白话版营改增后的二手房交易计税_网易财经
白话版营改增后的二手房交易计税
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日起，国家将全面推开营业税改增值税试点，那么二手房交易该如何缴增值税呢？首先，对于北京，上海，广东，深圳以外的地区，你的房子（价格为a）购买不足2年，但是你想卖掉，那么按照5%的征收率全额缴纳增值税，即:a/(1+5%)*5%。你的房子买了2年以上，现在你想卖掉，那么恭喜你，不用缴纳增值税。（但是并不代表不缴税）。如果你是北京、上海、广州、深圳这四大城市的人，如果你的房子（价格为a）买了不到2年，但是你想卖掉，那么还是要按照5%的征收率来全额缴纳增值税，即:a/(1+5%)*5%。如果你的房子不是普通住房，那么即使你已经买了2年再向外转手，也需要缴纳一定的增值税，但增值税是（销售收入-购买住房价款）/（1+5%）*5%；如果你的房子是普通住房，而且已经购买超过2年，那么，就不用缴纳增值税了（同样不代表不缴税）。财政部今天发了个关于二手房交易在之后如何计税的文件，那么这个文件在说什么呢？首先，在个人的二手房交易中，营改增之后，除了要缴纳增值税，还有契税，个人所得税，如果是企业之间的话，还有。契税是需要买房来缴纳的，第一条的意思为，我跟你买了一个房子，假设房子的含税价格是100万（指的是含增值税），那么在计算我要缴纳的契税的时候，需要将这部分增值税扣掉，概念是（房屋成交价格—增值税）*契税税率，在实际操作中的公式为：房屋应纳契税=100万/(1+增值税税率)*契税税率。第二条，如果我出租房子的话，我需要缴纳，我要缴纳的房产税的计算中，也是要扣掉增值税的，原理同上，实际计算的公式为：房屋应纳房产税=租金价格/(1+增值税税率)*房产税税率第三条，个人转让房屋的时候，不缴纳土地增值税；企业转让房屋的时候要缴纳，原理同上。第四条，个人转让房屋的时候，还需要缴纳个人所得税，个人所得税的计算公式为：（购房合同上注明的不含税金额（不含增值税）-财产原值-合理税费）*20%。此处的不含税金额如括号中注明，是房子的含税金额扣除了增值税。区别在于，第一，在扣除的“合理税费”这一项中，之前是包括营业税的，但是现在并不包括增值税。第二，财产原值中是包括了你上次买房子所缴纳的增值税的。小编想了想，作为一个卖方，如果我想卖的房子（自己买了没有2年的话），我缴纳的税应该变多了。同理，我出租一个房子，在计算我的个人所得税时，也要先将增值税从租房合同的含税金额中扣除，而在“合理税费”这一项中，并不能再包括增值税的抵扣。第五条，我本来不收你增值税，所以你也不能扣减增值税如上就是翻译版的二手房交易营改增后的缴税办法，你明白了吗？作者：Shirly Sandy
【官方文件】财税[2016]43号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：一、计征契税的成交价格不含增值税。二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自日起执行。财政部&国家税务总局日
本文来源：网易财经
作者：Shirly Sandy
责任编辑：冯立启_NF4677
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山东营改增减轻二手房交易税负 百万房产少交2400多元
　　中新网济南4月18日电 (孙婷婷)山东营改增试点将再涉及65万户纳税人，其中建筑业13.4万户，房地产业5万户。改征增值税后，二手房交易税负略有减轻，价值100万元(人民币，下同)的房产将少交税2400多元。
　　记者18日在山东省人民政府针对营改增扩大试点工作基本情况召开的新闻发布会上获悉，营改增全面推开后，建筑、房地产业适用11%税率，金融、生活服务业适用6%税率，小规模纳税人征收率为3%。
　　山东省地税局副巡视员马奎升介绍说，改征增值税后，由于营业税与增值税计算方式不同，增值税是对增值额征税，二手房交易营改增后税负会略有降低。
　　“以一套计税价为100万元的房子为例，过去征收营业税5%的时候，计税公式为100万乘5%，需要交5万元的营业税。改为增值税后税率还是5%，但计税公式变为100万元除以1.05后再乘以5%，实际交增值税47600元，这样就少交税2400元。考虑城建税及教育费附加等附征税费，减负力度将更明显。”马奎升在接受中新网记者采访时介绍说。
　　山东省国税局总会计师宋永信介绍了企业关心的不动产抵扣的问题。“日后，增值税一般纳税人取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及日后发生的不动产在建工程，都可以抵扣。”宋永信说。
　　“由于抵扣数额比较大，其取得的进项税额分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%，第二年是指取得抵扣凭证当月起第13个月。”宋永信介绍说，融资租赁不动产，以及在施工现场的临时建筑物等，并不在改革范围之内。
　　山东将营改增试点准备工作细化为93项，目前已经完成过半。“截至目前，山东省营改增改革已将35.96万户纳税人纳入试点范围，试点企业税负普遍下降，累计减税320.91亿元，企业减负面达98%。”山东省财政厅副厅长宋文旭介绍说，营改增试点将再涉及65万户纳税人，其中建筑业13.4万户、房地产业5万户、金融业2.2万户、生活服务业44.6万户。
　　据了解，山东日正式启动交通运输业和部分现代服务业营改增试点，之后将铁路运输、邮政业、电信业逐步纳入试点范围。(完)
责任编辑：hn_新闻
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共青团中央主办　共青团中央网络影视中心承办　版权所有：中国青年网武汉营改增细则落地 二手房少缴多少税？
来源：亿房网综合 日 08:07
浏览：1866　
营改增5月1日全面推开 细则落地
据新华社 财政部、国家税务总局24日公布了自日起将在全国范围内全面推开的营业税改征增值税改革方案细则，意味着营改增全面收官进入倒计时。
其中，对北京、上海、广州和深圳之外的非一线城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（武汉适用）
对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
百科名词：（点击查看最新最全的武汉营改增政策）
二手房营改增落地 你将少缴多少税？
营改增后 武汉二手房缴税政策变化：
2016年5月1日前收营业税
2016年5月1日后收增值税
按照成交价的5.775%征收营业税
按照成交价5%征收增值税
也就是说在日后，武汉不满两年的二手房买卖将以5%增值税代替5.775%的营业税
营改增后 武汉二手房交易少交多少钱？
日后，营业税改增值税，在武汉买卖不满两年的二手房将省0.775%的税费，以总价100万的房子为例将省7750元。
税费征收标准
2016年5月1日前
营业税5.775%
2016年5月1日后
在武汉市场上，二手房买卖税费约定俗成都是由买家承担，也就是说&营改增&之后降低了买方的购房成本。
对于此前市场担心营改增后，个人转让住房由缴纳营业税转为增值税会增加税负，分析人士指出，从方案细则看，对于非一线城市而言，个人购房如果不满2年进行交易，实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易，则进行免征。这样也使得税费成本降低为零。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点，而且从税费效应看，也没有太大的变化。
营业税vs增值税
营业税：属于地方财政收入，是针对房屋成交价征收的税种，按照规定房屋不满两年按照成交价5.775%征收增值税。
增值税：是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。目前按照财政部规定房屋不满两年按照成交价的5%征收增值税。
营业税vs增值税的区别：
营业税：属于地方财政收入，是针对房屋成交价征收的税种，按照规定房屋不满两年按成交价的5.775%征收营业税。
增值税：是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。按照财政部新规定，房屋不满两年按照成交价的5%征收增值税。
营改增对武汉楼市的影响：
1、短期而言是利好，目前武汉二手房征收的营业税通常由买家承担，税率降低了0.775%，意味着二手房买家会少花钱。
2、对武汉二手房市场影响不大，因为减免的税费相较房款支出不大，不如放开二手房贷款政策那样效果明显。
3、长期来看，营业税由地方征收，现在改成增值税了，由国家征收，地方后续很可能会启动如房屋租赁税等其它税种的征收，以弥补缺口。
4、房产增值税是对房产增值部分收税，如2000年买进的房屋总价20万，2015年卖出80万，是针对其中增值的60万收税，意味着国家对房地产保有环节的管理加强，对长期持有多套房产进行投资的人群会产生影响。
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[责任编辑：陈岚]
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Copyright & 2016 FDC.COM.CN Inc. All rights Reserved. 武汉亿房信息股份有限公司 版权所有业界：买房成本有所下降 减轻购房者负担　　今年5月1日起，全国范围内将全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。　　值得关注的是，这次“营改增”将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。那么，二手房交易环节的“营改增”后，二手房交易的税费是增加了还是减少了？对晋江的二手房市场又有什么影响？为此，本报记者采访了相关业内人士。本报记者_陈青松　　1　　二手房交易税费有哪些变化　　根据财政部和国家税务总局发布的通知，今年5月1日“营改增”全面试点之后，届时除北京、上海、广州、深圳以外地区，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。　　作为深化财税改革的“重头戏”，营改增具有谋一域促全局的作用，是供给侧结构性改革的重要助力和培育发展新动能的重要引擎。　　对于营业税和增值税，可能还有不少市民并不是很了解。营业税是指对我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。增值税是指对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税，没增值不征税。　　“目前，泉州二手房营业税的税率为5%。原则上是卖方交，但实际交易中，卖方都是实收，这部分的成本会转嫁到买房者手中。”晋江家兴房产负责人曾思程介绍，在二手房交易的税费当中，营业税这块的费用占了很大的比重，而营改增后，二手房交易的营业税将改为增值税征收。　　2　　营改增后 二手房交易税负略有减轻　　根据财政部、税务总局的相关规定，营改增后个人二手房维持5%的税率不变。　　晋江创艺房产负责人许辉毅表示，虽说税率保持不变，但税负却有所下降。以一套计税价100万元的房子为例，过去征收营业税5%时，需要交5万元的营业税；改为增值税后虽然税率还是5%，但计税公式变为100万元除以1.05后再乘以5%，实际交增值税47600元，少交税2400元。　　此外，营改增后，除北京、上海、广州、深圳以外地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税，与营业税规定一致。因此，总体上说，营改增对于一般个人买卖二手房不会增加个人负担，税收会小幅下降。　　3　　缴税还是“老地方”“老办法”　　据介绍，个人二手房出租、买卖涉及群体众多，为不增加办税负担，国家税务总局决定，营改增后个人二手房交易和二手房出租，仍然委托地税部门来代征、代开发票。　　也就是说，晋江个人买卖二手房缴税还在“老地方”——原来在哪里缴营业税，5月1日起就在哪里缴增值税。而且对个人来讲，办税还是沿用过去的“老办法”——个人在交易二手房包括在办理二手房产权证过程中，涉及的相关税收问题及办税的流程、场所都保持不变。　　因此，无论是租房、买房，完全可以忽略税制转换带来的影响。　　4　　变化不大 对市场影响较小　　数据统计，今年1-2月份，晋江全市二手房交易面积11.9万平方米，同比上升72.87%，交易金额3.21亿元，同比上升36.69%。其中二手住宅交易面积6.48万平方米，同比上升4.61%，交易金额2.22亿元，同比上升3.15%。从数据分析，去年因个人转让住房免征营业税由五年以上改为两年以上等政策影响，促使晋江二手住房交易大幅度增长，今年上涨幅度有所回调，预计将继续保持增长态势。　　许辉毅认为，从此次公布的增值税税率来看，营改增基本可以看做是对现有营业税的平移，从征税的税率、征收年限和征收范围等来看，与之前的营业税相比变化不大，所以对二手房市场的影响微乎其微。　　“目前来看影响极小，其实这一新政相当于将过去的营业税换了一个名头，购房者心态比较平稳。”曾思程认为，新政的出台“大方向其实就是减税，给买方卖方减轻负担”。　　许辉毅表示，现在晋江二手房交易总体而言是在往更成熟的方向发展，无论买方还是卖方，心态都比以前更加成熟了。“现在，市场卖方很少不满2年就卖房的，市面上的二手房大多在两年以上，所以总体上影响不大。”　　延伸阅读　　二手房优惠政策一律延续　　4月27日，财政部、国税总局联合发文，明确了个人二手房交易的执行细则。个人在日前已签订转让合同但未办理产权变更事项的，应缴纳增值税。　　此前，两部门已经表示，个人二手房交易由营业税改为增值税后，原有的优惠政策一律延续。5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；非普通住房对外销售的，按差额征收增值税。经过测算，实际税负并未出现太大变化，甚至略有下降。　　4月27日，两部门又进一步明确，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，而个人取得房屋时所支付价款中包含的增值税，将计入房屋的财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。　　如果在5月1日前已签订交易合同，但尚未办理过户手续，应该缴纳营业税还是增值税呢？对此，税务总局明确，个人转让住房，在日前已签订转让合同，日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。　　作者：陈青松}