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你好，请问我买了同村三年未建房的宅基...
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你好，请问我买了同村三年未建房的宅基地，现在被告，怎么办
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2017年北京农村宅基地新政策
1、征地要评估社会稳定风险
试点明确4大任务;建立农村集体经营性建设用地入市制度
国土资源部部长、国家土地总督察姜大明表示：
一是完善土地征收制度。
针对征地范围过大、程序不够规范、被征地农民保障机制不完善等问题，要缩小土地征收范围，探索制定土地征收目录，严格界定公共利益用地范围;规范土地征收程序，建立社会稳定风险评估制度，健全矛盾纠纷调处机制，全面公开土地征收信息;完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。
二是建立农村集体经营性建设用地入市制度。
针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、同权同价和交易规则亟待健全等问题，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能;明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径;建立健全市场交易规则和服务监管制度。
三是改革完善农村宅基地制度。
针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，要完善宅基地权益保障和取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式;对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况，探索实行有偿使用;探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地; 改革宅基地审批制度，发挥村民自治组织的民主管理作用。
四是建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。
针对土地增值收益分配机制不健全，兼顾国家、集体、个人之间利益不够等问题，要建立健全土地增值收益在国家与集体之间、集体经济组织内部的分配办法和相关制度安排。
2、非试点地区不要擅自行动
试点严格限制在经法律授权的县(市)开展，确保风险可控
姜大明表示，改革试点的要求，一是坚持小范围试点。
统筹东、中、西部和东北地区，兼顾不同发展阶段和模式，主要在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中安排，选择若干有基础、有条件的县或县级市开展。
二是坚持依法改革。
试点涉及突破相关法律条款，需要由国务院提请全国人大常委会授权，允许试点地区在试点期间暂停执行相关法律条款。
三是坚持封闭运行。
试点严格限制在经法律授权的县(市)开展，非试点地区不要盲目攀比，擅自行动，确保试点封闭运行，风险可控。
试点工作在2017年底完成。
宅基地可以有偿退出或者转让，能够让进城农民免去后顾之忧，亦让大量闲置宅基地获得 解放 ，还给农村新一轮发展拓展土地资源调整空间，可谓一石三鸟之举。
要把好事办好，务必兼顾各方利益，尤其是要因地制宜制定合理补偿标准，保证转让宅基地农民利益不受损，实现买、卖与村集体多方共赢。
2017年浙江农村宅基地新政策
为进一步加强我省农村宅基地管理，促进农民建房节约集约用地，切实保护耕地，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)和国土资源部《关于加强农村宅基管理的意见》(国土资发[号)的有关规定，结合我省实际，提出如下意见：
一、从严控制农村宅基地建设用地规模
1、农村村民建造住宅，要严格执行乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划，从严控制占用耕地，严禁占用基本农田。同时在修编新一轮乡镇土地利用总体规划中，应按照控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则和统筹安排城乡建设用地的总要求，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。
2、各地要积极探索改进村庄、集镇规划用地规模的确定方法。在土地利用总体规划中严格以人均建设用地指标确定村庄和集镇的建设用地规模，自然村、中心村、集镇的人均建设用地指标应分别控制在60、80、90平方米以内。村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的规模。
3、各地要根据土地利用总体规划和村镇建设规划，结合实施小城镇发展战略和 千村示范、万村整治 工程，科学制定和实施村庄改造、归并零散自然村计划，积极推进农村宅基地整理，促进村镇土地集约利用。
4、要积极引导农村村民住宅建设有规划、有计划地逐步向集镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中统建、联建公寓式农民住宅小区;对城市规划区外的农村村民住宅建设，按照城市化和节约集约用地的要求，鼓励以集中联建的形式建设农民新村;在规划撤并的村庄范围内，停止审批新建、重建、改建住宅。
二、努力保障农村宅基地用地需求
各地要充分利用村内原有宅基地、空闲地等存量建设用地以及低丘缓坡等非耕地安排农民建房;确需占用农用地的，农用地转用指标可在年度土地整理折抵指标和建设用地复垦周转指标中予以安排。通过村庄整治复垦获取的建设用地复垦周转指标应优先用于农村村民建造住宅。
三、严格界定农村宅基地申请条件
坚决贯彻农村宅基地 一户一宅 的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超过125平方米;使用其他土地最高不得超过140平方米;山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。
符合下列情形之一的，农村村民可以申请宅基地：
1、因国家建设、垦区移民、灾毁等需要搬迁的;
2、实施村镇规划或旧村镇改造，必须调整搬迁的;
3、常住人口中已领取结婚证书，确需分户建房的;
4、法律法规规定的其他情形。
农村村民有下列情形之一的，不得再申请宅基地：
1、已拥有一处宅基地的;
2、出卖、出租、赠与他人或者以其它形式转让宅基地上建筑物的;
3、以所有家庭人员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件而以分户为由的;
4、其他不符合申请建房条件的。
各地可根据上述规定，结合本地实际，制定相应的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。
四、切实规范农村宅基地申请程序
1、农村村民建造住宅用地，应向户口所在地的村民委员会或农村集体经济组织提出书面申请。经村民委员会或农村集体经济组织讨论通过并予以公布。公布期满无异议的，报经乡镇人民政府审核后，报县级人民政府批准。村民委员会或农村集体经济组织应及时将批准结果向村民张榜公布。
2、农村村民建造住宅使用农用地的，应当按照《土地管理法》第四十四条、四十五条的规定，办理农用地转用审批手续。
市、县(市、区)、乡镇要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定以及本级年度农村宅基地用地计划向社会公告。
五、依法完善农村宅基地审批管理
1、各地要根据农村村民建房的特点，按照 严格管理，提高效率，便民利民 的原则，规范审批行为，健全办事制度，提供优质服务。2、各市、县(市、区)可根据年度农村住宅建设占用农用地的用地指标和农村村民住宅建设的实际需要，一次性向省级以上人民政府申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后按户逐宗批准供应宅基地;对农村村民住宅建设利用村内存量建设用地和原拆原建的，由村民委员会、乡镇人民政府(街道办事处)审核，报县级人民政府批准;村民原有宅基地经村民委员会同意可以调剂给符合宅基地申请条件的本村村民，调剂双方应当在调剂协议生效后向县级国土资源部门办理土地使用权变更手续。
六、不断强化农村宅基地监督检查
1、在宅基地审批过程中，乡镇国土资源所要做到 三到场 ，即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等;宅基地经依法批准后，要到实地定点丈量打桩放样，并实行挂牌施工，随时接受群众监督检查;村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。
2、对自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的，报经县级以上人民政府批准，由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使用权。对非法占用土地或者超过批准面积多占土地建造住宅的，应当责令其停止建设;对拒不停止继续施工的，经县级国土资源部门批准，可以查封、暂扣用于施工的工具、设备、建筑材料等。未经批准占用基本农田建造住宅的，一律拆除退耕，并对相关责任人按违法占用基本农田论处。
3、各地要进一步健全土地执法动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
七、全面推行农村宅基地登记发证工作
1、市、县国土资源部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理中的作用，切实保障 一户一宅 法律制度的落实。
2、农民住宅竣工验收合格后，土地使用者应当向土地所在地的县级以上国土资源部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发农村《集体土地使用证》。
八、积极盘活农村存量建设用地
1、各地要因地制宜地组织开展 空心村 和闲置宅基地、空置住宅、 一户多宅 的调查清理工作，制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准新的宅基地。
2、对 一户多宅 和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励本村村民之间调剂使用腾退多余宅基地。农村宅基地实施建新拆旧的，要采取事先签订协议等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。
2017年河北农村宅基地新政策
日前，河北省委办公厅、省政府办公厅印发《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的实施意见》，要求进一步明晰土地产权关系，推动农村土地所有权、承包权、经营权分置(以下简称 三权分置 )有序实施，不断健全农村土地产权制度，维护好农民集体、承包农户、经营主体的权益，促进土地资源合理利用，构建新型农业经营体系，推动现代农业发展。
夯实 三权分置 实施基础
加强集体土地所有权保护和监管。在集体土地所有权确权登记颁证工作基本完成的基础上，进一步完善相关政策和确权登记成果，将集体土地所有权证发放到每个具有所有权的农民集体。(责任单位：省国土资源厅)
扎实推进农村承包地确权登记颁证工作。2017年底前基本完成农村承包地确权登记工作，2018年底前实现省县两级登记信息互联互通。做好与不动产统一登记制度改革工作的衔接，过渡期满后，将农村土地承包经营权登记纳入不动产统一登记体系。〔责任单位：省农业厅(省农工办)、省国土资源厅、省林业厅〕
开展承包地确权登记成果应用试点。在完成确权登记颁证的基础上，稳步开展承包地确权登记成果应用试点，积极探索互换并地、土地股份合作等运行机制，审慎开展土地承包权有偿退出。各市(含定州、辛集市)选取1至2个县(市、区)或乡(镇)开展试点工作。〔责任单位：省农业厅(省农工办)〕
完善纠纷调处机制。依法依规处理农村土地承包经营纠纷，按照协商、调解、仲裁、诉讼等法定途径解决矛盾纠纷，维护农村社会和谐稳定。建立健全乡村调解、县(市、区)仲裁的农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系。〔责任单位：省农业厅(省农工办)、省财政厅〕
加强土地经营权流转规范管理
加强土地经营权流转管理服务。建立健全村有管理服务站点、乡(镇)有管理服务中心、县(市、区)有管理服务机构的流转管理服务体系。提倡通过流转合同鉴证、交易鉴证等多种方式对土地经营权予以确认，促进土地经营权权能更好实现。〔责任单位：省农业厅(省农工办)〕
建立健全土地经营权流转交易平台。充分发挥省级农村产权流转交易中心作用。以县域为重点，建设农村产权流转交易市场，逐步发展成集信息发布、产权交易、法律咨询、资产评估、抵押融资等为一体的综合服务平台。2017年底基本实现县级农村产权流转交易市场全覆盖。〔责任单位：省农业厅(省农工办)、省财政厅、省供销社〕
发展土地股份合作经济。引导农民把土地经营权转化为股权，统一流转给现代农业园区、农业科技园区或入股农业产业化龙头企业、农民合作社等，按照量化股份获取一定比例的分红收益。〔责任单位：省农业厅(省农工办)〕
加强工商资本租赁农地监管和风险防范。引导工商资本依法有序到农村发展适合企业化经营的现代种养业。工商资本租赁农地，不得改变土地的集体所有性质，不得改变土地的农业用途，不得损害农民土地承包权益，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。〔责任单位：省农业厅(省农工办)、省国土资源厅〕
大力发展适度规模经营
科学合理选择规模经营形式。在二三产业发达和农村人口转移较多的地区，顺应农民意愿，以经营权流转为主开展规模化经营;在农户仍有经营能力和意愿的地区，可引导农户加入农民合作社形成紧密合作型规模经营，也可引导农户开展土地股份合作、土地托管、代耕代种，发展服务型规模经营。〔责任单位：省农业厅(省农工办)〕
推动新型农业经营主体规范发展。深入开展农民合作社、家庭农场示范创建活动，加强规范化建设。创新财政支持新型农业经营主体方式方法，相关扶持政策向规范化、示范性农民合作社、家庭农场倾斜，到2020年，建成省级示范家庭农场和省级农民合作社示范社各1000家。〔责任单位：省农业厅(省农工办)、省财政厅、省民政厅、省工商局、省质监局、省委组织部、省教育厅、省人力资源社会保障厅、省科技厅〕
强化资金项目支持。认真落实农业 三项补贴 改革，加大财政涉农资金整合力度，新增农业补贴向新型农业经营主体倾斜，支持符合条件的新型农业经营主体优先承担涉农项目，逐步形成便于家庭农场、农民合作社等新型农业经营主体申报、申请涉农项目和资金的政策体系。〔责任单位：省财政厅、省发展改革委、省农业厅(省农工办)〕
加强基础设施建设。鼓励新型农业经营主体参与高标准农田建设和农村土地整治，建设节水灌溉设施。支持新型农业经营主体发展设施农业，设施农用地中生产设施和控制规模内的附属设施及配套设施用地按农用地管理。(责任单位：省发展改革委、省水利厅、省国土资源厅)
创新金融产品和服务。引导金融机构合理调配信贷资源，针对不同类型、不同经营规模新型农业经营主体的差异化资金需求，提供多样化的融资方案。深入推进农业保险发展，鼓励农业保险承办机构创新产品与服务，探索开展产品质量保险、价格保险、收入保险等新型保险产品试点。
2017年国家农村宅基地政策
10月10日，国土资源部、国家发改委、公安部、人社部、住建部联合召开《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》(以下简称实施意见)新闻发布会，明确2018年基本建立人地挂钩机制，同时允许进城落户人员有偿转让宅基地。
对于购买农村宅基地政策一直含糊不清，之前农村宅基地不允许买卖，一直被人诟病，农民私下低价转让、买卖宅基地的现象屡见不鲜，也有越来越多的城里人愿意回归田园生活，市场需求一直都有，现在终于政策放开，农民可以进城买房、定居、落户，医疗教育等待遇也都一样了，也鼓励非农人口入乡购买土地以及重新开垦。
这一农村宅基地改革，可谓是动摇了农村土地制度的根本，在农村也引起了巨大的反响。
缓解房地产市场城乡分离难题
因为城市要发展，城市建设用地现在是寸土寸金，而农村很多土地和宅基地是呈现废弃的状态。如果这项改革实施的话，农村真的要变天了，一些早就离开农村的农村人可能会考虑卖掉自己的宅基地，毕竟不在农村居住很多年了，而一些城市人也可以购买农村的宅基地了，具体用来干啥还得他们自己决定。
政策前农民的宅基地只允许集体内流转
农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。
举个例子：
村东的东子想要把房子卖给城里的王某，是不可以的，但是卖给村西的旺财是可以的，但要先向村委会申请，同意后才能卖给旺财，以后这块宅基地的使用权也就归旺财使用了，但是注意，东子转让、出卖房子和宅基地后，就不能再申请别的宅基地了。
实施意见提到了五点主要措施，湖湘君看了下，对第五点最感兴趣，是这样说的：
结合农村宅基地制度改革试点的要求，允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，鼓励农村土地经营权规范有序流转。规范推进城乡建设用地增减挂钩，通过整理复垦，增加耕地面积。
农村盖房盛况
通俗地说，这一措施明确了以下几点：
一、宅基地可以转让
二、转让宅基地，必须在本集体经济组织，一般来说，就是说，只能卖给本村人。
为什么要有第二条限制?
笔者理解的是，农村的宅基地是属于集体产权, 集体产权是属于农村村集体所有的，所以转让只能在集体内部。
需要注意的是，一旦把宅基地卖出，便无法再次申请，还想要的话，只能自己另买了。
我是不会的，有宅基地，有老房子，才算有根。
就算生活、工作在城市，我却始终认为，那个小村子，才是我的家。
对农村、对农民，到底是好是坏?
农村宅基地的使用权是永久的。在农村，只要有宅基地，有一块责任田，就算没有技能、没有文化，只要肯干，也能有最起码的生话保障。
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已经退出的宅基地，可满足未来十到十五年新建房所需
余江宅改（人民眼?农村宅基地改革）
本报记者&吴齐强&卞民德
日06:14&&来源：
图①图②：余江县平定乡兰田宋家村一角宅改前后对比。
　　资料图片
余江县中童镇坂上潘家村宅改后俯瞰。
　　新华社记者 周 密摄
拆了老宅院，惹毛了丈母娘，难听的话连珠炮般砸过来，躲都没地儿躲。
今年端午节，平定乡洪万村党支部书记夏早元过得挺糟心。虽已时过两个多月，但再经过老宅院那块地儿，他心里还是会不舒服。
不过，夏早元还得接着干，不仅要拆丈母娘家的、自家的，还要拆村里其他乡亲家的。
这跟捅马蜂窝没啥两样。在农村，有两件事不能干：一是挖人祖坟，二是拆人房子。谁要敢动这两样，就算脾气再好的人，也会急红眼。
可不动，也有问题。赶上儿大当婚，没有宅基地，新房咋建？政府也有难处，不是不想批，而是没地方批。不少村庄核心区域，尽是无人居住的旧房，有的荒废数十年，可房主不拆不退，谁也没辙。无奈之下，新房争相挤占粮田；村庄就像摊大饼，面积越来越大。随之而来的，则是村庄整体环境脏、乱、差，公共设施无法建设，甚至没一条像样的村道。
不动，是维护农民权益；动，也是维护农民权益。关键在于怎么动，动得合不合理、公不公平。
2015年，全国15个县被赋予探路农村宅基地制度改革的使命。地处赣东北的江西省余江县，历史上以成功组织发动群众消灭血吸虫病，让毛泽东同志欣然命笔，写下《送瘟神》诗作著称，此次又被赋予新的改革重任。截至目前，全县1040个自然村累计退出宅基地2亩。这意味着，未来10到15年内，余江农民再也不用为新建房所需的宅基地发愁。有意思的是，其中2亩属于无偿退出，也就是说，不仅拆了房，还不用补偿。
“红雨随心翻作浪，青山着意化为桥。”这场涉及30余万余江农民的改革，又传佳音。曾被丈母娘咒骂的夏早元，也成了群众刮目相看的好干部。截至目前，余江宅改已近尾声，未引发一起到省到京信访案件。在国土资源部的相关会议上，余江县多次作典型发言，并获积极评价。
个中缘由，还须走进余江，细细品读。
给子孙留点空间
建房20多年之后，阳光终于照了进来。平定乡沙溪村，张文忠一家头一次发现，屋里的世界原来也可以这么亮堂。
以前的日子，着实过得憋屈。当年建新房，几乎每块砖、每片瓦，都得靠人手抬肩扛。不是没有工具，而是因为没有能通车的路，想进也进不来。前面一栋旧房，已经空了近30年，却把张文忠的房子挡得严严实实。前些年，张文忠买了辆电动三轮车，每次骑着进出，都像重考一次驾照。在自家做个饭也不容易，去趟厨房，先得钻过五六米长的巷子。
“过去墙就在这，最宽的地方不到一米，最窄的地方不足半米。”童凤梅是张文忠的妻子，一天要到厨房几十次，提起这事心里就别扭，“厨房跟正房中间也有房子，但不是我们家的。到我们家的厨房，得从别人家门前过。”
办法不是没想过，邻居也都是叔伯兄弟，可问题就是解决不了。农村人念旧，横竖都是祖上留下的，再破再烂也是个念想，给多少钱都不卖不换。
在余江县的不少村庄，都有类似的问题。据余江县国土局统计，全县农村宅基地9.24万宗，其中闲置房屋2.3万栋，危房8300栋，倒塌房屋7200栋。
破败的老屋或散布各处，或集中连片，占据了村庄的大量空间。牛棚、猪圈、露天厕所，零零星星填满了整个村庄。脏、乱、差，成为村庄环境的真实写照。村庄不论大小，几乎找不出真正的路。南方又多雨，村里常年泥泞不堪，村民进出只能穿高筒雨靴。
碰到谁家儿子长大成人，找地方盖新房更是愁人。在人多地少的平原地区，因为无新宅基地可批，农民就私下交易，价格炒到5万多元，买都买不起。实在没辙了，部分农民打起了自家粮田的主意。没几年工夫，房越来越多，田越来越少。
“这一片，那一边，基本上全是占的粮田。”杨溪乡人大主席吴小万在江背村蹲点，摸了一遍底，也吃了一惊，“全村总共1300亩粮田，人均不过八分地，光盖房子就占掉了七八十亩。这样下去，子孙后代靠什么吃饭？”
不仅如此，涉及宅基地的矛盾纠纷频发。江背村有一户人家，亲兄弟俩为了几十平方米的地方大打出手，最终酿成一人死亡的惨剧。活着的，坐牢的坐牢，不坐牢的也逃离了这个伤心地，原本热闹的宅院没了生气，多年来一直荒废。提起这事，村民们无不长吁短叹。
在一些村庄，干群关系长年紧张。细究缘由，多多少少也有宅基地的影子。
“一户多宅、多占宅基地的，往往在村里也有钱有势。没钱没势的人家，一处宅院也未必建得好，更别说占下好几处。”夏早元坦言，这种不公平现象长期存在，很容易导致群众对干部不信任。
弊端沉积，宅基地制度改革，已是箭在弦上。
“农村宅基地乱象有历史原因，体制机制上，很长一段时间内都没有理顺，直到1988年法律上才明确相关规定，但具体执行做得并不好。”长期关注农村宅基地问题，江西省国土资源厅副厅长许建平倍感忧心，“宅基地制度改革，就是要尊重经济社会发展规律，不断完善体制机制，建立起规范运行的制度。”
村里的事村民办
坂上潘家村，在中童镇是出了名的老大难。从今年倒回去数26年，村里就没开成过一次村民大会。因为农网改造、征地拆迁等事宜，村里两派相争，势同水火，只要开会就打架。有位县领导曾言：这个村，得专门设个派出所来管。
搞宅改，谁来挑这个头？镇领导作难，琢磨来琢磨去，还真想起个人来。此人名叫潘良胜，40年前便远赴新疆经商，一年到头也回不来一两次。
接到电话，潘良胜很是犹豫，“不回来，对不起乡亲；回来，能搞得成？”
最终，对家乡的情愫占了上风。潘良胜回村担任村民事务理事会理事长，头一件事就是准备开村民大会，不过他自己心里也犯嘀咕：村里派系这么严重，26年没干成的事，我能干得成？
情况出乎意料。那天晚上，凡是在家的人，85%以上都来了，会场坐都坐不下。潘良胜把话说完，大多数人举双手赞成。接下来几天，潘良胜带着理事会成员拿着村庄规划图，仔细走了一圈，哪家的宅基地该退，一一做了标记。再开村民大会，现场挨家挨户问，同意的就签字摁手印。
“才回来一星期，就有了眉目？”看到摁满手印的报告，镇领导大吃一惊。
“为啥买我的账，群众会打算盘。我长年不在家，跟哪一派都不沾，在村里也没啥利益牵扯，干这事不光没钱赚，还得自己贴钱。”潘良胜看得清楚，好事能否办好，得看群众信不信你。
在余江县委书记路文革看来，走群众路线，恰是余江宅改的核心理念，“农村矛盾纠纷多，历史遗留问题多，但大多是内部问题。单纯靠外部力量介入，只能缓解，甚至有可能使矛盾加剧；村里的事村民办，让村民做主，靠协商解决问题，这样才最彻底。”
1040个自然村，村村都有“潘良胜”。余江县在各村遴选有声望、处事公正的党员干部、乡贤能人、村民代表，组成村民事务理事会，并赋予其宅基地分配、收益分配、农民抵押贷款等12项权力、15项职责。宅基地怎么退，县和乡镇不拿意见，全由理事会定夺。理事会成员只做事，不拿一分钱报酬。
给理事会充分的自主权，并不是说政府就撒手不管。余江县筹资2000余万元，为全县1040个自然村编制村庄规划，确保宅改有规可依。对理事会成员的培训，也是县里着重抓的一项工作。
首批41个自然村先行先试，县国土局局长蔡国华没少费心思。所有理事会成员集中到县委党校，吃得好、睡得香，心无旁骛学政策、想方案。
“不能光念文件，得用群众的话来说，让大家知道要干什么、为什么干。”蔡国华长期在基层工作，熟悉情况，能说会道，“都弄明白了，一个村一组，关起门来想。两天两夜，每个村都把自己的实施方案拿了出来。”
宅改启动，县乡两级大张旗鼓搞评比、表彰，加油鼓劲，让理事会成员和支持宅改的村民有荣誉感。凡是理事会对村民的合理承诺，县乡党委政府坚决予以支持，让理事会敢于承诺、能兑现承诺。
“当群众认为自己是在做一件对家乡、对子孙后代有益的事，他们就会有一份责任、有一种荣耀，党委政府要相信他们，激发他们的积极性。”路文革说，对美好生活的向往，无论是农民还是城里人都是一样的。
一把尺子量到底
57岁的张志辉动了辞职的念头。
端午前几天，挖机在村里作业时，不小心碰坏了一户村民的水井。张志辉马上登门道歉，并承诺赔钱维修，可对方不依不饶，破口大骂，还扯上了张志辉已过世的儿子。
中年丧子，本就痛彻心扉，未愈的伤疤被揭开，张志辉异常愤怒。若不是当了村民事务理事会理事长，他早就冲上去动手了。“一个人躲起来，从下午5点哭到晚上8点，要多委屈有多委屈。”
在沙溪村，张志辉名气大，早些年把生意做到了俄罗斯，是村民公认的能人。往常过年回来，谁碰见都要拉到家里坐一坐，不去人家还不乐意。自从搞宅改，村民们换了一副面孔，张志辉主动上门，不被赶出来已经算是客气。
“真正反对宅改的人其实不多，大多数村民一年到头在外打拼，过年回来也想有个变化，看着舒服点。”张志辉坦言，问题出在村民心里有顾虑，“你拆这家，他就讲你得把那家也拆掉，就怕不公平，怕这事有头无尾。”
蔡国华也有同感。一次下乡，正赶上村里拆旧房，有位80多岁的老太太提着雨靴经过，看蔡国华像个“管事的”，便冲着他喊：“你拆我家的房子不打紧，但是要一直拆下去，不然我肯定是要骂你的！”
“不要赢，只要平”，余江人爱讲这句话，更认这个理。宅改遭遇的阻力背后，既有村情复杂、思想老旧等原因，更有各种因素叠加造成的基层治理顽疾。
听说村里成立理事会开始宅改，平定乡鲁王村的一对老夫妇连夜搬回空闲多年的老宅。理事会成员多次上门做工作，对方甚至以喝农药相要挟。与其子女沟通，也未得到支持。鲁王村的宅改，一时间陷入僵局。
“后来发现，背后竟然有村两委成员挑唆。因为他家要拆的面积比较大，自己又不想拆，所以挑动群众闹事。”平定乡党委副书记吴松发说，情况摸清之后，乡党委依法依规处置，“虽然他心里可能还有怨气，但最终同意拆掉房子。那对老夫妇过意不去，后来还请理事会成员到家里吃饭赔礼。”
难题并非无解，办法归结为12个字――党员干部带头，公平公开公正。正如余江县一位县领导所言：这是一场革命，成败的关键，在于多拿多占的人能否革自己的命。
“一个号令”“一把尺子”，余江县按照“一户一宅，面积法定”原则，由各村在法定范围内确定统一面积标准，坚决清退多占。对历史形成的超面积多占且确实无法退出的，一律由村集体按照有偿使用的原则自行收费调整。党员干部、村民理事会成员带头拆除超占面积、退出多余宅基地，为村里做实事办好事。
洪湖乡人大主席易长青讲的一个故事，令人动容。在东阳村王家村小组，理事会第一次开会，没有一个人作声。大家知道，谁先开口，可能就意味着谁家的房要先拆。86岁的老党员王怀达不是村两委成员，也不是理事会成员，当天只是列席会议。虽然耳朵听不见，可王怀达眼睛看得见，心里跟明镜似的。
“他就说，这是我们王家村吗，怎么这么漂亮啊！我知道你们为啥不作声，这个事极好啊，政府还帮着搞建设，先拆我家的好吧。”易长青见王怀达拿起规划图，看了一遍又一遍。“困局一下就解开了，现在已经拆了65栋房子。”
让群众有获得感
47岁的蔡国华，历经多岗位锻炼，但搞宅改，却是地地道道的门外汉。上任国土局长不足一年，他就接到了宅改试点任务，心里别提多犯难。
“业务不熟，压力山大，担心干不好。”蔡国华坦言，自己请教了很多领导和专家，但得到的意见都不一致，“看了相关政策文件，查了一堆资料，还是很困惑，不知道该听谁的。”
不只是蔡国华，接受宅改试点任务之初，余江县从上到下一头雾水。按照惯性思维，大家觉得这事伤筋动骨，上级政府最起码得给项目、给资金。县里四套班子分头调研回来，心里都有点犯怵。
“上级出台政策、法律，我们来执行，这是惯常思维。”路文革说，思路不转变，试点就试不下去，“换个角度，解局的第一粒纽扣，是要分析出群众在改革中到底能得到什么好处。这事想清楚了，方向就找到了，路子也就明晰了。”
那么，群众到底有什么获得感？
坂上潘家村，83岁的潘书荣背着手，每天都要绕村走上一圈。过去，40多栋旧房占据村庄核心区域，找不见一条通村的路，只能在自家门前溜达。谁家有个丧事，棺材都抬不出来。如今，水泥路通到家门口，空地上种上了果树，走到哪里眼前都开阔。
60年前，潘书荣亲手建起自家的新房，大半辈子从未离开。村里宅改，虽万般不舍，他还是主动要拆。“为啥？这水泥路修得多好，晚上出来走也不怕摔跤，做梦都想不到有这样的路，能多活个两三年。”
余江县将宅改与新农村建设相结合，一边拆旧，一边建新。截至目前，全县新建设村内道路255公里、沟渠155公里，新增绿化面积780亩。行走很多乡村，出门水泥路，雨后无积水，房前屋后绿意盎然。
今年5月，鲁王村的光伏电站终于有了眉目。前些年，群众对政府、对干部不信任，你跟他说事，他扭头就走。搞光伏电站的想法，折腾了好几次，死活谈不拢，村民宁肯地里长草也不流转。镇上干部一听要去鲁王村，脑瓜子嗡嗡地疼。
“按照每亩400元的价格，已经流转了115亩，这几天就动工。”村民事务理事会理事长鲁东海说，宅改的成果大家看得见、摸得着，都觉得政府说话是那么回事、是真干事。“现在村里想干点事，大家都支持，前阵子收保洁费，没哪家不交。”
环境好了，干群关系和谐了。不仅如此，对乡村文化传承的尊重，也让村民们竖起大拇指。近两年的宅改过程中，余江县先后进行了两次文物普查。对有保留价值、有文化特色的老建筑，不仅不拆除，县文物部门还要投入资金修缮保护；达不到文物保护标准的，由村集体进行维修，作为村史馆或村民活动场所。
“实在无法修复的，其中的构件还能用，县里专门有乡贤出资收购。政府找了一块地方，把这些材料用起来，准备建设特色古建筑群。”余江县委常委、宣传部长桂峰介绍，宅改也是一个寻找乡村记忆的过程，不是什么房子都拆。
不过，群众最关心的是：宅基地退出来，再建新房怎么办？
“只要符合‘一户一宅’政策，就给批新的宅基地。”蔡国华介绍，在城镇有稳定就业的村民，如果退出宅基地或放弃在农村建房进城落户的，“原有农村待遇不变，享受政府住房、教育等优惠政策，允许其15年后自愿选择是否回村建房。”
宅改以来，余江县未出现一起到省到京信访案件，未新增一处违章建房，重回面积法定的“一户一宅”公平起点。村集体收回的宅基地，可满足未来10到15年内村民建房需求；186户农民彻底退出宅基地或放弃建房申请进城购房落户。
“宅基地不是祖业，是集体资产”“一户只能一宅，建新必须拆旧”“多占宅基地，多交人民币”……从“要我改”到“我要改”，涂写在墙上的一条条宣传标语，在余江县农村深入人心。
好事如何能长久
往余江县跑了十多次，许建平发现了“宝”。在这里，改革不是仅仅做几个漂亮的“盆景”，而是全县1040个自然村一个不落。
有人说，城里拆房，动辄赔几十万上百万元，农村房子再不值钱，拆了这么大面积，政府也得赔不少！
许建平笑答，财政直接用于宅改的资金仅4500多万元，平均到每个自然村不过4万多元，主要用于建筑垃圾清运。
不补偿，群众能答应？
洪万村洪家村小组，81岁的洪义堂多年前曾因征地补偿款分配问题，给省里、市里写过告状信。这次宅改，洪义堂家的厨房因影响村庄规划，被列入拆除范围。按照村民事务理事会定的补偿标准，10平方米的厨房总共补偿500元。
直到全村宅改结束，这笔钱还是趴在村里的账上。要知道，这笔钱或许在很多人看来并不多，但洪义堂是五保户，本身就没什么收入，不领补偿款，难道是对宅改有意见？
当面问起洪义堂，老人笑了：“宅改搞得好，村里变化大，这钱我不要，就当是给村里作贡献。”
与洪义堂作出同样选择的村民，在余江县为数不少。县国土局的数据显示：全县已退出宅基地2亩，其中有偿退出的仅有亩，无偿退出的2亩。
“余江宅改的意义之一，就是它不是用钱堆出来的。”许建平认为，低成本，而且可以全域推进，恰恰证明余江宅改具有可复制、可推广的特性。
今年年底前，余江县将全面完成宅改。不过，对于农村宅基地制度改革的大命题而言，这远不是终点。
松了一口气的潘良胜，心里边还悬着块石头。干到眼下，他圆满完成了镇上和乡亲们托付的任务。新疆那边的生意，虽说有职业经理人在经营，他还是不放心。但如果现在就走，他又怕宅改成果守不住。
“后续管理跟不上，出现反复就会功亏一篑。比如再批新宅基地，不能谁再多占，搞得不公平，就会制造新的矛盾。”潘良胜希望，乡镇党委政府和村两委要负起责任，“要有规章制度，更要严格执行规章制度。”
退容易，管好难。余江县出台《宅基地有偿使用、流转、退出暂行办法》等22项管理办法，乡镇制定《村民事务理事会管理办法》等11项运行办法，村组形成《集体经济组织成员资格的认定》等7项实施办法，完善建房审批、监管、巡查、问责机制，强化村民事务理事会在宅基地管理中的主体地位。乡镇整合国土、规划、城管等力量综合执法，确保违章建房“发现在初始、解决在萌芽”，形成“党委领导、政府负责、部门协同、上下联动”的宅基地管理新格局。
锦江镇石港村杜家村小组，面临的则是新问题。十几年前，水患频繁，村民陆续把原本建在信江大堤旁的家搬到数百米外的山上。到最后，老村里只剩下6户人家。借宅改的机会，村里本想把老村复垦成粮田，用换来的200万元搞新村建设。后来赶上锦江古镇搞旅游开发，村里就想修缮相对完好的房屋，打造特色民宿，将其作为村集体财产，以流转的方式增值。
“现在花了100多万元，村集体没多少钱，主要是靠上级政府垫付，但后续建设完全靠政府投入也不现实。”村民事务理事会理事长杜文标说，宅改之后，如何获得未来建设所需的资金，也是急需解决的现实问题。
许建平也在思考，宅改退出的土地，效益怎样尽快发挥出来，“尤其是对像余江县这样的不发达地区，怎么开发利用，怎么让农民得到更多更大的实惠，关系到宅改的成果能否得到巩固。”
余江宅改，就像是一场大变革的前奏，诸如集体经营性建设用地入市、土地征收制度改革等更深层次的探索，仍然在路上。
6月12日，余江县公共资源交易中心，平定乡洪桥吴家村小组一块13339平方米的土地挂牌出让，起始价为82万元。这是余江宅改后推出的首单集体经营性建设用地，或将载入江西省农村土地制度改革的史册。
《 人民日报 》（ 日 16 版）
(责编：冯人綦、崔东)
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