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7月4号复牌 这将是万科管理层最后一班岗吗
来源：地产财富会
就在刚刚，万科连发三公告，主要围绕半年业绩、复盘时间、万科深铁重组方案修订进行展开。经过华润宝能两大股东联手否决，万科深铁重组方案进展缓慢，不得不在未有重大利好的基础上，于7月4日强行复牌。
就在刚刚，万科连发三公告，主要围绕半年业绩、复盘时间、万科深铁重组方案修订进行展开。经过华润宝能两大股东联手否决，万科深铁重组方案进展缓慢，不得不在未有重大利好的基础上，于7月4日强行复牌。不知道这份一骑绝尘、持续领跑行业的半年业绩，能否抵御一些万科股票补跌深跌的风险。
万科的业绩打了谁的脸？
继118天斩获千亿大关之后，万科交出这份一骑绝尘、领跑行业的半年业绩单的背后，是野蛮人压境、大股东反水、莫须有罢免的艰难困局。遭遇大半年持续重创、腹背受敌的万科管理层，再次用惊人的毅力证明自己捍卫的职业操守。这群万科最为坚定的守望者和保卫者，最终会被野蛮人罢免下课吗？（万科复牌公告：7月4日将开市复牌）
数字不会说谎！万科最新公告显示，2016年6月份万科实现销售面积326.4万平方米，销售金额424.0亿元；万科累计于月份实现销售面积1409.0万平方米，销售金额1900.8亿元。
据克而瑞研究中心最新发布的2016年上半年中国房地产企业销售排行榜显示，万科上半年销售额稳居行业第一，同比增长幅度近74%；6月单月销售额同比增长幅度也将近60%。这样的增长速度将第二名恒大地产（上半年销售额1428亿元，同比增60%）远远甩在身后。
请注意，这同比74%的业绩增长速度是一家已经32岁的传统行业龙头创造的，并不是IT公司或者刚成立的公司。万科稳居第一多少年了，多少地产企业想超过万科，但是万科依然保持着年轻人的活力，跑的快，跑的稳。2016年上半年部分房企业绩
过去的2015年是万科历史上最好的一年，销售金额创行业历史新高，物业合同面积翻倍，国际化和金融化留下巨大想象空间，郁亮曾表示：“客户满意最后都会体现在品牌价值上，这一点在房地产白银时代至关重要。任何时候都不能透支客户对万科品牌的信任，万科依然追求的是有质量的增长”。
而创造出如此优秀业绩、追求有质量增长的伟大团队却正受到重创，在这周一举行的2015年万科股东大会上，郁亮的坦白震惊四座，“去年万科员工队伍开始出现不稳定，我们尽可能维持，没有对业绩造成影响。但到上个礼拜，罢免议案提出后，我们部分已经签约和销售的项目面临解约风险，银行对万科的信用评级慎重考虑，合作方调整商务条款，猎头打我们员工的主意。”
罢免议案或致万科信用评级下调
宝能近期提出的罢免议案搅得人心浮动，对万科的财务、业务和品牌都产生了极大的负面影响。
6月28日，标准普尔发布报告，认为宝能提议召开特别股东大会罢免董监事的要求对万科的信用评级是负面的，将扰乱公司的业务和财务稳定性。而解散董事会这种激进的行动将使贷款人对公司的信心削弱并影响公司融资，而融资成本上升将损害公司的银企关系和融资灵活性。
且标普强调，万科的评级得益于万科稳定的销售和运营、跨周期的稳定财务表现、有纪律的投资和财务管理。
6月27日，穆迪发布关于近日万科董事会争议的英文信用报告，穆迪认为，罢免万科现有董事及监事会带来负面信用影响。如果该提议得以实现，万科现有的信用评级以及展望（Baa1 稳定）会面临调整压力。穆迪发布万科英文信用报告（部分）
德意志银行的研究员Karen Kwan表示：“我们对万科的前景感到十分担忧，其非常有可能被评级公司大幅度降级。管理层的大换血将对公司未来发展造成极大威胁，公司的信用评级受到影响在所难免。同时，如果公司高层有巨大变动，万科原先与各大合作银行的关系也将不复以往。”
6月29日晚间，万科发布公告称，中诚信证评将与公司保持密切联系，了解相关事态进展，以便及时判断股权变化、重大资产重组事项进展及董事会成员变化等对公司未来发展战略、业务经营和信用状况的影响。同时，若罢免公司所有董事职务议案通过，或将使本公司面临信用级别或评级展望调整压力。
万科的未来由谁决定？
在6月27日举行的2015年万科股东大会上，65岁的硬汉王石鞠躬道歉：和互联网的沟通不够，和中小股东欠缺联系。同时，王石明确表态，个人的荣辱去留已经不是很重要了，愿意用自己的退出来换取管理层的稳定。
郁亮在2015年万科股东大会上也表示，“王石主席和我的去留问题并不重要，但是万科普通员工的人心如果散了，股东和相关方的利益都得不到保证。我们在任每一天都会尽到自己的责任。”
一时之间，悲愤的情绪弥漫了整个财经圈，重庆市市长黄奇帆昨天在做“经济形势报告”时，结合金融风险控制提及了备受瞩目的“万宝之争”，他认为：首先查资金规不规范？第二要查管理团队跟董事会之间的约定、信托、责任合理不合理。第三股东之间事前可以酝酿，任何股东之间的协议都要公告，不能密谋。
6月28、29日，连续两天新华社发文表示关注，首先认为资本市场不需要任性火药，其次表示万科战争折射资本市场三重焦虑。万科股权战正在演变成为一场关于资本市场的“全民论战”。
据悉，下午宝能要求召开的临时董事会正在进行，议题是罢免万科董事会所有成员。截至发稿前，未获得最终消息。这份靓丽的半年业绩单，将是万科管理层坚守的最后一班岗吗？
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323万科副总裁谭华杰：万科A股7月4号复牌问题不大|万科|深圳|房地产_新浪财经_新浪网
　　华润和万科进入到了紧张对峙时期，周日晚间万科就本次重组方案与投资者进行了交流。据参会机构透露，电话会议中，万科高级副总裁谭华杰向投资者解释了万科与深圳地铁合作的种种考虑，将此次与深圳地铁的合作形容为“历史极机遇”，为方案拉票。至于与华润的股权之争，谭华杰进行了回避，但他表示，方案得到股东大会的通过至少还需要3至4个月的时间，他认为万科A股7月4号复牌的问题可能不大。如果重组方案未获得通过，则意味着“万科将和其他开放商回到同一起跑线。”
　　行业机遇堪比1998年房改
　　对于此前纷纷扰扰的声音，谭华杰认为“绝大多数是跑题的”，因为并未就方案本身进行探讨。万科为什么提出这样一个方案，对于万科来说意味着什么？谭华杰利用上述问题“抛砖引玉”。
　　“我们首先要从城市化的话题开始。中国在2015年年底的时候，城市化的程度是56%，这相当于美国1945年的水平，或者日本在50年代的水平（57%）。所以说，中国房地产行业在未来还有前景，还有空间；第二，当一个经济体的城市化率达到50%以上时，它就进入到城市化的第二个阶段。在单一城市发展时期，城市基本上以‘摊大饼’的方式进行扩张；而第二阶段发展的是都市圈和城市群，两者统称为‘城市带’，城市带的发展是‘轴向发展’，而其中的主轴，就是轨道交通。”
　　谭华杰以纽约和东京举例，他提出上述两个城市解决了空气、房价高昂和交通拥堵的“城市病”，关键就是公共交通的效率提升。“预测，接下来中国还会有1.7亿人流入发达的城市带里面去，解决城市拥堵问题的唯一有效方法就是大规模修建轨道交通，通过轨道交通去拓展城市边界，安置人口。所以轨道交通沿线是房地产市场的主战场，抓住就拥有未来，否则就失去未来。
　　“这个划时代、里程碑式的机遇，基本可以与1998年的房改相提并论。房地产的两大机遇，一是1998年的实物分房改为货币分房，二就是轨道交通的发展。如果不抓住机会，在未来十年你就会错过最佳的（发展）时间点。房企最好的介入方式，就是和地铁或是轨道开发商进行联系，如果建立不了关系，在之后的竞争中就会处于明显的劣势。”
　　“在中国的城市带中，未来发展最重要的地方可能就是深广惠地区。该地区在轨道交通建设方面的潜力是明显大于其他城市。在北上广深4个城市中，深圳轨道交通对于公交的分担率只有28%，是最低的，意味着深圳未来轨道交通的建设率会最大。按照目前的规划，深圳未来10年要修建800公里的轨道交通。我们可以说，房地产企业抓住轨道交通就是抓住未来，而最关键的就是抓住深圳和以深圳为核心的深广惠地区。”谭华杰解释道。
　　在随后的答投资者问环节，谭华杰承认与深圳地铁的合作方案有可能在接下来的董事会或股东大会未获通过，他强调这意味着万科将和其他开放商回到同一起跑线。
　　凯德不如港铁 港铁不如东铁
　　房地产该如何与地铁发生关系？谭华杰举出了3个典型案例。主要做地铁上盖物业的凯德集团，其在中国的基本战略是，不是地铁上盖的项目就不做。虽然成功率很高，但谭华杰认为凯德获取项目的成本越来越高，“在未来5—10年，这种模式可能难以达成最好的效果”。
　　第二种是港铁模式，作为“轨道+上盖”教科书式的样板，港铁在建地铁后，上盖物业以“招拍挂”的方式卖给开发商（现金迅速回流）。谭华杰表示：“开发商是否上档次，就要看它是否有港铁的招标资格，我相信这个模式在中国内地也会得到复制。”
　　而日本的东铁模式，不是将地卖给开发商，东铁自己开发或者找开发商合作开发。谭华杰认为，这相对于港铁模式最大的社会效应是：不会制造“地王”，且能以更高的效率将住宅供应出来。东铁模式是地铁和上盖的同步设计、同步开发，效率要领先于港铁的地铁与上盖分开设计的模式。
　　智通财经获悉，深圳地铁和万科的合作模式，正是类似于东铁的紧密合作模式。
　　万科声称不做“地王”
　　“目前‘地王’已经蔓延到绝大多数的一、二线城市中了，这就说明拿到价格合理的土地是非常非常困难。对于万科来说，面临着进退两难的困局：京沪深的房地产市场非常好，但它贵的你不敢买，沈阳的地便宜，你敢买吗？沈阳去库存的问题还没有解决。如果不买，就会被这些城市挤出去，如果买了，就意味着买下了价格很贵的土地，之后要背负着巨大的经营压力。我们看来，很多‘地王’所预期的房价涨幅是根本不会出现的。”
　　谭华杰声称，东铁模式是万科所探索出的极佳的拿地模式，轻资产+风险可控。“万科是肯定不会当地王的，那怎么办？东铁模式，就是一个极佳的拿地模式。现在是不是有几十个地铁企业排着队等着万科去‘临幸’呢？当然不是，深圳地铁是有唯一性的。它是唯一一个从轨道开发、运营到上盖物业整个链条打通的公司；第二，深圳地铁是唯一一个有外地项目和外地订单的公司，虽然它的外地项目在非洲。在中国目前的企业当中，具备这种跨地域扩张的力量，深圳地铁也是唯一的，而它也是中国所有地铁企业里面经营素质最好。”
　　而对于华润的质疑声，谭华杰也做出反击，他表示，与深圳地铁的合作对万科的意义非常重大，“这和万科的第一大股东是谁、跟万科的董事会有哪些人构成、跟万科的管理层是谁没有关系。”
　　智通财经了解到，万科的方案还将经过董事会的第二轮审核，接下来还有股东大会，谭华杰承认全过程至少还需要3至4个月的时间，而A股于7月4号复牌的可能性不大。
　　前海枢纽是最牛的一块地
　　安托山秒杀龙华“地王”，而前海枢纽是深圳有史以来最牛的一块地。谭华杰用最“浅显”的语言向投资者做出了推荐。
　　“什么叫是最牛的一块地？前海枢纽这个项目未来将会是全球第四大综合体，它也是全世界所有综合体里轨道交通交汇最多排第二名的综合体项目，第一个是美国时代广场，美国时代广场有7条轨道交通，前海枢纽有5条轨道交通，所以未来它会是整个珠三角的最标杆性的项目。好吧，那这样的一个项目卖多少钱呢？地价是2.59万，将近2.6万。深圳光明，它跟北京比应该就是昌平，跟上海比就是松江，这样的一个地方，也刚刚成交了一块地，也是综合体，楼面地价2.8万，而我们在深圳这前无古人后无来者最牛逼的地方拿到这块地的地价是2.6万，所以我相信这个价格在当前市场里面已经是不可能通过别的渠道来拿到。”谭华杰说道。
　　与前几日拍出的深圳“地王”相比，谭华杰觉得万科在这两个项目上极度聪明，“可以说聪明到无以复加的状态，假设它可以保本，实际上收益会非常大。”
责任编辑：黄建华 SF178
固然，万科管理层的职业道德一直以来令人钦敬，但现代经济治理靠的是体系的力量而不能依赖管理层的道德，在万万千千向万科学习的企业面前，万科更需要展现治理体系的力量，而不是践踏这种体系。
脱盟将为英国带来巨大的经济成本。旷日持久且必定严苛的分离程序所导致的不确定性和破坏会抑制投资和增长。永久分离会减少贸易，外商投资和人口迁移，从而对竞争力，生产力增长和生活水平造成负面影响。
整体来看，美元资产跑赢欧元资产跑赢英镑资产。英镑兑美元汇率可能贬值10%，欧元及其他欧洲货币也会受到负面冲击；黄金和债市等避险资产短期将受到追捧，欧洲股市可能有10-15%下跌空间，金融股冲击最大；相对看好美国和新兴亚洲股票市常
国企领导者的角色本身就包含着某种矛盾，他们的职业生涯走向往往是身不由己的，个人和企业也没有资本纽带，但又必须为企业计长远。万科a复牌时间|万科A股什么时候复牌？谭华杰：7月4号复牌问题不大！ - 最新动态 - 至诚财经网
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万科A股什么时候复牌？谭华杰：7月4号复牌问题不大！
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　　至诚财经网()06月21日讯
　　华润和万科进入到了紧张对峙时期，周日晚间万科就本次重组方案与投资者进行了交流。据参会机构透露，电话会议中，万科高级副总裁谭华杰向投资者解释了万科与深圳地铁合作的种种考虑，将此次与深圳地铁的合作形容为&历史极机遇&，为方案拉票。
　　至于与华润的股权之争，谭华杰进行了回避，但他表示，方案得到股东大会的通过至少还需要3至4个月的时间，他认为万科A股7月4号复牌的问题可能不大。如果重组方案未获得通过，则意味着&万科将和其他开放商回到同一起跑线。&
　　行业机遇堪比1998年房改
　　对于此前纷纷扰扰的声音，谭华杰认为&绝大多数是跑题的&，因为并未就方案本身进行探讨。万科为什么提出这样一个方案，对于万科来说意味着什么?谭华杰利用上述问题&抛砖引玉&。
　　&我们首先要从城市化的话题开始。中国在2015年年底的时候，城市化的程度是56%，这相当于美国1945年的水平，或者日本在50年代的水平(57%)。所以说，中国房地产行业在未来还有前景，还有空间;第二，当一个经济体的城市化率达到50%以上时，它就进入到城市化的第二个阶段。
　　在单一城市发展时期，城市基本上以&摊大饼&的方式进行扩张;而第二阶段发展的是都市圈和城市群，两者统称为&城市带&，城市带的发展是&轴向发展&，而其中的主轴，就是轨道交通。&
　　谭华杰以纽约和东京举例，他提出上述两个城市解决了空气、高昂和交通拥堵的&城市病&，关键就是公共交通的效率提升。&联合国预测，接下来中国还会有1.7亿人流入发达的城市带里面去，解决城市拥堵问题的唯一有效方法就是大规模修建轨道交通，通过轨道交通去拓展城市边界，安置人口。所以轨道交通沿线是房地产市场的主战场，抓住就拥有未来，否则就失去未来。
　　&这个划时代、里程碑式的机遇，基本可以与1998年的房改相提并论。房地产的两大机遇，一是1998年的实物分房改为货币分房，二就是轨道交通的发展。如果不抓住机会，在未来十年你就会错过最佳的(发展)时间点。房企最好的介入方式，就是和地铁或是轨道开发商进行联系，如果建立不了关系，在之后的竞争中就会处于明显的劣势。&
　　&在中国的城市带中，未来发展最重要的地方可能就是深广惠地区。该地区在轨道交通建设方面的潜力是明显大于其他城市。在北上广深4个城市中，深圳轨道交通对于公交的分担率只有28%，是最低的，意味着深圳未来轨道交通的建设率会最大。
　　按照目前的规划，深圳未来10年要修建800公里的轨道交通。我们可以说，房地产企业抓住轨道交通就是抓住未来，而最关键的就是抓住深圳和以深圳为核心的深广惠地区。&谭华杰解释道。
　　在随后的答投资者问环节，谭华杰承认与深圳地铁的合作方案有可能在接下来的董事会或股东大会未获通过，他强调这意味着万科将和其他开放商回到同一起跑线。
　　凯德不如港铁 港铁不如东铁
　　房地产该如何与地铁发生关系?谭华杰举出了3个典型案例。主要做地铁上盖物业的凯德集团，其在中国的基本战略是，不是地铁上盖的项目就不做。虽然成功率很高，但谭华杰认为凯德获取项目的成本越来越高，&在未来5&10年，这种模式可能难以达成最好的效果&。
　　第二种是港铁模式，作为&轨道+上盖&教科书式的样板，港铁在建地铁后，上盖物业以&招拍挂&的方式卖给开发商(现金迅速回流)。谭华杰表示：&开发商是否上档次，就要看它是否有港铁的招标资格，我相信这个模式在中国内地也会得到复制。&
　　而日本的东铁模式，不是将地卖给开发商，东铁自己开发或者找开发商合作开发。谭华杰认为，这相对于港铁模式最大的社会效应是：不会制造&地王&，且能以更高的效率将住宅供应出来。东铁模式是地铁和上盖的同步设计、同步开发，效率要领先于港铁的地铁与上盖分开设计的模式。
　　智通财经获悉，深圳地铁和万科的合作模式，正是类似于东铁的紧密合作模式。
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万科7月4日复牌 股价走势格外引人瞩目
来源：中证网
股城云财经注：据公告内容，万科7月4日复牌，公司独董张利平回避一事符合规定，由此会议形成的决议也是合法有效。同时，万科也发布了修改后的重组预案。据计算，万科将就本次交易向地铁集团发行28.72亿股A股股份。万科7月4日复牌
万科7月1日发布公告称，公司A股股票将于7月4日开市起复牌。
公告称，6月22日，万科收到深圳证券交易所下发的《关于对万科企业股份有限公司的重组问询函》后，公司及相关方根据问询函准备相关答复内容，并对本次发行股份购买资产相关的信息披露文件进行了补充和修订。根据相关法律法规及规范性文件的规定，经向深圳证券交易所申请，确定万科A最终复牌日为下周一。对于交易所最为关注的独董张利平是否应该回避一事，万科表示，张利平董事回避表决符合规定，由此会议形成的决议也是合法有效。
万科同时也发布了修改后的重组预案。万科称，拟以发行股份的方式购买深圳地铁集团持有的前海国际100%股权，初步交易价格为456.13亿元。上市公司将以发行股份的方式支付全部交易对价，初步确定对价股份的发行价格为每股15.88元，为定价基准日前60个交易日上市公司股票交易均价的93.61%。据此计算，上市公司将就本次交易向地铁集团发行28.72亿股A股股份。
万科表示，此次交易有助于进一步增强公司实力，巩固和扩大公司竞争优势，提升公司长期盈利能力。而最新经营数据显示，2016年6月份万科实现销售金额424亿元，整个上半年累计实现销售面积1409万平方米，销售金额高达1900.8亿元，创公司历史新高。
值得一提的是，万科在公告中称，乔世波、魏斌和陈鹰3位董事对6月17日召开的董事会会议中，某些董事会议案的表决结果提出质疑，在本公告出具之日前述事项还未达成共识，提醒投资者注意风险。
延伸阅读：
证监会回应万科事件：应在公司治理框架内妥善解决
就近期万科相关股东提出罢免公司董事会成员提案一事，证监会新闻发言人张晓军昨日在证监会例行发布会上回应称，证监会一直在关注万科相关情况，相关方的利益诉求应当依法依规在公司治理框架内妥善解决，过程中若发现违法违规问题将依法问责。
张晓军说，证监会一直在关注万科公司的相关情况。上市公司股东及董事会、监事会、高管层均应依照《公司法》等法律法规及公司章程的规定，行使权利，履行义务。
“相关方的利益诉求应当依法依规在公司治理框架内妥善解决。各方应着眼长远，把保护投资者利益、促进公司长远发展放在首位。”他表示。
目前，深圳证券交易所已依照《证券法》第115条第2款及深交所相关规定，对万科公司及宝能、华润等各方发出问询函，督促各方规范信息披露行为，及时、准确地披露信息。
张晓军表示，证监会也将持续关注事件的进程，督促系统相关单位按照《证券法》等法律法规要求，切实履行职责，同时也严格要求各方及时履行信息披露义务。在此过程中，若发现违法违规问题，将依法问责，以维护市场公平秩序。（来源上海证券报）记录：万科2016年半年报基本情况，日星期一。
记录：万科2016年半年报基本情况，2016年8月22日星期一。
笔者认为：①管理层以&业绩&为&股权之争&说事；②&城市配套服务商&是全面进入商办持有经营模式的路线；③股价低于10.2元，合伙人持股计划会爆仓嘛？
【R-C方法计算：毛利率=26.4%，净利润率=9.5%（包括少数股东损益）。什么原因下降？】
报告期内，公司实现营业收入 748.0 亿元，同比增长 48.8%；实现归属于上市公司股东的净利
润 53.5 亿元，同比增 10.4%。利润增长慢于收入增长的主要原因，是当期结算的相当一部分项目 为 2014
年房地产市场调整期内售出的项目。
公司房地产业务毛利率为 17.55%，较 2015 年同期减少 3.49
个百分点，毛利率下降的主要原因在于长沙、杭州、无锡、沈阳、重庆、宁波、西安等城市在
2014 年市场调整期受影响程度较大，
这些城市销售的低毛利产品在今年上半年集中进入结算期，导致整体毛利率下降。预计公司全年毛
利率将有所回升。（注：低毛利产品上半年集中进入结算期，北上广深下半年结算？
报告期内，公司销售费用占销售金额的比例为 1.08%，较 2015 年同期下降 0.33
个百分点；管理费用占销售金额的比例为 1.15%，较 2015 年同期下降 0.14
个百分点。（注：费用控制没问题。）少数股东损益报告期内，公司实现净利润 70.9 亿元，同比增长
4.49%；其中少数股东损益为 17.4 亿元，同 比减少
10.29%。（注：净利润率9.5%，略降。 ）
【&城市配套服务商&是全面进入商办持有经营模式的路线】
公司还将深度介入&轨道+物业&的创新模
式，极大拓展未来获取土地资源的渠道，加快向&城市配套服务商&转型，推动产品和业务升级，
实现长期盈利能力的提升。（注：城市配套服务商&是全面进入商办市场嘛？）
本公司与合作方通过有限合伙制基金（
以下简称&联合收购平台&），收购黑石基金及其他独立 第三方股东持有的特定商业地产公司的
96.55%股权，该投资事项的总对价约为人民币 128.7 亿
元，本公司拟向联合收购平台出资人民币 38.89 亿元。2016 年 7 月
15 日，联合收购平台签署了相
关交易协议，截至本报告披露日，相关交易尚未最终交割。印力集团前身为深国投商置，成立于2003年4月，并于2015年完成更名。截至2015年底，印力旗下自营商场全年销售额同比增长16%，持有管理项目达34个。同时该公司披露，过去六年利润复合年增长率达34%。从2003年成立到今年，十二年来印力集团总共开发了60多个项目，超过500万平方米的面积。十年来基本上都是自己拿地建设，没有任何并购。黑石在2013年入股以后，我们发现其实并购可能和想象的有点不一样，并购的第一个好处显而易见&&有很多现成的项目。并购这9个项目大概用了多少资金？会不会有压力？黑石提供哪些方面的支持？竺海群：项目总共应该是超过10亿美金的，是去年香港资本市场上最大的一笔投资并购案。
【是否可以认为股价低于10.2元，合伙人持股计划就会爆仓？】
年，在股价低迷的背景下，公司经济利润奖金的奖励对象从股东利益出发，顺应市场呼声，自愿以递延的集体奖金，加杠杆在二级市场持续买入万科 A
股。目前合伙人持股计划通过资产 管理计划累计持股占公司总股本的 4.49%，自首次增持以来从未减持。（注：2014年平均股价10.2
元/股，市值=1127亿 PE=7.2 PB=1.3
股息率=4.9%，持股总成本=50.6亿。是否可以认为股价低于10.2元，合伙人持股计划就会爆仓？
【归属于上市公司股东的所有者权益比年初数增减-2.72%?
】分红太多啦！
*** 以下正文 ***
【房地产市场情况】
以公司长期观察的 14 个城市1为例，1-6 月商品住宅销售面 积同比上升了
45.0%，而新房批准预售面积同比仅增长 9.2%，商品住宅销售面积相当于同期新房批 准预售面积的 1.53
倍。但此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的城市，库存压力仍然较大，情况并没有根本 好转。
2 季度，前述 14 城市商品住宅销售面积的同比增 速降至 25.4%，相比 1 季度的
78.9%明显降温。全国商品住宅成交面积的单月同比增幅在 4 月份达 到 45.9%后也逐步收窄，6 月份降至
期内，主要城市的土地市场呈现出&高地价、高溢价&特征。上述城市的土地溢价率（成交土地的平均实际成交楼面价/成交土地的平均起拍楼面
价）1 季度上升至 1.41，2 季度则进一步攀升至 1.93。热点城市的土地竞争趋于白热化，地价贵过
周边房价的&地王&频频出现。
房地产销售情况 上半年公司实现销售面积 1,409.0 万平方米，销售金额 1,900.8
亿元，同比分别上升 55.8%和 69.9%。（注：销售均价=13480元/平方米）
房地产结算情况 上半年公司实现结算面积 654.6 万平方米，实现结算收入 724.8
亿元，同比分别增长 43.6%和49.7%；房地产业务的结算均价为 11,074 元/平方米，较 2015 年同期上升
4.2%。（注：结算均价上涨，毛利率/净利润率降低？）
截至报告期末，公司合并报表范围内有 2,404.6 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约
2,977.1 亿元，较上年末分别增长30.6%和 38.4%。
上半年公司实现新开工面积 1,665.6 万平米，较 2015 年同期增长
64.6%，占全年开工计划的 75.7%（2015 年同期占当年开工计划的 60.2%）；实现竣工面积 702.5 万平米，较 2015
年同期增长35.8%，占全年竣工计划的
34.0%（2015 年同期占当年竣工计划的
32.7%）。根据截至目前的项目
运营情况，预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。（注：竣工面积与营业收入增速同步）
上半年公司获取新项目 70 个，总建筑面积 1260.1 万平方米，权益规划建筑面积 848.8
万平方米，权益地价总额约 465.8 亿元，新增项目均价为 5,488 元/平方米。（注：5488元/平方米地价与销售均价13480元/平方米之比例=41%，相当安全的土地售价比。）截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计
3,582.0 万平方米，保持在滿 足未來两年以上的开发水平。
截至期末，公司各类存货中，拟开发产品为 1,081.0 亿元，占比 25.28%
；在建开发产品2,777.0 亿元，占比 64.96%；已完工开发产品（现房）398.2 亿元，占比
9.31%。（注：1）拟开发+在建开发=3858亿，与销售金额4000亿之比概约1，货源够卖1年；2）现房9.31%，历史数据情况如何？）
物流地产 公司物流地产在 2015 年已实现&从 0 到 1&突破的基础上，2016
年坚持&聚焦大客户、聚焦 重点城市、主打高标库产品&的核心战略，持续扩大布局，提升管理能力。报告期内，物流地产业务新获取项目 9
个，按万科权益计算的规划建筑面积约 37.4 万平方米， 具体如下：（注：另外50%权益是？）
报告期内，公司在美国新增 3 个项目，在香港新增 1 个项目。在美国，公司成立了地产资产管 理平台
Brightstone，以推进海外地产金融化业务。在英国，公司与一家欧洲地产私募基金成立了联
合开发平台。在香港，公司继续专注于住宅与商业的开发、改造项目。
公司还将深度介入&轨道+物业&的创新模
式，极大拓展未来获取土地资源的渠道，加快向&城市配套服务商&转型，推动产品和业务升级， 实现长期盈利能力的提升。（注：城市配套服务商&是全面进入商办市场嘛？）
2014 年，在股价低迷的背景下，公司经济利润奖金的奖励对象从股东利益出发，顺应市场呼
声，自愿以递延的集体奖金，加杠杆在二级市场持续买入万科 A 股。目前合伙人持股计划通过资产 管理计划累计持股占公司总股本的
4.49%，自首次增持以来从未减持。（注：2014年平均股价10.2
元/股，市值=1127亿 PE=7.2 PB=1.3
股息率=4.9%，持股总成本=50.6亿。是否可以认为股价低于10.2元，合伙人持股计划就会爆仓？
跟投项目从获取到首期开工的平均时间 缩短了 4 个月，从获取到首期开盘的平均时间缩短了 5.4
个月，公司的营销费用率亦持续下降。截至 2016 年 6 月底，公司累计已有 192 个项目实施跟投。（注：截至2015年底，公司在中国大陆拥有472个主要开发项目，跟投覆盖率41%
融资情况 中期票据期限均为 5 年，发行利率均为 3.2%。2013 年 7 月设立了 20
亿美元中期票据计划。此次发行的 3 年期定息票据合计金额为 36.5 亿港币，票面利率为 2.50%，体现了公司良好的
资本市场信用。
现金和有息负债状况 截至报告期末，公司持有货币资金 718.7
亿 元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和 292.9
亿元。公司有息负债合计人民币 914.6 亿元，有息负债占总资产的比例为 12.8%。有息负债中，一年
以上有息负债为人民币 621.7 亿元，占比为 67.97%。报告期末，公司净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为
14.18%，继续保持在行 业较低水平。从负债类型上看，有息负债中银行借款占比 58.42%，应付债券占比 28.84%，其他借款占比
12.74%。有息负债中，人民币负债占比 72.41%，外币负债占比 27.59%。有息负债中固定利率负债占比
28.84%，浮动利率负债占比 71.16%。报告期内，公司实际利息支出合计人民币 26.5 亿元，其中资 本化的利息合计人民币
16.4 亿元。（注：实际资金成本=26.5/914=2.9%，资金成本确实低，相当保守的资金策略。
员工及薪酬政策 截至 2016 年 6 月 30 日，公司共有在册员工 46,873
人。其中房地产开发系统共有员工 6,086 人，平均年龄 33.0 岁，平均司龄 4.7
年。在市场调查的基础上，根据公司整体经营业绩情况确定。 报告期内，公司计提职工薪酬福利合计人民币 29.2
前十名股东、前十名无限售条件股东持股表（截至 2016 年 6 月 30
日）（注：2015年年末，股东数量多少呐？公开数据显示2015年年末万科A股东总数是272，350户，2016年2月末是272，145户，3月末是272，063户。而万科A从日午间停牌至日才复牌，今天公布的2016年半年报披露6月末A股股东总数是479，246户，7月末A股股东总数是546，713户。谁能解释万科A股股6月末股东总数变化问题？停牌期间没有交易的万科A股股东人数为何会有变化。以7月末A股股东总数来看，投机者进场博弈啦！）
本公司与合作方通过有限合伙制基金（
以下简称&联合收购平台&），收购黑石基金及其他独立 第三方股东持有的特定商业地产公司的
96.55%股权，该投资事项的总对价约为人民币 128.7 亿
元，本公司拟向联合收购平台出资人民币 38.89 亿元。2016 年 7 月 15
日，联合收购平台签署了相 关交易协议，截至本报告披露日，相关交易尚未最终交割。
Vanke SPV為本公司的間接全 資附屬公司。此外，Vanke
Rainbow（投資基金之全資附屬公司）於日與印力集 團訂立認購協議。相當於完成投資事項後印力集團已發行總股
本的96.55%。投資事項的總代價為192,798萬美元（約人民幣128.7億元或港幣 150.3億元）。
截止此公告日期，黑石集團聯營公司所管理的基金持有印力集團及MWREF大多
數股權。而印力集團管理層間接持有印力集團少數股權。
Vanke Rainbow將持有印力集團已發行總股本96.55%，黑石集團聯營公司管理的基金及
印力集團管理層將共同持有其餘的印力集團已發行總股本3.45%，而印力集團將
相應持有MWREF已發行總股本的100%。
近期黑石控股的印力集团不时有出售的消息流出，万科此番公告更是直接佐证了传言。万科明确，公司透过投资基金收购了印力集团已发行股本的96.55%，总计代价人民币128.7亿元，其中公司出资38.89亿元。
资料显示，印力集团前身为深国投商置，成立于2003年4月，并于2015年完成更名。截至2015年底，印力旗下自营商场全年销售额同比增长16%，持有管理项目达34个。同时该公司披露，过去六年利润复合年增长率达34%。
张旭：我们与黑石有很多合作
但是万科从来没有与黑石洽谈过股权方面的事情。如果能合作，可以达成非常好的协同效应。无论是印力还是黑石的资产，都是非常优质的，集中在二三线城市。希望在我们的转型过程中，打造一个属于万科的有竞争力的商业平台。
至于为什么和招商银行合作，大家都知道，商业地产都是重资产，没有人可以无限持有，所以万科希望能够打造一个运营平台，希望通过金融和证券引入更多合作方，打造轻资产平台来持有资产。未来万科会引入更多和合作方，让平台更加轻。
观点地产新媒体：去年印力集团并购了9个项目，并购的初衷是什么？竺海群：这确实是我们公司战略上一个大的调整。从2003年成立到今年，十二年来印力集团总共开发了60多个项目，超过500万平方米的面积。十年来基本上都是自己拿地建设，没有任何并购。黑石在2013年入股以后，我们发现其实并购可能和想象的有点不一样，并购的第一个好处显而易见&&有很多现成的项目。
观点地产新媒体：并购这9个项目大概用了多少资金？会不会有压力？黑石提供哪些方面的支持？竺海群：项目总共应该是超过10亿美金的，是去年香港资本市场上最大的一笔投资并购案。我们和黑石一起完成这次并购，黑石除了提供资金支持，还协助我们进行商业谈判和项目分析.
观点地产新媒体：在资本化方面，印力觉得黑石有哪些值得学习经验？竺海群：作为全球规模最大的资产管理公司，黑石在房地产投资领域领导全球，也是拥有最多购物中心的集团之一，目前黑石全球范围内通过分别收购三家公司完成欧洲、美国和亚洲三大商业地产投资平台的布局，印力集团就是黑石在亚洲唯一的商业地产投资平台。
观点地产新媒体：印力大部分项目都在长三角的二三线城市，一线城市只上海有一个。未来会不会有在一线城市更多的布局？竺海群：要更多地回归到一二线城市，因为原来选择了三四线城市，当时主要还是围绕着主力租户比如沃尔玛的发展。以后我们要开始开发完善自己的购物中心产品线，引进更多优质租户。
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