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建设工程合同纠纷处理办法
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建设工程合同纠纷预防及处理办法
?第一部分 哪些建设工程合同无效、无效合同的结算办法?????????目前我国建筑市场上，无效建设工程合同大量存在，其数量甚至大于有效合同。??有效合同受法律保护，一方违反合同约定，应当按照合同约定承担违约责任；无效合同不受法律保护，合同无效，合同中约定的权利义务也就无效，所以，无效合同不存在追究违约责任的问题。??????可见，无效建设工程合同与有效合同的处理原则和处理结果有着根本的区别。因此，准确判断建设工程施工合同的效力，预测无效合同的处理结果，对于建设方和施工方处理建设工程纠纷，具有不可估量的实际意义。???????一、哪些建设工程合同无效???????1、因签订合同的主体导致合同无效?????????依据《建筑业企业资质管理规定》，建筑企业必须取得建筑资质，并在资质许可的范围内承揽工程。如果建筑企业不具有施工资质或者资质不符合承揽工程的要求，所签的施工合同就是无效合同。个人签订的建设工程施工合同，必然无效。??????????2、因必须招投标没有招投标，或者中标无效导致建设工程施工合同无效?????????依据《中华人民共和国招投标法》?第三条规定，在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；??（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。????????以上三大类工程项目必须招投标，没有招投标签订的建设工程合同就是无效合同。???????《招投标法》规定了六种中标无效情况：（一）第50条：招标代理机构泄密或恶意串通；(二)第?52条：招标人泄露招标情况或标底；（三）第53条：投标人串通或行贿；（四）第54条：投标人弄虚作假骗取中标；(五)第?55条：招标人在确定中标前与投标人进行实质性谈判；（六）第57条：招标人违法确定中标人。以上六项是因为招投标无效，导致建设工程合同无效。?????????3、因违法分包、非法转包导致建设工程施工合同无效??????（1）违法分包的有四种情况：《建设工程质量管理条例》第78条：“……本条例所称违法分包，是指下列行为：（一）总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；（二）建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；（三）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的；（四）分包单位将其承包的建设工程再分包的。?????????（2）建设工程非法转包的情况有：《中华人民共和国建筑法》第二十八条规定：“禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人”?。《合同法》第二百七十二条第二款进一步规定：“承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。?????????4、因建设方未办理合法用地手续和建设工程报建手续导致建设工程施工合同无效????????比如：没有取得建设用地许可证，没有办理建设工程规划许可证等等。（参考案例）????????二、无效建设工程施工合同的法律后果及结算办法??????1、建设工程施工合同无效的法律后果?????建设工程施工合同被确认无效以后，合同中约定的权利义务都归于无效。合同没有履行的不再履行，已经履行的停止履行。造成合同无效的过错方，适用缔约过失责任，赔偿因此给对方造成的损失，双方都有过错的，按照过错的程度，承担相应的责任。?????2、建设工程施工合同无效的结算办法?????（1）无效建设工程施工合同结算的一般原则?????《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“?建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。”?????????第三条：“建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：??????????（一）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；??????????（二）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。???????????因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。?”??????（2）不同类型无效建设工程施工合同结算的特殊情况??????鉴于无效合同与有效合同的法律后果不同，当事人可以根据实际情况选择有利于自己的处理方式，以最大限度地维护己方的权益。?
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从一起案例谈建设工程施工合同主要纠纷处理
上海东方环发律师事务所 宋艳菊 律师
【内容摘要】
笔者作为发包方的代理人，代理的一起建设工程施工合同纠纷案件。该案件涉及工程价款确定，及付款违约，工程质量、工期违约等多方面争议。本文旨在提醒承发包双方在形成争议后如何有效处理，减少诉累。
【关键词】
建设工程施工合同& 争议& 处理
一、基本案情
承包人与发包人于2006年10月8日签订合同价款为4,200万元（人民币，下同）的施工合同一份，约定由承包人承接发包人新建厂房及辅助用房工程，工程内容为1#、2#厂房；3#、4#、5#、6#辅助用房共六幢单体和室外总体工程，面积69,000平方米。在合同工期条款中，开竣工日期未作约定。在合同价款及调整条款中，双方约定按照九三定额方式确定。在违约条款中，双方约定按照通用条款承担。2006年10月8日该施工合同由发包人进行了备案。　　发包人与承包人还于2006年10月16日签订《建设工程施工合同》一份，明确由承包人承接发包人新建厂房及辅助用房工程，工程内容为1#、2#厂房；3#、4#、5#、6#辅助用房共六幢单体和室外总体工程，总建筑面积为70,833平方米。承包人的承包范围：发包人所提供的施工图纸及设计变更中涉及到的所有工程的施工总承包。在合同工期条款中，双方约定开工日期2006年10月17日、竣工日期2007年11月1日。合同工期总历天数375天。总工期包含专业分包单位的工期，如专业分包单位不能按期完工，计入总承包工期，由总承包人承担责任。其中1#、3#、4#三幢单体要求195天完成（包括相应的室外配套工程）。全部项目在375天内完成。工程竣工一次验收达到合格，其中2#楼达到市优质结构工程。合同暂定价5,588万元。　　在专用条款第8.1.5中约定，由发包人完成“上海市建筑工程规划许可证”、“上海市建筑工程施工许可证”、“施工中标通知书”及确保工程顺利进行所需的相关证件于开工前办理完毕。在第23.2条中约定，（1）结算原则：采用《上海市建筑工程综合预算定额单位估价汇总表（一九九七）》、《上海市建筑工程综合预算定额(一九九三)》、《全国统一安装工程预算定额上海市单位估价汇总表（一九九三）》、《上海市建筑安装工程预算定额费用标准（一九九三）》、上海市定额主管部门颁发的有关“九三”定额的文件和政策。结算原则=中标造价+工程量清单外项目变更调整。（2）采用总价计算公式：1）、合同价款中包括的风险范围：市场竞争和工程施工的风险以及在施工期间材料价格变化，包括材料采购、运输、吊装、制作、安装等增加的费用风险，皆不予调整单价和总价。投标报价中的单价出现差错，按对投标方不利原则计取。2）、关于合同价的调整：承包方在设计交底后的一个月内按投标报价的原则递交施工图预算，经发包方二个月内审计后提出调整意见，经三方确认后调整合同价，此合同价为闭口包干价。（4）全部工程竣工验收合格后，承包人可向发包人提交工程结算报告及完整的结算资料，发包人收到完整工程结算资料后56天内委托有相应资质的工程造价咨询机构进行核查确认或提出修改意见。在第26条中约定，全部竣工验收合格后并通过结算审价后六个月内付工程结算款至审定价的75%；全部竣工验收合格后12个月内支付工程结算款至审定价的92%；24个月内支付工程结算款至审定价的97%；36个月内支付工程结算款至审定价的99%；60个月内支付工程结算款至审定价的100%；对保留金的提留比例约定为3%（无息）。在第35条中约定，本工程的保修期为主体工程保修三年，屋面防渗漏保修五年。保修期自竣工验收合格之日起计，在保修期内因施工质量问题而造成的返修，其费用由承包人承担。在第36条中约定，因承包人原因使本工程不能按约定工期完工，其中1#、3#、4#单体工期（包括相应范围内的室外总体）为195天，超过195天，由总承包人按每天2万元承担违约金；全部工程工期（包括所有的室外总体）375天，超过375天，每延误1天，由总承包人按每天2万元承担违约金。因承包人原因，1#、3#、4#单体含相应室外工程或总工期延误超过90天，总承包人每天承担违约金4万元。在第42条中约定：承包人向发包人提供银行出具的1,000万元履约保函，竣工验收合格后15天退还保函；承包人向发包人提供500万元现金担保，竣工验收合格后15天退还（无息）。　　同日，发包人与承包人签订备忘录一份，主要内容为：因发包人立项批准的项目为4,200万元，与实际项目建设5,588万元差距较大，故双方签订建设工程施工合同即2006年10月16日合同不能作报建备案用，为此，双方只能另签施工合同（签署时间2006年10月8日）作报建备案用，双方之间的权利义务关系均以双方签订的打印文本合同为准（即暂定价为5,588万元的合同）。　　在上海市建设工程施工中标（交易成交）通知书中记载：中标方式为直接发包，施工单位为承包人，建筑面积69,000平方米，中标价4,200万元，计划开工日期2006年11月20日，工期375天。上海市闵行区城市建设和管理局于2006年10月31日盖章备案。　　上海市闵行区城市建设和管理局于2006年12月18日向发包人颁发建筑工程施工许可证，记载的合同价格4,200万元、建设规模69,000平方米，开工日期2006年10月17日；竣工日期2007年11月1日。　　承包人根据发包人提供的工程量清单及施工图纸进行了招投标报价。双方在2007年1月4日进行了图纸会审、设计交底工作。承包人于2007年1月22日、2007年2月7日分别出具工程预算书2份、桩基工程预算书2份、交底及变更工程预算书2份。发包人在2007年1月26日出具工程联系单，确认收到承包人的工程预算书，但以“根据合同的结算原则及议标文件应对工程量清单外项目变更调整预算的精神”为由，要求承包人对工程量清单调整部分及图纸交底后增加部分进行分拆后再递交预算书，由发包人委托的专业投资监理进行审核予以确认。承包人按照要求进行了调整，于2007年2月7日出具总造价71,657,932元的预算书递交发包人，但发包人之后未予回复。2007年10月，承包人再次递交，由监理项目部进行了审核。但发包人否认收到过预算书。　　施工期间，发包人与承包人于2006年12月9日签订补充协议一份，对总包合同作以下调整：原合同约定的先造1#、3#、4#房，现调整为先造1#、6#房，工期和竣工交付日均按原合同约定的时间。承包人还申请对1#、2#、6#施工工期延长，在2007年4月10日的会议纪要中，发包人确定1#楼因水磨石施工周期较长，同意1#楼延长合同工期30天。发包人出具给承包人的书面函中，同意2#楼市优质结构改为4#楼。4#楼已获得2007年度上海市建设工程优质结构。　　承包人施工完成后，发包人于2007年12月6日向闵行区质监站报批竣工验收，在通知书中定于12月10日组织竣工验收。承包人在2007年12月10日竣工验收后将厂房交付发包人，发包人自己使用部分厂房，其余厂房用于出租，还对厂房进行了装潢。　　根据双方签署盖章的建设工程开工报告记载，1-6#的开工时间2006年12月18日。1#生产厂房竣工日期2007年7月30日；2#生产厂房竣工日期2007年10月15日；3#、4#、5#辅助用房竣工日期2007年12月7日；6#辅助用房竣工日期2007年7月30日。　　在承包人的工程进度款申请表中，监理单位审核确认：1#、6#于2007年8月6日通过竣工验收；其余楼号于2007年12月10日通过验收。　　2008年1月7日，发包人与承包人、担保人签订补充协议一份，主要内容为：一、承包人承建的“发包人新建厂房及辅助用房工程”已按约完工并于2007年12月10日全部通过竣工验收。由于发包人未按约支付工程进度款及返还保证金，故双方对付款问题协商达成协议，发包人应付承包人工程进度款533万元，返还保证金500万元，合计1,033万元，于2008年1月20日前付清，且发包人应支付给承包人2008年1月1日起按同期银行贷款利率计算的利息。二、其余工程款仍按原合同约定支付。三、上述款项的支付，发包人如违约的，除应从违约之日起按银行同期贷款利率计息支付给承包人外，发包人仍应承担违约责任，支付给承包人违约金，违约金从违约之日起按应付而未付款的每日千分之一计算。四、本协议中的约定如与原合同约定有冲突的，以本协议约定为准。五、担保人愿意对上述款项的支付及违约责任承担担保责任。　　发包人于2007年12月、2008年1月向承包人退还保证金500万元及支付工程款500余万元。　　承包人收到工程款为39,969,295.35元（不含临时水电费49,737.20元），争议水电费是发包人借临时水电而支付的议价款。　　2008年3月14日，承包人向发包人提供全部工程资料并出具工程决算书，在竣工决算书中，土建项目决算增减+603,911元、安装项目决算增减-2,938,615元，合计总金额69,323,228元。　　该施工项目还于2008年5月16日通过竣工验收备案。　　发包人委托第三方审价公司对厂房工程进行审价，在2008年7月28日的审价工作会商纪要中，双方就土建造价部分仍有部分争议，发包人明确要求按54,748,140元办理、承包人则要求按优惠价后的价格54,880,000元办理。要求仍需甲乙双方最终确认后出具审价报告。因审价报告未能出具，承包人遂于2009年2月向法院提起诉讼，要求与发包人结算工程款等。
发包人委托我们作为代理人。经调查研究，发包人在对涉案工程进行精装修时发现楼板厚度不够，以及房屋存在裂缝、屋顶漏水等严重质量问题，且工期存在逾期。我们建议发包人提出反诉，要求承包人承担质量和工期违约责任。这是一起典型的建设工程施工合同纠纷案件，涉及了这类纠纷中常见的争议类型。
二、争议焦点
1、发包人与承包人履行的是2006年10月16日施工合同还是2006年10月8日备案合同？
2、发包人应付承包人的工程款如何认定？
3、发包人是否应承担违约金和利息？
4、担保人是否应当承担连带付款责任？
5、承包人的施工是否存在逾期竣工，是否应承担逾期竣工的违约金和质量违约金？
6、承包人的施工是否存在工程质量问题？是否未尽保修义务而应承担保修责任？
7、承包人是否应对发包人的经济损失承担赔偿责任？
三、简要评析
1、发包人与承包人履行的是2006年10月16日施工合同还是2006年10月8日备案合同？
法院认为，根据双方2006年10月16日签订的备忘录，明确2006年10月16日施工合同是双方实际履行的合同，2006年10月8日施工合同仅作为备案合同，且对2006年10月8日施工合同作为备案合同的原因进行说明，即发包人申请报建的是施工面积69,000平方米的厂房，但实际施工中增加施工面积；另外，发包人向承包人提供的也是实际施工面积的施工图和工程量清单，承包人实际完成70,833平方米厂房的施工任务，因此2006年10月16日施工合同应为双方实际履行的合同，该施工合同并没有违反法律规定，系双方当事人的真实意思表示，应属有效合同，双方当事人应当按约履行。发包人要求以2006年10月8日备案合同结算，理由并不充分，故法院不予采信。
2、发包人应付承包人的工程款如何认定？
承包人施工完成的发包人厂房工程施工项目系其通过投标方式获得，故承包人依据发包人提供的施工图纸和工程量清单进行的报价，应为承包人完工后应得的工程造价。施工中的签证单，系工程量调整内容，且经司法鉴定单位审定，故审价报告中可确定部分工程造价56,665,392元应为承包人应得工程款。至于发包人对水磨石的取费问题、4#楼土方驳运费的计取、6#楼吊装机械进场费的计取等问题提出的异议，因司法鉴定单位对此作出了解释，明确了不予调整的理由和依据，故对发包人提出的异议，法院不予采信。　　关于双方争议的工程造价部分，主要涉及3项内容：（1）图纸偏差费用1,124,509元，法院认为，根据双方在施工合同中的约定，承包人在设计交底后的一个月按投标报价的原则递交施工图预算，由发包方在二个月内审核调整，并经三方确认，调整后的合同价为闭口包干价，显然发包人同意承包人在设计交底后调整报价并以施工图预算提交，但又给予时间和条件上的限制，根据承包人提交的证据来看，可以证明承包人在2007年1月4日设计交底后的一个月内向发包人提出了调整要求，发包人的回函也反映其收到承包人的预算书，虽然双方最终未能达成确认意见，但承包人在约定时间内提出了施工图与工程量清单之间存在偏差，并向发包人提出调整合同价款的要求，故承包人主张的偏差费用可以作为合同价组成部分，以司法鉴定单位审定的1,124,509元予以计取。关于发包人提出的偏差费用占合同总价不足3%，而3%以内偏差不予调整是行业惯例，因无证据佐证，故法院不予采信。（2）安装返工费用326,033元，法院认为，承包人提供的技术核定单上有四方签字确认，记载有返工及施工等内容，故司法鉴定单位按照技术核定单中载明内容审核，可以采信。至于发包人称该份技术核定单是在施工之前签署，实际施工中并不是按技术核定单中的内容履行，因无相应的证据佐证，故法院认为难以采信。（3）主材补差费用1,523,010元，法院认为，沪市建管（2008）12号文中有关材差可以调整的意见，仅是相关部门的指导性意见，承包人与发包人未就材差调整达成一致意见；根据双方在施工合同中的约定，材料价格上涨因素为承包人的风险承受范围，故承包人要求计取材差费用，依据不足，法院不予采信。　　据此，法院认定由承包人完成的发包人厂房工程项目的工程造价为58,115,934元。
3、发包人是否应承担违约金和利息？
承包人在合同签订后进场施工，并在厂房工程通过竣工验收后交付发包人使用，承包人还提交了结算资料和决算书，履行了合同约定的施工义务，故发包人应当按约履行付款义务，及时委托第三方审价，确定承包人施工厂房的工程造价。发包人未能按约支付工程款，应承担相应的违约责任。
法院认为，发包人、承包人、担保人三方签署的2008年1月7日补充协议，系当事人的真实意思表示，应属有效。发包人、担保人称受承包人胁迫签署，并无证据证明，故法院不予采信。从补充协议约定内容来看，双方除了约定发包人应付承包人的1,033万元款项外，同时约定了其余工程款的支付仍按原合同约定支付，并就未能按时支付工程款约定了发包人应承担应付而未付款日千分之一的违约金和利息，显然该份补充协议是对全部工程款支付的约定。发包人已经支付了1,033万元，承包人在本案审理中也明确对1,033万元从2008年1月1日至实际支付日止的利息不予主张，故双方对第一条约定内容已没有争议。现双方主要对第二、三条内容的理解及适用存在争议。对此，法院认为，补充协议第二条约定的是其余工程款的支付仍按原合同约定支付，而合同中对此约定的是发包人在工程竣工验收合格后的12、24、36、60个月分别支付工程结算款至审定价的92%、97%、99%、100%，因此其余工程款主要指的是工程结算款，由于工程结算款的支付是以双方进行了结算且经双方认可的审定价为前提，因此对双方来说，及时确定审定价是双方之间可以结算的关键。就本案来看，双方因审定价未确定而致诉讼，因此双方应对审定价未能确定的原因、责任等予以说明。从法院查明的事实来看，承包人在2008年3月提交全部结算报告和资料，发包人也按约委托第三方审价公司进行核查，从第三方2008年7月28日的审价会商纪要内容中，反映出承包人与发包人对土建部分基本达成一致意见，发包人要求以54,748,140元作为土建部分的工程造价认定；承包人提出按54,880,000元办理，显然双方完全可以根据建设部关于建设工程价款结算暂行办法的规定，在合理期限内完成结算。关于安装部分，双方并没有提供由第三方审核过的证据材料，发包人称未就安装部分进行过核对，系承包人的施工与竣工图纸不一致的原因，但发包人并没有证据证明其在竣工验收期间对此问题提出过具体的异议，因此审定价最终未能确定，发包人一方的原因、责任大于承包人一方的原因、责任。另外，该份补充协议是在工程竣工验收后签订，此时承包人的施工义务已经完成，而发包人的付款义务仍存在，因此该份补充协议的签订目的也在于落实发包人的工程款支付时间及逾期支付的违约责任，发包人签字认可，也是其同意按补充协议约定履行，是对承包人的一种承诺，因此发包人有义务及时完成工程款的结算审核义务，向承包人支付工程款。事实上，发包人在会商纪要认可土建造价情况下并没有及时支付工程款；在司法鉴定单位出具司法审价报告，无争议工程造价已确定情况下仍未及时支付工程款，故应认定发包人存在逾期支付工程款的违约责任。对此，法院认定以司法审价报告出具的2010年4月19日为区分，给予发包人一年期限履行无争议部分的工程造价，即2011年4月19日之前，由发包人承担应付工程款的利息损失；2011年4月19日开始，由发包人承担逾期付款违约金。
4、担保人是否应当承担连带付款责任？
法院认为，在2008年1月7日的补充协议上，明确写明担保人同意对上述款项的支付及违约责任承担担保责任，因此，根据担保法的规定，担保人应对发包人欠付承包人的工程款及利息、违约金承担连带付款责任。至于担保人称其受承包人胁迫，主张补充协议无效，因未提供相关的证据加以佐证，故法院不予采信。
5、承包人的施工是否存在逾期竣工，是否应承担逾期竣工的违约金和质量违约金？
关于发包人反诉主张承包人逾期竣工，要求承包人承担逾期违约金、质量违约金一节，法院认为，虽然施工合同中对开竣工时间作了约定，而且还对单体和整个项目的施工工期也作了约定，但是合同中也明确发包人在开工之前须办理完毕规划许可证、施工许可证和中标通知书等相关文件，因此，法院认定承包人的开工时间为发包人全部办出施工许可文件的2006年12月18日。即便发包人称承包人在2006年10月16日已进场施工，因该时间尚不符合合同约定，故法院不予采信。关于竣工时间认定，因双方一致确认该厂房项目于2007年12月10日通过竣工验收，故该时间应为承包人的竣工时间。据此，承包人对整个项目的施工完成时间在375天之内，不构成逾期。又因双方对单体施工时间进行了约定，即1＃、6#楼施工完成时间为195天，根据承包人提交的证据，可以认定承包人对此申请过延期，但仅1#楼延期30日得到发包人的同意，而1＃、6#楼未能在2007年7月1日完工，构成逾期。虽然发包人提交监理公司审核认定的工程进度款申请表，主张1＃、6#楼于2007年8月6日通过竣工验收，但是，承包人提交了经双方盖章的开竣工报告，竣工报告中明确1＃、6#楼竣工日期2007年7月30日，因此法院以开竣工报告记载时间认定。至于发包人称开竣工报告是事后补办，因发包人与承包人没有特别说明，故可以认为发包人同意该时间为承包人的竣工时间。据此，承包人对1#、6#楼完成时间逾期28天，应承担逾期违约金56万元。至于承包人称发包人在2008年1月7日补充协议中确认承包人按约完工，法院认为，双方在协议中并没有明确单体项目是否按期竣工以及单体项目逾期不追究违约责任等，故承包人仍应对单体项目的逾期承担违约责任。承包人不同意承担逾期竣工违约金，法院不予采信。
6、承包人的施工是否存在工程质量问题？是否未尽保修义务而应承担保修责任？
根据施工合同约定的质量保修条款，承包人对厂房主体工程保修期为3年，屋面防渗漏保修期为5年，结合双方提供的证据，发包人在保修期内发现房屋存在裂缝及渗漏问题，并多次发函要求承包人保修，承包人虽然进行了保修，发包人在保修记录上签字，但是，根据检测机构的检测意见，房屋仍存在开裂、渗水情况，原因在于温度和混凝土收缩等引起墙体裂缝、变形，并已构成房屋质量问题，显然可以认定为承包人未尽保修义务导致，故承包人应对未尽保修义务承担责任。考虑到承包人进行保修但未能完成修复义务的情况，法院判令由承包人承担修复费用，由发包人自行委托维修。承包人应承担的费用如下：（1）1-4#楼出现的多处裂缝、楼板厚度、外墙渗水的修复费用1,646,564元、质量检测拆除及恢复费用108,640元；（2）4#楼圆顶设计方案系发包人在施工中自行委托设计，使用的GRC材料防水性能较差是造成圆顶渗漏的主要原因，故发包人自行承担90%，承包人作为具有施工资质的公司，未按照施工规范要求及发包人提供的设计院出具的图纸施工，致其未能完成保修义务，故承包人承担10%，即承包人承担修复费用为135,286.8元。（3）1-6#电气安装问题，检测机构的结论中明确根据现状情况与原设计图进行比较后得出，由于发包人使用多年，且有出租及二次装潢的情况，故检测报告中反映的电气安装方面的质量问题，不能准确反映承包人竣工验收当时的安装状况；另外，发包人也没有证据证明其在竣工验收期间提出过异议，即便发包人之后发现一些问题，但因没有影响到其正常使用，故发包人要求承包人承担电气安装质量问题的返修费用，法院不予采信。（4）雨水管质量问题，虽然检测报告中对雨水管壁厚进行检测，但检测机构并没有对雨水管的质量进行结论判断；根据雨水管采购进场情况，发包人及监理公司进行过验收，故可以视为是双方对使用的雨水管采用标准的认可。现发包人以排水管标准主张，法院不予采信。对发包人要求承包人承担雨水管质量的返修费用，法院不予采信。（5）关于发包人要求对土建主体结构横梁墙柱部分（又称GRC）碎裂质量进行鉴定、6#楼墙体沉降、地面开裂等继续检测，均因在二次检测报告出具后提出，故发包人要求继续检测的意见，法院不予采纳。据此，承包人应赔偿发包人1,890,490.80元。同时，就发包人预付的质量检测费、加固设计费及造价费用2,202,000元，按照法院认定承包人承担的费用占发包人主张金额的49.27%予以承担，故承包人还应承担1,084,925.4元。　
7、承包人是否应对发包人的经济损失承担赔偿责任？
关于发包人主张因房屋渗漏等造成其经济损失1,872,462.6元，要求承包人赔偿。法院根据发包人主张的内容，分别予以阐述。（1）1,528,969.56元，发包人认为，系2010年7月5日1#楼3-4层各一根在室内的雨水管爆裂造成房屋内货物浸泡产生的财物损失，法院认为，虽然发包人对此次受损情况进行公证，但就雨水管质量问题，法院对此已作认定，至于承包人的保修义务，应根据双方保修条款的约定执行。发包人在本案中提供的证据尚不充分，故法院无法认定发包人的主张。（2）341,893.04元，发包人认为，系2010年3月19日之前屋面漏水造成发包人的损失，法院认为，因发包人向承包人发函保修，承包人虽然履行了保修义务，但漏水问题并未解决，故承包人的保修义务仍存在。但是，发包人提供的证据尚不能认定实际发生赔偿，仅14,400元有证据证明发包人实际支付，故法院予以认定；因发包人提供的证据尚不能反映发包人的收益减少系漏水原因引起，故对其余费用，法院不予认定。（3）车损1,600元，发包人认为，系2011年12月9日下午因GRC碎裂引起停放楼下车辆的损失，法院认为，GRC问题未在本案中处理，故该笔费用在本案中不予认定和处理。综上所述，承包人因未尽保修义务而造成发包人的财产损失，应向发包人赔偿14,400元。
四、律师建议
1、避免黑白合同争议
明确规定，当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释的理解与适用》就此条约定的解释是：正确理解本条司法解释的含义，需要从以下三个方面着重把握规定的内容：（1）被称为“黑白合同”或者“阴阳合同”的两个不同版本的合同，在签约时间上可以存在三种状态，即与中标合同不一致的合同在中标合同之前签订；与中标合同内容不一致的合同在中标合同之后签订；与中标合同内容不一致的合同在中标合同的同一天签订且难以确定先后顺序的。（2）两份合同不一致的地方必须是在工程价款、工程质量或者工程期限等三个合同实质性内容方面有所违背，而不是一般的合同内容变更或者其他条款的修改；（3）依法进行招标的项目，招标人在一定的期限内向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告，是法律规定的对招标投标进行的备案制度，这是体现国家对强制招标项目这些民事活动的干预和监督。设立这种备案制度，并不是说中标结果和中标合同必须经行政部门审查批准后才能生效，而是确定以经过备案的中标合同作为承包人与发包人双方结算工程款的依据。
鉴于此，无论是发包人还是承包人，均应避免签订黑白合同。如果如本案中因为特殊原因需要签订一份与实际履行不一致的备案合同，可以参照本案签订备忘录，写明签订与实际履行合同不一致的备案合同的原因，最好确保两份合同的约定的工期、质量和结算方式一致。
2、主材补差争议处理
目前常用的建设工程施工合同价款确定的类型有单价合同和总价合同两种类型，其中单价合同的使用更广泛。在适用工程量清单招标方式中，为了使投标报价具有统一的标准便于评标，对于重要的材料（价格相差悬殊）发包人往往在招标时设置暂定价，并在招标文件和合同中约定暂定价的最终确定方式，如履行批价手续。
就固定单价合同而言，材料上涨的风险由承包人承担，材料下降的风险由发包人承担，但无论材料价格最终是上涨还是下降，最终结算时正常情况下均不作调整。
如果因发包人原因造成工期延误导致材料价格上涨（如迟延开工、指令暂停施工），承包人应及时发函要求调整固定单价，或与发包人协商一致调整结算方式（切记注明发包人原因导致），此种情况下并不导致被法院认定为黑白合同，可以按照补充协议结算。法律依据是发包人违约导致承包人的损失，根据《合同法》的规定应该由发包人承担。
3、发包人逾期付款违约责任
发包人的主要义务是支付工程价款（含预付款、进度款、结算款和质保金），合同也会明确约定工程价款的支付时间。多数合同约定进度款和结算款、质保金的支付时间是发包人审核确认后的几天内支付。此种情况下，发包人往往认为只要未审核确认，就不具备付款条件，可以不承担逾期付款违约责任。
就本案来看，法院采纳的是审核确认后为逾期付款的起始点。如前述法院根据会议纪要认定发包人确认土建的结算款后应该支付而未支付，应该承担逾期付款违约责任。全部工程价款无异议部分自审价报告作出之日起应该支付而未支付，应承担逾期付款的违约责任。
但也有法院判决自工程交付之日起计算逾期付款违约金。依据是司法解释的规定，利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。
综上所述，合同约定结算审核确认后支付工程款，建议承包人在合同中约定审核期限，避免发包人拖延审核。发包人也应及时审核，并将审核结果及时通知承包人，保留审核过程中的会议纪要，如果承包人拒不配合审核，应及时发函催告，尽可能避免承担逾期付款的违约责任。
4、承包人违约责任处理
承包人的主要义务是按时、保质完成施工任务。因此工期逾期要承担违约责任，工程质量不合格要承担返修责任（竣工验收合格前）或保修责任（竣工验收合格后）。
目前多数工程均存在实际工期长于合同工期的现象，原因有多种。施工单位组织不力只是原因之一，发包人违约也是重要的原因。如施工许可证迟延取得，或者拆迁工作未完成，甲供材迟延，甲方分包或甲方指定分包延误等等。
只要实际工期长于合同工期，发包人就可以要求承包人承担逾期竣工违约责任，发包人的举证责任仅仅是实际开工日期和实际竣工日期（如开工令和竣工验收报告）。如果工期延长是发包人原因造成的，合同往往约定承包人需要办理相应的手续。　因此承包人应该加强索赔的管理，在发生发包人违约的情形时，及时索赔，并保留相关的证据原件。避免不能举证而遭受不必要的损失。
值得注意的是，本案中法院将开工日期认定为施工许可证取得之日，提醒发包人应该及时办理施工所需的证照，不能简单的认为承包人进场施工之日就应该计算工期。
鉴于目前存在未经验收擅自使用的情况，司法解释加大了发包人的责任，规定擅自使用后又以工程质量不合格为由，要求承包人承担责任的不予支持，地基基础工程和主体结构质量问题除外。因此发包人应避免未经验收擅自使用的情况发生，且在初次验收未能通过的情况下，应有书面记录不合格的部位。如果迫不得已需要使用部分工程的，也应与承包人签订甩项协议，对于未完成部分进行描述以及确定后续处理方式。
5、承包人偷工减料行为应该承担的责任
本案中法院对验收通过后发现的承包人擅自更换电气品牌的行为的认定是：发包人没有证据证明其在竣工验收期间提出过异议，即便发包人之后发现一些问题，但因没有影响到其正常使用，故发包人要求承包人承担电气安装质量问题的返修费用，法院不予采信。
对于偷工减料行为，施工过程中监理和发包人现场代表应该加强监管，及时书面通知承包人整改。在竣工验收后发现偷工减料行为的，应及时通知承包人，但是此种情况下承包人往往以发包人实际使用过程中自行进行了调换为由，不承认有偷工减料行为。也有判决认定偷工减料行为成立并要求承包人整改，但在责任承担上也会认定发包人存在监管失职而分担一部分整改费用。
发包人应监督监理单位在施工过程中的监理行为是否符合监理规范和合同的要求，如果发现现场监理人员不能很好的履行监理职责，可以要求监理单位更换不合格的监理人员。最好在监理合同中约定监理单位对现场监理人员失职造成的损失承担全额赔偿责任。
6、保修期内的保修纠纷处理
建设工程施工合同的保修期应该长于法定的保修期。保修期内因承包人原因造成工程的缺陷、损坏，承包人应负责修复，并承担修复的费用以及因工程的缺陷、损坏造成的人身伤害和财产损失。因承包人原因造成工程的缺陷或损坏，承包人拒绝维修或未能在合理期限内修复缺陷或损坏，且经发包人书面催告后仍未修复的，发包人有权自行修复或委托第三方修复，所需费用由承包人承担。但修复范围超出缺陷或损坏范围的，超出范围部分的修复费用由发包人承担。
需要强调的是，发包人必须履行通知义务，如果发包人不能举证书面通知承包人履行保修义务，则不能主张自行修复的费用由承包人承担。建议发包人与物业管理单位交接时出具委托书，委托物业管理单位代为履行通知义务，并要求物业管理单位保留书面通知凭证，特别是电话通知后承包人拒不修复的情况下。
笔者希望通过此文提醒签约双方应该重视合同的依约履行，严格按照合同约定履行义务，对对方的违约行为及时进行索赔，在充分考虑风险的情况下尽可能的协商解决争议，避免诉讼带来的时间和金钱的诉累。
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