益权，未依照合同约定负责我公司与该房屋产权人签订租赁合同；日，我爱我家公司收到（2015）秦民初字第3652号第三人参与诉讼通知书，发现悠客公司与轻纺公司因租赁合同正在进行诉讼，故请悠客公司在接到函告3日内，按《租赁合同》约定和上家续签合同，获得房屋使用权和收益权，或负责并促成我爱我家公司和房屋产权人（房产经营公司或纺织集团）签订租赁合同。同年10月30日，我爱我家公司再次向悠客公司和徐刚发出告知函，载明如悠客公司和徐刚不能按约取得房屋使用、收益权，或负责我爱我家公司与产权人签订租赁合同，则应退还剩余房租及保证金并按照合同约定承担违约责任。我爱我家公司已支付的房屋租金248000元及守约保证金30000元，请悠客公司、徐刚在接到本函之日起3日内退还房租元（自日至日）及守约保证金30000元，共计元。因无法达成一致，我爱我家公司诉至一审法院，并委托律师处理本案，支付代理费共计11000元。关于我爱我家公司主张的税费损失21046元，及50000元损失，未提供证据；对于我爱我家公司要求徐刚对悠客公司承担连带责任，我爱我家公司认为：悠客公司在签订租赁合同时约定支付的房屋租金等费用并非直接汇入悠客公司账户，而汇入了悠客公司指定的第三人账户中，徐刚作为股东，房屋租金的最终收益是其本人，因此徐刚利用悠客公司及其股东的有限责任在获取高额收益的同时逃避本应由其自身承担的债务，严重损害了我爱我家公司的利益，因此依照公司法的相关规定，徐刚应对悠客公司应当承担连带责任。日，轻纺公司与徐刚房屋租赁合同纠纷一案，经一审法院主持调解，达成如下协议：一、徐刚欠轻纺公司租金317500元其中已付的履约保证金15000元抵消后尚需支付302500元，日前给付6万元，2月20日前给付8万元，3月20日前给付8万元，余款8年4月20日前付清；二、本案纠纷就此了结。徐刚提供了徐刚与悠客公司之间有《协议书》复印件一份，协议约定，徐刚是悠客公司股东，徐刚根据出租协议的约定，将自己享有的游府西街43号（以下简称涉诉房屋）使用权、收益权转交给悠客公司；悠客公司直接以自己名义对外经营、管理，其收入归悠客公司所有；出现法律纠纷由悠客公司自行解决，与徐刚无关；悠客公司必须按照甲方与南京纺织企业管理公司城中管理中心协议范围从事合法经营活动。我爱我家公司认为该证据没有原件，不予认可，而且该协议只是股东和公司之间的约定，对外是否承担责任应依照法律规定，股东侵害债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。一审法院认为，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，徐刚明知其与上手出租人轻纺公司的房屋租赁合同期限截止到日止，且徐刚或悠客公司在均未取得此后涉诉房屋的承租权的情况下，其仍与我爱我家公司签订期限截止到日的房屋转租合同，并承诺确保租赁权合法有效，而轻纺公司在日后也不再将房屋出租给徐刚，导致悠客公司与我爱我家公司签订的转租租赁合同中约定日至日止的期限部分无效，悠客公司在明知其无权转租涉诉房屋的情况下，仍与我爱我家公司签订租赁合同，存在过错，悠客公司应当返还我爱我家公司已交纳的此段期间内的房租与利息并承担缔约过失责任，故对我爱我家公司要求悠客公司返还日至日已交纳的房租元（248000元÷365天×174天=元）并要求悠客公司按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日，予以支持。因悠客公司不能继续履行合同，应当返还我爱我家公司守约保证金，故我爱我家公司要求悠客公司返还30000元守约保证金，予以支持。因双方合同约定违约方应承担对方为实现债权而支付的诉讼费、律师费等相关费用，故对我爱我家公司要求悠客公司给付其已支付的律师费11000元，亦予以支持。关于损失，我爱我家公司虽支付给案外人潘相廷的12万元转让费，但仍实际使用诉争房屋，故其主张损失50000元，不予支持。我爱我家公司要求悠客公司赔偿21046元税费因未提供证据证明，亦不予支持。关于我爱我家公司要求徐刚承担连带责任的诉讼请求，一审法院认为，基于合同的相对性，承担责任的主体虽然应当是悠客公司，但其在协议中约定将房租等各项费用打至该公司财务人员毛露个人名下，结合徐刚在与轻纺公司租赁合同纠纷一案中，徐刚所欠轻纺公司的租金未予结清，悠客公司的往来资金均使用个人账户，可以认定徐刚在向轻纺公司承租房屋后以悠客公司的名义对外转租，以悠客公司名义收取承租人租金后，并未将所收租金给付房屋所有权人或使用权人轻纺公司，徐刚与悠客公司有恶意逃避债务，侵害债权人利益的行为，故我爱我家公司要求徐刚对悠客公司的债务承担连带责任的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十六条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、与签订的《租赁合同》中关于租赁期限“日至日”的约定无效；二、于判决生效之日起十日内返还守约保证金30000元并返还房租元，并自日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算利息至实际给付之日止；三、于判决生效之日起十日内支付律师费损失11000元；四、徐刚对上述给付义务承担连带责任；五、驳回的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4764元，由负担326元，、徐刚负担4438元。二审中，当事人没有提交新证据，上诉人徐刚对原判决中查明的轻纺公司于日、日向徐刚发出的两份函件的事实提出异议，表示其在一审中就提出未收到该两份函件；另外，我爱我家公司于日向悠客公司、徐刚发出的函件，其亦未收到。经查，轻纺公司与徐刚房屋租赁合同纠纷一案系调解结案，并无生效法律文书对日、日两份函件予以确认；日我爱我家公司向悠客公司和徐刚发出的函件系通过申通快递邮寄，邮寄地址为南京沿江工业开发区新华路148号1175室，系悠客公司工商注册地，快递单所留联系人电话为徐刚、徐莉所有，快递查询单上显示拍照签收。徐刚表示该地址系因税收原因登记的注册地，悠客公司并不在该地实际办公。本院认为，关于轻纺公司向徐刚发函情况，并无生效法律文书予以确认，且轻纺公司并非本案当事人，故对此节事实本案不予确认；对于我爱我家公司向悠客公司所发函件，虽然邮寄地址不一定系悠客公司的实际经营地，但悠客公司并未将公司注册地与实际经营地不一致的情况告知我爱我家公司，且邮件注明的联系人电话系悠客公司的法定代表人徐刚，快递的送达情况亦反映已经签收，故应当视为我爱我家公司向悠客公司发出了该函件，本院对此予以确认。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，案涉房屋系上诉人徐刚自案外人轻纺公司处租赁，租赁期限至日。徐刚将该房交由原审被告悠客公司对外出租，悠客公司与被上诉人我爱我家公司签订的《租赁合同》中约定的租赁期限至日，超出前租赁合同约定的期限部分无效。合同部分无效，因该合同无效部分所取得的财产应当予以返还，故悠客公司应当返还无效租期部分的租金元；双方合同终止履行后，悠客公司还应退还我爱我家公司守约保证金30000元。悠客公司拒不退还上述费用，我爱我家公司因追索该费用所发生的合理费用，应当由悠客公司承担。双方因该合同部分无效所产生的损失，应当按过错责任分担，但我爱我家公司主张的税费损失21046元和50000元其他损失，并无证据证明，一审法院未予支持并无不当。悠客公司在与我爱我家公司签约时并未隐瞒前合同的租赁期限，双方对租赁期限的约定均存在过错，但因该约定部分无效，我爱我家公司并未因此构成违约。双方还约定悠客公司承诺续签，如因特殊原因，悠客公司未能完成与上家续签合同并取得该房使用权、收益权，悠客公司负责我爱我家公司与该房屋产权人签订租赁合同，否则悠客公司除退还我爱我家公司剩余房屋租金及守约保证金外，并承担违约责任。从该承诺内容来看，该承诺亦仅系保证我爱我家公司占有使用房屋的权利，并不能推定出在我爱我家公司自行与产权人洽商签约的情况下，悠客公司亦应当承担违约责任。事实上，我爱我家公司在前租赁合同期限届满的第二日即与轻纺公司签订了新的租赁合同，我爱我家公司提交的催告函均系在与轻纺公司签约之后，其并未举证证明其在签约前曾请求悠客公司协助其与轻纺公司签约，而悠客公司不予协助，故在此情况下，不论悠客公司在我爱我家公司与产权人洽商过程中有无履行协助义务，均不应构成违约。一审法院在认定合同部分无效的情况下，又适用租赁合同约定的违约条款判决悠客公司承担全部律师费，确有不当，本院予以纠正。我爱我家公司提交的委托代理合同与出具的发票，在内容和时间上均能够相互印证，徐刚虽主张发票所载服务名称“法律服务费”不一定系本案代理费用，但并未提供相反的证据证明，本院不予采信。综上，我爱我家公司起诉悠客公司主张的款项为元，支付律师费11000元，现本院对我爱我家公司诉讼请求中的元予以支持，故我爱我家公司支付的律师费中合理的部分7412元，应当由悠客公司负担。关于徐刚的连带责任问题。徐刚认为其并非与我爱我家公司签订《租赁合同》的当事人，一审法院不应适用公司法第二十条的规定判决其承担连带责任。对此本院认为，案涉房屋系徐刚以个人名义向轻纺公司承租，徐刚作为悠客公司的法定代表人，又以公司名义将房屋出租给我爱我家公司，并约定租金汇入指定的个人账户，导致悠客公司账户形同虚设，债权人的债权无法实现，符合公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，我爱我家公司作为债权人要求徐刚承担连带责任符合法律规定，一审法院适用法律并无不当。徐刚还认为悠客公司股东并非徐刚一人，应当追加悠客公司的其他股东共同承担赔偿责任。因我爱我家公司并未向其他股东主张权利，徐刚此项主张非本案审理范围，本院不予理涉。关于徐莉的委托诉讼代理人资格问题。我爱我家公司在一、二审中均对徐莉的委托诉讼代理人资格提出异议，经本院审查，徐莉与徐刚系兄妹关系，可以作为近亲属代理徐刚参与诉讼，但徐莉并非悠客公司工作人员，不能以公民身份代理悠客公司参与诉讼。一审中，徐莉提交了悠客公司和徐刚的授权委托书，并代表悠客公司和徐刚发表了诉讼意见，一审法院在我爱我家公司对徐莉的代理资格提出异议的情况下，要求徐莉补充代理资料，并最终认为徐莉能够代理悠客公司而不能代理徐刚。一审判决认定徐刚未到庭参加诉讼，系对徐莉的代理资格认定错误，本院予以纠正。因一审法院在开庭前对悠客公司的传票送达程序合法，悠客公司在本院审理中亦提交了书面答辩意见，故一审法院认定徐莉的代理资格错误并未损害悠客公司的诉权。而徐莉虽未补全徐刚的代理资料，但其在庭审中代理徐刚发表了诉讼意见，故其认为一审法院剥夺了徐刚的答辩权利，与事实不符，本院不予采信。综上，一审判决认定事实存在部分错误，本院予以纠正；上诉人徐刚的部分上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十六条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初1360号民事判决第一、二、四项；二、变更南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初1360号民事判决第三项为于本判决生效之日起十日内支付律师费损失7412元；三、驳回其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4764元，由负担1554元，由、徐刚负担3210元；二审案件受理费4764元，由负担1554元，由徐刚负担3210元。本判决为终审判决。审判长　　夏海南审判员　　汪德全审判员　　刘　凡二〇一六年十月十二日书记员　　冯　超置顶反馈APP微信天眼查公众账号电&&&&&&&话 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