商品房土地使用权到期案例 需交房价1/3至1/2续期
16日报道，连日来，温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，交易价不超过100万的房子面临要花费数十万元(房产交易价的1/3到一半)的高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇，在社会各界引发热议和关注。据报道，经当地国土资源局初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗(套)。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而且，这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也属先例。土地使用权年限到了，该如何续期?真的要花费高额费用才能重新办理土地证吗?其他地方会否效仿?温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受采访时，对上述问题进行了一一回应。历史原因造成20年期限去年开始陆续到期记者：近期市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期，经初步排查，鹿城区内即有600余宗(套)，这个问题是怎么产生的?张少清：要回答这个问题，首先要从国家土地政策讲起。日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度;第八条规定：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;第十二条规定：居住用地出让年限最高为70年。《条例》发布后，温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。上世纪90年代初期，市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时，将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金。当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。我们已经关注到这个问题，今年开始逐渐增多。土地使用权价值被低估群众心理预期有差距记者：国土部门去年关注到这批20年期限土地证到期的情况后，有没有通过公告或其他形式告知社会公众，尽到必要的宣传和提醒的义务?比如说对于土地证到期，要续期，目前就要缴纳很高额土地出让金的情况?张少清：国家每一部与土地有关的法律法规出台，都会对国家土地政策进行大量宣传，国有土地有偿有限期使用的原则，我们认为是深入人心的，社会公众应当知晓。目前房地产市场透明度不足，很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称，导致土地使用权价值被低估，对于续期，群众的心理预期还是存在差距的。这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也属先例。我们也没有什么可资借鉴的经验。这次媒体报道了此事，我们觉得这是个好事，增加了市场透明度。出让年限到期后如何续期现行法律法规存在滞后记者：有关土地出让年限到期后，应当如何续期?张少清：《中华人民共和国物权法》(下简称《物权法》)第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。到目前，国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后，使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。在国家没有具体实施细则的情况下，目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。正起草地方普惠政策建议想要续期随时欢迎记者：面临20年期限到期或即将到期的市民，很多都是工薪阶层，甚至收入偏低群体，要一次性缴纳高额土地出让金，对他们是很重的负担，况且他们都是从房开或者他人手里买过来的房子，对于这些群体，国土部门有没有考虑减免等优惠政策?张少清：我市在实行国有土地有偿使用初期，在办理划拨转出让手续时，在一定范围存在土地使用人为了少缴出让金而选择以较短受让年限取得出让土地使用权的现象。现在让受让人承担，确实有点不公平。我们也在研究这个问题，并采取了三个做法，一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复;二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案，目前已着手起草政策建议的初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题。但这个普惠性政策，也要在法律框架范围内制定;三是对于现在想要续期的市民，我们随时欢迎，并给予优先办理。好比新车与二手车的区别土地使用期限决定物权价值记者：之前业主了解到，续期要缴纳的土地出让金动辄就是几十万，而他们房产交易价也才不超过100万，也就是说，如果要续期，缴纳的土地出让金要占到房产交易价1/3到一半左右，为什么要这么贵?张少清：国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的，是由第三方评估机构做出来的。媒体报道中的王女士，之前也找我咨询过，我对她的遭遇深表同情。当时我给她打了个可能不太贴切的比方，土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车，而只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车，这两者的价值哪个高哪个低，大家一看就知道。所以王女士当初买房的时候，就好比她用高价买了辆快报废的二手车。在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。仅仅是居住可以不用缴纳土地出让金对此，上海金融与法律研究院研究员聂日明撰文称，，中国城市的土地是国有土地，个人或单位因需要使用土地，需申请国有土地的使用权。使用权的获得有两种方式：划拨和出让，前一种是国家机关、公用事业等机构获得国有土地使用权的主要方式，没有期限限制，而居民、商业企业等获得国有土地使用权的主要方式是出让，期限最高为70年。土地是不动产的主体，没有土地使用权，土地上附着的房产也就没了基础，所以土地使用权的保护历来被不动产所有人关注。2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但同年8月修订通过的《城市土地管理法》第二十二条又规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。虽然《城市土地管理法》修订时间更新，但考虑《物权法》是产权保护的特别法，在居民最重要的财产即不动产的保护议题上相对权威，因此，温州那些市民房产土地使用权到期以后，他不再拥有出让性质的土地使用权，但法律规定可以土地使用权“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金，房产所有人相当于是在无偿使用这块土地，近似于划拨性质的土地使用权。当然，这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利，他需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。那获得出让性质的土地使用权要缴纳多少土地出让金?新房开发时，开发商在一级土地市场上竞价拍卖获得土地使用权并支付土地出让金，而土地使用权到期以后，续期的土地出让金价格没法采用拍卖竞价方式，各地实践中，一般通过基准地价来计算土地出让金。所谓基准地价是指土地在正常市场条件的熟地价格，包括土地取得费(征地或拆迁的费用及相关税费)、土地开发费用和土地纯收益。各地都会定期公布最新的“国有土地使用权基准地价表”，一般按用途、区片、容积率等因素核定，一般相当于房价的三分之一。只是应缴的土地出让金占房价比重如此之高，300万的房产，要缴100万的土地出让金，相当于京沪地区职工社会年平均工资的十几倍，高房价地区的房地产所有人恐怕都是无力承担的。未来住宅的土地使用权密集到期的年份，如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳土地出让金，恐会影响社会稳定。可行的解决路径有两种：第一，大幅度降低“续期”的土地出让金;第二，以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金，在房产税全面开征以后，对“续期”的土地使用权不再征收出让金。
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七十年后住房究竟要不要再交土地出让金？
七十年后住房究竟要不要再交土地出让金？ 最近，温州有房屋土地使用权到期，需要补交高额土地出让金的传言让舆论哗然。商品住房七十年后到底该怎么办？好不容易买了套住房，很多人忧虑，七十年期限届满后要不要再交土地出让金，那时房子到底归谁所有？说实话，七十年后，我有百分之七十的概率已经不在此世了，何必为此事忧虑？不过，既然有很多人忧虑，也许分析一下这个问题，有的人就不会忧虑了；当然可能有的人更忧虑了。 七十年土地使用权怎么来的？在1988年之前，根据1982年《宪法》规定，城市的土地属于国家所有，土地不能买卖、出租、转让。（明天就是宪法日。闲扯一句，宪法规定有时候可能阻碍社会经济发展，也是可以修改的）因此，法律上没有脱离土地所有权的土地使用权。1988年4月12日全国人大通过了宪法修正案，其中第二条规定，土地使用权可以依照法律的规定转让。从此之后，土地使用权与所有权就可以分离了。土地是国有的，但土地使用权可以是公司的或者个人的，使用者要给国家缴纳土地出让金。日《土地管理法》修改，授权国务院对土地使用权的期限和土地出让金的缴纳做具体规定。1990年5月19日国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（条例），该条例第一次以行政法规的形式规定，居住用地的土地使用权出让最高年限为七十年。 “七十年产权”最初的规定注意！很多人的忧虑就来源于此：根据《条例》，七十年的土地使用权期限届满时，土地上的房子将无偿归国家！！（土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。）这就是广泛流传于民间的商品住房只有“七十年产权”说法的来源。当然了，土地使用人可以申请续期，续期要重新签订合同、重新支付土地出让金。（土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。）因此，根据最初的规定，七十年的土地使用权到期后，土地上的房子要归国家；或者你可以继续使用，但要缴钱。不过对于继续使用土地的，只说要交土地出让金，并没有说房子还得再出钱买一次。四年之后，１９９４年７月５日《中华人民共和国城市房地产管理法》通过，该法律规定，土地使用年限届满，申请继续使用土地的，一般应予批准（例外：根据社会公共利益需要收回该幅土地的，不批准）。因此，不用担心房子变成悬在空中的楼阁了，土地会续期。不过，如果不批准续期而无偿收回土地使用权的，对地上的房子要不要补偿，或者是不是白白的交给国家？法律并没有另外交待。 《物权法》来了，新的规定日全国人大通过了《物权法》。《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。住宅，就是指的让很多人成为房奴的商品房，就是我们上面说的房子，家庭居住的房屋，不包括办公楼、写字楼或者所谓商住两用房。自动续期，指的是七十年到期之后土地使用者不需要向政府申请续期。七十年的使用期限还有意义吗？基本没有了。你可以放心地住六十年几年了（从入住开始算其实七十年的期限可能已经过了好几年，住房不是一天建成的）！不过七十年之后，房子还能不能住就不好说了。据说，不少商品住房的设计使用寿命才30年或者40年。《物权法》的这一规定与《城市房地产管理法》的规定不一致，以谁为准？新法优于旧法。《物权法》是新法，应该以《物权法》为准。而且《物权法》是全国人大通过的，《城市房地产管理法》是全国人大常委会通过，两者在效力来源的位阶是不同的，即《物权法》高于《城市房地产管理法》。至于前面提到的《条例》，那是国务院的行政法规，效力位阶远在《物权法》之下，两者不一致的，当然是以《物权法》为准。住宅土地使用权自动续期了，那究竟还要不要支付土地出让金？《物权法》没有明确规定；但是，既然是自动续期，前面提到的国务院的《条例》适用的前提就不存在了。按照《条例》，续期要重新签订合同、支付土地出让金；按照《物权法》住宅土地使用权自动续期了，就没有缴纳土地出让金的机会了！合乎逻辑的解释应该是：住宅使用权自动续期、不交土地出让金！七十年的使用期限届满是什么时候？在大多数地方大约还需要四五十年才能变成一个现实的问题。相信五十年不变吗？还是相信五十年后什么都变了？现在，小区物业收物业费都收不齐，作为国家的物业管理人政府有能力一家一家收取土地出让金吗？如果真想这么干，那大家就该考虑换个物业管理人了。实话说，七十年土地使用期的规定就很奇怪，当初不过是避免所谓姓社姓资的争论、情急之下拍脑袋的产物。现在最简单的解决之道就是，一旦买了房子，房子对应的土地使用权就应该是永久的、无限期的使用权，这就接近了所有权。国民拥有房屋所有权，也应当拥有房屋相对应的土地的永久使用权，可以世世代代传承下去，这是一个民有民治民享的政府应当尊重的法律秩序。
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那你的土地肯定是划拨性质的，只要你不从划拨转出让就不用缴纳出让金。意思就是说你自建房屋不做商品房就不用缴纳出让金。
以合同为准，上面回答基本无误。不过合同上一般开工不会到2年。2年一般是建成。2年没开工那就不是合同的问题了，顶真的话那就是给你按闲置土地处理可以无条件没收的。不过实例我没见过。
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