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比国企还“猛”的龙光 这位潮商300亿在深圳连刷三地王
“人有多大胆，地有多大产”，深圳这片狭小的热土时隔五天又产出了一个超级地王，这次的主角是深圳土地市场上的“红人”——龙光地产老板潮汕商人纪海鹏。6月8日，龙光地产以140.6亿的总价拿下深圳光明新城综合体地块，溢价率159.79%，折合楼面价27620元/平方米。该总价一举刷新此前兆华斯坦创造的深圳总价地王纪录，同时晋升2016年全国总价地王。据观点地产新媒体了解，该地块位于光明新区高新技术园区东片区，与在建地铁6号线和即将建设的13号线交汇站观光站无缝接驳，距离龙大高速光明出口约500米，是光明新区核心位置。地块占地面积15.24万平方米，建筑面积合计50.9万平方米，竞拍底价54.12亿元。地块中包含住宅26万平方米，商业9.98万平方米，办公7万平方米，酒店3万平方米，公寓4万平方米。尝试过龙华两宗地王的甜头之后，龙光再出手可以用“稳、准、狠”来形容。龙光地产发给媒体的新闻稿里，也以“优惠”一词形容该地块：“地块价格被市场认为相对理性和优惠，龙光地产以相对优惠价格果断出手拿下光明地块。”尽管业内人士纷纷表示，该地块楼面单价尚属理性范围，但超过龙光上市公司市值的总地价，也成为龙光受到质疑的一个原因。十二路房企争夺 龙光半路杀出在土地极为稀缺的深圳，光明新区挂出一这宗“硕大”地块，肯定会吸引各家房企的注意。竞拍现场，国土局共收到12份竞价报名，分别为华侨城、龙光、龙湖首开联合体、仁恒置地、盛迪嘉集团、平安、金地、华润、合景泰富、碧桂园、招商蛇口和华发泰禾联合体。场外也有许多开发商同盟全程围观，现场出现包括绿地、中海、港铁等房企代表的身影。观点地产新媒体根据现场资料了解到，竞拍起始价为54.12亿元，仁恒率先报价至60亿，才到竞价第二轮，华发泰禾联合体就已经将价格抬到90亿元，到第三轮已经到了100亿报价，龙湖首开联合体在第四轮出价110亿。其后的争斗基本就定格在华侨城、碧桂园、平安和龙光之间，在与自己的第二大股东平安博弈数轮之后，碧桂园止步于120.8亿的报价；其后一个梯段为华侨城与平安之间的竞争，最终华侨城止步于129亿。此时“主角”登场，龙光在130亿门槛时突然杀出，与平安激战数轮后竞得土地。本次竞拍中，盛迪嘉、金地、华润、合景泰富、招商蛇口未进行报价。该地块最终成交总价140.6亿元、楼面价27620元/平方米，溢价率达159.79%。总价超过今年5月27日由信达制造的123亿年度全国总价地王，同时超越2014年由美企兆华斯坦地产与前海国际能源联合体所创造的134亿元深圳历史总价地王。有市场人士表示，龙光此前的地王押注似乎并未有过“失足”，一个龙华地王（项目名龙光玖龙玺）让龙光尝尽了“甜头”。当初以2.5万的楼面价拍下土地时，市场如今日一般沸腾，对龙光更多的是表示担心。但后来，随着深圳楼市大热，当初的地王龙光玖龙玺享尽红利，首次开盘价5万/平方米就超过当初市场预期的4万/平方米，后续一路上涨到均价超过7万，最高价格达到9万以上。中国城市经济专家委员会宋丁主任对观点地产新媒体表示，龙光敢于拿下这个光明新区地王，很大程度得益于玖龙玺项目的贡献。2015年9月，龙光112亿拿下的龙华红山商业地块也在后来被认为是“便宜的”，这一数据主要是参考今年6月2日拍出的电建金茂83亿地王，该楼面价高达5.68万/平方米，而相距不远的龙光红山地王楼面价仅1.95万元/平方米，对比之下，龙光确实是“捡了个便宜”。地价超过市值 三宗地王300亿对于地王的追逐，龙光似乎从未停歇过。加上光明新区地王，龙光已经连续2年夺下深圳总价地王龙华红山地块（112.5亿、1.95万元/平方米），再加上2014年拿下的龙华单价地王（即龙光玖龙玺项目，地价46.8亿、楼面2.5万元/平方米），龙光已连续三年荣登地王宝座，为这三宗地王砸下了300亿。有业内人士戏称，“龙华+光明=龙光新区”。光明新区地王140.6亿总价相当于龙光地产2015年总销售额205亿的7成，相当于全年净利润的7倍；三宗地王300亿的总价相当于龙光去年全年销售的1.5倍，去年全年净利润的15倍。还有一项指标不容忽视，即龙光自身的价值。据观点地产新媒体查阅资料，截至6月8日收盘，龙光地产的总市值约港币150.05亿元（人民币约127亿元），单就本次地王总价已超过市值，三宗地王总价是龙光市值的两倍多。也就是说，龙光在这宗地上基本押注了“全部身家”。参考此前龙光的“地王”开发模式，也证明龙光财力为何游刃有余，每个地王的背后必定绑定了至少一个“金主”。日，龙光地产宣布平安大华对龙光玖龙玺的项目公司注资20亿元，项目最终由龙光地产及平安大华分别持有51%及49%。同样，112亿的龙华红山地块龙光地产也引入了相关合伙人。据龙光2015年年报显示，仅持有红山项目51%的权益。在这次土拍中，龙光新闻稿开头也是以“龙光地产与合作伙伴力竞群雄”为开头，出面拿地的是深圳市凯丰实业有限公司，背后由深圳龙光持有20%股权，龙光城市更新公司法人高华彬持有60%股权，龙光集团董事长纪海鹏同姓氏自然人持股10%，剩余10%股份由浙银钜鑫持有。在拍地结束后的2小时后，又有消息传出，彼时的竞争对手平安将为龙光提供40%的资金支持，是龙光背后的“金主”。相关分析人士向观点地产新媒体表示，龙光采取的或是滚动开发模式，只要不断获取优质项目，相关投资资金就不会退出，也许平安的资金一直就在龙光的“碗里”。（来源：观点地产网）
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龙光地产豪赌112亿拿下深圳龙华地王 能玩转吗
作者：佚名&&&
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　　豪赌112亿拿下深圳龙华地王 国民媳妇的公司能玩转吗
　　一场备受期待的地王之争并没有在预期中上演，9月23日深圳出让的年内总价地王最终以底价成交，本土房企龙光地产(03380.HK)耗资112.5亿元拿下了这宗商业地块。
　　这宗位于深圳北站商务核心区的地块在挂牌之初就受到市场关注。因为只要溢价19.1%，这宗地块就将超越去年初兆华斯坦与深圳前海国际能源金融联合拿下的总价达134亿元的深圳地王纪录。
　　虽然未能成为深圳有史以来的总价地王，但这宗地块仍然打破了历年来深圳龙华新区地块的成交价。而1.95万元/平方米的楼面价，也将赶超深圳最热区域前海已经拍卖的15宗地块平均约1.8万元/平方米的成交地价，成为深圳又一高价商业地块的代表。
　　但这或许是一宗早已“内定”好的地块，作为唯一报价方的龙光地产甚至在拍卖现场就发起了新闻通稿。而竞拍前一天，参与了报名的碧桂园、中粮地产等竟然都未出现在竞拍现场，原定的现场竞拍也在开始前一刻临时改为网络竞拍。这场拍卖看上去更像是走个过场。
　　龙光地产确实是有备而来。他们对外表示，这次高价拿下的商业项目会定位快速开发、快速销售，通过类似住宅开发的高周转进行运营，两年内项目的不同产品就会推出市场，对于这些商业项目也没有自持计划。
　　这并不是龙光地产第一次在深圳龙华片区高价拿地。去年10月，这家房企以总价46.8亿元、溢价83.35%的代价从保利、中海、万科等龙头房企的围猎中抢下了龙华新区的一宗住宅地块，创造了深圳住宅地块的总价地王记录，而2.5万元/平方米的楼面地价甚至已接近周边在售项目的价格。
　　但今年上半年深圳疯涨的房价使这个项目有了解套空间。在当时楼市刺激政策的影响下，同处龙华新区的中海锦城成交均价已超过4万元/平方米，龙光也期望借助这波楼市东风在近期开盘销售，预期均价甚至会超过5万元/平方米。
　　对住宅地王项目的良好预期，是龙光敢于耗费巨资继续在龙华片区拿地的一大原因。受益于上半年深圳楼市的火爆，龙光地产今年前8个月的销售额为116.5亿元，同比去年增长了54.4%，他们还在年中宣布将全年销售额上调25%至180亿元。
　　不过这些也仅是龙光地产的预期而已，他们最需要考虑的还是如何解决112.5亿元的土地出让金。截止今年6月底，龙光地产持有的现金及银行结余仅66.5亿元，远不足以覆盖全部土地出让金，并且上半年的营业收入也仅有51.6亿元。看起来，这将是一宗典型的蛇吞象案例。
　　但好在这些出让金可以在一年内支付，并且龙光对此也在8月份借助融资环境宽松的背景在境内发行了40亿元的公司债，这将在一定程度上缓解其资金压力。
　　一位接近龙光地产的人士告诉界面新闻记者，考虑到地块总价高，且项目产品将以商业为主，并没有可供快速开发套现的住宅部分，龙光可能会引进合作方共同开发以减轻资金压力，或者通过其他融资渠道大规模融资，但前者可能性更大。
　　引入合作方分担风险的做法，龙光地产在去年拿下的住宅地王中就曾有过尝试。去年12月，龙光就宣布引入平安大华基金注资20亿元发展龙华住宅项目，但引资的代价却是地王项目要分配49%的股权给平安大华 。
　　在深圳这个房地产前景仍然向好的市场， 如果项目压力不大，几乎没有开发商愿意让出项目股权。显然在外界看来，以龙光地产目前的实力独自开发这宗112.5亿元的地王项目可能会比较吃力，而引入一个“金主”，将是分担风险、缓解资金压力的最佳选择。
　　这家起源于广东汕头的房企，在2013年底以几乎“贱卖”的方式搭上了港股末班车。当时这家公司最大的卖点就是“低股价+低土地成本价”，其大量位于中国三线城市的土地平均成本约1001元/平方米，而最终的募资额度不足19亿港元(约合15.65亿元人民币)。
　　上市不足半年，这家公司就在2014年却声名鹊起。但原因却不是公司业绩如何出色，而是公司创始人、最大股东纪海鹏之女纪凯婷成了福布斯全球最年轻的富豪。
　　出生于1991年的纪凯婷在2013年11月调任为龙光地产的非执行董事。在这之前，纪海鹏已经将资产转移到她名下。据称纪凯婷通过多家公司和家族信托持有了龙光地产85%的股份，这些资产在2014年福布斯的评估中价值约80亿元。外界甚至戏言，纪凯婷是可以与国民老公王思聪媲美的国民媳妇。
　　敢于冒险的龙光地产这场耗资超过百亿的赌注——是继续看好深圳房地产市场的前景，特别是位于深圳关外的商业地产的前景，这将考验他们以往并不具备的商业开发和运营能力。0彭飞界面资深记者
　　界面地产记者
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　　“志在必得”的地王，提前准备好的新闻稿，熟悉的中标者，老搭档却换了，在龙光地产拿下深圳地王的背后，隐藏着一堆“秘密”。
　　6月8日下午，12家房企争抢位于深圳光明新区一宗“巨无霸”商住用地，最终龙光地产以140.6亿元夺魁，楼面价约2.76万元/平方米。这个总价也超越了美国地产巨头兆华斯坦134亿元在前海拿下的地块，一举成为深圳最新总价地王。
　　龙光地产成立于1996年，早年在汕头做城中村改造项目起家，2003年以2.86亿元拿下深圳宝安中心区一宗地王，开启全国扩张序幕。2014年开始，这家公司强势杀入深圳，席卷土地市场，可谓深圳地王“制造机”。
　　2014年，龙光拿下龙华白石龙地王46.8亿元，为当年的龙华住宅地王；2015年9月，红山商业地块，总价高达112.5亿元；12月底，坪山新区三宗商业地块10.8亿元。加上昨日的总价地王140.6亿元，龙光近两年合计拿地金额已高达310.7亿元。
　　然而，与之相对的却是一个中小型开发商的“盘子”，龙光地产去年销售额仅205亿元；前年拿下白石龙地王之前，龙光在深圳仅有三个售罄项目：龙光·天悦龙庭、龙光·君悦龙庭及龙光·世纪大厦；同时，根据龙光地产最新港股价格，其总市值仅约150亿港元。
　　据界面新闻记者调查，这家核心利润不到20亿元的公司之所以能撬动数百亿元土地，背后不仅有龙光集团董事长、潮汕商人纪海鹏的运作，更隐藏着一系列复杂的合作与融资安排。
　　此次拿下深圳总价地王的是龙光地产子公司“深圳市凯丰实业有限公司”，该公司成立于4月15日，早前的股东自然人高华彬持股90%，纪锦坤持股10%；在拿地前不久，这家公司的股权结构发生变化——高华彬股份被稀释至60%，新加入的股东深圳市龙光房地产有限公司持股20%，浙银钜鑫（杭州）资本管理有限公司（下称浙银钜鑫）持股10%。
　　对于两位自然人——高华彬与纪锦坤的身份，龙光方面并未给予证实。一位接近龙光地产的人士告诉界面新闻，此两位并未在龙光集团体系内任职，“但他们应该是纪海鹏的亲戚。”
　　而持股10%的新股东——浙银钜鑫极有可能是一个融资通道，该公司成立于日，主要经营业务为受托企业资产管理，投资管理，股权投资等。浙银钜鑫的大股东为浙江浙银资本管理有限公司（下称浙银资本），持股51%、深圳市前海江楚源投资管理中心（有限合伙）持股17%、深圳市安海嘉吉金融控股有限公司持股8%等。
　　在著名的“宝万之争”中，浙银资本就曾被宝能系姚振华使用，设立资管计划增持万科股票。而在浙银资本背后，浙商银行的理财资金通过认购五矿信托相关信托计划的信托收益权，持有浙银资本股权。
　　财政部网站一篇名为《名股实债融资方式存在风险应引起关注》的文章指出，这种“名股实债”的融资方式通过引进各有关参与方，将债权包装成股权，不仅规避了贷款规模控制，而且脱离资金使用监控，存在风险隐患。从对资金流向的检查情况看，对名股实债融资取得的资金，融资方及其子公司可以在其账户之间任意划转，用于补充融资方流动资金或归还其他银行贷款，致使该类资金游离于资金用途监管体系之外。
　　在龙光此次的地王股权安排中，浙银钜鑫虽然表面上只占10%的股份，但其实际的资金量极有可能超过10%，资金背后真正的金主，也极难追踪。
　　以往，龙光拿地王的搭档都是平安。龙光竞得白石龙地王与红山商业地块时，项目子公司均是龙光地产占股51%，另外49%由深圳市平安大华汇通财富管理有限公司持有，后者隶属于有限公司，往上追溯便是平安信托及平安保险集团。
　　但在8日的地王大战中，“龙光平安”搭档却不见踪影，取而代之的是平安的独自拼杀，不仅如此，这对老搭档还上演了一幕“相互抬价”。
　　在主持人宣布底价为54.12亿元后，短短1分钟内，7家房企先后举牌将价格推到110亿元。随后碧桂园、平安、华侨城继续抬价，从历时80分钟共计139轮的报价情况来看，龙湖的报价上限是110亿元，碧桂园在报价122亿元后退出竞争，华侨城的报价上限是130亿元。而龙光在报价到130亿元后才加入到战局之中，最终龙光与平安鏖战50轮后分出胜负，把地价抬高至140.6亿。
　　可想而知，融资通道浙银钜鑫背后的金主，无疑给了纪海鹏极大的勇气。这个潮汕商人似乎在两年前就预见到了深圳楼市的前景，大举押宝这里。
　　上述接近龙光地产的知情人士告诉界面新闻，由于龙光地产近两年在深圳的精准节奏，很多资本方都在找龙光合作，融资成本也较低。同时，龙光地产在深圳还拥有众多城市更新项目，“加上公开市场获得的土地，龙光在深圳拥有真正的千亿货值”。龙光集团公告显示，截止到2015年末，龙光的土地储备建筑面积高达1371万平方米，平均储备成本仅2410元/平方米，其中深圳区域的投资额超过70%。
　　这家起源于广东汕头的房企，在2013年底以几乎“贱卖”的方式搭上了港股末班车。当时这家公司最大的卖点就是“低股价+低土地成本价”，其大量位于中国三线城市的土地平均成本约1001元/平方米，而最终的募资额度不足19亿港元（约合15.65亿元人民币）。
　　上市不足半年，这家公司就声名鹊起。但原因却不是公司业绩如何出色，而是公司创始人、最大股东纪海鹏之女，时年24岁的纪凯婷成了福布斯全球最年轻的富豪。
　　出生于1990年的纪凯婷在2013年11月调任为龙光地产的非执行董事。在这之前，纪海鹏已经将资产转移到她名下。据称纪凯婷通过多家公司和家族信托持有了龙光地产85%的股份，这些资产在2014年福布斯的评估中价值约80亿元。外界甚至戏言，纪凯婷是可以与国民老公王思聪媲美的国民媳妇。
　　与媒体对纪凯婷多正面报道不同，纪凯婷的父亲，潮汕人纪海鹏则相当低调，网上鲜有他的照片。在香港一个“潮属社团”的聚会上，纪海鹏当选香港潮属社团总会首席会长。
　　纪凯婷（左），纪海鹏（右）。图片来源：网络
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千军万马过独木桥，闯过高考。可是人生有太多的高考，特别是股市。我们拎着辛辛苦苦赚来的银子，堪比走独木桥的高考，甚至一不小心踩上个地雷，绝对让你开始怀疑人生。那怎样才能闯过A股的地雷阵呢？
我们可以在泡沫膨胀的时候将其识别出来，但还不能预见其崩溃的时点。我们并不知道（或许也不可能知道）下一次国际金融危机的确切性到底是什么，但只要人们在金融活动中依旧保持着冲动的动物性特征，危机肯定会再次爆发。
政府应是市场的裁判员与调解人，但不必以“保姆”甚至“父母”的心态对待企业的破产。政府应尽量少地甚至在多数领域完全不卷入市场主体的竞争中，创造市场竞争的公平性、公正性与透明度，让市场在资源配置中真正发挥决定性作用。
一个国家在足球上取得国际性的成功，并不只是靠运气，而是一个可持续足球产业生态系统的产物，这个生态系统从股东，到足球赛，各方都需要团结一致才能取得成功。知名球队和球星不过都是足球产业的终极产品，“出口”后取得国际效应。}