澳洲房产投资:最全避税方法指南！
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澳洲房产投资:最全避税方法指南！
编者按过去的一年，澳洲房产市场火爆，悉尼、墨尔本遥遥领先，布里斯班的形势也让投资者们倍感温暖。复华投资澳洲有限公司投资开发的复华澳洲墨尔本上东郡项目，优越的地理位置，极具潜力的投资价值，一经首映，就受到了来自澳洲本地投资者以及中国国内投资者的追捧。对于投资者来说，澳洲房产自住、投资两相宜。不过，如果在持有一段时间后，选择把房产出售获利，精明的投资者可能会发现，增值税一交，售房所获得的可观收入一下子失去了很多。 那么如何在出售澳洲房产时尽可能少地交税呢？如果长期持有房产而不是售出，又该从哪些方面省税呢？ 1.如果暂不出售，可以在利息，维护，折旧等等方面扣税 如果你已经有投资打算，那么可以考虑提前支付下一年度的银行利息从而立即获得税务减免，那么财政年度即可获益。 或者提前支付下一年的收入保险费用从而获得税务减免。 另外如果你有维修房屋的计划，那么建议在6月30日之前支付未来需要支出的费用。但是值得注意的是：首先要判断清楚，你的维修方案是否在可以抵消所要缴纳的税务范围内。 其他的房屋的折旧、配套设置、需要维护和修理的部分、管理费用和租金损失等都要可以用来做税务减免。 另外还可以使用债务回收策略，通过金融机构的对冲账户来减少你的总年度应付利息。
如果你有投资澳洲房产暂时不出售，又想退休时拿养老金，那么请记得在你计划退休前五年就要把房产转移好，否则仍然要计入你退休时的资产（养老金就会少很多甚至拿不到）。但是切记在家人之间低于市值转让资产并不能减少增值税。2.房产再融资 提前考虑再融资可能是一个避税的好机会。 在财政年结束前融资，收支情况将影响应纳税额。但是值得注意的是，如果你希望抵消投资抵押贷款的利息支付，那么最初用来购买项目的抵押贷款和再融资金额必须保持明确的联系。 一定要注意：再融资之前一定要检查自己的账户，确保自住房和投资房的贷款不在同一个抵押贷款之下，否则会导致严重的税务问题。 3.巧用资本损失 资本损失在任何一个财政年都可能发生，而且资本损失可以转移给下一个财政年。 如果你有资本收益，那么资本损失不能抵消其他收入如业务交易收入, 但是资本损失可以用于抵消资本收益。 因此要及时查看你的房地产投资方式和投资组合形式并计算好资本损失和收益，这样可以判断是否值得做资本损失抵消资本收益，来减少亏损。 4.决定出售房产，如何少付资本增值税？ 对于如何避免增值税的一个保持的最好的秘密是，先自住，然后租出去。换句话说，你可以住在你的房子里，然后把同一所房子租给别人住，在最长为六年的时间里仍然声称这是你的自住房，那么六年里面出售您的房产，不需要交付增值税。 另外，尽量自住在增值最大的澳洲房产中（如果有几套澳洲房产的话），可以合理安排选择投资房用来自住一段时间。 如果不能避免交增值税，那就尽量少交。拥有的资产（包括股票）尽量超过一年后再出售，可享受到50%的增值折扣。在逐年计算和平均计算这两种计算增值税的方法中选择有利于你的一种。（切记，计算资本收益的相关日期是合同日期，不是房屋的最终交房日期。） 尽量在你的年收入大幅下降的情况下再出售你的投资房。增值税与所得税是密切相关的，因此交增值税的时机就显得特别关键。如果你有一年特别低的收入，那么可以合计一下，在该税年结束之前将房产售出。 如果你迫切要在悉尼房地产热的形势下获利，你或许应该等到明年冬季再卖房。更准确地说，等到7月1日。这将为你推迟交税整整一年。
实行预交支出部分、负债或省税投资、或把收入转到退休金供款里，只少量支取，这些都可以少付增值税。合理避税方法股票的 MarginLending 股票的Margin Lending是一种放大投资，利用股票的Margin Lending你自己出25%，银行出75%。 好处是 MarginLending 的利息可扣税 。假设你股票的Margin Lending 赚15%，一般的Margin Lending 的利息为9%，而你的边际税率为45%，那么你实际上净赚15% - 9%x0.55 = 10.05%。 家庭基金 成立一个家庭基金，特别是生意经营者。这样生意所带来的营利可分摊给每个家庭成员。 配偶税务互抵 如果夫妻收入一高一低或一有一无，则通过高方为低方买配偶退休金可获得最高$540的税务优惠、或者把本来双方平均拥有的房产改为高方占比例高些、或高方为低方付出家务工资（要有书面凭证），达到降低高方税率而省钱几百几千。 自雇人士、家庭生意、或者居家办公室避税 有许多合理支出如电脑升级、维修、电池、汽车维修、保险、汽油、招待客户、出差费用(有凭证或记录)、家居设备折旧、损耗、部分照明、取暖、上网、清洁、部分租金、电话、手机、邮费、文具、部分买报费、行业报章杂志、会费等，都可以合理申报退税。 各个行业还有你可能不知道的特定报税项目，须请教你的会计师。 夫妻股票收入的避税方法 假如配偶没有工作或者是低入息的话，考虑用他/她的名义买入股票。这是一个很容易、简单的明显办法。举个例子，如果没有收入的配偶持有股票，她收了4,000澳元一年的股息而又卖掉了一部分的股票，有了15,000澳元的资本利润。计算下这纳税人只要付962澳元的资本税，或者只是6.4%的利润。如果这些股票是她的高收配偶持有，其税项可以会达到差不多利润的一半。 很多人以为用信托（TRUST）会比公司好，但对于高收入的夫妇，则公司会比较实用而简单，操作方面亦较容易。信托每年一定要把利润分配在个人身上，控制利润分配的时间的活动性不高。　　而投资公司亦可用作借贷，所有公司付的利息都可作扣税用途。 此外，运行有限公司的人一般要每个季度提交BAS(商业活动报告)，缴纳GST增值税。请和你的会计师定期准时安排GST。学会赚钱，也要学会省钱美国第二大富豪warren buffet 每年交得税比他秘书交的还少，说明了努力赚钱的同时拥有几招避税方法，省钱省心的同时更能快速达到财富积累甚至财富自由。来源：搜房网，有删减
喜欢该文的人也喜欢澳洲房产：哪个更适合投资，面积还是地段？
位于郊区的大住宅与邻近市区的经济型小户型住宅哪个更适合投资？对于设有5-7年收益限定的投资者来说，每年的数据并不能给出明确的回答。
的房价中值数据显示，墨尔本内城区（18%）和（13.2%）与（15.1%）和（13.0%）等郊区的短期（一年）收益最佳。阿德莱德情况类似，投资收益最高的城区包括（7.0%）和（6.8%）等内城区以及（6.1%）等郊区。
对于那些追求长期资本升值的投资者来说，郊区大户型住宅和市区小户型住宅哪个发展前景更好？
郊区更胜一筹吗？
Secret Agent的Paul Osborne表示答案是肯定的，前提是房产面积足够大，且允许重建。
他说道：&购买允许分建的地块是有好处的，因为可以建造多套单元房或联排别墅，不过在其他条件一致的情况下，如果所购房产只允许建造一套住宅，那么应该离中央商务区越近越好。&
内城区住宅
Osborne列举了一些致使内城区房价上涨的因素，如咖啡馆和公园等生活设施，不过更重要的是，轻松可达上班地点。
他说道：&与伦敦和纽约等城市一样，澳大利亚的城市也存在&齐聚市区&的情况。一方面原因在于，悉尼等城市的交通拥堵情况不断加剧，在墨尔本越来越多的买家希望可以走路上班或到达中央商务区。在大城市，步行指数高是一大亮点，而这一点在布里斯班和阿德莱德尤其明显，只是程度不一样。另一方面在于知识经济的兴起，主要集中在中央商务区和大学附近 & 也是在此就业者希望居住的地方。&
内城区租金收益更低？
资本升值导致内城区住宅的收益远远低于大多数郊区的房产，不过Osborne提醒投资者应该整体来看。
&在墨尔本市区和大学附近，租户需求量高且群体多样化，因此租赁房产一般只会空置一两天，而在Doncaster（墨尔本东郊）则会空置三到四周。内城区住宅需要的室内翻新费用相对较低，而翻新所需的费用会影响投资者的收益。&
高价格会导致需求变化吗？
一些分析师预测，随着买家对价格实惠且户型更大的房产的需求增长，郊区房产的需求量会更高，资本升值空间也会更大。
Osborne表示尽管这一理论貌似有理，然而城郊房产的价格是不太可能会赶超内城区房产的。
&海外人士、富裕的当地买家以及知识工作者都纷纷涌向市中心。&
像Parramatta等拥有新兴中央商务区的城区如何？
Osborne表示经济实力较好的买家可能会青睐中部城区，这里交通便捷，还有新兴的商业中心。&Footscray（墨尔本内西区）就是一个很好的例子，越来越多的办公楼以及完善的交通设施使这里的房产价格不断攀升。&
&也有人表示得益于Skype和各种视频聊天软件，人们无需离市中心太近，不过这一期望并未实现。市中心一直是最受欢迎的，近期内市中心的房产需求量不会下滑。&
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