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佛山市住房和城乡建设管理局关于加强物业服务收费管,佛山市城乡建设局,住房和城乡建设部,住房和城乡建设部网站,四川住房和城乡建设厅,苏州住房和城乡建设局,江苏住房和城乡建设厅,广西住房和城乡建设厅,中国住房和城乡建设部,福建住房和城乡建设网
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佛山市住房和城乡建设管理局关于加强物业服务收费管
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市住建局对市五届人大一次会议《关于规范小区物业管理和明确相关部门监管职责的建议》（第17208号）的答复
市住建局对市五届人大一次会议《关于规范小区物业管理和明确相关部门监管职责的建议》（第17208号）的答复
　　一、全市物业行业基本情况&
　　我市共有物业服务企业409家，从业人员达5万余人；我市物业服务领域不断拓展，实现了管理对象从单一的住宅小区发展向办公楼、商业、学校等领域延伸，初步形成了包括房屋及相关设施设备的维修养护、环境保洁、安全维护、绿化管养的配套服务。已实施物业管理项目1200个，面积8000万平方米，新建小区全面实现物业管理。&
　　（一）开发企业遗留问题多。房产项目存在硬件设施配套不足、房屋质量差、擅自变更规划、相关建设手续不完善等，导致业主入住后矛盾转嫁给物业企业。部分小区分别存在诸如房屋漏水、墙体开裂，外墙砖脱落等现象。开发施工企业保修不及时，导致业主对物业服务不满意。同时部分房开商在征地拆迁时，以不收取物业服务费向拆迁户承诺，而物业管理公司接管后不愿承担此责任，部分业主以开发商承诺免收物业费为由拒缴物业服务费，形成新的社会矛盾。且小区内物管用房的配套不完善，很多小区达不到物业管理条例中的规定。同时存在小区内配套基础设施不到位。&
　　（二）物业服务不到位问题。我市物业服务企业中，部分企业存在服务理念落后、管理人员配备不足、设施设备不齐全、从业人员素质参差不齐或未经专业培训就上岗，且普遍存在超龄工作人员，专业技术工种少，且无岗前培训。这些问题短期内又无法全面克服和解决。导致业主对物业服务不满意，拒缴物业服务费，个别物业企业还发生过采取停水停电等过激措施，加剧了物业与业主之间的矛盾。个别物业企业，没有完整提供服务，却要求收取服务费的情况。&
　　（三）业委会作用发挥不充分。没有真正发挥业主和物业企业的沟通桥梁作用。一方面绝大多数业主委员会成员未全面理解自己的权利和义务，缺乏对物业企业的有效监督；另一方面，缺乏与广大业主有效沟通，业主对物业服务不到位问题，业委会不能及时收集信息并及时出面处置；第三，业委会与社区管理未有效衔接，按照属地管理原则，小区管理应属社区管理范畴之一，业委会应在社区的统一领导下开展好小区的管理服务与建设，但长期以来，小区的相关工作，争取社区介入较少，业委会基本未主动向社区汇报相关工作情况；第四，业委会选举程序不规范，导致业主对一些业委会成员认可度差，影响作用的发挥。&
　　（四）业主对物业服务的认识不一致。物业服务是一项新兴事物，因物业公司的服务质量、业主的消费意识不同步，加之物业服务在不同的小区，涵盖区域、标准、内容不尽一致，不同小区的收费标准存在差别，但有的业主易互相比较，甚至有的认为物管工作无所不包、无所不管，将属于房开企业的责任转嫁给物业服务企业,如房屋质量、不动产权证办理等问题。　&
　　（五）物业企业收费难。我市物业服务费收取标准多在0.4元/㎡（步梯楼）至1.8元/㎡（电梯楼）之间，但就如此标准，我区物业企业仍普遍存在收费难，在物业小区中，大多数小区物业服务费收取率为50%左右，低的甚至只有20%—30%。部分物业企业难以维系正常运转，在缴费过程中，部分业主不主动配合，无责任感。而物业企业通过诉讼追偿程序复杂，时限较长，收费难成了普遍问题。&
　　(六)私搭乱建现象。业主购房装修时，不顾及小区整体规划及楼栋规划要求，私搭乱建，有的在楼顶加层建成住房或建设成花园、有的楼层间住户将消防设施置于铁门内、有的堆放杂物堵塞消防通道、有的住户有“住改商”行为，擅自改变住房用途，将房屋装修成宾馆、饭馆、娱乐室等，人为制造了消防隐患，也给物业管理带来了一定的难度，扰乱了小区秩序，造成业主不满。&
　　（七）业委会的性质趋于公益性质。业委会无报酬，多数业委会成员是出于对公益事业的热心，但往往还不能得到业主的理解与支持。处于没权没钱又不得人心的尴尬境地。&
　　（八）停车位问题较为突出。一方面是对于停车位的数量，大部分小区自身需求都无法满足。另一方面是对于停车收费金额的问题，存在颇大争议。物管企业方的述求与业主方的述求很难达到平衡。&
　　（九）步行街等商业用途部分的管理权限不明。如播州区阳光花园和华诚都汇小区涉及到的阳光花园步行街等商业用途的街道，由于县城管局对这部分区域认定为小区保洁管理区域没有纳入城市管理的范围，而物业管理公司又没有相关职权对这部分公共区域的流动商贩进行管理，卫生保洁的支出较大，物管公司无法承担，导致脏乱差现象严重，管理较为混乱。&
　　（十）消防通道堵塞问题严重。大部分小区均存在消防通道堵塞的问题，如业主私自设立门栏，将消防器材、消防设施圈入自家门禁内，造成了巨大的消防安全隐患。&
　　（十一）相关的法律法规不完善，诉讼程序漫长。物业费的纠纷，属于民事刑法，法律依据为《物权法》和《物业管理条例》，只是做出了比较粗犷的限定。在法院的司法作用中，虽然有小围诉讼程序，但是对其适用范围的界定不明确，导致其在实际执行中较难以实施。实际诉讼过程耗时长，浪费了本就有限的司法资源。&
　　二、意见和建议&
　　（一）进一步明晰建设主管部门和属地街道办事处（社区）职责。按照《贵州省物业管理条例》的规定，将主管部门的监管责任和街道办属地管理职责进行细化，避免形成大家都管、大家都不管、又没管好的局面。住建部门应强化物业企业准入、清退管理，小区管理应属社区的日常工作内容，应充分发挥街道办事处在小区管理中的主体作用。如在在业委会成立前期，由所属地居委会需对进行摸底调查，成立后，也要履行好管控、监督的职责，定期检查之后的日常工作，使其成为一个起成效的沟通平台。以及在市范围内，建议细化明确物业管理条例，以此为基础支撑起相关部门的管理工作，明确谁管、怎么管。&
　　（二）规范业委会产生程序，严格小区业主大会、业主代表大会召开的程序，确保业委会成员能够代表大多数业主的真实意愿，建议对业委会候选人由社区进行资格审查。&
　　（三）采取招投标方式确定物业企业，业委会公开发布公告，通过招标程序，选择服务好、信誉佳的物管企业，严格约定服务区域、内容、标准，并将合同主要内容在小区进行公示，让业主知晓服务的内容等。&
　　（四）强化物业企业的信用管理，建议以市为单位统一建立诚信体系，完善物业企业“红黑榜”制度，并加大对失信物业企业的惩戒力度，优胜劣汰，最大限度地净化物业市场。&
　　（五）加强对物业服务的宣传和引导。在物业管理宣传方面加大力度，帮助业主正确认识、理解、关心、支持物业管理及服务工作，推动我区物业管理与服务的健康发展。&
　　（六）妥善解决遗留问题。采取由住建部门牵头，国土、工商、公安、消防、城市管理、电力、供水、电信、移动、联通等部门配合，对各小区存在的问题逐个进行处置化解，依法督促责任单位（开发建设单位或产权单位）完善或维护配套设施，从根本上解决历史遗留问题。&
　　（七）加强物业从业人员的教育与管理。建立完善市、县、镇、社区四级物业管理人员数据库，将物业管理企业及服务人员列入数据库。以此强化对从业人员的管理。通过开展专题培训、外出考察、经验交流、座谈讨论等形式，不断提升物业管理人员和物业服务人员的技能和素质，从而提升全区物业管理的整体水平。&
　　（八）建议完善相关的法律法规，并由法院采用简易程序审结物业费纠纷，对于物业管理的合同，因明确权利与义务的关系，如不能单纯的比较不同小区的物业服务。而是应为提供自身价格等级同等应提供的服务。且在相关法律的设立上，尝试借鉴国外发达地区的经验，如小围诉讼程序使用范围的界定上，破除以往模糊的适用范围，以具体金额划定适用范围，节约司法资源，也需建立起相应的督促程序，确保判决结果的实施，如限期支付。&
　　明确较短时限，快审快结，降低诉讼成本，为物业企业健康发展和促进社会和谐稳定提供法律保障。&
　　（九）建议由职能部门对私搭乱建行为予以整治。对于违法违章建设由住建部门强制撤除，住改商行为由市场监管局等职能部门予以整治，对堵塞消防通道行为由消防大队予以整治。&
　　（十）对于业主委员会，可以给予一定的待遇。或者尝试业委会公司化运营。&
　　（十一）设置相应的行业准入门槛。现在物业管理公司进入该行业的门槛较低，建议由住建局物业管理科设立准入门槛，把好这第一道关，留着监管的权力。&
　　最后，再次感谢您对我市物业管理工作的关心和支持，对您在物业管理工作方面的建议和意见，我们将认真积极采纳。&
　　 & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &日&&
主办：遵义市人民政府
承办：遵义市人民政府办公室
运行管理：遵义市人民政府电子政务办公室
地址：贵州省遵义市汇川区人民路343号
邮政编码：563003
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&nbsp&&nbsp&nbsp&&nbsp
石家庄市住房和城乡建设局物业管理处.doc 85页
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石家庄市住房和城乡建设局物业管理处.doc
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石家庄市住房和城乡建设局物业管理处
石家庄市物业管理协会
石家庄市物业行业工会联合会
关于印发全市物业管理行业“岗位技能大赛”实施方案的通知
各县(市)区物业主管部门、物业服务企业：
根据《关于开展全市物业管理行业“岗位大练兵”和“岗位技能大赛”活动的通知》要求，制定本实施方案，现予以印发，望遵照执行。
附件：石家庄市物业管理行业“岗位技能大赛”实施方案
石家庄市住房和城乡建设局
石家庄市物业管理协会
物业管理处
石家庄市物业行业工会联合会
二〇一五年八月二十一日
附件
石家庄市物业管理行业“岗位技能大赛”实施方案
为做好本次物业行业“岗位技能大赛”，树立行业从业人员爱岗敬业理念，强化物业服务企业基础工作技能，提升我市物业管理行业服务和管理水平，制定本方案。
一、大赛主题
展示行业风采
锤炼岗位技能
服务业主生活
二、比赛内容
比赛分为客户服务、工程维修、秩序维护、环境保洁四个板块（具体见附件1-5）。
大赛另设创新项目和才艺展示，由各参赛企业根据企业自身情况申报，成绩不计入大赛团体总分。
三、确定参赛队伍
各县（市）区物业主管部门根据本辖区岗位大练兵的实际情况，按照本方案确定的比赛内容和规则选拔参赛队伍，并于9月10日—20日将参赛企业及参赛项目名单加盖辖区主管部门公章，报至石家庄市物业管理协会（报名表见附件7）。客户服务、工程维修、秩序维护、环境保洁四个板块参赛队伍数量为：其中，桥西区分别为11个、新华区分别为8个、裕华区分别为7个、长安区分别为6个、高新区分别为3个、其它县（市）区分别为10个。
最终进入决赛的比赛队伍由市物协组织物业专家及行业专业人员评定产生，确定四个比赛板块分别为30支比赛队伍。
创新项目及才艺展示与参赛项目一并报名，参赛企业也可以单独报送至石家庄物业管理协会，报名时间同上。电话：4。
四、比赛时间及地点
石家庄市物业行业“岗位技能大赛”于10月18日于卓达太阳城（地址：308国道与京港澳高速交口东行200米路北）举行。
五、评分规则及比赛组织形式
（一）比赛设裁判40名，主要从石家庄物业管理专家库和行业主管部门或专业人员中产生，由竞赛组委会确定。
（二）比赛评分采用由7名裁判对每个参赛队伍共同评分，分数保留2位小数，去掉一个最高分和一个最低分，最后得分为5名裁判的平均分值。比赛队伍按照得分高低排定名次，如成绩并列，将由裁判组另行出题加赛，现场进行PK赛，决定胜负。
（三）企业间比赛顺序按照抽签顺序确定，依次完成形象比赛、口试比赛、实操比赛内容后，下一企业比赛；四个板块同时进行。
六、奖项设置
（一）团体奖。根据团体得分高低取前三名，另设优胜奖五名，优秀奖若干名。
（二）单项奖。客户服务、工程维修、秩序维护、环境保洁四个板块分别设置奖项，其中一等奖一名、二等奖二名、三等奖三名、优秀奖六名。
（三）创新奖。根据参加创新项目、组织情况，评定获奖单位。
（四）优秀组织奖。根据县市区主管部门及物业企业组织情况评定优秀组织奖。
七、其他要求
（一）报名单位参赛队员必须为本公司正式员工且实名参赛，如非本公司员工，经核实，取消参赛资格和比赛成绩，并记入信用档案。参赛企业只能确定一支参赛队伍代表企业参赛，任何单项比赛，一个企业不能出现2支队伍。
（二）参赛企业根据自身情况，可从客户服务、工程维修、秩序维护、环境保洁四个板块选定比赛项目，可报一项也可报多项，所报板块口试及实操科目需全部参加，如不参加将所对应分值为零。参与团体奖评选的企业需参加全部四项比赛。
（三）参赛企业均必须统一着本公司工装，佩戴上岗证，按时自行组织参赛。
（四）对本方案如有疑问及落实执行有关问题，由市物协协调解决。电话：4
附件：1.客户服务岗位技能比赛方案
2.工程维修岗位技能比赛方案
3.秩序维护岗位技能比赛方案
4.环境保洁岗位技能比赛方案
5.岗位技能大赛内容及分值
6.岗位技能大赛报名表
7.各县（市）区比赛板块参赛队伍汇总表
附件1
客户服务岗位技能比赛方案
参赛人数
5名（含带队指挥员1名），形象展示全部参加；口试裁判随机抽取其中1人参加，其他人员不得作答；实操：情景模拟裁判随机抽取2人，裁判员随机抽问题，每人作答1题。
二、比赛内容
（一）形象展示（40分，限时3分钟）：参赛队员的站、坐、走、引领、蹲等礼仪形象展示。
（二）口试（20分，2题，每题10分，限时1分钟）：题库中抽取2道题由参赛人进行回答，具体流程：裁判随机抽取一名队员进行回答，裁判员根据评分标准进行评分。
（三）实操（40分，2个，每个20分，具体时间由裁判掌握）：情景模拟，以接听电话形式，从情景题中抽取2个场景，由裁判员随机选定2名队员分别
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长沙市住房和城乡建设委员会
关于切实加强物业小区燃气安全管理工作的通知
长住建发〔2014〕40号
委机关相关处室、各区、县（市）城乡建设局（住房保障局）、各物业服务企业、燃气经营企业和装饰装修企业：
近年来，我市燃气行业发展迅速，管道天然气和瓶装液化石油气已覆盖千家万户，为广大市民生活提供了极大方便。但由于燃气属易燃易爆物品，与水、电等市民生活必需品相比，燃气如果管理、使用不当，将会造成灾难性后果，危及广大业主生命财产安全，燃气供应安全关系到社会公共安全和人民群众的切身利益。为加强物业小区内的燃气供应安全管理工作，依据《城镇燃气管理条例》（国务院令第583号）和《物业管理条例》（国务院令第504号），现将物业小区燃气安全管理有关规定通知如下：
一、燃气经营企业应进一步加强与物业服务企业的沟通协调，不断提高服务质量，及时消除安全隐患
1、燃气经营企业负责物业小区燃气供应的安全管理工作，要建立健全燃气供应安全评估和风险管理体系，发现燃气安全事故隐患时，应及时采取措施消除安全隐患。
2、燃气经营企业要加强与各物业服务企业的联系，明确工作责任，对每个物业小区指派至少一名工作人员负责沟通协调，做好一对一服务。
3、燃气经营企业应制定燃气安全使用年度宣传计划、宣传方案等，并开展培训，物业服务企业予以配合。制定小区燃气使用应急预案，印发至各物业小区，并定期组织物业服务企业进行免费演练培训。免费培训物业管理人员熟悉小区燃气设施的位置、性能和安全使用方法，提高物业小区燃气供应安全管理水平。
4、燃气经营企业按照国家有关规定定期进行入户安全检查。在进行安检前应与物业服务企业联系，物业服务企业应配合燃气公司在小区内公布燃气安检相关信息，取得小区居民对安检工作的支持。向物业公司主动提供安检无人居住户名单,与物业服务企业共同提醒用户加强安全检查。在安检时须主动提醒用户按要求及时更换国家明令淘汰或者已超过规定使用年限的燃气燃烧器具、连接管等设施，推广使用金属波纹软管代替橡胶连接管。对不符合安全用气条件的，经报主管部门审批后依法停止供气。对偷气、盗气行为进行严肃打击。
5、燃气经营企业应依法经营，积极履行燃气安全管理职责，接到物业服务企业对燃气使用过程中的安全隐患报告后应及时处置，接到物业服务企业动土施工作业的通知后应及时查明工程施工范围内地下燃气管线的相关情况。不断提升服务水平，主动接受物业服务企业和社会公众的监督。
二、物业服务企业和装饰装修企业应积极配合长沙新奥燃气有限公司等燃气经营企业做好相关工作
1、物业服务企业对擅自操作公用燃气阀门、改装和破坏燃气管道设施等违法行为要及时予以制止；发现燃气安全事故或者安全隐患等情况，应立即向燃气管理部门等有关部门报告，并及时告知燃气经营企业，配合燃气经营企业及时消除安全隐患。
2、物业服务小区要明确一名工作人员协助燃气经营企业配合做好小区内的燃气安全供应管理工作。
3、物业服务企业协助燃气经营企业做好小区居民燃气安全宣传教育。将燃气安全宣传工作纳入物业服务企业日常宣传内容，定期进行燃气安全宣传，并积极配合燃气经营企业开展安全宣传活动，免费提供宣传场所，协助张贴发放宣传资料。有条件的小区，应将燃气安全宣传纳入小区公共设施公益宣传范围。
4、物业服务企业和装饰装修企业要将户内燃气设施改动情况的监管纳入小区居民装饰装修管理范围。对不按规定改动燃气设施和管线，违规将燃气管线暗埋或私增用气点的，物业企业报告燃气主管部门，并通知燃气经营企业。
5、物业服务企业应加强与燃气经营企业的联动协调。在物业小区庭院内进行敷设管道、打桩、顶进、挖掘、取土、钻探等动土施工前，施工单位应查明工程施工范围内地下燃气管线的相关情况，物业服务企业应主动与燃气经营企业联系，经燃气经营企业现场人员确认安全后方可施工，防止损坏燃气管道及设施引发燃气安全事故。
6、物业服务企业应为燃气经营企业工作人员及其交通工具出入小区提供便利，不得拒绝持有合法证件的燃气经营企业工作人员进入小区开展日常维护、维修、应急抢险等正常业务活动，并对从事以上活动的车辆实行免费停车政策。
7、物业服务企业应积极配合燃气经营企业开展入户安全检查，配合燃气经营企业建立长期无人居住和拒绝入户安检住户台账，发现并消除户内燃气安全隐患。
三、行业监管部门应进一步加强对物业小区燃气安全工作的监督管理和指导协调
1、物业管理监管部门要将物业服务企业支持、配合燃气经营企业在小区开展燃气安全工作的情况纳入企业诚信体系建设和年度监督检查的内容。
2、燃气监管部门应加强对小区燃气安全工作的监督管理和协调，将小区燃气安全工作纳入燃气经营企业考核范围。对不按规定履行小区燃气安全工作职责的燃气经营企业，依法进行处罚。
3、住宅装饰装修行业监管部门应加强对装饰装修企业施工期间燃气安全工作的监督管理和协调，做好装饰装修企业员工项目经理、特种作业人员的“持证上岗”工作，禁止装修施工中擅自改动燃气管道、随意更换燃气设施和配件的行为。对破坏房屋结构、擅自改动燃气管道、随意更换燃气设施配件的行为，依法进行处罚。
长沙市住房和城乡建设委员会
&&& &&2014年1月26日
长沙市住房和城乡建设委员会办公室&&&&&&&&& 2014年1月28日印发
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关于物业管理小区专项检查情况的通报2014210&20102352012130425630130425―510516―630一、基本情况二、存在的主要问题1523“”4三、考评结果6301309086.1%80―892015.4%70―793123.8%60―695038.5%602116.2%四、处理意见190812345678“”26021123456789101127―3112131415161718192021602120153601060&2014&86
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