话题：房子质量问题找谁？业主如何维权？第434期
日 上午10点
房谈主题：房子质量问题找谁？业主如何维权？
房谈时间：日
房谈主持人：搜狐焦点互动信息中心
房谈地点：搜狐媒体大厦
购买房屋，首先要关心的就是房屋质量问题，这个比任何的地段，配套等等，都要重要。现在购买新房，大部分都是期房，那么房子建成后，收房时质量出现问题，业主要找谁来解决呢？
比如有的房子会出现防盗门不安全，房屋漏水，墙体空鼓等等，一系列的问题，若是遇到这样的房屋质量瑕疵，业主该如何维权呢？
为此，今天本期搜狐焦点《焦点房谈》特邀搜狐焦点装修俱乐部总经理，搜狐焦点律师在线知名律师以及资深版主和各小区业主做客《焦点房谈》栏目，一起探讨关于房屋质量出问题要怎么做。
随着房地产建筑行业的不断发展，房子建筑质量得到越来越多人的高度重视。但特大型的建筑质量事故时有耳闻，让人不寒而栗。而漏水、漏电、墙面脱落虽然是小毛病，但也足以使人烦心。
今天我们就跟着专家和律师来学学下面推荐几种识别房屋质量问题鉴定的方法，以及解决问题的放法，首先请搜狐焦点装修俱乐部总经理来跟大家说说，房屋质量问题都包括哪些？经常出现的问题是什么？业主收房时需要注意什么问题？
在我们拿到房屋钥匙之前，首先在收房的当天，因为有很多买房的用户拿着钥匙了，一看房屋之后发现干干净净的，觉得房屋质量是OK的。其实不管是新房老房，主要是五通，水、电、暖、下水、烟道口。
在你收新房当天，暖气是通的，因为收房很多不具备这个条件，在收房当天只是把燃气卡给你，告诉你你交完物业费才通燃气，其实在收房当天，只要交完钱了，五通是必须达到的。如果水不通的话，看不到暖气片漏水的点。
还有电通，看看灯泡亮不亮，或者拿插座的感应灯插一下，比如验电的时候有专业的验电器。如果没有专业验房师的话，普通业主去收房的话就是这五通。
还有下水，下水是很关键的。咱们国家有规定，只要收房动工了，下水口物业就不管了。
很多网友都认为墙面是最大的问题，其实这些东西在后续装修都能处理。水出现问题了花大钱，暖气漏水肯定花大钱，下水口赌了是很麻烦的事，所以几样是最主要的。
再有是设施，生活中的设施包括门窗，一般开发商给我们配的防盗门一般都是800、900，不超过1000，而且都是甲乙丙丁这三个级别，可能给你贴一个甲级的牌子，其实就是乙级。
墙面的腻子，只要是北京片区之内的，开发商都会写上耐水腻子，但是腻子也是分级别，一洒水肯定不是耐水的，有很多网友维权为什么打不赢这个官司，因为我给你写的是耐水，没有写级别，没有级别就没法维权，所以我们装修过程当中就重新做，这也是一个大的花...
香河的房子基本上没有刮白了，直接是毛坯，这样最好了。可是北京市现在有这个标准，必须得用溅白，不溅白不收房。
还有漂窗的防护栏，立三根，很多家都用不着，装修的时候80%都得拆了，这是资源浪费，可是国家有这个规定，你没有这个东西不让收房，所以大家要注意五通是要注意的
再有一个是窗户，现在小区配的都是断桥铝窗户，因为它的密封、隔音和材质、使用年限都可以达到，但是有些断桥铝窗户也分三六九等。目前北京市我跑过那么多小区，通州的房子和昌平的房子基本都OK了，大兴那边有些小区就不行了，
断桥铝窗户写的都是断桥铝，它的薄与厚可以达到国家标准的多少，在购房合同上都不会体现，这是国家对收房当中唯一不健全的购房合同，只写房屋面积，使用了什么，不给你写级别，不写产品的型号，所以只能靠我们自己的眼力。
为什么收房和验房很受各位网友的关注？因为业主确实对有些情况是不懂的，专业的验房师跟业主说就明白了。北京市目前很多房子都达不到，一个是墙面表面刮白，80%小区都达不到验收合格。
还有是窗户的材质，这两个都是花大头的。比如近期买房的时候，在2000年以前买房的时候逆子层基层都是水泥，没有铲完了一层之后的石膏层，现在开发商为了节省本身的钱和人力，水泥层没有了，全部是石膏层，第一是成本低，第二是好施工。
而且收房过程当中主体是框架结构，所有建的房子只要是超过十层以上是框架结构，60%的混凝土墙，40%的轻体墙，就是减力墙，减力墙可以拆，可是在所有购房合同上减力墙不允许动，减力墙和轻体墙是国家慢慢允许的，而且收房过程当中检测不出来的。
建楼的基础上，比如这一层是一千平米，20根立柱，立柱完了之后往上走，窗户口留好了，所有窗户口底下和漂窗底下都是加轻体砌筑的，这些是减力墙，只有四角立柱和在转角的拐角处是混凝土，所以两边的墙在外墙有40%的墙体是轻体砌筑的。
保利春天也是一个网友收房当中屋里很多墙面全开裂，一检查屋里承重墙体在50%是减力墙和轻体墙。我们国家标准砌轻体墙没有问题，但是承重墙和轻体墙每20公分至15公分以内拿18和15的钢进行焊接连接，开发商比如签10月份交房，交不了怎么办，
为了赶工，钢筋省去了，不影响楼体的质量，唯独是影响后期居住的美观性，因为会开裂。所以检查所有屋子之后，每个连接处没有一个钢筋，如果不是专业人士去检测，咱们业主是看不出来的，只知道开裂。开裂很正常，不是说目前在国内，在国外现在也处理不了这...
如果说咱们收房当中看到的局部转角处还是轻体墙10公分的墙，这个是轻体墙，15公分至20公分是减力墙墙体，这种墙体里面一定要放钢筋。10公分的轻体墙现在都是预制板，就是空心水泥的预制板
在建房当中除了承重墙之外，包括卫生间，包括很多卧室隔开的薄墙都是在整体框架建设完之后立的墙，跟原有墙连接也有钢筋，每块板和每块板之间连接可以没有钢筋。它的开裂处也是在国家允许范围内，只有在后期装修当中去处理。
所以咱们收房当中看墙体的开裂，首先看施工主墙体有没有开裂，墙体和转角处有没有开裂，再有看原顶面，比如超过18层的高楼是减压层，它的楼层跟地面的平面两个对角当中有误差的
有很多客户就问我们家为什么西北角是2.5米，中间是2.6米，错3公分，这是国家允许范围之内，它叫减压，就是楼层到了一定高度之后有风力摆动。
风力摆动的情况下，比如说30层楼高，8层、10层到20层，这三层当中每一层你的对角都有误差，多的3公分至5公分，少的是1公分，这是塔楼，板楼绝对不允许误差在2公分以上。
墙面的检测值收房当中墙面上都会拿一个印章印上墙面误差是多少，定的国家标准是3至5毫米，这是墙面，顶面是0.8毫米范围之内最大限制误差，阴阳角的垂直现在开发商没有，新房没有，垂直目前国家在收房当中没有给你限制标准，
因为这不是精装，它是毛坯，所以不会限制垂直的误差，只是一个标准的平整值。因为框架起来的时候有很多墙体，比如房间不方正，房间的误差方正不能大于1公分，就是1厘米，两边是2.5米，到这边是2.51是允许范围内，如果超过2.52就是超过国家范围。
墙面的平整是3至5毫米，也是超过了国家值的范围内，垂直没有。它的垂直在我们原有的墙体是外立面的垂直，不是内立面，内立面误差没有，只有一个外立面的阴阳角、平整度。
还有刚才说的墙面，墙面的平整度，还有一个是墙面耐水性，开发商做完以后都是刮大白，每年喷一回，2000年以后叫逆子，从2000年以后再升级是耐水逆子，胶多了就耐水性高，胶少了就耐水性差。
家庭用水潮湿避免不了，一般使用年限在15年，如果不是耐水的，三五年就脱落了，家具什么都进去了，到五年之后再刮大白，不光增加人力成本，也增加了所有用户装修时间的周期，所以现在很多网友对墙面耐水逆子很注重。
在收房过程当中，如果你的墙面不是耐水逆子，首先看看你的购房合同有没有维权价值，写的有型号，有耐水的级别，打官司肯定赢。如果没有这两点，什么时候维权都没有用。
再有一个是窗户，特别是窗户的锁具，骆驼品牌的五金件非常好，绝对不会给你配骆驼。他的五金件比如写国产什么型号，标配的不是这个锁具也可以维权。比如窗户用50还是88，
一般窗户都是用50的标准，只要有窗户的型号，开发商给你写在购房合同上，有这种标准，上网一搜就能知道，他达不到这个标准也可以维权。
还有防盗门的级别，我见到很多开发商购房合同上写上防盗门，没有写级别，甲乙丙丁都不写，只写一个防盗门、防火门，或者写一个安全门，有极少的开发商这么干。现在开发商很多都是写上标配的门是外防火门还是防盗门，还是安全门，
顶多给你写了一级，可能给你配丙级，这个也可以查到，所有门上只要贴了这个标号就行。很多开发商在你收房当中检查门的时候没有门号，也没有甲乙丙丁这个门，一旦找不到的情况下，购房合同上写着有，也可以维权。
我们去年做了一个小区，购房合同上写的很明确是甲级防盗门，而安装防盗门写的是乙级，收房的时候所有客户维权，开发商应该是给8号、9号楼防盗门全部都换了，后期验收就是甲级防盗门。
再有是电路，一般情况下北京所有用的电电线可以放心，基本都是合格的，因为用电这方面国家标准配置这块进户门以外的线全部要达到标准，进户的电箱是标配，厨房大件电器4平方换成2.5，但是所有线绝对可以达到国家的标准。
因为我们国家有专门检测部门对电路进行检测，所以开发商不会在电上偷工减料。
再就是防水，防水的质量一般情况下所有开发商用的防水现在是分两种，丙烯酸、灰浆和沥青。沥青防水现在用家装市场上，有些开发商为了偷工减料还是存在沥青防水。
家装协会严格规定中一是防水是沥青防水严禁用于室内装修还是室内建房使用，沥青防水一般是用于楼梯的顶面，不能用于屋顶内的防水。有什么坏处呢？它的污染性特别大，还有刷了这种防水以后地面非常光，贴砖以后会脱落。
沥青防水现在也有，小范围的有，基本上所有房屋要不是用灰浆，要么是丙烯酸。防水在我们装修过程当中多多少少都会改变，特别是水管在卫生间都会出一个口，厨房都会出一个口，很多都是明的，除非商品房，开发商把所有水管埋好，
后期装修几乎不用改造，也不用破坏原有的防水层，后期对防水上肯定是不用动。所有水管只要每个厨房、卫生间露一个水口的，没法不改，除非出租，防水不用动。如果后期水管要改动，要卧进墙里，防水层验不验几乎没有多大意义。
后期装修几乎不用改造，也不用破坏原有的防水层，后期对防水上肯定是不用动。所有水管只要每个厨房、卫生间露一个水口的，没法不改，除非出租，防水不用动。如果后期水管要改动，要卧进墙里，防水层验不验几乎没有多大意义。
预留出水的水口，比如花洒的、洗衣机，还有厨房洗菜盆，出墙面这一块有没有标准，还是紧贴着墙面？
有标准，所有出水口的弯头外口离墙面两公分，标准贴砖是两分钟，水泥砂浆是一公分。有玻化砖上墙，有釉面砖上墙的，玻化砖自身厚度标准是9.5毫米，有1公分的，釉面砖一般是0.9、0.8，0.5的也有。
贴砖的砂浆是1公分至1.5公分，这是标准的，而且各方面的平整、缝隙能够拿捏均匀，如果超过了以后误差就会比较大，因为水泥的稳定性在24小时才能凝固，所以出水口平面距墙的尺寸标准是2公分，特别是花洒的出水口中心距离是15厘米。
而且所有水盆的上水口和热水器两个冷水口间距一般不能小于10公分，燃气热水器中间距离是20公分，不能大于20公分，因为正常的热水器宽度是25公分，燃气口在中间。
万家乐和斯密斯品牌不一样，后期装修过程当中，比如我们选择燃气热水器，一定要问问出水口中距是多少，万家乐要求15公分，斯密斯热水器要求20公分。
买这个要根据之间的距离来买？
对，如果业主后期不知道买什么品牌，施工的电工会给你留标准的口距，一般不大于15公分。比如你买了斯密斯，用软管去连接，在美观上不好看，有弯度。
如果留两个管子的中心距离是一个标准的，这个管子上下垂直安着，后期使用上很好看，换管的时候或者后期维修的时候方便维修，后期使用上是没有安全隐患的。
刚才您之前也说了墙面，包括墙体，比如业主自己去看的时候，怎么检测墙面空不空，包括有没有漏水，有没有一些小技巧或者是小方法。
业主自己在收房当中，首先第一点接到收房通知之后，开发商告诉你带着本人身份证和购房合同，可能不会告诉你别的，我们当天收房当中排队，领完钥匙之后，有开发的人，有物业的人，物业的人负责记录，开发商的人负责给你验收。
标准的开发商会带着两样东西，验电器，电这一块开发商基本上没有大毛病，带两个验电器，可能开发商会告诉你暖气会通水，看看漏水不漏水，下水口已经检测，闭路试验已经做了，电路OK，就让你签字。
所有业主如果在收房当中没有专业验房师跟着，我们要必备一个白纸一个笔，收房当天有条件的情况下带着一个水桶。如果自己非常细心的话，买一套工具，这套工具里有墙骨锤，两米的塞尺验电器。
但是有些网友对这个数据不明白，跟开发商没法说，我们就买一个墙骨锤，就是检测墙面的空鼓，检测所有表面漏出来的东西，表现逆子层和水泥层，敲击墙面，空鼓和不空的声音一敲就可以听得出来，发脆的声音要么表面层和原基层脱壳，要么就是有空的。
为什么要准备一张白纸？记录我们想看到的东西，你觉得这个东西不合格，又没法跟开发商对口，可以记录下来。比如你看到这个顶面有漏水点，开发商告诉你我们已经处理完了。卫生间和卧室有漏水的痕迹不确定，开发商说我们可以给你修好。
你在不确定的情况下不要去签字，开发商会给你看完之后你签字。我可以把不了解的问题写上，我找专业人员来看，看完之后没有问题了我再把这张纸给你写上签字。
在不确定的情况下，有大的漏水点还是大的墙面变形还是门窗的变形，该签字签字，该交钱交钱，可是有一点，你要自己写上，就是我不确定这些东西后期收房当中是不是问题。
开发商为什么后期把这个事交给物业，一般情况下后期物业和开发商很多不是一个体系的，他们建完房之后会把他们的东西交给物业，物业是挣钱的，因为在收房当中他会挣第一笔钱，最简单的是沙霸，为什么沙霸能垄断，沙霸跟物业是有勾结的。
第二，为什么收房当中办各种证，特别是工人的工本费每家都收一二百，大家觉得这个钱很少，可是垄起来就很多钱了。有很多物业玩儿的是整个新小区收完，我钱也挣到手了，我就换一个物业。
所以收房当中规避的一些问题是要带一些专业工具，笔和纸，还有一个小水桶，或者买一个墙骨锤，可以检查一下墙面，墙面的开裂和是否耐水性。
白纸可以检测窗户的密封性，还有检测烟道口，卫生间的排风口，把纸点着了，如果能够吸进去，证明烟道口是OK的，如果吸不进去，有两点，第一是烟道口不排风，可能上面堵了，造成油烟排不出去，另外卫生间潮气出不去也是问题。
另外我们国家标准验窗户，就是把窗户打开，把白纸夹在中间，然后再把窗户关上。如果白纸抽不动就是密封，如果抽动了，这个密封是做不到的。在收房当中，交钱之前尽量让开发商能调节的都调节好了，省得入住后出现麻烦。
还有防盗门的锁心和防盗门的密封，有几点大家可以自己验，窗户的密封性和窗户的变形，还有窗户玻璃有没有划痕，仔细的看一遍，都能看得到。特别是开发商配的防盗门
现在在安装当中有很多家能达到换新的，安装防盗门的时候工人往上搬的时候，因为电梯都没有，全部是靠人工往上面扛，过程当中磕了碰了都会有，避免不了锁芯坏了，门变形，密封不严实。一般情况下咱们要仔细检查一遍，拿肉眼都可以看到。
再有一点是下水，用这个水桶就是检测下水口，因为接完水以后，用水浇一下，保证下水道的畅通，防止后期装修完以后入住的时候下不去水。如果下水口堵了，开发商一个小时就维修好了
因为大家没有装修，很好维修，如果装修完了，下水口维修就很不方便了，所以每个下水口一定浇下水口。
再有一点是水电表一定要抄字，很多业主都是因为这一点多花一千至两千，因为开发商走水字的时候，后期不知道在这里用没用电，有很多网友忘了这一点，签完字就走了，然后说我们家刚装修怎么用了两千的电，用了好几百的水
因为当时没有抄字，表底字一定要留，最后验收都没有问题，让物业人员看看你的表底字是多少，电表的字也要留好了。
还有燃气，新房有很多用户说我新燃气表怎么可能会走字呢，之前我们碰见过，走了一万个字怎么走的，这些东西要留一个表底
这个情况下方便后期我们在入住的时候还是在装修的时候，我们花了多少钱，之前谁走的字，该谁出的钱都很明确，这些都是自己能够验到的。
再有是表面墙面的逆子是不是耐水逆子，可以用矿泉水往墙浇一下，用手去搓，如果掉白掉泥说明逆子不好。如果这个房子在三五年当中不住，可能出租，你直接出租就行了。
出租完了以后，你自己住的话还要装，这个钱没有必要先花。如果这套房子自己住，自己考虑墙面的腻子需不需要铲。
合同里有没有写腻子是几级，如果没有注意，后面出现问题的话怎么办？
开发商是不负责的，没有明确约定。
如果承诺了几级呢？
承诺没有用，必须合同上体现。
刚才说墙面、下水管的问题，出现这些问题之后有没有一个标准，比如什么程度是国家标准之内的，什么程度是不影响居住的，什么程度这个房子居住不了，开发商要退钱给我的？
有两种大的问题，第一所有预制板墙体开裂，原顶面开裂了，这个完全要求开发商赔偿或者是退房或者维修。板楼的预制板没有，都是钢筋混凝土的楼板，楼面层厚度一般是15公分，原顶面是不允许开裂的。
墙体变形，比如原有墙体严重变形，就是卧室墙还是客厅墙面倾斜5公分以上，还是3公分以上，这种情况下可以要求开发商维修。
这个是肉眼能够看得到的？
5公分、3公分我们一进屋就可以看到，这种情况一般很少，不过也有这种情况。
比如我已经签字了，收房了。
这种情况你是不可能签字的，大的问题肯定都能看得出来，但是小的问题只能靠检测，墙面的逆子是不是耐水只能检测，窗户有没有划痕只能仔细检查，不管是专业人员还是不专业人员，一进屋都能够看到，这些大的问题很少，不过也有。
比较常见的或者您那边验房经常遇到的呢？
门窗变形的问题最多，密封遮挡不严，房屋窗户损害比较严重，玻璃透真空做的不行，最多的问题是防盗门，防盗门变形和防盗门原表面磕了碰了，密封不严，再有就是墙面的问题，墙面的问题是国内的通病，没有办法解决的。别的问题都还好一些，主要就是这些问题。
玻璃透真空怎么看出来？
玻璃如果没有透真空，特别是到冬天，冬天屋里的玻璃有哈气。夏天很少能看得出来。
有没有什么影响？
就是玻璃擦不干净，不保温，因为玻璃中间是真空的，老是有水气，擦不干净。这个是网友照的照片，窗户底框，还有五金件，这些问题都可以看到，这是安装的时候把挡水槽给磕坏了。立面开裂的情况下是属于螺丝固定的不太牢固，这是密封条不严。
精装房出现一些问题的话要怎么解决？
可能以后都是精装房了，精装修收房的话问题太多了，目前基本上做不到这一步。精装修不是原有楼体的问题，是有装修的问题，装修的问题国家标准严格了。
可能以后都是精装房了，精装修收房的话问题太多了，目前基本上做不到这一步。精装修不是原有楼体的问题，是有装修的问题，装修的问题国家标准严格了。
墙面的误差，刷完漆了贴了壁纸，壁纸的封闭接缝，还有刷漆的均匀程度，还有砖的缝隙、空鼓率，还有下水打没打压，像这些都是严格不合格，要是精装修的房子，这些都达不到合格的程度。
我们装修完了以后，第一墙面不能开裂，第二是墙砖缝隙均匀，色泽一样，所有表面的东西色泽整体颜色的一致，我看不出大体的缝隙、所有颜色的均匀，我的地板、所有的墙砖这些东西色泽都是一样的。
细节的问题，均匀程度，光一个砖的空鼓率国家标准是5%，是说一块砖的5%，不是墙面的面积，就是这五块砖只允许空一个角，这是国家定的标准范围之内。水口安装必须平齐，2毫米误差，如果距原墙砖是1公分是允许的，如果超过1公分是不允许的。
收房子时候出现这些问题都可以要求开发商解决这些问题？
我们国家有一个房屋装修北京市检测标准。
我们国家有一个房屋装修北京市检测标准。
开发盖了这个房子，但是装修是施工队做的，这个情况下找开发商还是找施工队？
我只找开发商，跟施工队没有关系。像交房的时候砖的开裂，砖都脱落了，这种问题完全可以起诉开发商退房，砖的空鼓率过高可以完全起诉。
不过精装修跟毛坯房验收有两点，精装修如果起诉开发商退房的话，必须有专业机构出具检测报告，个人是不行的，要有专业的机构，监理公司。
但是有的开发商不认。
只要有正规企业营业执照，有专业机构有资质证书，出具的报告都可以起到作用。如果说自己验，照片也有了，东西都有了，如果找律师，找开发商，没用，没有第三方检测报告是没用的。精装修如果要退房，房屋质量自己验，验完了自己找开发商，开发商肯定不负责。
验房的时候发现这些问题，包括水、电、燃气表抄字，这些都有开发商标准的记录单，还是我们自己写在一张纸上有用吗？
开发商都有一个专业的记录单，有的是没有，如果没有这种专业记录单，我们一定要记在纸上交给物业。
物业要是不承认怎么办？
这个不会，自己写在纸上，你在交房当中有很多纸张需要你签字，你把你写的字附在这张纸的底下，自己拍照留底，这个只是证明表底我没有用，物业不会在这个事情上纠结。
防止你没有抄这个表底，又没有抄这个字，最后又没有留这些东西，开始装修了，物业就告诉你你自己用的，与我没有关系。
您拿的照片是我这边一个业主提供的，当时去收房的时候也是写了很多的问题给物业，但是物业和开发商这边协调一直没有给维修。
你的精装修要看你写的这些东西，你自己写这些东西，他会说我今天给你维修，明天给你维修，一直托着。
如果想维权的情况下，第一找一个第三方检测机构，专业的第三方监理工程师出具专业报告，如果开发商还是不维修就可以起诉。只要有专业人员出具了报告，你找了律师，什么时候打官司就可以赢。
这种情况可以要求退房吗？
目前是两点，第一是专业人员出具第三方报告之后，看看有多大程度的损失，退房是不可能的，只能赔偿你，在收房期间违约了多少钱，赔你一万还是两万，或者重新维修一遍。
除非你的原房屋质量严重了，比如楼体变形，出现房屋严重质量问题可以要求退房。
楼体严重质量问题基本上验不出来吧？
基本上没有，所以退房的可能性不大，除非开发商觉得这个房子升值空间比较大，可以随时退给你。像精装修的顶多给你维修，在你房款上减钱。
装修是委托第三方装修，还是自己雇的。
装修是委托第三方装修，还是自己雇的。
可以把你所有房屋质量检测一遍之后，如果房屋表面装修严格质量不合格，第一可以要求自己找施工队，由开发商出钱，第二点由开发商自己施工队装修到满意为止。
这个过程中也会出现拖延。
只能是开发商拖延期间延期交房，然后进行一定的赔偿。
找第三方检测？
对，因为你本人是不专业的，只有第三方监理工程师和律师一起给你打这个官司才会更有说服力，比如说空鼓就是这样的。
这个没有标准吗？
在两个人狡辩过程中，开发商有专业人员解释你这个东西，来回的扯皮，扯皮之后你就非常反感，之后你就妥协了。
如果找一个第三方人员，这个口的误差在于多少都有专业的报告，墙面为什么不合格都有专业的检测报告，密封条是什么样的，专业监理机构会出一个专业的检测报告盖上印章，打官司的时候监理会到现场，这是最有说服力的。
您自己公司验房出具报告是符合你们所说的权威性吗？
不符合，因为我们没有这样的专业资质，必须是专业做第三方监理工程师的。
内容:请在此输入问题详细的内容描述因房屋质量问题严重影响正常居住使用如何赔偿
全部答案（共3个回答）
自有公断。
一、关于因商品房主体结构质量不合格导致合同解除的情况。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《最高院解释》）第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第35条也作出基本相同的规定。根据前述规定，主体结构质量问题包括三种情形：一是，房屋未经验收即发现存在主体结构质量问题；二是，房屋验收时发现主体结构质量问题；三是，房屋经竣工验收合格交付使用后，经核验发现主体结构存在质量问题。前两种情况，房屋根本不允许交付使用。第三种情况，首先应通过检验确定主体结构是否存在质量问题，在确定此前提下，买受人可依法行使权利。
根据《建筑法》第60条规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。因此，《最高院解释》第十二条中的“主体结构”应包括房屋的地基基础工程和主体结构工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装、供热、供冷系统等工程。“合理使用寿命”即为建筑物的设计年限，也就是建筑物正常使用的最低年限。可见，房屋的地基基础工程和主体结构工程是一项工程的基石，如果建筑工程在地基基础工程和主体结构工程中出现了质量问题，即使其他工程质量再好，也无法保证整个工程的质量。因此，《最高院解释》第十二条规定，房屋主体结构质量不合格的，买受人有权解除合同，要求开发商赔偿损失。
二、关于因商品房质量瑕疵严重影响正常居住使用导致解除合同的情况。
《最高院解释》第十三条第一款规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本条所称的“房屋质量问题”应是指除地基基础工程和主体结构工程之外的质量问题，即屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装、供热、供冷系统等工程出现的质量问题。买受人依据该条解除合同，除房屋存在质量问题外，且该质量问题应达到严重影响正常居住使用的程度，否则不能达到解除合同的目的。但《最高院解释》并未对“严重影响正常居住使用”的判断标准作出规定，在实践中，对此，有三种不同观点。第一种观点认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，即不存在严重影响居住使用的问题；第二种观点人为，判断房屋质量问题是否“严重影响正常居住使用”应通过委托工程质量检验部门鉴定，法院依据鉴定结论做出判断。第三种观点则认为，房屋质量问题是否“严重影响正常居住使用”属于法官根据生活常识自由裁量的范围，不需要工程质量检验部门进行鉴定。本人同意第三种观点，因为专业质量鉴定机构所进行的鉴定只是依据现有规范、标准作出不合格、合格或优良的认定，并对某些量化指标进行确认。而房屋质量是否“严重影响正常居住使用”的认定没有客观标准，即使由专业工程师来认定，其所做出的鉴定也是完全依赖于其个人的生活经验和主观判断，没有法定依据和标准。因此，是否“严重影响正常居住使用”，法官作为审判人员，完全可以根据生活常识和经验，作出认定。
三、对于尚处于保修期的房屋如出现质量问题，买受人可否直接请求解除合同的问题。
有观点认为，从《最高院解释》第十三条第一款约定的字面理解，只要房屋出现质量问题，即使房屋尚在保修期限内，买受人也无须受保修的限制，有权直接请求解除合同。且根据《中华人民共和国合同法》第111条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”因此，当房屋出现质量问题时，买受人作为受损害方有权选择要求开发商保修或是解除合同。我认为此观点不能成立。
（一）我国《建筑法》第62条规定“建筑工程实行质量保修制度。建设工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照建筑物的合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期由国务院规定。”《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”《最高院解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。”建设部《商品房买卖合同》示范文本第十六条也约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”以上是法律、法规明确规定开发商对房屋质量所承担的法定保修义务。可见，我国现行法律规定，房屋交付后，在保修期内如出现质量问题，开发商即产生并必须履行保修义务。
（二）根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。如房屋出现质量问题，房屋地产开发企业未履行保修义务，经催告后在合理期内仍未履行的，且房屋质量问题已严重影响居住使用，买受人方可解除合同。
（三）关于《合同法》第111条，该条只是在双方对违约责任没有约定或不能确定时适用，而如前所述，《商品房买卖合同》已对出卖人如何承担保修责任用出了明确的约定，买卖双方应按约定承担违约责任。另外，《合同法》第111条要求受害方合理行使选择权，即买受人在选择违约责任的方式时应当遵循公平原则和诚实信用原则。如果房屋出现的质量问题通过维修可以补救，买受人不应解除合同。
至于经过几次维修，才允许买受人解除合同，目前法律无明确规定，我认为可借鉴《中华人民共和国消费者权益保护法》第54条的规定，即“保修期内两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责更换或者退货”，当出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复或经两次以上维修仍不能正常使用的，买受人解除合同的条件成熟时，才可以严重影响正常居住使用为由请求解除合同。
（四）如果允许买受人不经保修直接行使合同解除权，规定我国商品房保修制度将丧失实际意义。
因此，对于房屋在保修期内所出现的质量问题，如果通过修复的方式可以补救，应由出卖人根据法律的规定和合同的约定，先履行保修义务，买受人不应直接要求解除合同。
《最高院解释》未作出明确规定。以住宅房屋为例,一般住宅房屋使用年限为七十年,如果在交付使用三、四十年以后，房屋的某些部位开始出现质量问题，如也允许买受人适用本条规定，那么开发商将存在较大的商业风险，而且对开发商也极为不公平。针对此问题，从我国合同解除的条件和保修制度的有关法律规定来分析，我认为买受人行使解除权应受到保修期限的限制。
《合同法》第93条、第94条规定了合同的解除分为约定解除和法定解除，约定解除是指在合同履行过程中，合同约定的解除条件成就时，一方当事人可以选择解除合同。法定解除是指在合同订立后，一方当事人没有履行或违约履行，另一方当事人通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。根据合同法的原理，无论是约定解除还是法定解除，其解除的前提条件是一方当事人对另一方当事人负有履行义务，且负有履行义务的一方当事人未履行合同义务或有违约行为存在。据前文所述，因为我国实行商品房交付后的质量保修制度，根据法律的规定和合同的约定，开发商在保修期内必须对房屋质量承担保修责任，而保修期满后，房屋出现质量问题，开发商就不再具有保修的义务，没有义务，就不可能存在根本违约，合同也就丧失法定解除和约定解除的条件，买受人再行使合同解除权也就无从谈起。因此，我认为，买受人因房屋质量问题严重影响正常居住使用而行使解除权的，应在房屋保修期内提出。
但保修期满后出现的质量问题是开发商交付房屋时就存在的隐蔽质量瑕疵或开发商明知质量瑕疵的存在而故意隐瞒，在此情况下，自买受人知道或应当知道之日起2年内，如因该质量问题严重影响居住使用的，买受人可以请求解除合同。
五、因房屋质量问题对买受人的赔偿范围。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第三款规定“保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任”
。第三十二条规定“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”《最高院解释》第十三条第二款规定“出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”上述规定明确了在保修期内，房屋出现质量问题，开发商应承担保修义务，除此之外，因房屋质量问题给买受人造成损失的，开发商也应承担赔偿责任。在适用前述规定要求开发商承担赔偿责任，应同时具备以下条件：第一，房屋出现的质量问题应在保修期内；第二，房屋出现的质量问题应属保修范围；第三，因房屋的质量问题，确实给买受人造成了损失。但并未对损失的具体范围作出规定。根据《合同法》第113条规定，损失应当以因房屋质量问题之违约行为所造成的损失为准。
实践中，关于争议比较大的是因房屋质量问题，购房者另行租房，产生的租金损失，下面将结合具体案例对此问题谈一下个人看法。
关于因房屋质量问题给买受人造成误工损失的赔偿问题，现行法律法规没有规定，在实践中，误工费的标准亦未统一。我认为，在我国对此问题未作出具体规定之前，可以比照《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》关于误工费的规定处理，该解释第二十条规定“误工费根据受害人的误工时间和收入状况确定。误工时间根据受害人接受治疗的医疗机构出具的证明确定。受害人因伤致残持续误工的，误工时间可以计算至定残日前一天。受害人有固定收入的，误工费按照实际减少的收入计算。受害人无固定收入的，按照其最近三年的平均收入计算；受害人不能举证证明其最近三年的平均收入状况的，可以参照受诉法院所在地相同或者相近行业上一年度职工的平均工资计算。”因房屋质量问题造成买受人误工损失的，买受人请求赔偿误工费的，应以买受人处理房屋质量问题的实际误工时间及上述误工费标准计算和赔偿误工损失。
你这个问题其实可以分成两个问题。一是维修，二是索赔。
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