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2018是不是买房好时机？
楼市起起落落，2018年到底该不该上车？纵观过去几年的楼市宏观调整政策，无论六条八条，只有看到银行收紧贷款、提高首付、提高利率时，我们才知道，这回是真调，不是空调。过去几年的“真调”有这么几次，从邓老1980年推动商品房改革带动房价飞涨算起，第一次真调源于海南巨大的楼市泡沫：1991年海南房产均价仅1400元/㎡，1993年就涨到了7500元/㎡。同年，朱总理一方面浇灭了房地产公司的上市热潮，一方面限制银行资金进入房地产市场，两套政策主动戳破了以海南为代表的楼市泡沫。第二次真调来自2003年公布的121号文，全称是《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》（银发【号）文。这次央妈打通了信贷系统，针对二套房从首付到利率都做出了严苛的固定，意欲从上游切断银行资金链，这让任志强等地产大佬直呼“房市的冬天来了”。虽然没过多久，来头更大的国务院18号文驱散了地产大佬头上的阴霾，但提高二套房首付比例等经典调控政策从此沿用。每一次真调都有房价涨幅过猛以致民怨沸腾的基本背景，调控过后房价确实有明显下滑，以北京为例，政策让不少换房族的首付顿时涨了几百万，不仅缴不起首付，还有可能损失百万违约金。猛药之下，北京平均房价应声下跌。上317新政之猛可见一般图源：链家今天就来征集一下，2018年，你觉得是不是看房上车的好时机？今年的购房政策是逐渐宽松还是继续收紧？2018年会不会是未来几年中首次置业者上车的最好时机？想优化居住体验的换房族今年能否换房成功？欢迎在评论区分享你的看法，记得附上坐标噢～过几天我们可以出一期2018年全国各地的房市小预测了！北京上海的朋友装修戳这里～装出省心好用的房子吧来源：住范儿原创编辑：宇宙英雄合作请邮件至：投稿请邮件至：? www.zhufaner.com拓展阅读住范儿装修小白扫盲指南合集装修必读，强力推荐楼市崩盘后，普通人会有多惨?看看日本就知道了新加坡凭什么人人都有房新时代的三大件+四小件，你家凑齐了么住范儿TIPS不用留言提问啦给住范儿发送装修关键词马上获取相关干货谁都坑不了你！找不到相关信息，可以直接使用我们的文章搜索功能超过500+精品原创文章供你查询！
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现在银行贷款紧，是不是买房好时机
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主要看个人需求第一，第一是要分析当前的房价。看一个城市当前的平均房价，可以看出一个城市的供求关系，如果是供大于求，意味着房价呈下行趋势，是可以考虑买房的，如果是供小于求，这房价还会出现下幅度上涨，并不太适合买房。第二，看大的宏观调控政策走向，宏观调控政策的松紧程度对房价有直接影响，所以在买房之前先分析下当前的宏观调控背景，再决定什么时候适合买房。第三，看城市的交通建设，未来的城市交通规划。房价除了受供求关系影响，还受交通的影响。交通越便利的地方，相应的房价肯定会越高。第四，看当地中介公司的经营情况，房地产市场的销售额直接和中介公司的业绩挂钩，所以中介公司的业绩情况直接能反映当地房地产市场的走势。第五，看银行的金融政策，主要是看贷款和利息方面的政策。如果贷款利率上浮，利息增加，那很明显意味着你买房子要多花很多钱，适不适合买房子的。第六，也是最重要的一点，还是要看自己的经济能力了，如果经济能力足够强，什么时候买房都比较合适。
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深度长文：2018年 是不是买房的好时机？
来源：地产情报站
作者：张大大
　　明年房价会涨会跌？是不是买房的好时机？站长好基友张大大最近做了一篇观点总结，站长想把此文分享给粉丝，也希望听听大家的意见。
　　这个问题，最早从2001年开始出现在网络上，之后就迅速成为了一个全民性的日经话题。
　　但是，直到今天，也没能决斗出一个真正的胜者。
　　多空双方依然为未来涨跌争执不休，并且势均力敌，各自都拥有着大批的追随者。
　　那么，2018年楼市走势到底会如何？
　　是多军们继续赚的盆满钵满，还是空头们来一个绝地大反击？
　　这篇近万字的长文，汇总了多空两派近期最热观点。
　　将从以下6个方面，分别来判断2018是不是买房的好时机：
　　1.人口
　　2.调控
　　3.信贷（利率）
　　4.土地供给
　　5.收入，租金，房价（租售比，租金收入比，房价收入比）
　　6.代言人PK （，牛刀等）
　　相信看完这篇文章，一定可以改变你对于当下楼市的认知。
　　第一回合：人口
　　空头：
　　1. 中国近期人口增速快速下滑，80后尚有2.28亿，90后减少到1.74亿，00后就只剩1.46亿，人越来越少，房子建了卖给谁？未来还有没有接盘侠？
　　2. 现在，买房的主力还是80后和90后，等到00后谁还买房子，00后的家长大多都是7080后，等00后长大准备结婚的时候，哪家没个2，3套供来挑选？
　　3. 从数据上看，放开计划生育也没能改变人口增速下滑的趋势，需求减少是必然。
　　4.根据国家计生委预测，2030年中国总人口就将出现逆转。随着老人离去，遗留下来的房子越来越多，又不能大量拆除，人却越来越少，供远远大于求，房价“吃枣药丸”。
　　未来，将会出现大量的空城。现在的老城区，迟早变成卖不出去也没有人租的空城。
　　多军：
　　1.中国目前城镇化率只有57.35%，远未达到发达国家85%以上的平均水平，因此还有至少20年的路要走。
　　2.去年国家就下了任务，要求全国实现1个亿的非户籍人口转为城市人口，在城市落户，这是人为增加需求。
　　3.在这个过程中，会有大量的农村人进城，变成城市户籍，这就意味着，进城就要买房，因为户籍变了，想回也回不去了。
　　4.老城区的改造，和新城区的建设，都会制造出大量的拆迁户。目前的拆迁，更多的是进行货币化安置，而不是像过去那样安排好回迁房。这些人拿到钱，一定会想办法买成房子，这也是一波非常大的需求。
　　5.新的城市居民在解决自己的居住问题后，会想办法改善居住环境，为自己买房，为父母买房养老，为子女买房，一个家庭至少有3-4套的居住需求，而且都可以说是买来自住的。
　　因此，目前来看需求量依然很足。
　　一回合结束。
　　中立观点：在【2018】这一语境中，多军暂时领先一筹。至少在近几年，确实还有不少人造需求来支撑房地产。
　　从人口需求上来，2018年多军占据优势。
　　第二回合：调控
　　空头：
　　1.调控绝对可以控制房价，甚至让房价下跌，比如北京，已经连跌三个月，很多小区的平均下滑超过10%。不是房价管不住，而是看想不想管。
　　2.别看现在大部分二三四线城市涨的欢，那是因为让你们去库存，一旦去库存完毕，2018分分钟让你重新做人。
　　3.现在房价确实太高，有发生金融问题的风险，所以ZF开始有了些新玩法，不再用老的套路。如果你还用老的思路，来看房价，一定会吃大亏。
　　4.共有产权房，人才房，租赁用地，只租不卖，租售同权，这些最近出台的一系列政策，都是变相消弱房子的金融属性，让房子的内在价值减弱，目的已经非常的明显。
　　5.房产税一直有风声出来，又是一大利空。
　　6.明年买房很大概率会遇到限卖，动辄5年不能变现，把你的钱套死在里面，遇到风险跑都跑不掉。
　　多军：
　　1.房地产是支柱产业，关乎民生和社会稳定的问题，政府不会让房价出现大跌的情况。2008年房价曾经遇到过严重下跌的危机，立刻就出台了4万亿救市，房价应声而涨，再创新高。
　　2.调控是为了抑制房价过快上涨，从来没说过是让房价下跌，不大涨不大跌是最直观的表态，根本不用担心当接盘侠。
　　3.地方没有打压房价的动力。因为卖地的收入，是地方主要的收入来源之一，在土地财政没有得到很好的解决之前，地价将很难降的下去。
　　现在就算再限地价，土地的价格相比于15年之前来说依然很高。面粉都那么贵了，面包能便宜到哪去？房价根本将不下来。
　　4.调控短时间确实可以抑制房价的增长，但是一旦限购放开，调控解除，长期被压抑的需求就会立刻爆发，房价将会迎来报复性反弹。人为扭曲的供求关系，无异于饮鸩止渴。
　　5.楼市的不景气会影响到经济，经济的不景气会影响到民生，民生的问题会影响到社会稳定，所以楼市可以涨，可以稳，可以小跌，但不能崩。
　　6.楼市一直都是老一套，3年一轮循环，先上涨1年，再用2年消化泡沫，等房地产低迷到影响经济了，再来一轮刺激。从2002年来一直都是如此，就像一种轮回，现在回过头看，每一次的限购期都是上车的好机会。
　　二回合结束
　　中立观点：空头在这一回合扳回一局。
　　经验主义并不能很好的解释2017年的新套路，如租售同权，纯租赁用地等玩法确实给未来造成了很多的变数。
　　尤其是2018买房会被限卖这一点，相当于锁死了未来5年以上的交易权，除非是自住，投资者肯定不会让自己处于这么久的不确定中。
　　从政策导向上来看，2018年空军占据优势。
　　第三回合：信贷（贷款利率）
　　空头：
　　1.周期至19年下半年，中国肯定是要跟的，一旦中国加息，利率就会上升，利率的上升会大幅增加购房者负担，减少购房需求，影响房价预期，直到最后让房价下跌。
　　2.银行9折利率已基本全面消失，基准利率现在都不好找，超过150家银行将首套房利率上调至10%到20%，甚至更有南京的部分银行将利率上调到30%！
　　3.很明显，目前国内在定向加息，也就是不加基准利率，只上调房贷利率。这才刚刚17年下半年，离19年还有2年时间，利率都已经飙升到这个样子，等2018年肯定更恐怖。到时候房价涨幅还抵不上利率，谁还买房子？
　　4.目前M2增速已经连续7个月下滑，6月份更是首度跌破10%，买房抵御通货膨胀一说不攻自破。
　　2018年，把钱存在手里，比放在楼市里5年不能动风险要小的多，现如今支付宝的利率都超过4%了，要知道晚年也就是年化8.4%的收益率，这个收益率绝对是可以了。
　　知道北上深的租金回报率是多少么，全都不到2%。目前全国70个大中城市，租金回报率能超过4%的只有2个。
　　5.最最重要的一点就是，但凡房贷利率升高，楼市必定降温。
　　多军：
　　1.加息什么的都是纸老虎，现在的房贷利率，依然是20年来最低的！就算上调到30%，也不过6.37%。
　　看看2008年-2014年的利率吧，大多数时间都在6.37%以上，那个时候房价没涨么？不还是翻了好几倍。
　　2.空头总是说当年4万亿是因为天时地利任何，以后都不会再有了，然而：
　　再来看看当年4万亿的主要方向，看完你就会明白，买房依旧是防止存款缩水的最佳选择。
　　三回合结束
　　中立观点：从利率角度来看，依然是空军略胜一筹。
　　单看2018年，利率折扣大幅提高，房价遇冷回调，是一个大概率事件。
　　利率上不如17年有优势，价格上不如19年有优势，18年买房多少有些尴尬。
　　第四回合 土地 （供给）
　　（本回合开始先放多军观点）
　　多军：
　　1.中国是世界上土地最稀缺的国家之一，人均可居住面积只有世界平均数的三分之一。随着人民生活水平的不断提高，改善居住环境，增大居住面积是长期存在的需求。因此，目前开发的房子和土地的数量还远远不够。
　　2.从供给侧分析，不要期待中国的房子比外国便宜。国外人少地多，中国本来就是人多地少，再加上中国大面积的地都是高山、平原、荒漠、沙漠，都是不可居住的区域；
　　3.国家要守住18亿亩耕地红线，要保证粮食的产量，不可能无限制的扩张城市范围。因此，那些人口大量流入，提供很多就业机会的城市，如北上深，土地一定是越来越稀缺的资源。
　　4.最最重要的一点，土地供给由国家控制，每年出让多少面积ZF说了算，国家不可能一次性让大量的土地入市，不然的话会造成房价崩盘的危险，这也符合我们现在的表现，供地就像挤牙膏。
　　5.政府的土地政策很多都跟香港的很相似，看看香港就知道了。香港70%的房子面积到不到70平，人均居住面积更是只有16平米，超过70平的房子就会被称作豪宅。
　　但是香港其实并不缺地！
　　全香港1100平方公里的土地上，就有高达400多平方公里是没人去的郊野公园。目前香港所有建设用地面积只占总面积的25%，住宅用地7%，只要住宅用地所占面积增加一个百分点就可以多住一百万人。
　　为什么不供地？要维护有房者的利益，就不可能大量供地。
　　当年香港8万5公租房计划，就是因为房子建多了，又遇到金融危机，导致房价跌的太猛，损害了大量有产阶层的利益。房价大跌让不少人几十年积累的财富瞬间化为乌有，引发了大规模的游行。
　　最后香港迫于压力，停止了之前的8万5造屋计划，转成了勾地政策，土地政策又回到了挤牙膏的阶段，于是房价又开始上涨，越涨越高，人们反而没有再出现过对立的声音。
　　空头：
　　1.中国不缺地，中国人口密度143人/平方公里，世界排名第55。
　　中国城镇人均居住面积已达到36.6O，位列世界第五。
　　（注意，人均居住面积，和上面多军的人均可居住面积，是两个不同的概念）
　　2.中国宜居面积占全部面积的60%以上，这是除去山川河流荒漠外可以适宜居住的面积。
　　3.中国只有少数几个城市土地稀缺，大部分城市都在去库存，17年三四线只有涨价才能去库存就是最好的证明。
　　4.农村正在衰落，很多小镇已经濒临崩溃（尤其是东北），人口大量外流，只剩下独居的老人。
　　5.未来人口都会流向大城市，就像吸血一样，从农村开始，到县城，到5线，最后到3，4线，将来这些地方的房子根本都不会再有人买，因为人都在往大城市涌，在小城市赚的钱，也都会被转移到大城市中，这是一个不可逆的过程。
　　6.未来，哪里有工作，哪里才有人，哪里的土地和房子才值钱，三线后面的城市别再有幻想。
　　7.至于大城市，土地也不可能永远涨，现在基本上卖地都是限价卖，更别说租赁用地了，简直就是白送，8月23号上海推出的4块租赁用地，楼面价都是只有5000多/平，这可都是在地段。
　　8.土地财政模式正在改变，“轻租重售”完全被颠覆。
　　深圳已经明确，未来五年人才住房和保障性住房用地面积不少于总用地面积的60%。北上广未来五年租赁用地计划供应面积将达3825公顷，占同期住宅供地面积比例更是超过26%，未来将有大量的“公租房”进入市场，抑制房价。
　　四回合结束
　　中立观点：香港其实是一个很好的前车之鉴，这一回合多军优势明显。
　　谁控制土地的供给，谁有话语权，说白了，房价涨跌是可以被控制的。
　　虽然正在出台一些改变的政策，比如增加供地，增加租赁用地。
　　但是政策从发布，到土地入市，到建成交付还需要很长的一段时间，也需要市场的检验，检验效果到底如何，我们仍需保持谨慎的态度。
　　毕竟，廉租房、经济适用房和限价房，都是当年曾经使用过的手段。然而，你也看到了，现在的房价……
　　所以，从土地供给这个角度来看，2018多军占据优势。
　　第五回合 收入，房价，租金
　　（租售比，租金收入比，房价收入比）
　　多军：
　　1.目前国内租售比低是因为房价涨的快，房价上来了，但租金还没有跟上来，以后会慢慢涨上来的，像美国，英国的一线城市，房价高，租金更高。
　　2.中国租售比低是因为观点导致的，跟房价没关系。中国处于相对传统社会文化，落根文化根深蒂固，对故乡感情有一种特殊理解；美国处于一种迁移社会文化，人们并没有故乡情结，人口处于高度流动。 所以，美国人喜欢租房，中国人喜欢买房，需求点不同，自然造成中国房价高，租金低，美国房价不高，但租金相对较高。
　　3.中国租金低，还有一个很重要的原因，就是租赁市场不规范，没有保障，比如房东会不会突然涨价，会不会突然卖房，会不会突然不让你住赶你走等等情况。
　　而在国外，相关的法律非常健全，比如租住后多少年不能赶人走，比如每年租金涨幅不能超过多少，等等，所以很大一部分人愿意租房。只要我国逐渐完善租赁相关的法律法规，相信愿意租房的人会越来越多。
　　（下图是世界各大城市买房租房情况情况）
　　租房市场还有很大的空军，租金一定会上来的。
　　4.虽然大部分城市租售比很低，大城市基本都不到2%，明显租房划算。
　　但是，由于中国房价一直上涨，导致了大多数人买房是为了财富增值，变相的扩大了购房的需求，抑制了租房的需求，造成租金低，房价高的现象，租售比低，并不意味着房价就会崩盘。
　　5.过去，只有买房才有户口，才能上学，而租房没有，因此买房本身含有的价值就比租房要高的多，虽然现在搞租收同权，但是好学校都是要排队的，租房都要排到3级4级了，根本不可能上好学校。
　　比如深圳，上海，天津，长沙，石家庄等地，早就可以通过租房上学了，但是，都需要积分排队。
　　所以，想上好学校还得靠买房，租售根本不可能真正完全同权。
　　6.中国人收入增长的很快，2016年开大会时就明确表示，2020年要实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，所以大家不要担心房价会不会下跌。虽然房价在涨，但是收入也在涨，而且房价涨的时快时慢，有时候甚至好几年不涨，但是收入是每年都在涨的。走走停停，总能赶得上，不会让房价成为空中楼阁，绝对有足够的支撑力。
　　空头：
　　1.房价收入比过高，不吃不喝要36年才能买房。
　　国外顶级城市，如曼哈顿，东京，慕尼黑，按照城市均价和城市人口平均收入水平，基本10年就能买套房，也就是说房价收入比基本都在10左右。
　　而深圳，按照平均收入来算，至少需要36年才能买得起，这样的房价绝对过高了，至少按照当下的收入水平来说，支撑不起这么高的房价。
　　全国30个重点城市，20个房价收入比都超过10，说明现在的房价是绝对过高的。
　　（下图中人均收入是半年的，不是全年的）
　　2.租金收入比过高，大多数人一半的钱都要交房租。
　　根据报告统计，2017年6月全国50个城市中，超过70%的城市房租过高，其中北京、深圳、上海、三亚等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。
　　也就是说，北上深的大部分人，一半的工资都要交房租，算上房租+日常开销，还能剩下什么？这还叫人怎么生活？
　　房价远高于租金，租金增速远高于收入增速，当下的收入，如何支撑虚高的房价？
　　3.租售比过低，买房的钱用来租房可以租100年。
　　越是房价低的城市，租金的收益率就越高，越是房价高的城市，租售比就越低。
　　像厦门，买房子的钱完全可以租房子100年！
　　但是，美国等发达国家，人家房价也很高，甚至有些高过北上深，但是租金回报率都能超过3.5%，如下图。
　　这完全说明了，人们的收入水平没有提上来，租金水平也没有提上来，但是房价反而提前透支了，未来有很大的可能，房价是不涨甚至下跌的，因为人们的收入确实太低了，没办法给高房价持续做支撑。
　　短时间的房价上涨，是金融属性的影响，是信贷的推波助澜，但是房价的长期稳定，还是要靠人们的收入来决定。毕竟，贷款贷的再多，买房买的再多，也是要通过收入，去还银行钱的。
　　4.之前，租房不能落户，不能上学，确实让租房市场受冷，但是2017年完全变了，最近出台的种种政策显示，未来租住是会享受同样待遇的，就像现在欧美国家一样，租房和买房，完全享受相同的待遇，都可以上同样的公立学校。
　　5.多军总喜欢说租赁市场空军很大，一旦政府合理规划开发，需求一定会提升，租金一定会上涨。
　　那么问题来了，当大家都愿意多花钱去租房的时候，是不是买房的人就少了，是不是购房的需求就少了，房价是不是就更不稳了？
　　总之，国内这几十个大中城市，尤其是北上广，除了房价，租金和收入没有一个符合世界上顶级城市的水平，必然是有风险的。
　　五回合结束
　　中立观点：这一回合，空军明显占优，有理有据，更让人信服。
　　每每谈到租售比，收入比，房价比等话题，多军基本都是在防守，很难找出反击的论据。而且不论多军怎么反驳，收入三流，租金二流，房价一流是不争的事实。
　　再者，2017年这一波租赁市场，租售同权的推进，确实跟往常的小打小闹不一样。
　　所以，从收入，房价，租金的角度来看，2018空军占有优势。
　　以上，就是多空各方近期最常用的观点，你更偏向于哪一方？欢迎留言，来说说你对于2018买房的看法。
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