在内房股凶猛的涨潮中 中国海外宏洋起航正当时|宏洋|中国海外发展|地产_新浪财经_新浪网
　　文 / 江田力
　　9月7日的内房股涨势太凶猛，一、二、三线内房股齐飞扬，涨得不可方物。
　　在大型房企方面，当天万科（02202）终于以收盘时9.62%的涨幅独占鳌头。而在前一日崛起的二线内房股军团，多数延续补涨态势，尤其是冲锋在前的（03883），盘中涨幅一度冲破15个点，最终以8.33%收盘，成就一段佳话。
　　更为精彩的是，主要投资在三线城市的中国海外宏洋（00081）终于守得云开见明月，股价高开高走，一路直上，最后尾盘一拉，以20.65%的涨幅结束了惊心动魄的一天，也站上涨幅榜第五的位置。
中国海外宏洋今年的股价走势 行情来源：富途证券
　　中国海外宏洋能创造今天这样的神话，实属不易。近期多家券商在评价该公司发展时，都表示：最坏的时代已经过去。
　　在过去的日子里，中国海外宏洋经历了什么，而公司股价迎来自2015年5月的新高之后，又将走向何方？
　　走过困局迎来回升的业绩
　　中国海外宏洋是中海系的一员，此前借壳上市。
　　公司官网资料显示，中国海外宏洋的前身为蚬壳电器工业（集团）有限公司（简称“蚬壳电器”），后者成立于1955年并于1984年在香港联合交易所上市。
　　2010年3月，（00688）完成对蚬壳电器的收购并将其正式更名为中国海外宏洋。现在，中国海外发展拥有中国海外宏洋37.98%的股权，是公司的控股股东。
　　根据媒体的报道，彼时，上述收购完成后，中海系涉及地产业务平台包括中海地产及中海地产旗下的中海宏洋、中建国际；另外还有中海托管的母公司中国建筑集团旗下的中建地产，以及其他地产业务。
　　在后来的分工中，中海地产主攻一二线的中高端住宅，中海宏洋与中建地产双方均主营三四线城市，而中建国际的业务主要是基建及部分内地的保障房项目。
　　直到现在，中国海外宏洋的布局依然聚焦于三线城市的大众住宅开发。受布局影响，在三四线城市需求疲软，库存积压之下，多年来，中国海外宏洋的销售及毛利率都处在行业较低水平。
　　在毛利率方面，根据Wind数据显示，2013年时公司毛利率还能保持在33%的高位。但是年的毛利率却都低于行业平均值，尤其是这两年，毛利率下挫严重。
　　同样，根据Wind统计，自借壳上市成功后，中国海外宏洋归属普通股东净利润从2010年开始一路攀升，至2013年达到历史最高值31.4亿港元。
　　自2014年该项利润腰斩后，中国海外宏洋恢复缓慢。就在2014年，中海系人事整合震动，这也成了当时中国海外宏洋发展困局的一个不利因素。
　　好在经过2015年的业绩底部后，中国海外宏洋的业绩开始回升。尤其是，该公司在2016年12月向母公司中国海外发展收购了总面积 952 万平方米的优质物业，更是有望大幅提升公司的盈利和净资产水平。
　　2017年公司发展继续向好
　　进入2017年后，中国海外宏洋的发展继续向好，具体有以下几方面的表现。
　　1、前8月销售额超2016年全年。今年以来受政策及一二线需求外溢影响，热点三线城市房价上涨，销售加速。这极大利好中国海外宏洋，促使公司销售额大幅提升。
　　最新数据显示，月份，?计合约销售额260.34亿港元，同比增长72.32%；合约销售面积242.98万平方米，同比增长40.99%。
　　应该注意的是，中国海外宏洋2016年全年销售额为240.04亿港元，据此，该公司在2017年前8个月的销售额就已经超过去年全年的。
　　2、中期业绩向好。上半年，虽然中国海外宏洋的收益约90.29亿港元，同比下跌12.2%。不过受项目所在城市的楼市回暖，该公司的毛利率在回顾期内上升2.8%至20.9%。另外，在公司拥有人应占的溢利方面也有较好表现，为7.12亿港元，同比上升13.03%。
　　3、货值较丰富。在收购了中国海外发展的部分物业资产后，中国海外宏洋土储大增。截至日，该集团及联营公司和合营公司在内地拥有土地储备的建筑面积共约1784万平方米，其中合共约56万平方米由联营公司和合营公司持有。而该集团包括在联营公司和合营公司的应占权益建筑面积约1663万平方米。
　　此外，在2017?8月，该集团在甘肃?银川市新增项目1个，总权?发展面积91418.55平方米。
　　也就是说，目前中国海外宏洋的权益建筑面积共约1672万平方米。如果以公司今年前8个月的销售均价水平（260.34亿港元/242.98万平方米）10714港元每平方米来计算，粗略估计，该公司目前的权益土储约有1791亿港元的货值。
　　4、财务较稳健。根据中报数据显示，上半年末，中国海外宏洋现金及银行结余与受限制的现金及存款合共约205.45亿港元，其中人民币占97.3%，其余主要为港元。如果算上该集团可动用而仍未提取的银行信贷额约51.77亿港元，那么，中国海外宏洋可运用的资金约257.22亿元港元。
　　另外，截至日，该公司的净负债比率为44.2%处于行业较低水平。
　　综合来看，以上所提到的几点因素，为中国海外宏洋在9月7日的这次大涨，打下坚实的业绩基础。
　　“天时地利人和”促使股价爆发
　　在中国海外业绩不断回升的途中，正巧遇上了股价爆发的催化剂，如是便演绎了一场气势高昂的飙涨大戏。
　　随着公司业绩向好，许多券商对中国海外发展的印象大为改观。如高盛早在2016年末就将该公司股票的评级由“中性”升至“买入”。而招银国际则在2017年6月重新覆盖该股并相信公司最好的时期已经过去。花旗也在8月发布报告支持这样的呼声，表示中期业绩表现确认中国海外宏洋最坏情况已经过去，公司利润率重回上升轨道。
　　再经过这一轮的看好报告铺垫之后，近期在二线内房股凶猛的补涨大势之下，估值低的中国海外宏洋自然被资金盯上。
　　另外，近日港股通里的地产新贵也在飙涨，这也是炒高内房股的一个关键因素。而虽然中国海外宏洋是第一批深港通标的，不过近日，恒生港股通指数才纳入中国海外宏洋，这一变动也为公司加分。
　　在经过此番暴涨之后，中国海外宏洋还有多少空间？中期业绩之后，招银国际预测中国海外宏洋2017年底的净资产为14.67港元，目标价较净资产这让50%至7.33港元。花旗则预测每股资产净值为12.2港元，目标价上调至6.1港元。
责任编辑：白仲平看昔日美林花旗摩通如何唱多合生,思近期为何唱空合生?_合生创展集团(hk00754)股吧_东方财富网股吧
看昔日美林花旗摩通如何唱多合生,思近期为何唱空合生?
日,美林发表研究报告,将合生创展纳入其亚太焦点股名单,目标价定为34元。该行指出，以合生创展的土地储备、销量及市场渗透率计算，该公司为内地最顶级的房地产发展商之一，但股价却有不合理地出现折让，2007年财年的市盈率约为10倍，但同行则为18倍，故相信在其他销售带动发展策略下，股价较资产净值的折让将会收缩。
就是这个美林,09年2月曾将合生目标价调低至2元.点评:日,合生的股价高19.6元,收于18.6元,美林将其目标价调高至34元.从美林的研究报告中可以看出,它调高的依据一是合生的土地储备,那么土地储备多少呢,据合生2006年报土地储备是1408万平方米,那么08年6月末又是多少呢,是2362万平方米,08年末会超过2500万平方米,比美林当时研究报告增加了多少呢?1100万平方米.美林调高的依据二是销售,06年是69亿元港币,那么08年呢,是百亿人币以上,又增加了多少呢?美林的依据之三是市场渗透率,那么现在又扩展到大连、宁波、太原了。美林的依据之四是市...
日,花旗上调合生创展目标价至28.18元,花旗发表研究报告,钭合生的投资评级由沽售调高至买入,目标价由17.5元调高至28.18元,因看好其潜在市场.花旗称,在过去12个月里,合生的股价表现落后于其他中国房地产同业,较其资产净值有31%的折让;该行预计合生2008年的资产净值将增长,故提高其目标价.基于房地产价格的上升及其低成本的土地储备,该行预计合生的盈利能力将继续增长,花旗还称,合生於5月底已预售了2007年预计销售量的60%及2008年预测的20%,这反映了合生潜在的现货市场优势及其可实现与同业相比强的资产周转能力.
别看大行的报告,大行也要发工资,也要吃饭,也有次贷危机,他们是无利不早起,看空看多是根据自己的仓位来定,以盈利为中心;例如高盛,2008年曾经唱高石油到200美元一桶,2009年初有唱空石油到30美元一桶,都是一个钱字作怪,香港人没几个会根据大行的报告来买进卖出股票,只有大陆人因资讯不通,不了解国际市场,才相信大行报告,建议大家多买香港本地报纸财经看,百花齐放,客观公道!
点评:日,合生股价高20.6元,收于20.35元,花旗说合生的股价比净资产折让31%,已就是说合生的净资产是29.8元,但合生当时的帐面每股净资产是6.4元,花旗说的29.8元是资产净值的估值.想必花旗应是清楚合生2009年4月的每股资产净值的估值比那时更高了,多了1100万平方米的土地储备,又赚了近两年的钱,大约50~60亿元吧!花旗有一点说得对极了-----低廉的土地成本使合生比同业的房地产更具有快速变现周转的能力!
洋股评也是黑嘴 天下乌鸦一般黑
日,摩根大通发表研究报告,将合生的目标价由25元调高至30元,升幅达20%,并维持增持评级,吁买.主要是相信市场在认识到合生近期从母公司购入的土地所带来的好处后,预计该股股价将迎头赶上.该行报告,合生属同业中被低估程度最高的公司,现价较每股资产净值估计的31.12元折让25%,合生刚斥资60亿元,收购了北J一黄金地块80%的权益,折合每平方米为港币10714港币.
点评：日合生股价高24元，收23.45元.摩根大通同样将帐当时只有1408万平方米土地储备,帐面每股净资产6.4元,资产净值估值到31.12元,即使股价23.45元摩通还是认为是同业中被低估程度最高的公司.摩根大通看好又拿到了新J润(霄云路18号)地块.该地块是朱老板私人公司转让给合生的,地处朝阳公园北门,面对朝阳公园绿地,真是黄金宝地,20万平方米地,可建70万平方米房子,80%的股权就是56万平方米楼面,成交60亿港币,折合楼面地价10714港元/平方米,摩根大通认为建好销售房价2万元/平方米,能赚很多钱,所以调高评级.不知摩根大通今天有何想法,霄云路18号马上就要开售了,销售价是65000元/平方米,合生在这块地上赚的钱要比它预测地高四五倍.该地块最后总销售收入将364亿元,按合生近年净利润率一般是销售收入的20%计算,合生在该地块上就可赚72.8亿元.而且当时购地款中的40亿元朱老板以21.95元/股认购合生新股1.822亿股,合生只是仅拿出20亿元,朱老板的认购股价比上周末合生收盘价高3.65倍多呢,摩通又有何感想?
日，美林证券称，合生创展任M的首X执行长和首X财务长不会影响其战略方向，不清楚该公司的投资者沟通机制是否有重大改进，尤其是与说英语的西方投资者的沟通。维持买入评级，目标价39港元，美林预计2008年底资产净值估值为34港元。
从日美林唱多开始，合生股价高19.6元,收18.6元,日花旗继续唱多,当日合生股价高20.6元,收20.35元,再到2007年摩根大通继续唱多,当日合生高24元,收23.45元,在他们的唱多下,合生股价一路上涨,至日合生股价到达最高31.15元,日开始调整至8月17日到达调整的低点20元后经过三波反弹上升,于日到达牛市的最高点32元---.投行之所以唱多,因为他们已大量持有合生股份!唱多才能在高位出货!------日合生开始向下调整,至日到达13.52元,----投行在金融危机来临在合生上并没有完全出完货,就是底仓货没有出完所以仍需唱多,至日合生随大盘反弹,从最低的8.15元反弹到日到达18.50元,投行利用反弹出完了货,随后合生一路到达1.29元,投行也不断唱空到达1.29元反弹后继续唱空,因为投行需要你--我的筹码!
纵观内房股，中资H股，有哪一只具有合生创展那么大的升值潜力呀！投行清楚！
日，对投行来说千载难逢的机会来啦！合生股价暴跌，最低到达2.38元,当天成交2.08123亿股,接下两天休市,美林为为吸筹,周一抛出了合生目标价2元言论,周一合生在3元附近又成交0.45亿股,周二在3元附近又成交0.56亿股,周三在3元附近又成交0.219亿股,以后成交量逐渐缩小,10天时间在3元附近成交总量达到4.27亿股,占除老板持股9.1554股后公众股5.5683亿股的77%,3元附近堆积了巨大的成交量,可以说3元是合生今后很多年时间的铜墙铁壁般的底部.不过从那以后,所有投行都保持了对合生创展的沉默,没有那一家再对合生股价进行目标价测评.哈哈!
愚蠢的恐惧抛售者！按投行两年前资产净值估值，合生的资产净值估值是31~34元/股，真有天大的利空，合生下周一破产清算，上周末的持股投资者都要发财了，两年来，合生的土地储备增加了1100多万平方米，两年中合生又赚进了50~60亿元，霄云路18号地块就升值了50多亿元，还有合生的市场渗透扩大到了宁波、大连、太原、秦皇岛天戴河，合生每股净资产估值早已超过40元，破产先支付职工工资、国家水收、银行借款、债券和其他债务后，每股还有估值净资产40多元，上周末的持股者不都增值近7倍了吗！除了愚蠢还是愚蠢！当然我真心希望合生创展不断发展壮大，成为任何风浪都击不跨的地产航母！
作者： 股神曹仁超 的［原帖］
18:10:12愚蠢的恐惧抛售者！按投行两年前资产净值估值，合生的资产净值估值是31~34元/股，真有天大的利空，合生下周一破产清算，上周末的持股投资者都要发财了，两年来，合生的土地储备增加了1100多万平方米，两年中合生又赚进了50~60亿元，霄云路18号地块就升值了50多亿元，还有合生的市场渗透扩大到了宁波、大连、太原、秦皇岛天戴河，合生每股净资产估值早已超过40元，破产先支付职工工资、国家水收、银行借款、债券和其他债务后，每股还有估值净资产40多元，上周末的持股者不都增值近7倍了吗！除了愚蠢还是愚蠢！当然我真心希望合生创展不断发展壮大，成为任何风浪都击不跨的地产航母！支持
霄云路18号有7栋板楼，30层，3梯2户，每户450平方米，D5号楼已取得预售许可证，这栋楼52亿元左右，如果每年能卖掉一栋楼，仅这一栋楼就可为合生创展带来52亿元的销售收入。可以卖7年。上海东郊华品，总74栋独立别墅，面积700多~1000多平方米/套，最小最低6300万元/套，如果每年能卖掉10套，仅这套别墅就可为合生带来7.5亿元的销售收入,可以卖7年多。仅仅霄云路18号和东郊华品园，就可连续7年每年为合生带来近60亿元的销售收入。
瑞安房地产在上海太平桥的翠湖嘉园，销售价85000多元/套，08年卖掉127套，瑞安房地产年销售收入的70~80%是靠翠湖嘉园产生的。
股神:你是否算错???????????以每平方米2万元计算:霄云路的450x=5.4亿
瑞安房地产2008年物业销售29.39亿元。其中上海太平桥翠湖天地嘉苑销售127套,销售收入19.6亿元,销售面积24200平方米,平均每平方米售价85300元。上海翠湖天地嘉苑这127套房子的19.6亿元的销售收入就占了公司全部销售收入23.39亿元的83.8%.合生总股本只有瑞房的1/3,合生只要每年卖掉霄云路18号一栋楼和上海东郊华品10套别墅,就能确保每股溢利近1元,更何况合生创展每年还有百亿元以上来自其他中低端楼盘的销售收入呢.
作者：117.43.171.* 的［原帖］
21:19:36股神:你是否算错???????????以每平方米2万元计算:霄云路的450x=5.4亿霄云路18号每栋楼是30层,每层是6户,每户是450平方米,65000元/平方米,一套要2000万~3000万元,是国内超级富翁和使馆区和来华经商的世界各地富翁买的,一般人是想都不用想的.
霄云路18号只卖65000元/平方米,比太平桥翠湖天地嘉苑整整每平方米低2万元,但作为朝阳公园腹地有1500亩天然森林,也有湖泊,环境绝对胜过太平湖.
没有算错！3梯2户，是指3个电梯，每梯2户，一层就是6户，每户450平方米，每平方米65000元，65000元X450平方米X6户/层X30层=52.65亿元/栋
作者：股神曹仁超 的［原帖］
21:30:34作者：117.43.171.* 的［原帖］
21:19:36 股神:你是否算错???????????以每平方米2万元计算:霄云路的450x=5.4亿霄云路18号每栋楼是30层,每层是6户,每户是450平方米,65000元/平方米,一套要...
作者：股神曹仁超 的［原帖］
21:50:28没有算错！3梯2户，是指3个电梯，每梯2户，一层就是6户，每户450平方米，每平方米65000元，65000元X450平方米X6户/层X30层=52.65亿元/栋股神不是"武锅老人"!我来帮股神解围吧!3梯2户是只一户一部专用电梯,指纹识别的,同一层俩户不照面的,直接进每户客厅门口的!另有一部是两家保姆用的,通两家餐厅的!三栋连成一排,故一层6户!对吗?
不要纠缠了，咱们就理解为霄云路18号每年卖掉180套房子好了，可卖7年，180套房子肯定是52亿元左右。霄云路18号规划建筑面积70万平方米，这肯定是没错的，180套房子肯定81000平方米，每平方米65000元计算81000平方米就是52.65亿元,合生占80%的权益就是42.12亿元.这样来理解应当不会有问题吧!
作者：股神曹仁超 的［原帖］
22:45:08不要纠缠了，咱们就理解为霄云路18号每年卖掉180套房子好了，可卖7年，180套房子肯定是52亿元左右。霄云路18号规划建筑面积70万平方米，这肯定是没错的，180套房子肯定81000平方米，每平方米65000元计算81000平方米就是52.65亿元,合生占80%的权益就是42.12亿元.这样来理解应当不会有问题吧!你的数据出处???????????????????
摩根大通看好霄云路18号地块注入合生的潜力,是的当进朱老板注入该地块时的40亿元是以21.95元/股认购了合生1.8223亿多股合生股份,此前合生的帐面每股净资产只有6.4元,注入霄云路18号地块及认购新股后合生仅因此帐面每股净资产上升到8.34元,每股上升了1.94元,而且朱老板在以后股价上升中也没有减持,表明了一、朱老板做事是很对得起中小股东的。二、合生的每股资产净值估值确如投行们所言当时就有31~34元，老板自己心里最清楚，21.95亿元认购并长期持有是物有所值。去年末合生又在西大望路21号投得建筑面积13.9万平米的地块,楼面地价仅6167元/平米,比此前万科在27号地块的楼面地价11000元/平米低了那么多,不知今天的摩根大通有何感想?今天的合生比两年前他们眼中的合生是不是更具投资价值了呢?
摩根大通看好霄云路18号地块注入合生的潜力,是的当时朱老板注入该地块时的40亿元是以21.95元/股认购了合生1.8223亿多股合生股份,此前合生的帐面每股净资产只有6.4元,注入霄云路18号地块及认购新股后合生仅因此帐面每股净资产上升到8.34元,每股上升了1.94元,而且朱老板在以后股价上升中也没有减持,表明了一、朱老板做事是很对得起中小股东的。二、合生的每股资产净值估值确如投行们所言当时就有31~34元，老板自己心里最清楚，21.95元认购并长期持有是物有所值。去年末合生又在西大望路21号投得建筑面积13.9万平米的地块,楼面地价仅6167元/平米,比此前万科在27号地块的楼面地价11000元/平米低了那么多,不知今天的摩根大通有何感想?今天的合生比两年前他们眼中的合生是不是更具投资价值了呢?
记得有位股友分仓持有三只股,其中一只是瑞安房地产,问我如何?我没有作出正面回答。不过对于瑞安房地产我在瑞房吧和本股吧都有帖子作过评论，我非常看好它的新天地系列的商业地产长期的增值潜力，但我也说过从近几年的经营溢利来年，合生无疑是地产航母，从商业地产的长期升值潜力来看，瑞房可称旗舰。这实际上同时也包含了对瑞安近期经营溢利的看法。在它的年报前我就有这种看法，它的年报也证实了我的分析是正确的。瑞房08年物业销售23.39亿元,而太平桥翠湖天地嘉苑的126套房子就卖了19.6亿元,占公司总物业销售收入的83%,每套房子平均价为1555.56万元.地产公司应有部分豪宅,但比例太高就有经营风险,尤其是在经济不景气的环境下,事实上瑞房的126套房子是中报时9月份前卖出的,6月30日前99套,另有27套中报9月份时已售但未正式签约,表明9月至年末没再售出一套,如果今年上半年还是售不了多少套,中报业绩肯定大幅下滑。当然在经济环境好的情况下，豪宅销售理想时，公司的销售收入就会大幅上升。所以我认为合生创展在豪宅与中低端楼盘配比的结构上非常合理。
请投行的大师们评评1036南联地产,销售成本还是负数,有这样的房地产吗?股价还6.14元呢,大师们何不来指点一下江山呢?
流动性,不仅只是现金,包括能快速变现的资产,合生的地价低廉,比别的房地产企业的盈利空间大很多,所以合生建的房子能快速变现!
&无语:& 中国海外现价接近牛市的估值水平,瑞银仍持长期看好观点!&瑞银基于估值因素而把中国海外&00688.HK&评级从买入下调至中性。维持目标价为14.25港元。&&&&该行表示,尽管有关销量上升､价格企稳的报导频频出现,但过去两个月市场对中国海外2009年每股收益的普遍预期不断下降,表明大部分利好消息和政府推出进一步刺激措施等因素基本消化。&&&&并且指出,中国海外现价相当于市盈率19.6倍,接近牛市的估值水平。瑞银仍持长期看好观点,但表示,中国海外在未来一两个月将回调10%以上。
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