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我有个民间借贷的案子，现在到了执行阶段，想咨询下
我有个民间借贷的案子，现在到了执行阶段，想咨询下，被执行人有单位工作收入，年收入12万，但只有一套住房117平方米，有媳妇，老母亲和一个在外地读大学的儿子（18岁了），老母亲每月有1000多元的养老保险收入。现在能否让法院支持强制执行房子还钱。但是现在我这个执行法官倾向于扣被执行人的工资来执行我的案件，以被执行人只有一套房子为由,不怎么愿意用房子来执行，可是我又不愿意用扣工资来还我钱，每月扣几千这样的话要还20几年，我就想通过他房子来还我的钱，我能否用《最高法院关于执行异议、复议案件的司法解释》第二十条
金钱债权执行中的3个条件。让法官采用被执行人的房子来执行案件吗？（执行房子还钱比扣工资还钱的时间要短得多）
你可以为他买一套小房或租一套房，再要求执行
不能执行房子
为什么呢，他 这么高的 收入，完全有能力租房啊，我 也愿意给5年的 房租费
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　　查封，只能由一个法院实施。　　如果第一个法院已经查封，其它的二个法院就不能再查封了。　　如果第一个查封的法院已经执行，且执行后没有任何的余额，其它的法院是不能再次查封或者不解封的。
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可以，三家法院没有资源共享，23不知道1的查询结果，到等到23查完以后解封
轮候查封无果，法院必须解封，不然过户手续没法办
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实际占有但未过户房屋作为执行标的物时的查封处理
作者：上海法院&&发布时间： 10:31:48
－－原告上海时乐建设发展有限公司诉被告沈凤丽等执行异议之诉一案 □ 张心全 马 红
&【裁判要旨】
《物权法》虽规定不动产物权的变动经登记方发生效力，但最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有、未过户且第三人对此没有过错的，法院不得查封、扣押、冻结”的规定仍然有效，适用时应严格把握。 【案情】
原告：上海时乐建设发展有限公司
被告：沈某某、张某某
第三人：上海宏南房地产开发有限公司
2007年3月，原告上海时乐建设发展有限公司(以下简称“时乐公司”)与第三人上海宏南房地产开发有限公司(以下简称“宏南公司”)因建设工程施工合同纠纷，经法院主持达成（2007）沪一中民二（民）初字第8号调解书，确定宏南公司支付时乐公司工程款2000余万元。后法院冻结、划拨了宏南公司银行存款700余万元，且于日轮候查封了宏南公司名下的多套房屋（其中一套为下述的系争房屋）。
被告沈凤丽、张雄波(以下简称“沈凤丽等”)与宏南公司于2008年9月，签订了《商品房出售合同》，约定：宏南公司将一套用途为办公的系争房屋出售给被告沈凤丽等，房款总价为230余万元，当日首付200余万元，同年12月31日支付余款23余万元，宏南公司在收清全部房款后的当日交付该房屋。
签约后，沈凤丽等按约分二期支付了全部房款，并于日办理了系争房屋交接手续。之后，被告沈凤丽等将系争房屋出租给某贸易公司。因系争房屋被法院查封致无法办理产权过户手续，沈凤丽等遂向法院提出执行异议，请求法院解除对系争房屋查封执行。受诉法院作出（2008）沪一中执字第863－1号执行裁定书，认定系争房屋虽登记于宏南公司名下，但是沈凤丽等已支付了全部购房款并实际占有使用，对房屋未办理过户登记手续没有过错，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称《查封规定》）第十七条的规定，裁定中止对系争房屋的执行。
时乐公司遂提起诉讼认为：沈凤丽等与宏南公司的《商品房出售合同》虽签订于2008年9月，但剩余购房款23万余元是在日才支付的，时间在系争房屋被法院查封之后。受诉法院作出中止执行的《执行裁定书》属于认定事实不清，理解法律错误，要求撤销（2008）沪一中执字第863－1号执行裁定书，请求法院依法对系争房屋许可执行。
法院另查明，沈凤丽等在日支付购房余款时不知道房屋已被查封的事实，直至2009年3月其要求办理产权过户时宏南公司才告知系争房屋已被查封。 【审判】
一审法院经审理后认为，被执行人将其不动产出卖给第三人，第三人虽已支付价款并实际占有，因未办理过户登记的，根据2007年实施的《物权法》规定，不发生物权变动的效力，名义上仍属于被执行人的财产，但在决定能否采取查封等措施时，应当结合最高人民法院于2004年颁布现行有效的《查封规定》进行判断。
根据最高人民法院《查封规定》第十七条的规定，执行法院不得查封被执行人已经出卖给第三人的不动产必须同时满足以下条件：被执行人与第三人已就不动产买卖达成协议；第三人已经支付买卖不动产所应付的全部价款；第三人已经实际占有所买受的不动产；第三人对未办理不动产产权过户手续没有过错。从时间上分析，以上条件应发生在执行法院司法查封之前，从内容上分析，以上条件必须同时满足，缺一不可。
就本案而言，系争房屋在日被查封冻结前，两被告只是支付了大部分房款，并未付清全部价款，与法律规定的不得查封被执行人出卖给第三人的不动产的条件不符，因此法院就沈凤丽等要求解除对系争房屋查封的意见难以支持，判决许可对系争房屋的执行。
一审判决后，被告不服提起上诉，二审法院经审理后，判决维持原判。 【评析】
一、最高人民法院《查封规定》第十七条的效力问题
《物权法》出台前，2004年最高人民法院颁布的《查封规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”按照此条后段的规定，第三人只要符合以下的三个要件，即使未办理产权过户登记手续，人民法院仍不得执行：第一、第三人已经支付全部价款；第二、第三人已经实际占有；第三、未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错。
但是，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。按照《物权法》的规定，物权转让、变更的唯一要件就是登记。也就是说，即使支付全部价款、实际占有，但未过户的，第三人对不动产仍无法享有物权，只享有对相对人的债权，不动产仍为相对人的财产，相对人因债务纠纷时，对该不动产法院可予查封。
由于《查封规定》与《物权法》规定的差异，导致实践中也产生诸多争议，有的认为根据上位法优先原则，应适用《物权法》；有的认为在《查封规定》第十七条后段仍然有效。我们认为，《查封规定》第十七条仍然有效，主要理由如下：
（一）《查封规定》第十七条适用的语境未变
当初，最高人民法院《查封规定》第十七条后段，在制定之初时，便产生不少争议。当时，最高人民法院认为，市房地产管理法、土地管理法等已明确规定了不动产登记制度，应坚持不动产物权的设立、移转、变更以登记为准的原则。尽管如此，出于从实际出发，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，还是应确认已经支付全部价款并实际占有、无过错的第三人享有相应的民事权利，对抗法院的查封。简而言之，以不动产变动的登记公示为原则，但并不否认一定的未过户特殊情形下，债权人对不动产所享有的一定权利。[1]
可以说，《物权法》的出台虽然进一步明确了不动产物权变动的登记规则，但《物权法》的相关规定也只是对之前一贯做法的肯定和制度化固定。也就是说，《查封规定》制定之时的制度语境，与当今的语境也是基本相同，其适用语境仍未发生变化，所具有的人文关怀的司法政策价值，仍具有重要的功能作用和现实意义。
（二） 《查封规定》第十七条能够促进实质正义的实现
任何法律制度的设计，都要考虑各种运作过程中的各种变量，否则仅仅追求形式逻辑上的完美，而放弃实际层面的运行效果，则背离了法律制度维护秩序、促进自由的目的。《查封规定》第十七条之明确全额付款、实际占有且无过错第三人对抗查封执行的权利，具有重要的现实意义。因为，登记本身难免疏漏或出错，需要对全额付款、实际占有且无过错第三人进行适当保护，实现实质正义。
从全国层面看，虽然建立基本的不动产登记制度，但是在一定程度上还仍存在登记制度较为混乱和不规范的现象，登记的程序和审查制度也尚待改进，并且无论现代登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生，故登记中的错漏在所难免。亚里士多德曾经指出，规则的一般性并不是说，每一种个别的情况都能够被预料，或作适当的规定，于是形式上的正义在个别的案例中，就可能丧失。[2]
（三） 《查封规定》第十七条有利于稳定交易秩序和法律关系
现实中，存在不少买房后因各种原因未及时过户的情况，特别是诸如买卖拆迁安置房，往往无法过户，但巨大的市场需求使得交易大量存在，如果在过户前出卖人有被执行案件而使得房屋被查封并强制执行，不利于对第三人合法权益的保护，也不利于交易安全和社会稳定，法院强制执行时，也会遇到巨大阻力。一般来讲，第三人实际占有房屋后，要么会对房屋进行装修装饰，要么对房屋进行再次出租或出卖，很少会对房屋进行空置，在装修自住或出租经营过程中，必然会形成既定的各类事实或法律关系，如果对该类房屋进行查封，定然涉及到一系列事实或法律关系的打破与恢复问题，造成交易极不稳定，并且法律关系的恢复成本往往较高。
二、《查封规定》第十七条适用条件
既然承认《查封规定》的第十七条后段的规定仍然有效，那么其适用条件为何？是从宽还是从严予以理解？对此实践中掌握标准亦不尽统一。我们认为根据该条规定的内容，在具体适用时，应当符合如下三个方面的条件：
（一）第三人已经支付全部价款
实践中，对于第三人未支付全部价款，仅已支付了大部分价款并实际占有的，是否可参照《查封规定》的第十七条后段的规定执行，存在两种观点。一种观点认为，不可以参照执行。第二种观点认为，可以根据个案情况参照执行，例如第三人仅有极少部分价款未能支付，对其占有的房屋仍不查封，否则执行中存在困难，也利于保护第三人的居住权益，造成新的社会矛盾。 我们认为，第三人的付款金额应严格限定于“全部价款”，理由有三点：
第一，从债权确定性角度看，未付清房款的第三人，其涉关房屋的请求权尚不确定，不能对抗债权已经确定的执行申请人。从一般实践的角度看，房屋买卖双方交易通常约定房款付清后，方就房屋产权进行过户登记，如果作为买受方的第三人未支付全部价款，由于其自身合同义务尚未履行完毕，其要求产权过户的条件还具备，也就是说，第三人要求转移房屋产权的请求权，其本质亦是一种债权，能否得到支持，还处于不确定状态，一旦第三人拒绝支付余款，对方可以先履行抗辩权为由，拒绝过户登记。然而，与之相反的是，执行申请人对被执行人债权，则经过了法院或仲裁机关的裁判，其债权已经确定。在抉择这两种债权保护的优先顺序时，如果优先保护仅支付部分价款的第三人，使其可以对抗他人的执行申请，则实质上赋予了未确定债权比确定债权更为优先的顺序，这既不符合基本法理，又有违社会群众的基本认知。
第二，从诉讼经济性看，未付清房款的第三人存在违约可能，可能导致执行申请人讼累和风险增加。如果赋予未付清房款的第三人对抗法院查封执行的权利，则存在这样一种可能，即第三人在后续履行过程中，拒绝支付余款而违约，作为出卖方的被执行人会拒绝过户给第三人，此时执行申请人则需要再次提出对房屋的查封和执行申请，无故导致申请人的讼累，造成诉讼的繁冗和不经济；同时，在第三人违约后，还会对执行申请人造成风险窗口期，即在此期间，有可能被其他债权人抢先对房屋提出查封执行申请，从而对原执行申请人造成实质损害。
第三，从文义解释的角度看，未付清房款的第三人不得对抗他人的查封执行申请。《查封规定》第十七条前段规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”根据此前段规定，第三人支付部分价款，即使占有的，法院亦可以查封执行；并且第十七条后段也只是规定了支付全部价款、实际占有且无过错的第三人，才可以对抗法院的查封执行。
（二）第三人已经实际占有不动产
已支付全部价款的第三人占有使用房屋，虽然不能发生所有权变动的法律效果，但这种事实上的占有状态，说明买卖合同已得到了近乎全面的履行，如果再因出卖方即被执行人的债务纠纷而对其查封执行，则必然会让涉案房屋逆转到之前未履行的初始状态，从而会增加履行费用和交易成本，不符合效益最大化的经济原则，并影响交易秩序的稳定。
1.“实际占有”的形式
实践有疑问的是，如何理解“实际占有”，从性质上讲是指居住之用，还是指商业之用？从形式上讲，是直接占有，还是间接占有？
我们认为，“实际占有”还是应当从宽理解为宜，主要理由有三点：(1)从现实层面分析，至于是自用，还是租赁，《查封规定》未作出明确的拆除性规定，且实践中一户家庭拥有多套房屋并非罕见。(2)从制定精神层面分析，无论第三人将房屋自己居住，还是出租或用作商业经营，都会在客观上形成诸多纷繁的法律关系，如果因用途不同而作不同处理，将导致后一情形下现有法律关系的破坏，严重影响稳定的交易秩序，这与《查封规定》第十七条制定“维护交易秩序”的目的明显背离。(3)从文本体系解释的层面分析，在同一规范文件内，在对相同或类似事项作出规定时，条款之间应保持统一性、衔接性，《查封规定》第五条在规定八种不得查封的财产时，对于生活必需物品、必需费用、完成义务教育必需品等标的，明确规定以“所必需”为前提；同样在第六条，规定对居住房屋只得查封、不得拍卖、变卖或者抵债时，也是明确以“所必需”为必备条件；而反观第十七条对第三人所购房屋的条款，并没有规定以生活“所必需”为适用基础，这显然不是最高人民法院制定时的遗漏，而是有意为之，其目的应当是为了平衡“申请执行人和第三人利益的问题”，维护“善意一方的利益”。
2.“实际占有”的合法性
这里的“实际占有”，我们认为还应当以“合法占有”为基础前提，否则第三人在客观上违法、主观上恶意，如果再对其予以优先保护，明显有悖法律的公平正义。
所谓“合法占有”，首先应当强调买卖双方交付的合意性，即第三人的占有，系基出卖人即被执行人正常交付后占有，并非未经被执行人交付，而强行破门而住的自主占有。其次，应当强调买卖双方交付合意的善意性，即第三人的占有主观不能具有恶意，例如被执行人知晓自己的房屋马上要被法院查封时，便双方串通，提前履行合同中约定的交付义务，阻挠法院查封，这种情形就很难称之为善意的占有。
（三）第三人没有过错
在司法实践中判断“没有过错”时，可从如下三方面把握：
第一，未过户登记，是否因合同约定的条件尚未成就。实践中，不排除当事人约定在房款支付后，并不立即进行产权过户登记，而以办理大产证等因素，延缓过户时间，如果在此延缓期间，未过户登记并非第三人原因所造成，而是双方约定的过户条件未具备，当然不宜由第三人承担相应的风险责任。相反，如果已具备过户条件，第三人怠于办理的，法院仍可查封执行。
第二，未过户登记，是否由于被执行人的原因导致无法登记。登记过户往往需要出卖人即被执行人的配合，如果其拒绝配合的，第三人往往难以顺利地实现过户登记，由于造成的不利风险，不应由无过错的第三人承担。但是，如果被执行人不配合或者下落不明导致无法在法定期限内办理过户登记，第三人应当依法向人民法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁，要求出让人配合办理产权过户手续，主动主张其权利，否则也应属于怠于主张权利，主观具有过错。
第三，未过户登记，或登记错误，是否由于被执行人的原因所导致。如果第三人确实到登记机关进行过户登记，但是因为登记人员非法拒绝办理，或登记错误，误将房屋登记至他人名下，那么相应的责任就不在于第三人，而在于登记机关的过失，相应的责任不宜由第三人承担。 （作者单位：上海市高级人民法院民一庭） （责任编辑：顾 全）
来源：上海法院网
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不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第十五条 下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。第十八条 预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。《中华人民共和国企业破产法》第二十二条 国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。乏清偿能力的，依照本法规定清理债务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。以下为该案在最高法院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于“购房人买的期房能否被执行，开发商怎样救济损失”的详细论述和分析。二、常州中院对涉案房产进行预查封的行为并无不当。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，已经赋予人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，以保护债权人诉讼利益的实现。故本案中因徐亚东不履行法院所作生效法律文书确定的还款义务被常州中院强制执行、该院执行机构裁定预查封徐亚东在天安公司所购涉案商品房的行为符合上述规定。三、涉案《商品房买卖合同》经法院生效判决解除后，针对该房屋权属的执行行为应停止。上述《通知》第二十二条规定，“预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，但并未禁止非以规避执行行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。本案中，虽然天安公司在涉案房产被查封后进行了初始登记，但该初始登记行为与上述规定所禁止的设定权利负担、改变权属现状的规避执行行为并不吻合，且也不影响购房人的利益。广信小贷公司认为天安公司初始登记行为违法的主张不足以成立。因徐亚东尚未取得涉案房产所有权，其仅享有该《商品房买卖合同》上的相关债权。正是基于此，常州中院在查封裁定中明确“天安公司禁止转移、抵押查封财产；若涉退房，则协助扣留退房款”。该裁定也未禁止涉案房产基础合同关系的变更。由于天安公司行使合同解除权符合法律规定，但徐亚东在该合同被解除后所退房款仍可作为执行标的，故原审法院判决停止对天安别墅36-6幢101号房屋的执行并无不当。综上，虽然涉案房屋已被常州中院预查封，但天安公司有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权，在人民法院已依法解除房屋买卖合同后，常州中院对涉案房屋应不予执行。案件来源：江苏省高级人民法院：《常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司、常州天安元城房地产发展有限公司等借款合同纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书》【(2015)苏商终字第00079号】延伸阅读：关于购房人买的期房能否被执行，开发商怎样救济损失的问题，以下是我们写作中检索到执行程序中购房人因所欠债务，法院支持对其所购买的期房进行预查封的案例及相关裁判观点，以供读者参考。案例一：《南通市紫阳房地产开发有限公司、黄菊萍等民间借贷纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书》［江苏省高级人民法院二审 （2014）苏民终字第00306号］本院认为，“本案中，紫阳公司与江祖林就涉案房屋的买卖签订了商品房买卖合同，但尚未办理产权过户登记手续，故涉案房屋的所有权人尚未发生变更，仍应认定为紫阳公司，原审法院对此未予认定显属不当，本院予以纠正。关于紫阳公司与江祖林通过民事调解书解除商品房买卖合同后，紫阳公司能否主张停止对涉案房屋的执行。本院认为，依据《协助执行通知》第十五条第三项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。本案中，原审法院分别于日、日对涉案房屋进行了预查封及续封，此时，紫阳公司与江祖林签订的商品房买卖合同已经办理了预售备案登记手续，故原审法院对涉案房屋进行预查封符合法律规定。”案例二：《海南华峰园林有限公司与海南德和投资有限公司借款合同纠纷执行裁定书》［海南省高级人民法院其他 （2016）琼执复79号］本院认为，“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：”被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：”下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：&&（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”海口中院查封被执行人德和公司预购的已办理了商品房预售备案登记的房产符合法律规定。”案例三：《嘉兴市中绅实业有限公司案外人执行异议之诉民事诉讼保全裁定书》［浙江省高级人民法院再审 （2015）浙民申字第2364号］本院认为，“预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条”下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行查封。严格来说，在预售商品房合同关系中，作为买受人的被执行人对预售商品房仅拥有过户请求权，本身不足以改变执行标的物的权利归属，执行标的物不是被执行人的责任财产。但在正常情况下，作为买受人的被执行人在预售商品房符合过户登记条件的情况下，得以请求开发商办理过户手续，最终取得所有权，预查封就转化为对商品房的正式查封；在房地产开发企业因某些原因不能交付房产时，购房者向房地产开发企业主张返还的购房款及主张的违约金、损失等就可以成为法院的执行对象。正是在这个意义上，被执行人对预售商品房拥有的财产权益得以作为被执行人的责任财产予以”预查封”。基于商品房预售合同的法律性质及预查封的目的，此类预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。”案例四：《王玉彬、山东黄金地产旅游集团有限公司淄博分公司等案外人执行异议之诉民事判决书》［山东省高级人民法院（2014）鲁民一终字第479号］本院认为，“涉案《商品房买卖合同》的效力、涉案购房款的支付情况及涉案《商品房买卖合同》是否已解除的问题，本院认为，李丙双与黄金公司签订的涉案两份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，均为有效。上述《商品房买卖合同》签订后，李丙双支付涉案房屋首付款项1197355元，余款201万元，通过向银行贷款方式予以支付。后因李丙双构成刑事犯罪，其所交纳的涉案房屋首付款项被依法认定为赃款，并被予以追缴；另，李丙双未按约偿还银行贷款，致使黄金公司以担保人承担连带清偿责任方式归还银行贷款。根据上述事实，从客观效果角度而言，黄金公司并未实际取得出卖房屋的对价。黄金公司出卖房屋却不能取得完全对价，致使其签订涉案《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，符合合同的法定解除情形。黄金公司向李丙双发出《解除合同通知书》，系依法行使合同解除权，且李丙双收到该《解除合同通知书》后未持有异议，故涉案《商品房买卖合同》自上述《解除合同通知书》到达李丙双时解除。”关于原审认定黄金公司对涉案案房屋享有所有权是否正确的问题，本院认为，“《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”本案中，涉案房产项目系由黄金公司依法开发建设，出卖给李丙双后，涉案房屋至今未予办理登记于李丙双名下，根据上述法律规定，原审认定涉案房屋所有权归属黄金公司并无不当。同时，根据上述焦点问题一的分析，因涉案《商品房买卖合同》业已解除，李丙双已丧失基于《商品房买卖合同》请求办理涉案房屋产权过户登记的合同权利。”附：系列文章编者按：我们已陆续推出100篇针对最高人民法院关于财产保全与执行相关典型案例的分析解读，即将整编出版。我们从当事人角度结合财产保全与执行相关的法律问题，剖析最高法院裁判思路，期能对实务中的疑难复杂问题进行系统梳理，并从中吸取教训、总结经验，以供实务参考。正所谓"前事不忘后事之师"，作者希望通过对系列案例的解读，帮助当事人在保全与执行程序中最大限度维护自身合法权益。执行知识体系系列文章：01:最高法院:如何判断财产保全是否存在错误以及相应证明责任如何分配？02:最高法院:超标的额保全查封的判断标准、解决方式及救济渠道如何确定?03:诉讼中的“行为保全”到底是怎么回事?(法律司法解释及典型案例梳理汇总)04:被执行人到期债权的执行问题(法律司法解释及典型案例梳理汇总)05:被执行人收入的执行问题(法律司法解释及典型案例梳理汇总)06:最高院:诉前保全法律实务及注意事项(相关司法解释及典型案例梳理汇总)07:保全的范围应如何确定?(24部法律司法解释及典型案例梳理汇总)08:财产保全的解除及注意事项(18部法律司法解释及典型案例梳理汇总)09:如何才能向法院申请"先予执行"?(18部法律司法解释及典型案例梳理汇总)10:强制执行依据和管辖相关的法律实务问题(11部法律司法解释及典型案例梳理汇总)11:执行行为异议和案外人异议中的法律适用实务及注意事项(7部法律司法解释及典型案例梳理汇总)12:执行和解相关的法律实务问题及注意事项(6部法律司法解释及典型案例梳理汇总)13:执行担保相关的法律实务问题及注意事项(12部法律司法解释及典型案例梳理汇总)14:执行程序中被执行人死亡或终止时应如何处理?(14部法律司法解释及典型案例梳理汇总)15:执行程序中变更追加被执行人相关法律实务及注意事项(11部法律司法解释及典型案例梳理汇总)16:执行回转有关法律实务及注意事项(9部法律司法解释及典型案例梳理汇总)17:申请执行和移送执行的法律实务及注意事项(10部法律司法解释及典型案例梳理汇总)18:执行仲裁裁决的法律实务及注意事项(9部法律司法解释及典型案例梳理汇总)19:执行公证债权文书有关法律实务及注意事项（一）(11部法律司法解释及典型案例梳理汇总)20:执行公证债权文书有关法律实务及注意事项（二）(11部法律司法解释及典型案例梳理汇总)21:执行程序中应如何要求被执行人报告财产？(9部法律司法解释及典型案例梳理汇总)22:受让的债权应如何申请强制执行？(12部法律司法解释及典型案例梳理汇总)23:应如何执行债务人的存款？(23部法律司法解释及典型案例梳理汇总)24:债务人的股权、证券、期货账户资金应如何执行?(19部法律司法解释及典型案例梳理汇总)25:如何对房屋和土地进行强制执行? (17部法律司法解释及典型案例梳理汇总)26:当事人如何申请撤销执行拍卖?(12部法律司法解释及典型案例梳理汇总)27:司法拍卖程序中评估价格太低当事人不服时应如何救济?(10部法律司法解释及典型案例梳理汇总)28:强制执行过程中的"以物抵债"应如何处理?(18部法律司法解释及典型案例梳理汇总)29:执行过程中法院应如何搜查被执行人的财产?(10部法律司法解释及典型案例梳理汇总)30:执行过程中被执行人拒不迁出房屋应如何处理?(10部法律司法解释及典型案例梳理汇总)31:执行过程中如何办理产权证照转移手续?(16部法律司法解释及典型案例梳理汇总)32:被执行人拒不履行法院指定行为怎么办?(7部法律司法解释及典型案例梳理汇总)33:被执行人不按期履行义务时如何追究其法律责任?(13部法律司法解释及典型案例梳理汇总)34:被采取限高措施的自然人能否担任企业的法定代表人或高管(20部法律司法解释及典型案例梳理汇总)35:执行程序中一人竞买的拍卖能否合法有效?(5部法律司法解释及典型案例梳理汇总)36:如何撤销破产拍卖?(9部法律司法解释及典型案例梳理汇总)37:公司法定代表人被限制出境怎么办?(21部法律司法解释及典型案例梳理汇总)38:执行程序中如何才能申请中止执行?(23部法律司法解释及典型案例梳理汇总)39:强制执行过程中如何才能申请终结执行?(17部法律司法解释及典型案例梳理汇总)40:申请参与分配债权的受偿顺序应如何确定?(8部法律司法解释及典型案例梳理汇总)41:对执行分配方案有异议应如何救济?(9部法律司法解释及典型案例梳理汇总)42:单独拍卖土地导致"房地分离"的拍卖行为应否有效?(10部法律司法解释及典型案例梳理汇总)43:法定代表人被"拉黑",应如何救济?(9部法律司法解释及典型案例梳理汇总)44:法院对执行异议不予受理或驳回申请,当事人应如何救济?(9部法律司法解释及典型案例梳理汇总)45:执行程序中应如何确认利害关系人主体资格?(13部法律司法解释及典型案例梳理汇总)46:案外人可否同时对执行行为和执行标的提出异议(11部法律司法解释及8个典型案例梳理汇总)47:什么样的执行异议申请会被认定为重复诉讼?(5部法律司法解释及7个典型案例梳理汇总)48:执行程序中应如何实现债务抵销?(11部法律司法解释及7个典型案例梳理汇总)49:被执行人财产不足以清偿债务时应如何适用“先本后息”规则?(7部法律司法解释及6个典型案例梳理汇总)50:轮候查封债权人能否申请参与分配?(5部法律司法解释及5个典型案例梳理汇总)关于我们 作者简介李舒律师 唐青林律师均从事法律职业多年，实务经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》、《企业家刑事法律风险防范》、《公司保卫战》、《公司法司法解释四裁判综述及诉讼指南》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。专注为执行及重大疑难案件提供整体解决方案联系我们丨专业研讨丨法律咨询联系电话：010-邮箱：全国最大的执行法律平台，执行及重大疑难案件专线&案件委托特别声明：本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布，仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
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