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开发商擅自加盖楼层购房者如何获赔?
您好,我想咨询一下2010年买的期房,买房时合同写明49层,而2013年收房时却发现开发商擅自加盖了三层而且因为加盖的原因延迟交房了6个月,现正在出售获利,严重违反了合同的约定,如果诉讼的话可以要求退房吗?如果要求赔偿的话是怎么确定赔偿标准的呢?
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协商不成，到法院起诉，参考如下法条，维护您的合法权益。详谈电话或短信联系最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释　第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。　　法律没
协商不成，到法院起诉，参考如下法条 ，维护您的合法权益。详谈电话或短信联系
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
　第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
　　第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
　　第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
5条律师回答
不能退房，可以要求逾期付房的违约金。也可以向城管或城建规划部门举报。
按照购房合同约定执行
应以合同约定来索赔。
依据合同要求承担违约责任，退房属于解除合同，要协商一致或符合法定解除合同的条件。
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开发商违规加盖楼层能办房产证吗
现在很多业主反应在购买商品房之后一直都办不下来房产证，原因就是开发商比原本规划的多盖了楼层，那么开发商违规加盖楼层能办房产证吗？下面华律小编为大家整理了这方面的知识，欢迎阅读!近日，省某小区居民刘女士向记者反映，她购买的商品房已交完房款并且入住，但至今拿不到房产证，开发商总是答复在办理中。买房时，开发商预售手续齐全，谁知道房子买到手了却拿不到房产证，是什么原因导致这种结果?购房者该如何维权?本报记者采访了华南师范大学副教授马廉祯、省市检察院检察官王萍。开发商为何违规建房对照该小区的售房规划图，刘女士发现，原来规划为绿地的部分赫然耸立着一栋小高层楼房;而原本规划的几栋楼房均被加盖了楼层。刘女士告诉记者，是开发商违规建房导致她们拿不到房产证。记者了解到，这种现象并不少见。据《(楼盘)都市报》报道，省某小区因7年来没能通过工程竣工验收，导致800多套房无法拿到房产证。瑞安市(楼盘)中心管委会规划建设局相关负责人说，绿地面积严重缩水，最大的可能性是当时设计单位为配合业主通过项目审批，图纸上设计的绿化率是达到标准了，而实际上很难达到规定的绿化率，最后往往是补偿园林建设费了事，这种情况在安阳一带的返回地建设中比较普遍。而据《楚天时报》报道，在省市，也有因开发商违规加盖楼层，导致工程不能通过验收，购房者6年之久都拿不到房产证的事例。为什么要缩减绿地盖房，或在楼房顶层加盖楼层?开发商何先生告诉记者，一般有两种情况，一是为了满足更多回迁户的需求，只能缩减绿地、多盖楼;二是开发商为方便自己居住多建一层。对此，王萍认为，开发商为了追求商业利益加盖楼层或者将规划好的绿地建成楼房，增加小区实际居住面积，产生的后果是购房者所购房屋的居住环境和生活舒适度变差了，房屋价值相对下降。按照相关规定，加盖楼层前必须向有关部门提出申请，得到批准后才能加盖。如果擅自加盖属违规建房，该建筑工程不能通过竣工验收，购房者当然也拿不到房产证。马廉祯表示，“根据住房和城乡建设部2012年颁布的《建设用地容积率管理办法》，住宅竣工后，县级以上地方政府城乡规划主管部门对进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。显然，这些没有达到规定绿化率的小区，是不符合容积率要求的，因此无法获得《建筑工程竣工备案表》，必然影响购房者办理房产证”。“所谓容积率，是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。”马廉祯介绍说，对于开发商而言，容积率决定地价成本在房屋中所占的比例;而对于住户而言，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率越低，居住的舒适度越高，反之则舒适度越低。一般容积率低，绿地率就较高，建筑密度也较低，开发商可用于回收资金的面积就越少，住户就越舒服。因此，容积率和绿地率这两个比率决定了开发商是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。违规建房一定拿不到房产证吗“违规建房并不意味着必然拿不到房产证。”马廉祯表示，“在开发商擅自改变容积率的情况下，要想验收合格，可以重新调整容积率。”王萍解释说，在购房者已经入住的情况下，开发商可以按照城乡规划法的规定，补交土地出让金或者接受罚款，之后与相关部门重新签订国有土地出让合同。在重新取得调整容积率以后的国有建设用地使用权后，申请办理加盖楼层或者将规划好的绿地建成楼房的《建设工程规划许可证》，这样也能让购房者拿到房产证。不过，需要注意的是，补交土地出让金与调整容积率的情况，属于尚可采取措施调整的情形。如果开发商违规加盖楼层或者将规划好的绿地建成楼房情况严重或由于种种原因不可能取得建设工程规划许可证，或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，被确认属于非法建筑的，按规定应该拆除。王萍认为，不能免除开发商违约的。现有的《》大部分是格式合同，购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》中对住宅规划、小区规划及违约责任等内容一般在合同中没有约定。但是，双方一旦签订了《商品房买卖合同》，则意味着购房者与开发商确定了相应的权利义务关系。如果因为开发商的原因，导致购房者拿不到房产证，开发商的行为应当被认定为违反了《商品房买卖合同》。此外，开发商在卖房之初，与购房者签订合同之前已就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作了说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。当然，如果因此产生纠纷，实践中，对该项内容的举证责任由购房者承担。购房者该怎样维权如果因开发商违规建房，购房者拿不到房产证，甚至面临住房被强行拆除的风险，该怎么办?王萍表示，对于购房者而言，开发商违约后，购房者可以选择的维权方式:一是要求开发商承担违约责任，赔偿损失后退房;二是要求开发商承担违约责任、赔偿损失后继续履行合同。开发商应该承担的责任包括违约责任和赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第18条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”据此，购房者有权要求开发商解除合同和赔偿损失。根据规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，购房者可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。马廉祯说，该《解释》第19条规定: “商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”购房者如果要求开发商承担违约责任，开发商应依照合同的约定加以赔偿;合同没有约定或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对购房者来说，入住后解除合同退房或许不是最佳选择，刘女士遭遇的情况提醒购房者，在签订《商品房买卖合同》之前，要在中与开发商约定高额违约金，以对开发商形成威慑，同时也能保障在开发商违约时要求其高额赔偿。政府相关部门如何加强监管记者了解到，有些购房者因为拿不到房产证到处上访，希望政府相关部门及早介入解决纠纷。对此，王萍表示，开发商违规加盖楼层，或者将规划好的绿地建成楼房，由此产生的纷争，属于。合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。这是我国法律规定的合同相对性原则决定的，这一法律原则反映了尊重当事人的意思自治、合同自由的思想。《商品房买卖合同》一旦签订，则视为开发商与购房人双方的真实意思表示，合同关系只能发生在开发商与购房者之间，只能由合同当事人中的一方(开发商或购房者)向合同的另一方当事人提出请求或提起诉讼，其他单位与个人包括政府均无权对合同内容或者维权方式提出要求。从这一层面而言，政府相关部门原则上不应干预和介入房地产市场，也不应介入商品房买卖合同纠纷的处理。但是，违规建筑屡屡“闪现”，与政府相关部门监管缺失不无关系。一个建筑或建筑群从动工到建成不是一朝一夕的事情，如果相关部门在施工过程中监管到位，购房者拿不到房产证的情形是可以避免的。马廉祯说，我国城乡规划法在第五章里规定了县级以上政府的监督检查责任。该法第53条规定，县级以上政府城乡规划主管部门对城乡规划的实施情况进行监督检查，有权采取以下措施:(一)要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料，并进行复制;(二)要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题作出解释和说明，并根据需要进入现场进行勘测;(三)责令有关单位和人员停止违反有关城乡规划的法律、法规的行为。第56条规定，依照本法规定应当给予行政处罚，而有关城乡规划主管部门不给予行政处罚的，上级政府城乡规划主管部门有权责令其作出行政处罚决定或者建议有关政府责令其给予行政处罚。据此，政府相关部门须强化日常监管，加大执法力度。对于挑战的不法行为，不能熟视无睹，要经常开展违法违规建房专项清理整顿，对于擅自建房，少批多占、超面积建房的，按相关规定处罚。相关部门还可以建立举报奖励制度，激发群众举报的积极性，确保政府相关部门在第一时间掌握违规建房信息，对于影响很坏的典型案例，公开曝光处理，强行拆除。同时，要在工地加大宣传力度，加强开发商及工人的法律意识，使他们明白法律的严肃性，更好地约束自己的行为。王萍也认为，政府相关部门应该强化对房地产开发企业的动态监督，加强对审批在建项目的全程监管，加大对违法违规企业的清理力度，促进房地产开发企业规范市场行为，培育健康规范的商品房市场。延伸阅读：
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关于房子的问题,增盖的楼层有产权在拆迁时会不会得到补偿?
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被采用一种是按照市场价格给现金;另一种是回迁,也就是说给你一套新房子,用新房子的售价与拆迁补偿款进行比较,多退少补。
房天下知识为您分享了一条干货
产权证上有面积 就不算违建 是可以得到相应的赔偿的
如果规划书里没有你的物业,就赶紧去咨询清楚
有产权就能得到补偿的
去房管局查一下档案,如果面积加在房产证了,拆迁就会有补偿的,按房产证上的面积为准。
理论上应该给你相应的房屋拆迁补偿的
只要已经办了房产证,拆迁自然会按产权证的面积补偿的。因为房产证时房屋产权的法定凭证,房产证上的面积是法律认可的,任何人不得随意改变,否则即侵权。
应该是按房产证补偿
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七星区施家园自建房频繁加盖楼层是否合法？？？
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本帖最后由 FCBZXZX 于
18:34 编辑
施家园靠近甲天下广场方向的许多自建房近日都开始在原有的基础上加盖楼层，相信自建房当初批准建设的时候是规定了楼层范围的，那么现在这批楼房的加盖是否是合法的？？？而且，日夜施工的电钻等等工具声此起彼伏，这些施工是有官方批文还是自己违法行动？？？是否这些问题该有有关部门给周边的居民一个合理的解释？是谁批准这些自建房越建越高？
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上一个全景图，都是近期忽然冒出来的
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没有图片，差评。。。。
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没有图片，差评。。。。
上啦，第一次发帖没注意怎么粘图
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沒塌，哪會注意你那旮瘩
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那不是以后拆迁可以多要价，不拆迁也可以租房收租过日子，横竖都是赚，不起是哈的，这地方的位置简直就是爽死了
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沒塌，哪會注意你那旮瘩
擦，也太随意了这些人，如果所有的自建房想加就加，那要规划局来干嘛……
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到处都是，你就慢慢习惯了
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那不是以后拆迁可以多要价，不拆迁也可以租房收租过日子，横竖都是赚，不起是哈的，这地方的位置简直就是爽 ...
所以就质疑这个加盖是否有规划局的批文，还是自己随意起的。如果是随意起的，这种违法行为居然没人管！就由着这些人乱来！
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谁说老城区没高楼，自建房加盖游刃有余，就是不知道住在加盖楼里是否安全呢？话说你建我建TA建要死一起死，要赚一起赚个大满贯。
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你不知道施家园是农村？
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等级49, 积分 12766, 距离下一级还需 234 积分
& && & 这个肯定是没有正规手续的。
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等级23, 积分 3053, 距离下一级还需 47 积分
一个原因&&他们是有钱人
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等级37, 积分 6872, 距离下一级还需 228 积分
农民就是这样 祸害
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各区城市建设局及各城管必须对十年来此千多万平方米违、罪建担全责！
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提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
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谁说老城区没高楼，自建房&#21 ...
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你不知道施家园是农村？
不管是不是，楼房都有限高的吧
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这个肯定是没有正规手续的。
也太肆无忌惮了
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等级2, 积分 49, 距离下一级还需 31 积分
这种加盖完全把整个布局弄乱完了，如果再没人管，这些人要盖上天了
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在原有的楼层上加盖属于违法行为
如果报建的话就会浪费资金。
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