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房屋认购书的法律效力及违约责任
房价市场的变化巨大，购房定金纠纷在投诉中也是屡见不鲜了，一方故意违约产生的纠纷巨多。那么，房屋认购书的法律效力及违约责任是怎样的呢?为大家了解这方面的内容，下面编辑为大家总结了相关知识，在文中有详细的介绍，供您参考，希望能给对此有问题有疑问的朋友提供帮助。一、房屋认购书的性质司法实践中，对商品房预售认购书性质的认定有两种观点：一种观点认为认购书就是买卖合同的一部分，它是买卖双方真实意思表示，与正式的互为补充，一同构成了商品房买卖合同关系。如某些认购书具备了买卖合同的相关条款(诸如坐落、面积、金额、付款方式等)，即便没有签订正式的的商品房买卖合同，认购人也足以依据认购书的内容确定双方权利义务，要求开发商交付约定房产。另一种观点认为认购书并非独立的合同，它仅是对签订正式合同相关事宜的约定，同时还担负对签订正式合同之债权的担保。就性质来讲，认购书应属于房屋买卖合同的预约合同，与买卖合同之间是预约与本约的关系。首先，认购书是一个独立的合同，它是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，完全符合《》对“合同”的定义;其次，认购书不是对房屋买卖合同债权的担保，其效力并不依附于房屋买卖合同，故认购书是独立于买卖合同的合同;最后，认购书以“谈判和签约的行为”为标的，是买卖双方就将来签订房屋买卖合同相关事宜的约定，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定，更不是对房屋买卖结果进行直接确认，所以也不应属于房屋买卖合同。二、房屋认购书的效力按照民法的理论，预约是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议，“因预约所生之债权，与普通之债权具有同一之效力”。&因此，认购书作为本约房屋买卖合同的预约，适用一般合同法的规则。现在，理论界和实务界对于认购书并不能直接产生就本约内容请求履行的法律效力已经基本达成一致，但对于认购书确定的合同义务究竟是什么样的义务，也存在着不同的观点。第一种观点认为，认购书的当事人负有按照认购书约定条件订立房屋买卖合同的义务，且认购书中约定的交易实质性条款不得变更;第二种观点认为认购书的当事人仅负有在约定的时间内就房屋买卖合同的内容进行协商的义务，“哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务”，如果当事人尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。上述第一种观点更加接近双方当事人订立预约合同的本来目的。从大多书认购书的内容来看，认购书中往往明文约定义务人应当在约定时间内签订房屋买卖合同，这种约定是确定当事人承担合同义务最主要的依据。并且，从订约目的看，“预约之目的在于成立本约，当事人所以不径订立本约，其主要理由当系因法律上或事实上的理由，致订立本约尚未臻成熟，乃先成立预约，使相对人受其约束，以确保本约的订立。”认购书作为一种预约合同，当事人签订认购书的目的显然不是为了磋商而是为了最终立约。鉴于房屋交易的复杂，认购书一般较为简略，并不具备房屋买卖合同的全部条款。这就要求当事人在履行认购书(订立本约)的过程中，依平等自愿、诚实信用以及公平原则对认购书未约定事项进行协商，使买卖合同得以顺利签订。这种建立在平等自愿、诚实信用以及公平原则上的协商是认购书双方当事人应尽的附随义务。认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示，其性质应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购书之义务人负有在约定时间按认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的义务，认购义务人若无正当理由拒绝订立本约的，则应当承担预约的违约责任和本约的责任。本网站致力于打造优质的律师咨询服务，如果您还有任何疑问，欢迎来华律网进行律师咨询。延伸阅读：
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文档介绍：
房屋认购书的法律效力及违约责任认购书性质应属于商品房买卖合同的预约合同, 与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。商品房预约合同( 认购书) 生效后, 一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的, 应当承担违约责任。认购书之义务人负有在约定时间按认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的义务, 认购义务人若无正当理由违背预约合同的约定不履行签订本约义务的, 则应当承担预约的违约责任和本约的缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿, 其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失, 并不包括强制缔结本约的责任。【案情】 2009 年 11月 12日, 原告刘某与被告某房地产开发有限公司签订《美食文化广场房屋订购单》一份,约定原告向被告支付购房意向金 20 万元, 原告随后取得美食文化广场 C06 商铺优先认购权, 被告负责在商铺正式认购时优先通知原告前来认购商铺,预购面积为 150 平方米,并明确商铺的价格为每平方米 5100 元。如原告未在约定期限内认购,则视同放弃优先认购权,已支付的购房意向金将不予退还。如原告按约前来认购, 则购房意向金自行转为购房款的一部分。订购单签订之后,原告向被告支付了 20 万元意向金。 2010 年5月8日,被告取得美食文化广场商铺的预售许可证。但被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购。 2010 年5月 12 日原告至售楼处与被告交涉,要求被告按订购单签订正式商品房买卖合同。被告称商铺价格飞涨,对原约定价格不予认可, 并要求原告按总价 120 万元的价格签订商品房买卖合同。 2010 年6月5 日,被告以约 120 万元的价格将讼争商铺出售给他人。双方因此发生争议, 原告遂诉至法院, 请求人民法院判令被告按 76.5 万元的销售价格向原告出售涉案商铺,如果被告不能履行, 请求判令被告赔偿原告涉案商铺现市场价与双方原约定售价的差价损失 43.5 万元。【审判】法院经审理认为: 原告与被告签订的涉案订购单为预约合同。预约合同所指向的是签订本约之行为, 其对当事人的拘束力是创设了当事人为将来订立本约而协商的义务。在本约的签订过程中, 双方当事人应遵循诚实信用之原则, 将预约所确定的原则贯彻到本约合同之条款中去。认购协议签订后, 原告按约支付了意向金, 但被告在本约磋商时, 所提出的价格大大超出了双方预约时约定的价格条件, 被告不遵循诚实信用原则和公平原则履行签订本约义务的行为构成违约。预约合同属前缔约时期缔结的合同, 双方在此期间的磋商协议目的在于本约合同的订立和履行, 因此该期间产生的义务和责任有别于本约合同成立生效后产生的违约责任。被告在违背预约合同的约定不履行签订本约义务的情况下, 应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿, 并不包括强制缔结本约的责任。根据我国现行法律、法规及司法解释的相关规定, 没有赋予预约以强制订立本约的效力, 亦未规定根据预约强制实际履行本约的义务, 故原告要求强制被告缔约并将商铺出售给原告的诉讼请求不予支持。原告主张的差价损失实为买卖合同项下的可能利益, 鉴于预约合同与房屋买卖合同存在法律性质上的差异, 原告所支付的意向金亦非购房款, 故其关于差价损失的诉讼请求缺乏法律依据, 难以支持。但是, 由于被告不遵循诚实信用原则履行签订本约之义务, 导致原告缔约机会的丧失, 被告应对此承担责任并作出相应赔偿。遂判令:一、解除原告与被告签订的《美食文化广场房屋订购单》;二、被告返还原告购房意向金 20 万元;三、酌情赔偿原告经济损失 20 万元;四、驳回原告的其他诉讼请求。一审案件受理受理费 11450 元,由被告负担。有观点认为: 双方签订的《美食文化广场房屋订购单》对订购商铺的面积和单价均作了明确约定,已经具备房屋买卖合同的主要条款。此外,双方在订购单中还明确约定:原告应在接被告通知后十天内,前来按订购单订立商品房买卖合同,如逾期未办理合约手续及支付款项, 以违约论处; 购房意向金可以冲抵购房款; 其他买卖条款以商品房买卖合同为准。根据订购单的条款内容,签署商品房买卖合同,仅为双方需办理的合约手续, 主要条款应以订购单中的约定为准, 其他条款只需根据商品房买卖合同格式文本和交易习惯即可确定。认购书具备了商品房买卖合同的主要条款, 被告应履行缔约义务, 即按认购书主要条款(包括原价)继续履行。【评析】在房屋买卖交易中, 大多数开发商都会要求买房人预先签订一份认购书, 约定双方在将来某个时间按照认购书约定的条件签订房屋买卖合同, 以此提前锁定交易机会。但由于房价市场的变化巨大, 且司法实务中对认购书的性质与法律效力认识不统一, 对违反房屋认购书应如何承担法律责任又没有一个统一的认识, 导致因认购书而产生的法律纠纷, 特别是因一方故意违约产生的纠纷大量涌现, 人民法院在处理具体案例时经常出现法律适用的混乱局面。一、房屋认购书的性质司法实践中, 对商品房预售认购书性质的认定有两种观点: 一种观点认为认购书就是房屋买卖合同的一部分, 与正式的商品房买卖合同互为补充。另一种观点认为认购书并非独立的合同, 它仅是对签订正式合同相关事宜的约定,同时还担负对签订正式合同之债权的担保。笔者认为, 认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示, 其性质应属于商品房买卖合同的预约合同, 与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购书符合合同的法律特征,是一个独立的合同,其效力并不依附于房屋买卖合同, 是买卖双方就将来签订房屋买卖合同相关事宜的约定, 合同约定的是当事人为特定行为( 签定本约) 的义务, 而不是对将来要签约的内容进行先期肯定, 更不是对房屋买卖结果进行直接确认。只要当事人为缔结买卖合同而进行了磋商, 就是履行了预约的义务,而不能将认购书理解为对日后签订主合同的承诺。认购书之义务人负有在约定时间按认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的义务, 认购义务人若无正当理由拒绝订立本约的, 则应当承担预约1
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已经签订商品房认购协议有法律效应吗？
我已经选好了房号和户型，并在协议书上签字按指纹，现在开发商单方面违约，让我换房子。我能得到什么样的补偿？
我有更好的答案
只要是经双方意思表示一致所签订的合法合同协议都应当认定有效，在处理上需分类讨论：根据最高人民法院《商品房司法解释》第4条对此做了较为明确的规定，具体分析如下：1、如果认购书中明确约定，购房人应当在某个具体时间之内前来与开发商协商签订合同的，购房人则负有在约定的时间内与开发商协商的义务。如果购房人不履行该义务，显属违约行为，应当承担相应的违约约定的时间内与开发商协商的义务。如果购房人不履行该义务，显属违约行为，应当承担相应的违约责任。2、如果预购人在约定时间内已经前来与开发商协商但未能达成合意的，对认购人而言并不一定构成违约。因为，认购书之条款一般较为简单，并未涵盖购房人所关心的全部事项；假如双方存在分歧、无法达成合意的内容恰恰是该事项，则对认购人而言也并不意味着违约。其理由很简单，合同的签订必须完全建立在双方自愿协商的基础上，未能协商一致而签订本约合同的情形，对于认购书双方当事人而言均不存在违约行为，无需承担违约责任。
从法律层面一般情况下，协议有效力，看是预约合同效力还是正式合同效力的问题。有签协议。不过，在实际生活中，你可以从认购协议的内容上判断得到的赔偿或补偿有哪些的。 补充：根据你截图的部分协议条款，你可以不和他换
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有法律效力。1、可以协商处理，要补偿或坚决不换。如果是经过风水先生看过的，可以要高一点。2、也可以在第三方调解，如司法所人民调委会，达成的协议可以申请法院司法确认，免费的。3、也可以直接起诉到法院，一般比较麻烦。
1、你可以不同意换房子，如果房地产非要换房子，是房地产构成违约，2、房地产违约后，你看看认购协议中有没有约定违约责任，如果约定违约责任可以要求房地产承担违约责任3，如果支付了房款，但认购协议中没有约定违约责任，应退你房款和利息。只有认购协议说明，房子可能五证不全，签订房屋预售合同的时候，说明五证应该是全的
经过双方协商一致，可以变更协议。如果单方违约，按照协议上的违约条款进行赔偿。
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