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怎么样才能在美国直接申请房贷？能够贷多少？
来源：新浪网
　　贷款申请的&房&分三种：自住屋(PrimaryHome)，二房(Second Home)和投资房(InvestmentProperty)。其中自住屋，如字面意思，是买来自己住的；Second Home是指不长住的房子，但是偶尔会去住一下，例如在某旅游景点附近，海边的房子等等；投资房则是期望着通过购买出租收租金，或者是低买高卖得到利润。
　　在不少地方，由于地理，工作地点或者环境因素，很多人可能不会想买个房子住在该处，但是买来租给当地人收租金却是一个很好的选择。例如稍微靠内陆一点，不是那么沿海的地方，房子的售价会明显的比繁华地区低，但是租金却没有少显著低多少。同样是4房3卫的独立屋，在沿海可能要买超过一百万，但是内陆可能三四十万就能买到，同时租金可能就差个几百块钱，也就是说，房价和房租不是成线性相关增加的，这就是为什么有的地方放20%的首付就能有正的现金投资收益，有的地方却放40%的首付都收不回房贷和地税等。
　　遇到过很多贷款人，很多人都认为买的第一个房子必须是自住屋，其实不然，即使现在是在租房子住，如果有一定的资金和好的房源，也可以直接申请投资房买房贷款，而且，申请起来比你想象的简单！
　　一. 收入要多少？和自住屋审核有区别吗？
　　没有区别，投资房收入的审核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：
　　房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡最低还款额&=45%税前月收入
　　更好的是，买投资房的话，投资房未来可能的租金收入会被算入可使用的收入，其算法是，租金乘以75%，再减去投资房的月供，如果剩下的是正数，那么加到分母里；如果是负数，则加到分子里。所以，有时你会发现直接买投资房甚至能获批更高额度的贷款。这个租金怎么决定呢？贷款都要做房屋估值(Appraisal)，银行会参考Appraisal Report上Appraiser给出的租金建议。Appraiser会对比附近房子大概的租金，做出一个&Comparable Rent Schedule&，给出自己的建议出租额度。
　　二. 首付需要多少，有额外要求吗？
　　买投资房首付最低需要20%，但是除了首付和closing cost之外，投资房的贷款申请还需要有资金储备(Reserves)，其额度要求是6个月的PITIA(Principal& Interest，Tax, Insurance和HOA)，就是上文提到的房贷，地税，保险和HOA每个月的额度，再乘以六&&要给银行看到还有这么多的钱在你的checking/savingsaccount里面(不用用掉，但是要呆在里面)。除了checking/savings这种cash account之外，股票(stock)，退休金(retirement account)，401K都可以。股票要打30%的折扣，退休金要打40%的折扣。
　　另外，切记投资房的贷款申请不能用Gift Fund，所有的头款和reserve都必须是自己的钱，包括夫妻间也不行，比如男方一个人申请贷款，不能用女方的资金，也不能把只有女方一个人名字的账户里的钱马上转到男方的账户里使用，但是共同账户是可以拿来使用的。(如果实在没办法，可以考虑两个人一起申请)所以如果有买投资房的打算但资金又不够的话，最好提前两个月以上把钱打过来准备好，银行会看两个月的bank statement。例如你9月份申请贷款，两个statement的区间是8月1日-8月31日以及7月1日-7月31日，那么钱就要6月份或者之前打过来。
　　Exception: 如果你需要使用租金收入，那么要两个月的bank statement；如果你的工资收入够扛住贷款不需要使用租金收入，那么一个月的bank statement也可以。
　　三. 信用，利率等？
　　不同银行有不同要求，但信用分数一般620分以上就可以。投资房贷款利率比自住屋差一些，但是不会很多，其它条件相同的话，从0.125%到0.500%是一个正常的范围。
　　四.快速计算能贷多少款
　　贷款之前，很多人会问：我到底能贷多少款，有一个简单的算法，在提交银行审核之前可以自己先算一算能够贷多少，银行也是大致这么算的：
　　房贷每个月的付款额+每个月的地税+每个月的房屋保险+每月HOA+每月车贷+每月信用卡的最低还款额，再除以每个月的税前月收入，得到的百分比不超过45%，就没有问题。
　　举例来说，某申请人想买80万的房子，想看看能不能贷款60万，假设他能拿到的利率是4%，那么每个月付款额是$2,864.49，地税银行一般以1.25%/年来算，那么每个月就是$833.33，假设房屋保险一个月是$100，HOA一个月是$300，车贷一个月是$300，几张信用卡最低还款额是$100，那么所有的费用总额是$4,497.82/月。又假设申请人的年收入是$120K，那么一个月就是$10K，所以，这个百分比就是4497.82除以10000等于44.97%，小于45% ，所以这就是他大概需要的收入。大家可以按照这个方法简单算一算自己可以贷多少款。
　　房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡最低还款额&=45%税前月收入
　　注：根据每个人的情况不同，有的申请人的百分比可以grace到50%
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Copyright (C) RE/MAX, All Rights Reserved&&&&&&有不少人，在英国的第一套自住的房子，是全款或者贷款只贷了很小的一部分买的。现在想进一步的投资，于是在想怎么进一步的解放资金。其实，这完全有办法！英国本地的不少房产投资者，会选择把自己住宅拿去做Remortgage，在启动资金不足的情况下，住宅抵押贷款获得的流动资金可以作为下一套房产的首付；如果首付资金充足，通过住宅抵押贷款甚至有可能直接买下一套房产。这种方法虽然常见，但不一定适合所有人。如果你是保守型的，日日夜夜盼着还清所有房屋贷款，你可能很难接受自己重新背负更多房贷的情况。但是不要忘了，从总体上说，穷人跟富人在个人经济上两个最大的区别：富人的被动收入高，穷人被动收入低（被动收入指自己本职工作之外的其他投资收益）富人的负债率高，穷人负债率低甚至没有那么，怎么适当地提升自己的负债率，来提高自己的被动收入？这就是我们这篇文章的重点。但是如果觉得这种方式可以接受，那么本文中分享的关于住宅抵押贷款的一些情况非常值得关注。这篇文章要说的方法就是：1. 如果你现在的自住房是全款买的，你可以自住房去贷自住的贷款，然后用贷出的钱去投资其他的Buy to let房产。2. 如果你现在自住房的贷款比例不高，你可以利用Remortgage，贷出更多的资金，用多余的资金去买其他的Buy to let房产。我们分别举例：我有一套30万的住宅，全款买的。没有贷款。我们家庭给的年收入6万英镑。我想去买一套10万的房子。现在手头上的资金有2.5万镑。方法一：Remortgage自己的住宅，走自住的贷款。贷出7.5万镑，加上自己2.5万镑的资金，直接用Cash买下投资房。贷款利息： 1.5% （自住房贷款利息低）方法二：不Remortgage自己的住宅，走Buy to let贷款。自己出2.5万镑的首付，然后用投资房贷7.5万镑的Buy to let贷款。贷款利息：2.5% interest only （Buy to let贷款）通过Remortgage的方式，单买一套房，相当于接着1.5%自住利息的贷款，做着Buy to let的事情。那如果把这个方法用到极致呢？在说下一步之前，我们先说说自住房能贷多少钱。这通常取决于两点：最大贷款额是你家庭年收入的5倍最大贷款额不超过你房产价值的80%（也有些贷款产品允许到90%）这1和2两个标准里，银行取相对低的一个。那么在上面的例子里，30万的自住房，家庭年收入6万镑。那他们能贷出的款大概在24万英镑。他们可以用这些钱去投2套甚至更多的Buy to let房子，给自己每年带来至少1万镑的被动收益。我们再来看另外一个更加极端的例子，如果手里没有首付的钱，又想投资房怎么办？我有一套30万的住宅，首付了15万，贷款了15万。我之前贷款时年收入只有3万镑。现在年收入涨到了3.5万镑。现在手上没有其他的钱，但是想去投资房。没有钱也能投房么？当然可以。现在年收入涨到了3.5万镑，也就意味着现在最大的贷款额可以贷大概17.5万镑。那么用自住的房子去申请Remortgage，贷17.5万镑。贷出的17.5万镑里，先还掉之前贷的14.XX万镑（假设头两年已经还了一部分本金），剩下手里大概还有2.5万镑的资金。用2.5万镑的资金投一套10万镑的投资房，支付25%的首付，其余75%申请Buy to let 贷款。可行么？可行！这套房10万镑的资金里，有2.5万来自于利息1.5%的自住贷款，有7.5万来自于利息2.5%的Buy to let贷款。只要这套房是一个优秀的投资房产，租金回报在7%以上。那么一年下来，依然能够有2000镑左右的回报。而且别忘了，这2000镑你没有投入多余的本金，你用的都是银行的钱！但是，我这里必须要指出的是，虽然这种极端的做法可行，但是也意味着：这个人的负债率变得很高。（从之前15万镑变成25万镑）。他的这套投资房相当于100%都在用借来的钱进行投资，如果一旦发生租客纠纷不付房租，或者利息变动，都有可能造成损失。可以说，这种玩法，属于踩在刀尖上的无资金高风险高收益玩法。最后，我们说说这种方法的优势与劣势使用住宅抵押贷款的两大主要优势盘活流动资金：如果首付资金不足，通过住宅抵押贷款可以盘出更多的流动资金，用做新房产投资的首付，这样大大降低了房产投资的门槛。享受更低的贷款利率：在首付资金充足的情况下，使用住宅抵押贷款的利率通常要低于进行买房出租（Buy-to-let）贷款的利率。使用住宅抵押贷款的缺点：第一. 基本上现在新的住房贷款只能选择本息一起偿还（Capital Repayment）的还款方式，灵活度没有只还利息（Interest only）这种方式高。一般Buy to Let 贷款可以选择先偿还利息最后偿还本金（Interest Only）的还款方法。在贷款期限内每月只偿还利息部分，等贷款到期时一次性偿还本金部分。这种还款方式有两个好处：一是抗风险性强：房产市场存在风险，特别是目前面临脱欧带来的冲击，房产价值和租金收入都有可能会下跌。而只还利息这种方式月供金额少，每月租金和贷款金额相比入不敷出的可能性更小；二是占了通货膨胀的便宜：每年的通货膨胀率虽然不高，但把它放到为期25年的贷款中时，影响就比较大了。假设你买了一套价值10万英镑的房产，向银行按揭7万5千英镑，只还利息先不还本金。每年的通货膨胀率为2%，那么等25年后你偿还本金部分时，7万5千英镑已经因为通胀，在那会大概只相当与现在的4万5千英镑。（举个例子，20年前我借的一万块跟现在的一万块，能比么？）也就是说，同样借10万英镑的贷款，虽然住宅抵押贷款的利率要比Buy to Let贷款的要低，总的还款金额要低，但短期来看，每月还款的额度可能还是前者更高一些，这样每个月的可支配收入就会相应减少。第二. 因为是自住贷款，所以在计算税务的时候，自住贷款的还款利息，可能不能用于Buy to let收益的税收减免。这个具体需要咨询会计师。另外，这一点在2020年后这个可能就没有意义了，因为2020年后，任何个人Buy to let的利息还款都不能算作之处给收益减税。第三. 风险提高了。如果有任何原因导致你还不起Buy to let的贷款，最多只不过被银行收回那套Buy to let投资房而已。但是如果用自己的住房去贷款，一旦发生各种还不起款的意外，不但可能搭上投资房，最后搞不好连自己的住宅也一起搭进去被银行回收。所以，在提高负债率的同时，一定要想好自己风险承担的能力，一定要给自己预留一定量的紧急资金。推荐阅读：
作者: 英伦房产圈 | 微信: buyhomeuk
简介: 我们是英国房产圈，一个靠谱，有料，不忽悠的英国房地产公众号
书签列表还没有内容，你可以尝试点击文末的按钮收藏你喜欢或者没有看完的文章!RE:央行房贷细则戳破地产三大谎言
关于第二套房贷新政的细则，终于在万众瞩目下出台：第二套房将以家庭为单位。对还寄希望于央行走过场的开发企业，无疑是一个当头棒喝。
银监会和央行12月11日在北京联合召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议，重点明确了以下问题：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。
第二套房贷的新政定调，至少揭穿了流传楼市的以下几个谎言：
第一，&& 中国不存在金融风险。
早在8月初笔者开博时，针对目前房地产市场的发展情况，连续写下《》、《》、《》等文章，呼吁房地产行业从业人士冷静面对市场，不要被少部分上市房地产公司捂盘惜售、抬高股价的行为所误导，并断言房地产行业的集体“出轨”将导致政府强烈的宏观调控政策出台。可惜笔者个人能力有限，对行业所提出的忠告并没有引起开发商的注意。事实上，笔者在8月做客某门户网站谈论关于美国次级贷款危机对中国影响时候就指出，中国房贷已经存在巨大风险中国很可能会采取提高房贷首付来返防风险（见笔者博文《》《》《》）。然而，坚持中国房地产行业没有泡沫、中国没有房贷风险的言论，却依然是舆论主流。
银监会副主席蒋定之在本次会议总结时强调：“出台加强房地产信贷管理的政策，既是落实国家宏观调控政策的要求，更是加强银行业金融机构风险管理的内在需要。”中国房地产不存在金融风险的谎言由此戳破。
房地产是银行的“宠儿”，房贷新政只是走过场。
在央行颁布房贷新政之后，由于如何界定第二套房的细则迟迟没有出台，许多所谓的专家便纷纷断言央行房贷新政只是走过场，理由则是银行不想放弃房贷利润。针对这种观点，笔者在《》一文中明确指出，基层银行要的是利润，而上头怕的是风险，房价的过快上涨将导致金融资产相对于实物资产的严重缩水，央行房贷新政不是为了抑制房价，而是为了防范金融风险(详见此文)。但由于房贷在各大银行中所占的比例不同，所以各大银行的执行标准也不一致。四大国有银行房贷比重最大，所以对第二套房的要求也最严格；而商业银行由于比重相对较小，所以更看重利润，尺度会比较松。但这种执行政策的不一致，让第二套房贷的新政被媒体和公众所诟病，怀疑（其实准确的说是期待）央行走过场的声音越来越高，迫使央行统一标准。
本次会议上，央行副行长刘士余要求，商业银行要进一步改进和加强商业性房地产信贷管理。人民银行、银监会及其分支机构、各商业银行要坚决贯彻落实从紧的货币政策，加强房地产信贷调控，切实加强房地产信贷风险管理。会议还同时要求制定借款人信息资料的收集和信贷审查工作的规定，对借款人提供的个人住房信息、收入信息、家庭信息的真实性要有严格的审查甄别措施。要求加大监督检查和违规惩戒力度，要求各银行业金融机构自觉纠正与文件精神不一致的规定和做法；严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。央行的强硬态度，让“走过场”的说法不攻而破。
房贷新政不会引发楼市拐点。
正是基于对央行房贷新政执行力度的藐视，基于基层银行的不作为，房地产行业依旧沉迷于对未来的幻想之中。房贷新政颁布多时，捂盘惜售现象依旧，许多开发商完全没有意识到，房地产企业，其实资金链的安全远远比利润的绝对值重要。
然而，随着央行态度的明确，中央经济工作会议关于银根紧缩的定调，新政的威力越来越大，全国多个城市出现房价拐点，新开盘项目价格调低，老项目打折促销，涨势凶猛的房价，终于低下高贵的头颅。笔者周末到南方某城市出差，顺便做了市场调研，一个本月9日开盘的项目，出于对市场前景的顾虑，将开盘价从9500元/平方米直接调低到8200元/平方米。另一个周边项目打出一次性付款8.8折的优惠，而还有一个项目则采取开发商垫付首付的办法来降低门槛。
房贷新政让高烧的楼市骤然冷却，相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要明显和容易得多。一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分的房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价，未来数月内，房地产企业资金链断裂的风险将全面蔓延。迫于资金压力，部分开发商将不得不采用降低房价、加大&
促销力度等手段实现快速回款，进而带动整个市场的房价回调。房贷新政的威力还将继续扩大。楼市拐点的到来，或许比我们预计的要快得多。
后记：需要声明的是，楼市拐点到来并不意味着房地产行业的整体崩盘。相反，笔者认为，房价的小幅波动，对开发商、对政府、对老百姓都是一个好事，营养过剩开始的时候不是病，但久了也许会要命，房地产行业需要回归正常，开发商要回归理性，这对整个行业，健康的发展或许比利润的暴涨更重要。
文章引用自：http://blog.sina.com.cn/s/blog_4e095a2901007jxw.html
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