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租金几近“腰斩” 商铺价格见底了吗？
由于网购的兴起，实体零售受到冲击，店面租金下滑，高价商铺出现滞销。至今，这种局面仍没有回升迹象。
　　市文化艺术中心的底层商铺
　　6月16日上午10时许，定海最繁华的解放东路中段，路上行人三三两两。
　　解放东路最黄金地段，多的是金银饰品店。手机、服饰店已经不是主流。
　　非营业高峰时段，路旁的几家黄金饰品店内一派珠光宝气。不过，营业员要多过顾客。
　　解放东路21号，这个店面曾经于2010年10月创出过每平方米20.78万元的商铺拍卖纪录，现在开着一家金饰品店。&因为黄金价格下跌、股市火爆，店里客人比不上以往那样多啦。&对眼下的行情，这家金饰品店的店员有些无奈。
　　黄金地段店面租金行情恐已跌到峰值的一半
　　2013年3月，晚报财经新闻专版曾刊登《&一铺养三代&的黄金时期已成过去》的报道，当时就出现舟山城区店面售价高估,租金回报率低的情况,商铺投资风险潜伏。
　　由于网购的兴起，实体零售受到冲击，店面租金下滑，高价商铺出现滞销。至今，这种局面仍没有回升迹象。
　　在舟山市商业系统摸爬滚打了半辈子的王女士，亲历了解放东路黄金地段商铺租金的兴衰。
　　本世纪初，王女士在解放东路市新华书店对面租下了一间一百平方米出头的店面开店，开了十年有余。房租一年年递增，至2012年，租金已涨到60万元一年。
　　到了续签合同的时候，房东提出店面租金要涨。王女士一算，租金得67万元一年。
　　一方面，店里的赢利越来越薄；另一方面，租金上涨吞掉更多的净利润。眼看难以为继，王女士选择了不再续租。&那个时候解放东路店面仍然走俏。这间店面我及时退出，还收了30万转让费。 &王女士说。&这之后，店面租金就节节下滑。现在解放东路这样一间百来平方米店面，如果能租到30万元一年，算不错了。其他地方的店面租金也在跌。去年，解放东路一间店面就一直租不出去，关了近一年。&
　　每平方米曾拍出近21万元的&天价&
　　在2010年10月，定海解放东路21、21-1、21-2、21-3号共4间商铺，120.30平方米的建筑面积，拍出过2500万元的高价。高出底价1400万元，平均每平方米价格高达20.78万元。
　　这是当时舟山成交的单价最高的商铺。之后，市场上再没有听说过高于这个价格的商铺成交。
　　这几间商铺的买家，是一位在舟山从商20多年的个体经营者。
　　而按当时这4间店铺出租的行情，每年的租金收入可达100多万元。与2500万元的买价相比，还算合理。
　　2010年时，定海地段好的商铺价格在每平方米10万元左右，一般的商铺售价每平方米3万元左右。解放东路博源商务大楼的一楼商铺，当时的成交价格也就在每平方米7万元左右。相比较而言，这个价格的确是创了天价。
　　按照正常的租金递增幅度，乐观预计每年的增幅能有6%。
　　但是，近几年来，商铺租金非但没增长，反而出现了下挫。
　　文化广场、影剧院路商铺辉煌不再
　　舟山的一些个体经营户恐怕还记得，11年前的2004年6月，在定海海山电影院，举行了一场市文化艺术中心(文化广场)一层商铺的拍卖会。
　　当时热捧文化广场商铺的商家人数之多，居然要借海山电影院举行。
　　总面积达1720多平方米的59间商铺(包括17间沿街商铺)拍卖成交价达6050万元，每平方米均价达3.5万多元，刷新了舟山市商铺拍卖价的纪录。
　　然而，这些商铺以高价拍出后，投入却未能实现理想产出。
　　最初，文化广场一楼商铺被分割成59间小门面，以经营二线品牌的服装为主。因为生意平平，这些商铺业主开始联合&自救&，引入了一家大型连锁电器超市，这才没让投资打水漂。
　　在本世纪初文化广场尚未改造前，影剧院路人流熙攘，云集了服装商家。
　　现在的影剧院路，已经成为舟山剧院与舟山影城之间的一条过道。开着手机店、咖啡馆，甚至还有沙县小吃。
　　经过多重更迭，这条小道没有恢复昔日的景气。
　　据现在的沙县小吃经营者介绍，租下的41平方米店面，年租金是七八万元；而边上的一间33平方米店面，卖手机的，年租金为6万元一年。
　　商铺租售价比渐已探底
　　定海文化广场繁华商圈的店家，无论是产权人，还是租赁者，都视店铺租金为敏感的商业秘密，不愿多说。
　　但是，市场自然形成的价格，身在其中的商家，还是心知肚明。
　　在广场商圈的一家大型店家负责人告诉记者，店铺租期马上要到了。产权人认为，东海东路海洲新天地开起来了，市面会好一些，他们有提价的打算。但是，现实可能吗？实体商业不景气，我们这种大型商场，也在转型，像银泰百货那样，向体验式消费靠拢。&我们有信心能把店面谈下来，一般不会出现大的变数。&这名负责人介绍。
　　定海嘉禾房产咨询中心负责人张萍说，按照前两年高峰期商铺价格来核算，现在的租金相当于售价的2%都不到。比如，东海东路海洲新天地内街商铺，前两年出售时也要每平方米十一二万元，而现在租出去也才5万元一年。回报率很低。
　　眼下这行情，相对而言，房东认清现实，心理期望值也在降低。
　　将来网店也未必好做
　　张萍认为，目前，舟山的商铺行情，处于有价无市的状态。特别是还在高价位的商铺，很难卖得出去。&从前年开始，实体商家生意难做。一楼的店铺，除了大型的理发美容、餐饮还可以做一做，小型的服装店等慢慢在淘汰，制约了商铺的价格。这是商铺价值正常回归。&张萍说。
　　而定海人民南路有十多年开店经历的孙先生认为，舟山的商铺无论是售价还是租金，都跌掉将近一半。实体店生意难做。但预期，未来网店的门槛也会越来越高，比如天猫的进场费抬升，竞争也会日益激烈。将来网店的日子也未必好过，实体店与网店之间，会达到一个平衡。
　　随着从股市中获利套现出来的资金，投入到黄金闹市中商铺的增多，张萍认为，一些价格实惠的商铺，已经逐步进入了投资的合理区间。
今日城市圈来自手机客户端
我想投资，那边什么价格
有意思吗？广告贴
哥们一双慧眼！正是我想说的，这软广告做的！！！！
来自手机客户端
希望赶紧开业，有新商场可以逛了
我前几天看到鲁南商城一处门市房贴出了出租出售，价格好像比较低。楼主可以去看看。
这广告做的，我也是醉了，看下边的顶帖！
好多还降价~
1998年开始实行的房改。1998年7月，中国国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。1999年7月，财政部、国家税务总局发出《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，规定对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税；对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。不久，就继续出台了更为优惠的政策刺激房地产市场。1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部发出《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，为鼓励个人换购住房，规定对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。2003年8月12日，国务院下发《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号文），通知说房地产业已经成为国民经济的支柱产业，要坚持住房市场化的基本方向，发展住房信贷，强化管理服务。1993年7月11日，一年定期存款利率调整为10.98％，之后就不断降息。1996年5月1日调整为9.18％，但是不到三个月时间，就再次降息。1996年8月23日调整为7.47％。1997年10月23日，调整到5.67％。仅仅1998年这一年，就出现3次降息，动作之所以这么大，那是因为之前的1997年，一场席卷东南亚的金融危机让中国的经济蒙上了阴影，当时的情形就是，购买力锐减，房价暴跌，企业破产，楼盘烂尾等。直到2002年2月21日，利率降到1.98％，当一年利率降到1.98％，再加上征收20％的利息税，钱放到银行里的收益是少得可怜的。100元存放银行里，一年收益还不到16元。房改之后，人们要通过市场解决住房问题；再加上银行利率这么低，所以很多人把钱投入房地产市场。就这样，房地产市场活跃起来了。一些城市，2002年房价跌到最低位之后，就开始涨价。特别是在2004年以后，全国房价普遍上涨。2006年之后，很多三线城市以及县城的房价都拼命上涨。1998年的房产政策是一个饕餮时代的开始，从那时起房地产商开始了攫金之旅。2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场，简称为“新八条”。虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火”消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨，总的说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。政府的调控并没有让房地产市场健康发展，反而导致房价上涨。从2005年到2007年，是北京楼市持续调控的3年，也是北京房价持续上涨的3年。2006年是政府针对房地产市场政策频出的一年。面对房地产市场持续升温，房价的快速上涨，政策采用“堵”与“疏”并用的思路，一方面通过各种限制措施，调控过热的市场，另一方面想通过大规模的保障房建设，缓解广大群众的住房压力。2006年是调控力度明显加大的一年，一些后来在房地产行业变得非常“著名”的限制政策，就诞生在这一年。“9070”政策、限外令、二手房个税强征令、不足5年住房转让全额征收营业税，这些政策都“鼎鼎大名”，其中后三项一直执行至今。2007年奥运预期，助涨楼市。2007年，奥运临近，中国经济快速增长，股市快速增长，房价快速增长。这种涨的背后，是从专业人士到普通大众普遍的乐观情绪。2007年，上证综指从2728点起步快速攀升，2007年10月16日，达到A股历史上最高位6124点，中国股市也因此成为当年全球股市涨幅冠军。2008年，国际金融危机全面爆发，国内银行持续捂紧“钱袋子”，就北京区域来说，楼市调控收紧，土地市场流拍频现，多个楼盘开始降价。进入2008年下半年，国内外经济金融形势骤变，经济下滑趋势明显。房地产市场的低迷，投资下滑和交易量萎缩，也逐渐开始影响到整体经济。中央宏观调控的目标由原来“防过热、防通胀”调整为“保增长、控通胀”。此前持续被打压的房地产，突然担当了挽救经济下滑的“引擎”。一些地方政府开始出台鼓励买房的政策。2008年9月15日，雷曼兄弟银行倒闭，美国华尔街金融海啸爆发，波及全球，这更直接导致当年中国楼市调控、货币金融政策发生戏剧性转折，从9月16日开始，央行开始年内五次下调存款准备金率和存贷款基准利率，降息拉开了救市大幕。房地产交易环节税收优惠也从11月开始实行。到12月17日，对个人购买第二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。政策救市，房企降价，楼市复苏（开发商也开始自救，低价开盘以价换量），成为2008年底的主旋律。2010年初北京楼市主要是通州异常火爆。2010年初楼市的疯狂最终招致“史上最严厉调控”的启动。2010年4月14日，国务院常务会议要求上调二套房贷首付到50%，4月17日公布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求坚决抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，增加居住用地供给等。2011年，新政频出，房企“过冬”。2012年以来，曾有好事者统计，中央两次提及“问责”；重申“决不让房价反弹”4次；“房价合理回归”被反复提及15次。这其中，有因为房企主动降价引起的市场波动；也有地方政府债务平台高筑，主动“放水”的推动。尽管中央三令五申，但地方的政策松绑仍此起彼伏，常常是摁下葫芦又浮起瓢。2013年，终于无法容忍楼市没有节制的疯跑，时隔不久，被誉为调控升级的“新国五条”问世。还有细心人仔细对比2011年的“国五条”并没有太大的变化，虽然有老生常谈的嫌疑，但本轮新政还是细化了相关政策，冒着热气出炉了。甚至还爆出房产税试点扩大、二套房贷收紧两大亮点。果然如业内人士所料，调控的威力“雷声大雨点小”，在日益扩大的市场需求面前，针对楼市的“重磅”调控很快已被稀释，恐慌期稍纵即逝，房价继续上浮。刚性需求在下降，投资需求在上升。很多的人，要么都有四套房子，或者是五套房子，或者十套房子。也许再有两年，你再买五套房子，再买十套房子，你有了十几套房子，投资房子，投资组合里面有十几套房子以后，再买就是经济上不仅仅是非理性的，会是越来越愚蠢的。（1）刚需：实际购买需要:地区经济增长水平、提供就业机会、医疗教育娱乐条件+购买能力：财富、收入、贷款利率、首付比例。（2）投资需求：目前风险大于预期收益率。（3）土地供给；货币政策；来自国外的投资热钱：人民币汇率价格预期、资本流出项目开放进程。& && && & 1、货币政策：房贷政策和贷款利率（一定条件下）。2、供给：房地产商的住房供给：取决于土地（一定条件下）。3、需求：（1）购房者的消费需求和购买力：取决于民间财富（民间区别于银行，财富区别于工资收入）；（2）购房者的投资需求和购买力：取决于民间财富和预期投资回报率（又取决于消费需求，及房产持有环节税和资本利得税）。& && && & 1、收入和财富（生产率决定）；2、资金机会成本、资金的投资回报率、资金的回收期；3、银行信贷、资金成本。1、商品的供给；2、商品的需求；3、商品的价格。& & 消费品价格决定：成本（应不应该）、效用价值（爱不爱）、供求关系（能不能）；资产品价格决定：未来现金流折现（应不应该）、非理性繁荣（爱不爱）、供求关系（能不能）。造成高房价的原因是多方面的。（1）这和1994年的分税制改革有直接关系。按照分税制改革方案，中央将税收体制变为生产性的税收体制，通过征收增值税，将75％的增值税收归中央，而地方只能获得25％的收益。中央政府负责国防、外交、转移支付、战略性开发等预算开支，而地方政府则负责提供普通教育、医疗等公共服务。当年的分税制改革导致中央政府税收比重过高，地方政府缺乏可持续发展的财政汲取能力。这样的分税制改革，中央拿得太多了，地方拿得太少，但是地方政府要负责地方一切公共服务的开支。尽管我们可以批评地方政府的腐败，但是再腐败的地方政府，也要花钱投入到地方公共服务。地方税收难以支持这样开支，所以不得不把目光投向土地开发方面，导致土地价格不断上涨。（2）宽松货币政策也是导致房价不断上涨的原因。1990年，M2、M1和流通中现金的余额分别为1.53万亿元、6950亿元和2644亿元，到了2007年则分别为40万亿元、15.2万亿元和3.1万亿元。再对比2009年6月末M2余额为56.89万亿元；M1余额为19.32万亿元；流通中现金余额为3.36万亿元，19年间分别增长了37倍、27倍和13倍。（3）房地产市场供求矛盾还是很严重的，土地供应受到体制约束，所以土地供应量并没有满足市场的需求。要解决这个问题，就必须打破政府对土地的垄断。如果私人可以卖地，就会和国有土地进行竞争，从而降低地价。因此，要解决高房价问题，就必须从分税制改革、约束货币发行量、土地体制的改革等方面入手。只有从体制解决供应量，房价才会下降。不管如何改革，政府应该尊重市场，不要过多干预市场。中国的杠杆使用率并不是太高，投入房地产行业的信贷资金以及放贷只占总体信贷增量的很少一部分，因而即使中国的房价下来，也不会出现金融危机。截至2010年，房地产的开发贷款和个人的住房按揭贷款已经占到贷款的增量和整个贷款余额的20%左右。所以房地产金融这一块还不至于形成系统性风险。这是说银行。再说说房地产的价格泡沫：判断房地产泡沫这一结论的论据很简单，如果中国房贷紧缩而房地产市场保持坚挺，说明房地产市场受到收入增长的支撑，没有泡沫，2013年初为止，一二线城市能够禁得起市场的考验。据融360监测数据显示，1月虽然银行贷款处在均匀发放阶段，但整体信贷额度依旧趋紧。房贷趋紧近一年，一二线尤其是一线城市房价仍在持续上涨，说明这些地区的房地产市场无泡沫；而如果某个中小城市黑灯率高、民间高利贷市场波涛汹涌、同时实体经济又迟迟难以发展，这个地方的房地产市场难逃泡沫崩溃一劫，按此理，扳着手指头就可以算出三四线城市的风险排名。 构成推动房价需求的因素包括（需求的主体是自住者和投资者）：（1）房贷货币政策、（2）就业人群和住房环境导致的真实自住需要、（3）居民增量收入和存量财富、（4）投资者的预期投资回报率、（5）其他现时投资资产和渠道（包括国内和国外）、（6）对土地和房产供给现实的消息获取、认知和对其变化的预期、（7）对未来房产供给和需求数量关系的理性预期、（8）非理性追涨卖跌情绪。房地产崩盘，就是指对于一个以投机投资为主导的房地产市场来说，市场的预期全面逆转，从而使得住房市场的投资投机者逐渐地退出市场或离开市场，导致市场住房价格全面持续地快速下跌，住房销售全面下降，即房地产市场出现周期性调整。房地产市场要崩盘，有以下几个前提条件，一是这个住房市场一定是以投资投机为主导的市场，即住房市场完全成了投资者赚钱工具。二是由于住房市场完全是一种赚钱工具，投资者是否进入市场完全取决于预期，即投资者进入市场购买住房时是否预期可卖出赚钱，如果投资者预期不能赚钱，那么这种需求立即会降到零。三是投资者的预期完全取决于金融市场条件，比如利率高低、杠杆率太小及融资获得性。四是由于有好的金融市场条件，投资者利用这些金融市场条件把房价推到一个远离实际价值的高位，房地产市场形成了一个巨大泡沫。如果说，住房市场不是投资赚钱的工具，房地产市场巨大的泡沫没有形成，那么这个市场也就谈不上崩盘了。（1）利率全面上升，对住房投机者来说，其投资成本上升，将对其投资住房造成巨大的影响。在这种情况下，住房投资需求或投资者预期将出现根本性逆转。（2）银行对住房市场看法改变，再加上人民币贬值会导致早些时候从海外涌入国内的资金流出中国。这不仅会导致住房二手房市场销售与价格全面快速下跌，也会迫使一些房地产开发商降价出售，而且会导致国内房地产企业早些时候从海外融资成本迅速上升(近年来国内房地产企业海外融资达1万亿美元以上)。再有，如果房地产企业负债率过高，这些房地产企业就可能面临着资金链断裂的风险，而房地产企业对所住房的促销降价，会进一步强化住房价格下行的预期，并造成房价更是全面下跌。（3）还有最近国内互联网金融市场风起云涌，更是把整个金融市场融资成本全面提高。这对住房投资者及房地产开发商的影响同样不可低估。（4）再加上，这两年政府的房地产政策希望通过增加住房供给来解决住房价格过高的问题，而这种住房供给早已形成，或突然间快速增长，这些同样可能成为引发引发房地产崩盘之因素。 1、在中国的家庭资产配置里，房地产配置最高的是北京，83.8%；其次是上海，76.5%，一线城市如果房价下跌，中产收入以上阶层将会破产，消费能力更低。这也是为什么这两年经济条件不好，很多人还在消费，因为房产财富在增值，这两年家庭房产的价值平均上升了26.8%。2、间接的金融抵押换取银行贷款和信托融资（包括银行理财资金和个人直接投资的信托），几乎90%抵押品与房地产有直接间接关系。3、直接承诺用土地来偿还地方政府负债的权重为37%，房价下跌，土地也就不值钱了，那么存量地方政府负债就偿还不了了，依靠土地出让金的地方财政收入就黄了，占地方税收一大部分的建筑税也黄了。4、地产行业萧条引发的上下游行业企业集体出清，伴随而来的是大规模失业。——这是房地产市场不会大规模崩盘最硬的原因。& & 附：薛兆丰&&即使土地免费房价也不会降 政府卖地消除楼市泡沫坊间有一种观点认为，中国的财政收入大部分来自房地产市场，由于政府大量卖地赚钱，所以推高了房价，并制造了楼市泡沫。这种观点是错的。恰恰相反，假如政府不卖地，不从卖地中挣钱，房价反而会进一步剧增；政府卖地本身，其实直接推低而不是抬高了房价。政府在房地产市场取得的巨额财政收入，常常被误解为居民住房成本增高的根源。其实不然。道理很简单。你意外捡了颗钻石，假如市场上最高出价是100万，那么它就能卖100万。即使你把钻石赠送给中介商，它最终也还是卖100万。也就是说，即使政府把土地送出去，按身份证号码摇奖，随机送给国民，最终购房者支付的房价也不会因此下跌。这是经济学的供求规律。让我分八点逐层简述。第一，供地越多，房价越低。不管这供地是通过行政分配、公开拍卖、私相授受、免费赠送来实现，此理不变。所以，认为政府因为卖地多而增加了楼市平均价格，是方向性的错误。恰恰相反，政府不卖地，不供地，不鼓励民用土地用途的自由转变，或不允许其他人供地，才会促进房价高涨。第二，土地国有，政府垄断，也属常见。英国和港英，土地都是女皇的，一点点卖出，只卖使用权，不卖所有权，收入用于政府开支，算是征税，本身并无不妥。有人说，土地是人民的，要归人民。但政府支出，原则上也用于人民。要理解房价与泡沫，土地的最初所属，是无关的因素。土地存量有限，不管归谁所有，只要需求增加，房价就会上涨。第三，供地方式，拍卖为宜。公开拍卖是最透明和高效的方式。其他方式滋生更多腐败和寻租损耗。况且，拍卖反映了和取决于市场需求。不是政府想卖多高价格就能卖多高。要地产商预期有承接，才能成交。政府开价过高，或市场预期不佳，就自然会流拍。究竟是谁推高了房价？是购房者本身。第四，即使土地免费，房价也不改变。有人以为，假如政府把土地免费送出来，房价就会下降。不对。不管是谁，不管通过什么方式，得到了政府免费送出的土地，他也会转身按照市价卖出，能卖多高就卖多高，而不会免费或低价转让。政府把地免费送出，只是让第一手得到土地的人(不论他们是因为抽奖得到还是凭关系得到)，分得了本来归入国库的卖地收入，而最终住房者不会得益。到此请重读第三点。第五，政府会优化供地节奏。土地供应跟不上需求，废话，当然跟不上。土地就那么多，尤其是好地段。问题是，政府为了使卖地收入最大化，会适当控制卖地节奏，这也就在土地的短期和长期的用途间取得了平衡。虽然政府可以一次性把土地全部贱卖出去，然后由二级市场通过多次交易来决定这些土地合并、分拆、规划和再规划，但政府一般不愿意这样让利。重要的是，无论政府是否愿意让利，都只会改变政府和第一手地主之间的财富分配，而房地产的最终消费者支付的价格不变。第六，价格决定成本，而不是成本决定价格。价格是由对最终成品的供求决定的，决定了以后，再倒过来决定生产原料的价格。房价是完全由供求决定的，房价被供求决定后，才倒过来决定土地的拍卖价格和开发商的利润。这因果关系，是学习价格规律的难点和重点，要想个不停，才能明白。到此请重读第四点。第七，需求旺，有原因。(1) 农民进城，数以亿计，创人类记录。(2) 住房面积和质量提高，购房者的平均年龄提前。(3) 人均寿命延长，退休年期增加，但养儿防老已不可能，而养老保障并不健全，购房便成了人们储蓄保值的常用手段。购房月供三千，一千实为租金，两千实为储蓄。在上述因素的推动下，房价高涨实属正常，而并非个别人的阴谋。非说是阴谋，那大可以清者自清，选择只租不买，自动退出购房大军。到此请重读第三点。第八，价格规律(供需关系决定价格)与市场状态无关。不管中国的市场是否成熟、官商有没有勾结、政府是否廉洁、行业是否垄断、住房是必需品还是奢侈品，太阳从东升还是西升，价格规律都普遍适用。如果市场不够成熟就能逃离价格规律的约束，那岂不很爽？用市场状态来“抹去”价格规律，是对价格规律的最大误解。我的看法是，政府采用拍卖的形式批出土地，恰恰缓解而不是激化了市场对住房的需求。为了使土地卖得更高的收入，政府也积极从事了环境配套设施的建设，从而提高了土地的实际价值。但是，中国正经历人类历史上从未见过的城市化过程，再加上文化传统、养老保障和防范通胀等考虑，市场对购买住房的需求格外高。无论如何，只有不断增加土地供给，放宽土地用途转换的限制，允许其他土地供给源进入市场，才能根本解决住房困难，并减慢实际房价的增长。另附：恒大集团董事局主席许家印算了一笔账，目前房价的构成主要有五部分：地价、综合造价、政府规费、税收和企业利润。地价：近年来，土地出让单价连年上涨。国土资源部统计，２０１３年全国土地出让金收入总额超过４．１万亿元，创历史新高。北京２０１３年农展馆地块的楼还没盖，单位地价超过７．３万元，广州南洲地块的单位地价３．３万元，超过周边商品房价格。综合造价：俗称建安成本。一位大型国有建筑公司的领导告诉记者，一般低层建筑２０００—３０００元／平方米，高层建筑不超过４０００元／平方米。政府规费：包括城市基础设施建设费、设计费、招投标费、市调费、审计费等。许家印说，通过恒大在各地的实践经历，各城市收费审批不一样，“最少的３７种，最多的１５７种。各个城市收费差别很大，按平均计算约占房价的１１％。”税：包括营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、房产税、印花税、契税等十余种。根据广东省房地产行业协会２０１３年发布的研究报告，这十几种税大约占房价的１５％左右。房价刨去前四部分，再减去银行贷款或其他融资渠道利息后，是开发企业的毛利润。按照一些上市房地产公司年报公布的数据，恒大、万科、保利、招商等大型开发商公布的利润一般都超过１５％。暨南大学管理学院胡刚教授介绍，一般来说，房地产领域的税费占房价的比例超过２０％，土地出让金的费用占房价的３０％－５０％，土地出让金也算一种收费，说房价超过６０％的部分是各项税费，不能算错。但一位政府官员却认为，这是开发商在推卸责任：“说政府拍卖土地推高房价时，说是成本决定；出了地王搭车涨价时，又说是市场决定。岂能如此推卸责任，混淆视听？”
只有这个个人理财》杂志在经过大量调查和分析之后，对全国最具影响力的37大城市和40余座中小城市的房价状况做出全面评价，力图为购房者和炒房者提供一个有力的全景式指引。 谁是“炒房城市”新先锋 时下，我国房产市场正面临着继1993年海南、北海房产泡沫破灭之后的最大变局。 2005年1月，太原商品房报价掉头之下，降幅高达25．63％； 2004年，青岛市内四区商品房总成交面积比2003年狂降26%； 自2004年10月至今，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％； 厦门的房价也开始在2004年“打摆子”，其中，10月份比9月份均价跌了近900元； 与此同时，大批对本地房价高位失去信心的上海炒房客开始挺进武汉、南昌、重庆等中西部城市，谋求更稳健的投资收益；炒房热开始波及中小城市，2004年，胶东半岛的胶南市房价狂涨37％，江苏盐城房价狂涨31％，淮安涨幅达到30％，河北保定上涨25％，粤西的湛江也猛涨19％。 ……种种迹象表明，上海、杭州、青岛、厦门等一批“老牌炒房城市”的房价在多年高速上涨后，已经把增值潜力透支殆尽，无房者“望房兴叹”，炒房者纷纷转移。这些“老牌炒房城市”的光环已经不再那么耀眼。 江山有更替，往来成古今。那么，谁正在成为新一轮的房价升值先锋？ 37大城市，哪里房价泡沫最大 谁正在成为新一轮的房价升值先锋？先让我们看看这个命题的反命题：哪个城市的房价泡沫最大？ 据《个人理财》杂志调查，2005年2月，我国最具有影响力的37大城市市区每平方米商品房平均房价从高到低依次如下―― 37大城市平均房价及人均收入排行榜 平均房价排名 城市 每平方米商品房平均房价（元） 2004年居民家庭人均可支配收入（元） 人均收入排名 1 温州
11 10 天津
12 11 青岛
14 12 苏州
17 14 福州
13 15 济南
10 16 昆明
20 沈阳 2926 一些城市也因蜂拥而至的外地炒房者而房价上涨，泡沫激增。2004年，外地人购房比例最高的前12大城市依次为： 外地人购房比例排行榜（2004年） 排名 城市 外地人购房比例 1 太原 80％ 2 北京 60％ 3 大连 60％ 4 郑州 55％ 5 成都 51％ 6 广州 50％ 7 杭州 50％ 8 福州 42％ 9 厦门 39％ 10 海口 36％ 11 重庆 26% 12 上海 20％ 太原――“煤老板”的冒险家乐园 2004年，我国能源紧张，煤炭大提价，山西煤焦行业的大小老板们都发了财。但这对太原市民却不是个好消息：大批发了煤炭财的山西人纷纷来到省城置业，房价一路飙升。据太原市房地局的资料显示，太原市购房者中80％以上均为省内市外人员，本市和省外人员购房者甚少。在这庞大的“外购人口”中，消费主力集中在山西主要产煤地区大同、阳泉等地。这其中，诸如阳光地带、阳光海岸等高档住宅区的买者几乎清一色是这些地方的“煤老板”（当然，2004年这些煤老板对北京的房产也表现出了高昂的兴趣）。 据调查，太原房市投资性购房的比例超过25％，超过20％的警戒线，这无疑给太原的房价带来了巨大的风险。由于目前太原房价绝对值并不算太高，所以在37大城市房价泡沫榜中位列第16位。但太原房市已经露出“险象”，2005年1月份，其商品住宅报价突然下降，降幅达到25．63％。因而，准备在太原购房的人，应当格外慎重，“持币观望”一段时间是个好选择。 大连――东北炒房“热岛” 众所周知，大连是“经营城市”非常成功的城市，它的美誉度远远超过了其经济实力，而其房价在东北地区遥遥领先，也远远超过了大连市民荷包的承受能力。 截至2004年末，大连市在售商品房总销售量的60%被以东北地区为主的外地居民买。仿佛一夜之间，全东北的富人齐聚大连，不问报价一掷千金，拥有大连的豪宅成为身份的象征，外地人是大连房价居高不下的始作俑者，也让大连登上了房价泡沫榜的第7名。 杭州――昂贵的天堂 有人称，浙江经济是“小狗经济”，身家数百万、甚至千万元的小老板几乎和钱塘江边的石块一样多。这些腰缠万贯的老板们自然不会忘记人间天堂、省会杭州杭州50%以上商品房为非杭州的浙江人买，杭州普通收入者根本买不起房，只能望房兴叹。 尽管当地政府出台了各种限制炒房的“新政”，但浙江高速发展的经济和杭州城市的大好“钱景”，杭州的房 地产泡沫最近几年仍会持续下去，和上海房市如影随形，一荣俱荣，一损俱损。 据调查，上海外环内的投资性购房比例接近40％，杭州市区的投资性购房比例为32％左右，高居房价泡沫排行榜第3名。 厦门――东南炒房“热岛” 2004年5月，厦门房价出现历史上第一次下降，之后便开始了剧烈升降，其中，10月份比9月份跌了近900元，年终又涨至5100元以上的新高。 2004年厦门市房产市场的一个重大变化是，厦门本地人取代原先的外地人，成为购房主要群体，占购房总量的61％，泉州等外地人购房的比例以前几年最高的70％一路下降到现在的39％。 相比福州，厦门的房价不仅价位高，而且涨跌幅度大（2004年，福州商品房均价上涨6％，厦门为19％），比福州房产更具有投机性，是名副其实的东南炒房“热岛”。 估计2005年厦门的房价会比较平稳，涨幅应该在7％－9％。当然，前提是外地置业者不再卷土重来，否则，是否会再现2004年19％的涨幅也未为可知。 目前厦门投资性购房比例依然在25％以上。 谁是新一波炒房城市先锋 与上海、杭州、厦门等城市提早“透支”房价未来上涨潜力相反，下面的这些城市的房产可谓是蓄势待发。 武汉――中部房市“领涨羊” 武汉历来是华中地区首屈一指的重镇，“中部崛起”发展战略的辐射极，最近几年，经济连续保持10％以上的增长，发展前景非常看好。 但武汉房产的前景并没有被充分认识到，就连四处兴风作浪的温州炒房团，也还没重点“抢滩”武汉。2004年，武汉90％购房者为本地居民，外地购房者的比例仅为10％。在所有购房者中，投资性购房比例为8％。 在37大城市中，武汉的收入水平排名20名，房价排名22名，可见目前武汉的房价还是非常物有所值的。 精明的上海房产开发商已经注意到这块“希望之地”，纷纷抢滩武汉，大批的上海炒房客也纷纷离开上海滩，到武汉牟取更高的投资收益率。目前，武汉是上海炒房客进军中部地区的最热门城市。 长沙――众志成城 推高房价 在“中部崛起”战略中，长沙和武汉、郑州一起被认为是将获益最多的三座城市，尤其是长株潭一体化的进程，其发展前景同样非常乐观。 和武汉一样，长沙购房者中外地人的比例也不超过10％，但投资性购房的比例要高一点，达到16％。 在37大城市中，长沙的人均收入排名15名，而房价排名仅仅23名，物有所值。坊间有种传闻：前不久，长沙某管理部门组织一批开发商开会，商讨如何使长沙市商品房均价突破3000元。当然，这将给有关部门带来更多的税收、土地出让金等收入。 事实上，长沙和南昌也是上海房产开发商和上海异地房产投资者看重的重点中部城市之一。 2004年长沙商品房均价上涨11％，今年上涨幅度预计在9％－12％之间。 广州、深圳――房市常青树 在当今中国最具活力的长三角、环渤海、珠江 三角洲中，珠江 三角洲房价相对最低，比长三角大致低了20%，房价水平基本与当地居民收入水平、消费买力相平衡。 作为珠江 三角洲的龙头，广州和深圳都有着不可限量的发展前景，不仅经济发展速度快，而且后劲足，这些因素都给当地房产打下了坚固的“底”。因此，在广州和深圳投资房产，泡沫相对较小，即使房产没法短期内大幅升值，其持续稳步上涨是很有保障的，是稳健投资的“常青树”。从这个意义上看，深圳和广州的房市像个优秀的马拉松选手，虽然速度没有短跑运动员快，但耐力好，能持久。 2004年，深圳商品住宅报价的涨幅为5.28%，虽低于全国大部分城市，但仍是深圳近几年来的最高涨幅。 重庆、成都――西部提价“双城记” 重庆是我国中西部唯一的直辖市，且正在快速发展为长江上游的经济中心，和成都、西安一起，并称“西部三雄”。 重庆2004年商品住宅报价的涨幅为10.3％。与发达地区相比，重庆房价目前仍便宜至少两倍。2004年，在重庆的购房者中，外地人的比例为26％，仅仅为近邻成都（51％）的一半多一点。这似乎表明，重庆的房市刚刚吹起些“泡沫”，现在恰恰是进入的最佳时机。2004年，重庆的房屋租赁报价涨幅居全国大城市中第3名，这也为房价上涨提供了助力。 事实上，重庆是上海房产开发商和上海异地房产投资者在西部地区的首选城市。 成都人均收入高居西部第一，经济比较繁荣，虽然“第四城”的称号有点溢美的成分，但成都和南京、杭州市民的消费能力基本在一个档次的说法还是比较中肯的。相比之下，成都的房价泡沫要比南京、杭州小的多。 目前，已经有数量可观的温州等地炒房客出现在成都，2004年，成都房价上涨17％，市区的一些精品楼盘每平方米均价上涨了1000元。2005年，尽管成都房价的快速上涨势头将会有所回落，但由于重庆房价一向以成都为“标高”，随着重庆房价的快速跟进，成都房价肯定会有所回应，成都和重庆在2005年极有可能联袂上演房市提价“双城记”。 沈阳――东北潜力冠军 作为东北京 大学开发最关键的主角城市之一，沈阳的房价比大连便宜的多，因此，值得异地投资者关注。 目前，沈阳市房价每平方米净利润基本是300元到500元，净资产收益率在10%－20%之间，而南方的某些城市每平方米收益率能达到50%。沈阳市商品房报价在全国沿海南 大学城市中位居中下水平，在许多炒房客的眼里，沈阳楼市和武汉、重庆等城市一样，有相当大的升值空间。 呼和浩特、银川――西北“领跑者” 西北地区是我国城市房价泡沫最小的区域。除了西安、兰州分别位居房价泡沫榜第11名和19名外，呼和浩特、乌市、西宁和银川都在32名之后。2005年，房价上涨幅度较大的城市将是呼和浩特和银川。 在37大城市房价泡沫排行榜上，呼和浩特位居末位，泡沫相对最小。2004年，呼和浩特这座城市的人均可支配收入比上年增长了20％以上，突破10000元，在西部城市中仅次于成都，而房价在37大城市中倒数第3（仅高于西宁和银川）。 当前，呼和浩特正值房房 地产开发的第三次热潮，加上房价基数比较低，2005年房价上升空间在10％以上。 2004年，银川的房屋租赁报价涨幅居全国大城市中第2名，仅次于杭州。今年，银川的房价涨幅预计在12％－15％。 谁是明星小盘城市股 “城门失火，祸及池鱼”。长三角、珠江 三角洲和环渤海区域各大城市的房价高涨，也带动了周边中小城市的快速上扬。 2004年，江苏盐城房价上涨30.9%，远远超过南京、苏州等城市。 由于苏南等地房价持续高位，大量房产资本开始向苏北地区转移。苏北的连云港、淮安、徐州、宿迁、盐城等地的房价均已经突破1500元，涨幅都在20％以上。在徐州，开始出现越来越多的苏南和温州等外地购房者的身影。总体而言，苏南、苏北的中小城市与南京一起上演“楼市提价大合唱”的趋势房产明显，这些城市的居民尽可能及早购房是明智的选择。 2005年，中国三线、四线城市房房 地产将发力，房价上调10％－15％，这也是2005年中国房房 地产年会的一个共识。一些专家认为，中国房房 地产行业在加速推进的进程中，真正起主流作用的一定是三线城市（地级市，人口40万至80万）和四线城市（县级市和县，人口在10万至30万）的中小房企。 长三角15城房价泡沫榜 通过下表，我们可以看到长江三角洲15城各城市的三口之家买一套简约两居室需要年限情况。 排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限 1 上海
.17 2 杭州
.26 3 南京
.50 4 宁波
.21 5 南通
.83 6 绍兴
.78 7 扬州
.73 8 苏州
.63 9 无锡
.76 10 常州
.58 11 湖州
.32 12 镇江
.16 13 泰州
.06 14 舟山
.55 15 嘉兴
.85 15城市平均
13.49 长三角的经济发展水平和珠江 三角洲地区基本相当，但整体房产泡沫却大得多。长三角15座城市平均购房年限为13.49年，大大高于珠江 三角洲10座城市的9.05年，也高于环渤海地区12.26年。 在上海周边，房价已经普遍过高，连松江的商品房均价也已经达到4500元，而位于杭州和上海之间的嘉兴，是上海投资者目前看中的新热点。 在南京周边，镇江、淮安、滁州、芜湖、句容、马鞍山等城市的房价已经明显进入上升通道。这些城市的房价一般在2200元左右，与徐州相近，可见还有很大的上涨潜力。 成都
16 22 武汉
15 24 南宁
35 呼和浩特
18 36 银川
37城市平均
―― 37大城市中，房价悬殊很大，但人均收入水平悬殊也很大。那么，哪里的房价泡沫最大？ 以上海的一个普通的三口之家为例，该市2004年人均可支配收入为16683元，3口之家的可支配收入为50049元，再按照目前我国居民43％的消费率计算，则该三口之家的平均年节余（年收入的57％）为28528元，目前，上海平均商品房房价（外环内）为8627元，而一个普通的两居室房价（按70平方米计算）为603890元。也就是说，上海的一个普通三口之间要买一套70平米的住房，按照现在的收入、房价水平，平均需要21.17年。 21.17年！不算不知道，一算吓一跳。不过，上海的市民购房还不是最需要耐心的，最需要耐心的是温州市民，他们需要21.43年。 依次计算，37大城市房产泡沫从大到小依次是： 37大城市房价泡沫榜 排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限 1 温州
.43 2 上海
.17 3 杭州
.26 4 南京
.50 5 青岛
.13 6 天津
.99 7 大连
.73 8 北京
.31 9 宁波
.21 10 厦门
.61 11 西安
.41 12 南宁
.31 13 昆明
.26 14 贵阳
.12 15 广州
.72 16 太原
.35 17 南昌
.08 18 沈阳
.49 19 兰州
.99 20 苏州
.63 21 武汉
.23 22 重庆
.13 23 福州
.06 24 哈尔滨
.79 25 石家庄
.73 26 郑州
.58 27 成都
.30 28 济南
.82 29 海口
.62 30 合肥
.55 31 长沙
.49 32 长春
.08 33 银川
.90 34 西宁
.77 35 乌市
.59 36 深圳
.96 37 呼和浩特
.89 37城市平均 2 13.38 温州――泡沫破灭的第一个针眼 眼下，温州马鞍池盛兴大厦一套150平方的房子，售价近150万元，但月租金只有2300元左右，年投资收益率只有1.84%，不仅大大低于工商界公认的8％以上的平均经营收益率，还低于银行1年期定期存钱2.25%的利率。 按照国际惯例，在一个成熟和理性的市场中，房价一般是月租金的100－200倍；一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。而这套房子的房价是月租金的652倍！ 抛开资金的折现因素，投资者就要花超过54年的时间才能收回投资，已接近房产产权的70年有效期限。 精明的温州人这下终于意识到房价泡沫的严重性。从2004年10月以来，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，2004年12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％。甚至有些炒房人士惊呼：这两个月基本上交易都停滞了！这让人不禁猜想：温州是否会成为当前我国房产泡沫破灭的第一个针眼？ 据本刊调查，我国37大城市中，目前房价租金比一般在230－290倍，在200倍以下的基本没有，而北京等热点城市则超过300倍，上海的房价租金比为360倍左右，而杭州则更高达470倍左右，温州则在500倍以上。 南京――20％炒房族离场 关于上海、杭州房 地产泡沫的报道已经连篇累牍，不用多说，他们位列“泡沫榜”第2、3名，并不出乎大家的意料。而作为第4名的南京，房产风险同样不容忽视。 2005年2月，南京（江南8区）的商品房平均售价已经高到4960元，在1月的一次调查中，认为南京的房价合理的受调查者为0％。2004年底，南京的投资性购房比例为22.3%，而2003年底为27.6％，下降20％，可见，20％左右炒房族的信心已被越来越高的房价瓦解，怯场而去。 2004年，南京二手房交易量占楼市总成交量的60％，预计今年将上升到70％。但从2004年下半年以来，南京二手房市场不断出现交易量萎缩、购房人持币观望气氛与日俱增。 对于2005年南京的房价，曾经精准地预测到2004年南京真实房价涨幅为15％的南京大学商学院教授高波，最近铁口直断：2005年，南京房价将出现小幅波动！二手房价必跌 青岛――房产泡沫直追沪杭 高居“泡沫榜”第5名的青岛，其房产泡沫开始于1999年，至今已经有6年。尤其是2001年7月北京申奥成功后，青岛作为2008年奥林匹克 运动会唯一的伙伴城市，受这一重大利好的刺激，全市房价大幅上扬。 青岛的房价与广州基本处在同一水平，但工薪阶层的薪水收入是广州在岗职工年平均薪水的一半左右；在青岛市市南区和崂山区沿海一线，不少楼盘报价超过10000元/平方米大关，房价与上海都有得一比，但是从经发展的水平看同上海还是有较大差距。有人把青岛房价的高昂归罪于外地人的炒作，其实，在青岛所有购房者中，外地人的比例仅占11%。 因此，目前青岛的房产风险要比广州高出许多，直追上海和杭州。2004年，青岛市内四区商品房交易套数，比2003年下降22%；总成交面积下降26%，是个值得注意的危险信号。 青岛的房价租金比为340倍左右。 异地置业“害”了谁 一般情况下，各个城市的房产90％以上都是销售给本地市民。但随着“异地投资”概念的兴起、炒房族的四处出击，这个比例在许多城市已经被大大降低了。 珠江 三角洲9城房价泡沫榜 排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限 1 广州
.72 2 肇庆
.13 3 江门
.69 4 深圳
.96 5 佛山
.04 6 珠海
.66 7 中山
.52 8 惠州
.18 9 东莞
.51 9城市平均
9.05 珠江 三角洲10城的家庭人均可支配收入比长三角15城高26％，可平均房价却仅为后者的82％，难怪有人说珠江 三角洲是全国楼市最理性的地方。 对这种现象，有如下解读。 有人说，最深刻的教训不是讲出来的，也不是听来的，而是经历得来的。1997年5月，香港房房 地产泡沫最大的时候，每平方米住宅均价曾摸高至约10万元人民币。亚洲金融危机后，房价一路下跌，形成楼市震荡，房价跌到最低时仅是最高时的30%很多炒楼人，沦为破产一族，不少靠薪水供楼的打工仔，成为了百万“负翁”，直到8年后的今天，房价还没有恢复到当初的水平。珠江 三角洲地区与香港有着千丝万缕的联系，两地不少家庭有亲戚关系，频繁往来。当年香港房房 地产泡沫破灭的一幕，像一部活教材，令珠江 三角洲地区的老百姓对房房 地产投资提高了警觉性，不敢重蹈复辙。 尽管如此，由于珠江 三角洲地区经济的高速发展，人均可支配收入每年增长10％左右，因而，房价自然会水涨船高，每年上涨8％－10％应该是可以期待的。 因而，在珠江 三角洲购房，是种稳健的投资。 环渤海13城房价泡沫榜 排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限 1 青岛
.13 2 天津
.99 3 大连
.73 4 北京
.31 5 石家庄
.73 6 秦皇岛
.66 7 保定
.11 8 唐山
.93 9 烟台
.91 10 济南
.82 11 淄博
.96 12 威海
.69 13 东营
.44 13城市平均
12.26 2005年，环渤海地区房价的提价热点主要集中在山东半岛。2004年，山东省商品房平均报价为2045.3元/平方米，同比增长18.2%，涨幅创自1998年以来最高水平，进入一个快速上升通道，其中青岛、东营、日照、临沂四市涨幅最高，分别达到了15.2%、15.3%、16%和16%。 2004年，河北保定市的商品房多建了一倍，但房价依然涨了25%，可见需求的旺盛和炒房氛围的形成。和江苏一样，2005年山东大多数中小城市和河北的一些热点中小城市房产报价都将保持整体上涨趋势。
中国34年房价变迁史
　　从2014年5月起，中国房价已经连跌9个月，不出意外的话，这轮下跌仍将持续。鉴于房地产市场正处于大转折之际，第一财经《财商》（微信：caishang02）不妨来盘点一下改革开放以来的房价变迁。
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7~2014年房价变迁
　　从官方统计的数据来看，1987年才有全国性的房价统计。
　　1987年商品房销售面积2697万平方米，总量上似乎也不少，可相对于庞大的国民总数，实在太少，只能满足几十万人的居住需求。当年的全国平均房价是多少？408元/平方米。看起来不高，但相对于当时的居民收入，也属于不可承受之重。
　　一直到1992年，房价维持在单价千元以下，但每年的涨幅可观。
　　1998年，在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。在连续两年的北戴河会议酝酿之后，当年7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配，实行货币化。继而从1999年开始，中央在全国范围内推行住房分配货币化制度。
　　也就是在1998年，房价的单价跃上2000元。现在回过头来看，房地产市场化之后，房价应该大涨啊。但实际上没有，年，房价维持不动甚至略有下跌。想来有很多人会懊悔为啥没有在那几年紧跟政策的脚步呢？当然，房价的3年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也有关系。
　　从今天回头看，房价在年还是给足了很多人机会，小幅上涨。不过也就是在当时，市场上出现了房价泡沫的声音，现在想想，大有在股市2000点时就喊泡沫的意味。
　　而从2004年开始，房价开始如脱缰之野马，再也不给希望下跌者以机会了。全国平均房价的单价一路跃过、5000元、6000元关口，直到2014年才稍有停息。（见图1）
　　1998年之前的房价
　　1998年7月之前，虽然已有商品房，但鉴于绝大部分住宅仍是福利分配，其价格很难反映真实的市场供需，也就不是真正的市场价格。
　　鉴于1998年在房地产市场上的特殊性，且官方从1987年才有全国性的房价数据可查，笔者在新著《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中搜集了一些有代表性的房价数据。
　　曾经网络上热传1980年左右的《人民日报》评论“一个普通市民要不吃不喝工作60年才能买得起一套商品房”，确实如此，1979年~1981年，全国60个城市推行全价售房，但结果很不理想。当时普通工人的月工资约60元，猪肉约1元/斤，房价之高可以想象。
　　买不起，那给补贴呢？1982年~1985年，160个城市及360个县试点补贴售房，但当时住房改革的思路以租金改革为主要思路，所以之后也不了了之。
　　有准确房价数据记载的是在1981年，当年浙江温州瑞安商品房热卖，68.85元/平方米，每套2600元。这个价格看起来还比较亲民，但算起来也要一个月才能买一平方米，而且这还是在小县城。
　　接下来数年，没见到房价数据的记载。到了1988年7月，中国第一个土地拍卖、按揭贷款，真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，售价是1600元/平方米。
　　再后来，日，北京首次公开出售建在黄金地段的商品房350套，每平方米最高2000元，但只被预订了250套。没办法，还是太贵了。
　　上世纪90年代初，海南大开发推动了房地产市场的繁荣，上海市中心房价涨到6000元/平方米，但随着1993年第一次房地产调控，海南、北海等地房地产泡沫破裂。
　　泡沫破裂效应蔓延至全国，1994年上海市中心房价降到3000元/平方米，市场一片萧条。
　　接下来数年，同样没见到房价数据的记载，直到1998年住房改革。当年，广州市实行房改政策，东湖新村部分属于单位福利分房的住户可以800元~1000元/平方米买回房子，部分则以2800元/平方米的价格出售给部分租赁的住户或拆迁户。
　　官方的数据是怎么样的呢？国家统计局2013年公布的《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》显示，1987年全国商品房平均单价408元/平方米，到1992年之前基本维持在每年上涨100元上下的节奏。
　　到了1993年，房价涨幅加速，海南大开发中的房地产热潮对此应该功不可没。而在海南房地产泡沫破裂之后，1994年的房价回归先前的正常涨幅。
　　随着全国推广住房公积金制度，以及1995年工商银行推出第一个商品房贷款，从1995年开始，全国平均房价以每年约200元/平方米的涨幅向上，直至1998年东南亚金融危机。
　　1998年之后的房价
　　观察1999年~2014年的全国新建商品住宅销售均价走势，房价走势有几个很明显的高点。
　　2000年房价出现一小波上涨，2004年同比暴涨18.7%，2007年A股牛市之时又同比上涨16.9%，2008年金融危机之时同比下降1.9%，2009年大规模经济刺激政策之下同比上涨22.4%，创历史新高。之后，虽然2010年4月加大调控，但可惜房价是稳扎稳打。
　　这是全国的平均数据，14年中房价上涨200%，但在实际生活中，远不止2倍。而一线城市中，更是远高于平均涨幅。
　　那什么样的统计会靠谱些？很多人觉得应该是二手房。
　　但即使是国内的二手房指数，也面临类似的问题。因为根据中国指数研究院的网站，二手房指数的样本选取，是基于“当地主要城区成交较为活跃的代表性楼盘”。随着新开工项目和城市人口居住地越来越向周边推进的趋势，二手房指数的样本选取偏差越来越大，数据的准确性也越来越差，由此引发的政策误导性越来越强。
　　那我们直接来看二手房价格吧。就以上海为例。（见图2）
　　1999年到2012年间上海房屋销售均价从3102元/平方米上涨到13870元/平方米，上涨了3.47倍。数据不对啊？别急，这是全上海的平均房价，包括了广大郊区。
　　所以，最能反映上海市区房价走势的应该是中原地产统计的二手房成交均价（不含郊区），数据显示，从2005年1月到2014年2月，上海市区房价从1.33万元/平方米上涨到3.82万元/平方米，9年上涨1.87倍。
　　所以2008年~2009年在上海买房的朋友们幸福感是很强的，即便房价暴跌50%，依然超过当初的买入价。不过，从2009年起陡峭向上的房价走势，是否在股票市场上见到很多呢？
　　案例：商品房始祖的33年房价变迁
　　最后我们来看一个房价的最经典案例，这可是中国的商品房始祖。
　　中国第一个商品房小区是广州东湖新村，1979年10月广州秋交会闭幕后，穗港双方签订合同引进香港宝江发展有限公司投资3600万港元(当时折算1080万元人民币)兴建60000平方米住宅楼。
　　1981年建成后，对香港售价为港元/平方米，对内售价700元/平方米。(注：当时汇率人民币约兑3港元)（见图3）
　　1998年，广州市实行房改政策，部分属于单位福利分房的住户可以800~1000元/平方米买回房子。东华物业管理公司则以人民币2800元/平方米的价格出售给部分租赁的住户或拆迁户。
　　8年之后，东湖新村的房价开始进入上涨的快车道。2006年，东湖新村二手房的成交价涨到4000元/平方米，2008年二手房涨到9000元/平方米，2009年 二手房价涨到10000元/平方米，2013年二手房价则在短短的4年间涨到22000元/平方米。
　　也就是说，从1981年~1998年17年间，房价涨了3倍，1998年~2009年11年之间，房价再次涨了2.5倍多，而从2009年~2013年这4年中，实现了惊人的一跃，再次翻倍。一条近乎45°的房价曲线，堪称完美。（作者最新著有《房市大衰退：33年房市变迁大推演》）
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本宝宝买了一间，希望会好
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中央广场应该是枣庄第一个商业综合体吧
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城市中心街区，人流量最密集的地方，开业后就是最好的娱乐地方了，枣庄还有哪啊，都没玩的
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中央广场是枣庄最大的购物广场，吃喝玩乐购，帝王一样的享受
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中央广场看起来好霸气呀
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枣庄商业化得领头羊呀。不错。
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枣庄商业化得领头羊呀。不错。。。。
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枣庄市人口密度大，商业有搞头}