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业委会“难产”多地小区物业纠纷进入高发期
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业委会“难产”多地小区物业纠纷进入高发期
业委会“难产”多地小区物业纠纷进入高发期日10:28发布：经济参考报
广州天河区华南御景园业主委员会筹备三年仍未获批成立、南昌蓝天郡业主自治成立业委会受阻、哈尔滨中北春城成立业委会再难产、上海中远两湾城小区业委会越俎代庖、欲速不达近年来，各地频繁曝出业委会难产现象，小区居民自治遭遇阻碍。中国物业管理协会会长沈建忠介绍，目前，我国业主委员会的成立率不到50%，运行较好的仅有15%。北京师范大学中国社会管理研究院博士后陈鹏研究发现，北京、广州、深圳等房地产市场发展较早的城市业委会成立比例也仅将近20%。《经济参考报》记者获悉，当前，业主委员会法律地位不明、权责不清、运作不规范等问题普遍存在，致使物业公司与业主矛盾激化，抑制了物业管理行业的长远发展。成立之难业委会的成立究竟难在何处？从个案来讲，即使业委会成立比较顺利，一般平均也需近12个月的时间。南昌市梵顿公馆业主罗武华向记者介绍，自己居住的小区自2007年交付以来治安问题就堪忧。多处围栏倒塌无人问津，车库也未安装监控设施，近年来，小区多次发生住户被盗案件。罗武华告诉记者：前两年部分业主就有成立业委会的想法，一是希望更换物业管理企业，二是成立业委会才可以动用房屋维修基金对小区治安管理设备进行更新。按照相关规定，发起成立业委会，需要该小区已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上。待小区入住达到这一法定条件之后，还得有热心业主愿意出来发起和牵头。但庞大的业主群体，提抱怨、看热闹的多，真正办实事的却很少，业委会的成立一直止步不前。罗武华说。半年前，罗武华毅然担下业委会发起人的重任，召集志同道合之士开始筹备工作。《物权法》第七十六条对业主共同事务的决策投票权做出明确的规定，业主需以明示的方式表达意见，而议题通过需赞成达到全体业主票数和票权数双过半或双三分之二。此项规定一直被看作是业委会成立的高门槛。筹备组成立之初仅有7人，他们大多是有各自职业的热心人士。然而容纳2000多户业主的梵顿公馆，共有40多栋建筑，发起人不得不利用晚上和周末的空闲时间挨家挨户调查统计。由于小区投资房占有一定比例，入住率不高，长期不在此居住的业主，罗武华都会通过电话形式沟通，并要求对方将签字确认书拍照发送到自己手中。单是业委会成立的筹备阶段，就进行了半年多的时间。接下来，梵顿公馆的业委会筹备组还将继续成立业委会的漫漫征程。小区成立业委会，一路走来可谓披荆斩棘。广东华南和谐社区发展中心主任周活宁介绍，广州天河区华南御景园容纳了3000多户业主，2010年7月起，由业主赵英发起，小区部分热心业主联名多次向长兴街道办提交成立业委会筹备组的申请，街道办均以人数太少为由拖延。2013年，筹备组人数增加至12人，却被街道办告知另有13名业主有意加入筹备组，已经向街道办报名，先前公示名单作废。赵英曾多次要求街道办公开这批业主的名单，但街道办城管科负责人以保护业主隐私为由予以拒绝，业委会成立遥遥无期。《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。而政府主管部门在实际工作中则将备案当作行政性审批来执行。地方条例仅对各部门职责进行了分工，但没有形成监管机制和奖惩制度。因此，针对业委会的成立，基层政府常常出现推诿、拖延、敷衍。有名无实南昌市房管局物业管理处处长黄祥斌说：目前国家关于业委会成立和运行的体制机制还不够完善，谁来组织、谁来监督、谁来管理均未得到明确。《物业管理条例》虽然明确规定业主委员会是业主大会的执行机构，但是对召开业主大会的条件、业主委员会的组织保障、对业主委员会的监督、业主委员会的法律责任等都没有具体规定。业委会要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他社会组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。不具备法人资格，业委会便无法成为民事主体，同时，对其监管也在法律范围内架空。若能赋予业委会社团法人资格，即可代表业主大会进行房屋设施设备交接，共有设施使用收益权交付到全体业主自己手中，可避免后期物业管理产生的多种纠纷。黄祥斌说。广州松云雅苑业委会主任王刚表示，许多已经成立的业主大会只有组织，但是没有固定工作场所，没有经费，没有专职工作人员，被称为三无组织，无法有效地开展工作。我们的业委会成员有退休公务员、法官、大学教授、，大家都是义务服务，不收任何报酬的，同时委员能力、经验的缺乏不利于业主委员会良好的运作。王刚说，没有收益的组织很难实现自己的愿望。我们想要做成一件事，又不能强制业主执行，只能一次次打‘人情牌’。在采访中，多位社区自治问题专家、法学界人士呼吁，业委会的法律与社会地位应当名正言顺。有专家认为，业委会即代表全体业主权益，成立后应在民政部门登记成为社团法人或其他社会组织，确立其民事主体地位，使其享有独立民事主体资格，保证了业委会的法权，还可以设立账号。业委会即可与物业服务企业平等沟通，签订服务合同，并进行相关民事管理。这就在一定程度上可规范业委会的操作。《北京市物业管理条例》(专家建议稿)撰稿人之一，北京市律师协会物业管理法律专业委员会主任包华律师建议：参照《公司法》立法理念，重新构架业主组织治理结构。在对外的物业管理活动中，比如聘用物业服务企业或者其他管理人，聘用专项管理人，与第三方等机构缔结契约等活动，均应以业主大会名义进行，具体可以由业主委员会执行；在对内的物业管理活动中，比如要求业主履行共同义务、遵守《业主规约》等活动，可以业主委员会名义做出。治理软肋当前，随着业主维权意识和组织化程度明显提高，不少小区进入物业矛盾高发期。物业公司与业主之间、新老物业企业之间矛盾重重乃至冲突激化，是小区物业管理领域集中暴露的一个问题。今年2月，河南新郑市龙湖镇一个小区，业委会发起人被物业公司雇人砍断手指。警方的调查表明，起因在于物业公司提出大幅提高停车费遭到业主集体抵制，挑头的业主委员会发起人招致打击报复。一些地方新老物业交接的时候，也发生过激烈矛盾甚至酿成惨剧。日晚，上海浦东大唐盛世花园小区，老物业公司拒绝与业主新聘的物业公司交接。两家物业公司僵持至次日凌晨，最后老物业公司员工竟然开车撞向新物业公司的员工。多地物业纠纷诉讼也高居不下。北京市所调查的36家单位有3700多件诉讼纠纷，因为合同产生的3300多件，因物业管理合同服务费产生的纠纷3108件，因侵权产生的204件。在一些案例中，业主表达诉求和维权的组织化程度较高，物业容易成为业主的宣泄渠道，但小区矛盾却与其它社会问题有关。比如，2013年，上海虹口区大上海紫金城小区，业主入住5年后仍无法选举产生业委会，加上小区入室盗窃案件多发、群租现象抬头、电子监控设备部分缺失等，业主不满情绪加剧，斥责物业不作为。《经济参考报》记者调研发现，种种物业矛盾的背后，一定程度上反映了我国基层治理面临的困境。首先，行业失范，物业企业在服务能力和素质上暴露问题。许多地方虽然物业企业多，但企业小、散、乱情况突出，人员队伍则呈现三多两大特征，即外来人员多，低学历人员多，低收入人员多，人员年龄整体偏大，人员流动性大，而此现象在老旧小区尤其突出。而普遍存在的薄利乃至亏损局面，让许多物业企业生存都成了问题，遑论改善经营管理、提高服务品质。其次，政府部门失职，对小区内的矛盾尚没有找到有效办法。上海物业管理行业协会副会长王志兴说，住宅小区管理涉及综多部门和专业服务单位；但住宅小区内很多事务和矛盾纠纷都超出了物业管理范畴。据梳理统计，小区各类物业和非物业类事项，涉及18个行政管理部门和三个专业服务单位，比如，居改非涉及规划、等部门，电力设施是电力公司管，水是自来水公司管等。近年来，许多地方也建立了由政府部门和专业服务参与的联席会议制度，但缺乏实质运转，不少管理、执法、服务止步于小区大门，一些跨部门、跨领域的复杂问题更是难以及时协调解决。再次，业主失能，自治能力还明显有待提高。南京市物业协会秘书长王利生说，业主反映集中的停车难、群租、违法建设、扰民、堆物占道、高空抛物、技防安保、物业公司服务不到位、居住环境和房屋维修等小区问题，相当一部分其实是业主自身造成的。刘强东确定要找的是100万家京东便利店主，而不是100万个青年炮灰？刘强东确定要找的是100万家京东便利店主，而不是100万个青年炮灰？季节的喧嚣百家号一大清早，我就被同学的电话吵醒；真要谢谢他，刷新了我2018年的早起记录。同学兴奋的跟我说，他想加盟京东便利店，知道我们开店邦是为想开店的人服务的，特来征询我的建议。在听了他足足20分钟热情洋溢的都是智能大数据、顶级供应链、综合费用率、智能货架、品牌赋能等等大词之后，我终于清醒了，明白了他就是手上有闲钱，想拿钱在老家小县城开个京东便利店，给退休的父母找点事做或者雇一两个店员弄...我当即就告诉他，你还是断了这个念想吧，具体等我到公司整理些资料，晚上见面聊。同学还不死心，微信上又给我发了刘强东在2018中国“互联网+”数字经济峰会上以“无界零售”为主题的演讲稿，以及刘强东的动态截图，并附言说“这是一个大风口，京东便利店现在日申请就50000份，年底每天要开1000家，一共要开100W家，得赶紧卡位，要不别人先开了，就没优势了”。我让他等一等，要开100W家呢，等到今晚吃完饭，在决定也来得及。仔细阅读刘强东的演讲实录，从京东创立伊始，就誓要为消费者带来价值，打造供应链体系，并着重提出京东的自营零售综合费用率不到10%，是全世界只有2，3家公司才能做到的。而说到重点的，我同学最关注的，京东便利店，刘强东先生是这样说的：“我们两年前提出“京东便利店”计划，截止到上个月，京东每周在中国新开的京东便利店是1000家，我们的目标是在今年年底，我们每天要新开1000家京东便利店，所有的便利店几乎都是加盟的。有无数的年轻人，无数在外的打工者看到我们这个消息非常振奋，我们每天能接到5万个申请，基本上都是在外面打工的劳动者，回到自己的乡村，镇上，回到自己的小县城，我们的目标是每300米有一个京东的便利店，有京东的品牌，有京东的商品，里面没有假货，质量得到保证，有京东精准的供应链，还有京东金融给他提供贷款，他只需要花很少的钱找到一个有人流的门脸就可以开京东便利店，大概每个月收入可以超过8000块钱。”听着燃不燃？我听了都热血沸腾，难怪同学一大早就吵醒我。但是，天底下真的有这么好的事吗？既然这么好，这么简单，京东为什么不直营100W家店？因为别看是开一家小小的便利店，他里面的学问其实大了去了。1选址找谁？自己解决？首先遇到的就是选址问题。相同面积的店铺，位置不好，天大的本事也没用，虽然不是绝对的，但你的位置选的好，绝对是事半功倍，店铺的位置是先天条件，选了就没办法改变。在评估某个位置时，要摸清该区域的主要人群结构，再摸清人口数量。比如说某个小区，通过问物业实际入住人口也可观察该小区入住率情况，一般有入住的房子都有装修，装空调窗帘阳台晒衣服等，一般来讲，每1000人的常住人口适合开一家120平米以内的便利店。即使懂了这些，找一个有人流量，周边没有便利店的空店铺，对有很多开店经验的老手来说，都相当有挑战，我知道某位开了很多店的老手，为了一个新门店抬头数了三天的空调，又蹲点数了三天人流、车流量，最后开了半年还是关掉了。位置决定便利店的生死，这句话一点也不夸张。京东是不提供选址帮助的，必须先有店铺才能加盟，那么对想加盟便利店的你来说，你能把握自己的生死吗？2证件怎么办？店怎么开？接下来遇到的就是办证问题你倒是可以找中介办理，多花点钱，多跑点路倒是也不难。但是到了店面的布局、装修、陈列，这一类问题，京东提供的帮助是门头的装修，以及必须陈列京东的商品，关键的整个店的布局、装修、陈列就又要靠你自己了。你知道要选高货架还是低货架吗？你知道单价高的货品要摆放在哪？利润高的货品又摆放在哪吗？你会设计顾客逛店路线吗？3进什么货？从哪里进？进货，这是刘强东提到的京东的供应链优势，但是相对一个小县城甚至农村的便利店来说，京东的供应链真的有优势吗？京东的自营产品，品类严重不足，而便利店的主营产品，基本上以快消品为主。这样说还有点抽象，我换个说法，你统计下自己在京东上买的东西，能不能在家门口的便利店买到，反正我经常买的图书、3C电子产品、生活用品大部分便利店都不经营。所以最终进什么货，从哪进，还得靠自己在实践中归类、统计、总计、计算，摸索出只属于这个便利店的模式。4怎么经营？怎么管理？麻雀虽小五脏俱全，别看只是一家小县城的便利店，但是经营管理起来，不比管一家公司简单多少；就按最简单的人的管理和财产的管理两个方面。便利店财产管理包括了上面提到的进货、布局、陈列、设计顾客逛店路线，还包括了盘点、统计、计算等，财务上每天也要对收款进行清点，经常还要兑换零钱吧；货物保质期要时刻关注，快过期的药快速促销卖完啊等，定期对销售数据进行归类总结，确定以后多进哪些货，以后少进或者不进哪些货了；而对人的管理，就是你要找到合适的人最起码要做好以上说到的事情，你提到让退休的父母看店，我只是随便一举例，真正你做起来比我列举的多得多的事都来了，你觉得你作为一个大学毕业生你能很快应付的来吗？你还让父母操心。当然你也提到了雇人，你人不在现场，咱们就不说招到坏人，你来远程遥控管理雇来的人吗？这怎么可能靠谱。5遇到找茬的怎么解决？最后，随便说点其他开店人会遇到的各种各样小问题，地痞流氓来勒索，你怎么办？遇到假币，你怎么办？遇到小偷小摸，你怎么办？千万别说报警，你是从小县城走出来的，那就是人情社会，三杆子肯定就是亲戚，你若报了警，人家会说，多大个事就是小孩子不懂事，店里捣捣乱，警察也不能把这些人咋滴，反而你落下个没有胸怀，小气的名声，你说你图于啥。还有，有人没带钱，要赊账，你怎么办？城管、工商没事来查下你，你怎么办？房东突然不租了，你怎么办？房东过半年要涨房租，你怎么办？有鼠虫害了，你怎么办？当我把这些他可能遇到的问题发给他，让他放弃加盟京东便利店的时候，同学看完后，跟我说“那我盘一家现成的便利店怎么样？”我差点一口老血没有喷屏幕上，大哥，店开的好好的，还挺赚钱的，为什么要转让给你啊，难道他跟钱有仇吗？肯定不是，诚然，确实会有一些店铺，盈利能力还可以，要不是家里有啥变故，要不真是钱赚够了，想休息了。但是这样的店铺，一般第一想到的都是朋友亲戚，轮到陌生人接盘的，大概率是经营不善的。真想大海捞针，盘到一家能盈利的好店，那么才开2,3个月的新店绝对不能盘，近几年频繁换老板的也不能盘，一定要找那种2年以上稳定的店铺。盘点过程中，肯定要蹲点，上一家肯定也会允许你在收银台旁边记录每日销售情况；但是这里一定会有水分的，叫一些亲戚朋友来买单，很正常吗；还有就是要注意单品的定价，若定价过低，人流量大也很正常。所以暗中蹲点，周边采访就很重要了。想到这里我突然意识到，京东这哪里在寻找100W家京东便利店主啊，这明明就是在找100W炮灰嘛。电商从线上走到线下，开实体店，阿里也有盒马生鲜，也有可加盟的天猫小店，但是电商开线下实体店，和传统实体店，业务逻辑上是本质不同的。用人话来说，线上电商开的实体店核心诉求是让你更宅，让你实体店体验后，知道好了，以后就线上买单就OK了，实在急的不要不要的在来实体店买。而传统实体店的逻辑是，让用户从家里走出来，变得不宅；所以万达等综合商业体现在都增加了餐饮、亲子等项目，其实目的就是把一家人从沙发上请出来消费。所以，我亲爱的同学，你是真的想开一个便利店，在给京东打广告的同时，普及县城里的人京东购物的习惯吗？等那个时候，小县城的人，也用手机京东下单了。跟你还有一毛钱关系？对的，还有，毕竟你还给京东交了至少1W的保证金，到时候可别忘了拿回来。最后我想对刘强东先生说，这么好的事，还请京东自己直营吧，放过这100万个青年，毕竟他们如果这几年踏踏实实把自己的工作做好，月薪超过8000还是可以实现的。申明：本文仅代表作者个人观点，不代表平台立场。 END 微信对话框回复关键词：&社群&加入开店邦创业社群，你将获得：1、每周2一个高端开店项目2、每周4群内加盟项目答疑3、立即赠送包含“大娘水饺”、”麦多馅饼“、”紫燕百味鸡“、”久久丫“等项目在内的共15份加盟考察报告正在找开店项目？猛戳下面图片！更多项目推荐，点击关键词查看虾吃虾涮 | 良品铺子 | 极光点播影院怡佳仁 | 乐吃串串锅 | 慕玛披萨爱亲母婴 | 紫燕百味鸡 | 1919·隔壁仓库朗生板业 | NYC纽约国际儿童俱乐部 | 来客臺北物语烘焙 | 新作の茶 | 福奈特 | 台资味中视大风车 | 来伊份 | 港岛记好享家 | CHEERS齐饮葡萄酒 | 燕之坊汉堡王 | 能力风暴机器人 | 奶牛家凯兰帝 | 悦宝园 | 皇家鸡排 | 绝味鸭脖管家帮 | 锦江之星 | 红日鲜花 | 寓米公寓大脑地图
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07:12:31 来源：华商报 编辑：高政超
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昨日， 小区业主和新来的物业公司第一次见面会上，一群陌生人把开发商负责人用条幅捆绑，并推搡拉倒在地
　　因为和老物业西安唐恩公司的服务矛盾长期得不到解决，位于西安市科创路丽湾蓝岛小区的业主去年年底决定炒掉干了两年的西安唐恩物业公司。昨日下午，四十多个来历不明的人搅乱了小区业主和新物业公司的第一次见面会，把前来协调见面会的小区开发商负责人“五花大绑”，并动手打伤了三四名业主。
　　陌生人绑了开发商 声称“找人讨债”
　　昨日下午4时许，刚刚目睹了一切的小区业主王女士说，下午3点半，上百名业主聚集在小区花园前，准备和新物业公司召开见面会。见面会刚开始，来了四五十个陌生男女，这些人不是小区业主，也不是新物业公司的代表。
　　业主们看到这群人进了保安室、监控室和老物业公司，有的还进了住宅楼。随后这群人一边喊着“找人讨债”，一边找到小区开发商——陕西锐捷实业有限责任公司一位席姓负责人，并拿着白色横幅把这位五十多岁的男子“五花大绑”，推搡拉倒在地，持续近一小时。有小区业主说，这场召集会和开发商没什么关系，席姓负责人是协调见面会的。很快，看不下去的业主们出手帮忙，这场纠纷成了“讨债者”和业主间的争端，双方都有人不同程度受伤，来人推倒了新物业办公室防盗门。
　　不满物业服务 业主要更换老物业公司
　　下午4时20分左右，记者看到，公安高新分局白沙路派出所民警赶到现场，被捆绑的伤者被送往医院，有几名“讨债者”被业主围住“声讨”，但“讨债者”说的欠工资的开发商名字和该小区的开发商对不上。
　　据现场业主说，这群“讨债者”其实是老物业公司花钱雇来“捣乱”的。西安唐恩物业公司负责人对此不予回答，最终西安唐恩物业公司负责人和“讨债者”及数名业主代表被带回派出所调查。
　　说起为什么要更换老物业公司，小区业主李女士说，小区共有4栋楼578户住户，去年底，小区物业以维修为名关闭了几栋楼上的一部电梯，至今未开；小区西门外常年垃圾堆积如山，反映了多次没人清理；一年多来小区的自来水白流，反映了多次没人维修。前不久物业公司又以绿化为借口准备拆除小区篮球场，盖门面房，还打通占据了小区东围墙，准备将该小区和隔壁同属该物业公司管理的西安正茂公司的商业楼“瀚源国际”连接，共用该小区地下车库。（记者郝蕾）19层楼电梯停运有老人上下楼雇人背|业委会|物业_凤凰财经
19层楼电梯停运有老人上下楼雇人背
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新京报讯 （见习记者张建）北京市丰台区19层的南曦大厦B、C两座楼的电梯已停运整整一个月，70多户居民每天爬楼梯进出家门，需要运输重物不得不花钱雇人。
近日，丰台区南曦大厦电梯停运，业主上楼花钱雇人背。 业主供图新京报讯 （见习记者张建）北京市丰台区19层的南曦大厦B、C两座楼的电梯已停运整整一个月，70多户居民每天爬楼梯进出家门，需要运输重物不得不花钱雇人。昨日，金海都物业一刘姓经理称，上述两电梯经相关部门检测后不合格，需要维修。迟迟没有维修的原因，丰台区大红门街道办事处相关负责人称，物业和业委会之间有一些问题待处理。居民因行动不便一个月仅下楼一次家住丰台区南三环中路70号南曦大厦的刘女士称，从去年腊月二十八至今（3月6日，农历正月二十八），大厦两部电梯一直停运，“我是平均三四天才从16层走步行梯下去一次，买些必需的日用品，然后再花200块钱雇个人扛上楼。”刘女士表示很无奈。“67岁的母亲着急去医院检查身体，花了三百块钱雇人从16楼背下去的。”16楼的张女士说，自己母亲行动不便，自电梯停运至今，母亲仅下楼一次。街道办称正努力恢复电梯运行该小区业委会相关人士介绍，对于电梯停运，他们在积极与该大厦的金海都物业、相关政府部门沟通，至今也没人保证电梯恢复运行的具体时间。6日下午，金海都物业一刘姓经理称，南曦大厦B、C座电梯经相关部门检测后不合格，现在需要资金维修，按照相关法律规定，动用该楼的公共维修资金，需要好几个月的时间。如果政府部门或业委会出具相关手续，物业公司可以暂时垫资维修，尽快恢复电梯运行。当天下午，北京市丰台区大红门街道办事处相关负责人表示，停运的电梯如果维修，每部需要十二三万元，如果更换新电梯需要将近20万元，物业和业委会之间有一些问题待处理，目前只能说，正在努力恢复电梯运行。
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48小时点击排行四楼房顶漏水雇人维修后,楼下住户用花维修费用吗？（我们这里是独立的一栋楼房没有物业,)_百度知道
四楼房顶漏水雇人维修后,楼下住户用花维修费用吗？（我们这里是独立的一栋楼房没有物业,)
是顶楼的楼顶漏水
我有更好的答案
动用维修资金与有没有物业没多大的关系。建设部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》第三条、第二十条明确：屋顶属于单幢住宅内业主的共用部位，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。据此，四楼房顶漏水的维修费用应由四楼及楼下三户业主共同承担，但一般在维修前应先征得四户业主的同意。因为该办法第二十二条及物权法均明确规定，动用物业专项维修资金须经列支范围内专有部分建筑面积占总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。所以，按照以上所述，楼下住房应承担屋顶维修相应比例的维修费用，但没有事先征求意见的可以拒绝支付。同理，以后若是下水管道、楼下外墙面渗水等共用部位、共用高设施需要维修时，四楼也理应承担相应比例的维修费用。
采纳率：31%
因是楼顶的公共部分，维修费用应该大家分摊，如果是私人使用，其它人不能上的，谁用谁出钱，免费提供混凝土防水渗漏水修复专业技术咨询，免除今天修，明天漏，年年修，年年漏的烦恼
不用 费用都由造成损失的赔偿
不用分摊维修费．
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