夫妻一方出卖双方名下房产的法律判断｜律师视点 109 : 经理人分享
夫妻一方出卖双方名下房产的法律判断｜律师视点 109
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房地产市场的火热，催生多种社会现象，引发了一些纠纷和法律问题。在商品房价格一涨再涨的情势下，涉及夫妻名下的房屋买卖产生了诸多争议。
现实生活中，有些房屋登记在夫妻双方的名下，房屋为夫妻共同共有。然而在出售房屋并签订买卖合同时，仅仅有夫妻一方签名，而后卖方反悔，以共有人未签名为由主张合同无效。此种情形下合同效力如何？买方可否要求继续履行合同，将房屋过户至己方名下？如不能要求继续履行，则卖方应否承担赔偿责任，赔偿标准是什么？
　　　　　　　　
合同效力问题
一、是否构成签名方对未签名方的代理 ？
虽然仅夫妻一方（签名方）签署了合同，但鉴于其知晓房屋为夫妻共有，且于签约时其内心希望该合同之后能够得到完全履行，即希望该合同对未签名方亦生效力（对意思表示进行解释应以意思表示做出的意思为准，所以对签名方的意思表示进行解释时不应考虑其之后反悔不再希望合同得到履行的想法）。
因此，对签名方的签名应当作出如下解释：该签名实际包含了以下两层意思：其一，签名方以自己的身份签名；其二，签名方以未签名方代理人的身份签名。也因此，签名方的一方签名中其实包含了对未签名方的代理行为。
二、有否代理权及合同效力
肯定代理行为后，紧接着需要考虑的是签名方代理行为的效力。结合现实情况，下文分别以五种情形展开分析。
情形一、未签名一方事先同意出卖房屋，比如其事先出具了同意卖房的声明。
情形二、未签名一方在签订买卖合同的现场，对签名方签订合同未表示反对。
对于上述两种情形，签名方的行为均为有权代理。民法通则第63条第2款明确规定 ，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任；婚姻法解释一则在第17条第2项规定 ，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。由此，签名方为未签名方做出的法律行为的效果及于未签名方，那么这里可以得出如下结论：房屋卖方的意思表示系夫妻双方共同做出，继而合同生效且对夫妻双方和买方均产生约束力。
情形三：未签名一方作出过同意出卖房屋的意思表示，而在签约之前又不同意卖房，但并未将不同意的意思表示告知买方。
此时，基于买方对签名方有代理权的信赖，签名方的代理行为应当构成表见代理。根据合同法第49条的规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。再结合前述婚姻法解释一第17条第2项规定 ，签名方的代理行为对未签名方有效，因此应认定合同生效，且对夫妻双方和买方均产生约束力。
情形四：未签名一方在签订合同之前和签订合同之时，并无任何明确的意思表示，但事后参与了合同的部分履行，如收受房款、交付房屋钥匙以及清空房屋等。
对于上述情形，签名方虽为无权代理，但未签名方以其行为对签名方的代理行为进行了追认。判断此种情形下的合同效力，主要有如下依据：民法通则第66条第1款 ，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任；合同法第48条第1款 ，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；合同法解释二第11条：根据合同法第四十七、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。依据上述规定，可见签名方代理行为的效力及于未签名方，合同生效且对夫妻双方和买方均产生约束力。
情形五：未签名方对签名方的代理行为既未授予代理权且事后亦未追认。
这种情形并无争议，显然不成立夫妻双方与买方之间的合同。
三、情形五中买卖合同的效力及义务主体
上文虽已得出情形五中夫妻双方与买方之间合同不成立的结论，但是仍需考查两个问题：一、签名方与买方之间的合同是否生效？二、如前述问题的答案为肯定的，未签名方是否应就签名方的债务承担连带清偿责任？
针对问题一
合同法在第51条作出规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。再来看一看物权法第97条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。婚姻法司法解释一第17条第2项前句亦明确 ：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。那么，处分共同共有财产须经全体共同共有人同意。因此，针对情形五似乎可以得出初步结论：签名方签订合同，出卖夫妻共有的房屋因没有取得未签名对处分权的授权，所以合同是无效的。
然而，需要注意的是，虽然我国实务界不承认物权行为，但我国民法沿承大陆法系债物二分体系，区分负担行为和处分行为，这在法律制度设计上已有清晰体现，如物权法第15条。同时，最高法院明确承认此原则，在最高法院编写组所编的 《买卖合同司法解释适用解答》 一书中，亦表达了这样的理解。［1］
传统民法理论认为：行为人是否有处分权不影响负担行为的效力，无处分权时只发生处分行为无效之效果。［2］ 对于合同法第51条违背传统民法理论的做法，最高法院在合同法解释二第15条以及买卖合同司法解释中均作了修正。合同法解释二第15条作出规定：出卖人多重买卖而买受人无法取得标的物的，买受人可以要求出卖人承担违约责任。需要注意的是，承担违约责任的前提为买卖合同有效，因此即使卖方在签订第二份买卖合同时对房屋已无处分权，买卖合同仍然有效。对此问题，买卖合同司法解释第3条规定的更为明确 ：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
有的观点认为：应当将合同法第51条作如下限缩解释：合同法第51条规定中 “处分”和 “合同”，仅指处分行为即标的物之物权的转移变更，而不包括负担行为即处分合同在内。”［3］司法实务之中，法院亦已采纳无处分权人签订的房屋买卖合同应为有效的观点。
在（2015）常民终字第867号判决中，法院认为：
讼争房屋为可售性商品房，该房屋的买卖合同并不违反相关法律的效力性规定，虽然钱才庚为无处分权人，其与卢阿庚签订的涉案房屋买卖协议仍属合法有效。
综上可知，问题一的答案是：签名方（无权处分人）与买方订立的房屋买卖合同应为有效。
针对问题二
虽然问题一的答案是肯定的，但由于未签名方未就买卖合同达成合意，其亦并非合同的当事人，因此买方不得依据合同法第135条 ，要求未签名方履行合同，又由于签名方对房屋无完全的处分权，因此房屋所有权转移登记无法完成。
接下来需要考查的问题是：虽然未签约方不是房屋买卖合同此一意定之债的债务人，但此种情形下根据我国现有法律规范是否发生法定之债，继而未签名方因法律规定亦需承担合同中义务呢？
婚姻法司法解释二第24条作出规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。那么，对于上述条文中的“债务”应作如何解释呢？民通意见第43条则是规定 ：“ 在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿 。” 最高法院法官亦在著作中认为：一方为夫妻共同生活或共同生产经营所负债务，或仅一方从事生产、经营活动中建立的债务，但收益归家庭共享的，债务均应被认定为夫妻共同债务。［4］ 因此对该 “债务” 应作符合传统民法理论之解释：上述规定中未对债务的种类、内容作出限定，不仅夫妻一方借款（单务合同）中的还款义务是债务，而且任何通过合同（也包括生活生产中签订的双务合同）约定所形成的债务（如给付义务、附随义务）均构成民法中的债务。
本文讨论的案情之中，签名方与买房人签订房屋买卖合同，其实就是夫妻一方以个人名义建立债务。依上述相关规定，未签名方虽然未就房屋买卖达成合意，但结合最高法院民一庭 《关于婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务性质如何认定的答复》 之中关于推定夫妻共同债务的举证责任的内容，［5］ 如无法举证签名方负债不是为了夫妻共同生活或共同生产经营，则未签名方仍需承担此合同项下卖方的义务，其中就包括将房屋所有权转移登记至买方名下的义务。
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根据上文结论，不管发生意定之债（情形一至情形四）抑或法定之债（情形五中对未签名方），夫妻双方都应承担买卖合同中卖方项下的义务。因具体案情不同，买方所能主张的请求权内容及请求权基础不同，下文分开讨论。
一、卖方给付义务尚能实际履行
针对情形一至情形四
1、买方得请求继续履行
如卖方反悔不履行房屋过户等义务，依据合同法第107条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 ” ，买方可请求夫妻双方继续履行并协助办理过户手续。合同中约定卖方需配合买方办理贷款事宜的，夫妻双方均有义务配合。
2、买方得另行请求赔偿损失（与给付并存的损害赔偿）
由于卖方迟延履行义务，比如迟延交付房屋，或者迟延配合办理贷款事宜致买方有损失的，依据合同法第112条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，买方还可请求卖方赔偿损失（履行利益），该项损失也包括买方不能及时入住而需另外租房居住所产生租金损失，或买方已与第三人就该套房屋又签订买卖合同，现因买方无法向第三人履行义务，致合同解除时两份买卖合同中出现了房屋价款的差价，或与第三人合同中就迟延履行约定的违约金。
3、买方得解除合同并请求返还购房款、赔偿损失
合同法第94条第2项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务 …… 如卖方在过户义务到期前，就向买方明确表示或者以自己的行为表明不履行过户义务，买方可以解除买卖合同。商品房买卖合同司法解释第15条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。卖方在过户义务已届清偿期后，经买方催告在三个月内仍不履行的，买方可依据合同法第94条第3项解除合同。
合同解除后，买方则可依据合同法第97条，［6］要求返还已支付的价款，并主张赔偿损失。
关于损失的计算问题，根据合同法第113条 ，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。具言之，如房屋价值在买卖合同签订后发生上涨，或买方又签订买卖合同情形下存在转售利益的，则房屋差价或转售利益应为买方的损失。这点亦体现在部分高院的规范性文件之中：
北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》 第24条规定：
房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。
上海高院《关于审理 “二手房” 买卖案件若干问题的解答》中规定：
合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
根据合同法第114条第2款的规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；以及合同法解释二第28条中的规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。即使合同中对卖方违约的情况约定了违约金，如果违约金数额不足以覆盖买方的上述损失，买方也可以不超过实际损失额为限，要求增加违约金。
针对情形五
此情形下，买方向签约方请求继续履行的请求权基础同情一至情形五的情形。买方向未签约方请求继续履行的请求权基础依据为两条：婚姻法解释二第24条结合合同法第107条。其他请求权内容及请求权基础同情形一至情形四的情形。
卖方给付义务已发生给付不能之情形
倘若卖方又与第三人签订了房屋买卖合同，即通常所说的一房二卖，且已将房屋过户至第三人，那么卖方就实际无法向买方履行过户义务。根据合同法第 110条第1项规定 ，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行 …… 此时，卖方的给付义务也就是所有权转移登记的义务已经消灭，即买方不得再向卖方主张房屋过户。
根据商品房买卖合同司法解释第8条第2项，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人 …… 那么 ，在给付不能的情形下，买方只有主张解除买卖合同，并得根据商品房买卖合同司法解释第8条请求返还已付房屋价款 、赔偿损失（替代给付的损害赔偿）。
针对损害赔偿额的计算，商品房买卖合同司法解释第 8条规定 ：买房人得主张已付房款的利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，也即惩罚性赔偿。针对这一条文之中“赔偿损失”中的“损失”，应可参照上文中损失计算标准。
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从上文分析可以看出，夫妻一方出卖登记在双方名下房产后应守约履行合同。卖方毁约不仅不能带来任何利益，反而还应承担额外损失。法律鼓励诚信，惩罚不诚信行为，望订约者三思而后行！
　　　　　　　　　
［1］最高人民法院编写组编：《买卖合同司法解释适用解答》，人民法院出版社2012年版，第22页。
［2］朱庆育：《民法总论》，北京大学出版社2016年版，第159页。
［3］前引［1］。
［4］王林清、杨心忠、赵蕾：《婚姻家庭纠纷裁判精要与规则适用》，北京大学出版社2014年版，第316页。
［5］在债权人以夫妻一方为被告起诉的债务纠纷中，对于案涉债务是否属于夫妻共同债务，应当按照《最高人民法院关于适用&中华人民共和国婚姻法&若干问题的解释（二）》第二十四条规定认定。如果举债人的配偶举证证明所借债务并非用于夫妻共同生活，则其不承担偿还责任。
［6］合同法第97条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
核校：焦文　璐蔓
　　　　　　　　　　　
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作者：佚名
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