已取建设用地批准书未缴清土地岀让金,能否办理商品房预售许可证?_百度知道
已取建设用地批准书未缴清土地岀让金,能否办理商品房预售许可证?
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已取建设用地批准书，未缴清土地岀让金，不能办理商品房预售许可证。《城市商品房预售管理办法》规定：第五条 商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售许可证不同于商品房销售许可证，不能将两者混淆起来，商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房（现房）销售许可证的取得必须符合下列条件：1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件；3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；4、已通过竣工验收；5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。
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&&>>&->&&->&是否可撤销土地使用权证,土地购买方未交清土地出让金
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土地购买方未交清土地出让金，国土部门办理了土地使用权证，债权方可否申请撤销土地使用权证&[&?]
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国土资源部缴清全部土地出让金才能拿到土地证
    开发商拿地可以按合同约定分期付款，但不可以分期拿证。昨天(12月12日)，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(部39号令)详解，明确表示，不管是一次性支付还是分期支付，都必须在缴清该宗地的全部出让金后，
才可以拿到土地使用权证。并表示，39号令的颁布有利于市场机制的发挥，防止开发商囤地等，有助于宏观调控政策的落实。
    《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》实施后，业内广泛认为，今后，开发商拿地必须一次缴清全部出让金。针对这一说法，国土资源部昨天表示，这一说法误读了该条款的内容，39号令是在出让金缴纳和发证的问题上对现行土地管理法律政策的再次明确。根据《城市房地产管理法》第十五条规定：土地使用者应当按照出让合同约定支付出让金。2000年国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布的《国有土地使用权出让合同》(示范文本)也明确规定，出让金支付方式由出让人与受让人双方约定，既可以约定一次性付清，也可以约定分期支付。如果出让合同约定分期支付，受让方就分期付款，约定一次支付的，就一次性付清。
    国土资源部明确表示，不管是一次性支付还是分期支付，都必须在缴清该宗地的全部出让金后，才可以拿到土地使用权证，未缴清就不能拿证，也不能按缴纳出让金缴纳的比例分割发证。也就是说，开发商拿地可以按合同约定分期付款，但不可以分期拿证。另外，根据土地管理相关法律，凡是土地出让，必须以宗地为单位，即按宗地拟订出让方案，按宗地组织出让，按宗地签订出让合同，按宗地发放土地使用证。现行法律不允许在未缴清出让金前将整宗地再分割为若干宗地，分割发放土地使用证。
    开发商拿地环节的漏洞造成了房地产市场金融风险增加，土地闲置和工程烂尾抬头。国土资源部透露，近年来，一些地方存在受让人只缴了部分出让金就分割取得了土地使用权证，再用该土地使用权证申请土地抵押贷款。这给及时缴清全部出让金埋下了隐患，同时为开发商以少量资金囤积土地留下余地，而一旦形势不利于开发建设，就造成土地闲置和工程烂尾。土地不能及时开发利用，不能形成有效的住房供应，也增加了金融风险，不利于节约集约用地。 (林劲榆)
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Yznews.com.cn All Rights Reserved&黔南州人民政府关于加强土地管理工作的意见&各县（市）人民政府，都匀经济开发区管委会，州政府有关部门：土地是经济社会发展的物质基础，管好、用好土地资源，对于促进全州经济社会全面协调可持续发展，具有十分重要的意义。针对国家土地督察武汉局开展2012年度土地例行督察发现的问题，结合我州土地利用实际，现就加强土地管理工作提出如下意见：一、严格土地利用规划计划管理，增强土地资源保障能力发挥土地利用规划的引领作用。土地利用总体规划是指导土地管理的纲领性文件，是落实土地用途管制的重要依据。各级政府和有关部门要充分认识土地利用总体规划在土地管理工作中的基础地位和引领作用，切实做好土地利用总体规划实施管理工作，不断提高土地资源对经济社会全面协调可持续发展的保障能力。各县（市、区）要严格依据土地利用总体规划，统筹各区域、各行业发展用地，科学编制本地区的城乡建设、区域发展、产业布局、基础设施建设、生态环境建设等相关规划，使其符合土地利用总体规划确定的用地规模、结构、布局和时序安排，确保各类规划在土地利用上与土地利用总体规划相衔接。要按照土地利用总体规划划定城乡建设用地规模边界、扩展边界和禁止建设边界，落实建设用地管制边界和管制区域，引导各类建设项目在土地利用总体规划确定的建设用地区范围内选址，引导工业向开发区（园区）集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，充分发挥土地利用的集聚效应。强化建设项目用地的规划审查。严格执行项目用地预审制度，认真做好项目选址的现场踏勘和专家论证工作，选址方案不符合土地利用总体规划的，不得通过用地预审，不得申报用地。因工业化、城镇化进程加快，部分县（市、区）超过规划的城镇建设用地规模，需要在允许建设区规模之外使用有条件建设区，或者需要调整规划建设用地结构和布局的，要及时组织开展规划实施情况评估，在确保耕地保有量和基本农田保护面积不减少、质量有提高，建设用地规模不增加、布局更合理的前提下，统筹编制土地利用规划调整方案，按规定程序报经批准后，才能申报用地。加强和改进土地利用计划管理。依据全州经济社会发展总体战略，结合各年度经济社会发展目标任务，合理安排新增建设用地年度计划，严格控制新增建设用地总量和新增建设用地占用耕地的数量，充分利用现有建设用地，降低经济发展对土地资源的过度消耗。各县（市、区）可根据当地实际，结合可利用未利用土地资源的调查评价结果，编制土地复垦规划、后备土地资源开发规划、建设用地再开发规划，统筹安排城乡建设用地增减挂钩、低丘缓坡未利用地开发和盘活存量建设用地，鼓励对工矿废弃地、空闲地、低效建设用地的重新开发利用。完善以新增建设用地计划、经营性用地供应计划、土地储备计划、土地开发整理计划为主要内容的土地利用计划管理体系，改进新增建设用地计划的分配办法，将年度用地计划指标分配与经济社会发展目标任务、土地利用水平相挂钩，使用地计划指标安排更加适应经济建设实际需要，促进土地综合利用水平不断提高。二、做好土地供应工作，提高建设用地效益实行有保有控的供地政策。优先安排保障性安居工程、棚户区改造等民生项目和“5个20工程”项目用地，合理安排能源、交通、水利等基础设施项目用地，支持资源优势产业和有技术、有市场、低消耗、低污染的项目用地。严格执行《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》，凡属限制用地类的建设项目，必须符合规定条件，方可办理土地供应手续；凡属禁止用地类的建设项目，不得予以供地。各县（市、区）可以根据本地的区位、资源、环境、市场等条件，在不违反《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》的前提下，制定本地区不同时期的限制和禁止用地项目目录，有效缓解建设用地供需矛盾，切实提高建设用地使用效益。对投资总量大、占用土地多、建设周期长的大型项目，要按照整体规划、总量预留、分期报批的方式进行供地，或者按照统一报批、政府收储、分期供地的方式进行管控，防止因市场变化或投资不落实等造成大面积的土地闲置。提高建设用地的供应效率。新增建设用地经依法批准后，项目所在地的县（市、区）政府（管委会）应在6个月内实施征收和供地。农用地转用批准后，满两年未实施征地行为的，按法律规定其批准文件自动失效。因原拟用地项目不落实造成用地报批后无法供地的，应及时调整给急需用地的其他建设项目。对当年新增建设用地供地率不足50%、两年累计未达70%的县（市、区），将暂停办理其农用地转用、土地征收的报批手续。健全土地供应的市场配置机制。各县（市、区）可在不违反国家规定的前提下，合理调整本地区的划拨用地目录，不断扩大建设用地的有偿使用范围，除工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，以及物流、仓储用地等必须实行招标拍卖挂牌方式公开出让外，对营利性的邮政通讯、医疗卫生、文化教育、体育休闲、社会福利等项目，可试行有偿方式供应土地。规范建设用地使用权出让行为。建设用地使用权要实行“净地”出让，无合法的国有建设用地权属来源，未按规定进行拆迁安置补偿，未解除存在的土地使用权抵押登记，未完善国有建设用地使用权收储手续，不符合城镇建设规划的，不得进行土地使用权出让。经批准改为商业用途的国有建设用地，应先依法收回土地使用权，作为同级政府的储备土地，经必要的前期开发并达到相应条件后，再进行土地使用权出让。实施棚户区改造、保障性安居工程建设等项目，要根据城市建设规划划分基本区块，按照布局合理、功能完善、品位提高的要求，实行连片拆迁、统一出让、整体开发，禁止“见缝插针”式的独栋拆建行为。禁止在土地招拍挂出让前以招商引资或捆绑开发等名义先行确定土地使用者和土地出让价格，禁止以低于国家或省规定最低标准的价格出让土地，禁止以“资本置换”方式用建设工程抵缴土地出让金，禁止在竞得人缴清土地出让金前办理土地登记手续、颁发土地使用权证，禁止在取得合法土地手续前办理商品房销售登记手续、颁发房屋产权证。加强建设用地的供后监管。建设用地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准。土地使用权经招拍挂出让后，原则上不得更改规划条件，确实需要调整的，必须依据《中华人民共和国城乡规划法》规定的程序公开进行。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。因开发建设单位提出申请调整规划条件原因而不能按期开工建设的，必须收回土地使用权。经有关政府职能部门批准调整容积率且地面已建成建筑物事实的，应以市场方式按新的容积率重新确定土地使用权价格，补缴土地出让金后，方可办理相关土地登记手续。房地产开发项目投资未达到25%以上的（不含土地价款），不得进行转让；违规转让的，国土资源部门不得办理土地变更登记手续，并依法进行查处。国土资源部门要加快土地登记信息动态监管查询系统的建设进度，建立健全土地利用动态巡查制度，加强建设用地供后开发利用全程监管。加强土地出让合同管理。签订土地使用权出让合同，必须使用正规文本、规范合同内容、明确双方权责，确保依法依规使用土地。为提高工业用地的使用效率，制止圈地、囤地行为，可在事先告知、双方认可和不突破国家规定的建设用地使用权最高出让年限的前提下确定土地使用权出让年限，或者按照项目建设工期分段签订土地使用权出让合同、办理土地登记，待项目通过竣工验收后视履约情况再续签剩余年限的出让合同、办理土地登记。也可试行履约保证金制度，用地单位因违反土地划拨决定书或出让合同条款应追究违约责任的，其违约金在履约保证金中扣除；未违反约定条款的，履约保证金在建设项目通过竣工复核验收后予以不计息退还。建设项目完成后，要将出让合同约定用地指标的执行情况作为项目竣工验收的一项重要内容，达不到合同约定水平的，不得通过验收。三、严格建设用地标准，促进节约集约用地严格执行建设用地行业标准。要根据国家产业政策和供地政策，按照工程项目建设用地定额指标，合理测算、核定建设项目的用地规模，对超过定额标准的用地申请，必须进行面积核减。认真按照工业项目投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、非生产设施占地比例等控制性指标要求，做好工业用地节约集约和优化配置工作，在土地出让合同中明确土地使用的有关指标要求。对因安全生产、地形地貌、工艺技术等有特殊要求的建设项目确需突破土地使用标准的，应根据相应的技术论证报告，向当地国土资源主管部门提出申请，国土资源主管部门应组织有关专家进行论证评估，集体决策，合理核定项目用地规模，出具审查意见，报同级人民政府批准后，方可办理用地报批及供应手续。充分发挥园区产业聚集功能。统一规划建设工业园区的路、水、电、气、讯等基础设施，合理布局仓储物流、行政办公、居住等配套设施，积极探索符合本地实际的园区建设和管理模式，引导各类建设项目向园区集中，通过产业的区域聚集促进土地的节约集约利用。鼓励社会资金和各类开发企业多渠道投资建设多层标准厂房，引导中小项目企业以租赁、购买等方式入驻使用。对无特殊生产条件要求的工业项目，一般应建造3层以上多层厂房，工业园区的整体容积率必须在1.0以上。实行节约集约用地奖励政策。执行工业用地提高利用率和容积率不再增收土地价款的规定；执行《贵州省产业园区工业地价优惠办法（试行）》，对向园区聚集且投资强度、容积率、建筑系数达到和超过《贵州省产业园区工业项目建设用地控制指标》要求的工业项目，按《工业用地出让最低价标准》给予最高幅度70%的出让地价优惠。对符合规划、不改变土地用途，在企业原有建设用地上加层改造、提高建筑容积率的，不再增收土地价款。对新增工业用地，厂房建筑面积高于容积率控制指标部分，不再增收土地价款。加快城镇和园区地下空间的开发利用，鼓励有条件的住宅区、办公区、公共服务区和开发区（园区）开发利用地下空间建设停车场、商场或仓库，执行开发地下空间用地减缴、免缴土地出让金的政策，减轻工业化、城镇化过程中的交通、服务用地压力。认真清理盘活存量土地。加大对批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处置力度，对投资强度、容积率、建筑系数等用地指标明显达不到规定标准的项目，及时将其闲置的土地调整出来安排其他合适项目，切实提高已批建设用地的利用率。抓好闲置低效用地的再开发利用，对生产工艺落后、耗能污染严重、经济效益低下的项目用地，积极探索协商收回、鼓励流转、协议置换等方式进行盘活，促进产业转型升级，提高土地综合利用水平。要按照“先经济、后行政、再法律”的程序，加大对闲置土地的清理处置工作。对未动工开发超过约定、规定日期但不满一年的土地应按约定征收违约金；满一年不满二年的土地应征收闲置费（政府及政府部门原因造成的除外）。对闲置未用的建设用地，应区分不同情况，分别采取限期开发建设、调整使用、收回（购）储备、退地复耕等方式进行处置。对用地单位内部可单独开发利用的空闲土地，可通过协商方式，要求用地单位将其退出，对该部分土地按取得该土地时的土地出让价格补偿。对因遇城市规划调整，应终止项目建设、解除土地出让合同并收回土地使用权的项目用地，按法律规定给予合理补偿。开展节约集约用地评价考核。国土资源、发展改革、统计等部门要切实做好单位GDP和固定资产投资规模增长消耗新增建设用地的评价考核工作，将新增建设用地投资强度、闲置土地处置、土地产出效益等纳入考核内容，确保实现“十二五”期间单位GDP建设用地下降30%的目标。州政府每年将拿出一定数量的新增建设用地指标，根据单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核结果，对节约集约先进县（市、区）给予奖励。同时，对节约集约用地水平不高的县（市、区），将进行通报批评，并在安排下年度新增建设用地计划时扣减相应指标。四、加强农村用地管理，促进城乡协调发展切实保障农民群众的合法用地权益。农村建设用地要在年度用地计划中统筹安排、有效保障，其中，按规定由州人民政府审批农用地转用的农村建设用地，要及时落实新增建设用地计划和补充耕地指标，及时办理审批备案手续。加大农村建设用地结构和布局调整力度。积极开展社会主义新农村建设，并将其与农村危房改造、生态移民工程、城乡建设用地增减挂钩等项目结合起来，按照尊重农民意愿、保障农民权益和方便生产生活的原则，依法盘活利用农村集体建设用地，按规划、有步骤地推进农村居民点撤并整合和中心村建设。对在实施“5个20工程”建设中完全失地并按规定落实安置保障措施的农民，可纳入小城镇建设范围，在国有或集体建设用地上建造多层住房进行集中安置。加快推进农村土地制度改革，积极开展集体建设用地流转试点。在城镇建设规划区内，依法取得的农村集体建设用地使用权，可参照国有建设用地使用权管理的有关规定用于抵押或转让。鼓励集体建设用地使用权人以土地使用权出租、联营、入股等形式参与兴办企业，拓宽农民增收渠道，提高农民生活水平。对自愿将原有宅基地退出复垦或符合建房申请条件但自愿放弃而购买城镇商品住宅的，可根据具体情况给予相应购房补贴或提高基本养老保障标准。五、严肃查处土地违法案件，规范土地利用管理秩序加强土地执法检查。依法严肃查处非法批地、未批先用、少批多用、擅自改变土地用途、违规减免或返还土地出让金、低价出让国有建设用地使用权等严重违法违规行为，其中涉及党政机关工作人员的，要按照《违反土地管理规定行为处分办法》等有关规定，由纪检监察机关给予党纪政纪处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。各有关部门要依据本部门职责，加强对建设项目土地利用情况的监督管理，形成执法合力，在违法违规用地问题未妥善处理前，发改等投资主管部门不得为其办理项目审批、核准手续，规划部门不得办理建设规划许可，建设部门不得发放建筑施工许可证，电力和市政公用企业不得为其通电、通水、通气，国土资源部门不得办理土地登记，房产管理部门不得办理房屋所有权登记，工商部门不得办理企业登记。严格查处囤地炒地闲置土地行为。对企业自身原因造成土地闲置的，必须依法坚决查处。对政府及部门原因造成土地闲置的，规划、住建、监察等部门要积极配合国土资源部门，联合限期查办解决。对未达到土地转让法定条件转让房地产用地等囤地炒地行为，要及时依法依规严肃查处。对违规违法办理相关用地手续的部门和人员，要按有关规定追究责任人责任。各级监察、规划、住建、国土资源等部门要认真履行职责，严肃查处建设用地使用权出让、转让中的违法违纪案件。对应当采取出让而采用划拨方式或者应当招标拍卖挂牌出让而以协议方式出让建设用地使用权，低于国家规定的最低价标准出让建设用地使用权，建设用地使用权出让合同签订后擅自批准调整土地用途、容积率、建筑密度等使用条件，不符合转让条件违规批准转让建设用地使用权等违法违规行为，要依法予以纠正和查处。尤其是领导干部违反规定干预和插手土地使用权出让的，要坚决予以查处，依法追究责任。对于一些地方以扩大内需、促进经济增长为名在建设用地使用权出让中违反产业政策、供地政策、用地标准，搭车用地、借机圈地的，要严肃处理。六、加强基础管理工作，提高用地管控水平切实做好土地变更调查工作。各级国土资源部门要充分发挥土地调查在土地管理中的基础作用，将其与年度土地卫片执法检查相互衔接起来，严格核查项目用地的地类、权属、面积等情况，采取土地利用情况的日常变更与年末变更调查相结合的办法，将用地审批、土地整理复垦开发新增耕地、新增建设用地等土地利用变化及时变更上图，确保土地利用变化的图件、数据、实地三者的真实性、准确性和一致性，避免产生新的违法用地。严格依法依规实施征地，切实维护农民合法权益。各类建设项目拟征收集体所有土地的，必须认真履行征地报批前的告知、确认、听证程序，申请听证的要按规定组织听证。告知、确认、听证等有关材料，作为用地报批的必备要件。征地经依法批准后，在实施征地前，要严格执行“两公告一登记”制度，认真做好征地公告、征地补偿安置方案公告、征地补偿登记等相关工作。不按法定程序，未经被征地群众同意的，不得强行征地。要在找准维护稳定与促进发展的最佳结合点、平衡点，做到维护农民合法权益与促进经济社会加快发展两不误、相统一的前提下，认真做好征地统一年产值、征地片区价等补偿标准的调整更新工作，使征地补偿标准更符合当前的土地产出水平和物价水平；要做好被征地农民的就业培训和社会保障工作，引导用地企业与被征地农民实行对口帮扶，提高失地农民再就业能力；要制定鼓励失地农民自主创业的优惠政策，多渠道增加失地农民收入，使其长远生计有保障，生活水平有提高，切实解决失地农民的后顾之忧，夯实社会和谐稳定的群众基础。强化对征地矛盾纠纷的排查化解。在实施征地过程中，要认真做好政策宣传解释和群众思想疏导工作，使其明晰政策界限，消除认识误区，减少矛盾纠纷。同时,要注重情、理、法的有机结合，妥善解决好群众的合理诉求，帮扶困难家庭解决实际问题，赢得群众的理解和支持。对于涉及征地的信访事项，各县（市、区）、各有关部门要严格按照处理信访事项的政策规定，落实信访工作职责，把土地信访问题解决在基层、化解在萌芽状态，切实维护社会稳定。加强对土地管理工作的领导。各县（市、区）政府（管委会）要切实加强对土地管理工作的领导，发展改革、国土资源、规划、住建、财政、环保、工信、监察、农业、水利、林业等部门要认真履行职责，要以依法依规用地和节约集约用地为主线，通过创新土地管理方式，统筹保护资源和保障发展的关系，增强政府对土地利用的调控能力，建立健全“党委领导、政府负责、部门协同、公众参与、上下联动”的土地利用管理共同责任机制，使耕地资源得到有效保护、各类用地需求得到有力保障、土地利用水平得到明显提高、土地资产效益得到充分发挥，促进全州经济社会又好又快、更好更快发展和全面建成小康社会宏伟目标的如期实现。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 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