小区物业管理存在的问题及对策
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来源:《敖汉党政干部论坛》&&
作者: 张雅丽
责任编辑: 董迎新&&
发布日期:日 16:54:55
　　　城镇是由小区组成的，小区是城镇的窗口，因为它直接反映城镇的文明程度。敖汉旗近年来城镇建设快速发展，住宅小区如雨后春笋，现在面积已逾100万平方米。这样一方面增加了新惠镇的亮点，而另一方面随着住宅小区的增多，入住人员的庞杂，在城市管理领域也出现了诸多问题。尤其是小区物业管理越来越复杂而困难。物业管理其实是一项复杂的系统工程，不仅仅是物业管理服务企业的事，而需要有关部门及相关业主协同解决。　　一、小区物业管理存在的主要问题　　敖汉旗物业管理方面存在的主要问题有：管理机制不健全，业主委员会选举不规范；各有关部门不能互相沟通，管理理念陈旧，管理形式单一，业主素质参差不齐。　　（一）物业管理服务企业准入机制不健全　　敖汉旗物业管理体制单一薄弱至今还不能有效解决，如服务企业的准入机制。几个规模较大的小区、物业管理公司同开发商捆绑进入，不交物业费不给楼房钥匙，物业费的高与低都是霸王条款。以银河花城小区为例，小区第一期房交工是日，交付时必须交清不知是谁规定的各种费用，其中有线电视收视费，煤气管道开通费，物业管理费，卫生费、办理出入证件费等等，业主不交，钥匙就到不了手。至今出入证也未办。但钱是收了。更何况在业主毫不知情的情况下，银河花城小区已经两易物业服务公司。由于交房之初物业管理服务公司进入不规范，致使业主一开始就多有怨言，免不了就产生抵触情绪，因此物业管理服务部门工作也就越来越难开展，以致换了别的物业公司，因遗留问题太多，所以开展工作非常困难。久而久之，形成恶性循环。造成业主与物业管理服务部门关系紧张，致使物业没有管理的现象不断出现。银河花城小区院内的健身器械，刚安上就弄坏了，一方面是质量问题。另一方面也是管理不到位的问题。　　（二）业主委员会的成立不规范　　外地的经验和当地的现实都表明，住宅小区的管理必须依靠全体业主，而全体业主的积极性怎样调动？至今仍未得到解决。多数小区业主根本没有统一的意志，各人自扫门前雪的现象很普遍。而要想解决这一问题，只能通过业主选出业主代表，再由业主代表选出业主委员会，由业主委员会代办一些事情，遇到问题同相关部门交涉。而目前一些小区的业主委员会名存实亡，原因是一开始就留于形式，有的是谁委派的。做为业主也意识不到成立业主委员会的重要性，物业管理部门也不清楚业主委员会重要性，如是相继而来的问题就是，业主的权益受损找不到确切的说法；物业管理服务部门收费困难也没人能帮助解决。业主和物业管理部门常常闹矛盾。动不动就告上法庭。富都家园小区业主２０06年底入住广源物业公司进入，除２０07年同开发商捆绑进入的一年不欠交物业费，2008年至今还有一部分住户未交物业费，2009年不交物业费的就更多了。具体原因各有各的说辞。一家十五口，七嘴八舌头。没有规范的业主委员会，不定期召开业主大会是很难以沟通的。　　（三）物业服务公司与其它相关服务部门缺乏统一协调机制　　物业交付业主使用后，常常出现一些与相关部门有关的问题。如暖气不热，自来水结冻等等。有的能找到相关责任人，可有时业主找不到相关责任人，找物业管理部门说是让找某某单位，而某某单位说让找开发商，有些很小的事为什么越闹越大呢？就是因为业主找不到当事人，所以就只能找法院，来依法解决。要么就以不交什么什么费的方法来硬扛。因此常常造成不该有的矛盾。纠其主要原因是开发商、物业服务部门和相关部门不能统一协调，齐抓共管。　　（四）业主的个体原因有时也影响物业管理的质量　　敖汉旗大大小小的住宅小区已有三十几个，从有物业服务企业进入的28个小区看，业主的构成都很复杂，每个小区仕农工商俱全，各行各业、形形色色。有的业主只讲权利，不讲义务，在共用场地乱摆乱放，在干净的墙上乱写乱画乱帖。有的不但不爱护公物，而且还恣意破坏公共设施。有的无故不交管理费用，还无理取闹，这些都大大增加了物业管理难度。　　二、解决小区物业管理问题的对策　　物业管理工作好与坏直接关系到城镇居民的生存质量，关系到城镇的文明程度，关系到社会的安定有序。小区物业管理不只是几家物业管理服务企业力所能及的工作，而需要各级部门，尤其是地方各级行政部门充分重视，齐抓共管，各服务机构互助联动、所有业主共同努力才能完成的一项重要任务。　　（一）各级行政主管部门厉行监督指导之责　　1、制定扎实可行的制约机制。使开发商履行有关责任，本着对居民负责的精神做好住宅的有关善后工作。如各种设施的不完备，物业质量不合格等问题。　　2、责成有关部门监督指导物业管理服务部门。设定服务质量管理机构，定期了解服务企业的工作开展情况，调查民意，体察民情，从居民的实际情况出发，解决居民的实际困难。　　3、物业管理牵涉面广。涉及城建、环保、安全、消防、工商、物价部门等等。所有有偿服务机构进行统一协调管理。帮助成立协调组织，以便避免互相推诿扯皮现象。如热力公司、液化气公司、广播电视局、自来水公司、供电公司等形成有效为民服务的网络，对物业齐抓共管。　　4、授予居委会一定的监督管理权。一方面监督各相关服务部门，另一方面对居民进行不定期的思想政治教育，提高所有业主的政治觉悟，让其发扬主人翁精神，在享有权利的同时，也履行在物业管理中的一些义务。自觉遵守有关管理规约。遵守物业管理区域内物业共用部门和共用设施设备使用、保护和环境卫生维护的有关规章制度。按照国家有关规定交纳某些资金。　　（二）选举产生名符其实的业主委员会　　很多物业管理水平高的城市主要经验就是成立能够办实事并且能代表业主利益的业主委员会。因为一些事情无法让所有业主都到场，有些业主也确实说不清，道不明，一些事情也只能靠代表同相关责任者协商，这样就必须得认认真真的选举产生业主委员会。　　业主委员会的产生应该充分发挥社区、居委会的作用。只有强化社区的属地管理，授其监督指导权，并给予相应的政治经济待遇。让社区居委会做具体工作，在属地入户宣传《物业管理条例》；宣传成立业主委员会的重要性和必要性。说服业主认真选举业主代表。然后居委会审查代表资格，召开代表大会选举业主委员会侯选人。公布侯选人后，业主没有异意后，进行选举。然后产生名符其实的能为业主办实事，能对物业管理服务有帮助的业主委员会。当然这些人也应当给予相应的劳动报酬。　　（三）业主严格自律，共建和谐小区　　小区物业管理是落实科学发展观的要求，目的是使小区更和谐，让居民更加幸福安宁。是&以人为本&的要求。但&人&的问题还是需要人&自身&来解决，解决小区物业管理中存在的问题主要对策还是来源于居民自身。做为业主都应洁身自律，以建造和谐小区为已任。奉公守法，加强自律，严格要求家庭成员，自己不损坏公物，损坏了照价赔偿，协助各级服务部门管理好物业，维护小区安全，发现安全隐患及时向相关部门汇报。发现破坏小区和谐的行为认真劝阻，对不听劝阻者及时举报，大家一道管理好小区物业，使小区成为文明和谐的小区，成为居民安居乐业的小区。　　(作者分别系中共敖汉旗委党校讲师)
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文| 陈伟& 北京市炜衡（深圳）律师事务所律师原创文章，供朋友圈转发分享。谢绝其它媒体未经授权转载。欢迎投稿实务类文章：摘要：小区发生高坠死亡事件，小区物业是否应当承担赔偿责任。本文精选两个典型案例进行解读。小区物业对外来人员进行登记及巡逻监控义务，仅相对于小区业主而言，而死者未经登记进入小区高坠死亡，与物业公司未进行登记、监控发现可疑行为，两者没有法律上的应当归责过错，故不应当承担赔偿责任。 & & & 这个世界非常美好，但是，总有些人选择轻生，那么，在小区发生高空坠落死亡事件时，小区的物业管理公司是否承担赔偿责任呢？我们来看一起几起真实的案例。案例一：未对外来人员登记不必然导致死亡，物业不负赔偿责任裁决要旨：物业公司对外来人员进行登记及巡逻监控义务，仅相对于小区业主而言，而死者王某某未经登记进入小区高坠死亡，与物业公司未进行登记、监控发现可疑行为，两者没有法律上的应当归责过错。物业公司只是对事发小区进行物业管理，不可能预见到王某某坠楼死亡，因此，物业公司不应当承担赔偿责任。案情回放：王某清、邓某某诉称，王某清系王某某的父亲，邓某某系王某某的母亲。某某物业公司系金坛市亲某家园小区的物业管理公司。2014年3月3日下午2点多，王某某在进入亲某家园小区时，小区保安未经盘查登记，直接放其进入小区。王某某在进入小区后径直进入5号楼，十几分钟后王某某从18楼楼道窗户坠下，当场死亡。后发现5号楼楼道口的自动门禁是敞开着的，电梯监控是坏的。警方立案并进行侦查后，未发现有犯罪事实，也排除了他杀的嫌疑，初步认定为自杀。死者家属即王某清、邓某某在悲伤之余，认为小区物业存在管理上的过错，应该对王某某的死亡承担一定责任。为此，诉至法院，请求判令某某物业公司赔偿其事故损失人民币250586元（死亡赔偿金279160元、精神抚慰金50000元、丧葬费25319.5元、处理丧事人员误工费1500元、处理丧事人员交通费2000元，以上合计元，要求某某物业公司承担70%）；诉讼费由某某物业公司负担。亲某家园小区的物业管理公司，即某某物业公司收到诉状后，答辩称，1、某某物业公司对王某清、邓某某无任何侵权行为；2、亲某家园小区建设符合国家的要求，死者从窗台坠落因系攀爬或者翻越才能发生，坠楼是没有任何外力作用下发生的，系死者自主行为所致，故责任应当由死者自负；3、某某物业公司与业主之间系物业服务关系，根据合同相对性原则，死者不享有物业合同的权利，因此，某某物业公司无需对死者承担任何物业合同上的义务，同时如果王某清、邓某某的所谓理由成立，那么也应当是由该幢楼的全体业主承担责任，而非由提供物业服务的某某物业公司承担。综上，请求法院查明事实，依法驳回王某清、邓某某对某某物业公司的诉讼请求。一审法院裁判：一审法院经审理查明，2014年3月3日下午2点多，王某某进入亲某家园小区，并进入5号楼。十几分钟后王某某从18楼楼道窗户坠下，当场死亡。2014年3月14日，金坛市公安局聘请有关人员，对王某某进行了尸体检验鉴定。鉴定意见是王某某符合高坠致颅脑损伤、创伤性休克死亡。2014年3月21日，金坛市公安局对王某清、邓某某控告的王某某非正常死亡案，以没有犯罪事实为由，出具不予立案通知书。2014年4月1日，金坛市公安局出具复议决定书，维持不予立案决定。法院查明，某某物业公司物业人员未对王某某进行登记，事发时5号楼监控损坏，未能拍摄事发过程。王某清系王某某的父亲，邓某某系王某某的母亲。原审中，王某清陈述死者王某某在聋哑学校上学，是初中文化程度，除了聋哑，无智力障碍。一审法院认为，双方的争议焦点是某某物业公司是否存在物业管理疏忽，其对王某某的高坠死亡是否承担赔偿责任。对外来人员进行登记及巡逻监控义务，仅相对于小区业主而言，而王某某未经登记进入小区高坠死亡，与某某物业公司未进行登记、监控发现可疑行为，两者没有法律上的应当归责过错。某某物业公司的防护栏等措施高度均达标，足以避免安全意外事故的发生。某某物业公司已经尽到了管理维护义务，对王某某死亡后果并不可能预见。故王某清、邓某某要求某某物业公司承担赔偿责任，证据不充分，不予支持。据此，一审法院作出如下判决：驳回王某清、邓某某的诉讼请求。二审法院审理情况：对于这样的判决结果，死者家属当然不能接受，在法定的上诉期内提起了上诉。上诉人王某清、邓某某上诉要求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。死者家属认为：第一，某某物业公司工作人员未尽到管理维护职责，相关设施存在严重问题，该公司的物业管理区域存在安全隐患，该行为与其子王某某坠落死亡有因果关系，应当承担赔偿责任。王某某进入小区时，公司物业人员未对其进行询问、登记，而让王某某顺畅进入小区；事发5号楼门禁损坏，王某某顺利登楼；监控设施损坏，导致公安机关不立案，无法侦破。第二、原审判决适用法律不当。某某物业公司管理的小区为居民区，不是宾馆、商场等公共场所，原审法院判决某某物业公司不承担赔偿责任明显不当。三层以上楼道口窗户没有安装防护栏属于高度危险作业，根据无过错赔偿原则，某某物业公司应承担主要责任。某某物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确得当，请求二审法院查明事实，依法驳回王某清、邓某某的上诉请求。对小区外来人员进行登记，是依据物业服务合同，公司对小区业主应尽的义务，本公司对死者没有任何的法定义务或者责任。本公司管理的窗户窗台等设施高度经过建筑主管部门的检验验收，符合国家标准，不存在王某清、邓某某所说的没有安装防护栏，属于高度危险作业这一情况的存在，在正常情况下，本公司管理的小区设施已经足以避免安全事故的发生。二审中，上诉人王某清、邓某某对原审查明的事实有异议，称原审法院漏查了事实，即未查明某某物业公司对于亲某家园小区的服务管理范围及履行的管理义务，某某物业公司所管理的物业区域存在安全隐患，没有进行定期维护消除隐患，比如未监控管理、没有安排保安进行巡查巡视、亲某家园五号楼三层以上的楼梯窗口没有安装防护栏、五号楼门禁门敞开、电梯监控损坏、小区楼房的防护栏高度没有达标等。二审法院裁判：二审法院经审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二审中，王某清、邓某某主张某某物业公司所管理的物业区域存在安全隐患，并提交事发现场照片4张予以证明，但是，该照片显示有阳台的建筑物部分均有防护设施，而根据原审法院勘查现场的照片，某某物业公司管理的楼道口里的窗户窗台等设施高度均符合国家标准，因此，对于王某清、邓某某关于某某物业公司所管理的物业区域存在安全隐患的主张，本院不予采纳。某某物业公司作为物业公司，只是对事发小区进行物业管理，不可能预见到王某某坠楼死亡；而某某物业公司存在的未对访客登记、门禁敞开和监控设施损坏等物业管理疏忽行为，并不必然导致王某某死亡结果的发生，两者不存在必然的因果关系，因此，原审法院对于王某清、邓某某要求某某物业公司承担赔偿责任的诉求不予支持并无不当。综上，王某清、邓某某的上诉理由不成立，对其上诉请求，二审法院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院予以维持。据此，江苏省常州市中级人民法院作为二审法院，于2014年12月15日作出（2014）常民终字第1901号民事裁决书，判决驳回上诉，维持原判。案例二：护栏达标，小伙自杀不可预见，一审法院判决物业不担责裁判要旨：对外来人员登记及巡逻监控义务，是相对于小区业主而言的，如物管未履行职责对业主造成人身、财产损害，物业应承担对业主的相应赔偿责任。但朱某华进入小区高坠死亡，与物业未进行登记、监控发现可疑行为，两者没有因果关系，物业的行为亦不构成法律上的应当归责过错。案情回放：这是一起发生在深圳的高坠死亡案件。2013年3月22日晚上10时许，年仅20岁的男子朱某华来到龙岗区平湖街道某某西苑外，尾随一名业主进入小区，并且跟着刷卡业主进入3栋2单元。随后，朱某华从高处坠落一楼平台，经抢救无效死亡。警方经调查后排除他杀可能，初步认定该男子为自杀。　　朱某华的父母认为，小区的物业管理公司未履行进门登记的职责，未尽责进行巡逻监控得以发现可疑人员，管理存在疏忽，导致朱某华进入小区并意外死亡，侵犯了朱某华的生命权、健康权、身体权，小区的物业管理公司深圳某某物业管理有限公司应当承担赔偿责任。为此，死者朱某华的父母向龙岗区法院提起诉讼，索赔丧葬费、交通费、误工费、住宿费、精神损害抚慰金、死亡赔偿金等共计55万余元。一审法院裁决：　　被告物业公司辩称，该公司对小区制订了外来人员出入登记、保安巡查等管理制度，在主要通道、出入口设有监控设施，每层楼公共区域窗户均设置了防护网，顶楼天台设立了安全护栏，高度符合国家标准，并有“严禁攀爬”标志。死者朱某华尾随刷卡业主进入小区单元楼，并有意逃避监控设施，通过消防楼梯到达案发地点，选择坠楼的方式结束自己生命，物业不可预见、不可控制。死者的自杀行为是其主动选择所致，与管理没有任何关联，且事发后物业采取了合理积极的报警、报120等措施，已经尽到了管理义务，对事故发生没有过错。　　龙岗区法院经现场勘查发现，案发单元楼的护栏、窗户高度等均达标，足以避免安全意外事故的发生。公安机关也初步认定朱某华为自杀，无证据证明其高坠死亡为意外事故。物业公司已经尽到了管理维护义务，对其自杀死亡后果并不可能预见。　　一审法院裁判：龙岗区人民法院认为，对外来人员登记及巡逻监控义务，是相对于小区业主而言的，如物管未履行职责对业主造成人身、财产损害，物业应承担对业主的相应赔偿责任。但朱某华进入小区高坠死亡，与物业未进行登记、监控发现可疑行为，两者没有因果关系，物业的行为亦不构成法律上的应当归责过错。因此，法院对原告主张不予采纳，一审驳回原告诉讼请求。　陈伟律师点评：近年来，屡次发生高楼坠亡的事件，那么在这些事件中，小区的物业管理公司是否应当承担责任，北京市炜衡（深圳）律师事务所陈伟律师认为，应当视具体情况而定，不能一概而论。如果是小区业主发生坠亡，并且物业管理存在过错，那么物业管理应当承担一定的赔偿责任。但是，如果对于外来人员，在没有经过登记，而是采取尾随进入小区，或者通过其他途径进入小区，小区物业是否应当承担赔偿责任呢？首先，上述两起案件都是外来人员进入小区，并发生坠亡的侵权案件。第一个案例中的死者是从18楼楼道窗户坠下，第二个案例是高处坠落至一楼平台死亡。均属于侵害生命权的民事案件。争议的焦点在于小区物业管理的疏忽行为，与死者的死亡之间是否存在必然的因果关系。如无因果关系，即便小区物业有疏忽，也无需承担赔偿责任。普通侵权案件适用过错责任赔偿原则，不适用过错推定或者无过错原则，因此，在小区物业没有过错的情况下，不应当承担民事赔偿责任。其次，众所周知，小区物业是小区业主的物业管理公司，小区物业收取了小区业主的物业管理费用，应当对业主负责。上述两个案例中的死者，均不是小区业主。根据合同相对原则，死者不享有物业合同的权利。根据第一个案例的裁判要旨，物业公司对外来人员进行登记及巡逻监控义务，仅相对于小区业主而言，而死者王某某未经登记进入小区高坠死亡，与物业公司未进行登记、监控发现可疑行为，两者没有法律上的应当归责过错。物业公司只是对事发小区进行物业管理，不可能预见到王某某坠楼死亡，因此，物业公司不应当承担赔偿责任。最后，上述两个案例中死者的死亡原因，均经过公安机关侦查，得出的结论均排除了他杀的可能性，第二个案例中公安机关直接认定死者为自杀。对于自杀行为，物业公司已经尽到了管理维护义务，对其自杀死亡后果并不可能预见。如对于外来人员在小区的自杀事件，法院也判决小区物业承担赔偿责任，可能出现结果导向的类似事件发生，不利于实现社会公平与正义的价值取向。综上，根据案例分析得出，如外来人员进入小区，并发生自杀等死亡事件的，小区物业不应当承担赔偿责任。但小区应当及时报警，并协助公安机关的侦查工作。最后，还是要劝诫大家，生命是自己的，但是任何人都没有随意放弃的权利。这个世界很美好，需要我们彼此守候和珍惜。（作者：陈伟）注：陈伟律师原创文章，分享是最大的快乐，欢迎转载。请尊重版权，并注明作者及工作单位，谢谢您！分享知识，传递法治精神！喜欢就分享给你的朋友吧。
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分享文章到朋友圈男子尾随业主进小区坠亡 其父母状告小区物管索赔-中新网
男子尾随业主进小区坠亡 其父母状告小区物管索赔
　　一小伙子尾随业主进入一小区单元，不久后坠楼身亡。为此，小伙父母将该小区物业公司告上法庭，索赔55万余元，龙岗法院一审驳回小伙父母诉求，小伙父母不服提起上诉。此案10日在深圳中院二审。
　　状告物管：
　　未履行“进门登记”职责
　　日22时许，20岁的小伙陈某军在龙岗区平湖街道华南西苑3栋2单元坠楼，经抢救无效死亡。经龙岗法院审理查明，事发当晚，陈某军尾随刷卡业主进入小区，又尾随刷卡业主并通过消防楼梯进入3栋2单元楼，之后从高处坠落至该单元一楼平台。物业公司保安随即报警并报120，急救人员到场后证实其当场死亡。平湖派出所接警后调查，结论为排除他杀可能性，初步认定为自杀。
　　该楼为深圳第一亚太物业管理有限公司(以下简称物业公司)负责物业管理，死者陈某军父母认为物业公司对小区负有管理义务，未履行“进门登记”职责，未尽责进行巡逻监控以发现可疑人员，管理存在疏忽，致使陈某军进入小区并意外死亡，侵犯了陈某军的生命权、健康权、身体权。因此，陈家父母状告物业公司，索赔丧葬费、交通费、误工费、住宿费、精神损害抚慰金、死亡赔偿金等共计55万余元。
　　而被告辩称，该公司对小区制订了一系列外来人员出入登记，保安巡查等管理制度，在主要通道、出入口设有监控设施，在顶楼天台设立了安全护栏，且其高度符合国家标准，并设置“严禁攀爬”标志，每层楼公共区域窗户均设置了不锈钢防护网，完全可以避免安全事故的发生。而陈某军当日尾随刷卡业主进入小区，进入单元楼，有意选择逃避监控设施，通过消防楼梯到达案发地点选择坠楼方式结束自己生命，物业不可预见及控制。该公司认为，死者的自杀行为是其主动选择所致，与管理没有任何关联，物业公司并无过错。
　　一审认定：
　　坠楼与“登记”无关
　　审理中，龙岗法院曾到现场进行勘查。法院认为，该案争议焦点是物业公司是否存在物业管理疏忽，其对陈某军的高坠死亡是否承担赔偿责任。而物业公司的防护栏等措施高度均达标，足以避免意外事故的发生。此外，公安机关做出的结论初步认定为自杀，也无证据证明陈某军高坠死亡为意外事故，综合证据及事实，足以采信陈某军属自杀。物业公司已经尽到了管理维护义务，对其自杀死亡后果并不可能预见。
　　而对于原告提出的物业管理疏忽，使陈某军未登记进入小区。法院认为，对外来人员进行登记及巡逻监控义务仅相对于小区业主而言，如果未登记外来人员进入小区而造成对业主的人身、财产损害，物业应承担对业主的相应赔偿责任。对陈某军而言，如需进入小区，物业有权登记、询问，陈某军也有配合的义务，但其规避登记进入小区高坠死亡与物业未进行登记、监控发现可疑行为，两者没有法律上的因果关系，物业公司的行为亦不构成法律上的应当归责过错。法院对原告主张不予采纳，一审驳回原告诉讼请求。
　　原告上诉：
　　进了小区就属小区管理范围
　　陈某军父母不服，随后提起了上诉。他们认为，物业公司对小区人员均负有安全管理义务，陈某军虽非业主，但进入小区后，就处于小区管理范围，受小区管理、约束，同时小区也对其负有安全保障义务。一审法院认为物业仅对业主负有安全保障义务，明显与现行法律不符。其次，他们坚持认为物业公司未尽登记、询问义务致使陈某军轻易进入小区，就是管理疏忽，有一定过错。他们还称，小区自称有监控设施，但却无法提供事故发生前后相关监控视频，让人怀疑。此外，物业公司对事发天台没有做相关安全措施，通往天台的两道门均未上锁，使其轻易进入天台，坠楼身亡，物业应承担责任。陈家代理律师还提供了出事单元大堂等照片，显示该处有摄像头可拍摄到坠楼处，但物业公司却无法提供该处录像，据此，该代理律师认为该案疑点很多，一审判决过于草率。
　　而物业公司则坚持一审时的意见，认为自己已经尽到了安全保障义务，不存在管理疏漏，事故的发生是陈某军自己选择自杀导致，物业不需负责。
　　目前，该案还在进一步审理中。
【编辑:王硕】
>法治新闻精选：
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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只能是给你一个定编标准了新人编标书么组织架构图就自己搞吧大体是一个客服部一个财务部一个工程部一个保洁部你这个小区这四个部门应该够了上面应该有个管理处设一个管理处主任一个副主任一个主任助理四个部门主管下面的具体人员按面积和实际情况就可以了。(1)多层住宅物业管理人员的定编标准多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万m2配置3.6人左右(不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：①管理人员：主任，总建筑面积10万m2以下设1人，10～20万m2，设1正1副，25万m2以上，设1正2副；助理，总建筑面积10万m2以下设1人，在10万m2以上每增加5万m2增加1人；社区文化设1人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各1人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业大小和工作需要来设置。②维修员：建筑面积每4万m2设置1人。③绿化员：绿化面积每4000m2左右设1人。④保洁员：每140户设1人。⑤保安员：每120户设1人。⑥车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。(2)高层住宅物业管理人员定编标准高层住宅物业管理人员定编标准，按建筑面积计算每1万m2配置7.5～7.8人左右(不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：①管理人员：建筑面积小于5万m2设主任1名，每增加5万m2增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。②机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万m2以上的楼宇每1万m2配1.5人。③保洁、绿化人员：建筑面积每7000m2左右或90～100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。④保安人员：每40户配1人或建筑面积3000m2左右配1人。⑤车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。(3)高层写字楼物业管理人员定编标准高层写字楼物业管理人员定编标准，按建筑面积计算每1万m2配置15～18人左右(其中不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：①管理人员：建筑面积小于3万m2设主任1名，每增加3万m?2增设副主任1名；助理每2万m2设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。②机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万m2配4～5人。③卫生、绿化人员：建筑面积每人。④保安人员：建筑面积每2000m2左右设置1人。(4)其他类型的物业如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。
物业管理公司员工定岗定编的数量标准物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10%7E20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。4、保洁员：每140户设1人。5、保安员：每120户设1人。6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5%7E7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。3、保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右或90%7E100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。4、保安人员：每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置15%7E18人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：1、管理人员：建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名；助理每2万设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。2、机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万平方米配4%7E5人。3、卫生、绿化人员；建筑面积每2500平方米配1人。4、保安人员：建筑面积每2000平方米左右设置1人。四、其他类型的物业如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。
以个人爱好再精装啊
小区全套物业管理方案第一部分前言(省略)第二部分物业管理的整体构想与创优规划住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作,以其建筑的现代风格和完美的协调性,构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号,在东方明珠城的每一个细节都充分体现出建筑对人的关心,以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量,点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作,透射出人文关怀,使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。针对东方明珠城社区物业管理的整体情况,我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。一、管理思想公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势,把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。二、管理组织公司将建立一支年轻化、专业化,高素质、复合型的管理队伍,对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。1、多层次、多角度的激励员工,满足员工的物质和精神需求。2、主张管理者与员工之间的沟通,体现人与人之间的平等。3、关注员工自我价值的实现,使员工与公司共同发展进步。4、为员工创造公平竞争的工作氛围,实现“能者上、相形见拙者下”。5、建立培训体制,使每一个员工掌握物业基本技能,能够胜任本职岗位工作,成为合格、称职的物业服务人员。三、管理特色及创新点公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨,“全方位管理、多功能服务”的管理手段。1、推行首问负责制,第一个接待业主或被业主询问的公司员工,不受部门的限制,均应热情接待,解答疑问,杜绝让业主等候回音的现象。2、倾听业主的心声,在社区内设置“心连心信箱”,了解业主需求,解决业主反映的问题。3、关注业主生活质量的提高,倡导“以业主为圆心”的服务理念,我们不仅做好24小时安保服务,24小时接待服务,16小时保洁服务,管理处还将经常组织各种活动,增进物业与业主的交流,创造祥和文明的住宅社区。四、创优规划(一)、近期工作目标第一年内,业主开心入住,装修无违规现象;第二年内,创市物业管理示范住宅小区;第三年……保市优、创全国物业管理示范住宅小区;(二)、实施方案1、在公司总经理领导下,在行业主管部门指导下,专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组,其中管理处主任为执行组长,并明确创优小组职责。2、完善各部门、各岗位的操作规程,规范日常操作。3、做好日常工作记录,注意资料的积累、整理,做好考评、资料的归档及达标申报等工作。4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查,公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。5、建立“服务明星”评比制度,明确奖惩措施,引导员工共同做好优秀社区的创建工作。第三部分管理机构设置和管理人员的配备、管理及物资的配备一、管理机构模式东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作,由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责,管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。组织结构图二、管理人员的配备管理处定编94人,其中主任、副主任各1名,各部门负责人4人,由物业公司聘任,授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。接待员:2人,接待业主的来访和投诉并及时处理。文员:1人,负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。财务:1人,负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。卫生清洁工:21人,负责社区的卫生清洁工作,每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。绿化管理养护工:2人,负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作,并对业主的垂直绿化(阳台摆花)和庭院绿化进行指导。治安员:54人,负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作,配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序,负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆,维护社区的交通秩序;维修工:7人,负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。三、管理人员的录用与考核、培训计划(一)、管理人员的录用要求分类岗位职责条件备注管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化,三年以上物业实际管理经验公司选派综服科科长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化,具有管理经营能力,两年物业管理综合服务工作经验公司选派保安科科长全面负责社区安全管理和车辆管理经典
小区全套物业管理方案第一部分前言（省略）第二部分物业管理的整体构想与创优规划XXXX住宅社区作为建设开发有限公司东方城市系列的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。以人为本不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每一个细节都充分体现出建筑对人的关心，以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。针对东方明珠城社区物业管理的整体情况，我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。一、管理思想公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。二、管理组织公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现能者上、相形见拙者下。5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。三、管理特色及创新点公司坚持业主至上、服务第一的宗旨，全方位管理、多功能服务的管理手段。1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。2、倾听业主的心声，在社区内设置心连心信箱，了解业主需求，解决业主反映的问题。3、关注业主生活质量的提高，倡导以业主为圆心的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。四、创优规划（一）、近期工作目标第一年内，业主开心入住，装修无违规现象；第二年内，创市物业管理示范住宅小区；第三年……保市优、创全国物业管理示范住宅小区；（二）、实施方案1、在公司总**领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。5、建立服务明星评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。第三部分管理机构设置和管理人员的配备、管理及物资的配备一、管理机构模式东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作，由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责，管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。组织结构图二、管理人员的配备管理处定编94人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任，授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。文员：1人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。财务：1人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。卫生清洁工：21人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。绿化管理养护工：2人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿化进行指导。治安员：54人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序；维修工：7人，负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。三、管理人员的录用与考核、培训计划（一）、管理人员的录用要求分类岗位职责条件备注管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管理经验公司选派综服科科长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化，具有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验公司选派保安科科长全面负责社区安全管理和车辆管理
7栋楼,13万平米,16个保洁,7个房管员,31个保安,共4个部门(项目部:含工程部、楼管部、安保部、保洁绿化部;另有财务部、行政人事部、后勤部)
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