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案例研究：对一则房屋买卖合同无效后的抵押是否有效的思考
日 | 发布者：许开有 | 点击：943 |
摘要：【关键词】买卖合同无效；抵押；效力一、案情简介甲与被告乙系夫妻关系，与被告丙系表兄妹关系，被告丙与被告丁系夫妻关系。甲与被告乙的夫妻共同财产中有位于某小区房屋一套，所有权人为被告乙，共有人为甲。日，三被告
【关键词】买卖合同无效；抵押；效力一、案情简介甲与被告乙系夫妻关系，与被告丙系表兄妹关系，被告丙与被告丁系夫妻关系。甲与被告乙的夫妻共同财产中有位于某小区房屋一套，所有权人为被告乙，共有人为甲。日，三被告在原告不知情的情况下，找一女子冒名顶替原告，使用伪造的原告身份证，就上述房屋签订了房地产买卖契约一份，被告乙将上述房屋出卖给被告丙、丁，并办理了产权过户手续。该房屋现在的所有权人为丙，丁为共有人，但该房屋出卖后一直由原告与被告乙使用。日被告丙、丁将该房屋抵押给某银行。日，原告发现房屋门锁被换，无法入住，后到房管部门查询方知上述房屋被被告乙私自出售。原告遂诉至法院，要求确认上述房地产买卖契约无效。后法院依法判决被告乙与被告丙、丁签订的日房地产买卖契约无效。但是对设定在该房上的抵押权是否有效，存在较大争议，若抵押权无效后如何进一步维护银行的利益。二、观点分歧第一种观点认为设定在该房屋上的抵押权继续有效。其理由是：根据《物权法》第106条的规定，只要受让人善意占用，且支付对价的，就是法律上规定的善意取得人，依法应予以保护，且善意取得制度同样适用于担保物权。在本案中，银行已经支付了贷款的对价，并且和抵押人就上述房屋办理了抵押登记，自然就享有该房产的抵押权，该抵押权并不因该房产的产权变更而变更或消灭，所以不能被否定，银行应当享有抵押权。第二种观点认为：设定在该房屋上的抵押权无效。其理由是：抵押权必须是抵押人在自己有处分权的财产上设定的权利。本案中，因被告乙与被告丙、丁签订的日房地产买卖契约已经法院判决无效，合同无效产生的法律后果就是合同自始无效，原、被告双方应相互返还财产。被告丙、丁实质上对设定抵押权的房屋并没有处分权，故银行对该房屋不享有抵押权。三、本文意见笔者倾向于第一种观点。具体而言，抵押是一种通过不转移物的占有来担保债权的担保方式，一般而言，抵押权的设定包括以下几个方面的要件：一是存在用于设定抵押权的财产；二是债权人与抵押人存在设定抵押权的合意；三是抵押权设定需履行一定的公示方式如抵押登记。而其中的前提就是抵押人应当对抵押物具有处分权。就本案而言，在银行与被告丙、丁签订抵押合同时，因被告乙与被告丙、丁签订的日的房地产买卖契约尚未被法院宣告无效，丙和丁确系房屋权属证书登记上的权利人，故从物权公示公信力角度，银行有理由相信房屋权属证书记载的权利人即为房屋所有权人，且双方办理了抵押登记，故抵押权已经成立并有效，假如要求银行在接受抵押前，花费许多时间精力去查清抵押人对抵押物是否具有处分权，是不切实际的，况且银行也无法查清。即使法院依法判决被告乙与被告丙、丁签订的日房地产买卖契约无效后，被告丙、丁实质上是在他人的财产上设定的抵押权，但银行在成为抵押权人时是善意的，其作为善意第三人，权利应当受到法律保护。然而因买卖合同无效后产生合同自始至终无效的法律后果，此时若银行实现抵押权，如何进一步维护房屋现所有权人的利益，笔者以为因买卖合同无效后产生返还财产、退还价款的后果，现所有权人可以将价款给付抵押权人已消灭设定在该房屋上的抵押权，若价款不足以清偿无处分权人的债务，所有权人若不希望银行实现抵押权应负有清偿债务的义务，其清偿债务后可以向无处分权人追偿。靳庆珍&汪德义
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法律咨询热线：抵押在先的房屋买卖合同是否有效_百度知道
抵押在先的房屋买卖合同是否有效
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应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效抵押在先的房屋买卖合同，如果未经过抵押权人同意，是无效的。如果抵押权人同意卖房，买卖合同就是有效的。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的
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(四)损害社会公共利益;(二)恶意串通，第五十二条 有下列情形之一的，合同无效、行政法规的强制性规定。第五十三条 合同中的下列免责条款无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(五)违反法律合同只要不违反《合同法》第五十二条都是有效的
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传真:86-10-擅自转让抵押房屋，转让抵押房屋的买卖合同是否有效_百度知道
擅自转让抵押房屋，转让抵押房屋的买卖合同是否有效
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买到抵押房如何避免风险(一)抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的;未办理物权登记的，不影响合同效力。”　　二，银行作为抵押权人，在债务人(开发商)迟延履行还款义务的情况下，有权依照法律相关规定实现抵押权。此时，房屋不得进行过户登记，不发生物权转移，但转让协议本身不应受到影响，协议仍然有效，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，不使转让房达到转让条件：“当事人之间订立有关设立、变更。可能因为转让方认为价格卖低了，想毁约，于是以抵押房不允许买卖或转让而主张商品房买卖协议无效。根据房屋买卖协议，在受让方按合同约定支付价款的前提下，转让方负有将房屋产权变更登记到受让方名下的义务，含使转让房达到转让条件，包括解除房他项权利抵押(合同各方另有约定的除外)，关于抵押物转让的法律规定是针对行政管理性质的规定，而不是针对抵押物转让合同效力的强制性规定。这即是《物权法》第15条的规定，转让行为无效。(二)开发商故意隐瞒抵押状况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的、转让和消灭不动产物权的合同，转让方是以自己不履行协议的违约事实。实际上，因而其转让行为是无效行为。也就是说，购房者可以根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条追究开发商的相关责任。该解释规定“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，但抵押房转让附有一定条件总的来说首先抵押财产是允许转让的，而非老观念中转让抵押物无效。其次，房屋不得进行过户登记被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让，应理解为房屋产权变动的结果条件，而不是原因条件，不符合转让条件的，应女士与开发商所签订的商品房购销合同属于无效合同。因此。　　(二)不符合转让条件的，转让行为无效根据《担保法》的规定，抵押期间，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，抵押财产要实现转让附有一定条件，购房者可申请赔偿开发商在向应女士出售抵押商品房时即未通知抵押权人也未将抵押的情况告知买受人，转让条件成就时才发生抵押财产所有权的变化。另外，不进行过户登记，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况(一)抵押房允许转让
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出卖抵押房屋签订的房屋买卖合同是否无效
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1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;
3.开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
4.开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
5.开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;6.出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋;
7.房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构持量经核验确属不合格;8.因房屋质量问题严重影响正常居住使用;
9.出卖人交付使用的房屋
套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%;
10.出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;
11.商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条件》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。
回答者：g***8 |
转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。 为了避免发生纠纷后出现扯皮现象，在签署合同时就要明确写清双方的权利和义务，以及违约金的偿付金额和时间等。作为买方，在签订房屋买卖合同应注意哪些细节呢?下面我们一起看下。 (l)房屋的产权性质、产权呼、具体坐落要明确，要仔细核对合同中填写的情况是否与《房屋所有权证》中的内容一致。 (2)签订合同的卖方为房屋的所有权人，应核对其身份证，看址否与《房胜所有权证》附页中显示的一致，如果房屋是共有产权，是否有其他共有人同意出售的证明。 (3)房屋存在抵押的，要约定卖方解除抵押的期限及由此造成违约时如何承担责任。 (4)付款方式要具体明确，房屋交易涉及的金额对一个普通的工薪家庭来说都是不小的数目 ，因此是付全款还是需要贷款，一定要在签订合同之前充分考虑自己的经济实力。如果签订合同之初认为可以筹措到全款，因此在台同中约定付款方式为一次性支付，而事后发现现金不够，需要贷款，那么此时属于对合同条款的变更，如果合同卖方不同意变更，则属于买方违约，买方将面临被迫究违约责任的风险。 (5)付款时间要和产权过户、物业交割的时间相结合，作为买房，最大的风险在于付了钱却得不到房产证、拿不到房子，因此付款要与产权过户及房屋交付相结合，而不要轻易在过户或交房之前将房屋全款全部交付给卖方。 (6)产权过户要有明确的期限。要约定在签订合同多长时间内办理过户以及对应的违约责任，以保证合同更好地履行。 (7)物业交割要有明确的期限，另外二于房一般都会有些水、电、煤气、物业等费用需要清算，这也是买卖二手房复杂手续中的一环，属于“房屋交付”中的重要条款。这也要求买卖双方在合同中一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的具体交接时问。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。 (8)买方应在合同中明确卖方逾期办理产权过户及物业交割违约责任。 (9) 卖方户口迁出的期限及相应的违约责任。 (10)房屋内设施设备情况要明确。在二手房买卖过程中，通常卖方不愿将屋内的空调、抽油烟机等设备进行移动，而折合到房价里或者是赠送给买方，无论是哪种情形，买方都要在合同里将房屋的现状详细写明。 (11)明确税费的承担，按照规定，由买方承担的税种有契税和印花税。但实践中卖方往往将由其承担的营业税等转嫁到房价上，因此这部分税负实际还是由买方来承担，对此买方在签订合同时要心中有数。 相关知识： 房屋买卖合同的条款及法律规定 一、房屋买卖合同的条款 房屋买卖合同是指购房者各售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。房屋买卖合同应包括以下主要条款： 1、合同双方当事人。买卖双方的名称(姓名)、、邮政编码、。如果有委托代理人的话，那么还包括委托代理人的名称(姓名)、、邮政编码、。 2、标的。标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中，标的就是房屋。这主要包括以下内容： (1)房屋的坐落位置; (2)所买卖房屋的面积，应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积; (3)房屋是现房，还是期房; (4)房屋的配套设施和维修标准。
回答者：g***5 |
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