房屋买卖合同纠纷：关于夫妻一方私自出售共有房产的法律效力问题
关于夫妻一方私自出售共有房产的法律效力问题
摘要：根据《婚姻法》第十七条规定，夫妻双方在婚姻关系存续期间取得财产为夫妻共同财产，归夫妻共同所有，夫妻双方对共同财产有平等的处理权。夫妻之间的共有关系除双方有特别约定外，该种共有关系属于基于家庭关系的共同共有，那么根据《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产的应当经共同共有人同意。然而在日常生活中，夫妻一方处分共同财产经常是一方做出处分决定，当然这种处分决定针对不同种类、价值的共同财产其单方处分行为的法律效力需要厘清。由此，本文将结合以上法律规定，讨论“夫妻一方私自出售共有房产的法律效力问题”。
一、夫妻双方对共同财产的处理权
1、一般性规定
婚姻法第十七条规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻双方结成婚姻关系，双方将基于婚姻形成新的人身和财产关系，就人身关系来讲，比如夫妻双方有相互扶助的义务、夫妻之间有相互忠诚的义务、夫妻一方丧失行为能力的另一方为法定监护人、夫妻一方去世的另一方为法定继承人等；就财产关系来讲，比如夫妻双方除有特别约定或者法律规定外，在婚姻关系存续期间取得的财产为共同财产；就债务来讲，夫妻一方对外举债的，除非债务人与举债人明确约定为个人债务或者债务人知道举债的夫妻双方约定财产各归各自所有外，该举债推定为共同债务。因此，夫妻之间基于婚姻关系所形成的人身和财产关系具有高度粘合性，其法律利益息息相关，从此角度来考量，法律规定夫妻双方对共有财产有平等的处理权。但是从实际生活的角度考虑，夫妻之间的财产处理并非需要事事处处均需要夫妻双方平等决定，下面将以下两方面来讲。
2、因日常生活需要的处理行为
夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
从一般人的角度来理解，以范围上来看日常生活无非衣食住行，以内容上来看衣食住行应符合社会一般的经济水平及夫妻双方的实际收入水平，夫妻共同财产主要功能无非就是满足各自生活需要、提升各自生活水平，夫妻一方在此前提下单独处分共同财产应是符合各自需要、便利生活的，同时亦没有对共同财产构成损害，符合共同财产的使用目的。且从另一方面看，如果在日常生活中夫妻一方处分财产均需要通过平等协商、共同决定，事实上是不可能的亦与基本的生活常识不符，不能最大限度地发挥夫妻共同财产的根本作用。故此，夫妻一方因日常生活需要，可以单独做出处理决定，而且该处理决定受法律保护，其效果作用于夫妻双方。
3、非因日常生活需要的处理行为
夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
法律设定夫妻双方因日常生活需要可以单独处理共同财产的“鼓励性条款”，同时也设定了上述“限制性条款”，即：一是、非因日常生活需要的情形；二是、重要处理决定，可以理解为剥离性、有损害性或者高风险性的财产处理决定；三是、处理要经过平等协商并取得一致意见；四是、保护善意相对人的利益。本文将以共有财产类型之一“房产”为切入口，讨论夫妻一方私自出售房产的法律效力问题。
二、夫妻一方私自出售共有房产的效力认定
1、夫妻共有房产的情形
房屋属于不动产，根据《物权法》规定，不动产产权需经法定程序进行登记，以不动产产权登记薄记载的产权情形为准。日常生活中，夫妻在婚姻关系期间购买房产，可以登记为双方共同所有，即夫妻双方为共有产权人，但是在很多情形下房产常登记在夫妻一方个人名下，此房产在不动产登记薄上记载为夫妻一方所有，但根据《婚姻法》的规定实际上属于夫妻共同财产，由此就产生了不动产登记薄上记载的产权归属与实际产权归属不一致的情形，在此情形下如何平衡和保护各方法律利益。
2、夫妻一方私自出售房产的效力分析
夫妻一方私自将共有房屋出售给他人，该种出售行为将涉及到作为夫妻双方的房产处分人（房屋出卖人）、房产非处分人、房产买受人的利益问题。那么该种处分行为是否有效，我们要区别对待。为更好说明这个问题，本文将一案例为切入口进行分析。
【案例】王某与李某系夫妻，王某系李某的妻子，双方在婚后购买了一处房产，该房产登记在王某名下。李某因工作的原因常在外地，与王某不在一个城市居住。某日，王某未经李某同意，私自与张某签订《房屋买卖合同》，张某支付了王某二分之一的购房款，并约定剩余购房款在房屋过户之日支付。后李某知情后，不同意出售该房屋。李某遂向法院提起诉讼，要求确认王某与张某签订的《房屋买卖合同》无效。
《合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《合同法》第五十二条&有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《合同法》第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
《买卖合同司法解释》（）第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
（1）是否可以认定为无权处分行为
以上《合同法》第五十一条规定的是“无处分权人处分他人财产”的合同，处分的对象是他人享有所有权的财产，处分权人既不是财产所有权人也不是获得所有权人授权的人。那么共有人处分共有财产，共有人实际上为“财产所有权人”，其处分的财产系“处分自己的财产”。那么夫妻一方在出售共有房产时，即不属于无权处分行为，其对出售的房产还是享有所有权的，只不过这种所有权是夫妻共同享有的所有权，而非个人独享的所有权。因此，本律师认为，上述案例中王某私自向张某出售房产的行为不能适用《合同法》第五十一条的规定认定为无权处分行为。
另外说一下，无权处分行为的效力还要结合相对人是否构成善意取得来判定，如果相对人构成善意取得，那么无处分权人与相对人订立的合同应当具有法律效力。
（2）如何适用合同无效的规定，认定处分合同无效
据上可知，夫妻一方私自出售房产不能认定为无权处分行为，那么夫妻一方私自出售房产的合同效力如何认定？该合同何种情形属于有效，何种情形下属于无效。
第一、夫妻一方私自出售房产所签订的房屋买卖合同，不能想当然地认定为无效。
夫妻一方私自出售房产，即夫妻一方未经对方同意或者授权私自出售共有房产，另一方如果据此为由主张合同无效缺乏法律依据。《婚姻法》仅是规定夫妻双方对共有财产享有“平等的处理权（可以理解为处分权）”，但并没有规定夫妻双方“共同行使处分权”，也就是夫妻双方在处理财产时不必须共同实施，夫妻一方也可以单独处分财产。那么有的人说《婚姻法》司法解释中规定，非因日常生活的需要对共同财产作出处理的，须经夫妻双方平等协商、取得一致意见，可见夫妻一方在出售共有房产时显然超过了一般日常生活的需要，而且房产作为夫妻之间价值重大的共同财产，进行对外出售的行为属于重大处分行为，理应由双方共同决定。那么如果夫妻一方私自出售房产所签订的合同就一定无效吗？首先，上述规定是一个“倡导性”规定，该法律并未规定夫妻一方未经对方同意出售房产的行为无效；其次，夫妻一方私自出售房产未必不符合夫妻双方的共同利益；再次，法律明确规定保护善意第三人利益，如果第三人有理由相信系双方共同意思表示的，夫妻一方不得以未征得对方同意或者不知道为由对抗善意第三人；第四、从鼓励交易和保护相对人利益的角度考量，夫妻一方私自出售房产的买卖合同应原则上认定为有效。
第二、夫妻一方私自出售房产所签订的房屋买卖合同，在符合合同法规定的无效情形前提下，也可以认定为无效。
结合《合同法》第五十二条规定，本律师认为，只要夫妻一方私自出售房产的行为符合合同法中关于合同无效的情形，当然可以认定为合同无效。一是、《合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同可以认定为无效。那么如果夫妻一方在出售房产时与相对人串通，意图在将房产转移以达到独占财产的目的，那么该处分就具有“损害夫妻关系他方利益的恶意”，由此而订立的买卖合同应当依法认定为无效。二是、如果合同相对人并未与房屋出售人恶意串通，或者对夫妻一方有“损害夫妻关系他方利益的恶意”不明知或者无法认定为明知，如果夫妻一方恶意出售房产的，则亦可以适用《合同法》第五十二条第（四）项规定合同损害社会公共利益应认定为无效。因为婚姻法规定的财产制度系为了保护夫妻双方的合法权益、照顾妻子和子女的合法利益、维护亲情有序的和谐的家庭关系，可以理解为社会公共利益。如果夫妻一方意图通过侵占夫妻共同财产，那么就会对和谐稳定的家庭关系以及对应的财产关系这一社会公共利益造成损害，可以认定为合同无效的事由。
另外说明一下，如何认定为夫妻一方有“损害夫妻关系他方利益”的恶意。本律师认为，可以参考以下几个因素来判定：一是看夫妻双方的感情是否良好，婚姻生活是否和谐，如果双方感情不好、婚姻岌岌可危，那么在此时夫妻一方私自出售房产，恶意侵害他方利益的可能性极大；二是看夫妻一方出售房产发生在的时间，如果发生在双方离婚过程中或者出售房产后一方马上提起离婚诉讼，那么可以认定为该方有恶意侵占他方财产的重大嫌疑；三是看夫妻一方出售的房产是否符合正常交易价格以及所得的款项是否由夫妻双方占有，如果夫妻一方急于出售房产以明显不合理的低价出售或者出售房屋所得的价款转由第三方掌握，那么可以认定该方有恶意。
那么综合以上两点，结合案例来看，王某虽然未经丈夫李某同意，私自出售属于夫妻共有的房产，但王某作为共有权人处分房产并非法律规定的无权处分人处分财产；王某与李某订立的《房屋买卖合同》从一般意义上理解应当有效，但是如果王某与李某恶意串通意图独占、侵占夫妻共同财产，或者王某虽然与李某未恶意串通包括李某事先对王某意图并不知情，但是只要王某存在“损害婚姻关系他方利益”的恶意的，上述两种情形亦可以认定为王某与李某订立的《房屋买卖合同》无效。
（3）何种情形下适用善意取得制度，认定处分合同有效
【法律】《物权法》第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;
除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《物权法》所规定的善意取得制度，需符合三个条件，结合以上的案例来分析，一是、张某作为房产买受人应当具有善意，即张某“有足够的理由相信”王某有权出售该房产，比如王某在出售房产是否提供了李某的身份证、结婚证以及李某授权其出售房屋的书面文件，签订合同时李某是否在场等；二是、张某买受房产时向王某支付了合理的对价，即合同约定的房屋出售价格符合当时房产的市场一般价格，没有明显偏低，且张某已经向王某支付了该对价；三是、房产已经转移登记到张某名下。如果符合以上三个条件，张某可以主张房屋善意取得。
如果张某构成善意取得房产所有权，那么王某与张某订立的合同应有效；如果与此同时王某有具备前述分析中存在的“损害婚姻关系他方（即李某）利益”的恶意的，按照前述分析可以认为该行为系《合同法》第五十二条第（四）项规定的“损害社会公共利益”的情形应当认定为无效。由此按照上述法律适用规则，即发生冲突，那如何处理该种冲突呢？
结合梁彗星教授的观点认为，如果存在上述情形，结合案例来看，如果《房屋买卖合同》已经履行完毕，即张某已经支付了全部购房款，王某已经将房屋交付给张某且房屋产权已经过户登记到张某名下，那么张某已取得该房屋所有权，宜认定为合同有效。如李某因此利益受到损害的，可以在离婚时依据《婚姻法》第47条的规定“离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或者伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或者伪造债务的一方，可以不分或者少分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院一起诉讼，请求在此分割夫妻共同财产。”，以此制裁王某，维护自身合法利益。故此认定上述《房屋买卖合同》有效，不会造成明显的利益失衡。
结语：夫妻一方未经得对方同意私自出售共有的房产，从处分行为的性质上来看，鉴于房产属于夫妻共有的事实，夫妻一方处分房产不属于法定的“无处分权人的处分行为”，夫妻一方出售房产并不当然无效；夫妻一方与相对方订立的房屋买卖合同一般应认定为有效，除非存在合同双方恶意串通“损害夫妻关系他方利益”的情形或者夫妻一方存在“损害夫妻关系他方利益”的恶意从而出于对社会公共利益的保护而认定合同无效；相对方作为房屋买受人主张善意取得的须符合善意取得制度的三个法定要件，即买受人受让房屋时时善意的，并支付了合理的对价，且房屋已经办理过户手续；相对方已善意取得房屋所有权或者房屋买卖合同已经履行完毕的，如果存在夫妻一方恶意“损害夫妻关系他方利益”情形而被认定损害社会公共利益时，应优先保护相对人的利益，认定为合同有效。
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老年人处理身后事 房产赠与有讲究
　　现今社会，房产已经成为一个家庭最重要也最昂贵的财产。许多老年人基于对未来遗产税等不确定因素的考虑，往往在身前就将自己所拥有的房产进行了安排处置。而在安排处置的实际操作中，如何才能保障自己的合法权益不受侵犯，避免日后不必要的纠纷产生，长宁区法院近期判决的几起涉及老年人房屋赠与的案件，可以给你一些启发。
　　案例一：
　　送给外孙女的房子想收回
　　【案情回放】季老先生和许老太夫妇一直居住在本市长宁区仙霞路的一套售后公房内。这套售后公房的产权虽然属于夫妻共同财产，但产权户名一直登记在许老太一人名下。考虑到自己的外孙女小姚自幼身患白化病，家庭经济状况比较拮据，今后也更需要用钱。而老夫妻俩这两年的生活又一直是由小姚的母亲季女士照料的。于是，老人就想把自己居住的这套房屋产权早点送给自己的外孙女小姚。出于费用方面的考虑，老夫妻没有去办赠与公证，也没有和小姚的母亲季女士签订遗赠抚养协议。2008年7月，季老先生、许老太和外孙女小姚直接去了房地产交易中心。在房地产交易中心，许老太和小姚签订了一份房屋买卖合同，以买卖的形式将老人名下的这套售后公房过户到了小姚的名下。
　　房屋过户后的一段时间，家里倒也风平浪静，小姚虽然获得了房屋的产权，但也没有提出任何居住上的要求，房子还是由老人住着，季女士也依旧承担着照料老人的义务。可是渐渐得，当老人的其他子女了解到这一情况后，事情发生了变化。老人越来越觉得季女士对自己的照顾不那么尽心尽力了，家庭矛盾开始出现。在一次意外中季老先生摔成了骨折。季老先生的孙子坚持让老人马上入院治疗，而经济拮据的季女士却主张让老人在家静养。家庭矛盾陡然升级。
　　2009年8月，季老先生和许老太起诉到长宁法院，以许老太系文盲，并且房屋的过户未征得财产共有人季老先生同意为由，主张撤销许老太与小姚之间签订的房屋买卖合同并要求将房屋产权恢复到许老太名下。
　　小姚在法庭上辩称，她和外祖母之间签订的房屋买卖合同，形式上是买卖，但实质是赠与。无论是许老太还是季老先生，在交易过户时都是清楚地知晓这一赠与事实的，不存在不知情或者未征得同意的说法。
　　【法院判决】近期，长宁区法院对此案作出判决，驳回了原告季老先生和许老太的请求。同时，通过法庭的调解工作，被告小姚自愿每月给付老人400元的生活费，季女士也承诺今后将继续照料老人的起居生活。
　　【法官说法】本案原告许老太与被告小姚之间虽然就h讼房屋订立的是房屋买卖合同。但从原、被告之间的陈述，以及h讼合同并没有实际房款交付和改变占有的事实来判断。双方当事人对于h讼房屋产权过户的真实意思表示为赠与，而非买卖。该赠与的表示，系在保证老人居住权的前提下，将今后的产权归属问题放在身前处分，符合民间的一般惯例。而从房地产交易中心留存的照片可以清楚的反映，在签约时，原告季老先生本人就在现场，并在原告许老太身后关注了整个交易过程。故原告提出的未经夫妻共有人同意，许老太不识字不清楚合同内容的主张不能成立。因此，法庭驳回了原告主张撤销合同的请求。
　　案例二：
　　父亲送房子母亲却反对
　　【案情回放】本市长宁区中山西路601、602室的两套房子是杨老太和戚老先生婚后共同出资购买的，登记在戚老先生一人名下。房子买下后，老夫妻两人将两套房子打通并和小儿子小建共同居住。老夫妻共有子女三人，除大女儿各方面都比较优秀外，二女儿小青与小儿子小建，在工作生活以及健康方面均不如人意。于是，戚老先生就考虑在老夫妻百年之前，先把601、602室房屋的产权过户给小青和小建。
　　2009年4月的一天，戚老先生问杨老太拿了由她保管的房产证，并告诉老太太要将房产户名转给小孩，却没有明说转给哪个小孩。拿到房产证后，戚老先生便和小青、小建一同来到了房地产交易中心。戚老先生分别和小青、小建签订了房屋买卖合同，以房屋买卖的形式将601室房屋产权户名过户到了小青名下，将602室房屋产权户名过户到了小建的名下。几个月后，杨老太在整理物品时偶然地发现了这两本产权户名已经变更的房产证，勃然大怒，家庭爆发了激烈的争吵。杨老太随即便将丈夫戚老先生和女儿小青一并告上了法庭，主张戚老先生和小青就601室房屋签订的房屋买卖合同无效。但对于儿子小建名下的602室，杨老太却采取了默认的态度。
　　被告戚老先生在法庭上没有提出抗辩，同意杨老太想要回601室房屋产权的要求，并承认在过户前确实没有和老伴说清楚。被告小青在法庭上则显得很冤枉，她坚持母亲是知晓并且同意将601室房屋过户到自己名下的。
　　【法院判决】日前，长宁区法院对此案进行了判决，判决被告戚老先生与被告小青就601室房屋签订的房屋买卖合同部分无效，并且601室房屋产权应当恢复至原告杨老太与被告小青共同共有。
　　【法官说法】本案中，原、被告双方对讼争的合同名为买卖实为赠与没有争议。本案的争议焦点在于，原告杨老太是否知晓并同意戚老先生的赠与行为。从本案的证据来看，被告难以证明这一事实。由于601室属于戚老先生与杨老太的夫妻共同财产，被告戚老先生的赠与行为构成无权处分。虽然被告戚老先生无权处分原告杨老太在601室房屋内的权利份额。但是，被告戚老先生就其本人在h讼房屋内的产权份额的赠与意思表示是真实的，该赠与行为也已经实际履行。所以，h讼合同仅就被告戚老先生擅自处分原告杨老太权利份额的部分无效。合同部分无效后，h讼房屋产权应恢复至原告杨老太和被告小青共同共有。
　　案例三：
　　送了一半产权却引来析产纠纷
　　【案情回放】秦老太与吴老先生共同居住在夫妻共同所有的本市长宁区虹桥路房屋内。2002年吴老先生过世，过世前吴老先生曾有遗愿，希望把虹桥路房子的一半产权送给孙子小吴。2004年，吴老先生的后人及秦老太办理了继承公证，包括虹桥路房屋在内的吴老先生的所有财产均由老伴秦老太一人继承所有。与此同时，秦老太又与孙子小吴签订了公证的赠与合同。赠与合同约定，秦老太自愿将虹桥路房屋产权份额中的50％无偿赠与小吴；小吴则承诺将一直赡养秦老太至秦老太故世止，且双方确认小吴始终赡养秦老太作为秦老太作出上述赠与行为的前提条件。依据这份公证的赠与合同，虹桥路房屋产权过户到秦老太与小吴按份共有。
　　之后，秦老太便一直与小吴和小吴的父母居住在一起。起初的几年，双方相处的还算融洽。可到了后来，由于一些家庭琐事，双方之间发生了矛盾。2007年4月，秦老太搬离了虹桥路，自行在外居住。而最令秦老太伤心的是，在2008年老太太乳腺癌复发，产达一个多月的住院期间，小吴竟然一次也没来探望过。心灰意冷的秦老太不得不起诉至法院，要求将双方共有的虹桥路房屋予以分割析产，将房屋判归自己所有，自己则支付给孙子150万元的房屋折价款。
　　【法院判决】近日，长宁区人民法院对本案进行了宣判。判决虹桥路房屋产权归秦老太所有，小吴必须在三十天内搬离虹桥路房屋；秦老太则应当支付小吴房屋折价款150万元。
　　【法官说法】被告小吴在接受赠与的前三年内，与原告秦老太共同生活，尚能履行相关赡养义务。然而在发生矛盾后，却采用消极的行为避开原告。尤其是在原告身患重病时，被告的行为严重挫伤了原告对被告的依赖之情。致使原、被告之间难以再继续共同生活，丧失了对虹桥路房屋赖以存在的共有基础。故原告秦老太主张对h讼房屋分割析产的请求，人民法院应予支持。
　　（以上案例中当事人姓名均为化名）
　　【专家点评】长宁区法院民三庭庭长助理郭斌：上述三起案件均涉及老年人处分自己名下房屋后产生的纠纷，透过纠纷的表面进行分析，我们可以深层次地探讨一下引发这些纠纷的原因，老年人应当如何合法、合理地处分自己房屋而又能避免纠纷的发生，以及即使陷入纠纷，如何保障自己的合法权益。
　　首先，除了第三件案例中原告通过公证赠与合同的方式处分了部分产权外，其余两起案件的原告均是以签订买卖合同的形式将名下的房屋产权无偿赠与给了自己的子女。应该看出，这些老年人的目的是想在自己健在的时候对自己名下的房屋产权作出处分。其次，是当老年人将名下的房屋产权赠与给子女或孙辈后，自己的主观上或者对方的行为上发生明显变化，致使双方产生了严重的矛盾。第三，无论案件本身的处理结果是否支持了老年人的诉讼请求，老年人的晚年生活总会因此而受到一定的影响。
　　老年人在身前就能对自己的重大财产作出安排，这应该是老年人“脑子清楚”的表现，应该是好事。然而因为处理方式上不尽完善，或者考虑不够周全，事后又反悔等等原因，把好事转变成了坏事。为了能够避免这类纠纷的发生，结合相关的案例，提出以下一些建议供老年人参考：
　　一、要慎重考虑，而不要一时冲动。现在的老年人一般情况下有多个子女，老年人在身前对房屋进行安排无非是想按照自己的意思把房屋留给某一个子女或者孙辈，这合情合理、无可厚非。然而留给哪一个子女或者孙辈，不同的人有不同的想法，有的留给和自己感情最好的子女，有的留给对自己付出最多的子女，有的留给最困难的子女。老年人因为年龄和健康的原因，往往考虑问题缺乏足够的理性，常常仅凭自己直观的感受作出判断。当然，我们不应质疑子女对父母的感情，但也不应对社会和人性的复杂性视而不见，老年人应该避免单纯以自己的喜好来决定把房产留给哪一个子女，而应该全面地考虑哪个子女最值得自己把房屋留给他。所谓最值得，应该包括哪个子女真心对待老年人并且以后也会坚持孝顺和赡养老人；如何多个子女都很好，那哪个子女最应该获得财产上的帮助等。
　　二、如果考虑不清楚，未必一定要在身前就把房屋产权处理掉。除了老年人想要在身前作出决定避免身后麻烦的主观想法以外，通过赠与方式处分自己的房屋给子女并没有特别好处。通过赠与合同或者名为买卖实为赠与的方式过户房屋产权都是需要缴纳税款的，若非必要，完全可以通过订立遗嘱或者遗赠抚养协议的方式安排自己名下的房产。遗嘱或者遗赠抚养协议可以在老年人去世后完成其对于名下房屋安排的意愿，通过遗产继承方式过户产权，目前是不需要纳税的。不论订立遗嘱还是遗赠抚养协议，对于老年人的权益而言都具有相对更好的保护作用，一旦情况发生变化，老年人也能更为自主和便捷地撤销这些文书。这样的话，对于遗产继承人来说既能感受到老年人对自己关爱，也会认真对待自己应尽的义务而不至于在房屋到手以后就对老年人不管不顾甚至侵害老年人的合法权益。
　　三、老年人应该努力避免受其他人的干扰，不应出现反复。如果老年人在身前完成了自己名下房屋的赠与后，其他人尤其是没有获得房屋产权的其他子女可能会出现心理上的不平衡。这些子女常常自觉或不自觉地会通过言行举止来影响老年人，试图改变房屋被赠与的事实。老年人有时候会因此受到很大影响，而且一旦认为受赠的子女确实不够孝顺或者其他的子女更好时，往往会激化家庭矛盾。这些矛盾通常还会不断扩大，不仅仅在老年人和受赠的子女间，也会延伸到子女相互之间。很多诉讼是老年人受到其他子女或明或暗的挑唆和怂恿后提出的，如果诉讼本身缺乏事实和法律依据得不到法院支持，老年人将失去更多，受赠的子女会在感情上对老年人产生反感；若败诉，怂恿其诉讼的其他子女也可能因为不能改变原来的赠与后果而疏离老人。一旦发生这样的情况，既拿不回房屋产权，还让多个子女对自己在感情上产生对立，对老年人的晚年生活来说是很痛苦的，毫无疑问是这样的情况是必须要避免的。
　　总的来说，法律赋予老年人依照自己意愿处分自己财产的权利，而老年人需要学会用最好最恰当的方式去行使自己的权利。处分自己名下的房产是大事，需要慎之又慎，如果老年人不能很好地把握处分自己财产的各种方式之间的区别和利弊得失的话，建议你们可以在作出决定之前去咨询相关法律专业人士。很多时候，事前充分听取意见，慎重作出决定，远比发生纠纷之后再寻求法律救济有意义得多。最后，祝所有老年人都拥有幸福美满的晚年。
&来源:长宁法院 &&作者:章晨煜
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