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住宅小区的地下车库归谁所有？
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【问】住宅小区的地下车库归谁所有？
【答】《》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《物业管理条例》第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
①如果开发商未将地下车库的建筑面积计算到共摊面积中；也未承诺无偿提供地下车库；同时也未将建造地下车库的成本核算进住宅开发成本之内，则所有权应归属于开发商。但是即便如此，开发商也不能把车库出售给任何非业主。如果按建设规划要求，开发商必须为小区业主提供车库，则开发商只能将车位在出售住宅时一同出售给小区内的业主所有，此时，出售所得价款应归开发商所有。
②如果开发商已经将地下车库的建筑面积计算到共摊面积中或为吸引购房者购房，承诺无偿提供地下车库；或将建设地下车库的成本核算进住宅开发成本之内，则所有权应属于全体业主所有。当然，经全体业主大会同意，可以确定该车库的专有使用权，即部分业主可以通过专有使用权取得对停车场的使用权，使用费归全体业主所有，用于物业管理之需。 责任编辑：winema
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第10：社区
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星期二 出版
地下车库不能移交物业？
　　时报讯（记者&韩春霞）近日，家住塘沽纳海嘉园小区的李先生致电本报热线，称小区的地下车库一直由开发商派人进行管理。为了收取管理费用，开发商将一部分地下车位出租给了小区外的住户，如此一来，不但导致本小区业主的车没有地方停靠，而且外来人员随意进入小区也给小区居民们带来了困扰。为此，小区业主和物业多次找到开发商要求其将地下车库移交给物业管理，但是开发商却以地下车库为人防工程为由，拒绝移交。　　现状　　车库租外人&业主没车位　　昨日下午，记者来到该小区后看到，由于车位紧张，小区内停车问题非常突出。李先生告诉记者，该小区是2007年年底交房入住。刚交房的时候，因为许多业主没有购买车辆，所以小区地上和地下的车位都比较富余，大家也都没关注过地下车库的问题。一直到这几年随着小区内私家车数量急剧增长，车位紧张的问题日益凸显，大家才了解到从交房至今，地下车库一直由开发商进行管理。而且为了不让车位空置影响收益，开发商还将部分车位租给了小区以外的人员。　　“我们自己的车没地方停，外小区的人却跑到我们小区来停车。”一时之间，小区业主们对开发商的做法十分不满。为此，业主们集体找到物业，要求物业优先考虑本小区业主的停车需求。同时，由于地下车库的入口位于小区内部，外来人员的随意进出也给小区居民的安全带来了一定的影响。　　物业　　开发商拒绝移交车库　　“我们也想把地下车库接过来，但是开发商不给移交。”纳海嘉园物业经理王先生告诉记者，目前他们是二期物业，从交房到现在，开发商就一直没有将地下车库移交给物业。为此，物业公司也曾多次找过开发商，但是开发商的回复是“谁出资谁受益”，同时，地下车库是人防工程，开发商认为物业没有资质进行管理，所以拒绝移交。　　王先生说，根据以前的建筑图纸，地下车库应该有456个，其中有一部分在当初交房的时候被开发商以4万到8万元不等的价格卖给了业主，剩下的则以240元/月的方式出租给本小区和外小区的人员使用。目前由于小区内私家车数量比较多，停车问题日益突出，一定程度上给物业公司的管理带来了很大的困难。再加上外小区车辆随意进出小区，更是让物业公司的管理工作难上加难。“业主也经常找我们让我们想办法，我们也很想接过来管理，但是找了好几次都不成。”　　■&回应：　　可交由物业管理&依产权归属而定　　针对人防工程能否交由物业公司管理的问题，记者咨询了塘沽人民防空办公室。工作人员很肯定地告诉记者，目前许多小区的地下车库都是人防工程，而且基本上都是交由物业公司进行代管。“物业公司可以管理具有人防功能的地下车库。”工作人员说。　　而针对外小区人员能否租用小区地下车库的问题，记者也咨询了天津市物业办。工作人员表示，这主要依据产权归属而定。如果地下车库的产权属于开发商，那么开发商是有权利租给外小区人员使用的。如果小区居民认为开发商的做法侵犯了自己的权利，可以找开发商直接进行协商。
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滨海时报社区10地下车库不能移交物业？地下车库渗水严重还要缴管理费？业主物业矛盾频发 - 关注南通 -
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地下车库渗水严重还要缴管理费？业主物业矛盾频发
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7月6日晚8时许，南通市港闸区帝奥北城名郡北门口，一位女业主因物业管理费问题与小区物业人员周某发生口角冲突，对骂中女业主胡某先行动手，继而两人互殴，这一举动引发了小区上百人的围观，一时间将前来维护秩序的警车团团围住。这一事件集中反映出了业主与物业之间的“积怨”之深，那么事件背后到底有着什么样“不可调和”的矛盾呢？; ] ~; W来: v源：濠 }滨* V- }论' b7 T坛* p
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据了解，位于南通市港闸区永怡路南的帝奥北城名郡，一期于2013年4月交付，目前二期也在建设中。最近，有业主向本报爆料称，该小区一期的地下车库内渗水现象严重，时隔一年未收物业管理费的车库近期要开始收费了，这让业主很不能接受：“车库淹成这样，物业费交得很不是滋味啊！”0 IＢBs.0５１3.org$ o
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事件回顾：* nＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ, m- h
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小区门口发生一起聚众寻衅滋事案件- D, L来7 A源：濠+ I5 I滨8 \5 c论2 V坛& p' l
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“7月6日当晚，我正好在现场目睹了全过程。”小区业主蓝天回忆道，业主胡某曾因在自家门前建违建，与物业周某结下“梁子”。当天胡某骑着电动车载着孩子回家，在小区门口碰到周某，两人发生了一些口角。期间周某辱骂了胡某一句，胡某上前扇了周某一巴掌，随后两人便扭打了起来，坐在电动车上的小孩顺势跌倒在地，脸部擦伤。1 a来/ F4 G0 M源：濠5 ?滨/ @论' I坛: ?
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当时周围有不少小区业主围观，“周某估计是在气头上，说了句‘你们业主算什么东西’，大家听了都很气愤，纷纷要求他给个说法。”后来的事情超出了所有人的预期，几百名业主闻讯聚集在大门口，警车来了都不管用，胡某及其父以“保安动手打妇女和小孩”为由，甚至还坐到了警车车顶上，要求警察现场处理此事。此后，增援的警力到达现场后，将胡某及其父、周某带离了现场。) Z% m VＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ/ s
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经调查取证，胡某因涉嫌寻衅滋事罪被依法刑事拘留，胡父、周某因违反治安管理处罚法中阻碍执行职务、殴打他人分别被依法行政拘留。警方、业主、物业均表示，帝奥北城名郡发生业主与物业之间的纠纷远不止这一次，那么他们之间缘何矛盾频发呢？8 [bｂs.05１3.org4 o8 f7 g
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业主爆料：1 }2 _来/ m源：濠" d/ \滨1 O2 q/ o论- Z坛$ x, V
地下车库积水易致打滑 a% ~* BＢBs.0５１3.org! u
日前，现代快报记者在该小区业主蓝天的指引下，来到了该小区地下车库。在2号楼和4号楼所在区域，现代快报记者发现天花板上均有斑驳的水印，墙体另一侧的管道口还染上了一圈圈锈迹。虽已放晴数天，但在车库西门附近，地面上依旧残留着大面积浅水洼，一名保洁人员正在用扫帚清扫着积水。$ }; U' R来1 b" j源：濠7 `滨5 q论! J. L4 L坛/ |& f
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据该名业主透露，近日来小区地下车库的积水现象十分严重，只要汽车一进入车库，车内ABS“防抱死制动系统”的显示灯就亮了起来。“地面很潮湿，刹车稍微一松就会打滑。”他指着3号楼一处伸缩缝告诉现代快报记者，前两天下大雨，天花板上的水就顺着墙壁一直流到地面，形成了一小片水塘，最深的时候甚至能没过鞋面。“这种情况在一年前交房的时候就出现了，当时我们向物业讨说法，他们说这是房屋质量问题，所以还未曾接手地下车库。”& F来1 \" \- n源：濠: p/ }滨# U论. {' O坛 i
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此外，让部分业主无法接受的一点是，目前积水问题尚未解决，物业公司就通知他们将收取地下车库管理费每月60元，统一办理进出蓝牙卡才能进入车库停放车辆，“小区实行人车分离，不少业主都因积水问题不愿缴纳管理费，我们花钱买的车位，现在车子却没法停进去。”/ kＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ/ I6 k
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物业解释：! gbｂs.05１3.org. s8 ~+ P
已有维修人员整修& p( JＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ9 M
随后，现代快报记者来到负责接管该小区的南通润和物业管理有限公司，就此事向其进行咨询。对于业主们反映的“地下车库长时间漏水”一事，物业处负责人王经理称，此事的确属实，但车库积水并不只是由于伸缩缝漏水造成。% [ a濠5 ]$ s8 {滨; _论& A坛( I
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据王经理称，帝奥北城名郡一期于去年完工并交付，当时地下车库就存在积水现象。而造成这一现象的主要原因是由于地下空气不流通，方才凝结成水滴，而在开放使用后一段时间，积水现象已经基本不存在了。至于伸缩缝漏水这一问题，其称是由于车库在地下，楼栋之间天花板的承重不一样，导致下沉不均匀，“其他小区也都存在这种情况，近期的梅雨暴露了伸缩缝的问题，我们也及时通知了开发商前来维修。”9 S来/ L6 O源：濠% v滨# A) B5 {论- D9 [8 g坛& C
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那为何时隔一年，物业才开始向业主收取地下车库管理费呢？王经理解释道，房子刚交付时，车库积水问题未解决，因此当时将这笔款项暂时压了下来。而经过长时间的观察，现在由于空气不流通导致的积水现象已几乎不存在，为了更好地为业主提供安保、保洁等服务，他们才决定从近期开始收取这笔费用。“大部分业主是支持我们工作的，他们也希望能尽早把这一块管理起来。”王经理表示，目前已有将近三分之二的业主前来办理进出地下车库的蓝牙卡。1 uＢBs.0５１3.org( M; ~
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质监站：" z4 I' rbｂs.05１3. u! D
开发商有义务及时处理8 y B濠: i滨# A论! u% G坛$ ~
该小区开发商为南通锦瑟房地产有限公司，其营销策划部工作人员称，地下车库渗水是由于黄梅天气返潮所致，目前已经派维修工前往进行维修。' Ubｂs.05１3.org) @6 Z
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那么伸缩缝漏水，是否与房屋本身的质量有关呢？对此，南通市建设工程质量监督站工作人员回应称，这一问题并不算是房屋质量不过关，可能是由于工人在施工时不规范操作导致，但的确可在建设先期避免；若这一问题出现，开发商有义务尽快整修完毕。而对于“空气不流通造成积水”这一说法，该名工作人员表示，在较为闷热的梅雨天气，的确有空气凝结成水滴的可能，但具体原因需要待现场考察后才能下定论。; `* P7 rＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ( F6 n- E
现代快报综合报道; D来- R+ m源：濠5 V滨* i9 y# v论 S坛7 D0 q
北城名郡润和物业已经上了新浪网的黑榜了&
一纸揭黑贴，两眼辛酸泪&
南通的很多房子都是这个问题，安置房还稍好一些，商品房尤其的偷工减料！&
一个星期一层楼面 ，质量能好到哪儿&
房产大跃进的后果，这才刚开始，现在的新房质量还不如旧房来得结实，不知南通哪个高层会是第一倒！&
希望媒体记者多多关注北城名郡，多多报道北城名郡！&
物业这样的服务，这样的不作为，使用各种手段逼迫业主交费：停用电梯，停用智能卡，让业主有家不能回，业主们找来电视台曝光之后，又使用其他手段逼迫业主交费：车库不让进，必须缴费才能进车库，南通哪个小区外面向 &
“其营销策划部工作人员称，地下车库渗水是由于黄梅天气返潮所致”，可是同样黄梅天，距离不远的人家万科的地下库咋不渗水返潮呢？&
“将近三分之二的业主前来办理进出地下车库的蓝牙卡”？嘿嘿，比例应该倒过来吧？数数车库有几辆车就知道了！！！&
物业自己说已接手车库，却拒绝出示任何相关文件证明。没有接手就要收费，这和拦路打劫的土匪有什么区别？&
打开微信，点击底部的“发现”，使用 “扫一扫” 即可将网页分享到我的朋友圈。
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TA的每日心情怒 23:07签到天数: 1 天[LV.1]初来乍到
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规定得是很详细，可惜物业公司不执行啊&
应是2013年5月&
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TA的每日心情开心 18:49签到天数: 117 天[LV.6]常住居民II
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小区地下车库归谁有该谁管
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你可能喜欢遂宁一小区居民投诉：地下车库收费过高 四川新闻网-主流媒体 四川门户 主管主办：中共四川省委宣传部
主管主办：中共四川省委宣传部
主任：张建芳
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遂宁一小区居民投诉：地下车库收费过高
来源：四川新闻网
编辑：本网编辑
　　“本来多漂亮的小区，结果大门外到处都是违章停放的车辆，太影响城市形象了。”近日，河东新区欧洲新城小区多位市民打进本报党报热线反映，由于物管收费过高，一些业主不愿意将车辆停入小区，导致小区外违章停车扎堆，严重影响小区和城市形象。
　　10日，物管方表示，小区地下车库所有人为小区开发商，物管公司只是代开发商收取停车费和管理费，车库定价由开发商决定。市发改委表示，小区车库定价由开发商决定，但必须严格按照开发商所申报的收费标准进行收费。
　　市民投诉：
　　小区物管收费太高
　　近日，欧洲新城小区二期业主邹女士反映，欧洲新城作为我市一处高档景观楼盘，二期楼盘于今年年初正式交房。然而邹女士发现，自交房以来，随着小区装修入住的业主逐渐增多，小区内居民停车的矛盾便逐渐显现出来。“小区地面不让停车，地下车库收费太高，很多业主直接将车辆停放在小区大门外的街面上，一片混乱。”邹女士介绍，小区景观和管理在全市住宅小区中也算数一数二，而如今被层层违章停放的车辆包围，严重影响了小区整体面貌和城市形象。
　　在市民代先生的来电中，也反映因小区地下车库收费太高，导致很多业主私自将车辆停放在小区大门外的街面上。“有时候小区大门被停满了，两侧的辅道和人行道上也停放着车辆。”代先生介绍，从早到晚违章停车到处摆放，而交警部门对此也不闻不问，“这种情况也不是欧洲新城才有，对面的龙腾御景违章停车更严重，但从未见过违章停车挨过罚单，交警部门这是不作为。”代先生表示。
　　“主要是居民小区地下车库300元一个月，一年便要3600，太高了。”邹女士表示，此收费标准在我市明显偏高，导致小区业主无法接受，而小区地面施划的停车位也不向小区业主开放。邹女士希望小区物管能调整收费标准，让大多数业主能够接受，满足业主停车需求，彻底杜绝大门外违章停车。
　　记者调查：
　　大门外违章停车扎堆
　　10日下午13点，记者来到欧洲新城小区看到，由于小区交房不久，只有极少数业主装修完毕开始入住。记者现场看到，此时小区大门外的街面上，已经停满了十余辆汽车，这些车辆或停放在小区大门通道两侧，或直接停放在路口街面上，将街面非机动车道全部霸占，有的甚至驶上人行道上的绿化带中，现场情况正如邹女士反映的，确实一片混乱。
　　当记者驾车来到小区大门处时，被物管人员挡住，要求停入地下车库，随后，记者来到小区地下停车库看到，偌大的地下车库仅有数辆轿车停放，显得异常空旷。记者通过地下车库来到小区地面上，在小区内，记者看到每隔一段距离确实有三四个施划好的停车位，然而却没有任何车辆停放，仅偶有运送材料的车辆停放在小区内。
　　据一名物管工作人员介绍，按照小区统一要求，任何业主和装修工人的车辆如无特殊情况，均不得驶入小区地面，必须停入地下车库，刷卡计费。当记者问及为何小区内有地面车位而不让进入，该工作人员表示并不知情。
　　物管回应：
　　收费标准由开发商决定
　　地面车位不让停，地下车库收费高，导致业主宁愿将车辆停放在小区大门外也不愿意停入小区，对此小区物管又是如何看待的？随后，记者采访了小区物管都兴物业负责人佘经理。佘经理介绍，目前小区交房不久，小区物业仍属于前期物业，由开发商聘请。而小区地下车库所有权为小区开发商所有，目前收费的停车费和管理费标准为开发商制定，小区物业公司仅仅是受开发商委托，代为收取停车费和管理费。“很多业主不理解，仍以为停车收费标准是我们物管公司制定的，其实跟我们没有任何关系。”佘经理向记者介绍。
　　“目前小区地面停车位只有三四十个，主要用于业主家里有亲戚朋友来访需要临时停车，或家中有红白喜事等特殊情况停车使用。”佘经理介绍，而对于业主将车辆停放在小区大门外一事，佘经理告诉记者，物管方早已发现该问题的存在，并多次劝导业主将车辆停入地下停车场，但业主嫌收费高拒绝停入车库，“这个问题我们也跟交警部门反映多次，但都毫无效果。”对于目前业主反映的收费过高的问题，佘经理承认该收费标准确实偏高，并表示将会把该情况反映给开发商，请开发商积极考虑业主诉求。
　　市发改委：
　　开发商定价但应明码标价
　　300元一月的小区停车位收费标准是否合理，我市小区停车位又有无具体收费标准？对此主管部门又有怎样的看法？随后，记者就此咨询了市发改委相关工作人员。
　　据介绍，目前我市暂无小区停车位最高收费标准。而按照相关要求，小区停车收费具体标准由小区车位所有者自行制定，在制定完毕后上报市发改委备案，并必须严格按照所上报的信息明码标价，透明收费。若小区地面公共停车位为小区全体业主共有，具体收费标准应由小区业主委员会与小区物管企业协商制定。因欧洲新城小区地下停车库产权是小区开发商所有，具体收费标准也由小区开发商制定，因此欧洲新城小区300元一月的停车收费并无不合理之处。
　　（遂宁日报记者 黄铂晶）
　　原标题：
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