月入十万，难吗？ - 知乎有问题，上知乎。知乎作为中文互联网最大的知识分享平台，以「知识连接一切」为愿景，致力于构建一个人人都可以便捷接入的知识分享网络，让人们便捷地与世界分享知识、经验和见解，发现更大的世界。<strong class="NumberBoard-itemValue" title="8,666被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title=",043,462分享邀请回答38K2,432 条评论分享收藏感谢收起9K1,082 条评论分享收藏感谢收起有二百万本金，是否可以不工作了？ - 知乎有问题，上知乎。知乎作为中文互联网最大的知识分享平台，以「知识连接一切」为愿景，致力于构建一个人人都可以便捷接入的知识分享网络，让人们便捷地与世界分享知识、经验和见解，发现更大的世界。<strong class="NumberBoard-itemValue" title="被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title=",227,948分享邀请回答bbs.tianya.cn/m/post-develop-.shtml　　一线城市(上海)夫妻2人，俺43岁，我的夫人39岁。2014年全年只花2万元，我做到了。本人家庭实行紧缩的财政政策和紧缩的货币政策。　　自己的房，无贷无车，2个人一年2万，过的很幸福。我们两都不上班，无孩。所以全年不用买穿的，也没有额外花销，出门旅游不算(我们用2年时间 游了全国，现在基本不出去旅游。)。因为我算过，如果上班要买新的穿，还有交通(上班来不及有时要叫车)，外食，同事之间吃饭等等，一年也存不了钱，还不 如不上班，什么花销也没有。二人全年开支：　　1.每个星期吃饭250(全部自己在家里烧)不去超市买菜，都去菜场，一个月1000　　2.水果牛奶零食不吃，只喝茶，一个月茶叶50元，夏天西瓜吃的，也就一个月就算300　　3.水电气网有线电视340，物业费40(95的，在闵行外环里面)，手机20(两个人用一部)，交通50(不上班没什么交通费的)，平时两人骑自行车　　4.女性护肤品化妆品都不用，因为不上班不用化妆　　5.健身就在马路上跑跑步　　6.有时头疼脑热买点药200　　7.一月一次每人120左右的自助餐　　以上一共为19580元。父母知道我们不上班不用送礼品。我们也不问父母拿一分钱，靠之前上班的积蓄过日子。　　补充一下：我们俩的学历是大专(全日制的)，是90年代初的大专，虽不高，是凭真工夫的。那时不象现在那样腐败，可以买学历，可以花钱上大学。　　三套房市值500万，现金150万，股市50万(在股市不等于买了股票)，其中10万买了股票。本人认为：节衣缩食身体好。我一个上海本地人，不可能穷到那里的，也不会很富有。以下是楼主回复一些留言的话，怎么办，竟觉得楼主说得好有道理无法反驳：　　关于“靠什么生活”……有人留言：楼主收入哪里来啊？没收入哪来饭吃啊？　　楼主回复：以前上班的积蓄。以前(90年代)有些外资企业刚来中国，对中国的情况不了解，所以工资对那个时候老讲是很高的，和现在差不多，但那 时的物价要比现在便宜，现在外资企业工资反而比以前少了。我从94年(21岁)(每月到手4000元，每年加5%)做到2008(36岁)年底(企业倒 闭)，倒闭是每月到手9500元，结束职业生涯，没再找过工作。有人留言：楼主，养老金交了没？　　楼主回复：我是93年之前工作的，已交满。按现行的政策(上海)缴满15年就不交了，以后的事谁也说不准的。　　退休前死掉，三金白交。自己帐户里的养老金没有多少的，大部分都是统筹的，也就是交给国家的。在医院，好药和好的器材都要自费的，以后，医保的作用也不大。关于“如何生活”……有人留言：可以去大超市试吃，去大商场蹭空调，去大展览会领奖品，别说两口子没事干，光在家里弄弄玩。　　楼主回复：建议挺好。不过超市东西有毒，不敢吃：我们不怕热，不怕冷，就不去大商场蹭空调了，冬天在家多穿一点，夏天开吊扇；奖品不能当饭吃， 就算了。去领奖品还要花地铁费(就算3元两个人来回12元。12元我可以买4斤面条，那可是8天的早饭啊。老夫老妻就在家上上网，看看连续剧(600元一 年10兆网费，不打游戏，经济实惠)。网络万岁。有人留言：楼主不缺钱的话这个消费水平太低了，应该达到两个人一年5万差不多，没必要太抠　　楼主回复：不上班，没压力，酒也不喝了，烟也抽的少了，饭也吃的少了。关于“生活状态”……有人留言：楼主不用买衣服？？ 不用交际？？ 两个都不上班天天躲家里看电影玩游戏？？？　　楼主回复：以前上班时买的衣服完全够穿了，不上班不用天天换的(内裤除外)，穿旧的，脏了再换，所以冬天的棉服两三件就够了。其他季节，只要有 一快遮羞布就可以了。鞋也样，一双凉鞋，一双面鞋就可以了(外出用)一直穿到不能穿为止。的确是天天躲家里看电影和连续剧(家里90平，两个人很宽敞，自 己看自己的电影和连续剧)。游戏不喜欢玩(太紧张，很累)。房子是以前上班时买的，02年买的2500每平，现在3万，也就这点运气了　　我们除了父母，其他人一概不往来，省钱。再说和朋友，同学，亲戚，也就吃吃饭，瞎吹吹，瞎聊聊而已，没什么意思。你不花钱谁跟你交际啊！说不定还会被朋友，同学，亲戚骗。　　现在这个社会多一个朋友就多一份危险，看来你是嫉妒我哦。为什么要四目以对呢？可以不对的呀。　　你能保证你能过上老年生活吗？所以现在先过起来。　　LZ我好吃懒做？我可是吃自己的哦。中国有多少啃老族啊！包括让父母付首付的。别看某些人样子很好，天天上班，实际上根本存不下什么钱的，更别说买房了。关于生活成本……有人留言：楼主的选择明智，也不明智　　明智之处，打工其实就是给别人当奴隶而已，自己过自己想过的生活无可厚非　　不明智之处，以为来M2年12.5%的增长速度，CPI 3%的增速(民生相关CPI可能还会高)来算，楼主40年 共计需要1,553,266元人民币来维持生活(不发生重大疾病)　　总之，喜欢就好　　劳动的越多，资本家得到的越多，试想13亿人口都不劳动会发生什么，那就是贫富差距为零，但这是不可能发生....。.　　楼主回复：我不知你是如何算出来的。反正我觉得基本的物价没涨反而再跌.09年我们一年要3万，而14年只要2万。因为通信费下降很多。同样的 自助餐也比以前便宜(有网购)。10年世博会前后是最贵的。你可能不当家的，现在年轻人只去超市，不知道菜场的价格吧。超市肯定贵。还有，杨浦区比中心城 区贵许多；中心城区比闵行贵一点；闵行比奉贤贵一点点。(上海地图上面的区域最贵，越往下越便宜。)超市最贵。　　我来告诉你：以下500克/元　　土豆2 青菜1.3 卷心菜1.5 西红柿2.5 芹菜2 黄瓜1.5 新母鸡(净)8 腿肉11青鱼6.8　　有些东西因季节不同相差很大，可以在便宜的时候买；基本食品都很便宜，高档海鲜除外。而且不上班吃的也少；没有压力也不用喝酒。对身体大大地好。身体好是最要紧的，钱赚不完的。关于很多留言提议去二线城市生活……有人留言：楼主，按照你的生活方式，你干嘛不卖掉你上海房子，找一个山清水秀的小县城郊区，凭你卖房子的钱，可以让你过更好的生活了，那样的房 子像个小别墅，有天有地，有小菜园，自己养鸡鸭，自己种青菜吃，你在上海吃的食物你以为没毒吗？ 农家走地鸡一年才长2-3斤，你吃的那种鸡是45天就出笼的，吃的就是激素和抗生素，你吃的青菜的农药含量那就天知道了。反正你不跟人交往，看电视上网那 里上不了？那样的小县城生活水平更低，质量更高.....。.　　楼主回复：既然上海吃的有毒，那为什么外地人都要来上海呢？因为上海还是比较公平的。(我们用2年时间游了全国，上海最好)有人留言：我要是你，先把房子卖了，然后找一四线小城，买一小房子或租用均可，然后拿出一部分来炒股或投资，挣了钱然后再杀回来。　　楼主回复：在外地买小别墅？哪天说拆就拆。除了房价，上海的各种商品价格比中小城市低多了。有人留言：你们应该去二线城市，人生不该活得如此憋屈　　楼主回复：二线城市的食品物价反而比一线城市贵。有人留言：拎不清的人老是以为小地方物价低，其实相反，城市越大物价越低，当然上海的物价比北京还要高一点，上海的进口货比深圳物价高，但是绝对比任何省会城市地级市县级市便宜多了。　　楼主回复：我们用2年时间游了全国100个城市，你说的非常非常对。越穷的地方，人越要面子，买东西前价格也不问，尤其是北方人，打肿脸充胖子。在上海俺去菜市场买菜时(鲜活除外)，不写价格的一律不买，猪肉一定要去超市买，菜市场有可能是死猪，病猪。关于生活质量的争议……有人留言：我敢肯定楼主没瞎说，肯定是上海人.。.　　楼主回复：对。农村人要的是钱，城里人要的是舒服。有人留言：农村人要的是钱，城里人要的是舒服，，，，，，请问楼主，你活得舒服吗，人为什么要工作，就是为了现在与将来的生活更好，你的生活水平仅仅维持温饱，为什么不凭自己的劳动过上有尊严的生活，你们这样的人生有什么意义，在中国，也只有上海人有这样的想法　　楼主回复：我很舒服；在家不用看别人脸色，就是有尊严的生活；维持温饱足已；在中国凭自己的劳动也就只能温饱，我现在已经有温饱了，为什么还要劳动。有人留言：比那些成本有什么意思，人活成这样还不如死了算了。你用一线房放租，去三线过个轻松的心态，更灵活的生活，比现在这样赖活着有意义得多，也有趣得多　　楼主回复：难道你不知道好死不如赖活着吗？“一线房放租，去三线生活”这点说说可以，实际没有操作性。还有，你这是“烧香赶走和尚”　　同一时期，房租和房价不成比例的，200多万一套房子的房租不一定比150万一套房子的房租贵。比如，海南的一套70平的房子50万，出租是2200元/月，上海的一套70平的房子185万，出租是2800元/月。所以同一时期，房租和房价不成比例的。关于动机……有人留言：佩服楼主，请问是什么原因决定这样生活呢？　　楼主回复：听说要延迟退休和延迟缴费年限后就想通了，所以只能先过起退休的生活，干脆不干了，随便你这么延长。　　我们夫妻不工作是为了身体，早上起来很紧张(怕迟到)，坐地铁很紧张(要安检)，上班很紧张(怕做错)，下班很紧张(怕人际关系)，长此下去，心脏肯定不好，能吃好穿好就可以了，其他就不想了　　多赚多用，少赚少用，不赚不用；多买多吃，少买少吃，不买不吃。有人留言：真事情？是回避职场和社会吗？楼主每天起床先想到什么？　　楼主回复：每天起床先想到的是今天股市如何，睡觉都梦见K线图。关于不要孩子……有人留言：奇葩 不会交际 有迫害妄想症 营养不均衡早晚得大病 不要孩子 没有爱心 自私自利　　楼主回复：要孩子才自私自利，让孩子在这个罪恶的社会中生活，父母们不感到有亏吗？自己没有出人投地，没有出息，想让孩子来出人投地，这不自私自利吗？以前的社会有现在那么变态吗？　　要孩子才自私自利，让孩子在这个罪恶的社会中生活，父母们不感到有亏吗？自己没有出人投地，没有出息，想让孩子来出人投地，这不自私自利吗？以 前的社会有现在那么变态吗？有些父母自己连英语字母都不认识，却让孩子从小就学英语，以后想靠孩子改变命运，出国去发达国家，这难道自私自利。想让你的孩 子学这学那之前，先想想自己是什么货识，有多少知识。尤其是学语言，那是要靠天赋的，不是学学就能流利说英语的。作为中国人先把汉语学学好再说吧。　　小孩子都很可爱的，长大了都是坏蛋，十几年后打诈骗电话给你把你诈骗了或是让去传销等等的人就是你以前抱过的某一个孩子。有人留言：可能受到伤害太深了，说到底也是可怜人！其实我觉得你们这种生活挺好的。就是在孩子的事情上还是看不开，你的言语早就暴露了自己心底的最痛。好自为之吧！　　楼主回复：人流两次。我的确不喜欢小孩，我老婆随便，人家看到小孩都喜欢逗逗他们，抱抱他们，我看到小孩是躲的越远越好。我看到小孩就一个字 ——烦。因为我有两个弟弟，一个比我小6岁(78年)，一个比我小8岁(80年怀上的时候是79年，所以没有罚款。)，他们小时候都是我带大的，所以我看 到小孩就讨厌。　　有人留言：楼主我为大家的评论做个总结吧：1 楼主我有些关于生孩子的话比较难听，但这是事实，补充一下：你能保证你的孩子比你晚死吗？你能保证你比你的孩子先死吗？我想每个人都不能保证。我舅舅(65岁)的女儿34岁就死掉了。　　2 哪一天上班的人不吃饭而改吃屎了，那么，我就与这个社会脱节了。　　3 能像我们这样生活的人，肯定已经享受过了(在国外)。越穷的人越要面子，越要名牌....。.　　上升到人生观世界观价值观了……　　有人留言：只能叫生存，不能叫生活。话说最近这类帖子这么多，是为大萧条做铺垫吗？但愿不是。　　楼主回复：说不定你的生活还不如我的生存。　　有人留言：活着还有什么意义？　　楼主回复：这就我活着的意义。　　有人留言：可怜啊，这一辈子过的　　楼主回复：是否可怜，与金钱无关。自己觉得好就可以了。　　有人留言：要是全部人学你，主人也会变奴隶，玩不下去！！！　　楼主回复：每天早晨看着那一张张痛苦的脸，又要去被领导骂了，真是一部最好看的电视剧，每天在上演。上班能发财吗？不能，只能吃饱，既然已经能吃饱穿暖，还上什么班呢。没办法，钱谁不想要啊有人留言：像楼主这样生活，社会还要不要发展啊？　　楼主回复：在中国能吃好穿暖就可以了，上班也赚不了多少钱的，有权的人已经占据了最好的资源，老百姓再怎么工作，也好不到那里去。　　一个人如果能在早晨起来晚上睡觉，其间又在干他想干的事，而且衣食不愁，那么，他成功了。　　一个人可以没有本事，但要有自知之明。（本文来自网络，侵权删）546296 条评论分享收藏感谢收起28412 条评论分享收藏感谢收起人人网，中国领先的实名制SNS社交网络。加入人人网，找到老同学，结识新朋友。
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[shāng pù]
商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。
商铺，由“市”演变而来，《说文》将“市”解释为“之场所”，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。据历史记载：（东京）东大街至门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至门有鲜果市场、珠宝玉器行，东华门外，无所不有。《图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。
位于东端，北濒长江口，南临杭州湾的上海，明清时期仅为江苏省的一个县。上海的第一次崛起，是在上一世纪二、三十年代，当时的上海已成为全国最大的经济和商业中心，远东最大的商业中心城市。据《上海通史》记载：1933年上海共有商铺7.2万户，平均每平方公里136.5户，各地巨贾名商纷纷落户上海，十六铺、、、霞飞路（今）等商业中心街区初具雏形。
根据以上对商铺历史的回顾，可以对“商铺”做以下定义，即 商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务 、 感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即 商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。
商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到店都是规模不等的商品交易场所。对于绝大多数人来讲，理解这一点很容易。
商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。
商铺作为提供感受体验的场所，比如、KTV、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。
商铺的概念我们可以发现，商铺已经经历了很大的发展，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商品的层面。很显然，以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型、配套条件等。
商铺交易实例
金先生手头有200-300万资金，打算购买商铺作为投资。于是，向其介绍了商铺贷款的相关政策，并推荐了两个的商铺，然后约定带看时间。金先生自己又抽空到实地观察了几天，最后对其中一个商铺表示了明确意向，与此同时，他希望银行能提供五成。经纪人即列出了贷款所需提供证明、文件的清单，并明确每月所需还款金额。在金先生提供了相关证明及文件后，即由中介公司代办有关贷款审批手续，银行出具“贷款意见确认书”，这样，金先生完成了商铺贷款的全过程。
在签约方面，经过中介公司、出售与承买方的共同努力，出售方与承买方终于就该商铺的标的、付款方式、期限等条件达成共识。最后双方顺利地签订了买卖合同。
希望能通过出售该物业，获得一笔资金。由于在1999年签订了一份为期5年的租约，租金较低（当时市场正处于低谷，因此租金较商铺出售时的市场行情明显偏低）。
承买方：金先生希望通过购买该商铺，能使资金保值、增值。金先生是商人，不希望把所有资金都投在该商铺上，而是希望利用银行贷款支付部分房款，并利用以后收取的租金来还贷。
中介方：凭借专业知识与团队合作精神，保障交易的安全性。
商铺升值因素
商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资者从股票、住宅，转向商铺。根据上海物业代理有限公司分析，影响商铺升值的因素主要有以下几点：
带动商铺中国入世后，零售业将在三年内逐步向外资开放。在这段时间内外资零售业将大举进军中国市场，内资零售业也加紧“圈地”步伐，特许加盟的形式大大加快了零售业的扩张步伐。据2001年11月零点调查与指标网的调查结果显示，最适合进行的行业是零售业（43%），其次是服务业（23．9%）和快餐业（22%）。值得关注的是，家电等专业快速的发展引起了业界的重视。因此，未来一段时间内对商铺的需求将有较为稳定的增长。需求主要集中在便利店、与卖场、连锁餐饮、品牌专卖店等。
人气指数大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺，客流量的走高带动了商业兴旺，为投资商铺带来很大空间。因此，选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量；位于小区内的商铺，小区人气兴旺与否是很重要的因素。住宅小区内业主多，就意味着消费需求多，开个商铺做生意有得好做，投资商铺也就有得好赚。关键之处在于，小区必须具备一定规模。例如，的优诗美地的商铺已渐成气候，成为投资者的投资热点。
地区潜力商业氛围浓的地段，商铺会有较高升值潜力，反之亦然。在市政动态方面，沪上著名的商业街和淮海中路将引来新一轮改造。南京东路邀请国际著名咨询公司进行长远目标定位，到2010年，把南京路建设成国际一流商业街。请来为其进行一期商业改造规划，计划将淮海路建成更为时尚的商业街，届时将有更多国际一流品牌旗舰店一路排开。繁华商业街上第一座大型公共绿地--5万平方米的大型绿地建设方案已经敲定，2002年建成后，商业布局和档次都将进一步扩大和提升。因此，上述地区的商铺有一定的升值潜力。
商铺投资种类
商铺投资的种类可以有很多种分类的方法，按照商铺的开发形式对商铺进行分类，具体分类如下：
1、商业街商铺投资；
2、市场类商铺投资；
3、社区商铺投资；
4、建筑商铺投资；
5、百货商场、购物中心商铺投资；
6、商务楼、写字楼商铺投资；
7、交通设施商铺投资
商铺回报率
随着国家政策对楼市的打压，越来越多的人将眼光转向了商铺投资，其实并不是所有的商铺投资都是稳赚的买卖，这就需要在投资商铺之前认真的计算商铺投资回报率。如何计算投资回报率:
1、租金回报率法
公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2、租金回报率分析法
公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
3、内部收益率法
房产投资公式为：累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。
上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4、简易国际评估法
基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢?
商铺投资要素
投资商铺应主要考虑位置、规模、价格、回报和使用率五要素。
与住宅不同的是，投资商铺的目的是为了赚钱，因此有时尽管两个商场相距只有，但购物的客流量却相差千里。因此，作为商铺的投资者绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。
具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先，因其规模大才能“吃、喝、玩、乐、购”我全有；其次，才能引来大商家进驻，带旺其他铺面。尤其是现代商场已逐步向“大而全”方向发展。如果商场不具备一定规模，各种新型的经营方式无法展开，同时也限制了人流量。
多数商场位于繁华闹市区，这里寸土寸金，因此，商铺价格自然不菲。但是商铺价格绝不可以“货比三家”，贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺位，价格可能只有繁华闹市区的一半，但因为保证不了人流量，顾客稀少，很可能买了商铺后干赔不赚，最后转手都无人敢要。
投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说，以形式购买一个铺位，每月月供与租金相差不多，与铺租位不同的只是多付一个首期款，而日后商铺归为己有，使经营成本大为降低，与同行竞争力增强。对后者来说，投资风险前三年由承担，收益与银行储蓄利率相比相差无多，但一两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的。
商铺使用率
使用率是根据开发商对于商铺自身的选择而定一般是55%、65%、85%、98%····
商铺投资技巧
商铺吸引投资者的主要原因是在于其诱人的投资回报。要使商铺长盛不衰，取得丰厚利润，可要从最初的选购商铺开始，但是如何在商铺选择上就处于有利地位呢？商铺选购要考虑的内容很多，有经济环境、有商铺的房地产因素、商业因素，还有供求关系以及投资市场的资金状况等，下面就献上12个小技巧，以供参考。
技巧一：选择适当的行业类别
位于交通运输站的店铺，应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。位于学校附近的商铺，应以文具，饮食，日常用品为主。
技巧二：有“傍大款”意识
即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边，不仅可省去考察市场的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。
技巧三：选取自发形成某类市场的地段
在现实生活中，管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么做出规定，但在长期的经营中，某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”。
技巧四：选择有独立门面
有的店面没有独立门面，店面前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间，这会给促销带来很大的麻烦。
技巧五：了解商铺周边民众购买力
购买力是依附人而存在的，购买力的数量、质量决定了其所在内的商铺的基本价值。当然，在那些消费能力强的购买力所在区域，商铺的价值高，获得的成本也相应较高。
技巧六：看人流量
商铺收益最终决定于人流量。真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交、地铁站)。
技巧七：选择路边店
商铺位于一条道路一侧，拥有道路，来回两个方向的客流，价值低于路角店，是商铺中最常见的临街状态。
技巧八：选择好的建筑结构
建筑结构的形式多种多样，理想的结构为框架结构或大跨度无柱类结构形式（如体育场馆），其优点是：展示性能好、便于分隔组合、利于布置商场和商品。
技巧九：了解开发商
选择品牌开发商来确保资金安全是投资的一个重要方面。实力雄厚的开发商采用完善的开发流程，拥有众多的合作伙伴，这对项目的商业前景本身也是一种保证。
技巧十：周边交通便利
理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客（）的交通设施，即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点，还具有停车场。
技巧十一：看商铺的前景
考虑投资要有发展的眼光。有一些看似位置较偏的铺位，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出。
技巧十二：把握投资时机
从总体上说，经济形势良好，商业景气、高于社会，这个时期未必是投资商铺的合适时机，在商业发达地区或商业繁荣的时期，投资者商铺选址的空间很小，而且获得成本很高。反之，在有发展潜力的区域内，商业气候尚未或正在形成中，是商铺投资的合适时机，投资者可以在较大的范围进行商铺选购。
商铺注意事项
1、商铺安全性
商铺有无租约及租约到期日。例如，有租约的商铺必须明确原承租人放弃优先购买权，划拨土地上的商铺在购买后还必须补地价等。
2、租金调幅
以5年租期的租约为例，前2-3年租金不增，从第4年开始逐步递增。租金增长的方式一般选择以下两种：累计递增，即每年租金按照递增比例递增，但是以前一年租金价格为准；递增，即每过一段时期（一般3年左右）租金上调。
3、租金价格
商铺租金除了要符合自己的购买承受力外，还要与周边商铺和同类产品作比较。
4、商铺贷款
相关政策一般商铺贷款总额不超过300万元，贷款额度最高为6成，期限为10年。
一、商业物业的分类
按商业建筑形式分
一种是建在住宅楼下，一种是建在写字楼下。
为满足政府对商业配套7%的要求，这部分底商由于规模小、需求旺，销售情况很好，是大部分开发商对商业的开发思路。
·集中商业
一般指在传统的商业中心开发的大型。
按商业业态类型分
o Shopping mall：如世纪金源
o 时尚购物中心：如中友百货
o 传统百货商场：如王府井百货
o 综合批发市场：如万通商品批发市场
·超级市场
o 大型综合超市：如普尔斯马特
o 超级市场：如京客隆超市
o 便利店：如迪亚天天便利店
·专业市场
o 服装类：精品店、专卖店、批发市场
o 电子电器类：如中关村大中、海龙
o 家居建材类：如集美、百安居、环三环
o 农副产品类：如玉泉营花卉、红桥生鲜、大钟寺水果
o 中式：美食街、高档餐饮、快餐
o 西式：高档西式餐饮、快餐
·休闲娱乐：
o 美容美发美体保健
o 运动健身
二、主要商业业态的特点及选址要求
根据国内贸易局日发布的关于商业业态分类指导意见：商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。其分类依据是的选址、规模、目标顾客、、店堂设施、、服务功能等。各主要业态选址和经营特征如下：
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区,开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的。
o 选址在城市繁华区、交通要道。
o 店面规模大，营业面积在5000平方米以上。
o以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
o 商店设施豪华、店堂典雅、明快。
o 采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式。
o 采取定价销售,可以退货。
o 服务功能齐全。
·超级市场
超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的。
o 选在居民区、交通要道、商业区。
o 以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
o 商店营业面积在1000平方米左右。
o 商品构成以购买频率高的商品为主。
o 采取自选销售方式,出入口分设,结算由设在出口处的收银机统一进行。
o 营业时间每天不低于11小时。
o 有一定面积的停车场地。
·大型综合超市
大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的。
o 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
o 商店营业面积2500平方米以上。
o 商品构成为衣、食、用品齐全,重视本企业的品牌开发。
o 采取自选销售方式。
o 设与商店营业面积相适应的停车场。
便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的。
o 选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
o 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
o 居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
o以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。
o 营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。
o 以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。
·购物中心
购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类、服务设施的集合体。
o 由发起者有计划地开设、布局统一规划,店铺独立经营。
o 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
o 内部结构由百货店或超级市场作为核心店,与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。
o 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制。
o 核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。
o 服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体。
o 根据销售面积,设相应规模的停车场。
·仓储式商场
仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、、提供有限服务的。其中有的采取会员制形式，只为会员服务。
· 在城乡结合部、交通要道。
· 商店营业面积大，一般为10000平方米左右。
· 目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。
·主要以食品(有一部分生鲜商品)、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。
· 店堂设施简朴、实用。
· 采取仓储式陈列。
· 开展自选式的销售。
· 设有较大规模的停车场。
从选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等因素开发商基本对拟开发的有定性的判断，该物业打算做什么即终端市场可测量、经济效益可支撑、差异化的。
三、商业理想地址的要素分析
·具有未来持续经营力
店铺选址是一项长期投资，当外部环境发生变化时，其他经营因素都可随之进行相应调整，以适应外部环境的变化。而店址一经确定就难以变动。因此，商业在选址时必须具有发展的眼光，不仅要研究现状，还要正确的预测未来，如交通条件在改善、周这的竞争日渐激烈都是商业选择要考虑的。
·存在规模性的目标客户群
任何商业都应把满足顾客需求作为其宗旨。每一个网点都应有一定规模的目标顾客，这是保证其经营达到一定规模的重要条件。但是对于任何一个店铺来说，它的目标顾客群都是经常会发生变化的。市政规划、交通变革等都能导致顾客群的增加或减少，而这也成为预测未来顾客群的一个重要依据。如新建车站、码头、地铁出口、旅游景点、公共指示设施等均能增加消费者群。因此在进行未来消费者群的测定时，必须考虑到这些外部环境的变化。
同时，选址前要了解其商圈范围内的中心圈、次级圈和边缘圈内各自居民或特定目标公众的数量和收入程度、职业分布、消费特点与偏好，通过对这些情况的了解，可以对顾客的数量和质量有个较为准确的认识。一个选址优良的店铺必然拥有一批稳定的目标顾客，这就要求在其商圈范围内拥有足够多的户数和人口数。许多店铺设在有较强购买力，人口密度大的地区，其中一个重要原因，就是为了保证周围有持续旺盛的购买力。
·保证进出道路的畅通
道路的畅通不仅影响商品的安全性，而且影响商品的运达时间和运输费用。一般来说，要求与店铺有关的街道交通方便、道路宽阔、车辆进出自由，且店铺附近最好有车站。因为网点设在几个车站的交汇点附近，往往能吸引大量顾客前往进行购物。另外，店铺前拥有一个大的停车场，往往可以吸引远距离的顾客，扩大自己的商圈范围，特别是对于大型综合超市或仓储式商场而言尤为重要。
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