房市这么火，可以学学英国这家房产众筹公司
[摘要]成立刚刚一年的英国房产众筹平台融资2250万美元。
BI中文站 3月7日报道英国房产众筹平台Property Partner刚刚完成了最新一轮规模为1590万英镑（约合2250万美元）的股本及债务融资，它将把这些资金用于发展业务和发布新产品。这家初创公司位于英国伦敦，一年前刚刚创立。在最新一轮融资中，Property Partner在Octopus Ventures领衔的投资者手中获得1290万英镑股本融资。Octopus Ventures参与了Property Partner的种子轮融资。公司投资者Index Ventures和Dawn Capital也都参与了最新这一轮融资。Property Partner还获得了硅谷银行（Silicon Valley Bank）提供的300万英镑（约合425万美元）债务融资，这样它在最新这轮融资中获得的投资总额就达到了1590万英镑。到目前为止，它的融资总额已达到2250万英镑（约合3180万美元）。公司在新闻稿中表示，它将把这些资金用于“全面扩展业务”，它打算发布一款面向机构投资者的新产品，一款共享所有权的产品，并且打算向海外市场扩张。公司创始人、首席执行官丹尼尔·冈德萨（Daniel Gandesha）最近表示，他的目标是建立一个房产股市，让租赁物业的股票能够在Property Partner平台上交易，就像股市那样。冈德萨称：“这项重要的投资是对公司经营模式和愿景目标投出的一张信任票。这些资金将帮助我们向着最终目标即成为一个全球性的房产交易市场奋勇前进。”Property Partner是怎么运作的呢？公司业务人员找到一栋房产，然后与卖家协商并达成交易，一旦房产易手，它便会将房产信息发布到网站上。投资者可以获得房产的租金分成，还可以从房产价值增长中受益。独立评估师会定期评估这些房产，然后对价格作出相应地调整。公司称，扣除相关费用后，投资这些房产的年均回报率大约为13%。曾经担任过Index Ventures的创始合伙人、现在建立了自己的风险投资公司的尼尔·里默尔（Neil Rimer）称：“以前，在伦敦拥有房产只是富人们的专利；但是Property Partner改变了这种状况，它让任何人都能对有价值的当地房产进行投资，赚取租金收入。Property Partner经营的这个房产市场具有革命性意义，它将继续简化房产市场并向更多的人开放这个市场。”自平台上线以来，一共有6200多人对166套房产进行了投资，投资总额达到2400万英镑（约合3400万美元）。除了Property Partner之外，英国还出现了不少此类初创公司，它们自称是“PropTech”（房产技术公司）。第一代是在线房地产代理商比如Zoopla和Rightmove，但是现在有很多众筹房产交易网站了比如Crowdahouse、The House Crowd、Property Moose，另外还有一些众筹抵押网站比如Landbay和LendInvest等。Octopus Ventures的投资总监乔·奥利弗（Jo Oliver）称：“5.75万亿英镑（约合8.14万亿美元）的英国房产市场Zoopla等先锋的带领下，一直在缓慢地接受新技术。然而，这种情况将迅速发生变化，Property Partner就是引领这一变革的公司之一。Property Partner将技术、经营模式和优秀的管理执行结合在一起，大大增强和改善了房产作为一种投资资产的可用性。”（林靖东）
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还能输入140字面对英国骗局，什么样的投资回报率才是真的！
如果跑来一个销售跟你说，现在投资伦敦墓地将会有40%的回报率，你会心动吗？现在的银行利率很低，定期存款的利息也随之拉低，现在市场上涌现出一些名目比较奇特的投资产品，你会心动吗？接下来，小编就要讲述这么一段奇特的但是真实的故事…在一个夏天的深夜里，如果你走进在伦敦郊外的一个犹太人墓地群，你不免会心生害怕。在高大的砖头围墙里，只有那高大的铁门是唯一的入口。这里你看不到所谓的灵魂，你能听到的就只是你的脚步声。就是这么一个墓地群，位于伦敦郊外的Rainham。有人告诉你：如果你买下这个墓地，在未来两年里，你将能获得40%的投资回报率！恩，有一家投资公司推出这样的投资产品，2年40%的收益，这是一个什么概念。 现在英国银行的存款利率才0.5%甚至更低，少到基本可以忽略。所以对于一些拿着退休金的人群以及投资者来说，一直在寻找投资回报率更大的投资项目或者理财产品，像上述的那种收益到40%的，就很吸引他们。现在市场上存在着形形色色、被吹嘘、被包装得很好的投资项目，例如要你投资在巴西的环保房子、机场停车场还有集装箱项目等等。假如你是退休职工，这些领域对你来说是非常陌生的，然后当你看到它们显示的超过10%的年收益后，你也会被吸引住，很难不去深入了解。一些更稳健的方式？在英国，最好的银行如Vanquis Savings Bank发行的五年期的债券，你最多能赚到的利息也不超过2.01%，也就是你的5万英镑，一年最多也就能收到1,005英镑。相反，对比上面所提到的，投资犹太人的墓地，用他们的说法，这5万镑投下去，2年后将会有20,000英镑的收益——当然，前提是，你真的能拿到这笔收益。推出这个墓地投资产品的是，一家在Birmingham的投资公司名叫Harley Investments，除了东伦敦的墓地，他们还同步推出的还有在Devon的旅游度假项目，以及在Cyprus的房产项目。它还备注了一句：“伦敦长期处于墓地危机中，墓园土地的缺乏致使墓地价格一直在飞速地上涨。”（有没有发现，所有这类不靠谱的项目，都会这么自称一句？ ）他们表示，现在可供投资的墓地总有2,500个。还推出了团购价格！只要你一次性购买4个墓地，价格就低至9,600英镑，也就是才2,400英镑一个。他们甚至还承诺会协助你把墓地再转手卖出去。不愁市场，不愁推广，这家公司简直一条龙服务...然而我只想说...这样的项目，真的不靠谱！如果这是一个有长期投资经验的公司的话，这个产品可能还有一点可信度，然而，然而这家公司在去年8月份才成立。这家公司的总部在Birmingham的Jewellery Quarter，公司门面整洁干净，前门有落地玻璃，虽然被成群的时装店铺围绕着，但还是让人一眼就能找着。这家公司的网站上吹嘘着公司的目标：“公司的终极目标就是帮助客户成功！”。网站上还附上了一些团队信息“团队的组成为各类高素质、高水平的人才，为客户、为公司及时找到绝佳的投资机会，提供高回报低风险的投资产品。”英国媒体调查了这个投资公司的两个总监Gerard Gordon &, Patrick Johnson，查到了他们之前做过的项目。 他们，还跟之前另一个投资一座豪华的俱乐部会所的开发项目有关联。 去年，他们的另一个投资公司推出过另一个项目：投资者被告知，开发商将会在华威附近开发一个俱乐部会所的项目，来吸引城市的人群来这边度假。但是到了现在，这块土地还未开发。投资者从2013年开始已经投入了上万英镑进去，然而却从来没有获得过那些承诺过的收益。也就是上面的这个位于Warwickshire，靠近Buckley Green的这片田地，原本说要开发成为豪华俱乐部会所，但是现在完全没有要动工的意思。那些买了这块土地份额，然后想在一年后把地卖出去的投资者，最初是与Patrick Johnson个人签的合同。后来加入购买队伍的投资者，就与Buckley Lane Ltd 以及Allotment Plots Ltd这两家公司分别签订合同。据这两家公司的人事记录，Patrick Johnson曾任为这两家公司的总监。而早在2013年，Gerard Gordon接手了这两家公司，而现在仍为Buckley Lane Ltd这家公司的总监。投资者的钱理论上来说应该是要用来开发项目的。作为回报，他们保证10年内，每年的收益率会有10%。每个季度会发红。有些投资者说：“上周我们再来到这块地考察的时候，发现这里还是一片荒芜，一点都没有要动工的意思。”当初，投资者买这块地的时候，希望等个14到18个月后，卖给要建造俱乐部会所的开发商，他们就能获得至少20%的收益。如果开发商不能在这个时间里买地，那么这些投资者可以等上个一年，能每个月回收到2%的滞纳金，最后能一次性拿回他们的钱。Money Mail披露有30个投资者签订了这个土地购买合同，总值约50万英镑。大部分都是一些年龄在50-60岁的退休老人，有些人从熟人里听说，有些人则通过网站上看到这个投资信息。虽然很多投资者认为自己买了这里的土地，但是根据Land Registry的官方数据显示，这个地方其实仍然是属于Buckley Lane Ltd这家公司所拥有。最后，媒体表示，在这个项目里，只有极少的人能获得全额退款，而退款也是要历时相当长的时间。尽管投资者多次打电话、发邮件、写信到这家公司咨询，但是最终还是吃了闭门羹，一无所获。Colin Richardson，今年67岁，现在和妻子Sylvia住在Colin Richardson，在2013年9月份的时候，他们投了50,000英镑到这个项目里。他们在2012年金融危机后，他们就不再把钱放在银行里了。Colin从一位可靠的熟人里听说了这个投资项目，最后买了10个份额的土地，也听信了那个在接下来的时间，也就是到了2014年8月份的时候他们能获得25%的收益。但是三年过去了，他们一毛钱都没拿到。Colin是一位退休的建筑师，他说：“我到现在还不明白为什么我们还没拿到钱，我真的很担心我的钱就这样没有了！”在2014年的时候，他打电话给Gerard Gordon想了解清楚究竟发生了什么事，当时他被告知项目延期了。到了如今，他也从其他的投资者那里了解到，其他人也有像他一样的担忧。投资者把毕生的积蓄花在这块土地上了！Gerard Gordon声称Buckley Lane Ltd这家公司会以同等的价格买下这些投资者的所购买的土地，而且他们还有机会可以在Land Registry注册自己的土地信息。但是这一切都被拒绝了。现在，投资者说他们有分到Buckley Lane Ltd名下的土地份额，但是对于要等到这块土地被卖出去才能拿回他们的钱，对此他们很不满意。对于投资这种不符合市场条款、没有市场条例保护的投资产品，投资者的钱未必能获得保证！最后的结论是什么？英国的投资市场上，有很多各种吹嘘能有很高的回报，但是其实不这么靠谱的投资项目。有的可能吹嘘每年的回报很高，但是可能最后因为没法转手，导致本金拿不回来。有的可能干脆就不会给你任何回报，一个完全的骗子项目。在英国投资地产项目，大概什么样的回报才是合理的？可以总结成这么几个：1 完全被动式投资 （买了房就放租，让中介公司打理，自己完全不用管的那种）伦敦 ： 租金回报大概3-5% &房价增长每年大概7-10%北部城市：租金回报大概6-8%，房价增长每年大概3-5%（其中还要去掉各种中介管理费，物业费，地租等等）2 &半被动式投资 （买房做HMO分房分租，自己管理租客等等）伦敦的年租金回报大概可以到7-8%。北部城市的年租金回报大概可以10%左右。房价的增长，跟上面的儿一样。 3 &全主动式投资（自己打理一切，买旧房，自己找人装修之后转手赚差价。 或者买地皮建房来卖，需要自己的完全投入）周期1-2年，投资回报30-40%这样..个别项目可以到50%以上，如果卖得好的话。高风险，高付出，高回报。 这些才是比较合理的回报范围！如果任何人来跟你说，某某某项目，买了就不用管（纯被动投资），然后回报还能如何如何高（比如这篇文章里墓地的2年40%）... 那面对这样的项目，最好都要打起12分的警惕！相关阅读： & &
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版权所有：Copyright @ 2014 涌正投资最近身边越来越多的人都说国外的房子好便宜啊，有哪些房子是可以参考的吗？
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您好，国外的房子是比较便宜，但是风险也很大。买海外房产不一定安全。这主要分两个层面来看：一方面是代理机构良莠不齐，在选择时要慎重；另一方面是你要弄明白所选择的国家其房地产本身是否健康？价位是否已完成筑底或正进入上升周期？观察的方式与在国内购房无明显差异，基本是五问：一问其人口导入情况？二问其有无新兴产业支撑？三问其有无重大标志性建设？四问其联外、出行通达性？五问其房屋库存数量？如果答案都是正面、肯定的，那么购入遭套牢的几率便极低。是的，先确保安全，再考虑获利。至于买卖安全性的问题，一般来说，多数发达国家如美、加、澳等国，其房屋交易制度及相关法律规定通常明显保护消费者权益。譬如澳大利亚购房款须打入监管账户，开发商在交房前无权动用，万一烂尾不但购房款返还，还以定存计算利息等；因此除非碰到诈骗集团，否则是安全无虞的。望采纳，谢谢！
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英国买房也“坑爹”
小心陷阱规避风险
英国楼市持续高温，在选到心仪的房子之后，如何安全顺畅地完成接下来的交易，成为困扰很多华人买家的问题。 相对于国内房屋中介“一条龙”式的服务，英国的交易过程似乎更加繁琐，需要代理中介、律师、会计师、测量师等专业领域的人员共同配合，各司其职。而其中的 法律保障更可谓是重中之重，英国政府规定：涉及到房产交易都必须由买卖双方的代理律师进行交涉，才会有法律强制执行力。 涉及到房产交易都必须由买卖双方的代理律师进行交涉，才会有法律强制执行力（图片来源于网络）下面听律师分享规避风险的经验。Q：在你所接触的华人购房者中，最常见的疑虑是什么？A：在近几年中，我们接触了相当大比例的来自东南亚和中国大陆的购房委托。他们通常会有疑问的第一个问题就是律师的必要性以及律师的具体职能。英国法律体系相对健全，律师的参与是为了保障买卖双方的合法权益，在购房过程中对买卖双方身份的审核、房产的调查、环境分析、合同的审核及调整，这些都能有效地避免纠纷。而 英国政府对律师的职能规定也很明确，一般来说，当你选定了房产，谈好了价格及优惠条件之后，就开始由律师介入，但是购房过程及之后的相关税务问题则不在律 师涉及的范围内，律师可以根据自己所掌握的知识提供一些基本信息作为参考，但是个案上不能给具体意见，律师只负责在法律的层面上为客户保驾护航。一开始， 很多客户对此很不理解，但这是为了保证让最专业的人做自己领域的事，对购房者来说也是一种保障。另一个问题就是资金来源证明，这对于在英国的购房者来说通 常不是问题，往往是国内的现金买家，有一些没有办法在短期内提供有效资金证明的情况。英国反洗钱法有相关规定，对买家资金来源的审核也是律师重要的职责之 一。之前有一位要购买高端房产的客户，就是由于没有办法证明资金的来源，我们只能拒绝了他的委托。对于现金买家资金证明的问题，我们给的建议就是一定要提前准备，涉及到第三方赠与、外币兑换和国际汇款会需要更多的时间。特别是近期国家进一步加强“蚂蚁搬家”式购汇管理，个人分拆购汇被加强监管，短时间内的频繁购汇有可能会被银行监控，甚至上“黑名单”。所以建议有购房意向的买家一定要及早规划，在制度内选择合适自己购汇方式。Q:
如果客户要购买期房，在法律层面需要注意哪些问题？会存在哪些风险？A:
现阶段随着伦敦房价的不断攀高，楼盘的开发商也 越来越多，选一个高质量的开发商对购买期房来说是一定程度的保障。虽然房地产现在情势大好，但从律师的角度上来说，我们也时常能看到一些纠纷。在选定房产 后，从法律层面需要注意的就是一些细节，以之前的一个客户为例，他就遇到了房屋中介和最后购房合同给出的信息出现严重不符，竣工日期相差了一年，最后三方 出面协调，才重新修改了合同。在买卖房产过程中，只有买卖合同、政府给出的基本条款、相关法律法规及双方律师的书面来往才具有法律强制执行力和法律约束力，前期与房屋中介获得的信息可以作为参考，但并不保证当发生纠纷时可以被法官采纳，所 以千万不要忽略合同及租约的条款，即使很细小的一个条款都有可能影响实际的居住。之前的案例就有出现过一个关于停车位的问题，有很多新修的公寓停车位有 限，只允许两居室或三居室及更大面积的购房者购买停车位，那小户型和没有购买停车位的住户就只能向政府申请“居民停车许可证”（Parking Permit）。但有些楼盘在动工前，为了确保周边的环境，开发商就已经向政府保证住户不可向政府申请“居民停车许可证”，那这种情况就需要提前考虑是否继续购买了。类似的细节问题还有很多，需要根据个案情况具体分析。律师的参与其实已经规避了大部分所谓期房的风险，对开发商及周边环境的调查报告，都提前让买家可以对自己的房产有全方位的了解，买得更加安心。还有两点需要特别注意的，首先就是竣工日期突然提前，造成尾款不能及时到帐所产生的违约，中期款和押金无法追回。这种情况就只能通过定期与开发商沟通施工状况，和提早规划购房金来避免。另外，交房时的实际面积与规划面积相差多于5%就属于开发商违约，这种情况在近几年也时有发生，虽然交房时开发商会出具一份建筑测量证明，交房时自己雇一位测量师也十分必要，这份文件是对自己作为买家和以后房产转卖的保障。Q： “炒楼花”在法律层面是否存在风险？买卖双方的风险应如何规避？A：“炒 楼花”是一种风险投资，由于近年来房地产的繁荣，买卖双方都有更多的选择，逐渐有出现由于卖家遇到出价更高的买家，或买家突然改变购买意向而造成的交易突 然中止，被迫停止的那一方不仅浪费了很多时间，还损失了交易产生的律师费用，这就需要卖房律师更为严谨的预订合同和条款的起草。想要做期房转手的买家需要特别注意的是，为了防止由于炒房造成的房产泡沫，开发商通常会限制合同的转让次数，有的甚至在交房前不得转卖，在签署合同前要特别注意所购房产是否可以转让及可转让的次数。对于卖家来说，需要注意的就是，转让购买合同转让的只是购买权，而不能转责任， 也就是说一旦下一位买家由于任何原因导致最终不能成交，造成的全部损失都要有由最初的买家负责。这就需要对接盘买家身份、资金和信用有一个全面的评估，也 可以通过让新买家与开发商直接签署一份契约，以约束新买家的责任及义务，从而减少风险。对于买家来说，买“楼花”特别需要注意的就是确认卖家的购买权是真 实有效的，以及是否可以再次转让。Q：中国近期加强“蚂蚁搬家”式购汇管理后，是否会对华人在英买房造成影响？对此，你对买家有什么建议？ A：现在的期房买卖整体变化没有太大，但是基于中国的政策调整，进一步收紧的购汇管制，人民币的汇率调整及股票的波动是否会造成国内购房者无法完成他们的交易都还在观望中。不过，在近期的房产展销会上，华人买家的购买力还是很强的。另外，买房过程中信任和沟通很重要，前期看房过程中，要挑选与开发商关系好的房屋代理，他们有更多更优的房源，也能为购房人争取到更多的优惠。选择一个经验丰富的律师也很重要，虽然有一些英国本土的律师价格比较低廉，但所购楼盘开发商的 推荐律师还是更为安全的选择，因为该楼盘的信息已在这里有备案，大大缩短了环境调研所需时间，可以保证在指定日期内交换合同。更重要是，这些律师与开发商的关系比较好，方便为客户争取更多的权益。同时好的律师会带你了解。 那想要了解更多有关于的消息吗？浏览居外栏目之英国，了解英国房产投资独家专业解读。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。 (据华闻网）
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